ECLI:NL:RBZWB:2025:2120

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Bergen op Zoom Zaaknummer: 11199510 CV EXPL 24-2248 Vonnis van 9 april 2025 in de zaak van [verhuurder] B.V., te [plaats 1] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [verhuurder] , gemachtigde: mr. E.R. Knoester, tegen 1 [huurder 1] B.V., te [plaats 2] ,2. [huurder 2] B.V., te [plaats 2] , gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [huurders] gemachtigde: mr. D. Çölkusu.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 2 oktober 2024 - de mondelinge behandeling van 6 maart 2025, waar door mr. R. Eekhof namens [verhuurder] spreekaantekeningen zijn overgelegd en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte heeft de kantonrechter vonnis bepaald.

2.1. [huurders] huurde vanaf 8 mei 2023 een woning van [verhuurder] om haar werknemers te kunnen huisvesten. De huurovereenkomst is aangegaan tot 8 mei 2024. De huurprijs is € 3.127,50 per maand. 2.2. In de huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: 2.1. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 12 maanden, ingaande op 08-05-2023 en lopend tot 08-05-2024. Daarna verlenging per jaar, in overleg. 2.2. Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. (…) 2.3. [huurders] heeft op 19 december 2023 per aangetekende brief laten weten de huur per 1 februari 2024 op te zeggen. Eind januari 2024 heeft [huurders] de woning ontruimd en schoongemaakt.

in conventie 3.1. [verhuurder] vordert in conventie bij vonnis [huurders] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van: I. € 10.189,60 aan achterstallige huur, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 juli 2024 tot aan de dag van algehele voldoening; II. € 867,89 aan buitengerechtelijke incassokosten. [verhuurder] vordert ook dat [huurders] hoofdelijk in de proceskosten wordt veroordeeld. [verhuurder] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad). 3.2. [verhuurder] baseert haar vordering op de huurovereenkomst. Op grond van de huurovereenkomst is de huurovereenkomst geëindigd op 8 mei 2024. [huurders] heeft na februari 2024 onterecht geen huur meer betaald nu immers tussentijdse opzegging (gedurende de eerst periode van 12 maanden) contractueel was uitgesloten. [verhuurder] vordert daarom nakoming van de verplichting van [huurders] om de huur te betalen. 3.3. [huurders] voert verweer. [huurders] concludeert tot niet-ontvankelijkheid verklaring van [verhuurder] , voor zover haar vorderingen zijn ingesteld tegen [huurder 2] B.V. [huurders] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurder] tegen [huurder 1] B.V., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling [verhuurder] in de integrale kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.5. [huurders] vordert in reconventie bij vonnis [verhuurder] te veroordelen tot betaling van: I. € 2.450,00 aan waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de datum waarop de overeenkomst is geëindigd, althans vanaf 16 april 2024; II. € 367,50 aan buitengerechtelijke incassokosten. [huurders] vordert ook dat [verhuurder] integraal in de proceskosten wordt veroordeeld. [huurders] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad). 3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie De vorderingen tegen [huurder 2] B.V. worden afgewezen 4.1. [huurders] stelt dat de huurovereenkomst is gesloten tussen [verhuurder] en [huurder 1] B.V. en dat er daarom geen rechtsgrond bestaat voor de vorderingen die gericht zijn op [huurder 2] B.V. Dit wordt door [verhuurder] niet, althans niet gemotiveerd, betwist. De vorderingen die zijn gericht tegen [huurder 2] B.V. worden dan ook afgewezen. 4.2. In de verdere beoordeling van het geschil zal [huurder 1] B.V. worden aangeduid met [huurders] . Einde huurovereenkomst 4.3. Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan die inmiddels is geëindigd. Dit betrof, zoals in de kop van het daarvan opgestelde schriftelijke document is vermeld, een “huurovereenkomst woonruimte”. Partijen twisten over het antwoord op de vraag wanneer die huurovereenkomst is geëindigd. [verhuurder] stelt dat de huurovereenkomst, zoals in de huurovereenkomst is vermeld, is geëindigd per 8 mei 2024. [huurders] mocht immers op grond van artikel 2.2. van de huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen. [huurders] is dan ook de huur tot en met 8 mei 2024 aan haar verschuldigd, aldus [verhuurder] . [huurders] meent daarentegen dat de huurovereenkomst is geëindigd op 1 februari 2024. Zij verwijst daarbij naar haar opzeggingsbrief van 19 december 2023 en artikel 7:271 lid 7 BW. Op grond van dat wetsartikel is de contractsbepaling waarin is opgenomen dat tussentijds opzeggen niet is toegestaan, nietig. 