ECLI:NL:RBZWB:2024:9208

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant Civiel recht Zittingsplaats Breda Zaaknummer: C/02/419015 / HA ZA 24-84 Vonnis van 24 december 2024 in de zaak van [opdrachtnemer] BV, te [plaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [opdrachtnemer] , advocaat: mr. J.M.M. Menu, tegen 1 [opdrachtgever 1] , te [plaats 2] ,2. [opdrachtgever 2], te [plaats 2] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [opdrachtgevers] , advocaat: mr. W.M. Bijloo. 1De zaak in het kort 1.1. [opdrachtgevers] hebben in september 2020 met [opdrachtnemer] een overeenkomst gesloten om te bemiddelen bij een ruil. Partijen hebben een no-cure-no-pay prijsafspraak gemaakt. [opdrachtgevers] hebben de opdracht in augustus 2021 ingetrokken. Na beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst heeft alsnog eind 2022 een ruil plaatsgevonden. In deze zaak moet worden beoordeeld of [opdrachtnemer] recht heeft op betaling van de overeengekomen courtage of op redelijk loon. [opdrachtnemer] meent van wel, [opdrachtgevers] betwisten dat. 1.2. De rechtbank is van oordeel dat [opdrachtgevers] niet verplicht zijn tot betaling van de courtage of een ander bedrag aan loon. Anders dan [opdrachtnemer] aanvoert, is het niet vast komen te staan dat [opdrachtgevers] de bemiddelingsovereenkomst hebben beëindigd om betaling van de courtage te omzeilen. Verder is de rechtbank van oordeel dat de ruil die eind 2022 heeft plaatsgevonden niet door bemiddeling van [opdrachtnemer] tot stand is gekomen. De werkzaamheden van [opdrachtnemer] dienden voornamelijk gericht te zijn op het vinden van vergelijkbare vervangende grond voor [opdrachtgevers] . [opdrachtnemer] heeft wel werkzaamheden verricht, maar die zijn beperkt gebleven en hebben weinig voordeel voor [opdrachtgevers] opgeleverd. Bovendien heeft [opdrachtnemer] na het totstandkomen van de ruil eind 2022 van ASR courtage ontvangen, zodat haar werkzaamheden ten behoeve van de ruil niet onbetaald zijn gebleven. De rechtbank zal deze beslissing hierna motiveren.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 5 juni 2024 en de daarin genoemde stukken, - de mondelinge behandeling van 7 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de akte van [opdrachtgevers] met producties 5 en 6, - de akte van [opdrachtgevers] met productie 7, - de spreekaantekeningen van partijen. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. [opdrachtnemer] exploiteert een makelaarskantoor dat gespecialiseerd is in onroerend goed. 3.2. [opdrachtgevers] exploiteren in maatschapsverband een akkerbouwbedrijf. [opdrachtgevers] zijn eigenaar van ongeveer 67 hectare landbouwgrond in [plaats 3] in Zeeland (hierna: het perceel in [plaats 3] ) en van ongeveer 30 hectare grond in West-Brabant. De percelen zijn ingebracht in de maatschap. 3.3. ASR Dutch Farmland Custodian BV (hierna: ASR) is eigenaar van verschillende percelen, waaronder ongeveer 22 hectare grond gelegen in [plaats 4] in West-Brabant (hierna: de grond/het perceel in [plaats 4] ). ASR is ook eigenaar van het perceel van ongeveer 38 hectare gelegen in Standdaarbuiten in West-Brabant (hierna: het perceel in Standdaarbuiten). 3.4. De heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) pacht het perceel van ASR in Standdaarbuiten. 