ECLI:NL:RBZWB:2024:550

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant Civiel recht Zittingsplaats Breda Zaaknummer: C/02/396853 / HA ZA 22-197 Vonnis van 31 januari 2024 in de zaak van [eiser] , te [plaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. K. Zeylmaker te Rotterdam, tegen 1 [gedaagde 1] , te [plaats 2] ,2. [gedaagde 2], te [plaats 2] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , advocaat: mr. R.J.M. Sintnicolaas te Oosterhout (Nb). 1De zaak in het kort 1.1. [eiser] heeft van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een woning gekocht. [eiser] heeft na de eigendomsoverdracht gebreken aan de woning ontdekt. Het gaat om meerdere gebreken aan het dak. Volgens [eiser] heeft hij recht op schadevergoeding van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich niet aan de koopovereenkomst hebben gehouden. Op grond van de koopovereenkomst dient de woning de eigenschappen te bevatten die een normaal gebruik van de woning mogelijk maken. De woning is niet geschikt voor normaal gebruik omdat door de gebreken aan het dak [eiser] niet op een duurzame en veilige wijze in de woning kan wonen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten aansprakelijk te zijn. 1.2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] recht op de herstelkosten omdat de gebreken aan de goten, de verweerde folie en het gebrek aan ventilatie in het dak een normaal gebruik van de woning aantasten. De schadevordering wordt voor een lager bedrag toegewezen.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 20 juli 2022 - de mondelinge behandeling van 17 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - de schriftelijke spreekaantekeningen van mr. Sintnicolaas en mr. Van Dongen. 2.2. Daarna is bepaald dat er vonnis zal worden gewezen.

Tussen partijen staat de volgende feiten vast. 3.1. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn eigenaar van de woning aan het [adres] in [plaats 1] (hierna: de woning). De woning dateert van 2000 en ligt in een groenrijke omgeving. 3.2. In 2015 en in 2018 hebben er werkzaamheden plaatsgevonden aan het dak. [b.v. 1] heeft in 2018 onder andere nieuwe zinken kilgoten aan de voorkant van de woning geplaatst en nieuwe zinken kil- en verholen goten bij de drie dakkappellen. 3.3. [eiser] heeft in 2019 een makelaar ingeschakeld en interesse getoond in de woning van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] die toen te koop stond. 3.4. [b.v. 2] (hierna: [b.v. 2] ) heeft in opdracht van [eiser] op 2 oktober 2019 een bouwkundige keuring aan de woning uitgevoerd. Van de keuring is een rapport opgemaakt. [b.v. 2] beoordeelt het onderdeel dakbeschot/dakelementen als ‘slecht’ omdat zij actieve lekkagesporen heeft geconstateerd. De zinken goot wordt als ‘matig’ beoordeeld, omdat het afschot van de goot niet goed is en er daardoor teveel water in blijft staan. [b.v. 2] merkt op dat er reparaties aan de goot zijn uitgevoerd en dat het erop lijkt dat deze volstaan en dat de goot verder goed kan functioneren. Wel zijn deze reparaties een indicator dat het zink niet meer in optimale staat verkeert, aldus [b.v. 2] . De kap/dak constructie van de woning is beoordeeld als ‘goed’, de daken zijn beoordeeld als ‘voldoende’. Verder wordt opgemerkt dat voor zover inspectie op basis van een steekproef mogelijk is geweest en ook op basis van visuele waarneming aan de buitenzijde van het dakvlak geen bijzonderheden te verwachten zijn voor wat betreft de (hout)constructie onder de pannen. 3.5. Op 7 oktober 2019 is tussen [eiser] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een schriftelijke koopovereenkomst tot stand gekomen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de woning aan [eiser] verkocht voor een prijs van in totaal € 900.000,00. 3.6. In de koopovereenkomst (die is gebaseerd op een model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning van 2018) staat voor zover relevant het volgende: ‘ Artikel 6 Staat van de onroerende zaak, Gebruik De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. (…) 6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning . (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (…)’ 3.7. Omdat tijdens de bouwkundige keuring een actieve lekkage is waargenomen achter het knieschot in een slaapkamer, hebben partijen artikel 20 in de koopovereenkomst opgenomen. Daarin staat: ‘Artikel 20: Nadere afspraken 20.2 Bouwkundige inspectie Koper verklaart bij deze de woning bouwkundig te hebben laten keuren op 2 oktober 2019 en verklaart derhalve uitdrukkelijk bekend te zijn met de bouwkundige staat van het verkochte. De koper heeft voor het tekenen van de onderhavige akte het bouwkundig rapport ontvangen. 20.3 Lekkage achter knieschot slaapkamer 1e verdieping achterzijde Ten tijde van de keuring is daar een actieve lekkage waargenomen. Verkoper gaat deze zo spoedig mogelijk onderzoeken en laten repareren door een deskundige op een deugdelijke wijze.’ 3.8. De koopovereenkomst bevat als bijlage een vragenlijst. Deze vragenlijst is voorafgaand aan de koopovereenkomst aan [eiser] ter beschikking gesteld. In de vragenlijst, die [gedaagde 2] al op 15 mei 2018 heeft ingevuld en ondertekend, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op onderstaande vragen de volgende antwoorden gegeven: ‘Heeft u last van lekkages aan de daken (gehad)? Ja. Zo ja, waar: Bij de dakkappellen, goten worden vervangen. Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen/repareren? Zo ja, waar en wanneer? 2015, gedeelte, 2018 volledige reparatie volgt nog.’ 3.9. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben naar aanleiding van de bouwkundige keuring de actieve lekkage in de slaapkamer laten herstellen. [eiser] heeft van deze lekkage geen last meer gehad. 3.10. De notariële levering van de woning heeft op 2 maart 2020 plaatsgevonden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aan [eiser] een map met schriftelijke stukken overhandigd. In deze map zit informatie over de uitgevoerde werkzaamheden aan de goten. 3.11. Begin maart 2020 heeft de aannemer, die in opdracht van [eiser] nieuwe ramen kwam plaatsen in het dak van de woning, tijdens het openmaken van het plafond en het verwijderen van de isolatie geconstateerd dat over de gehele kap van de woning de aanwezige folie verweerd was. Ook is na regen die dag een lekkage opgetreden in de erker van de woning. 3.12. [eiser] heeft [loodgietersbedrijf] (hierna: [loodgietersbedrijf] ) ingeschakeld. Dit bedrijf heeft op 12 maart 2020 een inspectie aan het dak verricht. 3.13. [eiser] heeft na de gedane inspectie juridische hulp ingeschakeld. Per brief van 7 april 2020 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geschreven dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Na onderzoek aan het dak is gebleken dat de dampwerende folie onder het dak ontbreekt. [eiser] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesommeerd om de dampwerende folie onder het gehele dak aan te laten brengen. 3.14. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een advocaat ingeschakeld. De advocaat heeft per brief van 14 april 2020 betwist dat de woning als gevolg van het gebrek niet voor normaal gebruik geschikt is. 3.15. [loodgietersbedrijf] heeft de bevindingen van haar onderzoek op 12 maart 2020 per brief van 1 mei 2020 aan [eiser] gezonden. [loodgietersbedrijf] schrijft dat dat in het verleden op onprofessionele wijze reparaties zijn uitgevoerd. De cruciale punten zijn de kilgoten en de verholen goten bij de dakkapellen die al voorzien zijn van diverse noodreparaties.

4.1. [eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeeld tot betaling van € 124.470,08 aan schadevergoeding, vermeerderd met rente en kosten. 4.2. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. 4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Inleiding 5.1. Het gaat in deze zaak om de vraag of [eiser] recht heeft op betaling van vervangende schadevergoeding van € 124.470,08, bestaande uit de kosten voor het herstel van verschillende gebreken. Ook vordert [eiser] betaling van de kosten van het rapport van [b.v. 3] en de buitengerechtelijke incassokosten. 5.2. Partijen zijn het erover eens dat er ten tijde van de verkoop gebreken aan de woning waren. Wel verschillen partijen van mening over de vraag of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op grond van de koopovereenkomst voor deze gebreken aansprakelijk zijn. [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft de garantie afgegeven dat [eiser] de woning normaal zou kunnen bewonen, maar dat is door de aanwezigheid van de gebreken niet het geval volgens [eiser] . Er is sprake van een non-conforme woning. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat zij gehouden zijn tot betaling van schadevergoeding. De twee meest verstrekkende standpunten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn dat de vordering moet worden afgewezen omdat deze is verjaard en omdat verzuim ontbreekt. De rechtbank zal daarom eerst deze twee stellingen bespreken. Daarna komt aan de orde of [eiser] recht heeft op schadevergoeding omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan hem een non-conforme woning hebben geleverd. Het beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op verjaring 5.3. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat zij op 3 maart 2020 op de hoogte zijn gesteld van problemen met de dampremmende folie. Alle vorderingen van [eiser] die verband houden met deze beweerdelijke problemen zijn daarom twee jaar na 3 maart 2020, dus op 3 maart 2022, verjaard. 5.4. Dit verweer slaagt niet. Op grond van artikel 7:23 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) verjaart een vordering tot vergoeding van schade wanneer de koper nadat hij heeft geklaagd over een gebrek dat de schade heeft veroorzaakt twee jaar lang hier niet meer op terugkomt bij de verkoper. Dat is hier niet het geval. [eiser] heeft na ontdekking van de gebreken op meerdere momenten bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geklaagd over de gebreken aan de woning, ook over de ondeugdelijke folie. Zo heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] op 7 april 2020, 12 mei 2020, en 28 december 2020 brieven gestuurd aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] waarin [eiser] klaagt over gebreken aan de woning en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hiervoor aansprakelijk houdt. Tot slot heeft [eiser] binnen deze periode van twee jaar een verzoekschrift ingediend voor een voorlopig deskundigenbericht, ook met het oog op zijn vordering tot herstel van de gebreken. Door deze ondubbelzinnige mededelingen van [eiser] met de strekking dat hij zijn recht op nakoming voorbehoudt, is de verjaringstermijn gestuit op grond van artikel 3:317 BW. Van verjaring van de schadevordering kan daarom geen sprake zijn. Het beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op het ontbreken van verzuim 5.5. