ECLI:NL:RBZWB:2024:6127

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Breda Zaaknummer: 10938160 \ CV EXPL 24-600 Vonnis van 28 augustus 2024 in de zaak van STICHTING THUISVESTER, te Oosterhout , eisende partij, hierna te noemen: Thuisvester, gemachtigde: mr. M.C.E. Wirken, tegen 1 [gedaagde 1] , te [plaats] ,2. [gedaagde 2], te [plaats] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: huurders, en afzonderlijk als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , gemachtigde: mr. G. Konus. 1De zaak in het kort In deze zaak gaat het met name om de vraag of huurders de door hen zonder voorafgaande toestemming aangebrachte veranderingen in en rondom de huurwoning ongedaan dienen te maken en of deze tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 3 april 2024 - de mondelinge behandeling van 1 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast: a. Huurders huren met ingang van 11 november 2021 van Thuisvester de zelfstandige sociale huurwoning, staande en gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde / de woning). De kale huurprijs bedraagt € 789,64 per maand. In de woning wonen huurders samen met hun vier meerder- en minderjarige kinderen. b. Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden (hierna: huurvoorwaarden) van toepassing. c. In die huurvoorwaarden staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld: “(…) Artikel 7: Verplichtingen van de huurder bij het gebruik van het gehuurde 7.1. U bent verplicht het gehuurde goed te gebruiken en te onderhouden Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. 7.2. U moet altijd zelf in uw woning wonen Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. 7.3. Inschrijven in de Basisregistratie Personen is verplicht Huurder laat zich met ingang van de dag waarop de huurovereenkomst ingaat op het adres van het gehuurde inschrijving in de Basisregistratie Personen. Dit geldt ook voor personen die behoren tot het huishouden van de huurder. De huurder zorgt ervoor dat personen die niet tot zijn huishouding behoren zich niet als bewoner van het gehuurde laten registeren in de Basisregistratie Personen. (…) Artikel 11: Het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen door huurder 11.1. Niet alle veranderingen en toevoegingen zijn toegestaan Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren. Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. 11.2. Schriftelijke toestemming is noodzakelijk Vóóraf schriftelijke toestemming van verhuurder is zonder meer nodig indien huurder het volgende wil wijzigen:  aan-, bij- of verbouwen;  wegbreken;  aanbrengen van buitenzonweringen en rolluiken;  plaatsen van buitenantennes, schotelantennes, zendmasten o.d.;  treffen van isolatievoorzieningen;  uitvoeren van schilderwerk aan de buitenzijde;  aanbrengen van andere stookgelegenheden;  aanbrengen van granol, steenstrips of soortgelijke wand- en plafondafwerking;  aanbrengen van parketvloeren of andere harde (steenachtige) vloerbedekking. 11.3. Redenen om geen toestemming te krijgen Verhuurder kan de in lid 1 bedoelde toestemming weigeren om redenen die ontleend zijn aan de artikelen 7:213 en 215 BW, dan wel indien de voorgenomen verandering:  in strijd is met enig wettelijk voorschrift, waaronder begrepen ieder voorschrift van een ter zake bevoegde instantie;  de veiligheid of de gezondheid van huurder of omwonenden in het geding kan brengen;  de belangen van verhuurder, waaronder begrepen de door verhuurder te behartigen belangen van woningzoekenden, toekomstige of naburige huurders kan schaden;  overlast of hinder aan derden kan veroorzaken;  waardedaling van het gehuurde met zich meebrengt;  de verhuurbaarheid van het gehuurde kan schaden. Verhuurder zal zijn beslissing schriftelijk en, ingeval geen toestemming wordt verleend, met redenen omkleed binnen acht weken aan huurder meedelen. 11.4. Voorwaarden aan toestemming De verhuurder kan aan zijn toestemming voorwaarden verbinden, die onder meer betrekking hebben op:  aard en kwaliteit van te gebruiken materialen;  het voorkomen van schade aan de constructie van het gehuurde of het gebouw;  (bouwtechnische) voorschriften van de overheid;  het onderhoud van de verandering;  aanvullende voorzieningen om overlast voor derden te voorkomen;  verzekering, belasting en aansprakelijkheid. Verhuurder zal bij het verlenen van toestemming aangeven of de verandering of toevoeging aan het einde van de huur door huurder ongedaan moet worden gemaakt. 11.5. Het onderhoud van de veranderingen en toevoegingen Huurder is verplicht tot het onderhouden, het verhelpen van gebreken en het uitvoeren van herstellingen aan de veranderingen of toevoegingen die door huurder zijn aangebracht, tenzij huurder en verhuurder schriftelijk anders zijn overeengekomen. 11.6. Verwijderen van veranderingen en toevoegingen Alle veranderingen die zonder de vereiste toestemming of in strijd met de voorwaarden van verhuurder zijn aangebracht zullen op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan worden gemaakt door huurder. (…)” d. [gedaagde 1] is op 24 november 2021 op het adres van het gehuurde ingeschreven. [gedaagde 2] en drie kinderen zijn op 17 maart 2022 op het adres van het gehuurde ingeschreven. e. In haar e-mailbericht van 12 februari 2022 schrijft Thuisvester aan huurders: “(…) Via onze website heeft u onderstaande verandering aan uw woning doorgegeven: Vaste zoldertrap Deze verandering gaat u in onderstaande ruimte doorvoeren: Zolder Hiervoor gaat u gebruik maken van de volgende materialen: Hout De opzichter ontvangt deze melding ter informatie. Hij kan contact met u opnemen als hij inschat dat er toch toestemming voor deze verandering nodig is. Veel succes met het aanbrengen van de verandering. Met vriendelijke groet, Klantenservice Thuisvester” f. De gemeente Oosterhout heeft op 19 april 2022 aan huurders een omgevingsvergunning verleend voor het plaatsen van een vaste trap naar zolder. g. In de brief van 29 april 2022 heeft Thuisvester het verzoek van huurders om een dakkapel te plaatsen afgewezen en aangegeven dat de aanvraag voor een vaste trap naar zolder pas in behandeling kan worden genomen als een omgevingsvergunning en offerte van een aannemer worden aangeleverd. h. In de brief van 2 mei 2022 hebben huurders van Thuisvester toestemming gekregen om - onder voorwaarden - rolluiken te plaatsen. i.