3.5. ASR heeft [opdrachtnemer] ingeschakeld om voor haar te bemiddelen bij de verkoop van het perceel in [plaats 4] . 3.6. [opdrachtgevers] hebben contact opgenomen met [opdrachtnemer] en interesse getoond in het perceel van ASR in [plaats 4] . 3.7. [opdrachtnemer] is vervolgens in september 2020 bij [opdrachtgevers] op bezoek geweest. [opdrachtgevers] hebben in hun gesprek aangegeven interesse te hebben in deze grond omdat zij willen verhuizen naar West-Brabant en de wens te hebben om hun perceel in [plaats 3] te ruilen met vergelijkbare grond in West-Brabant. Tijdens dit gesprek hebben zij met elkaar afgesproken dat [opdrachtnemer] voor hen zal bemiddelen bij een ruil en dat zij aan [opdrachtnemer] een courtage verschuldigd zijn wanneer [opdrachtnemer] hierin slaagt. 3.8. In september 2020 hebben [opdrachtnemer] en ASR met elkaar gesproken over de aankoop door ASR van grond van [opdrachtgevers] en over de verkoop van grond door ASR aan [opdrachtgevers] . Per e-mail van 25 september 2020 heeft [opdrachtnemer] aan [opdrachtgevers] geschreven: ‘Zoals in ons vorige gesprek bij jullie aangegeven heb ik afgelopen vrijdag overleg gehad met ASR. (…) ASR is bereid om voor de gehele oppervlakte 79.000 euro per hectare te betalen. Gezien de eis voor vervangende grond vanuit jullie heb ik het voorstel gedaan om wanneer de bieding op papier staat deze voor 3 maanden te handhaven. Na deze periode zal er overleg plaatsvinden en bekijken we hoever we staan met de vervangende grond. Mocht er nog niet voldoende vervangende grond zijn voor jullie dan wordt de bieding met 2 maanden verlengt zodat we nog eens 2 maanden de tijd krijgen om vervangende grond te vinden. Is er na 5 maanden onvoldoende vervangende grond dan wordt de koopovereenkomst ontbonden. Ik ga er vanuit dat de grond aan de [straat] in [plaats 4] van ASR ook voor 79.000 euro per hectare aangekocht wordt. (…) Het ziet er naar uit dat met jullie instemming er een transactie tot stand kan komen. Om goede afspraken met elkaar te maken stellen wij voor een package deal op basis van “no cure, no pay” met elkaar af te spreken. [opdrachtnemer] verzorgt zowel de volledige afwikkeling van de verkoop alswel de aankoop. Er wordt een courtagebedrag berekend van 1% excl. BTW over de verkoop opbrengst in [plaats 3] . Er worden dus geen extra kosten berekend over de aankoop van landbouwgrond in West-Brabant.’ 3.9. [opdrachtgevers] hebben geantwoord met deze prijsafspraak akkoord te zijn. 3.10. Partijen hebben over een schriftelijke concept-ruilovereenkomst gecommuniceerd in de periode van november 2020 tot en met april 2021. 3.11. [opdrachtnemer] heeft op 14 april 2021 een schriftelijk eindconcept van een ruilovereenkomst opgesteld waarbij ASR haar perceel in [plaats 4] in eigendom overdraagt aan [opdrachtgevers] en [opdrachtgevers] het perceel in [plaats 3] in eigendom overdragen aan ASR. ASR moet daarnaast nog een toegift doen. In de overeenkomst is ook artikel 15 opgenomen dat gaat over ontbindende voorwaarden. Artikel 15 bepaalt onder andere dat [opdrachtgevers] de overeenkomst kunnen ontbinden wanneer zij binnen 5 maanden na ondertekening van de overeenkomst geen landbouwgrond van vergelijkbare omvang en prijs kunnen aankopen. Met de aankoop van 22 hectare grond in [plaats 4] komen [opdrachtgevers] nog ongeveer 44 hectare te kort. 3.12. Partijen hebben het hierboven genoemde concept niet ondertekend. [opdrachtgevers] hebben [opdrachtnemer] laten weten dat zij de overeenkomst niet willen ondertekenen zolang er geen vervangende grond van vergelijkbare omvang in West-Brabant is gevonden die zij kunnen kopen. 