ECLI:NL:RBZWB:2025:2682

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer: 11617450 \ VV EXPL 25-23 Vonnis in kort geding van 30 april 2025 in de zaak van STICHTING TIWOS, TILBURGSE WOONSTICHTING, te Tilburg, eisende partij, hierna te noemen: Tiwos, gemachtigde: mr. P.L.T. Roks, tegen [huurder] , te [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [huurder] , gemachtigde: mr. I.A.C. Cools.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de mondelinge behandeling van 16 april 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten: - Tiwos is met ingang van 14 september 2022 met [huurder] een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de zelfstandige sociale huurwoning aan de [adres 1] (verder: de woning). - Op de overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 03-12-2021 (verder: de AV) van toepassing. Daarin is onder andere opgenomen: U zorgt ervoor dat omwonenden geen overlast of hinder ondervinden van u, uw huisgenoten, huisdieren of eventueel bezoek in of om de gehuurde woning of in de gemeenschappelijke ruimten. […] Het is niet toegestaan In de gehuurde woning of de onmiddellijke omgeving hennep te telen, te bereiden, te bewerken, te verwerken, te koop aan te bieden, te verkopen, af te leveren, te verstrekken, te vervoeren, aanwezig te hebben anders dan voor eigen gebruik, te vervaardigen, dan wel andere activiteiten te (laten) verrichten die genoemd worden in de Opiumwet. Dit geldt ook voor middelen of handelingen die op het moment van ondertekening van de huurovereenkomst nog niet in de Opiumwet worden vermeld. […] Bij overtreding van dit verbod heeft Tiwos het recht de huurovereenkomst onmiddellijk te ontbinden. […] - Vanaf april 2023 krijgt Tiwos diverse meldingen van de buurman van [huurder] en andere omwonenden over geluidsoverlast door [huurder] . Op 29 augustus 2023 ontvangt Tiwos een bericht van de politie, waarin staat: “Kom ik nog even op de lijn. Kreeg onderstaande melding geluidsoverlast. Liggen al best wat meldingen en volgens mij zijn jullie op de hoogte. Getracht Dhr terug te bellen, maar kreeg geen contact voice-mail ingesproken en verwezen naar jullie en evt buurtbemiddeling.” - Op 30 oktober 2023 heeft Tiwos een huisbezoek gebracht aan de buurvrouw van [huurder] in verband met een klacht over geluidsoverlast van [huurder] en de klacht van [huurder] over de aanwezigheid van apparaten in de woning van de buurvrouw die zoemtonen zouden kunnen veroorzaken. - Op 13 november 2023 heeft Tiwos ook een huisbezoek bij [huurder] gebracht, omdat hij klaagde over geluidsoverlast van zijn buurvrouw, althans haar zoons. - Ook daarna zijn nog meerdere klachten gestuurd aan Tiwos door omwonenden. Op 7 en 8 december 2023 was er sprake van bedreigingen en is de auto van [huurder] beschadigd. De politie is ter plaatse geweest. Naar aanleiding daarvan heeft Tiwos op 11 december 2023 met de wijkagent een bezoek gebracht aan [huurder] . - Op 12 december 2023 heeft Tiwos aan [huurder] een brief gestuurd waarin zij verslag doet van het gebeuren en hem dringend verzoekt de buren met rust te laten. Ook adviseert zij daarin [huurder] om zich in te schrijven voor een andere woning en om een ruiladvertentie te plaatsen, omdat [huurder] naar Noord wil verhuizen. - Op 3 april 2024 heeft Tiwos [huurder] opnieuw uitgenodigd voor een gesprek naar aanleiding van meldingen over bonken en schreeuwen vanuit zijn woning. Dit gesprek heeft op 11 april 2024 plaatsgevonden. Tiwos heeft naar aanleiding daarvan op 12 april 2024 een laatste waarschuwing gestuurd aan [huurder] , waarin zijn ook heeft geschreven: “[…] Stopt de overlast niet? Dan gaan wij uw huurovereenkomst stopzetten. Wij gaan ervan uit dat het niet zover komt.[…] Op donderdag 11 april nodigden wij u uit voor een gesprek. Nadat we u belden, kwam u 40 minuten te laat op de afspraak. Er was geen goed gesprek met u te voeren. Wij hebben u geadviseerd naar uw huisarts te gaan om hulp te zoeken. Wij maken ons zorgen om uw psychische gezondheid.” Tiwos heeft ook Bemoeizorg ingeschakeld. Die heeft in de maanden daarop enkele keren een gesprek met [huurder] . - Naar aanleiding van nieuwe klachten, heeft Tiwos per brief van 27 mei 2024 aan [huurder] laten weten dat zij een advocaat gaat inschakelen, met als inzet ontruiming van de woning en ontbinding van de huurovereenkomst. De advocaat van Tiwos heeft vervolgens nogmaals een laatste waarschuwing gestuurd aan [huurder] op 6 juni 2024. Daarop heeft [huurder] via zijn advocaat laten weten dat hij betwist dat hij overlast veroorzaakt of dreigementen uit. - Vanaf januari 2025 heeft Tiwos weer klachten ontvangen over overlast door [huurder] . Op 4 februari 2025 hebben 19 omwonenden een bericht ondertekend waarin zij onder meer hebben aangeven: “Wij, de ondertekenaars van deze brief, willen onze ernstige zorgen uiten over de situatie rond de bewoner van [adres 1] . Deze persoon veroorzaakt al geruime tijd ernstige overlast en verstoort de leefbaarheid en veiligheid in onze buurt. Dit is niet alleen hinderlijk, maar vormt een direct gevaar voor de omwonenden, waaronder jonge kinderen en ouderen. Ondanks meerdere meldingen bij de politie en eerdere klachten richting Tiwos, is er nog geen structurele oplossing gekomen. De situatie blijft verslechteren, en de overlastgevende bewoner vertoont gedrag dat als intimiderend, onvoorspelbaar en bedreigend wordt ervaren. Dit brengt ons ertoe om opnieuw een dringend beroep te doen op Tiwos om passende maatregelen te nemen.” - Op 25 februari 2025 heeft de gemachtigde van Tiwos per e-mail aan de gemachtigde van [huurder] onder andere het volgende laten weten: “Uw cliënt heeft duidelijk geen gevolg gegeven aan de laatste waarschuwing en is ernstig tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Cliënte heeft er bovendien spoedeisend belang bij, dat de rust in de buurt terugkeert. Reden waarom ik opdracht heb om, zo nodig, juridische maatregelen te treffen gericht op een spoedig vertrek van uw cliënt uit het gehuurde. Het spreekt voor zich dat cliënte een juridisch traject liever vermijdt. Daarom wordt uw cliënt hierbij in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst zelf door schriftelijke opzegging te beëindigen.” [huurder] heeft hierop laten weten dat hij de overeenkomst niet zal opzeggen.