4.1. Thuisvester vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: primair: I. te ontbinden de tussen huurders en Thuisvester gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde gelegen aan het [adres]; II. huurders te veroordelen, in geval van toewijzing van de onder I gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, de woning gelegen aan het [adres] na betekening van het vonnis binnen 14 dagen, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen en te verlaten; III. huurders te veroordelen, in geval van toewijzing onder de 1 gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, na betekening van het vonnis binnen 30 dagen, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, de aan de woning aangebrachte aanpassingen ongedaan te maken en de woning terug te brengen in de staat waarin deze zich bevond bij het aangaan van de huurovereenkomst, op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag dat [gedaagde 1] in gebreke blijft de woning tijdig terug te brengen in de staat waarin deze zich bevond bij het aangaan van de huurovereenkomst, met een maximum van € 100.000,00; IV. huurders te veroordelen om, in geval van toewijzing van de onder 1 gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Thuisvester te voldoen een maandelijkse gebruiksvergoeding ter hoogte van de thans geldende (kale) huurprijs van € 789,64 per maand, te rekenen vanaf de dag dat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd tot de dag waarop eiseres weer de beschikking over het gehuurde krijgt; subsidiair: V. huurders te veroordelen na betekening van het vonnis binnen 30 dagen, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, de aan de woning aangebrachte aanpassingen ongedaan te maken en de woning terug te brengen in de staat waarin deze zich bevond bij het aangaan van de huurovereenkomst, op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag dat huurders in gebreke blijven de woning tijdig terug te brengen in de staat waarin deze zich bevond bij het aangaan van de huurovereenkomst, met een maximum van € 100.000,00; primair en subsidiair: VI. huurders te veroordelen in proceskosten en nakosten. Thuisvester wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad). 4.2. Thuisvester legt aan de vordering ten grondslag - kort weergegeven - dat het huurders op grond van de wet (artikel 7:215 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW)) en de huurvoorwaarden verboden is veranderingen aan het gehuurde aan te brengen zonder toestemming van Thuisvester. Huurders hebben zonder voorafgaande toestemming van Thuisvester de woning grondig verbouwd. Ook zijn de veranderingen op eerste aanzegging van Thuisvester niet ongedaan gemaakt, terwijl dit volgens de algemene huurvoorwaarden wel moet. [B.V.] heeft de verbouwingskosten geschat op een bedrag van € 73.174,00 uitgaande van aannemersprijzen, en/of een bedrag van € 51.630,00 indien de werkzaamheden in eigen beheer zijn uitgevoerd. De aangebrachte veranderingen zijn niet eenvoudig ongedaan te maken. Verwijdering ervan bedraagt ongeveer € 50.000,00. Daarnaast schaadt de verbouwing de verhuurbaarheid van het gehuurde, aangezien het gehuurde niet meer kan gelden als sociale huurwoning. De onderhoudskosten van het gehuurde zullen bovendien hoger zijn. Daarnaast kan Thuisvester de veiligheid van de woning niet meer garanderen doordat er geen tekeningen beschikbaar zijn. Omdat huurders geen toestemming hebben gevraagd voor de verbouwing, is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. Voorts stelt Thuisvester dat huurders de eerste maanden na ingang van de huurovereenkomst geen hoofdverblijf in het gehuurde hebben gehad. Dit is in strijd met artikel 7:214 BW en artikel 7.2 van de huurvoorwaarden. Ook hebben zij vermoedelijk onjuiste inkomensgegevens verstrekt, gelet op de geschatte kosten van de verbouwing, € 73.000,00, en de huurprijs. Ook deze tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst dienen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te leiden. Thuisvester verzoekt om het vonnis gemotiveerd uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 4.3. Huurders voeren verweer. Zij vinden dat de vordering van Thuisvester moet worden afgewezen en willen dat Thuisvester in de proceskosten wordt veroordeeld. Huurders willen de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad). 4.4. Huurders erkennen dat zij de eerste twee maanden na ingang van de huurovereenkomst niet hun verblijf hebben gehad in de woning. Zij hebben volledige en juiste inkomensinformatie verstrekt. Huurders erkennen dat zij diverse aanpassingen in de woning hebben uitgevoerd. Deze aanpassingen zijn vakkundig verricht, hebben meerwaarde voor de woning, verhogen van het woongenot en waren noodzakelijk voor doelmatig gebruik in verband met twee kwetsbare kinderen met ADD, autisme en misofonie die een stille ruimte nodig hebben waar zij zich kunnen terugtrekken. Op zolder wordt niet geslapen. Er is een omgevingsvergunning voor de vaste trap naar zolder afgegeven die aan Thuisvester is toegezonden. De dakkapel is uiteindelijk niet meer geplaatst. Er zijn enkele aanpassingen zonder toestemming van Thuisvester uitgevoerd. Huurders menen dat de aanpassingen zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden. Bij vertrek uit het gehuurde zullen zij de woning weer in originele staat opleveren. Huurders betwisten dat voldaan wordt aan de redenen van artikel 11.3 van de huurvoorwaarden om geen toestemming te geven. Zij hebben steeds alle gevraagde stukken aangeleverd bij de opzichter, maar enige reactie hierop is uitgebleven. Zij hebben een statische berekening (controle) met betrekking tot de doorbraak van de muur tussen de keuken en de woonkamer en het plaatsen van een vaste trap laten maken, waaruit blijkt dat de aanpassingen deugdelijk en veilig zijn uitgevoerd. Ook [B.V.] heeft geconcludeerd dat de aanpassingen op professionele wijze zijn uitgevoerd. Voor verwijdering van de draagmuur tussen de woonkamer en de keuken is een vergunning verleend. Voor plaatsing van de rolluiken hebben huurders op 2 mei 2022 toestemming gekregen van Thuisvester. Voor het plaatsen van de vaste trap naar zolder is ook een vergunning verleend. Daarnaast hebben huurders op 12 februari 2022 een aanvraagformulier ingediend waaruit blijkt dat de opzichter contact kan opnemen als toestemming toch vereist is. Verder wordt de melding afgesloten met de tekst “veel plezier met het aanbrengen van de verandering”. Daar contact vanuit de opzichter is uitgebleven en gelet op de afsluitende tekst in het verzoek waren huurders in de veronderstelling dat toestemming daarmee was verleend. Daarnaast waren de wanden bij aanvang van het gehuurde al gestukt. Op het verzoek om een airco te plaatsen, hebben huurders niks vernomen. Huurders wisten niet dat voor de volgende veranderingen toestemming nodig was: plaatsen van een luxe (open) keuken, bestaande uit een kookeiland, vloerverwarming, vervangen en toevoegen van schakelmateriaal, vervangen van alle binnendeuren en deurbeslag, aanbrengen van nieuw plafond met koven en inbouwspots, vervangen van het toilet, vernieuwen badkamer met glazen douchescherm, draingoot, nieuwe thermostaatkranen, realiseren van een slaapkamer op zolder met een verlaagd plafond en volstorten van de tuin met beton. Deze veranderingen berusten op onwetendheid. Huurders hebben een groot deel van de aanpassingen verricht vanwege de gezondheid van de kinderen, zoals de vloerverwarming, airco en scheidingswand op zolder. Een verandering van de leefomgeving zal erg nadelig uitwerken voor de gezondheid van de kinderen en zullen de klachten die zij hebben in ernstige mate verergeren.