3.13. [opdrachtnemer] is in de periode hierna op zoek gegaan naar vervangende grond in West-Brabant van ongeveer 44 hectare groot. 3.14. Per e-mail van 11 augustus 2021 heeft de heer [naam 2] van ASR aan [opdrachtnemer] bericht dat hij op bezoek is geweest bij [naam 1] : ‘Ik ben op verzoek van [naam 1] op 11 juni bij hen langs geweest. Omdat het al jaren moeilijk blijkt voor hen om het bedrijf draaiende te houden hebben zij verzocht of zij de reguliere pacht konden beëindigen tegen een vergoeding. [naam 1] wilde dan eventueel erfpachter worden of de grond nog voor een aantal jaren in geliberaliseerde pacht. Ik heb hen afgeraden om erfpacht aan te gaan omdat de jaarlijkse pacht dan beduidend hoger zal zijn dan de huidige reguliere pacht. De afspraak is in eerste instantie geworden: reguliere pacht beëindigen tegen een vergoeding en nog 6 jaar geliberaliseerde pacht bij a.s.r. tegen 2 % van de vrijewaarde. Ca. 1 week na dit gesprek belde dhr. [opdrachtgever 1] mij en gaf aan dat interesse had in deze grond en met [naam 1] in gesprek was. [opdrachtgever 1] vertelde erbij dat hij voor eventuele ruiling of aankoop van deze grond geen makelaar erbij wilde. Ik heb hem toen aangegeven dat hij de grond in [plaats 5] wat mij betreft mag kopen/ruilen voor een gunstige prijs tegen dezelfde oppervlakte in [plaats 3] . [opdrachtgever 1] gaf aan de verkoopopdracht die hij bij jullie heeft te respecteren. In mijn optiek betekent dat dhr. [opdrachtgever 1] met jullie moet afrekenen over de grond die hij verkoopt cq ruilt. Ik heb eerder aangegeven dat ik bereidt ben om over de eventuele verkoop van de 22 ha in [plaats 4] courtage te betalen. Bij de inschrijving hadden wij een vast bedrag afgesproken maar toen het niet lukte om het erfpachtrecht te verkopen heb ik met [naam 1] afgesproken dat 1% verkoop courtage wat mij betreft akkoord is. Ik ken het contract niet tussen jullie en [opdrachtgever 1] . Zijn ik en [naam 3] ook niet bij betrokken geweest. Het gebruikelijke is dat de verkoper de makelaar betaald en dat is wat mij betreft prima. De grond van [naam 1] hou ik op hun verzoek graag buiten de makelaar. Mocht de deal tussen [opdrachtgever 1] en [naam 1] niet doorgaan dan zal [naam 1] nog een aantal jaren geliberaliseerde pachter bij ons blijven en kan ik de grond over 6 jaar op de markt brengen’ 3.15. Per e-mail van 17 augustus 2021 hebben [opdrachtgevers] aan [opdrachtnemer] laten weten dat zij de opdracht aan [opdrachtnemer] intrekken. 3.16. Als reactie hierop heeft [opdrachtnemer] per e-mail van 2 september 2021 laten weten dat [opdrachtnemer] nog steeds aanspraak kan maken op courtage wanneer de door [opdrachtnemer] bemiddelde verkoop aan ASR doorgang zal vinden. 3.17. [opdrachtgevers] hebben na deze e-mail de exploitatie van hun perceel landbouwgrond in [plaats 3] voortgezet.