4.4. [verhuurder] stelt dat artikel 7:271 BW niet van toepassing is, omdat dit een woonruimtebepaling is en de huurovereenkomst is gesloten door twee commerciële partijen. Dat verweer slaagt niet. De woonruimtebepalingen (artikel 7:232 BW en verder) zijn in dit geval van toepassing en daarmee ook artikel 7:271 BW. In de huurovereenkomst staat dat het gaat om een “huurovereenkomst woonruimte”. De overeenkomst vermeldt ook op geen enkel punt dat het zou gaan om huur van bedrijfsruimte. Verder staat tussen partijen niet ter discussie dat het gehuurde bestemd was voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Dat [huurders] als huurder het gehuurde zelf niet bewoont maar onderverhuurt, staat aan de kwalificatie als woonruimte en de toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen niet in de weg. 4.5. Artikel 7:271 BW lid 1 schrijft voor dat een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd (in deze zaak één jaar) door elk van beide partijen kan worden opgezegd. Artikel 2.2. van de huurovereenkomst wijkt af van deze wettelijke bepaling door tussentijds opzeggen uit te sluiten. Deze afwijking is op grond van artikel 7:271 lid 7 BW nietig. De contractsbepaling is daarom ongeldig. Het gegeven dat de huurovereenkomst uit de koker van [huurders] zelf komt, maakt dat niet anders, ook niet wanneer zou worden vastgesteld dat, zoals [verhuurder] stelt (maar [huurders] betwist), dat die huurovereenkomst is opgesteld door een jurist van [huurders] . 4.6. [huurders] heeft op 19 december 2023 per aangetekende brief medegedeeld de huurovereenkomst per 1 februari 2024 op te zeggen. Die opzegging heeft op de juiste wijze en binnen de wettelijke opzeggingstermijn plaatsgevonden. Dat betekent dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd per 1 februari 2024 en dat [huurders] vanaf dat moment geen huur meer verschuldigd was aan [verhuurder] . De conventionele vordering van [verhuurder] tot veroordeling van [huurders] tot betaling van achterstallige huur over de periode na 1 februari 2024 wordt daarom afgewezen. De proceskosten 4.7. [verhuurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kantonrechter begroot de proceskosten op basis van het liquidatietarief. De vordering van [huurders] om hiervan af te wijken en over te gaan tot een zogeheten integrale proceskostenveroordeling, wordt afgewezen. Voor een dergelijke proceskostenveroordeling moet sprake zijn van buitengewone omstandigheden, waarbij te denken valt aan een onrechtmatige daad of misbruik van recht. Het enkele gegeven dat [verhuurder] is overgegaan tot dagvaarding van [huurders] en thans geconfronteerd wordt met een afwijzing van haar vordering op grond van het oordeel dat de contractsbepaling waarop zij haar vordering heeft gebaseerd als nietig wordt aangemerkt, maakt niet dat zij misbruik heeft gemaakt van procesrecht. De proceskosten van [huurders] worden gelet op het vorenstaande als volgt begroot: - salaris gemachtigde € 812,00 (2 punten × € 406,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 947,00 4.8. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in reconventie De waarborgsom 4.9. [verhuurder] heeft de vordering in reconventie tot betaling van de waarborgsom niet betwist. Deze wijst de kantonrechter dan ook toe. Ook is [verhuurder] de wettelijke handelsrente (artikel 6:119a BW) verschuldigd, omdat de huurovereenkomst in dit geval een handelsovereenkomst is: het gaat om een huurovereenkomst tussen twee rechtspersonen. De buitengerechtelijke incassokosten 4.10. [huurders] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is gelijk aan die van het wettelijke tarief. Daarom wordt € 367,50 toegewezen. De proceskosten 4.11. [verhuurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor onder 4.7 is overwogen zal de kantonrechter de proceskosten conform het liquidatietarief als volgt begroten: - salaris gemachtigde € 812,00 (2 punten × € 406,00) Totaal € 812,00 4.12. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De kantonrechter in conventie 5.1. wijst de vorderingen van [verhuurder] af, 5.2. veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. veroordeelt [verhuurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. in reconventie 5.6. veroordeelt [verhuurder] om aan [huurder 1] B.V. te betalen een bedrag van € 2.817,50, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over € 2.450,00, met ingang van 16 april 2024, tot de dag van volledige betaling, 5.7. veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 812,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.8. veroordeelt [verhuurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.9. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.10. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2025.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Bergen op Zoom Zaaknummer: 11199510 CV EXPL 24-2248 Vonnis van 9 april 2025 in de zaak van [verhuurder] B.V., te [plaats 1] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [verhuurder] , gemachtigde: mr. E.R. Knoester, tegen 1 [huurder 1] B.V., te [plaats 2] ,2. [huurder 2] B.V., te [plaats 2] , gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [huurders] gemachtigde: mr. D. Çölkusu.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 2 oktober 2024 - de mondelinge behandeling van 6 maart 2025, waar door mr. R. Eekhof namens [verhuurder] spreekaantekeningen zijn overgelegd en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte heeft de kantonrechter vonnis bepaald.

