ECLI:NL:RBZWB:2025:2778

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Bergen op Zoom Zaaknummer: 11062449 \ CV EXPL 24-1339 Vonnis van 7 mei 2025 in de zaak van 1 [koper 1] , 2. [koper 2], beiden wonend in [plaats] , eisende partijen, hierna samen te noemen: [kopers] , gemachtigde: LLex® Rechtsbijstand, tegen [verkoper] , wonend in [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [verkoper] , gemachtigde: Stichting Achmea Rechtsbijstand.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 3 juli 2024 en de daarin genoemde stukken- de akte van [kopers] van 23 november 2024 met producties- de akte van [verkoper] van 25 november 2024 met producties - de mondelinge behandeling van 4 december 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [kopers] koopt een woning van [verkoper] . Beide partijen ondertekenen op 1 maart 2023 de NVM-koopovereenkomst, waarna de levering op 2 juni 2023 plaatsvindt. 2.2. In de NVM-koopovereenkomst staat: ‘6.1. De onroerende zaak zal aan [ [kopers] ] in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). [ [kopers] ] aanvaardt deze staat (…).(…)6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis.(…)Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan [ [kopers] ] bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is [ [verkoper] ] uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. [ [verkoper] ] is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij [ [verkoper] ] een verwijt treft. (…) Artikel 20 Ouderdomsclausule Het is [ [kopers] ] bekend dat de onroerende zaak meer dan 120 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van [ [kopers] ].’ 2.3. In de door [verkoper] ingevulde vragenlijst over de woning staat: ‘Is er sprake (geweest) van gebreken aan de vloerconstructie, zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste vloerdelen? ☒ ja ☐ nee Zo ja, waar? : Vloer slaapkamer begane grond is scheef, niet waterpas. Hangt samen met de bouw in 1900. Vloer is verder solide, buigt of kraakt niet. (…) Hebben er verbouwingen en/of bijbouwingen plaatsgevonden in en/of om de woning? ☒ ja ☐ nee Zo ja, welke ver-/bijbouwingen? : Kapconstructie en vloerconstructie 1e verdieping geheel vernieuwd. (…)Zo ja, in welk jaartal? : 2014’ 2.4. Op 13 juni 2023 brengt Revas Beheer op verzoek van [kopers] een offerte uit van € 16.315,37 inclusief btw. 2.5. Op 19 juni 2023 brengt Bouwinspecteurs in opdracht van [kopers] een rapport uit. In dit rapport staat: ‘Ten tijde van het bezoek zijn diverse balken in een zeer slechte conditie vastgesteld (…). Hierbij is vastgesteld dat de balken geen functionele draagkracht meer hebben waardoor de vloer niet als solide kan worden gezien, oude bewoners hebben ook werken uitgevoerd wat te zien is aan de kleur purschuim, nieuwe toegepaste underlayment platen waardoor de balken in het zicht zijn geweest en waarbij kan worden vastgesteld dat oude bewoners weet hebben kunnen hebben dat er diverse balken rot waren, ook zijn er enkele nieuwe stukken balken toegepast ter versteviging waardoor de "rottende" balken in het zicht zijn geweest tijdens die werkzaamheden. Hiervan kan dan ook gesproken worden over een verborgen gebrek en een niet deugdelijke "solide" vloer. (…) Daarnaast zijn ook diverse (oude) sporen van houtboorders te constateren welke de vloerbalken aan kunnen tasten.’ 2.6. Op 11 juli 2023 brengt Connect Inbouwtechniek en Service (hierna: Connect) op verzoek van [kopers] een offerte uit van € 10.074,10 inclusief btw. 2.7. Op 29 augustus 2023 beantwoordt Bouwinspecteurs per e-mail vragen van [kopers] . In deze e-mail staat: ‘De draagkracht is voor een badkamer niet geschikt, hier zal een andere vloeropbouw moeten plaatsvinden om een “veilige” stabiele situatie te creëren. (…) Doordat er deelvervangingen hebben plaatsgevonden (nieuw underlaiment platen was vermoedelijk al bij de oude bewoners zichtbaar dat de balken waren aangetast.’ 2.8. Op 19 maart 2024 brengt DEGAST in opdracht van [kopers] een rapport uit. In dit rapport staat: ‘Vloerconstructie, houtrot (…)Er is houtrot aanwezig in de balklaag van de zoldervloer.Aan de mate van aantasting van het hout is vast te stellen dat deze gebreken ten tijde van de levering van de woning al het stadium hadden bereikt dat directe instortingsgevaar aanwezig was.(…) Vloerconstructie, verkeerde detaillering (…) Deze balken zijn niet geschikt om een overspanning te maken. Het gevolg is dat de vloer hoogstwaarschijnlijk zal bezwijken, hetgeen al mogelijk is bij een gering gewicht van bijvoorbeeld een inventaris of een persoon die over de vloer loopt. (…) Bij vervanging van het plafond zijn rachels geplaatst onder meer tegen het aangetaste balkhout. Degene die het plafond heeft geplaatst moet met zekerheid de aanwezige houtaantasting in de vloerconstructie hebben geconstateerd.’ 2.9. Op 19 november 2024 brengt Bouwbureau Brok op verzoek van [kopers] een rapport uit. In dit rapport staat: ‘vanwege de aantasting en huidige staat van de balklaag is het niet mogelijk om een berekening te maken of een oordeel te geven over de veiligheid en structurele integriteit van de bestaande vloer. De aanwezigheid van verrotte balken en balken die onjuist zijn gemonteerd of onderbroken, kan leiden tot een significante afname van de draagkracht en de stabiliteit van de vloerconstructie. Dit kan resulteren in een onveilige situatie, met name bij belasting boven de normale gebruiksgrenzen. Het vervangen van de aangetaste en incorrect gemonteerde balken is daarom essentieel om de veiligheid en integriteit van de vloer te waarborgen.’ 2.10. Op 21 november 2024 brengt Top Expertise in opdracht van [verkoper] een rapport uit. In dit rapport staat: ‘wij [stellen] vast dat er enkele vloerbalken in slechte staat verkeren. Wij zien op de foto’s vloerbalken, waarvan delen aangetast zijn door vocht. Echter is het voor ons niet mogelijk om het precieze aantal vloerbalken, die in slechte staat verkeren, vast te stellen. Dit hadden wij enkel aan hand van een visuele inspectie ter plaatse vast kunnen stellen. (…) Gezien de ouderdom van de woning, waar toen nog gebruik werd gemaakt van steens buitenmuren, is de kans op rotte balken en aantasting door houtworm aanzienlijk groot. Dit omdat de steensmuren vocht naar binnen doorlaten waardoor er een ideale situatie ontstaat voor rottende balken (vocht) en tevens voor houtworm (vocht en warmte). Naar onze mening is het probleem inherent aan de manier van bouwen rond 1901. (…) Een constructieberekening is enkel zinvol als de houten vloerbalken niet aangetast zijn door rotting of houtworm.’ 2.11. Op 29 januari 2024 brengt Aannemersbedrijf Rasenberg op verzoek van [kopers] een kostenindicatie uit van € 54.829,05 inclusief btw.