3.1. Tiwos vordert samengevat - ontruiming van de woning aan [adres 1] . 3.2. Tiwos baseert haar vordering op een tekortkoming van [huurder] in zijn verplichtingen op grond van artikel 6.1 van de AV en artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (BW). Ten eerste omdat [huurder] gedurende geruime tijd ernstige geluidsoverlast veroorzaakt met schreeuwen en bonken. Daarnaast uit hij (doods-)bedreigingen. Ook maakt hij omwonenden het leven zuur met verdachtmakingen en valse beschuldigingen. Overigens zijn er verdenkingen van drugshandel door [huurder] , waardoor ook overlast wordt veroorzaakt. Daarbij merkt Tiwos op dat de woning die [huurder] nu van haar huurt al de derde woning is die Tiwos in een relatief korte periode aan [huurder] heeft verhuurd. Bij de eerste twee huurovereenkomsten ontstonden er steeds conflicten tussen [huurder] en omwonenden. Deze werden veroorzaakt doordat [huurder] stelde overlast te ervaren van omwonenden, die zich hierin echter in het geheel niet herkenden. Tiwos heeft tweemaal meebewogen met [huurder] door hem een andere woning aan te bieden. Echter ook bij de huidige woning zijn er weer ernstige conflicten ontstaan met omwonenden. De tekortkoming van [huurder] is volgens Tiwos van voldoende gewicht in de zin van artikel 6:265 lid 1 BW, zodat zij recht heeft op ontbinding van de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure. Daarbij heeft zij ook een spoedeisend belang, omdat de situatie verder dreigt te escaleren. [huurder] vertoont verward gedrag en van Tiwos mag verwacht worden dat zij het risico dat [huurder] zijn (doods-)bedreigingen zal verwezenlijken zoveel mogelijk beperkt. Tot slot wil Tiwos dat het vonnis gemotiveerd uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. 3.3. [huurder] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Tiwos, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Tiwos. Hij wil dat Tiwos uitvoerbaar bij voorraad wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten. 3.4. [huurder] betwist dat hij overlast veroorzaakt en dat hij omwonenden heeft bedreigd. Daarvoor is volgens hem meer onderzoek, althans bewijslevering nodig. Er is ook geen aangifte tegen hem gedaan bij de politie. Ondanks dat hij kan erkennen dat er sprake is van onrust in de straat en er discussies zijn geweest met omwonenden, is er volgens hem geen sprake van ernstige overlast dan wel druggerelateerde activiteiten. De klachten zijn incidenteel, komen maar van drie personen en dateren van 2023 en begin 2024 en niet van daarna. Daarom blijkt niet van ernstige en structurele overlast. Bovendien krijgt [huurder] de indruk dat deze paar klagers ervoor proberen te zorgen dat hij uit de woning wordt gezet. [huurder] ondervindt juist overlast van omwonenden en heeft hierover ook geklaagd bij Tiwos. Zij neemt hem volgens [huurder] echter totaal niet serieus. Tot slot heeft hij bijzonder belang bij behoud van zijn woning, omdat hij in het verleden zijn rug heeft gebroken. Daarvan ondervindt hij nog steeds veel last en verlies van zijn woning zou daar direct invloed op hebben. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Toetsingskader 4.1. De kantonrechter stelt voorop dat toewijzing in kort geding van een vordering tot ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is, die diep ingrijpt in het woonrecht van de huurder en die in de praktijk vaak tot praktisch onomkeerbare gevolgen zal leiden. Een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding kan daarom in beginsel slechts worden uitgesproken als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, als het geschil in een bodemprocedure wordt voorgelegd, de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen. Bovendien moet de verhuurder een spoedeisend belang hebben bij de ontruiming, waardoor het voor de verhuurder bezwaarlijk is om de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten. Spoedeisend belang 4.2. Tiwos heeft gemotiveerd dat er een doorlopend patroon is, ook op eerdere huuradressen, van ernstige overlast door [huurder] . De overlast neemt niet af en ook na dagvaarding zijn nog overlastklachten ontvangen door Tiwos. Daardoor wordt het woongenot van andere huurders van Tiwos aangetast. De kantonrechter is van oordeel dat de spoedeisendheid daarmee gegeven is. Hierna beoordeelt de kantonrechter of de vordering van Tiwos in dit kort geding ook daadwerkelijk toewijsbaar is.