Is er sprake van een tekortkoming in de nakoming? 5.1. Op grond van artikel 6:265 van het BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van toepassing verklaard. Hieruit volgt onder andere dat huurders de woning gedurende de huurtijd feitelijk moeten bewonen (artikel 7.2 van de huurvoorwaarden) en dat zij in beginsel schriftelijke toestemming nodig hebben voor veranderingen en toevoegingen aan de woning (artikelen 11.1 e.v. van de huurvoorwaarden). Geen woonfraude (geen feitelijke bewoning & onjuiste inkomensgegevens) 5.2. Thuisvester stelt zich op het standpunt dat sprake is van een tekortkoming omdat huurders zich schuldig maken aan woonfraude. Ten eerste omdat de eerste maanden niet het hele gezin feitelijk in de woning woonde, terwijl huurders eerder hadden verklaard hoge nood te hebben bij het betrekken van de woning. Ten tweede omdat zij kennelijk in staat zijn geweest een verbouwing van circa € 70.000,00 te bekostigen. Dit kan niets anders betekenen dan dat huurders meer inkomen/vermogen hadden/hebben dan zij hadden/hebben opgegeven en wellicht niet in aanmerking zouden komen voor een sociale huurwoning, aldus Thuisvester. 5.3. Huurders hebben hiertegenover gemotiveerd en onderbouwd gesteld dat huurder [gedaagde 1] vrijwel gelijk, al op 24 november 2021 in de woning is ingeschreven. Huurster [gedaagde 2] heeft zich met de drie jongste kinderen op een later moment ingeschreven. Vanwege de kluswerkzaamheden was het niet mogelijk om met de jongste kinderen in de woning te verblijven. De zoon van huurders is bekend met ADD en zat tijdens de verhuizing in zijn examenjaar. Vanwege de chaos van de kluswerkzaamheden was het voor hem niet mogelijk om te concentreren op zijn opleiding. De oudste dochter is per februari 2022 op het adres van het gehuurde ingeschreven. Daarnaast heeft het even geduurd voordat de woning bewoonbaar was vanwege de verbouwing. Huurders betwisten dat zij onjuiste financiële gegevens hebben verstrekt. Zij hebben jarenlang bij een broer ingewoond en gespaard om de verbouwing te kunnen bekostigen. 5.4. De kantonrechter is van oordeel dat huurders voldoende hebben onderbouwd dat zij de juiste inkomensgegevens hebben verstrekt. Daarnaast hebben zij voldoende toegelicht dat het vanwege de verbouwing en de belangen van de kinderen wat langer heeft geduurd voordat het volledige gezin in de woning woonde. Alle omstandigheden van het geval maken dat Thuisvester onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan kan worden vastgesteld dat huurders zich schuldig maken aan woonfraude. Bovengenoemde omstandigheden leveren evenmin een (zelfstandige) tekortkoming op. Veranderingen aan de woning (met of zonder toestemming) 5.5. In artikel 7:215 lid 1 BW is bepaald dat de huurder niet bevoegd is de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Uit artikel 11.6 van de huurvoorwaarden volgt dat de huurder de veranderingen die zonder voorafgaande toestemming van verhuurder zijn aangebracht, op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan moet maken. 5.6. Tussen partijen is niet in geschil dat huurders veranderingen aan het gehuurde hebben verricht waarvoor voorafgaand toestemming gevraagd diende te worden aan Thuisvester. Het betreft de volgende veranderingen: - plaatsen van een luxe (open) keuken, bestaande uit een kookeiland en kastenwand met keukenapparatuur; - verwijderen van de draagmuur tussen de keuken en de woonkamer; - vernieuwen badkamer met glazen douchescherm, draingoot, nieuwe thermostaatkranen; - vervangen van het toilet; - aanbrengen van vloerverwarming; - aanbrengen van nieuwe plafond met koven en inbouwspots; - vervangen en toevoegen van schakelmateriaal (stopcontacten en lichtschakelaars); - vervangen van alle binnendeuren en deurbeslag; - aanbrengen rolluiken; - plaatsen van een vaste trap naar de zolder; - realiseren van een slaapkamer op de zolder, met een verlaagd plafond; - aanbrengen van airco; - volstorten van de tuin met beton. 5.7. Voor wat betreft de plaatsing van de rolluiken is komen vast te staan dat huurders wel toestemming hebben gekregen daarvoor, zodat deze aanpassing niet ongedaan gemaakt hoeft te worden. Voor de overige veranderingen is echter niet gebleken dat zij daarvoor toestemming hebben gekregen. Voor wat betreft de vaste zoldertrap verwijzen huurders naar de e-mail van 12 februari 2022 waarin succes wordt toegewenst met de verbouwing na de aanvraag voor de plaatsing van de vaste zoldertrap. Hieruit blijkt echter niet dat Thuisvester (impliciet) toestemming hiervoor heeft gegeven. Thuisvester heeft ter zitting laten weten dat dit een automatisch gegenereerd bericht betreft. Bovendien is hierover op 29 april 2022 nog nadere informatie opgevraagd. De kantonrechter kan niet anders concluderen dan dat er geen toestemming is gegeven voor plaatsing van een vaste zoldertrap. 5.8. Voor wat betreft de keuken (met kookeiland en kastenwand met apparatuur), de badkamer (met glazen douchescherm, draingoot en thermosstaatkranen), het toilet, de vloerverwarming, de zoldertrap en de airco is de kantonrechter van oordeel dat deze veranderingen niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden. [B.V.] schat in dat het ongeveer €50.000 gaat kosten om de woning in de oorspronkelijke staat terug te brengen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om hieraan te twijfelen. Bovendien volgt de kantonrechter het standpunt van Thuisvester dat de hiervoor genoemde veranderingen dusdanig ingrijpend zijn en (voor een deel) een zodanig luxe afwerking tot gevolg hebben dat de kans groot is dat de woning daarna niet meer kan gelden als een woning in de sociale huursector. Hierdoor wordt de verhuurbaarheid van de woning geschaad. Thuisvester heeft toegelicht dat de woning, gelet op het puntenstelsel, al tegen de bovengrens van de (sociale) huurgrens ligt. Door de aangebrachte wijzigingen kan het gehuurde hoogstwaarschijnlijk niet meer als sociale huurwoning worden verhuurd. Dit zou ook al gelden als slechts een deel van de werkzaamheden zou zijn uitgevoerd. Daarnaast heeft Thuisvester toegelicht dat naast de schade van het niet meer kunnen verhuren van de woning als sociale huurwoning als gevolg van de uitgevoerde verbouwing, en de hieruit voortvloeiende hogere onderhoudskosten, met name de veiligheid van het gehuurde van belang is. Thuisvester kan de veiligheid van het gehuurde niet garanderen, want zij beschikt niet over de volledige informatie over de aangebrachte aanpassingen. 5.9. Gelet op het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat huurders zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de veranderingen aan de woning zonder voorafgaande schriftelijke toestemming aan te brengen aan het gehuurde. De kantonrechter acht het belang van Thuisvester bij verwijdering van de aangebrachte veranderingen groter dan het belang van huurders bij behoud daarvan. Dat belang van Thuisvester bestaat onder meer uit het behouden van het gehuurde als sociale huurwoning, het voorkomen van schade aan haar eigendommen en het kunnen garanderen van de veiligheid van het gehuurde.