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verder aan dat de vordering tot betaling van schadevergoeding moet worden afgewezen, omdat niet voldaan is aan het vereiste van verzuim. De brieven van [eiser] van 7 april 2020 en 12 mei 2020 zijn onvoldoende specifiek en te onbepaald en kunnen daarom niet als een ingebrekestelling in de zin van de wet worden aangemerkt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen tot slot dat zij niet voor alle gebreken uit het rapport van [b.v. 3] in gebreke zijn gesteld, zodat ten aanzien van die gebreken geen verzuim aanwezig is. 5.6. Voor een vordering tot betaling van vervangende schadevergoeding is op grond van artikel 6:87 BW verzuim van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nodig. Verzuim kan op meerdere manieren intreden, bijvoorbeeld door middel van een ingebrekestelling. Met een ingebrekestelling krijgen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog een laatste mogelijkheid om binnen een redelijke termijn zelf de gebreken te (laten) herstellen. Verzuim kan ook zonder een ingebrekestelling intreden, bijvoorbeeld wanneer [eiser] uit een mededeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] mag afleiden dat deze niet zal nakomen. 5.7. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wel in verzuim verkeren. Zoals [eiser] terecht aanvoert, heeft [eiser] bij brieven van 7 april en 12 mei 2020 [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesommeerd om over te gaan tot herstel. Bij de e-mail van 12 mei 2020 is het rapport van [loodgietersbedrijf] gevoegd met het verzoek om over te gaan tot herstel van de gebreken zoals die zijn beschreven in het rapport van [loodgietersbedrijf] . De rechtbank is het daarom niet met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] eens dat deze sommatie voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet duidelijk genoeg is. Bovendien hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] naar aanleiding van de brieven van [eiser] zich altijd op het standpunt gesteld dat de woning beantwoordt aan de overeenkomst en dat zij niet aansprakelijk zijn voor de gebreken. Dit juridische standpunt hebben zij ook herhaald toen [eiser] vanwege deze kwestie de rechtbank verzocht om een voorlopig deskundigenonderzoek. Gelet op dit alles is het standpunt van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat zij niet in verzuim verkeren onhoudbaar. 5.8. Tot slot stellen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat zij niet voor alle gebreken uit het rapport van [b.v. 3] in gebreke zijn gesteld, zodat ten aanzien van die gebreken geen verzuim aanwezig is. Ook deze stelling faalt. Gelet op de houding en eerdere mededelingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] acht de rechtbank het beroep op het ontbreken van een ingebrekestelling voor de gebreken die volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog niet eerder zouden zijn genoemd onredelijk. Een nieuwe sommatie zou [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet hebben overgehaald tot het uitvoeren van herstel. De vordering tot betaling van de herstelkosten De standpunten van partijen 5.9. [eiser] meent dat hij recht heeft op schadevergoeding omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan hem een woning hebben verkocht die niet beantwoordt aan de koopovereenkomst en daarmee non-conform is. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat er gebreken zijn en dat deze een normaal gebruik in de weg staan wijst [eiser] op de rapporten van [loodgietersbedrijf] , [bedrijf] en [b.v. 3] . De expert van [b.v. 3] heeft geconcludeerd dat er gebreken kleven aan de schilddaken, de erker, het plat dak en de zinken goten van de woning. Ook geeft [b.v. 3] aan dat deze gebreken een normaal gebruik van de woning belemmeren. Volgens [b.v. 3] (en ook [loodgietersbedrijf] en [bedrijf] ) zijn de uitgevoerde reparaties aan de goten slechts noodreparaties en is de aangebrachte dampdoorlatende folie is geheel verweerd en op meerdere plaatsen verkeerd aangebracht. Hierdoor is geen sprake van een redelijke mate van duurzaamheid. Het binnendringende water als gevolg daarvan dringt immers binnen in het isolatiemateriaal met dakbeschot, met lekkages tot gevolg. Ook ongedierte kan zich zo in de dakconstructie nestelen. Verder zijn de houten overstekken aan de voorzijde door vochtpenetratie beschadigd. Het hele dak ventileert ook niet, terwijl dat wel noodzakelijk is om de dakfunctie – zoals [eiser] deze ook mocht en mag verwachten – te waarborgen. Aangebrachte goten zijn gebrekkig en op verschillende plekken zijn te weinig expansiestukken aangebracht in de horizontale goten. Het dak is niet waterdicht en heeft geen afdoende voorziening voor de opvang en afvoer van hemelwater. [eiser] voert aan dat hij vanaf het moment dat hij de woning heeft betrokken emmers in de woning heeft moeten neerzetten om binnendringend water op te vangen.