4.1. [opdrachtnemer] vordert – samengevat – veroordeling van [opdrachtgevers] tot betaling van € 63.994,64, vermeerderd met rente en kosten. 4.2. [opdrachtnemer] legt primair aan haar vordering ten grondslag dat [opdrachtgevers] de overeengekomen courtage van 1% over de verkoopopbrengst van het perceel [plaats 3] verschuldigd zijn zonder dat [opdrachtnemer] voor de volledige afwikkeling van de ruil heeft zorggedragen. Dat is redelijk omdat [opdrachtnemer] 2/3 deel van de package deel heeft gerealiseerd en [opdrachtgevers] haar buiten spel hebben gezet om betaling van de courtage te omzeilen. Subsidiair stelt [opdrachtnemer] zich op het standpunt dat zij op grond van artikel 7:411 lid 1 BW recht heeft op een redelijk loon vanwege de door haar verrichte werkzaamheden. 4.3. [opdrachtgevers] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [opdrachtnemer] in de proceskosten. [opdrachtgevers] betwisten dat zij aan [opdrachtnemer] een courtage verschuldigd zijn. [opdrachtnemer] heeft recht op courtage wanneer [opdrachtnemer] een ruil tot stand zou brengen. Nu dat niet is gelukt, heeft [opdrachtnemer] geen recht op courtage. Verder heeft [opdrachtnemer] twee heren gediend zodat ook daarom geen loon verschuldigd is. [opdrachtgevers] stellen zich subsidiair op het standpunt dat [opdrachtnemer] geen recht heeft op redelijk loon. De werkzaamheden van [opdrachtnemer] waren beperkt. De werkzaamheden van [opdrachtnemer] hebben ook niet geleid tot de ruil die eind 2022 tot stand is gekomen. 4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De overeenkomst 5.1. In deze zaak moet beoordeeld worden of [opdrachtnemer] recht heeft op betaling van de courtage en als dat niet het geval is, of zij recht heeft op betaling van een redelijk loon. Daarvoor is allereerst van belang wat partijen hebben afgesproken. 5.2. [opdrachtnemer] en [opdrachtgevers] hebben in 2020 een overeenkomst met elkaar gesloten. Partijen zijn het erover eens dat het de bedoeling was om voor [opdrachtgevers] een ruil te realiseren. [opdrachtgevers] hebben [opdrachtnemer] de opdracht gegeven om te bemiddelen bij het tot stand brengen van een ruil van ongeveer 67 hectare landbouwgrond in [plaats 3] van [opdrachtgevers] met ongeveer 67 hectare vergelijkbare landbouwgrond in West-Brabant van een ander. De bedoeling van [opdrachtgevers] was om de verkopende grond gelijktijdig te vervangen met aankopende grond. 5.3. De overeenkomst die partijen met elkaar hebben gesloten is een overeenkomst van bemiddeling zoals bedoeld in artikel 7:425 BW. De opdracht van [opdrachtgevers] aan [opdrachtnemer] zag dus op het realiseren van een ruil. Ruil is de overeenkomst waarbij partijen zich verbinden elkaar over en weer een goed in de plaats van een andere te geven (artikel 7:49 BW). De wettelijke bepalingen over de koopovereenkomst zijn van toepassing op de ruilovereenkomst, en elke partij wordt beschouwd als verkoper voor de prestatie die zij verschuldigd is, en als koper voor die welke haar toekomt. Het verwijt van [opdrachtgevers] dat [opdrachtnemer] ten onrechte spreekt over een verkoop van grond en een aankoop van grond, is daarom onterecht. De opdracht voor [opdrachtnemer] was gericht op zowel de realisatie van een verkoop als een aankoop voor [opdrachtgevers] . 