3.1. [kopers] vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst en dat [verkoper] aansprakelijk is voor de kosten om de ernstige gebreken aan de vloer in de slaap- en badkamer op de begane grond te herstellen. Als de kantonrechter dit deel van de vordering niet toewijst, eist [kopers] dat de kantonrechter voor recht verklaart dat er sprake is van dwaling. Daarnaast vordert [kopers] betaling van € 25.000,00 en doet zij afstand van het meerdere. Dit bedrag bestaat uit herstelkosten van de gebreken, gemaakte kosten en buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente. [kopers] vordert verder dat [verkoper] in de proceskosten wordt veroordeeld. Tot slot wil [kopers] de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad). 3.2. [kopers] baseert haar vordering op het volgende. Volgens [kopers] voldoet de woning niet aan de overeenkomst, omdat de vloer van de slaap- en badkamer door houtrot zo ernstig is aangetast dat deze geen draagkracht meer heeft. Daarnaast stelt [kopers] dat [verkoper] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, omdat [verkoper] werk heeft (laten) verricht(en) aan de vloer en dus van dit gebrek wist of behoorde te weten. Daarom kan [verkoper] volgens [kopers] ook geen beroep doen op de ouderdomsclausule. Bovendien was de badkamer in 2022 nieuw geplaatst, waardoor een deugdelijke constructieopbouw van de vloer had moeten plaatsvinden. De schade bestaat volgens [kopers] uit herstelkosten van € 54.829,05, gevolgschade van € 1.631,09 en buitengerechtelijke incassokosten van € 1.620,92, maar zij beperkt haar vordering tot € 25.000,00. Verder stelt [kopers] dat zij de koopovereenkomst onder invloed van dwaling heeft gesloten. [verkoper] wist of behoorde te weten van de rotte vloerbalken en als hij [kopers] had geïnformeerd hierover, zou zij de woning niet of niet tegen dezelfde prijs hebben gekocht. Daarnaast heeft [verkoper] verklaard dat de vloer ‘solide’ is. [kopers] wil daarom wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst om dit nadeel op te heffen, zodat [verkoper] een schadevergoeding voor de herstelkosten moet betalen. 3.3. [verkoper] voert verweer. [verkoper] vindt dat de vordering van [kopers] moet worden afgewezen en dat zij in de proceskosten moet worden veroordeeld, vermeerderd met de wettelijke rente als deze niet op tijd worden betaald. 3.4. [verkoper] betwist dat er sprake is van een gebrek, laat staan van een gebrek dat het normale gebruik van de woning belemmert. Volgens [verkoper] is onduidelijk hoeveel balken in slechte staat verkeren en wat de draagkracht van de vloer is. Daarnaast is [verkoper] van mening dat, als er al sprake is van een wezenlijk gebrek, hij een beroep kan doen op de ouderdomsclausule. Dit omdat de woning meer dan 120 jaar oud is en het probleem volgens [verkoper] het gevolg is van ouderdom. De steensmuren laten vocht door, wat leidt tot rotting van de vloerbalken. [verkoper] betwist verder dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden. [verkoper] voert aan dat hij niet wist van het houtrot en ook niet geacht kan worden hiervan te hebben geweten. Daarom is er volgens [verkoper] bovendien geen sprake van dwaling. Tot slot betwist [verkoper] de omvang van de schade, omdat de door [kopers] overgelegde offerte volgens hem buitenproportioneel hoog is en geen rekening wordt gehouden met de correctie nieuw voor oud.

4.1. De kantonrechter geeft [kopers] een bewijsopdracht. Hierna licht de kantonrechter dit oordeel toe. Vloer is gebrekkig en belemmert het normaal gebruik 4.2. Partijen hebben gebruikgemaakt van de NVM-koopovereenkomst (model 2021). Deze overeenkomst bevat een van de wet afwijkende regeling over non-conformiteit. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel: [kopers] heeft de woning gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Het risico van zowel zichtbare als onzichtbare gebreken ligt daarmee bij [kopers] . Artikel 6.3 van de koopovereenkomst vormt de uitzondering op deze hoofdregel. Hierin is bepaald dat gebreken die het normale gebruik van de woning belemmeren en die voor [kopers] niet kenbaar waren, voor rekening en risico van [verkoper] komen. Onder normaal gebruik wordt in ieder geval verstaan dat een woning voldoende veilig bewoonbaar is, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. 4.3. Tussen partijen staat ter discussie of er sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning belemmert. De kantonrechter oordeelt dat hier wél sprake van is. De vloer is zo ernstig aangetast door houtrot dat er instortingsgevaar bestaat. Dit oordeel is gebaseerd op de bevindingen van Bouwinspecteurs, DEGAST en Bouwbureau Brok. Uit het rapport van Bouwinspecteurs blijkt dat diverse balken in zeer slechte staat verkeren en geen functionele draagkracht meer hebben. Uit de e-mail van Bouwinspecteurs volgt daarnaast dat een andere vloeropbouw noodzakelijk is om een veilige situatie te creëren. DEGAST concludeert verder dat er instortingsgevaar is en dit gevaar zich al kan verwezenlijken wanneer iemand over de vloer loopt. Ook Bouwbureau Brok bevestigt dat het vervangen van de vloerbalken essentieel is om de veiligheid te waarborgen. Hoewel de woning meer dan 120 jaar oud is, mag men ook van een woning van deze ouderdom verwachten dat men niet door de vloer zakt. De kantonrechter acht in dit kader niet relevant hoeveel en welke vloerbalken zijn aangetast, en wat de exacte draagkracht van de vloer is. Duidelijk is namelijk