De kantonrechter 6.1. veroordeelt huurders om na betekening van het vonnis binnen één jaar de aan de woning aangebrachte veranderingen, zoals in rechtsoverweging 5.9 is overwogen, ongedaan te maken en deze veranderingen terug te brengen in de staat waarin deze zich bevonden bij het aangaan van de huurovereenkomst; 6.2. veroordeelt huurders om aan Thuisvester een dwangsom te betalen van € 50,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 20.000,00 is bereikt; 6.3. veroordeelt huurders in de proceskosten van € 581,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als huurders niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 6.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 6.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2024.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Breda Zaaknummer: 10938160 \ CV EXPL 24-600 Vonnis van 28 augustus 2024 in de zaak van STICHTING THUISVESTER, te Oosterhout , eisende partij, hierna te noemen: Thuisvester, gemachtigde: mr. M.C.E. Wirken, tegen 1 [gedaagde 1] , te [plaats] ,2. [gedaagde 2], te [plaats] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: huurders, en afzonderlijk als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , gemachtigde: mr. G. Konus. 1De zaak in het kort In deze zaak gaat het met name om de vraag of huurders de door hen zonder voorafgaande toestemming aangebrachte veranderingen in en rondom de huurwoning ongedaan dienen te maken en of deze tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 3 april 2024 - de mondelinge behandeling van 1 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast: a. Huurders huren met ingang van 11 november 2021 van Thuisvester de zelfstandige sociale huurwoning, staande en gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde / de woning). De kale huurprijs bedraagt € 789,64 per maand. In de woning wonen huurders samen met hun vier meerder- en minderjarige kinderen. b. Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden (hierna: huurvoorwaarden) van toepassing. c. In die huurvoorwaarden staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld: “(…) Artikel 7: Verplichtingen van de huurder bij het gebruik van het gehuurde 7.1. U bent verplicht het gehuurde goed te gebruiken en te onderhouden Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. 7.2. U moet altijd zelf in uw woning wonen Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. 7.3. Inschrijven in de Basisregistratie Personen is verplicht Huurder laat zich met ingang van de dag waarop de huurovereenkomst ingaat op het adres van het gehuurde inschrijving in de Basisregistratie Personen. Dit geldt ook voor personen die behoren tot het huishouden van de huurder. De huurder zorgt ervoor dat personen die niet tot zijn huishouding behoren zich niet als bewoner van het gehuurde laten registeren in de Basisregistratie Personen. (…) Artikel 11: Het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen door huurder 11.1. Niet alle veranderingen en toevoegingen zijn toegestaan Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren. Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. 11.2. Schriftelijke toestemming is noodzakelijk Vóóraf schriftelijke toestemming van verhuurder is zonder meer nodig indien huurder het volgende wil wijzigen:  aan-, bij- of verbouwen;  wegbreken;  aanbrengen van buitenzonweringen en rolluiken;  plaatsen van buitenantennes, schotelantennes, zendmasten o.d.;  treffen van isolatievoorzieningen;  uitvoeren van schilderwerk aan de buitenzijde;  aanbrengen van andere stookgelegenheden;  aanbrengen van granol, steenstrips of soortgelijke wand- en plafondafwerking;  aanbrengen van parketvloeren of andere harde (steenachtige) vloerbedekking. 11.3. Redenen om geen toestemming te krijgen Verhuurder kan de in lid 1 bedoelde toestemming weigeren om redenen die ontleend zijn aan de artikelen 7:213 en 215 BW, dan wel indien de voorgenomen verandering:  in strijd is met enig wettelijk voorschrift, waaronder begrepen ieder voorschrift van een ter zake bevoegde instantie;  de veiligheid of de gezondheid van huurder of omwonenden in het geding kan brengen;  de belangen van verhuurder, waaronder begrepen de door verhuurder te behartigen belangen van woningzoekenden, toekomstige of naburige huurders kan schaden;  overlast of hinder aan derden kan veroorzaken;  waardedaling van het gehuurde met zich meebrengt;  de verhuurbaarheid van het gehuurde kan schaden. Verhuurder zal zijn beslissing schriftelijk en, ingeval geen toestemming wordt verleend, met redenen omkleed binnen acht weken aan huurder meedelen. 11.4. Voorwaarden aan toestemming De verhuurder kan aan zijn toestemming voorwaarden verbinden, die onder meer betrekking hebben op:  aard en kwaliteit van te gebruiken materialen;  het voorkomen van schade aan de constructie van het gehuurde of het gebouw;  (bouwtechnische) voorschriften van de overheid;  het onderhoud van de verandering;  aanvullende voorzieningen om overlast voor derden te voorkomen;  verzekering, belasting en aansprakelijkheid. Verhuurder zal bij het verlenen van toestemming aangeven of de verandering of toevoeging aan het einde van de huur door huurder ongedaan moet worden gemaakt. 11.5. Het onderhoud van de veranderingen en toevoegingen Huurder is verplicht tot het onderhouden, het verhelpen van gebreken en het uitvoeren van herstellingen aan de veranderingen of toevoegingen die door huurder zijn aangebracht, tenzij huurder en verhuurder schriftelijk anders zijn overeengekomen. 11.6. Verwijderen van veranderingen en toevoegingen Alle veranderingen die zonder de vereiste toestemming of in strijd met de voorwaarden van verhuurder zijn aangebracht zullen op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan worden gemaakt door huurder. (…)” d. [gedaagde 1] is op 24 november 2021 op het adres van het gehuurde ingeschreven. [gedaagde 2] en drie kinderen zijn op 17 maart 2022 op het adres van het gehuurde ingeschreven. e. In haar e-mailbericht van 12 februari 2022 schrijft Thuisvester aan huurders: “(…) Via onze website heeft u onderstaande verandering aan uw woning doorgegeven: Vaste zoldertrap Deze verandering gaat u in onderstaande ruimte doorvoeren: Zolder Hiervoor gaat u gebruik maken van de volgende materialen: Hout De opzichter ontvangt deze melding ter informatie. Hij kan contact met u opnemen als hij inschat dat er toch toestemming voor deze verandering nodig is. Veel succes met het aanbrengen van de verandering. Met vriendelijke groet, Klantenservice Thuisvester” f. De gemeente Oosterhout heeft op 19 april 2022 aan huurders een omgevingsvergunning verleend voor het plaatsen van een vaste trap naar zolder. g. In de brief van 29 april 2022 heeft Thuisvester het verzoek van huurders om een dakkapel te plaatsen afgewezen en aangegeven dat de aanvraag voor een vaste trap naar zolder pas in behandeling kan worden genomen als een omgevingsvergunning en offerte van een aannemer worden aangeleverd. h. In de brief van 2 mei 2022 hebben huurders van Thuisvester toestemming gekregen om - onder voorwaarden - rolluiken te plaatsen. i.

4.1. Thuisvester vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: primair: I. te ontbinden de tussen huurders en Thuisvester gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde gelegen aan het [adres]; II. huurders te veroordelen, in geval van toewijzing van de onder I gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, de woning gelegen aan het [adres] na betekening van het vonnis binnen 14 dagen, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen en te verlaten; III. huurders te veroordelen, in geval van toewijzing onder de 1 gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, na betekening van het vonnis binnen 30 dagen, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, de aan de woning aangebrachte aanpassingen ongedaan te maken en de woning terug te brengen in de staat waarin deze zich bevond bij het aangaan van de huurovereenkomst, op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag dat [gedaagde 1] in gebreke blijft de woning tijdig terug te brengen in de staat waarin deze zich bevond bij het aangaan van de huurovereenkomst, met een maximum van € 100.000,00; IV. huurders te veroordelen om, in geval van toewijzing van de onder 1 gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Thuisvester te voldoen een maandelijkse gebruiksvergoeding ter hoogte van de thans geldende (kale) huurprijs van € 789,64 per maand, te rekenen vanaf de dag dat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd tot de dag waarop eiseres weer de beschikking over het gehuurde krijgt; subsidiair: V. huurders te veroordelen na betekening van het vonnis binnen 30 dagen, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, de aan de woning aangebrachte aanpassingen ongedaan te maken en de woning terug te brengen in de staat waarin deze zich bevond bij het aangaan van de huurovereenkomst, op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag dat huurders in gebreke blijven de woning tijdig terug te brengen in de staat waarin deze zich bevond bij het aangaan van de huurovereenkomst, met een maximum van € 100.000,00; primair en subsidiair: VI. huurders te veroordelen in proceskosten en nakosten. Thuisvester wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad). 