5.4. Het gaat hier om de situatie dat na de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst een ruilovereenkomst tot stand is gekomen zoals [opdrachtgevers] die voor ogen hadden toen zij [opdrachtnemer] inschakelden. Heeft [opdrachtnemer] in dat geval ook recht op loon? 5.5. Partijen zijn een prijsafspraak overeengekomen. Deze luidt als volgt: ‘Om goede afspraken met elkaar te maken stellen wij voor een package deal op basis van “no cure, no pay” met elkaar af te spreken. [opdrachtnemer] verzorgt zowel de volledige afwikkeling van de verkoop alswel de aankoop. Er wordt een courtagebedrag berekend van 1% excl. BTW over de verkoop opbrengst in [plaats 3] . Er worden dus geen extra kosten berekend over de aankoop van landbouwgrond in West-Brabant.’ 5.6. [opdrachtnemer] en [opdrachtgevers] zijn beide van mening dat de hierboven genoemde afspraak inhoudt dat [opdrachtnemer] recht heeft op courtage wanneer door inspanning van [opdrachtnemer] het resultaat/de ruil is bereikt. Zoals ook door [opdrachtnemer] op zitting is verklaard ging het om een package deal. 5.7. De rechtbank is van oordeel dat de afspraak die partijen hebben gemaakt op hetzelfde neerkomt als de wettelijke bepaling. Artikel 7:426 lid 1 BW bepaalt dat de tussenpersoon ( [opdrachtnemer] ) recht heeft op loon wanneer door zijn bemiddeling de overeenkomst tussen haar opdrachtgever ( [opdrachtgevers] ) en de derde (ASR) tot stand is gekomen. Partijen hebben namelijk het recht op courtage afhankelijk gesteld van het volbrengen van de ruil die [opdrachtgevers] wensten. 5.8. De bemiddelingsovereenkomst is een (bijzondere) overeenkomst van opdracht. Op de bemiddelingsovereenkomst zijn daarom de algemene regels van de overeenkomst van opdracht van toepassing, waaronder artikel 7:411 BW. Artikel 7:411 BW gaat over het recht op loon bij een voortijdig einde van de overeenkomst. Het is vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat artikel 7:411 BW ook geldt voor de bemiddelingsovereenkomst met een no-cure-no-pay beding die tussentijds wordt beëindigd. De aard van een bemiddelingsovereenkomst met een no-cure-no-pay beding heeft niet tot gevolg dat de opdrachtnemer nooit recht heeft op een gedeelte van zijn loon wanneer de opdrachtgever de opdracht tussentijds beëindigt. 5.9. Op grond van artikel 7:410 BW zijn [opdrachtgevers] bevoegd om de overeenkomst te allen tijde op te zeggen. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [opdrachtgevers] met hun e-mail van 17 september 2021 de bemiddelingsovereenkomst met [opdrachtnemer] tussentijds beëindigd. [opdrachtnemer] had haar opdracht om een ruil tot stand te brengen namelijk nog niet volbracht. Partijen hebben wel gesproken over termijnen, zoals blijkt uit de e-mail van 25 september 2020, maar die termijnen hadden betrekking op de te sluiten ruilovereenkomst met ASR en niet op de bemiddelingsovereenkomst zelf. 5.10. [opdrachtgevers] stellen dat zij geen (redelijk) loon hoeven te betalen omdat zij de toepassing van artikel 7:411 BW niet zijn overeengekomen. De rechtbank verwerpt dit standpunt. [opdrachtgevers] en [opdrachtnemer] hebben zelf geen afspraken gemaakt over verschuldigd loon in het geval dat zij de opdracht tussentijds beëindigen. Artikel 7:411 BW is daarom van toepassing op de overeenkomst van partijen. 