dat de vloer niet meer veilig is. Volgens Bouwbureau Brok – en ook volgens Top Expertise, de partijdeskundige van [verkoper] – is een constructieberekening bovendien alleen mogelijk als de vloerbalken niet door houtrot zijn aangetast. Ouderdomsclausule is vooralsnog van toepassing 4.4. Partijen hebben een ouderdomsclausule opgenomen in de koopovereenkomst. Voor de vaststelling van de betekenis van deze clausule is bepalend welke zin partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan deze clausule mochten toekennen en wat zij daarbij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex). Omdat partijen niet specifiek over de ouderdomsclausule hebben onderhandeld, is de kantonrechter vooral aangewezen op een taalkundige uitleg van de clausule. Deze uitleg moet worden geplaatst in de context van de gehele koopovereenkomst. 4.5. Voor de uitleg van de ouderdomsclausule is allereerst relevant dat deze clausule in de overeenkomst wordt aangeduid als ‘ouderdomsclausule’. Daarnaast is van belang dat in de eerste zin van de clausule wordt vermeld dat de woning meer dan 120 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Uit de naam en de formulering van de eerste zin van deze clausule volgt dat de reikwijdte ervan wordt bepaald door de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. De ouderdomsclausule moet daarom zo worden uitgelegd dat gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning, voor rekening en risico van [kopers] komen. 4.6. Volgens [verkoper] is het gebrek aan de vloer een gevolg van de ouderdom van de woning. [verkoper] verwijst naar het rapport van Top Expertise, waaruit blijkt dat de rotte balken zijn ontstaan door de manier van bouwen rond 1901, met steensmuren die vocht naar binnen doorlaten. [kopers] heeft dat niet weersproken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [kopers] aangegeven niet te weten waardoor het houtrot is ontstaan. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat het gebrek aan de vloer het gevolg is van de ouderdom van de woning. 4.7. Volgens [kopers] kan [verkoper] alsnog geen beroep doen op de ouderdomsclausule, omdat zij van mening is dat er, gezien de nieuwe badkamer, een deugdelijke vloerconstructie had moeten zijn. De vraag die in dit kader moet worden beantwoord, is of [kopers] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten dat de vloerconstructie was vernieuwd en dus de ouderdomsclausule in dit geval niet van toepassing zou zijn. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe als volgt. 4.8. Niet is gesteld en ook niet is gebleken dat partijen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst hebben gesproken over de vraag of de vloer van de slaap- en badkamer al dan niet was vernieuwd. Er is enkel gesproken over de vernieuwing van de badkamer en de staat van de vloer in algemene zin. Volgens [kopers] is de vloer bij de aankoopkeuring als ‘goed’ beoordeeld door Bouwinspecteurs vanwege de vernieuwing van de badkamer. Dat blijkt echter niet uit dit rapport van Bouwinspecteurs. Integendeel, uit dit rapport volgt dat bij de badkamer rekening moet worden gehouden met de houten vloerconstructie. Bouwinspecteurs geeft – achteraf – aan dat een deugdelijke vloerconstructie verwacht mocht worden. Dit betekent echter niet dat [kopers] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst zonder meer ervan uit mocht gaan dat de vloerconstructie bij de vernieuwing van de badkamer was vernieuwd. De functie van de slaap- en badkamer is ook niet veranderd; deze ruimte was voor de vernieuwing een slaap- en badkamer en is dat daarna nog steeds. Verder kan uit de vragenlijst over de woning juist worden afgeleid dat de vloer van de slaap- en badkamer niet is vernieuwd. Uit de vragenlijst blijkt namelijk dat de vloerconstructie van de eerste verdieping in 2014 geheel is vernieuwd, terwijl over de vloerconstructie van de slaap- en badkamer niets wordt vermeld. Alleen de vernieuwing van de badkamer is onvoldoende om het beroep op de ouderdomsclausule te doen falen, omdat het gebrek geen verband houdt met de vernieuwing van de badkamer. De conclusie is daarom dat het beroep van [verkoper] op de ouderdomsclausule vooralsnog slaagt. Schending van de mededelingsplicht staat (nog) niet vast 4.9. Als [verkoper] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, kan het beroep van [verkoper] op de ouderdomsclausule niet slagen. [kopers] stelt dat [verkoper] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, omdat hij wist of behoorde te weten dat de vloerbalken rot waren en dat niet heeft gemeld aan [kopers] . Volgens [kopers] heeft [verkoper] werkzaamheden (laten) verricht(en) aan de vloer, waarbij de rotte vloerbalken duidelijk zichtbaar waren. 4.10. [kopers] heeft haar stelling, dat [verkoper] wist of behoorde te weten dat de vloerbalken rot waren, voldoende onderbouwd. [verkoper] heeft deze stelling echter ook voldoende gemotiveerd betwist. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt. 4.11. Ter onderbouwing van haar stelling verwijst [kopers] naar het rapport en de e-mail van Bouwinspecteurs. Bouwinspecteurs concludeert dat [verkoper] wist van de rotte vloerbalken, omdat er werkzaamheden aan de vloer zijn verricht waarbij de vloerbalken in het zicht zijn geweest. Daarnaast onderbouwt [kopers] haar stelling met het rapport van DEGAST. Volgens DEGAST moet degene die het plafond heeft geplaatst de houtaantasting van de vloerconstructie hebben geconstateerd.