4.3. De vordering van Tiwos is gebaseerd op overlast, bestaande uit schelden, lawaai maken en het uiten van bedreigingen. 4.4. Tiwos heeft voor de onderbouwing daarvan diverse verklaringen overgelegd. Dit betreft enerzijds aantekeningen van telefonische klachten en van incidenten waarbij soms ook de politie ter plaatse is geweest, die zijn opgenomen in het interne, elektronische dossier van Tiwos. Daarin staan onder andere aantekeningen van telefonische klachten van de directe buurman ( [adres 2] ) op 18 april, 16 augustus en 14 november 2023 over schreeuwen en bonken en agressief gedrag door [huurder] , nadat de buurman hem had aangesproken op geluidsoverlast en [huurder] had aangegeven dat juist hij overlast ervoer van (de katten van) de buurman. Daarnaast zijn telefoonnotities van gesprekken met de zoon van de buurvrouw ( [adres 3] ) van [huurder] . Dit betreft gesprekken op 7 en 8 december 2023, waarin melding wordt gedaan van een schreeuwpartij waarbij [huurder] volgens de zoon had gedreigd een pistool te halen en terug te komen. De politie is ook ter plaatse geweest. Ook heeft de zoon op 31 januari 2025 gebeld een aangegeven dat [huurder] al weer weken aan het schelden en herrie maken is. Daarbij heeft Tiwos onder andere genoteerd: “De zoon en zijn tweelingbroer zijn vervolgens verhaal gaan halen bij [huurder] . Hebben op het raam gebonst enzo. Uiteindelijk is de politie ter plaatse geweest. Pas later vertelde moeder dat [huurder] al weer een hele tijd aan het bonken en roepen was. En dat ze heel erg bang is voor hem. En dat ze dit niet tegen de zonen wil vertellen vanwege de angst dat de zonen de fout ingaan. Zoon van mevrouw [naam] zegt [huurder] kapot te maken en het heft in eigen hand te nemen. Heb hem gevraagd dt vooral niet te doen en te wachtne tot de woningsluiting een feit is.” Ook op 10 maart 2025 is nog een telefonisch melding ontvangen van de buurman van [huurder] en hebben de buurman en de zoons van de buurvrouw op 11 april 2025 aan Tiwos verklaard dat er nog steeds sprake is van rondschreeuwen met verwensingen. Anderzijds heeft Tiwos diverse e-mailberichten van meerdere omwonenden en de wijkagent overgelegd. Zo heeft Tiwos een e-mailbericht van 14 oktober 2023 overgelegd van een omwonende die namens de buurvrouw van [huurder] onder meer schrijft: “Ik ben vanmorgen geroepen door mijn buurvrouw van [adres 3] . Zei is Marokkaans en kan slecht Nederlands de buurman van haar [adres 1] stond aan de deur . Hij zei dat de buurvrouw een machine in de badkamer had en dat het expres aan staat . Hij heeft Er heel de nacht niet van geslapen . Nu weet ik dat de buurvrouw dat niet heeft zei is oud en heeft daar niks wat herrie maakt . Hij bleef vol houden want wij wilde hem weg hebben . En wij zitten hem te fucken. Ik heb uitgelegd dat dit niet zo is . Wij groeten hem ook altijd . Maar hij bleef volhouden . Later de zoon van de buurvrouw verwittigd die is ook binnen eerste luisteren . Maar wij horen niks . Hij begon te dreigen dat als dit vannacht weer zo is dat hij een aanslag gaat plegen . Ik was erg geschrokken . Mijn zoon heeft ook alles gehoord en voelt zich nu niet meer veilig . Ik heb de politie niet verwittigd omdat zei het dan waarschijnlijk nog erger maken . […]” Op 8 december 2023 heeft zij per e-mail aan Tiwos onder andere geschreven: “Dagen blijft hij voor de deur staan en dreigen. Ik had eerst zoiets als ik de politie bel word het vast erger. Dat is ook niet wat je wil er wonen veel kinderen in onze straat . Dus je past wel op . Nu een aantal dagen laten staat hij voor mijn deur te dreigen . Mijn zoon is thuis . Die is bang en zit op de bank . Ik ben al naar mijn werk . Later stapt hij in zijn auto en maakt hij bewegingen naar mijn huis dat hij gaat schieten . Ik voelde me even niet veilig . Ik heb toch maar de politie gebeld . Ze kwamen maar konden er niks mee doen . Het was een tijdje rustig . Nu begint hij woensdag tegen mijn zoon te praten en te schelden over de buurvrouw en haar zoon . Ik heb het maar gelaten ik dacht beter negeren . Donderdag begint hij tegen een andere zoon van de buurvrouw . Ook weer met hetzelfde als toen de buurvrouw wil hem gek maken met geluid . Haar zoon legt uit dat dit niet zo is . Hij gaat door met aanslag alles . Later komt ook de andere zoon thuis en die heeft u aan de lijn zoals ik begrepen had . Dit is dan ook al uit de hand gelopen .[…]” In een anonieme verklaring per e-mail van 10 december 2023 wordt ook aangegeven dat [huurder] op 7 december 2023 heeft gedreigd om een pistool te halen en dat [huurder] heeft gedreigd om een aanslag te plegen. Daarnaast heeft Tiwos berichten overgelegd met klachten gedateerd 26 en 27 mei 2024, 29 januari 2025 en een petitie van 4 februari 2025, ondertekend door 19 omwonenden, met een oproep aan Tiwos om passende maatregelen te nemen tegen [huurder] in het kader van een veilige en leefbare woonomgeving voor haar huurders. Tot slot zijn er berichten van de politie overgelegd waarin aangegeven wordt dat sprake is van meerdere overlast meldingen, dat sprake lijkt van verward gedrag en dat [huurder] niet in staat lijkt om voor zichzelf te zorgen. De kantonrechter is van oordeel dat Tiwos met deze bestendige meldingen van huurders, omwonenden en politie voldoende heeft onderbouwd dat [huurder] ernstige overlast heeft veroorzaakt gedurende een lange periode en ook nog steeds overlast veroorzaakt. De enkele ontkenning door [huurder] van de overlastmeldingen is onvoldoende om te oordelen dat geen sprake is van ernstige overlast. Daarbij overweegt de kantonrechter dat weliswaar blijkt dat ook anderen een aandeel hebben in enkele ruzies waarover meldingen bij haar zijn gedaan, maar dat op grond van de meldingen voldoende aannemelijk dat het gedrag van [huurder] de belangrijkste aanleiding van de ruzies vormt. 