5.28. De conclusie van het bovenstaande is dat de vordering tot betaling van de herstelkosten voor een bedrag van € 63.819,90 incl. btw (€ 10.000,- + € 53.819,90) wordt toegewezen. Ook de gevorderde rente hierover wordt toegewezen. De vordering tot vergoeding van de expertisekosten 5.29. [eiser] vordert daarnaast aanvullende schade, bestaande uit de kosten voor het inschakelen van [b.v. 3] . De factuur bedraagt € 3.081,88. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat [eiser] recht heeft op betaling van dit bedrag. Er was geen noodzaak om [b.v. 3] in te schakelen. Tussen partijen heerste op dat moment alleen nog maar een juridische discussie. Ook de kosten zijn onredelijk hoog volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . 5.30. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beroepen zich ter afwering van deze vordering op artikel 6:96 BW en niet op de koopovereenkomst. Op grond van artikel 6:96 lid 2b BW komen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking. Wel geldt als eis dat de werkzaamheden noodzakelijk waren en de kosten redelijk. 5.31. Deze vordering wordt toegewezen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren terecht aan dat [eiser] [b.v. 3] opdracht heeft gegeven voor het onderzoek terwijl de rechtbank in haar beschikking al had geoordeeld dat partijen alleen nog maar een juridische strijd voeren over de vraag of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aansprakelijk zijn. Toch acht de rechtbank het redelijk dat deze kosten worden vergoed. [eiser] vordert alleen de expertisekosten van [b.v. 3] , niet ook de expertisekosten van [loodgietersbedrijf] en [bedrijf] . Bovendien heeft [eiser] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat [b.v. 3] de woning heeft kunnen inspecteren toen het dak van de woning vanwege de werkzaamheden openlag. Hierdoor kon de deskundige een goed beeld krijgen van de gebreken. Ook de hoogte van de kosten acht de rechtbank niet onredelijk. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] motiveren dit standpunt ook niet. Dat betekent dat [eiser] recht heeft op betaling van € 3.081,88. De gevorderde rente hierover wordt ook toegewezen. De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten 5.32. [eiser] vordert vergoeding van € 2.050,52 aan buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn consument. [eiser] licht in de dagvaarding niet toe dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden. De gevorderde vergoeding wordt daarom afgewezen. Het verzoek om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren 5.33. [eiser] verzoekt de rechtbank om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat het mogelijk is om de uitspraak meteen uit te voeren, ook als hoger beroep wordt ingesteld. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn het hier niet mee eens en voeren verweer. 5.34. Voor het oordeel of het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, moet de rechtbank de belangen van partijen afwegen. Het uitgangspunt is dat [eiser] bij de veroordeling tot betaling van schadevergoeding een belang heeft. Het daartegenover gestelde risico dat [eiser] de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betaalde geldsom niet kan terugbetalen, zal [gedaagde 1] en [gedaagde 2] concreet moeten maken. Dat de uitvoering van de uitspraak mogelijk ingrijpende gevolgen heeft die moeilijk zijn terug te draaien, is op zichzelf geen reden om een uitspraak niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het is een omstandigheid die de rechtbank moet meewegen. 5.35. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben hun stelling dat er een restitutierisico is, niet uitgewerkt. Het verweer wordt daarom gepasseerd. Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De proceskostenveroordeling 5.36. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn de partijen die grotendeels ongelijk krijgen en zij zullen daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld, waarbij de proceskosten worden begroot op basis van het toegewezen bedrag. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld: - kosten van de dagvaarding € 136,49 - griffierecht € 1.301,00 - salaris advocaat € 2.366,00 (2,00 punten × € 1.183) Totaal € 3.803,49 5.37. De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 5.38. De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

De rechtbank 6.1. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding van € 63.819,90, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 17 februari 2022 tot de dag van volledige betaling, 6.2. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van € 3.081,88 incl. btw voor de expertisekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover met ingang van 11 april 2022 tot de dag van volledige betaling, 6.3. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 3.803,49, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, 6.4. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: - € 173,00 aan salaris advocaat, - te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, 6.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 6.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Scheffers en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2024. Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414 (De Rooij/Van Olphen).

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant Civiel recht Zittingsplaats Breda Zaaknummer: C/02/396853 / HA ZA 22-197 Vonnis van 31 januari 2024 in de zaak van [eiser] , te [plaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. K. Zeylmaker te Rotterdam, tegen 1 [gedaagde 1] , te [plaats 2] ,2. [gedaagde 2], te [plaats 2] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , advocaat: mr. R.J.M. Sintnicolaas te Oosterhout (Nb). 1De zaak in het kort 1.1. [eiser] heeft van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een woning gekocht. [eiser] heeft na de eigendomsoverdracht gebreken aan de woning ontdekt. Het gaat om meerdere gebreken aan het dak. Volgens [eiser] heeft hij recht op schadevergoeding van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich niet aan de koopovereenkomst hebben gehouden. Op grond van de koopovereenkomst dient de woning de eigenschappen te bevatten die een normaal gebruik van de woning mogelijk maken. De woning is niet geschikt voor normaal gebruik omdat door de gebreken aan het dak [eiser] niet op een duurzame en veilige wijze in de woning kan wonen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten aansprakelijk te zijn. 1.2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] recht op de herstelkosten omdat de gebreken aan de goten, de verweerde folie en het gebrek aan ventilatie in het dak een normaal gebruik van de woning aantasten. De schadevordering wordt voor een lager bedrag toegewezen.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 20 juli 2022 - de mondelinge behandeling van 17 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - de schriftelijke spreekaantekeningen van mr. Sintnicolaas en mr. Van Dongen. 2.2. Daarna is bepaald dat er vonnis zal worden gewezen.

