ECLI:NL:RBZWB:2024:6848

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Cluster I Civiele kantonzaken Breda zaak/rolnr.: 10755815 CV EXPL 23-3506 vonnis d.d. 18 september 2024 inzake [huurder] , wonende te [plaats] , opposant, tevens eiser in reconventie, gemachtigde: Juristu Incassodiensten B.V. te Schiphol, tegen 1 [verhuurder 1] , 2. [verhuurder 2], beiden wonende te [plaats] , geopposeerden, tevens verweerders in reconventie, gemachtigde: R&R Gerechtsdeurwaarders & Incasso te Breda. Partijen worden hierna aangeduid als “ [verhuurders] ” en “ [huurder] ”. 1Het verloop van het geding De procesgang blijkt uit de volgende stukken: a. het tussenvonnis in deze zaak van 8 november 2023 met de daarin genoemde stukken; b. de op 24 oktober 2023 ter griffie ontvangen akte overleggen producties van [verhuurders] , tevens houdende een conclusie van antwoord in reconventie, met producties; c. de op 12 januari 2024 ter griffie ontvangen akte overleggen producties van [verhuurders] met producties; d. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 20 februari 2024.

In oppositie: In conventie: 2.1 Bij op 27 juli 2023 uitgebrachte dagvaarding hebben [verhuurders] (als eisers in de verstekzaak) bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd [huurder] (als gedaagde in de verstekzaak) te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.887,01, te vermeerderen met rente en kosten. 2.2 Bij verstekvonnis van 16 augustus 2023 heeft de kantonrechter de vordering van [verhuurders] toegewezen. 2.3 [huurder] komt in verzet van voornoemd vonnis. Hij vordert van de bij het verstekvonnis tegen hem uitgesproken veroordeling te worden ontheven en de vordering van [verhuurders] alsnog af te wijzen, met veroordeling van [verhuurders] in de kosten van het verzet. 2.4 [verhuurders] voert verweer en concludeert tot bekrachtiging van voormeld verstekvonnis, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten. In reconventie: 2.5 [huurder] vordert – zo begrijpt de kantonrechter – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: - primair: 1. een verklaring voor recht dat de gehuurde delen een woon/winkelpand vormt en als samenhangend geheel is gehuurd; 2. een verklaring voor recht dat [verhuurders] een deel van de huur voor de woning mocht opschorten, een prijsvermindering mocht toepassen, gelijk aan 1/3 deel van de huurprijs voor maximaal zes maanden, en deze te mogen verrekenen met de vorderingen van [verhuurders] ; 3. [verhuurders] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 22.841,19, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, althans [verhuurders] toe te staan dit bedrag te verrekenen; 4. de huurovereenkomsten van het woon/winkelpand te vernietigen wegens dwaling; - subsidiair hem toe te staan het bedrag van € 22.841,19, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, wegens wanprestatie, te verrekenen; - primair en subsidiair [verhuurders] te veroordelen in de proceskosten en de wettelijke rente daarover. 2.6 [verhuurders] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.

In oppositie: In conventie en reconventie: 3.1 Niet gebleken is dat [huurder] te laat in verzet is gekomen, zodat de kantonrechter hem ontvankelijk acht in het verzet. 3.2 Tussen partijen staat het volgende vast: - [verhuurders] zijn eigenaar van de woning, staande en gelegen te [adres 1] (verder: de woning), en het winkelpand, staande en gelegen te [adres 2] (verder: het winkelpand); - [huurder] huurde sinds 1 mei 2022 de woning. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ-model, versie 2017) van toepassing; - [huurder] huurde sinds 1 mei 2022 het winkelpand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (ROZ-model, versie 2012) van toepassing. In de huurovereenkomst is een voorbehoud opgenomen voor de ingebruikname van het gehuurde wegens bouwwerkzaamheden. [huurder] is in september 2022 het gehuurde gaan gebruiken; - op 5 april 2023 heeft [huurder] geklaagd over diverse mankementen aan het winkelpand. Hij deelt mede de huurbetalingen op te schorten en doet een beroep op dwaling; - [huurder] heeft de huurovereenkomst van de woning op 30 maart 2023 opgezegd. Het gehuurde is op 30 april 2023 opgeleverd aan [verhuurders] ; - De huurovereenkomst voor de winkelruimte is bij verstekvonnis van de kantonrechter van 13 december 2023 ontbonden en [huurder] is daarbij veroordeeld tot betaling van een huurachterstand ter hoogte van € 10.070,25, vermeerderd met rente en kosten. Tegen dit vonnis is geen rechtsmiddel aangewend. 3.3 Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zal de kantonrechter beide vorderingen gelijktijdig behandelen. 