4.4. Daarbij is de kantonrechter van oordeel dat Tiwos voldoende heeft onderbouwd dat zij de klachten van [huurder] serieus heeft genomen. [huurder] heeft immers niet betwist dat Tiwos hem tot tweemaal toe de gelegenheid heeft gegeven om naar een andere woning te verhuizen, dat zij onderzocht heeft welke apparaten van zijn buurvrouw mogelijk geluidsoverlast voor hem zouden veroorzaken (en deze niet heef kunnen vinden), Tiwos zelf meerdere gesprekken met [huurder] heeft gevoerd en dat zij ook Bemoeizorg heeft ingeschakeld. De gesprekken tussen Tiwos en [huurder] hebben niet tot een blijvende oplossing geleid. Op 3 april 2024 heeft een gesprek plaatsgevonden waarin Tiwos een laatste waarschuwing heeft gegeven aan [huurder] , gevolgd door een brief van 6 juni 2024 van de gemachtigde van Tiwos met een allerlaatste waarschuwing. Dat heeft weliswaar kortdurend geleid tot vermindering van overlastklachten, maar daarna was weer sprake van overlast in dezelfde omvang. Ook de tussenkomst van Bemoeizorg heeft niet geleid tot (blijvende) vermindering van overlast. Tiwos heeft onbetwist gesteld dat Bemoeizorg na augustus 2024 nog enkele pogingen heeft ondernomen om de situatie te bespreken met [huurder] , waarna Bemoeizorg heeft aangegeven dat er geen zorg mogelijk is. Dit blijkt ook uit de laatste melding van Bemoeizorg van 11 oktober 2024, waarin zij aangeeft dat [huurder] van mening is dat er met hem niks aan de hand is, hij vooral geen huisartsbezoek wil en de straat tegen hem is en dat dat allemaal niet aan hem ligt. Hoewel [huurder] in zijn conclusie van antwoord en tijdens de mondelinge behandeling heeft aangegeven dat hij openstaat voor bemiddeling dan wel hulpverlening om hem te ondersteunen, acht de kantonrechter dit op grond van de uitkomst van de gesprekken met Tiwos en Bemoeizorg niet, althans onvoldoende aannemelijk.

4.9. Tiwos vordert dat haar vordering uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dit betekent dat [huurder] direct aan het vonnis moet voldoen, ook wanneer in hoger beroep zou worden gegaan. Hoewel [huurder] hiertegen geen verweer heeft gevoerd en de vordering daarom toegewezen kan worden, zal de kantonrechter op verzoek van Tiwos de gevorderde uitvoerbaarverklaring nadrukkelijk motiveren. 4.5. Bij de beoordeling van een vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad moeten de belangen van partijen worden afgewogen, waarbij rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Tiwos heeft naar het oordeel van de kantonrechter een gerechtvaardigd belang bij de mogelijkheid om het vonnis direct te kunnen executeren ondanks hoger beroep, omdat [huurder] geen inzicht toont in zijn gedrag en de gevolgen die dat heeft op de andere huurders. Dit terwijl sprake is van ernstige overlast die grote gevolgen heeft voor de veiligheid en het woongenot van meerdere andere huurders, zodat Tiwos genoodzaakt is daartegen op te treden. [huurder] heeft in verband met zijn woonbelang nog aangevoerd dat hij op basis van een overgelegde medische verklaring uit 2020 een extra belang heeft bij behoud van zijn woning. Gelet op de ouderdom van die verklaring is het echter onvoldoende aannemelijk dat er op dit moment nog steeds zulke ernstige medische omstandigheden zijn dat de uitvoerbaar bij voorraad verklaring op grond daarvan moet worden afgewezen. [huurder] moet de proceskosten betalen 4.6. [huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Tiwos worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 144,47 - griffierecht € 135,00 - salaris gemachtigde € 543,00 - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 957,47

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [huurder] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres 1] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Tiwos zijn, en de sleutels af te geven aan Tiwos, 5.2. veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 957,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Boeder en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2025.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer: 11617450 \ VV EXPL 25-23 Vonnis in kort geding van 30 april 2025 in de zaak van STICHTING TIWOS, TILBURGSE WOONSTICHTING, te Tilburg, eisende partij, hierna te noemen: Tiwos, gemachtigde: mr. P.L.T. Roks, tegen [huurder] , te [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [huurder] , gemachtigde: mr. I.A.C. Cools.