ECLI:NL:RBZWB:2024:9220

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Middelburg Belastingrecht zaaknummer: BRE 22/5530 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 december 2024 in de zaak tussen [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende, (gemachtigde: [gemachtigde 1], verbonden aan [bedrijf]), en de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 november 2022. 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 295.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB). 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 19 juni 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde 2], werkzaam bij [bedrijf], en namens de heffingsambtenaar [naam]. 1.5. De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1973) met een gebruiksoppervlakte van 139 m2, een aangebouwde garage van 18 m2, een aanbouw woonruimte van 12 m2 en een grondoppervlakte van 379 m2.

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 260.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 295.000. 3.1. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 3.2. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Schending van artikel 40 van de Wet WOZ? 4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase het taxatieverslag over het belastingjaar 2022 niet heeft toegezonden. Volgens belanghebbende is artikel 40 van de Wet WOZ geschonden. 4.1. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarfase het onjuiste taxatieverslag heeft overgelegd. Dat de heffingsambtenaar wel het taxatieverslag van het voorgaande belastingjaar heeft overgelegd, doet daar niet aan af. Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van het taxatieverslag. Vast staat dat het taxatieverslag ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van het taxatieverslag te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan. 4.2. Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een waarderapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Toetsingskader van de rechtbank 4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 5.1. De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 5.2. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 5.3. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 19 maart 2024 door taxateur B. Dijkstra is opgemaakt. 5.4. In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 323.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De berekende waarde is € 28.000 hoger, dan de beschikte WOZ-waarde van € 295.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats]. In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 5.5. Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft bouwjaar, uitstraling en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar ervoor of daarna, verkocht. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 5.6. Belanghebbende voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. De woning is nabij een provinciale weg (N290) gelegen, waarvan belanghebbende geluids- en verkeersoverlast ervaart. Bovendien wordt er in het waarderapport verwezen naar een ontbrekende ‘bijlage bijgebouwen’, waardoor niet te controleren is of de bijgebouwen, waaronder de aanbouw woonruimte van de [adres 3], juist zijn gewaardeerd. Tot slot bepleit belanghebbende dat er onterecht geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut; de gebruiksoppervlakte van de referentiewoning [adres 3] is tweemaal zo groot als die van de woning. 5.7. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. 5.8. De rechtbank merkt op dat de referentiewoningen een vergelijkbare ligging hebben, waardoor de naar mening van belanghebbende veroorzaakte overlast door de provinciale weg, verdisconteerd is in de verkoopprijzen. 5.9. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er enkel vaste prijzen worden gehanteerd voor dakkapellen. De waarden van de andere bijgebouwen worden berekend op basis van de prijs per m2. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan hetgeen de heffingsambtenaar heeft gesteld, en daarnaast zijn de waarden van de bijgebouwen afzonderlijk opgenomen in de matrix. 5.10. Verder heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de taxateur de gebruiksoppervlakte en de oppervlakte van de aanbouw woonruimte van de referentiewoning [adres 3] heeft geaddeerd. De referentiewoning heeft een aanbouw woonruimte van 71 m2, waardoor de referentiewoning een met de woning overeenkomstige gebruiksoppervlakte heeft van 142 m2. De rechtbank sluit aan bij de stelling van de heffingsambtenaar dat het voorgaande invloed heeft op de (lagere) correctie voor het afnemend grensnut.

7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. 7.1. Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. 7.2. Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af; bepaalt dat de heffingsambtenaar van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden; veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 20 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. De griffier is niet in de gelegenheid de uitspraak mede te ondertekenen. griffier Rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 HR 2 september 2022, ECLI:NL:HR:2022:1128. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.3. Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.