3.4 [verhuurders] stelden bij de oorspronkelijke dagvaarding dat [huurder] diverse maanden huur en de afrekening energie onbetaald heeft gelaten. Hierdoor is hij rente en kosten verschuldigd geworden. Op het verweer in de verzetprocedure van [huurder] voeren [verhuurders] aan dat de woning los staat van de winkel. Deze kunnen afzonderlijk worden verhuurd en daar is in dit geval ook sprake van. De woning is ook niet gehuurd, omdat het winkelpand werd gehuurd. [huurder] had immers al een bedrijfsruimte in dezelfde straat. [verhuurders] verzetten zich dan ook tegen het beroep op dwaling, omdat zou zijn gedwaald ten opzichte van de winkelruimte. De overige verweren in deze procedure zien grotendeels op de winkelruimte, zodat deze aan de orde hadden moeten komen in de procedure die daarover is gevoerd. In die procedure is door [huurder] geen verweer gevoerd. Voor de door [huurder] gestelde gebreken aan de woonruimte is nooit een ingebrekestelling gestuurd. De ingebrekestelling die is ontvangen, waarin over opschorting wordt gesproken, zag op de winkelruimte. Het ontbreken van een erfafscheiding is geen gebrek, want er is niet overeengekomen dat er een erfafscheiding ter plaatse moest zijn. De gestelde lekkage in de woonruimte en de stank- en ongedierteoverlast zijn nooit gemeld bij [verhuurders] Daarbij was de snackbar daar al gevestigd toen [huurder] daar kwam wonen en hebben [verhuurders] geen invloed op het gedrag van de eigenaar van de snackbar. De gevorderde schadevergoeding is niet toewijsbaar. Deze is niet geleden ten opzichte van de woonruimte. Borg is geen schadepost en die is bovendien verrekend met de achterstand. De brieven en e-mailberichten zijn verstuurd naar adressen, waarop [huurder] stond ingeschreven of waarmee hij zelf communiceerde. [huurder] is degene die daarop niet heeft gereageerd en de procedure over zich heeft afgeroepen. 3.5 [huurder] voert aan dat de woning gelijktijdig met het winkelpand werd gehuurd. Het winkelpand kon echter pas in september in gebruik worden genomen door verlate bouwwerkzaamheden. Er waren diverse gebreken aan de woning en het winkelpand. Met betrekking tot de woning was sprake van een lekkage en was er geen erfafscheiding in de tuin. Dit zorgde ervoor dat louche figuren zich ophielden in de tuin. Daarnaast was er overlast van de naastgelegen snackbar. Deze dekte zijn afvalbakken niet af, zodat sprake was van stankoverlast. Ook werden de bakken regelmatig omgestoten, waardoor er overlast was van ongedierte. Met betrekking tot het winkelpand was sprake van een ernstige lekkage in de gevel van het winkelpand. Ook voldeed het winkelpand niet aan het bouwbesluit 2012. Hierdoor was het onmogelijk om gebruik te maken van het winkelpand. Door de gekozen exploitatie van het winkelpand moest het winkelpand immers aan hoge eisen van hygiëne voldoen, waaraan door de gebreken niet kon worden voldaan. [huurder] liep het risico zijn vergunning kwijt te raken. Als [huurder] had geweten van de staat van het winkelpand had hij de huurovereenkomst nimmer gesloten. De huurovereenkomst met betrekking tot de woning heeft hij gesloten om dichtbij het winkelpand te kunnen wonen. Deze hangt dus samen met de huurovereenkomst van het winkelpand. Ook deze overeenkomst zou hij dus niet gesloten hebben als hij wist van de gebreken aan het winkelpand. Voor zover enkel een beroep kan worden gedaan op wanprestatie, heeft [huurder] regelmatig geklaagd over de gebreken, maar deze werden niet verholpen. [huurder] heeft daarom de huur opgeschort. Thans doet hij een beroep op huurprijsvermindering en verrekening. Ook heeft hij de waarborgsom niet terug ontvangen, zodat deze ook verrekend kan worden. Tot slot heeft [huurder] schade geleden die door [verhuurders] dient te worden vergoed. [huurder] betwist de zogenoemde veertiendagenbrief te hebben ontvangen. Hij is dan ook rauwelijks gedagvaard. Rauwelijks gedagvaard: 3.6 Het meest verstrekkende verweer van [huurder] is dat hij rauwelijks gedagvaard is, omdat hij de veertiendagenbrief niet heeft ontvangen. De kantonrechter gaat voorbij aan dit verweer. Uit de dagvaarding uit de verstekprocedure vloeit immers voort dat er namens [verhuurders] in ieder geval nog twee andere brieven aan [huurder] zijn gestuurd. [huurder] heeft niet betwist dat deze brieven zijn ontvangen. Er is dus geen sprake van rauwelijks dagvaarden. Samenhang overeenkomsten: 3.7 [huurder] stelt zich op het standpunt dat de woning en het winkelpand door hem als één geheel zijn gehuurd. De kantonrechter volgt dit standpunt niet. Tussen partijen staat vast dat de woning en het winkelpand twee afzonderlijk ruimtes zijn, die niet met elkaar in verbinding staan. Deze kunnen dus afzonderlijk van elkaar worden verhuurd. Daarvan was tussen [verhuurders] en [huurder] ook sprake, nu er twee verschillende huurovereenkomsten zijn gesloten. Het enkele feit dat deze op dezelfde dag zijn getekend, leidt er niet toe dat sprake is van één samenhangend geheel. Van een afhankelijke woning vanwege bouwkundige of bedrijfseconomische verbondenheid tussen woning en bedrijfsruimte is geen sprake. 3.8 [huurder] heeft nog aangevoerd dat de overeenkomsten als één geheel moeten worden gezien, omdat hij, gelet op zijn gezondheidssituatie, juist heeft gekozen voor een woning dichtbij het winkelpand, zodat hij zou kunnen rusten als dit nodig was. Deze stelling kan er ook niet toe leiden dat sprake is van één samenhangend geheel. [verhuurders] hebben onweersproken gesteld dat [huurder] voorheen al een bedrijfsruimte exploiteerde op de [straat]. Ook als hij niet naar het winkelpand zou zijn verhuisd en hij zijn bedrijf had voortgezet in die bedrijfsruimte had hij de beschikking over een woning dichtbij zijn werk, waar hij zou kunnen rusten wanneer dat nodig was.