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de mondelinge behandeling van 16 april 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten: - Tiwos is met ingang van 14 september 2022 met [huurder] een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de zelfstandige sociale huurwoning aan de [adres 1] (verder: de woning). - Op de overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 03-12-2021 (verder: de AV) van toepassing. Daarin is onder andere opgenomen: U zorgt ervoor dat omwonenden geen overlast of hinder ondervinden van u, uw huisgenoten, huisdieren of eventueel bezoek in of om de gehuurde woning of in de gemeenschappelijke ruimten. […] Het is niet toegestaan In de gehuurde woning of de onmiddellijke omgeving hennep te telen, te bereiden, te bewerken, te verwerken, te koop aan te bieden, te verkopen, af te leveren, te verstrekken, te vervoeren, aanwezig te hebben anders dan voor eigen gebruik, te vervaardigen, dan wel andere activiteiten te (laten) verrichten die genoemd worden in de Opiumwet. Dit geldt ook voor middelen of handelingen die op het moment van ondertekening van de huurovereenkomst nog niet in de Opiumwet worden vermeld. […] Bij overtreding van dit verbod heeft Tiwos het recht de huurovereenkomst onmiddellijk te ontbinden. […] - Vanaf april 2023 krijgt Tiwos diverse meldingen van de buurman van [huurder] en andere omwonenden over geluidsoverlast door [huurder] . Op 29 augustus 2023 ontvangt Tiwos een bericht van de politie, waarin staat: “Kom ik nog even op de lijn. Kreeg onderstaande melding geluidsoverlast. Liggen al best wat meldingen en volgens mij zijn jullie op de hoogte. Getracht Dhr terug te bellen, maar kreeg geen contact voice-mail ingesproken en verwezen naar jullie en evt buurtbemiddeling.” - Op 30 oktober 2023 heeft Tiwos een huisbezoek gebracht aan de buurvrouw van [huurder] in verband met een klacht over geluidsoverlast van [huurder] en de klacht van [huurder] over de aanwezigheid van apparaten in de woning van de buurvrouw die zoemtonen zouden kunnen veroorzaken. - Op 13 november 2023 heeft Tiwos ook een huisbezoek bij [huurder] gebracht, omdat hij klaagde over geluidsoverlast van zijn buurvrouw, althans haar zoons. - Ook daarna zijn nog meerdere klachten gestuurd aan Tiwos door omwonenden. Op 7 en 8 december 2023 was er sprake van bedreigingen en is de auto van [huurder] beschadigd. De politie is ter plaatse geweest. Naar aanleiding daarvan heeft Tiwos op 11 december 2023 met de wijkagent een bezoek gebracht aan [huurder] . - Op 12 december 2023 heeft Tiwos aan [huurder] een brief gestuurd waarin zij verslag doet van het gebeuren en hem dringend verzoekt de buren met rust te laten. Ook adviseert zij daarin [huurder] om zich in te schrijven voor een andere woning en om een ruiladvertentie te plaatsen, omdat [huurder] naar Noord wil verhuizen. - Op 3 april 2024 heeft Tiwos [huurder] opnieuw uitgenodigd voor een gesprek naar aanleiding van meldingen over bonken en schreeuwen vanuit zijn woning. Dit gesprek heeft op 11 april 2024 plaatsgevonden. Tiwos heeft naar aanleiding daarvan op 12 april 2024 een laatste waarschuwing gestuurd aan [huurder] , waarin zijn ook heeft geschreven: “[…] Stopt de overlast niet? Dan gaan wij uw huurovereenkomst stopzetten. Wij gaan ervan uit dat het niet zover komt.[…] Op donderdag 11 april nodigden wij u uit voor een gesprek. Nadat we u belden, kwam u 40 minuten te laat op de afspraak. Er was geen goed gesprek met u te voeren. Wij hebben u geadviseerd naar uw huisarts te gaan om hulp te zoeken. Wij maken ons zorgen om uw psychische gezondheid.” Tiwos heeft ook Bemoeizorg ingeschakeld. Die heeft in de maanden daarop enkele keren een gesprek met [huurder] . - Naar aanleiding van nieuwe klachten, heeft Tiwos per brief van 27 mei 2024 aan [huurder] laten weten dat zij een advocaat gaat inschakelen, met als inzet ontruiming van de woning en ontbinding van de huurovereenkomst. De advocaat van Tiwos heeft vervolgens nogmaals een laatste waarschuwing gestuurd aan [huurder] op 6 juni 2024. Daarop heeft [huurder] via zijn advocaat laten weten dat hij betwist dat hij overlast veroorzaakt of dreigementen uit. - Vanaf januari 2025 heeft Tiwos weer klachten ontvangen over overlast door [huurder] . Op 4 februari 2025 hebben 19 omwonenden een bericht ondertekend waarin zij onder meer hebben aangeven: “Wij, de ondertekenaars van deze brief, willen onze ernstige zorgen uiten over de situatie rond de bewoner van [adres 1] . Deze persoon veroorzaakt al geruime tijd ernstige overlast en verstoort de leefbaarheid en veiligheid in onze buurt. Dit is niet alleen hinderlijk, maar vormt een direct gevaar voor de omwonenden, waaronder jonge kinderen en ouderen. Ondanks meerdere meldingen bij de politie en eerdere klachten richting Tiwos, is er nog geen structurele oplossing gekomen. De situatie blijft verslechteren, en de overlastgevende bewoner vertoont gedrag dat als intimiderend, onvoorspelbaar en bedreigend wordt ervaren. Dit brengt ons ertoe om opnieuw een dringend beroep te doen op Tiwos om passende maatregelen te nemen.” - Op 25 februari 2025 heeft de gemachtigde van Tiwos per e-mail aan de gemachtigde van [huurder] onder andere het volgende laten weten: “Uw cliënt heeft duidelijk geen gevolg gegeven aan de laatste waarschuwing en is ernstig tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Cliënte heeft er bovendien spoedeisend belang bij, dat de rust in de buurt terugkeert. Reden waarom ik opdracht heb om, zo nodig, juridische maatregelen te treffen gericht op een spoedig vertrek van uw cliënt uit het gehuurde. Het spreekt voor zich dat cliënte een juridisch traject liever vermijdt. Daarom wordt uw cliënt hierbij in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst zelf door schriftelijke opzegging te beëindigen.” [huurder] heeft hierop laten weten dat hij de overeenkomst niet zal opzeggen.