Tussen partijen staat de volgende feiten vast. 3.1. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn eigenaar van de woning aan het [adres] in [plaats 1] (hierna: de woning). De woning dateert van 2000 en ligt in een groenrijke omgeving. 3.2. In 2015 en in 2018 hebben er werkzaamheden plaatsgevonden aan het dak. [b.v. 1] heeft in 2018 onder andere nieuwe zinken kilgoten aan de voorkant van de woning geplaatst en nieuwe zinken kil- en verholen goten bij de drie dakkappellen. 3.3. [eiser] heeft in 2019 een makelaar ingeschakeld en interesse getoond in de woning van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] die toen te koop stond. 3.4. [b.v. 2] (hierna: [b.v. 2] ) heeft in opdracht van [eiser] op 2 oktober 2019 een bouwkundige keuring aan de woning uitgevoerd. Van de keuring is een rapport opgemaakt. [b.v. 2] beoordeelt het onderdeel dakbeschot/dakelementen als ‘slecht’ omdat zij actieve lekkagesporen heeft geconstateerd. De zinken goot wordt als ‘matig’ beoordeeld, omdat het afschot van de goot niet goed is en er daardoor teveel water in blijft staan. [b.v. 2] merkt op dat er reparaties aan de goot zijn uitgevoerd en dat het erop lijkt dat deze volstaan en dat de goot verder goed kan functioneren. Wel zijn deze reparaties een indicator dat het zink niet meer in optimale staat verkeert, aldus [b.v. 2] . De kap/dak constructie van de woning is beoordeeld als ‘goed’, de daken zijn beoordeeld als ‘voldoende’. Verder wordt opgemerkt dat voor zover inspectie op basis van een steekproef mogelijk is geweest en ook op basis van visuele waarneming aan de buitenzijde van het dakvlak geen bijzonderheden te verwachten zijn voor wat betreft de (hout)constructie onder de pannen. 3.5. Op 7 oktober 2019 is tussen [eiser] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een schriftelijke koopovereenkomst tot stand gekomen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de woning aan [eiser] verkocht voor een prijs van in totaal € 900.000,00. 3.6. In de koopovereenkomst (die is gebaseerd op een model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning van 2018) staat voor zover relevant het volgende: ‘ Artikel 6 Staat van de onroerende zaak, Gebruik De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. (…) 6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning . (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (…)’ 3.7. Omdat tijdens de bouwkundige keuring een actieve lekkage is waargenomen achter het knieschot in een slaapkamer, hebben partijen artikel 20 in de koopovereenkomst opgenomen. Daarin staat: ‘Artikel 20: Nadere afspraken 20.2 Bouwkundige inspectie Koper verklaart bij deze de woning bouwkundig te hebben laten keuren op 2 oktober 2019 en verklaart derhalve uitdrukkelijk bekend te zijn met de bouwkundige staat van het verkochte. De koper heeft voor het tekenen van de onderhavige akte het bouwkundig rapport ontvangen. 20.3 Lekkage achter knieschot slaapkamer 1e verdieping achterzijde Ten tijde van de keuring is daar een actieve lekkage waargenomen. Verkoper gaat deze zo spoedig mogelijk onderzoeken en laten repareren door een deskundige op een deugdelijke wijze.’ 3.8. De koopovereenkomst bevat als bijlage een vragenlijst. Deze vragenlijst is voorafgaand aan de koopovereenkomst aan [eiser] ter beschikking gesteld. In de vragenlijst, die [gedaagde 2] al op 15 mei 2018 heeft ingevuld en ondertekend, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op onderstaande vragen de volgende antwoorden gegeven: ‘Heeft u last van lekkages aan de daken (gehad)? Ja. Zo ja, waar: Bij de dakkappellen, goten worden vervangen. Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen/repareren? Zo ja, waar en wanneer? 2015, gedeelte, 2018 volledige reparatie volgt nog.’ 3.9. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben naar aanleiding van de bouwkundige keuring de actieve lekkage in de slaapkamer laten herstellen. [eiser] heeft van deze lekkage geen last meer gehad. 3.10. De notariële levering van de woning heeft op 2 maart 2020 plaatsgevonden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aan [eiser] een map met schriftelijke stukken overhandigd. In deze map zit informatie over de uitgevoerde werkzaamheden aan de goten. 3.11. Begin maart 2020 heeft de aannemer, die in opdracht van [eiser] nieuwe ramen kwam plaatsen in het dak van de woning, tijdens het openmaken van het plafond en het verwijderen van de isolatie geconstateerd dat over de gehele kap van de woning de aanwezige folie verweerd was. Ook is na regen die dag een lekkage opgetreden in de erker van de woning. 3.12. [eiser] heeft [loodgietersbedrijf] (hierna: [loodgietersbedrijf] ) ingeschakeld. Dit bedrijf heeft op 12 maart 2020 een inspectie aan het dak verricht. 3.13. [eiser] heeft na de gedane inspectie juridische hulp ingeschakeld. Per brief van 7 april 2020 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geschreven dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Na onderzoek aan het dak is gebleken dat de dampwerende folie onder het dak ontbreekt. [eiser] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesommeerd om de dampwerende folie onder het gehele dak aan te laten brengen. 3.14. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een advocaat ingeschakeld. De advocaat heeft per brief van 14 april 2020 betwist dat de woning als gevolg van het gebrek niet voor normaal gebruik geschikt is. 3.15. [loodgietersbedrijf] heeft de bevindingen van haar onderzoek op 12 maart 2020 per brief van 1 mei 2020 aan [eiser] gezonden. [loodgietersbedrijf] schrijft dat dat in het verleden op onprofessionele wijze reparaties zijn uitgevoerd. De cruciale punten zijn de kilgoten en de verholen goten bij de dakkapellen die al voorzien zijn van diverse noodreparaties.