De kantonrechter 5.1. draagt [kopers] op te bewijzen de feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [verkoper] ten tijde van de levering van de woning wist of behoorde te weten dat de vloerbalken rot waren, 5.2. beveelt [verkoper] om op de rol van 21 mei 2025 de contact- en adresgegevens van de werklieden te overleggen, 5.3. bepaalt dat de zaak weer op de rol komt van woensdag 4 juni 2025 voor uitlating door [kopers] of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel, 5.4. bepaalt dat, als [kopers] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen, 5.5. bepaalt dat, als [kopers] getuigen wil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden september tot en met december 2025 dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald, 5.6. bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. V. van Dam, in het gerechtsgebouw te Bergen op Zoom, Zuid-Oostsingel 41, 5.7. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen, 5.8. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. Akdikan en in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2025. Artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Artikel 22 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Artikel 6:228 lid 1 onder a en b in samenhang met artikel 6:230 lid 2 BW

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Bergen op Zoom Zaaknummer: 11062449 \ CV EXPL 24-1339 Vonnis van 7 mei 2025 in de zaak van 1 [koper 1] , 2. [koper 2], beiden wonend in [plaats] , eisende partijen, hierna samen te noemen: [kopers] , gemachtigde: LLex® Rechtsbijstand, tegen [verkoper] , wonend in [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [verkoper] , gemachtigde: Stichting Achmea Rechtsbijstand.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 3 juli 2024 en de daarin genoemde stukken- de akte van [kopers] van 23 november 2024 met producties- de akte van [verkoper] van 25 november 2024 met producties - de mondelinge behandeling van 4 december 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [kopers] koopt een woning van [verkoper] . Beide partijen ondertekenen op 1 maart 2023 de NVM-koopovereenkomst, waarna de levering op 2 juni 2023 plaatsvindt. 2.2. In de NVM-koopovereenkomst staat: ‘6.1. De onroerende zaak zal aan [ [kopers] ] in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). [ [kopers] ] aanvaardt deze staat (…).(…)6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis.(…)Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan [ [kopers] ] bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is [ [verkoper] ] uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. [ [verkoper] ] is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij [ [verkoper] ] een verwijt treft. (…) Artikel 20 Ouderdomsclausule Het is [ [kopers] ] bekend dat de onroerende zaak meer dan 120 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van [ [kopers] ].’ 2.3. In de door [verkoper] ingevulde vragenlijst over de woning staat: ‘Is er sprake (geweest) van gebreken aan de vloerconstructie, zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste vloerdelen? ☒ ja ☐ nee Zo ja, waar? : Vloer slaapkamer begane grond is scheef, niet waterpas. Hangt samen met de bouw in 1900. Vloer is verder solide, buigt of kraakt niet. (…) Hebben er verbouwingen en/of bijbouwingen plaatsgevonden in en/of om de woning? ☒ ja ☐ nee Zo ja, welke ver-/bijbouwingen? : Kapconstructie en vloerconstructie 1e verdieping geheel vernieuwd. (…)Zo ja, in welk jaartal? : 2014’ 2.4. Op 13 juni 2023 brengt Revas Beheer op verzoek van [kopers] een offerte uit van € 16.315,37 inclusief btw. 2.5. Op 19 juni 2023 brengt Bouwinspecteurs in opdracht van [kopers] een rapport uit. In dit rapport staat: ‘Ten tijde van het bezoek zijn diverse balken in een zeer slechte conditie vastgesteld (…). Hierbij is vastgesteld dat de balken geen functionele draagkracht meer hebben waardoor de vloer niet als solide kan worden gezien, oude bewoners hebben ook werken uitgevoerd wat te zien is aan de kleur purschuim, nieuwe toegepaste underlayment platen waardoor de balken in het zicht zijn geweest en waarbij kan worden vastgesteld dat oude bewoners weet hebben kunnen hebben dat er diverse balken rot waren, ook zijn er enkele nieuwe stukken balken toegepast ter versteviging waardoor de "rottende" balken in het zicht zijn geweest tijdens die werkzaamheden. Hiervan kan dan ook gesproken worden over een verborgen gebrek en een niet deugdelijke "solide" vloer. (…) Daarnaast zijn ook diverse (oude) sporen van houtboorders te constateren welke de vloerbalken aan kunnen tasten.’ 2.6. Op 11 juli 2023 brengt Connect Inbouwtechniek en Service (hierna: Connect) op verzoek van [kopers] een offerte uit van € 10.074,10 inclusief btw. 2.7. Op 29 augustus 2023 beantwoordt Bouwinspecteurs per e-mail vragen van [kopers] . In deze e-mail staat: ‘De draagkracht is voor een badkamer niet geschikt, hier zal een andere vloeropbouw moeten plaatsvinden om een “veilige” stabiele situatie te creëren. (…) Doordat er deelvervangingen hebben plaatsgevonden (nieuw underlaiment platen was vermoedelijk al bij de oude bewoners zichtbaar dat de balken waren aangetast.’ 2.8. Op 19 maart 2024 brengt DEGAST in opdracht van [kopers] een rapport uit. In dit rapport staat: ‘Vloerconstructie, houtrot (…)Er is houtrot aanwezig in de balklaag van de zoldervloer.Aan de mate van aantasting van het hout is vast te stellen dat deze gebreken ten tijde van de levering van de woning al het stadium hadden bereikt dat directe instortingsgevaar aanwezig was.(…) Vloerconstructie, verkeerde detaillering (…) Deze balken zijn niet geschikt om een overspanning te maken. Het gevolg is dat de vloer hoogstwaarschijnlijk zal bezwijken, hetgeen al mogelijk is bij een gering gewicht van bijvoorbeeld een inventaris of een persoon die over de vloer loopt. (…) Bij vervanging van het plafond zijn rachels geplaatst onder meer tegen het aangetaste balkhout. Degene die het plafond heeft geplaatst moet met zekerheid de aanwezige houtaantasting in de vloerconstructie hebben geconstateerd.’ 2.9. Op 19 november 2024 brengt Bouwbureau Brok op verzoek van [kopers] een rapport uit. In dit rapport staat: ‘vanwege de aantasting en huidige staat van de balklaag is het niet mogelijk om een berekening te maken of een oordeel te geven over de veiligheid en structurele integriteit van de bestaande vloer. De aanwezigheid van verrotte balken en balken die onjuist zijn gemonteerd of onderbroken, kan leiden tot een significante afname van de draagkracht en de stabiliteit van de vloerconstructie. Dit kan resulteren in een onveilige situatie, met name bij belasting boven de normale gebruiksgrenzen. Het vervangen van de aangetaste en incorrect gemonteerde balken is daarom essentieel om de veiligheid en integriteit van de vloer te waarborgen.’ 2.10. Op 21 november 2024 brengt Top Expertise in opdracht van [verkoper] een rapport uit. In dit rapport staat: ‘wij [stellen] vast dat er enkele vloerbalken in slechte staat verkeren. Wij zien op de foto’s vloerbalken, waarvan delen aangetast zijn door vocht. Echter is het voor ons niet mogelijk om het precieze aantal vloerbalken, die in slechte staat verkeren, vast te stellen. Dit hadden wij enkel aan hand van een visuele inspectie ter plaatse vast kunnen stellen. (…) Gezien de ouderdom van de woning, waar toen nog gebruik werd gemaakt van steens buitenmuren, is de kans op rotte balken en aantasting door houtworm aanzienlijk groot. Dit omdat de steensmuren vocht naar binnen doorlaten waardoor er een ideale situatie ontstaat voor rottende balken (vocht) en tevens voor houtworm (vocht en warmte). Naar onze mening is het probleem inherent aan de manier van bouwen rond 1901. (…) Een constructieberekening is enkel zinvol als de houten vloerbalken niet aangetast zijn door rotting of houtworm.’ 2.11. Op 29 januari 2024 brengt Aannemersbedrijf Rasenberg op verzoek van [kopers] een kostenindicatie uit van € 54.829,05 inclusief btw.