4.2. Thuisvester legt aan de vordering ten grondslag - kort weergegeven - dat het huurders op grond van de wet (artikel 7:215 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW)) en de huurvoorwaarden verboden is veranderingen aan het gehuurde aan te brengen zonder toestemming van Thuisvester. Huurders hebben zonder voorafgaande toestemming van Thuisvester de woning grondig verbouwd. Ook zijn de veranderingen op eerste aanzegging van Thuisvester niet ongedaan gemaakt, terwijl dit volgens de algemene huurvoorwaarden wel moet. [B.V.] heeft de verbouwingskosten geschat op een bedrag van € 73.174,00 uitgaande van aannemersprijzen, en/of een bedrag van € 51.630,00 indien de werkzaamheden in eigen beheer zijn uitgevoerd. De aangebrachte veranderingen zijn niet eenvoudig ongedaan te maken. Verwijdering ervan bedraagt ongeveer € 50.000,00. Daarnaast schaadt de verbouwing de verhuurbaarheid van het gehuurde, aangezien het gehuurde niet meer kan gelden als sociale huurwoning. De onderhoudskosten van het gehuurde zullen bovendien hoger zijn. Daarnaast kan Thuisvester de veiligheid van de woning niet meer garanderen doordat er geen tekeningen beschikbaar zijn. Omdat huurders geen toestemming hebben gevraagd voor de verbouwing, is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. Voorts stelt Thuisvester dat huurders de eerste maanden na ingang van de huurovereenkomst geen hoofdverblijf in het gehuurde hebben gehad. Dit is in strijd met artikel 7:214 BW en artikel 7.2 van de huurvoorwaarden. Ook hebben zij vermoedelijk onjuiste inkomensgegevens verstrekt, gelet op de geschatte kosten van de verbouwing, € 73.000,00, en de huurprijs. Ook deze tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst dienen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te leiden. Thuisvester verzoekt om het vonnis gemotiveerd uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 4.3. Huurders voeren verweer. Zij vinden dat de vordering van Thuisvester moet worden afgewezen en willen dat Thuisvester in de proceskosten wordt veroordeeld. Huurders willen de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad). 4.4. Huurders erkennen dat zij de eerste twee maanden na ingang van de huurovereenkomst niet hun verblijf hebben gehad in de woning. Zij hebben volledige en juiste inkomensinformatie verstrekt. Huurders erkennen dat zij diverse aanpassingen in de woning hebben uitgevoerd. Deze aanpassingen zijn vakkundig verricht, hebben meerwaarde voor de woning, verhogen van het woongenot en waren noodzakelijk voor doelmatig gebruik in verband met twee kwetsbare kinderen met ADD, autisme en misofonie die een stille ruimte nodig hebben waar zij zich kunnen terugtrekken. Op zolder wordt niet geslapen. Er is een omgevingsvergunning voor de vaste trap naar zolder afgegeven die aan Thuisvester is toegezonden. De dakkapel is uiteindelijk niet meer geplaatst. Er zijn enkele aanpassingen zonder toestemming van Thuisvester uitgevoerd. Huurders menen dat de aanpassingen zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden. Bij vertrek uit het gehuurde zullen zij de woning weer in originele staat opleveren. Huurders betwisten dat voldaan wordt aan de redenen van artikel 11.3 van de huurvoorwaarden om geen toestemming te geven. Zij hebben steeds alle gevraagde stukken aangeleverd bij de opzichter, maar enige reactie hierop is uitgebleven. Zij hebben een statische berekening (controle) met betrekking tot de doorbraak van de muur tussen de keuken en de woonkamer en het plaatsen van een vaste trap laten maken, waaruit blijkt dat de aanpassingen deugdelijk en veilig zijn uitgevoerd. Ook [B.V.] heeft geconcludeerd dat de aanpassingen op professionele wijze zijn uitgevoerd. Voor verwijdering van de draagmuur tussen de woonkamer en de keuken is een vergunning verleend. Voor plaatsing van de rolluiken hebben huurders op 2 mei 2022 toestemming gekregen van Thuisvester. Voor het plaatsen van de vaste trap naar zolder is ook een vergunning verleend. Daarnaast hebben huurders op 12 februari 2022 een aanvraagformulier ingediend waaruit blijkt dat de opzichter contact kan opnemen als toestemming toch vereist is. Verder wordt de melding afgesloten met de tekst “veel plezier met het aanbrengen van de verandering”. Daar contact vanuit de opzichter is uitgebleven en gelet op de afsluitende tekst in het verzoek waren huurders in de veronderstelling dat toestemming daarmee was verleend. Daarnaast waren de wanden bij aanvang van het gehuurde al gestukt. Op het verzoek om een airco te plaatsen, hebben huurders niks vernomen. Huurders wisten niet dat voor de volgende veranderingen toestemming nodig was: plaatsen van een luxe (open) keuken, bestaande uit een kookeiland, vloerverwarming, vervangen en toevoegen van schakelmateriaal, vervangen van alle binnendeuren en deurbeslag, aanbrengen van nieuw plafond met koven en inbouwspots, vervangen van het toilet, vernieuwen badkamer met glazen douchescherm, draingoot, nieuwe thermostaatkranen, realiseren van een slaapkamer op zolder met een verlaagd plafond en volstorten van de tuin met beton. Deze veranderingen berusten op onwetendheid. Huurders hebben een groot deel van de aanpassingen verricht vanwege de gezondheid van de kinderen, zoals de vloerverwarming, airco en scheidingswand op zolder. Een verandering van de leefomgeving zal erg nadelig uitwerken voor de gezondheid van de kinderen en zullen de klachten die zij hebben in ernstige mate verergeren.

Is er sprake van een tekortkoming in de nakoming? 5.1. Op grond van artikel 6:265 van het BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van toepassing verklaard. Hieruit volgt onder andere dat huurders de woning gedurende de huurtijd feitelijk moeten bewonen (artikel 7.2 van de huurvoorwaarden) en dat zij in beginsel schriftelijke toestemming nodig hebben voor veranderingen en toevoegingen aan de woning (artikelen 11.1 e.v. van de huurvoorwaarden). Geen woonfraude (geen feitelijke bewoning & onjuiste inkomensgegevens) 5.2. Thuisvester stelt zich op het standpunt dat sprake is van een tekortkoming omdat huurders zich schuldig maken aan woonfraude. Ten eerste omdat de eerste maanden niet het hele gezin feitelijk in de woning woonde, terwijl huurders eerder hadden verklaard hoge nood te hebben bij het betrekken van de woning. Ten tweede omdat zij kennelijk in staat zijn geweest een verbouwing van circa € 70.000,00 te bekostigen. Dit kan niets anders betekenen dan dat huurders meer inkomen/vermogen hadden/hebben dan zij hadden/hebben opgegeven en wellicht niet in aanmerking zouden komen voor een sociale huurwoning, aldus Thuisvester. 5.3. Huurders hebben hiertegenover gemotiveerd en onderbouwd gesteld dat huurder [gedaagde 1] vrijwel gelijk, al op 24 november 2021 in de woning is ingeschreven. Huurster [gedaagde 2] heeft zich met de drie jongste kinderen op een later moment ingeschreven. Vanwege de kluswerkzaamheden was het niet mogelijk om met de jongste kinderen in de woning te verblijven. De zoon van huurders is bekend met ADD en zat tijdens de verhuizing in zijn examenjaar. Vanwege de chaos van de kluswerkzaamheden was het voor hem niet mogelijk om te concentreren op zijn opleiding. De oudste dochter is per februari 2022 op het adres van het gehuurde ingeschreven. Daarnaast heeft het even geduurd voordat de woning bewoonbaar was vanwege de verbouwing. Huurders betwisten dat zij onjuiste financiële gegevens hebben verstrekt. Zij hebben jarenlang bij een broer ingewoond en gespaard om de verbouwing te kunnen bekostigen. 5.4. De kantonrechter is van oordeel dat huurders voldoende hebben onderbouwd dat zij de juiste inkomensgegevens hebben verstrekt. Daarnaast hebben zij voldoende toegelicht dat het vanwege de verbouwing en de belangen van de kinderen wat langer heeft geduurd voordat het volledige gezin in de woning woonde. Alle omstandigheden van het geval maken dat Thuisvester onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan kan worden vastgesteld dat huurders zich schuldig maken aan woonfraude. Bovengenoemde omstandigheden leveren evenmin een (zelfstandige) tekortkoming op. Veranderingen aan de woning (met of zonder toestemming) 5.5. In artikel 7:215 lid 1 BW is bepaald dat de huurder niet bevoegd is de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Uit artikel 11.6 van de huurvoorwaarden volgt dat de huurder de veranderingen die zonder voorafgaande toestemming van verhuurder zijn aangebracht, op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan moet maken. 