4.1. [eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeeld tot betaling van € 124.470,08 aan schadevergoeding, vermeerderd met rente en kosten. 4.2. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. 4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Inleiding 5.1. Het gaat in deze zaak om de vraag of [eiser] recht heeft op betaling van vervangende schadevergoeding van € 124.470,08, bestaande uit de kosten voor het herstel van verschillende gebreken. Ook vordert [eiser] betaling van de kosten van het rapport van [b.v. 3] en de buitengerechtelijke incassokosten. 5.2. Partijen zijn het erover eens dat er ten tijde van de verkoop gebreken aan de woning waren. Wel verschillen partijen van mening over de vraag of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op grond van de koopovereenkomst voor deze gebreken aansprakelijk zijn. [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft de garantie afgegeven dat [eiser] de woning normaal zou kunnen bewonen, maar dat is door de aanwezigheid van de gebreken niet het geval volgens [eiser] . Er is sprake van een non-conforme woning. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat zij gehouden zijn tot betaling van schadevergoeding. De twee meest verstrekkende standpunten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn dat de vordering moet worden afgewezen omdat deze is verjaard en omdat verzuim ontbreekt. De rechtbank zal daarom eerst deze twee stellingen bespreken. Daarna komt aan de orde of [eiser] recht heeft op schadevergoeding omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan hem een non-conforme woning hebben geleverd. Het beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op verjaring 5.3. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat zij op 3 maart 2020 op de hoogte zijn gesteld van problemen met de dampremmende folie. Alle vorderingen van [eiser] die verband houden met deze beweerdelijke problemen zijn daarom twee jaar na 3 maart 2020, dus op 3 maart 2022, verjaard. 5.4. Dit verweer slaagt niet. Op grond van artikel 7:23 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) verjaart een vordering tot vergoeding van schade wanneer de koper nadat hij heeft geklaagd over een gebrek dat de schade heeft veroorzaakt twee jaar lang hier niet meer op terugkomt bij de verkoper. Dat is hier niet het geval. [eiser] heeft na ontdekking van de gebreken op meerdere momenten bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geklaagd over de gebreken aan de woning, ook over de ondeugdelijke folie. Zo heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] op 7 april 2020, 12 mei 2020, en 28 december 2020 brieven gestuurd aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] waarin [eiser] klaagt over gebreken aan de woning en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hiervoor aansprakelijk houdt. Tot slot heeft [eiser] binnen deze periode van twee jaar een verzoekschrift ingediend voor een voorlopig deskundigenbericht, ook met het oog op zijn vordering tot herstel van de gebreken. Door deze ondubbelzinnige mededelingen van [eiser] met de strekking dat hij zijn recht op nakoming voorbehoudt, is de verjaringstermijn gestuit op grond van artikel 3:317 BW. Van verjaring van de schadevordering kan daarom geen sprake zijn. Het beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op het ontbreken van verzuim 5.5. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verder aan dat de vordering tot betaling van schadevergoeding moet worden afgewezen, omdat niet voldaan is aan het vereiste van verzuim. De brieven van [eiser] van 7 april 2020 en 12 mei 2020 zijn onvoldoende specifiek en te onbepaald en kunnen daarom niet als een ingebrekestelling in de zin van de wet worden aangemerkt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen tot slot dat zij niet voor alle gebreken uit het rapport van [b.v. 3] in gebreke zijn gesteld, zodat ten aanzien van die gebreken geen verzuim aanwezig is. 5.6. Voor een vordering tot betaling van vervangende schadevergoeding is op grond van artikel 6:87 BW verzuim van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nodig. Verzuim kan op meerdere manieren intreden, bijvoorbeeld door middel van een ingebrekestelling. Met een ingebrekestelling krijgen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog een laatste mogelijkheid om binnen een redelijke termijn zelf de gebreken te (laten) herstellen. Verzuim kan ook zonder een ingebrekestelling intreden, bijvoorbeeld wanneer [eiser] uit een mededeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] mag afleiden dat deze niet zal nakomen. 5.7. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wel in verzuim verkeren. Zoals [eiser] terecht aanvoert, heeft [eiser] bij brieven van 7 april en 12 mei 2020 [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesommeerd om over te gaan tot herstel. Bij de e-mail van 12 mei 2020 is het rapport van [loodgietersbedrijf] gevoegd met het verzoek om over te gaan tot herstel van de gebreken zoals die zijn beschreven in het rapport van [loodgietersbedrijf] . De rechtbank is het daarom niet met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] eens dat deze sommatie voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet duidelijk genoeg is. Bovendien hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] naar aanleiding van de brieven van [eiser] zich altijd op het standpunt gesteld dat de woning beantwoordt aan de overeenkomst en dat zij niet aansprakelijk zijn voor de gebreken. Dit juridische standpunt hebben zij ook herhaald toen [eiser] vanwege deze kwestie de rechtbank verzocht om een voorlopig deskundigenonderzoek. Gelet op dit alles is het standpunt van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat zij niet in verzuim verkeren onhoudbaar. 5.8. Tot slot stellen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat zij niet voor alle gebreken uit het rapport van [b.v. 3] in gebreke zijn gesteld, zodat ten aanzien van die gebreken geen verzuim aanwezig is. Ook deze stelling faalt. Gelet op de houding en eerdere mededelingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] acht de rechtbank het beroep op het ontbreken van een ingebrekestelling voor de gebreken die volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog niet eerder zouden zijn genoemd onredelijk. Een nieuwe sommatie zou [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet hebben overgehaald tot het uitvoeren van herstel. De vordering tot betaling van de herstelkosten De standpunten van partijen 5.9. [eiser] meent dat hij recht heeft op schadevergoeding omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan hem een woning hebben verkocht die niet beantwoordt aan de koopovereenkomst en daarmee non-conform is. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat er gebreken zijn en dat deze een normaal gebruik in de weg staan wijst [eiser] op de rapporten van [loodgietersbedrijf] , [bedrijf] en [b.v. 3] . De expert van [b.v. 3] heeft geconcludeerd dat er gebreken kleven aan de schilddaken, de erker, het plat dak en de zinken goten van de woning. Ook geeft [b.v. 3] aan dat deze gebreken een normaal gebruik van de woning belemmeren. Volgens [b.v. 3] (en ook [loodgietersbedrijf] en [bedrijf] ) zijn de uitgevoerde reparaties aan de goten slechts noodreparaties en is de aangebrachte dampdoorlatende folie is geheel verweerd en op meerdere plaatsen verkeerd aangebracht. Hierdoor is geen sprake van een redelijke mate van duurzaamheid. Het binnendringende water als gevolg daarvan dringt immers binnen in het isolatiemateriaal met dakbeschot, met lekkages tot gevolg. Ook ongedierte kan zich zo in de dakconstructie nestelen. Verder zijn de houten overstekken aan de voorzijde door vochtpenetratie beschadigd. Het hele dak ventileert ook niet, terwijl dat wel noodzakelijk is om de dakfunctie – zoals [eiser] deze ook mocht en mag verwachten – te waarborgen. Aangebrachte goten zijn gebrekkig en op verschillende plekken zijn te weinig expansiestukken aangebracht in de horizontale goten. Het dak is niet waterdicht en heeft geen afdoende voorziening voor de opvang en afvoer van hemelwater. [eiser] voert aan dat hij vanaf het moment dat hij de woning heeft betrokken emmers in de woning heeft moeten neerzetten om binnendringend water op te vangen.

5.28. De conclusie van het bovenstaande is dat de vordering tot betaling van de herstelkosten voor een bedrag van € 63.819,90 incl. btw (€ 10.000,- + € 53.819,90) wordt toegewezen. Ook de gevorderde rente hierover wordt toegewezen. De vordering tot vergoeding van de expertisekosten 5.29. [eiser] vordert daarnaast aanvullende schade, bestaande uit de kosten voor het inschakelen van [b.v. 3] . De factuur bedraagt € 3.081,88. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat [eiser] recht heeft op betaling van dit bedrag. Er was geen noodzaak om [b.v. 3] in te schakelen. Tussen partijen heerste op dat moment alleen nog maar een juridische discussie. Ook de kosten zijn onredelijk hoog volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . 5.30. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beroepen zich ter afwering van deze vordering op artikel 6:96 BW en niet op de koopovereenkomst. Op grond van artikel 6:96 lid 2b BW komen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking. Wel geldt als eis dat de werkzaamheden noodzakelijk waren en de kosten redelijk. 5.31. Deze vordering wordt toegewezen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren terecht aan dat [eiser] [b.v. 3] opdracht heeft gegeven voor het onderzoek terwijl de rechtbank in haar beschikking al had geoordeeld dat partijen alleen nog maar een juridische strijd voeren over de vraag of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aansprakelijk zijn. Toch acht de rechtbank het redelijk dat deze kosten worden vergoed. [eiser] vordert alleen de expertisekosten van [b.v. 3] , niet ook de expertisekosten van [loodgietersbedrijf] en [bedrijf] . Bovendien heeft [eiser] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat [b.v. 3] de woning heeft kunnen inspecteren toen het dak van de woning vanwege de werkzaamheden openlag. Hierdoor kon de deskundige een goed beeld krijgen van de gebreken. Ook de hoogte van de kosten acht de rechtbank niet onredelijk. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] motiveren dit standpunt ook niet. Dat betekent dat [eiser] recht heeft op betaling van € 3.081,88. De gevorderde rente hierover wordt ook toegewezen. De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten 5.32. [eiser] vordert vergoeding van € 2.050,52 aan buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn consument. [eiser] licht in de dagvaarding niet toe dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden. De gevorderde vergoeding wordt daarom afgewezen. Het verzoek om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren 5.33. [eiser] verzoekt de rechtbank om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat het mogelijk is om de uitspraak meteen uit te voeren, ook als hoger beroep wordt ingesteld. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn het hier niet mee eens en voeren verweer. 5.34. Voor het oordeel of het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, moet de rechtbank de belangen van partijen afwegen. Het uitgangspunt is dat [eiser] bij de veroordeling tot betaling van schadevergoeding een belang heeft. Het daartegenover gestelde risico dat [eiser] de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betaalde geldsom niet kan terugbetalen, zal [gedaagde 1] en [gedaagde 2] concreet moeten maken. Dat de uitvoering van de uitspraak mogelijk ingrijpende gevolgen heeft die moeilijk zijn terug te draaien, is op zichzelf geen reden om een uitspraak niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het is een omstandigheid die de rechtbank moet meewegen. 5.35. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben hun stelling dat er een restitutierisico is, niet uitgewerkt. Het verweer wordt daarom gepasseerd. Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De proceskostenveroordeling 5.36. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn de partijen die grotendeels ongelijk krijgen en zij zullen daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld, waarbij de proceskosten worden begroot op basis van het toegewezen bedrag. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld: - kosten van de dagvaarding € 136,49 - griffierecht € 1.301,00 - salaris advocaat € 2.366,00 (2,00 punten × € 1.183) Totaal € 3.803,49 5.37. De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 5.38. De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

De rechtbank 6.1. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding van € 63.819,90, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 17 februari 2022 tot de dag van volledige betaling, 6.2. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van € 3.081,88 incl. btw voor de expertisekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover met ingang van 11 april 2022 tot de dag van volledige betaling, 6.3. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 3.803,49, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, 6.4. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: - € 173,00 aan salaris advocaat, - te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, 6.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 6.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Scheffers en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2024. Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414 (De Rooij/Van Olphen).