3.1. [kopers] vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst en dat [verkoper] aansprakelijk is voor de kosten om de ernstige gebreken aan de vloer in de slaap- en badkamer op de begane grond te herstellen. Als de kantonrechter dit deel van de vordering niet toewijst, eist [kopers] dat de kantonrechter voor recht verklaart dat er sprake is van dwaling. Daarnaast vordert [kopers] betaling van € 25.000,00 en doet zij afstand van het meerdere. Dit bedrag bestaat uit herstelkosten van de gebreken, gemaakte kosten en buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente. [kopers] vordert verder dat [verkoper] in de proceskosten wordt veroordeeld. Tot slot wil [kopers] de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad). 3.2. [kopers] baseert haar vordering op het volgende. Volgens [kopers] voldoet de woning niet aan de overeenkomst, omdat de vloer van de slaap- en badkamer door houtrot zo ernstig is aangetast dat deze geen draagkracht meer heeft. Daarnaast stelt [kopers] dat [verkoper] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, omdat [verkoper] werk heeft (laten) verricht(en) aan de vloer en dus van dit gebrek wist of behoorde te weten. Daarom kan [verkoper] volgens [kopers] ook geen beroep doen op de ouderdomsclausule. Bovendien was de badkamer in 2022 nieuw geplaatst, waardoor een deugdelijke constructieopbouw van de vloer had moeten plaatsvinden. De schade bestaat volgens [kopers] uit herstelkosten van € 54.829,05, gevolgschade van € 1.631,09 en buitengerechtelijke incassokosten van € 1.620,92, maar zij beperkt haar vordering tot € 25.000,00. Verder stelt [kopers] dat zij de koopovereenkomst onder invloed van dwaling heeft gesloten. [verkoper] wist of behoorde te weten van de rotte vloerbalken en als hij [kopers] had geïnformeerd hierover, zou zij de woning niet of niet tegen dezelfde prijs hebben gekocht. Daarnaast heeft [verkoper] verklaard dat de vloer ‘solide’ is. [kopers] wil daarom wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst om dit nadeel op te heffen, zodat [verkoper] een schadevergoeding voor de herstelkosten moet betalen. 3.3. [verkoper] voert verweer. [verkoper] vindt dat de vordering van [kopers] moet worden afgewezen en dat zij in de proceskosten moet worden veroordeeld, vermeerderd met de wettelijke rente als deze niet op tijd worden betaald. 3.4. [verkoper] betwist dat er sprake is van een gebrek, laat staan van een gebrek dat het normale gebruik van de woning belemmert. Volgens [verkoper] is onduidelijk hoeveel balken in slechte staat verkeren en wat de draagkracht van de vloer is. Daarnaast is [verkoper] van mening dat, als er al sprake is van een wezenlijk gebrek, hij een beroep kan doen op de ouderdomsclausule. Dit omdat de woning meer dan 120 jaar oud is en het probleem volgens [verkoper] het gevolg is van ouderdom. De steensmuren laten vocht door, wat leidt tot rotting van de vloerbalken. [verkoper] betwist verder dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden. [verkoper] voert aan dat hij niet wist van het houtrot en ook niet geacht kan worden hiervan te hebben geweten. Daarom is er volgens [verkoper] bovendien geen sprake van dwaling. Tot slot betwist [verkoper] de omvang van de schade, omdat de door [kopers] overgelegde offerte volgens hem buitenproportioneel hoog is en geen rekening wordt gehouden met de correctie nieuw voor oud.

4.1. De kantonrechter geeft [kopers] een bewijsopdracht. Hierna licht de kantonrechter dit oordeel toe. Vloer is gebrekkig en belemmert het normaal gebruik 4.2. Partijen hebben gebruikgemaakt van de NVM-koopovereenkomst (model 2021). Deze overeenkomst bevat een van de wet afwijkende regeling over non-conformiteit. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel: [kopers] heeft de woning gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Het risico van zowel zichtbare als onzichtbare gebreken ligt daarmee bij [kopers] . Artikel 6.3 van de koopovereenkomst vormt de uitzondering op deze hoofdregel. Hierin is bepaald dat gebreken die het normale gebruik van de woning belemmeren en die voor [kopers] niet kenbaar waren, voor rekening en risico van [verkoper] komen. Onder normaal gebruik wordt in ieder geval verstaan dat een woning voldoende veilig bewoonbaar is, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. 4.3. Tussen partijen staat ter discussie of er sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning belemmert. De kantonrechter oordeelt dat hier wél sprake van is. De vloer is zo ernstig aangetast door houtrot dat er instortingsgevaar bestaat. Dit oordeel is gebaseerd op de bevindingen van Bouwinspecteurs, DEGAST en Bouwbureau Brok. Uit het rapport van Bouwinspecteurs blijkt dat diverse balken in zeer slechte staat verkeren en geen functionele draagkracht meer hebben. Uit de e-mail van Bouwinspecteurs volgt daarnaast dat een andere vloeropbouw noodzakelijk is om een veilige situatie te creëren. DEGAST concludeert verder dat er instortingsgevaar is en dit gevaar zich al kan verwezenlijken wanneer iemand over de vloer loopt. Ook Bouwbureau Brok bevestigt dat het vervangen van de vloerbalken essentieel is om de veiligheid te waarborgen. Hoewel de woning meer dan 120 jaar oud is, mag men ook van een woning van deze ouderdom verwachten dat men niet door de vloer zakt. De kantonrechter acht in dit kader niet relevant hoeveel en welke vloerbalken zijn aangetast, en wat de exacte draagkracht van de vloer is. Duidelijk is namelijk dat de vloer niet meer veilig is. Volgens Bouwbureau Brok – en ook volgens Top Expertise, de partijdeskundige van [verkoper] – is een constructieberekening bovendien alleen mogelijk als de vloerbalken niet door houtrot zijn aangetast. Ouderdomsclausule is vooralsnog van toepassing 4.4. Partijen hebben een ouderdomsclausule opgenomen in de koopovereenkomst. Voor de vaststelling van de betekenis van deze clausule is bepalend welke zin partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan deze clausule mochten toekennen en wat zij daarbij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex). Omdat partijen niet specifiek over de ouderdomsclausule hebben onderhandeld, is de kantonrechter vooral aangewezen op een taalkundige uitleg van de clausule. Deze uitleg moet worden geplaatst in de context van de gehele koopovereenkomst. 