5.6. Tussen partijen is niet in geschil dat huurders veranderingen aan het gehuurde hebben verricht waarvoor voorafgaand toestemming gevraagd diende te worden aan Thuisvester. Het betreft de volgende veranderingen: - plaatsen van een luxe (open) keuken, bestaande uit een kookeiland en kastenwand met keukenapparatuur; - verwijderen van de draagmuur tussen de keuken en de woonkamer; - vernieuwen badkamer met glazen douchescherm, draingoot, nieuwe thermostaatkranen; - vervangen van het toilet; - aanbrengen van vloerverwarming; - aanbrengen van nieuwe plafond met koven en inbouwspots; - vervangen en toevoegen van schakelmateriaal (stopcontacten en lichtschakelaars); - vervangen van alle binnendeuren en deurbeslag; - aanbrengen rolluiken; - plaatsen van een vaste trap naar de zolder; - realiseren van een slaapkamer op de zolder, met een verlaagd plafond; - aanbrengen van airco; - volstorten van de tuin met beton. 5.7. Voor wat betreft de plaatsing van de rolluiken is komen vast te staan dat huurders wel toestemming hebben gekregen daarvoor, zodat deze aanpassing niet ongedaan gemaakt hoeft te worden. Voor de overige veranderingen is echter niet gebleken dat zij daarvoor toestemming hebben gekregen. Voor wat betreft de vaste zoldertrap verwijzen huurders naar de e-mail van 12 februari 2022 waarin succes wordt toegewenst met de verbouwing na de aanvraag voor de plaatsing van de vaste zoldertrap. Hieruit blijkt echter niet dat Thuisvester (impliciet) toestemming hiervoor heeft gegeven. Thuisvester heeft ter zitting laten weten dat dit een automatisch gegenereerd bericht betreft. Bovendien is hierover op 29 april 2022 nog nadere informatie opgevraagd. De kantonrechter kan niet anders concluderen dan dat er geen toestemming is gegeven voor plaatsing van een vaste zoldertrap. 5.8. Voor wat betreft de keuken (met kookeiland en kastenwand met apparatuur), de badkamer (met glazen douchescherm, draingoot en thermosstaatkranen), het toilet, de vloerverwarming, de zoldertrap en de airco is de kantonrechter van oordeel dat deze veranderingen niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden. [B.V.] schat in dat het ongeveer €50.000 gaat kosten om de woning in de oorspronkelijke staat terug te brengen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om hieraan te twijfelen. Bovendien volgt de kantonrechter het standpunt van Thuisvester dat de hiervoor genoemde veranderingen dusdanig ingrijpend zijn en (voor een deel) een zodanig luxe afwerking tot gevolg hebben dat de kans groot is dat de woning daarna niet meer kan gelden als een woning in de sociale huursector. Hierdoor wordt de verhuurbaarheid van de woning geschaad. Thuisvester heeft toegelicht dat de woning, gelet op het puntenstelsel, al tegen de bovengrens van de (sociale) huurgrens ligt. Door de aangebrachte wijzigingen kan het gehuurde hoogstwaarschijnlijk niet meer als sociale huurwoning worden verhuurd. Dit zou ook al gelden als slechts een deel van de werkzaamheden zou zijn uitgevoerd. Daarnaast heeft Thuisvester toegelicht dat naast de schade van het niet meer kunnen verhuren van de woning als sociale huurwoning als gevolg van de uitgevoerde verbouwing, en de hieruit voortvloeiende hogere onderhoudskosten, met name de veiligheid van het gehuurde van belang is. Thuisvester kan de veiligheid van het gehuurde niet garanderen, want zij beschikt niet over de volledige informatie over de aangebrachte aanpassingen. 5.9. Gelet op het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat huurders zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de veranderingen aan de woning zonder voorafgaande schriftelijke toestemming aan te brengen aan het gehuurde. De kantonrechter acht het belang van Thuisvester bij verwijdering van de aangebrachte veranderingen groter dan het belang van huurders bij behoud daarvan. Dat belang van Thuisvester bestaat onder meer uit het behouden van het gehuurde als sociale huurwoning, het voorkomen van schade aan haar eigendommen en het kunnen garanderen van de veiligheid van het gehuurde.

De kantonrechter 6.1. veroordeelt huurders om na betekening van het vonnis binnen één jaar de aan de woning aangebrachte veranderingen, zoals in rechtsoverweging 5.9 is overwogen, ongedaan te maken en deze veranderingen terug te brengen in de staat waarin deze zich bevonden bij het aangaan van de huurovereenkomst; 6.2. veroordeelt huurders om aan Thuisvester een dwangsom te betalen van € 50,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 20.000,00 is bereikt; 6.3. veroordeelt huurders in de proceskosten van € 581,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als huurders niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 6.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 6.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2024.

Huurders hebben de volgende veranderingen aan de woning uitgevoerd: - plaatsen van een luxe (open) keuken, bestaande uit een kookeiland en kastenwand met keukenapparatuur; - verwijderen van de draagmuur tussen de keuken en de woonkamer; - vernieuwen badkamer met glazen douchescherm, draingoot, nieuwe thermostaatkranen; - vervangen van het toilet; - aanbrengen van vloerverwarming; - aanbrengen van nieuwe plafond met koven en inbouwspots; - vervangen en toevoegen van schakelmateriaal (stopcontacten en lichtschakelaars); - vervangen van alle binnendeuren en deurbeslag; - aanbrengen rolluiken; - plaatsen van een vaste trap naar de zolder; - realiseren van een slaapkamer op de zolder, met een verlaagd plafond; - aanbrengen van airco; - volstorten van de tuin met beton. j. Thuisvester heeft op 10 mei 2022 een huisbezoek afgelegd en de wijzigingen geconstateerd. k. In de brief van 10 mei 2022 schrijft de ‘opzichter wonen’ van Thuisvester aan huurders, voor zover van belang, het volgende: “(…) Thuisvester heeft geconstateerd dat u veel wijzigingen in de woning aan de [adres] heeft aangebracht. Conform het huurcontract dient u dergelijke wijzigingen vooraf aan te vragen. Dit heeft u helaas niet gedaan en daarom heb ik samen met mijn collega u vandaag bezocht. Via deze brief bevestig ik de met u gemaakte afspraken. U dient voor onderstaande wijzigingen nog een aanvraag bij Thuisvester in te dienen: - Vaste trap, te voorzien van omgevingsvergunning, foto’s van uitvoering. - Verwijderen muur keuken, voorzien van foto’s uitvoering en omgevingsvergunning. - Plaatsen eigen keuken, voorzien van tekeningen met maatvoering en foto’s. - Plaatsen eigen badkamer/toilet, voorzien van tekeningen met maatvoering en foto’s. - Plaatsen airco, voorzien van foto’s en plaats aanduiding. - Aanbrengen vloerverwarming. - Aanbrengen verlaagde plafonds met inbouwspots, voorzien van foto’s. - Aanbrengen binnendeuren, voorzien van foto’s. - Plaatsen rolluiken. Ik verzoek u deze aanvragen voor 27 mei 2022 bij Thuisvester in te dienen. Dit kunt u doen via onze site [website]. Thuisvester zal de aanvragen dan beoordelen en eventuele afspraken met u maken. Mocht u in de toekomst nog meer wijzigingen willen aanbrengen, verzoek ik u deze vooraf aan te vragen.