3.29 Gelet op de uitkomst van de procedure zal de kantonrechter het verstekvonnis bekrachtigen, behoudens de toewijzing van de buitengerechtelijke kosten. De vorderingen in reconventie worden afgewezen. 4De proceskosten In oppositie: In conventie: 4.1 [huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurders] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 271,00 (1 punt × € 271,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 406,00 In reconventie: 4.2 [huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [verhuurders] worden begroot op € 543,00 aan gemachtigdensalaris (2 x ½ punt à € 543,00).

De kantonrechter: In oppositie: In conventie: bekrachtigt het vonnis van 16 augustus 2023 van de kantonrechter te Breda, gewezen onder zaak/rolnummer 10655744 CV EXPL 23-2647, behoudens de toewijzing van de buitengerechtelijke kosten; veroordeelt [huurder] tot betaling van de proceskosten van € 406,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [huurder] niet op tijd aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [huurder] ook de kosten van betekening betalen; In reconventie: wijst de vorderingen af; veroordeelt [huurder] tot betaling van de proceskosten van € 543,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; In conventie en reconventie: verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2024.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Cluster I Civiele kantonzaken Breda zaak/rolnr.: 10755815 CV EXPL 23-3506 vonnis d.d. 18 september 2024 inzake [huurder] , wonende te [plaats] , opposant, tevens eiser in reconventie, gemachtigde: Juristu Incassodiensten B.V. te Schiphol, tegen 1 [verhuurder 1] , 2. [verhuurder 2], beiden wonende te [plaats] , geopposeerden, tevens verweerders in reconventie, gemachtigde: R&R Gerechtsdeurwaarders & Incasso te Breda. Partijen worden hierna aangeduid als “ [verhuurders] ” en “ [huurder] ”. 1Het verloop van het geding De procesgang blijkt uit de volgende stukken: a. het tussenvonnis in deze zaak van 8 november 2023 met de daarin genoemde stukken; b. de op 24 oktober 2023 ter griffie ontvangen akte overleggen producties van [verhuurders] , tevens houdende een conclusie van antwoord in reconventie, met producties; c. de op 12 januari 2024 ter griffie ontvangen akte overleggen producties van [verhuurders] met producties; d. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 20 februari 2024.

In oppositie: In conventie: 2.1 Bij op 27 juli 2023 uitgebrachte dagvaarding hebben [verhuurders] (als eisers in de verstekzaak) bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd [huurder] (als gedaagde in de verstekzaak) te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.887,01, te vermeerderen met rente en kosten. 2.2 Bij verstekvonnis van 16 augustus 2023 heeft de kantonrechter de vordering van [verhuurders] toegewezen. 2.3 [huurder] komt in verzet van voornoemd vonnis. Hij vordert van de bij het verstekvonnis tegen hem uitgesproken veroordeling te worden ontheven en de vordering van [verhuurders] alsnog af te wijzen, met veroordeling van [verhuurders] in de kosten van het verzet. 2.4 [verhuurders] voert verweer en concludeert tot bekrachtiging van voormeld verstekvonnis, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten. In reconventie: 2.5 [huurder] vordert – zo begrijpt de kantonrechter – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: - primair: 1. een verklaring voor recht dat de gehuurde delen een woon/winkelpand vormt en als samenhangend geheel is gehuurd; 2. een verklaring voor recht dat [verhuurders] een deel van de huur voor de woning mocht opschorten, een prijsvermindering mocht toepassen, gelijk aan 1/3 deel van de huurprijs voor maximaal zes maanden, en deze te mogen verrekenen met de vorderingen van [verhuurders] ; 3. [verhuurders] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 22.841,19, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, althans [verhuurders] toe te staan dit bedrag te verrekenen; 4. de huurovereenkomsten van het woon/winkelpand te vernietigen wegens dwaling; - subsidiair hem toe te staan het bedrag van € 22.841,19, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, wegens wanprestatie, te verrekenen; - primair en subsidiair [verhuurders] te veroordelen in de proceskosten en de wettelijke rente daarover. 2.6 [verhuurders] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.