3.1. Tiwos vordert samengevat - ontruiming van de woning aan [adres 1] . 3.2. Tiwos baseert haar vordering op een tekortkoming van [huurder] in zijn verplichtingen op grond van artikel 6.1 van de AV en artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (BW). Ten eerste omdat [huurder] gedurende geruime tijd ernstige geluidsoverlast veroorzaakt met schreeuwen en bonken. Daarnaast uit hij (doods-)bedreigingen. Ook maakt hij omwonenden het leven zuur met verdachtmakingen en valse beschuldigingen. Overigens zijn er verdenkingen van drugshandel door [huurder] , waardoor ook overlast wordt veroorzaakt. Daarbij merkt Tiwos op dat de woning die [huurder] nu van haar huurt al de derde woning is die Tiwos in een relatief korte periode aan [huurder] heeft verhuurd. Bij de eerste twee huurovereenkomsten ontstonden er steeds conflicten tussen [huurder] en omwonenden. Deze werden veroorzaakt doordat [huurder] stelde overlast te ervaren van omwonenden, die zich hierin echter in het geheel niet herkenden. Tiwos heeft tweemaal meebewogen met [huurder] door hem een andere woning aan te bieden. Echter ook bij de huidige woning zijn er weer ernstige conflicten ontstaan met omwonenden. De tekortkoming van [huurder] is volgens Tiwos van voldoende gewicht in de zin van artikel 6:265 lid 1 BW, zodat zij recht heeft op ontbinding van de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure. Daarbij heeft zij ook een spoedeisend belang, omdat de situatie verder dreigt te escaleren. [huurder] vertoont verward gedrag en van Tiwos mag verwacht worden dat zij het risico dat [huurder] zijn (doods-)bedreigingen zal verwezenlijken zoveel mogelijk beperkt. Tot slot wil Tiwos dat het vonnis gemotiveerd uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. 3.3. [huurder] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Tiwos, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Tiwos. Hij wil dat Tiwos uitvoerbaar bij voorraad wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten. 3.4. [huurder] betwist dat hij overlast veroorzaakt en dat hij omwonenden heeft bedreigd. Daarvoor is volgens hem meer onderzoek, althans bewijslevering nodig. Er is ook geen aangifte tegen hem gedaan bij de politie. Ondanks dat hij kan erkennen dat er sprake is van onrust in de straat en er discussies zijn geweest met omwonenden, is er volgens hem geen sprake van ernstige overlast dan wel druggerelateerde activiteiten. De klachten zijn incidenteel, komen maar van drie personen en dateren van 2023 en begin 2024 en niet van daarna. Daarom blijkt niet van ernstige en structurele overlast. Bovendien krijgt [huurder] de indruk dat deze paar klagers ervoor proberen te zorgen dat hij uit de woning wordt gezet. [huurder] ondervindt juist overlast van omwonenden en heeft hierover ook geklaagd bij Tiwos. Zij neemt hem volgens [huurder] echter totaal niet serieus. Tot slot heeft hij bijzonder belang bij behoud van zijn woning, omdat hij in het verleden zijn rug heeft gebroken. Daarvan ondervindt hij nog steeds veel last en verlies van zijn woning zou daar direct invloed op hebben. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Toetsingskader 4.1. De kantonrechter stelt voorop dat toewijzing in kort geding van een vordering tot ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is, die diep ingrijpt in het woonrecht van de huurder en die in de praktijk vaak tot praktisch onomkeerbare gevolgen zal leiden. Een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding kan daarom in beginsel slechts worden uitgesproken als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, als het geschil in een bodemprocedure wordt voorgelegd, de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen. Bovendien moet de verhuurder een spoedeisend belang hebben bij de ontruiming, waardoor het voor de verhuurder bezwaarlijk is om de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten. Spoedeisend belang 4.2. Tiwos heeft gemotiveerd dat er een doorlopend patroon is, ook op eerdere huuradressen, van ernstige overlast door [huurder] . De overlast neemt niet af en ook na dagvaarding zijn nog overlastklachten ontvangen door Tiwos. Daardoor wordt het woongenot van andere huurders van Tiwos aangetast. De kantonrechter is van oordeel dat de spoedeisendheid daarmee gegeven is. Hierna beoordeelt de kantonrechter of de vordering van Tiwos in dit kort geding ook daadwerkelijk toewijsbaar is.