5.11. Artikel 7:411 lid 2 BW bepaalt dat [opdrachtnemer] recht heeft op het volle loon wanneer het einde van de overeenkomst aan [opdrachtgevers] is toe te rekenen en betaling van het volledige bedrag redelijk is gelet op alle omstandigheden van het geval. Artikel 7:411 lid 1 BW bepaalt dat [opdrachtnemer] recht heeft op een redelijk loon in het geval dat de overeenkomst eindigt voordat de opdracht is volbracht of de tijd waarvoor zij is verleend is verstreken, en de verschuldigdheid van loon afhankelijk is van de volbrenging of van het verstrijken van die tijd. Heeft [opdrachtnemer] recht op het volledige courtagebedrag? 5.12. [opdrachtnemer] meent dat zij recht heeft op het volledige courtagebedrag ook al heeft zij niet de volledige ruil gerealiseerd. [opdrachtnemer] beroept zich op artikel 7:411 lid 2 BW, op een redelijke uitleg van de overeenkomst en op artikel 6:23 BW en voert daartoe het volgende aan. Volgens [opdrachtnemer] heeft zij ruim 2/3 van de totale deal gerealiseerd, namelijk de verkoop van [opdrachtgevers] aan ASR van de grond in [plaats 3] én de aankoop van [opdrachtgevers] van ASR van de grond in [plaats 4] . ASR en [opdrachtgevers] hebben daar mondelinge overeenstemming over bereikt. Vervolgens hebben [opdrachtgevers] [opdrachtnemer] buiten spel gezet. Hierdoor is het eind van de bemiddelingsovereenkomst aan hen toe te rekenen. [opdrachtgevers] hebben 1/3 van de totale deal, namelijk hun aankoop van de grond in Standdaarbuiten, buiten [opdrachtnemer] om afgewikkeld om zo de aanspraak van [opdrachtnemer] op de courtage te frustreren. [opdrachtgevers] hebben ASR verzocht om [opdrachtnemer] buiten de transactie te houden. [opdrachtgevers] hebben de bemiddelingsopdracht aan [opdrachtnemer] pas opgezegd nadat zij eerst van ASR de bevestiging hadden gekregen dat ASR de door [opdrachtnemer] bemiddelde transacties over de verkoop van het perceel grond in [plaats 3] en de aankoop van het perceel grond in [plaats 4] zou respecteren en bereid was om mee te werken aan een beëindiging van de pacht van [naam 1] en een daaropvolgende verkoop aan [opdrachtgevers] . Ter onderbouwing van dit standpunt wijst [opdrachtnemer] op de e-mail van 11 augustus 2021. Tot slot voert [opdrachtnemer] aan dat de grond in [plaats 4] na de intrekking van de opdracht door ASR werd verpacht aan [naam 4] . De grond was wel beschikbaar voor een eventuele ruil met [opdrachtgevers] . 5.13. [opdrachtgevers] betwisten dat zij [opdrachtnemer] buiten spel hebben gezet.

5.26. Omdat de vordering tot betaling wordt afgewezen, heeft [opdrachtnemer] ook geen recht op vergoeding van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente. Proceskostenveroordeling 5.27. [opdrachtnemer] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [opdrachtgevers] worden begroot op: - griffierecht € 320,00 - salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten × € 1.214,00) Totaal € 2.748,00

De rechtbank 6.1. wijst de vorderingen van [opdrachtnemer] af, 6.2. veroordeelt [opdrachtnemer] in de proceskosten van € 2.748,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [opdrachtnemer] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Scheffers en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2024. Hoge Raad 23 mei 2003, ECLI:NL:PHR:2003:AF4626, NJ 2003, 518. Artikel 7:417 BW in samenhang met artikel 7:427 BW.