In oppositie: In conventie en reconventie: 3.1 Niet gebleken is dat [huurder] te laat in verzet is gekomen, zodat de kantonrechter hem ontvankelijk acht in het verzet. 3.2 Tussen partijen staat het volgende vast: - [verhuurders] zijn eigenaar van de woning, staande en gelegen te [adres 1] (verder: de woning), en het winkelpand, staande en gelegen te [adres 2] (verder: het winkelpand); - [huurder] huurde sinds 1 mei 2022 de woning. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ-model, versie 2017) van toepassing; - [huurder] huurde sinds 1 mei 2022 het winkelpand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (ROZ-model, versie 2012) van toepassing. In de huurovereenkomst is een voorbehoud opgenomen voor de ingebruikname van het gehuurde wegens bouwwerkzaamheden. [huurder] is in september 2022 het gehuurde gaan gebruiken; - op 5 april 2023 heeft [huurder] geklaagd over diverse mankementen aan het winkelpand. Hij deelt mede de huurbetalingen op te schorten en doet een beroep op dwaling; - [huurder] heeft de huurovereenkomst van de woning op 30 maart 2023 opgezegd. Het gehuurde is op 30 april 2023 opgeleverd aan [verhuurders] ; - De huurovereenkomst voor de winkelruimte is bij verstekvonnis van de kantonrechter van 13 december 2023 ontbonden en [huurder] is daarbij veroordeeld tot betaling van een huurachterstand ter hoogte van € 10.070,25, vermeerderd met rente en kosten. Tegen dit vonnis is geen rechtsmiddel aangewend. 3.3 Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zal de kantonrechter beide vorderingen gelijktijdig behandelen. 3.4 [verhuurders] stelden bij de oorspronkelijke dagvaarding dat [huurder] diverse maanden huur en de afrekening energie onbetaald heeft gelaten. Hierdoor is hij rente en kosten verschuldigd geworden. Op het verweer in de verzetprocedure van [huurder] voeren [verhuurders] aan dat de woning los staat van de winkel. Deze kunnen afzonderlijk worden verhuurd en daar is in dit geval ook sprake van. De woning is ook niet gehuurd, omdat het winkelpand werd gehuurd. [huurder] had immers al een bedrijfsruimte in dezelfde straat. [verhuurders] verzetten zich dan ook tegen het beroep op dwaling, omdat zou zijn gedwaald ten opzichte van de winkelruimte. De overige verweren in deze procedure zien grotendeels op de winkelruimte, zodat deze aan de orde hadden moeten komen in de procedure die daarover is gevoerd. In die procedure is door [huurder] geen verweer gevoerd. Voor de door [huurder] gestelde gebreken aan de woonruimte is nooit een ingebrekestelling gestuurd. De ingebrekestelling die is ontvangen, waarin over opschorting wordt gesproken, zag op de winkelruimte. Het ontbreken van een erfafscheiding is geen gebrek, want er is niet overeengekomen dat er een erfafscheiding ter plaatse moest zijn. De gestelde lekkage in de woonruimte en de stank- en ongedierteoverlast zijn nooit gemeld bij [verhuurders] Daarbij was de snackbar daar al gevestigd toen [huurder] daar kwam wonen en hebben [verhuurders] geen invloed op het gedrag van de eigenaar van de snackbar. De gevorderde schadevergoeding is niet toewijsbaar. Deze is niet geleden ten opzichte van de woonruimte. Borg is geen schadepost en die is bovendien verrekend met de achterstand. De brieven en e-mailberichten zijn verstuurd naar adressen, waarop [huurder] stond ingeschreven of waarmee hij zelf communiceerde. [huurder] is degene die daarop niet heeft gereageerd en de procedure over zich heeft afgeroepen. 3.5 [huurder] voert aan dat de woning gelijktijdig met het winkelpand werd gehuurd. Het winkelpand kon echter pas in september in gebruik worden genomen door verlate bouwwerkzaamheden. Er waren diverse gebreken aan de woning en het winkelpand. Met betrekking tot de woning was sprake van een lekkage en was er geen erfafscheiding in de tuin. Dit zorgde ervoor dat louche figuren zich ophielden in de tuin. Daarnaast was er overlast van de naastgelegen snackbar. Deze dekte zijn afvalbakken niet af, zodat sprake was van stankoverlast. Ook werden de bakken regelmatig omgestoten, waardoor er overlast was van ongedierte. Met betrekking tot het winkelpand was sprake van een ernstige lekkage in de gevel van het winkelpand. Ook voldeed het winkelpand niet aan het bouwbesluit 2012. Hierdoor was het onmogelijk om gebruik te maken van het winkelpand. Door de gekozen exploitatie van het winkelpand