4.3. De vordering van Tiwos is gebaseerd op overlast, bestaande uit schelden, lawaai maken en het uiten van bedreigingen. 4.4. Tiwos heeft voor de onderbouwing daarvan diverse verklaringen overgelegd. Dit betreft enerzijds aantekeningen van telefonische klachten en van incidenten waarbij soms ook de politie ter plaatse is geweest, die zijn opgenomen in het interne, elektronische dossier van Tiwos. Daarin staan onder andere aantekeningen van telefonische klachten van de directe buurman ( [adres 2] ) op 18 april, 16 augustus en 14 november 2023 over schreeuwen en bonken en agressief gedrag door [huurder] , nadat de buurman hem had aangesproken op geluidsoverlast en [huurder] had aangegeven dat juist hij overlast ervoer van (de katten van) de buurman. Daarnaast zijn telefoonnotities van gesprekken met de zoon van de buurvrouw ( [adres 3] ) van [huurder] . Dit betreft gesprekken op 7 en 8 december 2023, waarin melding wordt gedaan van een schreeuwpartij waarbij [huurder] volgens de zoon had gedreigd een pistool te halen en terug te komen. De politie is ook ter plaatse geweest. Ook heeft de zoon op 31 januari 2025 gebeld een aangegeven dat [huurder] al weer weken aan het schelden en herrie maken is. Daarbij heeft Tiwos onder andere genoteerd: “De zoon en zijn tweelingbroer zijn vervolgens verhaal gaan halen bij [huurder] . Hebben op het raam gebonst enzo. Uiteindelijk is de politie ter plaatse geweest. Pas later vertelde moeder dat [huurder] al weer een hele tijd aan het bonken en roepen was. En dat ze heel erg bang is voor hem. En dat ze dit niet tegen de zonen wil vertellen vanwege de angst dat de zonen de fout ingaan. Zoon van mevrouw [naam] zegt [huurder] kapot te maken en het heft in eigen hand te nemen. Heb hem gevraagd dt vooral niet te doen en te wachtne tot de woningsluiting een feit is.” Ook op 10 maart 2025 is nog een telefonisch melding ontvangen van de buurman van [huurder] en hebben de buurman en de zoons van de buurvrouw op 11 april 2025 aan Tiwos verklaard dat er nog steeds sprake is van rondschreeuwen met verwensingen. Anderzijds heeft Tiwos diverse e-mailberichten van meerdere omwonenden en de wijkagent overgelegd. Zo heeft Tiwos een e-mailbericht van 14 oktober 2023 overgelegd van een omwonende die namens de buurvrouw van [huurder] onder meer schrijft: “Ik ben vanmorgen geroepen door mijn buurvrouw van [adres 3] . Zei is Marokkaans en kan slecht Nederlands de buurman van haar [adres 1] stond aan de deur . Hij zei dat de buurvrouw een machine in de badkamer had en dat het expres aan staat . Hij heeft Er heel de nacht niet van geslapen . Nu weet ik dat de buurvrouw dat niet heeft zei is oud en heeft daar niks wat herrie maakt . Hij bleef vol houden want wij wilde hem weg hebben . En wij zitten hem te fucken. Ik heb uitgelegd dat dit niet zo is . Wij groeten hem ook altijd . Maar hij bleef volhouden . Later de zoon van de buurvrouw verwittigd die is ook binnen eerste luisteren . Maar wij horen niks . Hij begon te dreigen dat als dit vannacht weer zo is dat hij een aanslag gaat plegen . Ik was erg geschrokken . Mijn zoon heeft ook alles gehoord en voelt zich nu niet meer veilig . Ik heb de politie niet verwittigd omdat zei het dan waarschijnlijk nog erger maken . […]” Op 8 december 2023 heeft zij per e-mail aan Tiwos onder andere geschreven: “Dagen blijft hij voor de deur staan en dreigen. Ik had eerst zoiets als ik de politie bel word het vast erger. Dat is ook niet wat je wil er wonen veel kinderen in onze straat . Dus je past wel op . Nu een aantal dagen laten staat hij voor mijn deur te dreigen . Mijn zoon is thuis . Die is bang en zit op de bank . Ik ben al naar mijn werk . Later stapt hij in zijn auto en maakt hij bewegingen naar mijn huis dat hij gaat schieten . Ik voelde me even niet veilig . Ik heb toch maar de politie gebeld . Ze kwamen maar konden er niks mee doen . Het was een tijdje rustig . Nu begint hij woensdag tegen mijn zoon te praten en te schelden over de buurvrouw en haar zoon . Ik heb het maar gelaten ik dacht beter negeren . Donderdag begint hij tegen een andere zoon van de buurvrouw . Ook weer met hetzelfde als toen de buurvrouw wil hem gek maken met geluid . Haar zoon legt uit dat dit niet zo is . Hij gaat door met aanslag alles . Later komt ook de andere zoon thuis en die heeft u aan de lijn zoals ik begrepen had . Dit is dan ook al uit de hand gelopen .