De reden van beëindiging van de opdracht was niet omdat zij geen courtage wilden betalen, maar omdat [opdrachtnemer] na bijna een jaar niet in staat was om een ruil tot stand te brengen. [opdrachtgevers] kennen de neef van [naam 1] en zijn zo met [naam 1] in contact gekomen. [naam 1] wilde geen bemoeienis van een makelaar. [naam 1] wilde in 2021 ook geen afstand doen van zijn pachtovereenkomst met ASR. Ter onderbouwing van deze stelling wijzen zij op de schriftelijke verklaring van [naam 1] die als productie in het geding is gebracht. [opdrachtgevers] hebben de exploitatie van hun perceel in 2022 voortgezet. [opdrachtgevers] hebben ten aanzien van het perceel in [plaats 3] in de tweede helft van 2022 ook afspraken gemaakt met huurders voor het teeltseizoen in 2023. Daarnaast heeft ASR het perceel in [plaats 4] verkocht aan de heer [naam 4] met eigendomsvoorbehoud tot september 2022. Omdat [naam 4] in 2022 een beroep deed op het eigendomsvoorbehoud kwam de grond in [plaats 4] weer beschikbaar voor een mogelijke ruil. Ter onderbouwing van deze stelling verwijzen [opdrachtgevers] naar een schriftelijke verklaring van de heer [naam 5] van ASR die als productie in het geding is gebracht. 5.14. De rechtbank volgt [opdrachtnemer] niet in haar stelling dat [opdrachtgevers] [opdrachtnemer] bewust buiten spel hebben gezet om betaling van de courtage te voorkomen. Tussen partijen staat vast dat [opdrachtgevers] in de zomer van 2021 zelf contact hebben gehad met [naam 1] over de grond in Standdaarbuiten. Tussen de intrekking van de opdracht door [opdrachtgevers] op 17 augustus 2021 en de totstandkoming van de overeenkomsten in oktober 2022 en de notariële akte van levering op 2 december 2022 is behoorlijk wat tijd verstreken. Hierdoor acht de rechtbank het niet geloofwaardig dat [opdrachtgevers] al in de zomer 2021 het plan hebben bedacht om de opdracht met [opdrachtnemer] in te trekken zodat zij [opdrachtnemer] buiten een mogelijke koop van de grond in [plaats 5] konden houden. [opdrachtgevers] hebben tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij de opdracht hebben ingetrokken omdat er geen vergelijkbare vervangende grond te vinden was en omdat [naam 1] had aangegeven zijn pachtovereenkomst met betrekking tot de grond in Standdaarbuiten niet te willen opzeggen. [opdrachtgevers] hebben vervolgens hun landbouwbedrijf op het perceel in [plaats 3] in 2022 voortgezet. Voor het jaar 2023 hebben [opdrachtgevers] in 2022 met huurders afspraken gemaakt over de verhuur van haar grond in [plaats 3] . In de akte van ruiling en levering wordt naar die afspraken verwezen. Ook deze omstandigheid duidt er niet op dat [opdrachtgevers] de opdracht hebben ingetrokken om betaling van de courtage te omzeilen. Ook uit de e-mail van ASR van 11 augustus 2021 blijkt niet dat [opdrachtgevers] met ASR en [naam 1] vóór de intrekking van de opdracht al mondelinge afspraken hebben gemaakt over de verkoop van het perceel in Standdaarbuiten aan [opdrachtgevers] . De rechtbank is daarom van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [opdrachtgevers] [opdrachtnemer] buiten spel hebben gezet. 5.15. [opdrachtnemer] heeft haar beroep op artikel 7:411 lid 2 BW, een redelijke uitleg van de overeenkomst en artikel 6:23 lid 1 BW gebaseerd op de stelling dat [opdrachtgevers] haar bewust buiten spel hebben gezet. Deze stelling slaagt niet. Naar het oordeel van de rechtbank is daarom geen sprake van de omstandigheid dat het einde van de overeenkomst is toe te rekenen aan [opdrachtgevers] . Zodoende heeft [opdrachtnemer] geen recht op betaling van het volledige courtagebedrag. Heeft [opdrachtnemer] recht op een redelijk loon? 5.16. Subsidiair meent [opdrachtnemer] dat zij recht heeft op een redelijk loon op grond van artikel 7:411 lid 1 BW. [opdrachtnemer] stelt in dat verband dat zij 2/3 van de package deal heeft gerealiseerd. Ook is de aankoop van de grond in Standdaarbuiten het gevolg van de eerste contacten die [opdrachtnemer] met ASR heeft gelegd. [opdrachtnemer] heeft daarom recht op 75% van het courtagebedrag. 