moest het winkelpand immers aan hoge eisen van hygiëne voldoen, waaraan door de gebreken niet kon worden voldaan. [huurder] liep het risico zijn vergunning kwijt te raken. Als [huurder] had geweten van de staat van het winkelpand had hij de huurovereenkomst nimmer gesloten. De huurovereenkomst met betrekking tot de woning heeft hij gesloten om dichtbij het winkelpand te kunnen wonen. Deze hangt dus samen met de huurovereenkomst van het winkelpand. Ook deze overeenkomst zou hij dus niet gesloten hebben als hij wist van de gebreken aan het winkelpand. Voor zover enkel een beroep kan worden gedaan op wanprestatie, heeft [huurder] regelmatig geklaagd over de gebreken, maar deze werden niet verholpen. [huurder] heeft daarom de huur opgeschort. Thans doet hij een beroep op huurprijsvermindering en verrekening. Ook heeft hij de waarborgsom niet terug ontvangen, zodat deze ook verrekend kan worden. Tot slot heeft [huurder] schade geleden die door [verhuurders] dient te worden vergoed. [huurder] betwist de zogenoemde veertiendagenbrief te hebben ontvangen. Hij is dan ook rauwelijks gedagvaard. Rauwelijks gedagvaard: 3.6 Het meest verstrekkende verweer van [huurder] is dat hij rauwelijks gedagvaard is, omdat hij de veertiendagenbrief niet heeft ontvangen. De kantonrechter gaat voorbij aan dit verweer. Uit de dagvaarding uit de verstekprocedure vloeit immers voort dat er namens [verhuurders] in ieder geval nog twee andere brieven aan [huurder] zijn gestuurd. [huurder] heeft niet betwist dat deze brieven zijn ontvangen. Er is dus geen sprake van rauwelijks dagvaarden. Samenhang overeenkomsten: 3.7 [huurder] stelt zich op het standpunt dat de woning en het winkelpand door hem als één geheel zijn gehuurd. De kantonrechter volgt dit standpunt niet. Tussen partijen staat vast dat de woning en het winkelpand twee afzonderlijk ruimtes zijn, die niet met elkaar in verbinding staan. Deze kunnen dus afzonderlijk van elkaar worden verhuurd. Daarvan was tussen [verhuurders] en [huurder] ook sprake, nu er twee verschillende huurovereenkomsten zijn gesloten. Het enkele feit dat deze op dezelfde dag zijn getekend, leidt er niet toe dat sprake is van één samenhangend geheel. Van een afhankelijke woning vanwege bouwkundige of bedrijfseconomische verbondenheid tussen woning en bedrijfsruimte is geen sprake. 3.8 [huurder] heeft nog aangevoerd dat de overeenkomsten als één geheel moeten worden gezien, omdat hij, gelet op zijn gezondheidssituatie, juist heeft gekozen voor een woning dichtbij het winkelpand, zodat hij zou kunnen rusten als dit nodig was. Deze stelling kan er ook niet toe leiden dat sprake is van één samenhangend geheel. [verhuurders] hebben onweersproken gesteld dat [huurder] voorheen al een bedrijfsruimte exploiteerde op de [straat]. Ook als hij niet naar het winkelpand zou zijn verhuisd en hij zijn bedrijf had voortgezet in die bedrijfsruimte had hij de beschikking over een woning dichtbij zijn werk, waar hij zou kunnen rusten wanneer dat nodig was.

3.29 Gelet op de uitkomst van de procedure zal de kantonrechter het verstekvonnis bekrachtigen, behoudens de toewijzing van de buitengerechtelijke kosten. De vorderingen in reconventie worden afgewezen. 4De proceskosten In oppositie: In conventie: 4.1 [huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurders] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 271,00 (1 punt × € 271,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 406,00 In reconventie: 4.2 [huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [verhuurders] worden begroot op € 543,00 aan gemachtigdensalaris (2 x ½ punt à € 543,00).

De kantonrechter: In oppositie: In conventie: bekrachtigt het vonnis van 16 augustus 2023 van de kantonrechter te Breda, gewezen onder zaak/rolnummer 10655744 CV EXPL 23-2647, behoudens de toewijzing van de buitengerechtelijke kosten; veroordeelt [huurder] tot betaling van de proceskosten van € 406,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [huurder] niet op tijd aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [huurder] ook de kosten van betekening betalen; In reconventie: wijst de vorderingen af; veroordeelt [huurder] tot betaling van de proceskosten van € 543,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; In conventie en reconventie: verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2024.