[…]” In een anonieme verklaring per e-mail van 10 december 2023 wordt ook aangegeven dat [huurder] op 7 december 2023 heeft gedreigd om een pistool te halen en dat [huurder] heeft gedreigd om een aanslag te plegen. Daarnaast heeft Tiwos berichten overgelegd met klachten gedateerd 26 en 27 mei 2024, 29 januari 2025 en een petitie van 4 februari 2025, ondertekend door 19 omwonenden, met een oproep aan Tiwos om passende maatregelen te nemen tegen [huurder] in het kader van een veilige en leefbare woonomgeving voor haar huurders. Tot slot zijn er berichten van de politie overgelegd waarin aangegeven wordt dat sprake is van meerdere overlast meldingen, dat sprake lijkt van verward gedrag en dat [huurder] niet in staat lijkt om voor zichzelf te zorgen. De kantonrechter is van oordeel dat Tiwos met deze bestendige meldingen van huurders, omwonenden en politie voldoende heeft onderbouwd dat [huurder] ernstige overlast heeft veroorzaakt gedurende een lange periode en ook nog steeds overlast veroorzaakt. De enkele ontkenning door [huurder] van de overlastmeldingen is onvoldoende om te oordelen dat geen sprake is van ernstige overlast. Daarbij overweegt de kantonrechter dat weliswaar blijkt dat ook anderen een aandeel hebben in enkele ruzies waarover meldingen bij haar zijn gedaan, maar dat op grond van de meldingen voldoende aannemelijk dat het gedrag van [huurder] de belangrijkste aanleiding van de ruzies vormt. 4.4. Daarbij is de kantonrechter van oordeel dat Tiwos voldoende heeft onderbouwd dat zij de klachten van [huurder] serieus heeft genomen. [huurder] heeft immers niet betwist dat Tiwos hem tot tweemaal toe de gelegenheid heeft gegeven om naar een andere woning te verhuizen, dat zij onderzocht heeft welke apparaten van zijn buurvrouw mogelijk geluidsoverlast voor hem zouden veroorzaken (en deze niet heef kunnen vinden), Tiwos zelf meerdere gesprekken met [huurder] heeft gevoerd en dat zij ook Bemoeizorg heeft ingeschakeld. De gesprekken tussen Tiwos en [huurder] hebben niet tot een blijvende oplossing geleid. Op 3 april 2024 heeft een gesprek plaatsgevonden waarin Tiwos een laatste waarschuwing heeft gegeven aan [huurder] , gevolgd door een brief van 6 juni 2024 van de gemachtigde van Tiwos met een allerlaatste waarschuwing. Dat heeft weliswaar kortdurend geleid tot vermindering van overlastklachten, maar daarna was weer sprake van overlast in dezelfde omvang. Ook de tussenkomst van Bemoeizorg heeft niet geleid tot (blijvende) vermindering van overlast. Tiwos heeft onbetwist gesteld dat Bemoeizorg na augustus 2024 nog enkele pogingen heeft ondernomen om de situatie te bespreken met [huurder] , waarna Bemoeizorg heeft aangegeven dat er geen zorg mogelijk is. Dit blijkt ook uit de laatste melding van Bemoeizorg van 11 oktober 2024, waarin zij aangeeft dat [huurder] van mening is dat er met hem niks aan de hand is, hij vooral geen huisartsbezoek wil en de straat tegen hem is en dat dat allemaal niet aan hem ligt. Hoewel [huurder] in zijn conclusie van antwoord en tijdens de mondelinge behandeling heeft aangegeven dat hij openstaat voor bemiddeling dan wel hulpverlening om hem te ondersteunen, acht de kantonrechter dit op grond van de uitkomst van de gesprekken met Tiwos en Bemoeizorg niet, althans onvoldoende aannemelijk.

4.9. Tiwos vordert dat haar vordering uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dit betekent dat [huurder] direct aan het vonnis moet voldoen, ook wanneer in hoger beroep zou worden gegaan. Hoewel [huurder] hiertegen geen verweer heeft gevoerd en de vordering daarom toegewezen kan worden, zal de kantonrechter op verzoek van Tiwos de gevorderde uitvoerbaarverklaring nadrukkelijk motiveren. 4.5. Bij de beoordeling van een vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad moeten de belangen van partijen worden afgewogen, waarbij rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Tiwos heeft naar het oordeel van de kantonrechter een gerechtvaardigd belang bij de mogelijkheid om het vonnis direct te kunnen executeren ondanks hoger beroep, omdat [huurder] geen inzicht toont in zijn gedrag en de gevolgen die dat heeft op de andere huurders. Dit terwijl sprake is van ernstige overlast die grote gevolgen heeft voor de veiligheid en het woongenot van meerdere andere huurders, zodat Tiwos genoodzaakt is daartegen op te treden. [huurder] heeft in verband met zijn woonbelang nog aangevoerd dat hij op basis van een overgelegde medische verklaring uit 2020 een extra belang heeft bij behoud van zijn woning. Gelet op de ouderdom van die verklaring is het echter onvoldoende aannemelijk dat er op dit moment nog steeds zulke ernstige medische omstandigheden zijn dat de uitvoerbaar bij voorraad verklaring op grond daarvan moet worden afgewezen. [huurder] moet de proceskosten betalen 4.6. [huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Tiwos worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 144,47 - griffierecht € 135,00 - salaris gemachtigde € 543,00 - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 957,47

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [huurder] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres 1] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Tiwos zijn, en de sleutels af te geven aan Tiwos, 5.2. veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 957,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Boeder en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2025.