4.5. Voor de uitleg van de ouderdomsclausule is allereerst relevant dat deze clausule in de overeenkomst wordt aangeduid als ‘ouderdomsclausule’. Daarnaast is van belang dat in de eerste zin van de clausule wordt vermeld dat de woning meer dan 120 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Uit de naam en de formulering van de eerste zin van deze clausule volgt dat de reikwijdte ervan wordt bepaald door de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. De ouderdomsclausule moet daarom zo worden uitgelegd dat gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning, voor rekening en risico van [kopers] komen. 4.6. Volgens [verkoper] is het gebrek aan de vloer een gevolg van de ouderdom van de woning. [verkoper] verwijst naar het rapport van Top Expertise, waaruit blijkt dat de rotte balken zijn ontstaan door de manier van bouwen rond 1901, met steensmuren die vocht naar binnen doorlaten. [kopers] heeft dat niet weersproken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [kopers] aangegeven niet te weten waardoor het houtrot is ontstaan. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat het gebrek aan de vloer het gevolg is van de ouderdom van de woning. 4.7. Volgens [kopers] kan [verkoper] alsnog geen beroep doen op de ouderdomsclausule, omdat zij van mening is dat er, gezien de nieuwe badkamer, een deugdelijke vloerconstructie had moeten zijn. De vraag die in dit kader moet worden beantwoord, is of [kopers] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten dat de vloerconstructie was vernieuwd en dus de ouderdomsclausule in dit geval niet van toepassing zou zijn. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe als volgt. 4.8. Niet is gesteld en ook niet is gebleken dat partijen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst hebben gesproken over de vraag of de vloer van de slaap- en badkamer al dan niet was vernieuwd. Er is enkel gesproken over de vernieuwing van de badkamer en de staat van de vloer in algemene zin. Volgens [kopers] is de vloer bij de aankoopkeuring als ‘goed’ beoordeeld door Bouwinspecteurs vanwege de vernieuwing van de badkamer. Dat blijkt echter niet uit dit rapport van Bouwinspecteurs. Integendeel, uit dit rapport volgt dat bij de badkamer rekening moet worden gehouden met de houten vloerconstructie. Bouwinspecteurs geeft – achteraf – aan dat een deugdelijke vloerconstructie verwacht mocht worden. Dit betekent echter niet dat [kopers] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst zonder meer ervan uit mocht gaan dat de vloerconstructie bij de vernieuwing van de badkamer was vernieuwd. De functie van de slaap- en badkamer is ook niet veranderd; deze ruimte was voor de vernieuwing een slaap- en badkamer en is dat daarna nog steeds. Verder kan uit de vragenlijst over de woning juist worden afgeleid dat de vloer van de slaap- en badkamer niet is vernieuwd. Uit de vragenlijst blijkt namelijk dat de vloerconstructie van de eerste verdieping in 2014 geheel is vernieuwd, terwijl over de vloerconstructie van de slaap- en badkamer niets wordt vermeld. Alleen de vernieuwing van de badkamer is onvoldoende om het beroep op de ouderdomsclausule te doen falen, omdat het gebrek geen verband houdt met de vernieuwing van de badkamer. De conclusie is daarom dat het beroep van [verkoper] op de ouderdomsclausule vooralsnog slaagt. Schending van de mededelingsplicht staat (nog) niet vast 4.9. Als [verkoper] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, kan het beroep van [verkoper] op de ouderdomsclausule niet slagen. [kopers] stelt dat [verkoper] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, omdat hij wist of behoorde te weten dat de vloerbalken rot waren en dat niet heeft gemeld aan [kopers] . Volgens [kopers] heeft [verkoper] werkzaamheden (laten) verricht(en) aan de vloer, waarbij de rotte vloerbalken duidelijk zichtbaar waren. 4.10. [kopers] heeft haar stelling, dat [verkoper] wist of behoorde te weten dat de vloerbalken rot waren, voldoende onderbouwd. [verkoper] heeft deze stelling echter ook voldoende gemotiveerd betwist. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt. 4.11. Ter onderbouwing van haar stelling verwijst [kopers] naar het rapport en de e-mail van Bouwinspecteurs. Bouwinspecteurs concludeert dat [verkoper] wist van de rotte vloerbalken, omdat er werkzaamheden aan de vloer zijn verricht waarbij de vloerbalken in het zicht zijn geweest. Daarnaast onderbouwt [kopers] haar stelling met het rapport van DEGAST. Volgens DEGAST moet degene die het plafond heeft geplaatst de houtaantasting van de vloerconstructie hebben geconstateerd.

De kantonrechter 5.1. draagt [kopers] op te bewijzen de feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [verkoper] ten tijde van de levering van de woning wist of behoorde te weten dat de vloerbalken rot waren, 5.2. beveelt [verkoper] om op de rol van 21 mei 2025 de contact- en adresgegevens van de werklieden te overleggen, 5.3. bepaalt dat de zaak weer op de rol komt van woensdag 4 juni 2025 voor uitlating door [kopers] of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel, 5.4. bepaalt dat, als [kopers] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen, 5.5. bepaalt dat, als [kopers] getuigen wil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden september tot en met december 2025 dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald, 5.6. bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. V. van Dam, in het gerechtsgebouw te Bergen op Zoom, Zuid-Oostsingel 41, 5.7. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen, 5.8. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. Akdikan en in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2025. Artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Artikel 22 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Artikel 6:228 lid 1 onder a en b in samenhang met artikel 6:230 lid 2 BW