3.9 De gevorderde verklaring voor recht, dat de woning en het winkelpand één geheel vormen, is dus niet toewijsbaar. Opschorting, huurprijsvermindering en verrekening: 3.10 De bij verstekvonnis toegewezen huurachterstand en afrekening servicekosten worden door [huurder] niet betwist. In beginsel moet [huurder] die dan ook betalen. [huurder] stelt echter dat er diverse gebreken waren aan de woning en het winkelpand. Hij doet een beroep op opschorting van de huur, huurprijsvermindering en verrekening met wat hij nog aan [verhuurders] moet betalen. 3.11 De kantonrechter overweegt dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde als aan de in artikel 7:204 lid 2 BW gegeven definitie van een gebrek is voldaan: “Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”. In lid 3 van voornoemd artikel is vervolgens een uitzondering op een gebrek namelijk: “Een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 211 en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis zijn geen gebreken in de zin van lid 2”. 3.12 De door [huurder] aangevoerde gebreken zien met name op het winkelpand. Hiervoor is overwogen dat de overeenkomsten geen samenhangend geheel vormen, zodat deze gebreken niet als gebrek in de huurovereenkomst van de woning kunnen worden aangevoerd. De gestelde gebreken die zien op het winkelpand leiden dus niet tot huurprijsvermindering in de onderhavige zaak. Deze hadden moeten worden aangevoerd in de eerdere procedure tussen partijen, die zag op het winkelpand, waarin door [huurder] geen verweer is gevoerd. 3.13 Met betrekking tot de woonruimte heeft [huurder] als gebrek aangevoerd dat sprake was van een lekkage. Gelet op de overgelegde stukken is voldoende onderbouwd dat sprake was van een lekkage. Dit betrof echter maar een kleine lekkage bij één van de ramen van de woning. Desgevraagd heeft [huurder] ter zitting toegelicht dat het enkel tot wat vochtplekken heeft geleid, zodat de kantonrechter van oordeel is dat er geen sprake is van noemenswaardig gemist huurgenot. Er is dan ook geen recht op huurprijsvermindering. 3.14 Daarnaast voert [huurder] met betrekking tot de woning aan dat er geen erfafscheiding in de tuin aanwezig was. Uit de huurovereenkomst volgt niet dat tussen partijen was afgesproken dat er een erfafscheiding zou worden geplaatst, zodat [huurder] een erfafscheiding niet had mogen verwachten en op die grond al geen sprake is van een gebrek. Uit de producties volgt vervolgens dat [verhuurders] , nadat zij erop gewezen waren dat er overlast was wegens het ontbreken van de erfafscheiding, hier actie op hebben ondernomen, maar dat er geen erfafscheiding mocht worden geplaatst vanwege de bepalingen in de omgevingsvergunning. Wel is er een schutting afgeleverd, die meer privacy zou kunnen verschaffen. Al met al is de kantonrechter van oordeel dat dit niet ertoe leidt dat er sprake is van een gebrek, dan wel een gebrek dat recht geeft op huurprijsvermindering. 3.15 De overlast, die werd veroorzaakt door de naastgelegen snackbar, is een feitelijke stoornis, veroorzaakt door derden, zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 3 BW. Dit is geen gebrek, zodat die overlast niet kan leiden tot huurprijsvermindering. 3.16 Het voorgaande betekent dat het beroep van [huurder] op huurprijsvermindering niet slaagt, zodat ook het beroep op opschorting en verrekening van de huur in het kader van de huurprijsvermindering niet slaagt. Vernietiging van de huurovereenkomst voor de winkelruimte / schadevergoeding, verrekening: 3.17 [huurder] stelt verder dat hij schade heeft geleden en dat hij die schade waar mogelijk wil verrekenen. Naar de kantonrechter begrijpt, hangen de door [huurder] opgevoerde schadeposten samen met de door hem aangevoerde buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst voor de winkelruimte vanwege dwaling. 3.18 Vast staat dat de huurovereenkomst voor de winkelruimte inmiddels door gerechtelijke ontbinding is geëindigd. De kantonrechter begrijpt de stellingen van [huurder] aldus, dat hij ervan uitgaat deze huurovereenkomst (daarvoor) al terecht buitengerechtelijk te hebben vernietigd. Een ontbinding heeft geen terugwerkende kracht, zodat de kantonrechter in deze het beroep op vernietiging wegens dwaling zal beoordelen. 