(…)” l. Op 27 juli 2022 is door de gemeente Oosterhout aan huurders een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van een doorbraak van de muur tussen de keuken en de woonkamer waarvoor op 13 mei 2022 een aanvraag was ingediend. m. Huurders hebben niet voor alle aanpassingen, waarvoor schriftelijke toestemming is vereist, een aanvraag ingediend. n. In de brief van 1 juli 2022 heeft Thuisvester huurders aangeschreven dat voor eventuele lopende toestemmingaanvragen niet alsnog toestemming zal worden verleend, omdat de gevraagde informatie daarover niet is verstrekt. o. In de brief van 24 november 2022 heeft Thuisvester huurders nogmaals bericht dat er nog steeds onduidelijkheden zijn over de verrichte werkzaamheden en dat niet op alle door Thuisvester gestelde vragen een antwoord is gegeven en ook niet alle gevraagde stukken zijn overgelegd. Thuisvester heeft aangegeven een onafhankelijke derde, te weten [B.V.], bereid te hebben gevonden om een expertiseonderzoek uit te voeren om een helder beeld te krijgen van de staat van de woning, de verrichtte werkzaamheden en de veiligheid van de woning. p. [B.V.] heeft de woning op 8 december 2022 bezocht en op 23 mei 2023 een rapportage uitgebracht. Hierin staat dat de woning op vele fronten is verbouwd en verbeterd. De verbouwingskosten zijn door [B.V.] geschat op een bedrag van € 73.174,00 uitgaande van aannemersprijzen en/of een bedrag van € 51.630,00 indien en voor zover aangenomen dient te worden dat de werkzaamheden in eigen beheer zijn uitgevoerd. In die rapportage staat verder onder het kopje “Slotopmerkingen”, voor zover relevant, het volgende vermeld: “(…) Onze algehele indruk is dat de doorgevoerde aanpassingen op een professionele wijze zijn doorgevoerd. In hoeverre deze aanpassingen op een constructief en technisch verantwoorde wijze zijn doorgevoerd kan door ons niet worden beantwoord. Het is immers niet waarneembaar op welke wijze een en ander is doorgevoerd zonder destructief onderzoek te doen. Op uw vraag of de woning in de huidige staat voldoet aan de criteria van een sociale huurwoning en of deze woning nog passend is voor de bestemde doelgroep en de huurvoorraad moeten wij u mededelen dat wij deze vraag niet kunnen beantwoorden. Allereerst merken wij op dat ons de desbetreffende te hanteren criteria niet bekend zijn. Zoals eerder weergegeven hebben wij wanneer wij de woning betreden niet het gevoel in een sociale huurwoning te zijn. De woning is aanzienlijk luxueuzer dan een reguliere woning. Daarnaast zal het in stand houden van een dergelijke woning meer kosten met zich mee brengen dan een reguliere sociale huurwoning. Hierbij dient te worden gedacht aan onderhoudskosten en eventuele vervangingskosten bij defecten. Wij zijn de mening toegedaan dat de onderhavige woning met de huidige afwerkingen en technische installaties niet passend is in de huurvoorraad van Stichting Thuisvester. De vraag wat de kosten zouden bedragen om de woning weer terug te brengen in de staat van een sociale huurwoning is lastig te beantwoorden immers er dient dan per onderdeel te worden bepaald welke zaken zouden mogen blijven zitten en welke aangepast cq verwijderd zouden moeten worden. Dergelijke werkzaamheden zouden door een aannemer moeten worden uitgevoerd. Indicatief ramen wij dergelijke kosten op circa EUR 50.000 inclusief btw. (…)”

Dit betekent dat huurders zullen worden veroordeeld tot het verwijderen van de hiervoor genoemde veranderingen en het terugbrengen van deze veranderingen in de oorspronkelijke staat. Ter zitting hebben huurders toegelicht dat het terugbrengen van de veranderingen planmatig dient te gebeuren wegens de belangen en beperkingen van de kinderen, wat de nodige tijd zal kosten. De kantonrechter acht het daarom redelijk om huurders een periode van één jaar te geven om de genoemde veranderingen weer in oorspronkelijke staat terug te brengen. Kortom, huurders moeten de volgende veranderingen binnen één jaar ongedaan maken: plaatsen van een luxe (open) keuken, bestaande uit een kookeiland en kastenwand met keukenapparatuur; vernieuwen badkamer met glazen douchescherm, draingoot en nieuwe thermostaatkranen; vervangen van het toilet; aanbrengen van vloerverwarming; plaatsen van een vaste trap naar de zolder; aanbrengen van airco. 5.10. De kantonrechter zal aan deze veroordeling een dwangsom verbinden van € 50,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet voldoet aan deze veroordeling, tot een maximum van € 20.000,00 is bereikt. 5.11. De kantonrechter geeft partijen met klem in overweging om gezamenlijk te bespreken of bepaalde veranderingen in stand kunnen blijven, met name als deze uiteindelijk toch geen of niet zo’n grote invloed blijken te hebben op de verhuurbaarheid van de woning als sociale huurwoning, het onderhoud van de woning of de veiligheid van de woning. Zijn ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd? 5.12. De kantonrechter dient vervolgens te beoordelen of de tekortkoming zo ernstig is dat die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt, waarbij de belangen van huurders en Thuisvester zullen worden afgewogen. 5.13. Huurders bewonen de woning met hun (minderjarige) kinderen. Artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) vereist dat bij alle maatregelen betreffende kinderen de belangen van het kind de eerste overweging vormen in die zin dat deze belangen zwaarwegend en fundamenteel zijn. Het is aannemelijk dat de ontruiming uit het gehuurde (ook) voor de minderjarige kinderen en met name voor de twee kwetsbare kinderen met ADD, autisme en misofonie behoorlijke negatieve gevolgen zullen hebben. Daarbij komt dat aan de zijde van huurders vooral sprake lijkt te zijn van onwetendheid. Huurders hebben inzicht gegeven in hun situatie en hebben de verbouwingswerkzaamheden niet willen verzwijgen. Zij hebben steeds contact gehouden met (de opzichter van) Thuisvester. Het grootste belang van Thuisvester dat hier tegenover staat, is erin gelegen dat de aangebrachte veranderingen worden verwijderd en dat de woning weer in de oorspronkelijke staat wordt teruggebracht. 5.14. Gezien het voorgaande en met name de belangen van de (kwetsbare) kinderen van huurders is de kantonrechter van oordeel dat het belang van huurders zwaarder dient te wegen dan het belang van Thuisvester. Dit betekent dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning niet gerechtvaardigd zijn. Moet het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden? 5.15. Het belang van Thuisvester om het vonnis onmiddellijk te kunnen uitvoeren ondanks een eventueel hoger beroep weegt in dit geval zwaarder dan het belang van huurders om dat niet te doen. Zoals hiervoor al is overwogen, is sprake van een ernstige tekortkoming van huurders omdat zij grondige verbouwingen van de woning zonder toestemming hebben uitgevoerd waardoor Thuisvester de verhuurbaarheid en (mogelijk) de veiligheid van het gehuurde niet kan garanderen. Het vonnis zal dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden. Dit betekent dat het vonnis meteen kan worden uitgevoerd, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. Voor wie zijn de proceskosten? 5.16. Huurders zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Thuisvester worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 112,37 - griffierecht € 130,00 - salaris gemachtigde € 204,00 (2,00 punten × € 40,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 581,37

Huurders hebben de volgende veranderingen aan de woning uitgevoerd: - plaatsen van een luxe (open) keuken, bestaande uit een kookeiland en kastenwand met keukenapparatuur; - verwijderen van de draagmuur tussen de keuken en de woonkamer; - vernieuwen badkamer met glazen douchescherm, draingoot, nieuwe thermostaatkranen; - vervangen van het toilet; - aanbrengen van vloerverwarming; - aanbrengen van nieuwe plafond met koven en inbouwspots; - vervangen en toevoegen van schakelmateriaal (stopcontacten en lichtschakelaars); - vervangen van alle binnendeuren en deurbeslag; - aanbrengen rolluiken; - plaatsen van een vaste trap naar de zolder; - realiseren van een slaapkamer op de zolder, met een verlaagd plafond; - aanbrengen van airco; - volstorten van de tuin met beton. j. Thuisvester heeft op 10 mei 2022 een huisbezoek afgelegd en de wijzigingen geconstateerd. k. In de brief van 10 mei 2022 schrijft de ‘opzichter wonen’ van Thuisvester aan huurders, voor zover van belang, het volgende: “(…) Thuisvester heeft geconstateerd dat u veel wijzigingen in de woning aan de [adres] heeft aangebracht. Conform het huurcontract dient u dergelijke wijzigingen vooraf aan te vragen. Dit heeft u helaas niet gedaan en daarom heb ik samen met mijn collega u vandaag bezocht. Via deze brief bevestig ik de met u gemaakte afspraken. U dient voor onderstaande wijzigingen nog een aanvraag bij Thuisvester in te dienen: - Vaste trap, te voorzien van omgevingsvergunning, foto’s van uitvoering. - Verwijderen muur keuken, voorzien van foto’s uitvoering en omgevingsvergunning. - Plaatsen eigen keuken, voorzien van tekeningen met maatvoering en foto’s. - Plaatsen eigen badkamer/toilet, voorzien van tekeningen met maatvoering en foto’s. - Plaatsen airco, voorzien van foto’s en plaats aanduiding. - Aanbrengen vloerverwarming. - Aanbrengen verlaagde plafonds met inbouwspots, voorzien van foto’s. - Aanbrengen binnendeuren, voorzien van foto’s. - Plaatsen rolluiken. Ik verzoek u deze aanvragen voor 27 mei 2022 bij Thuisvester in te dienen. Dit kunt u doen via onze site [website]. Thuisvester zal de aanvragen dan beoordelen en eventuele afspraken met u maken. Mocht u in de toekomst nog meer wijzigingen willen aanbrengen, verzoek ik u deze vooraf aan te vragen.