4.12. [verkoper] voert aan dat niet hij, maar werklieden aan de vloer hebben gewerkt. Volgens [verkoper] hebben deze werklieden hem niets verteld over rotte vloerbalken. Daarnaast voert [verkoper] aan dat hij geen toezicht op hen heeft gehouden en daardoor zelf ook niet heeft kunnen zien dat de vloerbalken rot waren. Tot slot voert [verkoper] aan dat hij nooit problemen heeft gehad met de vloer. 4.13. Uit de door [kopers] overgelegde stukken blijkt weliswaar dat degene die aan de vloer heeft gewerkt, op de hoogte moet zijn geweest van de rotte vloerbalken, maar hieruit volgt niet dat [verkoper] zelf deze werkzaamheden heeft verricht. Die conclusie kan ook niet worden getrokken als het werk amateuristisch is uitgevoerd, omdat ook de werklieden ondeskundig te werk kunnen zijn gegaan. Daarnaast blijkt uit de stukken niet dat de werklieden [verkoper] hebben geïnformeerd over de rotte vloerbalken. Verder is onduidelijk of [verkoper] destijds kosten heeft gemaakt voor werkzaamheden aan de rotte vloerbalken, zoals kosten voor extra arbeid en materiaal. Ook volgt niet uit de stukken dat [verkoper] de rotte vloerbalken tijdens de werkzaamheden heeft gezien of had kunnen en moeten zien. Onduidelijk blijft namelijk hoe de situatie tijdens de werkzaamheden precies was, en hoe duidelijk en hoe lang het houtrot toen zichtbaar was. Dat [verkoper] de opdrachtgever is geweest van de werklieden, is op zichzelf onvoldoende om vast te stellen dat [verkoper] wist of behoorde te weten dat de vloerbalken rot waren. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval, kan [verkoper] zich echter niet zonder meer verschuilen achter zijn gebrek aan toezicht. 4.14. Met de overgelegde stukken zijn dus (nog) geen feiten en omstandigheden bewezen waaruit volgt dat [verkoper] ten tijde van de levering van de woning wist of behoorde te weten dat de vloerbalken rot waren. Omdat de bewijslast van deze stelling op [kopers] rust, zij deze stelling voldoende heeft onderbouwd en bovendien bewijs heeft aangeboden, wordt zij in de gelegenheid gesteld om (aanvullend) bewijs te leveren. 4.15. De kantonrechter ziet aanleiding om [verkoper] te bevelen de contact- en adresgegevens van de werklieden in deze procedure te overleggen. De verklaringen van de werklieden kunnen namelijk gelet op het partijdebat een bijdrage leveren aan de waarheidsvinding in deze civiele procedure. [verkoper] behoort over (een deel van) deze gegevens te beschikken, in tegenstelling tot [kopers] . Als [kopers] slaagt in de bewijsopdracht 4.16. Als [kopers] slaagt in de bewijsopdracht, staat daarmee vast dat [verkoper] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. [verkoper] is dan aansprakelijk voor de kosten om de wezenlijke gebreken aan de vloer in de slaap- en badkamer te herstellen. Het door [kopers] subsidiair gedane beroep op dwaling behoeft dan geen bespreking. 4.17. Tussen partijen staat dan nog de omvang van de herstelkosten ter discussie. Volgens [kopers] zijn de herstelkosten € 54.829,05 inclusief btw. Deze kosten onderbouwt [kopers] met een kostenindicatie van Aannemersbedrijf Rasenberg. Naast de kostenindicatie van Aannemersbedrijf Rasenberg heeft [kopers] een offerte overgelegd van Revas Beheer van € 16.315,37 inclusief btw en een offerte van Connect van € 10.074,10 inclusief btw, met daarbij de opmerking dat deze offertes exclusief de kosten zijn om de badkamer naar beginstaat terug te brengen. Uit de e-mail van Bouwinspecteurs volgt tot slot een begroting van € 17.787,00 inclusief btw en inclusief het naar beginstaat terugbrengen van de badkamer. 4.18. Volgens [verkoper] is de kostenindicatie van Aannemersbedrijf Rasenberg buitenproportioneel. [verkoper] beroept zich op het rapport van Top Expertise waarin de herstelkosten op € 11.110,00 inclusief btw worden begroot. [verkoper] wijst er verder op dat volgens Top Expertise de vloerbalken ook vanaf de onderzijde kunnen worden vervangen, zodat de bad- en slaapkamer grotendeels onbeschadigd blijft. Tot slot hebben er volgens [verkoper] onnodig kostenverhogende (sloop)werkzaamheden plaatsgevonden. 4.19. De kantonrechter heeft – in het geval dat [kopers] slaagt in de bewijsopdracht – gelet op dit partijdebat behoefte aan voorlichting door een deskundige. De kantonrechter kan namelijk niet vaststellen wat de schade van [kopers] is. Daarvoor liggen de verschillende bedragen te ver uit elkaar. Bij deze stand van zaken is de kantonrechter voorshands van oordeel dat in een later tussenvonnis een deskundige zal moeten worden benoemd om deze schade te begroten. Het voorschot op de kosten van de deskundige zal dan door [verkoper] moeten worden betaald. [verkoper] is namelijk aansprakelijk voor deze kosten – als [kopers] slaagt in de bewijsopdracht. Als [kopers] niet slaagt in de bewijsopdracht 4.20. Als de kantonrechter na bewijslevering door [kopers] tot het oordeel komt dat [kopers] niet is geslaagd in de bewijsopdracht, wordt de vordering van [kopers] afgewezen. Dan kan namelijk niet worden aangenomen dat [verkoper] zijn mededelingsplicht heeft geschonden en slaagt zijn beroep op de ouderdomsclausule van de koopovereenkomst. 4.21. Subsidiair doet [kopers] een beroep op dwaling en vraagt zij de kantonrechter om de koopovereenkomst te wijzigen om haar nadeel (de herstelkosten) op te heffen. [kopers] had de woning bij een juiste voorstelling van zaken niet of tegen een lagere koopprijs gekocht. Daarnaast wist [verkoper] volgens [kopers] van de rotte vloerbalken en verklaarde hij bovendien dat de vloer ‘solide’ was. 4.22. Om de koopovereenkomst te wijzigen is vereist dat de dwaling van [kopers] is te wijten aan een inlichting van [verkoper] , of [verkoper] in verband met wat hij over de dwaling wist of behoorde te weten, [kopers] had behoren in te lichten. 4.23. Het beroep van [kopers] op dwaling slaagt ook niet als [kopers] niet slaagt in de bewijsopdracht. [verkoper] kan dan namelijk niet worden tegengeworpen dat hij [kopers] niet heeft ingelicht over de rotte vloerbalken, zodat er van dwaling geen sprake is. Verder mocht [kopers] de beantwoording van de vragenlijst waarin staat dat de vloer ‘solide’ is, niet opvatten als een mededeling dat de vloerbalken niet zouden zijn aangetast gelet op de toevoeging direct na ‘solide’: ‘, buigt of kraakt niet’. [verkoper] heeft niet genoteerd dat de vloer niet is aangetast. Afsluitende overwegingen 4.24. Gelet op dit tussenvonnis en het (mogelijk langdurige en kostbare) vervolgtraject, geeft de kantonrechter partijen in overweging om opnieuw met elkaar in overleg te treden over een minnelijke regeling. 4.25. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. Afhankelijk van de uitkomst van de bewijsopdracht, het (eventuele) deskundigenbericht en het (eventuele) nadere partijdebat, zal de kantonrechter oordelen over de kosten van Bouwinspecteurs en DEGAST, de kosten voor het opslaan van meubels, de buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente en het beroep op voordeelstoerekening.