5.17. [opdrachtgevers] betwisten dat [opdrachtnemer] recht heeft op een redelijk loon. De werkzaamheden van [opdrachtnemer] waren beperkt. De werkzaamheden van [opdrachtnemer] hebben ook niet geleid tot de ruil die eind 2022 tot stand is gekomen. Dat kwam doordat de grond van [naam 1] in 2022 beschikbaar kwam en [naam 4] het financieringsvoorbehoud inriep waardoor het perceel in [plaats 4] weer beschikbaar kwam. [opdrachtnemer] heeft hiermee geen enkele bemoeienis gehad. [opdrachtgevers] en ASR waren ook al van elkaar op de hoogte voordat de opdracht aan [opdrachtnemer] werd gegeven. Daarnaast heeft [opdrachtnemer] voor haar werkzaamheden ten behoeve van de ruil van de grond in [plaats 4] al een vergoeding ontvangen. 5.18. Bij het bepalen van het redelijk loon moet rekening worden gehouden met de concrete omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de werkzaamheden die [opdrachtnemer] al heeft verricht, het voordeel dat [opdrachtgevers] daarvan hebben gehad, en de grond waarop de overeenkomst is geëindigd. 5.19. De rechtbank komt tot het oordeel dat [opdrachtnemer] in de gegeven omstandigheden geen recht heeft op loon. Dit oordeel wordt als volgt gemotiveerd: Tussen partijen staat vast dat [opdrachtnemer] verschillende werkzaamheden heeft verricht ten behoeve van de voorgenomen ruilovereenkomst. [opdrachtnemer] heeft met ASR onderhandeld over de aankoop van het perceel in [plaats 3] en de verkoop van het perceel in [plaats 4] . [opdrachtnemer] heeft de concept ruilovereenkomst opgesteld en partijen hebben met elkaar gecommuniceerd over de tekst van dit concept. [opdrachtgevers] hebben deze ruilovereenkomst niet ondertekend. Het vinden van een koper voor het perceel in [plaats 3] van [opdrachtgevers] heeft [opdrachtnemer] weinig moeite gekost. Aan het begin van de totstandkoming van de overeenkomst, in september 2021, was tussen partijen al duidelijk dat ASR interesse had in het perceel in [plaats 3] . Na de intrekking van de opdracht heeft [opdrachtnemer] geen werkzaamheden meer verricht voor [opdrachtgevers] . In de periode tussen de intrekking en de eigendomsoverdracht van de gronden van ruim 14 maanden hebben [opdrachtnemer] en [opdrachtgevers] (en hun kinderen) geen contact met elkaar gehad over de totstandkoming van een ruilovereenkomst. De twee koopovereenkomsten en de notariële leveringsakte van oktober 2022 zijn zonder bemoeienis van [opdrachtnemer] opgesteld en ondertekend. De rechtbank volgt [opdrachtnemer] niet in haar stelling dat zij 2/3 van de package deal heeft gerealiseerd. De verwijzing van [opdrachtnemer] naar 2/3 deel ziet op het aantal percelen waarop de ruilovereenkomst betrekking had (3 percelen) en op het aantal percelen waarop de bemiddeling door [opdrachtnemer] betrekking had (2 percelen). De rechtbank acht deze omschrijving niet de juiste manier om uit te drukken hoeveel inspanning [opdrachtnemer] heeft verricht. Zoals [opdrachtgevers] hebben verklaard ter zitting, hebben zij [opdrachtnemer] ingeschakeld om vervangende grond in West-Brabant te vinden. De nadruk van de werkzaamheden voor [opdrachtnemer] lag voor [opdrachtgevers] aldus op het vinden van vervangende vergelijkbare grond. Als je kijkt naar die werkzaamheden, dan hebben de werkzaamheden van [opdrachtnemer] weinig concreets opgeleverd. [opdrachtnemer] heeft een paar voorstellen gedaan, maar [opdrachtgevers] hebben ter zitting aangegeven dat dit 1 keer tot een bezichtiging heeft geleid. [opdrachtgevers] hebben van deze werkzaamheden geen voordeel gehad. Verder was het perceel van ASR in [plaats 4] , dat voor [opdrachtgevers] wel geschikt was voor een ruil, al in de verkoop bij ASR toen [opdrachtnemer] met [opdrachtgevers] een bemiddelingsovereenkomst sloot.