3.19 Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [huurder] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat sprake is van een dwaling in de zin van artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek. Van vernietiging op grond van dwaling kan alleen sprake zijn als de huurovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van een dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Daarbij moet de dwaling dan samenhangen met een mededeling van de verhuurder, of juist met het ontbreken van inlichtingen door verhuurder, waarbij een kenbaarheidsvereiste geldt. Voor de verhuurder moet ook kenbaar zijn dat bij een juiste voorstelling van zaken de dwalende niet had willen contracteren. Volgens [huurder] mankeerde er zaken aan het winkelpand, waarbij er met name sprake was van vochtoverlast door lekkages. Daardoor zou mogelijk de exploitatie van zijn tattooshop in het gehuurde in het geding kunnen komen, vanwege overtreding van hygiëne-voorschriften. Had hij dat geweten dat had hij de huurovereenkomst voor de winkelruimte niet gesloten, is zijn standpunt. De kantonrechter volgt dat standpunt niet. In de eerste plaats geldt dat op basis van de overgelegde stukken en wat ter zitting is besproken enkel kan worden vastgesteld dat er houtrot in een aantal kozijnen aanwezig was en dat er water onder de dorpel doorkwam waardoor het laminaat vochtig werd. Andere gebreken aan het winkelpand zijn niet voldoende gemotiveerd gesteld. Nog los van de vraag of [verhuurders] hiervan bij het sluiten van de huurovereenkomst op de hoogte waren (het pand was immers net verbouwd door een aannemer), geldt dat niet gebleken is dat het voor [verhuurders] kenbaar was dat deze omstandigheden [huurder] er van zouden hebben weerhouden de huurovereenkomst voor de winkelruimte aan te gaan. Dat er causaal verband is tussen de dwaling en het sluiten van de huurovereenkomst acht de kantonrechter bovendien niet aannemelijk, nu [huurder] in januari 2023 nog een vergunning tot exploitatie van een tattooshop in het winkelpand van de GGD heeft gekregen. Kennelijk was er op dat moment geen sprake van een situatie dat in dat winkelpand gebreken aan een exploitatie in de weg stonden. 3.20 Van een terechte vernietiging van de huurovereenkomst voor het winkelpand is dan ook geen sprake, zodat [huurder] geen recht heeft op teruggave van reeds betaalde huurpenningen voor dit pand. Nog los van de omstandigheid dat zelfs een geslaagd beroep op dwaling niet automatisch leidt tot betaling van schadevergoeding, geldt dat er ook geen reden is om de keuringskosten van de GGD, de reclamestickers op de voorgevel of de waarborgsom voor een nieuw te betrekken pand op [verhuurders] af te wentelen. Evenmin ziet de kantonrechter grondslag voor het vergoeden van de genoemde “kosten voor het afbouwen van de keuken” of “winstderving voor uitgestelde zomermaanden”. Waarom [verhuurders] deze posten zou moeten vergoeden wordt onvoldoende onderbouwd door [huurder] . De huurovereenkomst van de winkelruimte is geëindigd vanwege een ontbinding van deze huurovereenkomst (bij verstekvonnis van 13 december 2023) op grond van een tekortschieten van [huurder] in de nakoming van zijn verplichtingen uit deze huurovereenkomst.

3.9 De gevorderde verklaring voor recht, dat de woning en het winkelpand één geheel vormen, is dus niet toewijsbaar. Opschorting, huurprijsvermindering en verrekening: 3.10 De bij verstekvonnis toegewezen huurachterstand en afrekening servicekosten worden door [huurder] niet betwist. In beginsel moet [huurder] die dan ook betalen. [huurder] stelt echter dat er diverse gebreken waren aan de woning en het winkelpand. Hij doet een beroep op opschorting van de huur, huurprijsvermindering en verrekening met wat hij nog aan [verhuurders] moet betalen. 3.11 De kantonrechter overweegt dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde als aan de in artikel 7:204 lid 2 BW gegeven definitie van een gebrek is voldaan: “Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”. In lid 3 van voornoemd artikel is vervolgens een uitzondering op een gebrek namelijk: “Een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 211 en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis zijn geen gebreken in de zin van lid 2”. 3.12 De door [huurder] aangevoerde gebreken zien met name op het winkelpand. Hiervoor is overwogen dat de overeenkomsten geen samenhangend geheel vormen, zodat deze gebreken niet als gebrek in de huurovereenkomst van de woning kunnen worden aangevoerd. De gestelde gebreken die zien op het winkelpand leiden dus niet tot huurprijsvermindering in de onderhavige zaak. Deze hadden moeten worden aangevoerd in de eerdere procedure tussen partijen, die zag op het winkelpand, waarin door [huurder] geen verweer is gevoerd. 3.13 Met betrekking tot de woonruimte heeft [huurder] als gebrek aangevoerd dat sprake was van een lekkage. Gelet op de overgelegde stukken is voldoende onderbouwd dat sprake was van een lekkage. Dit betrof echter maar een kleine lekkage bij één van de ramen van de woning. Desgevraagd heeft [huurder] ter zitting toegelicht dat het enkel tot wat vochtplekken heeft geleid, zodat de kantonrechter van oordeel is dat er geen sprake is van noemenswaardig gemist huurgenot. Er is dan ook geen recht op huurprijsvermindering. 