4.12. [verkoper] voert aan dat niet hij, maar werklieden aan de vloer hebben gewerkt. Volgens [verkoper] hebben deze werklieden hem niets verteld over rotte vloerbalken. Daarnaast voert [verkoper] aan dat hij geen toezicht op hen heeft gehouden en daardoor zelf ook niet heeft kunnen zien dat de vloerbalken rot waren. Tot slot voert [verkoper] aan dat hij nooit problemen heeft gehad met de vloer. 4.13. Uit de door [kopers] overgelegde stukken blijkt weliswaar dat degene die aan de vloer heeft gewerkt, op de hoogte moet zijn geweest van de rotte vloerbalken, maar hieruit volgt niet dat [verkoper] zelf deze werkzaamheden heeft verricht. Die conclusie kan ook niet worden getrokken als het werk amateuristisch is uitgevoerd, omdat ook de werklieden ondeskundig te werk kunnen zijn gegaan. Daarnaast blijkt uit de stukken niet dat de werklieden [verkoper] hebben geïnformeerd over de rotte vloerbalken. Verder is onduidelijk of [verkoper] destijds kosten heeft gemaakt voor werkzaamheden aan de rotte vloerbalken, zoals kosten voor extra arbeid en materiaal. Ook volgt niet uit de stukken dat [verkoper] de rotte vloerbalken tijdens de werkzaamheden heeft gezien of had kunnen en moeten zien. Onduidelijk blijft namelijk hoe de situatie tijdens de werkzaamheden precies was, en hoe duidelijk en hoe lang het houtrot toen zichtbaar was. Dat [verkoper] de opdrachtgever is geweest van de werklieden, is op zichzelf onvoldoende om vast te stellen dat [verkoper] wist of behoorde te weten dat de vloerbalken rot waren. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval, kan [verkoper] zich echter niet zonder meer verschuilen achter zijn gebrek aan toezicht. 4.14. Met de overgelegde stukken zijn dus (nog) geen feiten en omstandigheden bewezen waaruit volgt dat [verkoper] ten tijde van de levering van de woning wist of behoorde te weten dat de vloerbalken rot waren. Omdat de bewijslast van deze stelling op [kopers] rust, zij deze stelling voldoende heeft onderbouwd en bovendien bewijs heeft aangeboden, wordt zij in de gelegenheid gesteld om (aanvullend) bewijs te leveren. 4.15. De kantonrechter ziet aanleiding om [verkoper] te bevelen de contact- en adresgegevens van de werklieden in deze procedure te overleggen. De verklaringen van de werklieden kunnen namelijk gelet op het partijdebat een bijdrage leveren aan de waarheidsvinding in deze civiele procedure. [verkoper] behoort over (een deel van) deze gegevens te beschikken, in tegenstelling tot [kopers] . Als [kopers] slaagt in de bewijsopdracht 4.16. Als [kopers] slaagt in de bewijsopdracht, staat daarmee vast dat [verkoper] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. [verkoper] is dan aansprakelijk voor de kosten om de wezenlijke gebreken aan de vloer in de slaap- en badkamer te herstellen. Het door [kopers] subsidiair gedane beroep op dwaling behoeft dan geen bespreking. 4.17. Tussen partijen staat dan nog de omvang van de herstelkosten ter discussie. Volgens [kopers] zijn de herstelkosten € 54.829,05 inclusief btw. Deze kosten onderbouwt [kopers] met een kostenindicatie van Aannemersbedrijf Rasenberg. Naast de kostenindicatie van Aannemersbedrijf Rasenberg heeft [kopers] een offerte overgelegd van Revas Beheer van € 16.315,37 inclusief btw en een offerte van Connect van € 10.074,10 inclusief btw, met daarbij de opmerking dat deze offertes exclusief de kosten zijn om de badkamer naar beginstaat terug te brengen. Uit de e-mail van Bouwinspecteurs volgt tot slot een begroting van € 17.787,00 inclusief btw en inclusief het naar beginstaat terugbrengen van de badkamer. 4.18. Volgens [verkoper] is de kostenindicatie van Aannemersbedrijf Rasenberg buitenproportioneel. [verkoper] beroept zich op het rapport van Top Expertise waarin de herstelkosten op € 11.110,00 inclusief btw worden begroot. [verkoper] wijst er verder op dat volgens Top Expertise de vloerbalken ook vanaf de onderzijde kunnen worden vervangen, zodat de bad- en slaapkamer grotendeels onbeschadigd blijft. Tot slot hebben er volgens [verkoper] onnodig kostenverhogende (sloop)werkzaamheden plaatsgevonden. 4.19. De kantonrechter heeft – in het geval dat [kopers] slaagt in de bewijsopdracht – gelet op dit partijdebat behoefte aan voorlichting door een deskundige. De kantonrechter kan namelijk niet vaststellen wat de schade van [kopers] is. Daarvoor liggen de verschillende bedragen te ver uit elkaar. Bij deze stand van zaken is de kantonrechter voorshands van oordeel dat in een later tussenvonnis een deskundige zal moeten worden benoemd om deze schade te begroten. Het voorschot op de kosten van de deskundige zal dan door [verkoper] moeten worden betaald. [verkoper] is namelijk aansprakelijk voor deze kosten – als [kopers] slaagt in de bewijsopdracht. Als [kopers] niet slaagt in de bewijsopdracht 4.20. Als de kantonrechter na bewijslevering door [kopers] tot het oordeel komt dat [kopers] niet is geslaagd in de bewijsopdracht, wordt de vordering van [kopers] afgewezen. Dan kan namelijk niet worden aangenomen dat [verkoper] zijn mededelingsplicht heeft geschonden en slaagt zijn beroep op de ouderdomsclausule van de koopovereenkomst. 4.21. Subsidiair doet [kopers] een beroep op dwaling en vraagt zij de kantonrechter om de koopovereenkomst te wijzigen om haar nadeel (de herstelkosten) op te heffen. [kopers] had de woning bij een juiste voorstelling van zaken niet of tegen een lagere koopprijs gekocht. Daarnaast wist [verkoper] volgens [kopers] van de rotte vloerbalken en verklaarde hij bovendien dat de vloer ‘solide’ was. 4.22. Om de koopovereenkomst te wijzigen is vereist dat de dwaling van [kopers] is te wijten aan een inlichting van [verkoper] , of [verkoper] in verband met wat hij over de dwaling wist of behoorde te weten, [kopers] had behoren in te lichten. 4.23. Het beroep van [kopers] op dwaling slaagt ook niet als [kopers] niet slaagt in de bewijsopdracht. [verkoper] kan dan namelijk niet worden tegengeworpen dat hij [kopers] niet heeft ingelicht over de rotte vloerbalken, zodat er van dwaling geen sprake is. Verder mocht [kopers] de beantwoording van de vragenlijst waarin staat dat de vloer ‘solide’ is, niet opvatten als een mededeling dat de vloerbalken niet zouden zijn aangetast gelet op de toevoeging direct na ‘solide’: ‘, buigt of kraakt niet’. [verkoper] heeft niet genoteerd dat de vloer niet is aangetast. Afsluitende overwegingen 4.24. Gelet op dit tussenvonnis en het (mogelijk langdurige en kostbare) vervolgtraject, geeft de kantonrechter partijen in overweging om opnieuw met elkaar in overleg te treden over een minnelijke regeling. 4.25. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. Afhankelijk van de uitkomst van de bewijsopdracht, het (eventuele) deskundigenbericht en het (eventuele) nadere partijdebat, zal de kantonrechter oordelen over de kosten van Bouwinspecteurs en DEGAST, de kosten voor het opslaan van meubels, de buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente en het beroep op voordeelstoerekening.