2.1. [huurders] huurde vanaf 8 mei 2023 een woning van [verhuurder] om haar werknemers te kunnen huisvesten. De huurovereenkomst is aangegaan tot 8 mei 2024. De huurprijs is € 3.127,50 per maand. 2.2. In de huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: 2.1. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 12 maanden, ingaande op 08-05-2023 en lopend tot 08-05-2024. Daarna verlenging per jaar, in overleg. 2.2. Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. (…) 2.3. [huurders] heeft op 19 december 2023 per aangetekende brief laten weten de huur per 1 februari 2024 op te zeggen. Eind januari 2024 heeft [huurders] de woning ontruimd en schoongemaakt.

in conventie 3.1. [verhuurder] vordert in conventie bij vonnis [huurders] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van: I. € 10.189,60 aan achterstallige huur, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 juli 2024 tot aan de dag van algehele voldoening; II. € 867,89 aan buitengerechtelijke incassokosten. [verhuurder] vordert ook dat [huurders] hoofdelijk in de proceskosten wordt veroordeeld. [verhuurder] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad). 3.2. [verhuurder] baseert haar vordering op de huurovereenkomst. Op grond van de huurovereenkomst is de huurovereenkomst geëindigd op 8 mei 2024. [huurders] heeft na februari 2024 onterecht geen huur meer betaald nu immers tussentijdse opzegging (gedurende de eerst periode van 12 maanden) contractueel was uitgesloten. [verhuurder] vordert daarom nakoming van de verplichting van [huurders] om de huur te betalen. 3.3. [huurders] voert verweer. [huurders] concludeert tot niet-ontvankelijkheid verklaring van [verhuurder] , voor zover haar vorderingen zijn ingesteld tegen [huurder 2] B.V. [huurders] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurder] tegen [huurder 1] B.V., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling [verhuurder] in de integrale kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.5. [huurders] vordert in reconventie bij vonnis [verhuurder] te veroordelen tot betaling van: I. € 2.450,00 aan waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de datum waarop de overeenkomst is geëindigd, althans vanaf 16 april 2024; II. € 367,50 aan buitengerechtelijke incassokosten. [huurders] vordert ook dat [verhuurder] integraal in de proceskosten wordt veroordeeld. [huurders] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad). 3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie De vorderingen tegen [huurder 2] B.V. worden afgewezen 4.1. [huurders] stelt dat de huurovereenkomst is gesloten tussen [verhuurder] en [huurder 1] B.V. en dat er daarom geen rechtsgrond bestaat voor de vorderingen die gericht zijn op [huurder 2] B.V. Dit wordt door [verhuurder] niet, althans niet gemotiveerd, betwist. De vorderingen die zijn gericht tegen [huurder 2] B.V. worden dan ook afgewezen. 4.2. In de verdere beoordeling van het geschil zal [huurder 1] B.V. worden aangeduid met [huurders] . Einde huurovereenkomst 4.3. Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan die inmiddels is geëindigd. Dit betrof, zoals in de kop van het daarvan opgestelde schriftelijke document is vermeld, een “huurovereenkomst woonruimte”. Partijen twisten over het antwoord op de vraag wanneer die huurovereenkomst is geëindigd. [verhuurder] stelt dat de huurovereenkomst, zoals in de huurovereenkomst is vermeld, is geëindigd per 8 mei 2024. [huurders] mocht immers op grond van artikel 2.2. van de huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen. [huurders] is dan ook de huur tot en met 8 mei 2024 aan haar verschuldigd, aldus [verhuurder] . [huurders] meent daarentegen dat de huurovereenkomst is geëindigd op 1 februari 2024. Zij verwijst daarbij naar haar opzeggingsbrief van 19 december 2023 en artikel 7:271 lid 7 BW. Op grond van dat wetsartikel is de contractsbepaling waarin is opgenomen dat tussentijds opzeggen niet is toegestaan, nietig. 