(…)” l. Op 27 juli 2022 is door de gemeente Oosterhout aan huurders een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van een doorbraak van de muur tussen de keuken en de woonkamer waarvoor op 13 mei 2022 een aanvraag was ingediend. m. Huurders hebben niet voor alle aanpassingen, waarvoor schriftelijke toestemming is vereist, een aanvraag ingediend. n. In de brief van 1 juli 2022 heeft Thuisvester huurders aangeschreven dat voor eventuele lopende toestemmingaanvragen niet alsnog toestemming zal worden verleend, omdat de gevraagde informatie daarover niet is verstrekt. o. In de brief van 24 november 2022 heeft Thuisvester huurders nogmaals bericht dat er nog steeds onduidelijkheden zijn over de verrichte werkzaamheden en dat niet op alle door Thuisvester gestelde vragen een antwoord is gegeven en ook niet alle gevraagde stukken zijn overgelegd. Thuisvester heeft aangegeven een onafhankelijke derde, te weten [B.V.], bereid te hebben gevonden om een expertiseonderzoek uit te voeren om een helder beeld te krijgen van de staat van de woning, de verrichtte werkzaamheden en de veiligheid van de woning. p. [B.V.] heeft de woning op 8 december 2022 bezocht en op 23 mei 2023 een rapportage uitgebracht. Hierin staat dat de woning op vele fronten is verbouwd en verbeterd. De verbouwingskosten zijn door [B.V.] geschat op een bedrag van € 73.174,00 uitgaande van aannemersprijzen en/of een bedrag van € 51.630,00 indien en voor zover aangenomen dient te worden dat de werkzaamheden in eigen beheer zijn uitgevoerd. In die rapportage staat verder onder het kopje “Slotopmerkingen”, voor zover relevant, het volgende vermeld: “(…) Onze algehele indruk is dat de doorgevoerde aanpassingen op een professionele wijze zijn doorgevoerd. In hoeverre deze aanpassingen op een constructief en technisch verantwoorde wijze zijn doorgevoerd kan door ons niet worden beantwoord. Het is immers niet waarneembaar op welke wijze een en ander is doorgevoerd zonder destructief onderzoek te doen. Op uw vraag of de woning in de huidige staat voldoet aan de criteria van een sociale huurwoning en of deze woning nog passend is voor de bestemde doelgroep en de huurvoorraad moeten wij u mededelen dat wij deze vraag niet kunnen beantwoorden. Allereerst merken wij op dat ons de desbetreffende te hanteren criteria niet bekend zijn. Zoals eerder weergegeven hebben wij wanneer wij de woning betreden niet het gevoel in een sociale huurwoning te zijn. De woning is aanzienlijk luxueuzer dan een reguliere woning. Daarnaast zal het in stand houden van een dergelijke woning meer kosten met zich mee brengen dan een reguliere sociale huurwoning. Hierbij dient te worden gedacht aan onderhoudskosten en eventuele vervangingskosten bij defecten. Wij zijn de mening toegedaan dat de onderhavige woning met de huidige afwerkingen en technische installaties niet passend is in de huurvoorraad van Stichting Thuisvester. De vraag wat de kosten zouden bedragen om de woning weer terug te brengen in de staat van een sociale huurwoning is lastig te beantwoorden immers er dient dan per onderdeel te worden bepaald welke zaken zouden mogen blijven zitten en welke aangepast cq verwijderd zouden moeten worden. Dergelijke werkzaamheden zouden door een aannemer moeten worden uitgevoerd. Indicatief ramen wij dergelijke kosten op circa EUR 50.000 inclusief btw. (…)”

Dit betekent dat huurders zullen worden veroordeeld tot het verwijderen van de hiervoor genoemde veranderingen en het terugbrengen van deze veranderingen in de oorspronkelijke staat. Ter zitting hebben huurders toegelicht dat het terugbrengen van de veranderingen planmatig dient te gebeuren wegens de belangen en beperkingen van de kinderen, wat de nodige tijd zal kosten. De kantonrechter acht het daarom redelijk om huurders een periode van één jaar te geven om de genoemde veranderingen weer in oorspronkelijke staat terug te brengen. Kortom, huurders moeten de volgende veranderingen binnen één jaar ongedaan maken: plaatsen van een luxe (open) keuken, bestaande uit een kookeiland en kastenwand met keukenapparatuur; vernieuwen badkamer met glazen douchescherm, draingoot en nieuwe thermostaatkranen; vervangen van het toilet; aanbrengen van vloerverwarming; plaatsen van een vaste trap naar de zolder; aanbrengen van airco. 5.10. De kantonrechter zal aan deze veroordeling een dwangsom verbinden van € 50,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet voldoet aan deze veroordeling, tot een maximum van € 20.000,00 is bereikt. 5.11. De kantonrechter geeft partijen met klem in overweging om gezamenlijk te bespreken of bepaalde veranderingen in stand kunnen blijven, met name als deze uiteindelijk toch geen of niet zo’n grote invloed blijken te hebben op de verhuurbaarheid van de woning als sociale huurwoning, het onderhoud van de woning of de veiligheid van de woning. Zijn ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd? 5.12. De kantonrechter dient vervolgens te beoordelen of de tekortkoming zo ernstig is dat die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt, waarbij de belangen van huurders en Thuisvester zullen worden afgewogen. 5.13. Huurders bewonen de woning met hun (minderjarige) kinderen. Artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) vereist dat bij alle maatregelen betreffende kinderen de belangen van het kind de eerste overweging vormen in die zin dat deze belangen zwaarwegend en fundamenteel zijn. Het is aannemelijk dat de ontruiming uit het gehuurde (ook) voor de minderjarige kinderen en met name voor de twee kwetsbare kinderen met ADD, autisme en misofonie behoorlijke negatieve gevolgen zullen hebben. Daarbij komt dat aan de zijde van huurders vooral sprake lijkt te zijn van onwetendheid. Huurders hebben inzicht gegeven in hun situatie en hebben de verbouwingswerkzaamheden niet willen verzwijgen. Zij hebben steeds contact gehouden met (de opzichter van) Thuisvester. Het grootste belang van Thuisvester dat hier tegenover staat, is erin gelegen dat de aangebrachte veranderingen worden verwijderd en dat de woning weer in de oorspronkelijke staat wordt teruggebracht. 5.14. Gezien het voorgaande en met name de belangen van de (kwetsbare) kinderen van huurders is de kantonrechter van oordeel dat het belang van huurders zwaarder dient te wegen dan het belang van Thuisvester. Dit betekent dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning niet gerechtvaardigd zijn. Moet het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden? 5.15. Het belang van Thuisvester om het vonnis onmiddellijk te kunnen uitvoeren ondanks een eventueel hoger beroep weegt in dit geval zwaarder dan het belang van huurders om dat niet te doen. Zoals hiervoor al is overwogen, is sprake van een ernstige tekortkoming van huurders omdat zij grondige verbouwingen van de woning zonder toestemming hebben uitgevoerd waardoor Thuisvester de verhuurbaarheid en (mogelijk) de veiligheid van het gehuurde niet kan garanderen. Het vonnis zal dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden. Dit betekent dat het vonnis meteen kan worden uitgevoerd, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. Voor wie zijn de proceskosten? 5.16. Huurders zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Thuisvester worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 112,37 - griffierecht € 130,00 - salaris gemachtigde € 204,00 (2,00 punten × € 40,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 581,37