3.14 Daarnaast voert [huurder] met betrekking tot de woning aan dat er geen erfafscheiding in de tuin aanwezig was. Uit de huurovereenkomst volgt niet dat tussen partijen was afgesproken dat er een erfafscheiding zou worden geplaatst, zodat [huurder] een erfafscheiding niet had mogen verwachten en op die grond al geen sprake is van een gebrek. Uit de producties volgt vervolgens dat [verhuurders] , nadat zij erop gewezen waren dat er overlast was wegens het ontbreken van de erfafscheiding, hier actie op hebben ondernomen, maar dat er geen erfafscheiding mocht worden geplaatst vanwege de bepalingen in de omgevingsvergunning. Wel is er een schutting afgeleverd, die meer privacy zou kunnen verschaffen. Al met al is de kantonrechter van oordeel dat dit niet ertoe leidt dat er sprake is van een gebrek, dan wel een gebrek dat recht geeft op huurprijsvermindering. 3.15 De overlast, die werd veroorzaakt door de naastgelegen snackbar, is een feitelijke stoornis, veroorzaakt door derden, zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 3 BW. Dit is geen gebrek, zodat die overlast niet kan leiden tot huurprijsvermindering. 3.16 Het voorgaande betekent dat het beroep van [huurder] op huurprijsvermindering niet slaagt, zodat ook het beroep op opschorting en verrekening van de huur in het kader van de huurprijsvermindering niet slaagt. Vernietiging van de huurovereenkomst voor de winkelruimte / schadevergoeding, verrekening: 3.17 [huurder] stelt verder dat hij schade heeft geleden en dat hij die schade waar mogelijk wil verrekenen. Naar de kantonrechter begrijpt, hangen de door [huurder] opgevoerde schadeposten samen met de door hem aangevoerde buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst voor de winkelruimte vanwege dwaling. 3.18 Vast staat dat de huurovereenkomst voor de winkelruimte inmiddels door gerechtelijke ontbinding is geëindigd. De kantonrechter begrijpt de stellingen van [huurder] aldus, dat hij ervan uitgaat deze huurovereenkomst (daarvoor) al terecht buitengerechtelijk te hebben vernietigd. Een ontbinding heeft geen terugwerkende kracht, zodat de kantonrechter in deze het beroep op vernietiging wegens dwaling zal beoordelen. 3.19 Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [huurder] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat sprake is van een dwaling in de zin van artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek. Van vernietiging op grond van dwaling kan alleen sprake zijn als de huurovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van een dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Daarbij moet de dwaling dan samenhangen met een mededeling van de verhuurder, of juist met het ontbreken van inlichtingen door verhuurder, waarbij een kenbaarheidsvereiste geldt. Voor de verhuurder moet ook kenbaar zijn dat bij een juiste voorstelling van zaken de dwalende niet had willen contracteren. Volgens [huurder] mankeerde er zaken aan het winkelpand, waarbij er met name sprake was van vochtoverlast door lekkages. Daardoor zou mogelijk de exploitatie van zijn tattooshop in het gehuurde in het geding kunnen komen, vanwege overtreding van hygiëne-voorschriften. Had hij dat geweten dat had hij de huurovereenkomst voor de winkelruimte niet gesloten, is zijn standpunt. De kantonrechter volgt dat standpunt niet. In de eerste plaats geldt dat op basis van de overgelegde stukken en wat ter zitting is besproken enkel kan worden vastgesteld dat er houtrot in een aantal kozijnen aanwezig was en dat er water onder de dorpel doorkwam waardoor het laminaat vochtig werd. Andere gebreken aan het winkelpand zijn niet voldoende gemotiveerd gesteld. Nog los van de vraag of [verhuurders] hiervan bij het sluiten van de huurovereenkomst op de hoogte waren (het pand was immers net verbouwd door een aannemer), geldt dat niet gebleken is dat het voor [verhuurders] kenbaar was dat deze omstandigheden [huurder] er van zouden hebben weerhouden de huurovereenkomst voor de winkelruimte aan te gaan. Dat er causaal verband is tussen de dwaling en het sluiten van de huurovereenkomst acht de kantonrechter bovendien niet aannemelijk, nu [huurder] in januari 2023 nog een vergunning tot exploitatie van een tattooshop in het winkelpand van de GGD heeft gekregen. Kennelijk was er op dat moment geen sprake van een situatie dat in dat winkelpand gebreken aan een exploitatie in de weg stonden. 3.20 Van een terechte vernietiging van de huurovereenkomst voor het winkelpand is dan ook geen sprake, zodat [huurder] geen recht heeft op teruggave van reeds betaalde huurpenningen voor dit pand. Nog los van de omstandigheid dat zelfs een geslaagd beroep op dwaling niet automatisch leidt tot betaling van schadevergoeding, geldt dat er ook geen reden is om de keuringskosten van de GGD, de reclamestickers op de voorgevel of de waarborgsom voor een nieuw te betrekken pand op [verhuurders] af te wentelen. Evenmin ziet de kantonrechter grondslag voor het vergoeden van de genoemde “kosten voor het afbouwen van de keuken” of “winstderving voor uitgestelde zomermaanden”. Waarom [verhuurders] deze posten zou moeten vergoeden wordt onvoldoende onderbouwd door [huurder] . De huurovereenkomst van de winkelruimte is geëindigd vanwege een ontbinding van deze huurovereenkomst (bij verstekvonnis van 13 december 2023) op grond van een tekortschieten van [huurder] in de nakoming van zijn verplichtingen uit deze huurovereenkomst.