4.4. [verhuurder] stelt dat artikel 7:271 BW niet van toepassing is, omdat dit een woonruimtebepaling is en de huurovereenkomst is gesloten door twee commerciële partijen. Dat verweer slaagt niet. De woonruimtebepalingen (artikel 7:232 BW en verder) zijn in dit geval van toepassing en daarmee ook artikel 7:271 BW. In de huurovereenkomst staat dat het gaat om een “huurovereenkomst woonruimte”. De overeenkomst vermeldt ook op geen enkel punt dat het zou gaan om huur van bedrijfsruimte. Verder staat tussen partijen niet ter discussie dat het gehuurde bestemd was voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Dat [huurders] als huurder het gehuurde zelf niet bewoont maar onderverhuurt, staat aan de kwalificatie als woonruimte en de toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen niet in de weg. 4.5. Artikel 7:271 BW lid 1 schrijft voor dat een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd (in deze zaak één jaar) door elk van beide partijen kan worden opgezegd. Artikel 2.2. van de huurovereenkomst wijkt af van deze wettelijke bepaling door tussentijds opzeggen uit te sluiten. Deze afwijking is op grond van artikel 7:271 lid 7 BW nietig. De contractsbepaling is daarom ongeldig. Het gegeven dat de huurovereenkomst uit de koker van [huurders] zelf komt, maakt dat niet anders, ook niet wanneer zou worden vastgesteld dat, zoals [verhuurder] stelt (maar [huurders] betwist), dat die huurovereenkomst is opgesteld door een jurist van [huurders] . 4.6. [huurders] heeft op 19 december 2023 per aangetekende brief medegedeeld de huurovereenkomst per 1 februari 2024 op te zeggen. Die opzegging heeft op de juiste wijze en binnen de wettelijke opzeggingstermijn plaatsgevonden. Dat betekent dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd per 1 februari 2024 en dat [huurders] vanaf dat moment geen huur meer verschuldigd was aan [verhuurder] . De conventionele vordering van [verhuurder] tot veroordeling van [huurders] tot betaling van achterstallige huur over de periode na 1 februari 2024 wordt daarom afgewezen. De proceskosten 4.7. [verhuurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kantonrechter begroot de proceskosten op basis van het liquidatietarief. De vordering van [huurders] om hiervan af te wijken en over te gaan tot een zogeheten integrale proceskostenveroordeling, wordt afgewezen. Voor een dergelijke proceskostenveroordeling moet sprake zijn van buitengewone omstandigheden, waarbij te denken valt aan een onrechtmatige daad of misbruik van recht. Het enkele gegeven dat [verhuurder] is overgegaan tot dagvaarding van [huurders] en thans geconfronteerd wordt met een afwijzing van haar vordering op grond van het oordeel dat de contractsbepaling waarop zij haar vordering heeft gebaseerd als nietig wordt aangemerkt, maakt niet dat zij misbruik heeft gemaakt van procesrecht. De proceskosten van [huurders] worden gelet op het vorenstaande als volgt begroot: - salaris gemachtigde € 812,00 (2 punten × € 406,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 947,00 4.8. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in reconventie De waarborgsom 4.9. [verhuurder] heeft de vordering in reconventie tot betaling van de waarborgsom niet betwist. Deze wijst de kantonrechter dan ook toe. Ook is [verhuurder] de wettelijke handelsrente (artikel 6:119a BW) verschuldigd, omdat de huurovereenkomst in dit geval een handelsovereenkomst is: het gaat om een huurovereenkomst tussen twee rechtspersonen. De buitengerechtelijke incassokosten 4.10. [huurders] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is gelijk aan die van het wettelijke tarief. Daarom wordt € 367,50 toegewezen. De proceskosten 4.11. [verhuurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor onder 4.7 is overwogen zal de kantonrechter de proceskosten conform het liquidatietarief als volgt begroten: - salaris gemachtigde € 812,00 (2 punten × € 406,00) Totaal € 812,00 4.12. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De kantonrechter in conventie 5.1. wijst de vorderingen van [verhuurder] af, 5.2. veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. veroordeelt [verhuurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. in reconventie 5.6. veroordeelt [verhuurder] om aan [huurder 1] B.V. te betalen een bedrag van € 2.817,50, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over € 2.450,00, met ingang van 16 april 2024, tot de dag van volledige betaling, 5.7. veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 812,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.8. veroordeelt [verhuurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.9. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.10. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2025.