De gebreken zijn van dien aard, ernst en omvang dat sprake is van binnenstromend water. Hierdoor is geen sprake van een redelijke mate van duurzaamheid. Terugkerende lekkages kunnen ook leiden tot gevolgschade en tot gevaarlijke situaties, zoals het verzadigd raken van plafonds of brand indien er water door/langs elektraleidingen gaat. Dat is niet iets dat bij een normale bewoning past. Ook het woongenot ontbreekt hierdoor. Verder betwist [eiser] dat hij onvoldoende onderzoek heeft verricht. [eiser] heeft een bouwkundige keuring door [b.v. 2] laten verrichten. Dit was een visuele inspectie. De meeste oordelen zijn met een ‘goed’ beoordeeld. Voor het ontdekken van de gebreken was destructief onderzoek nodig. Er bestond voor [eiser] ook geen reden om nader onderzoek uit te voeren naar aanleiding van het rapport van [b.v. 2] . De mededelingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op het vragenformulier duidden op afdoende herstel van de goten. 5.10. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat [eiser] recht heeft op schadevergoeding. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn zij niet tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Er is geen sprake van non-conformiteit. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat de gebreken normaal gebruik in de weg staan. [eiser] heeft de woning immers direct na levering betrokken en [eiser] bewoont de woning inmiddels al enkele jaren. Ook [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de woning tot aan de levering op een volstrekt normale manier bewoond. Het gaat hier om een twintig jaar oude woning. Daar hoort onderhoud bij. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] volgt uit het rapport van [b.v. 3] dat er veel vervuiling van bladafval en mos in en rondom het dak is aangetroffen. Deze vervuiling is de oorzaak van de door [eiser] ervaren problemen. Kennelijk heeft [eiser] de daken en goten niet voldoende schoongehouden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben [eiser] hiervoor gewaarschuwd. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] waren de gebreken kenbaar voor [eiser] ten tijde van de eigendomsoverdracht. De staat van het dak c.q. de dakconstructie was bij [eiser] al voor het sluiten van de koopovereenkomst bekend, zoals ook blijkt uit artikel 20.2 van de koopovereenkomst. Uit de vragenlijst en de map met (contract)stukken kon [eiser] al voorafgaand aan de koop afleiden dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in het verleden al eens een lekkage in de woning hebben gehad. Bovendien is tijdens de inspectie van [b.v. 2] een actieve lekkage waargenomen, zijn het dakbeschot en de dakelementen als ‘slecht’ beoordeeld en zijn de dakgoten en dakbedekking van de erker als ‘matig’ beoordeeld. Het had op de weg van [eiser] gelegen om op grond van de vragenlijst, de map met contractstukken dan wel het inspectierapport van [b.v. 2] zo nodig een nader onderzoek in te stellen naar de staat van het dak c.q. de dakconstructie en eventuele lekkages. Door dit niet te doen heeft [eiser] verzaakt in de op hem rustende onderzoeksplicht. De juridische maatstaf 5.11. Voor een recht op vergoeding van de herstelkosten is vereist dat komt vast te staan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Deze beoordeling geschiedt op basis van de volgende juridische maatstaf. 5.11.1. Artikel 7:17 BW bepaalt dat de woning aan de overeenkomst moet beantwoorden. De woning beantwoordt niet aan de overeenkomst (is non-conform) als de woning, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 lid 2 BW). 5.11.2. Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. Dat is hier het geval. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten die is gebaseerd op het NVM-model voor een bestaande eengezinswoning (model 2018). Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bepaalt als hoofdregel dat de koper in beginsel het risico draagt van de aanwezigheid van (verborgen) gebreken. Artikel 6.3 bevat een uitzondering op deze hoofdregel. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat [eiser] aansprakelijk is voor de herstelkosten wanneer de woning bij de eigendomsoverdracht een gebrek bevat dat het normale gebruik van de woning belemmert en welk gebrek niet aan koper bekend of kenbaar was op het moment van het totstandkomen van de koopovereenkomst. 5.11.3. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt gekeken naar wat daar volgens gangbaar spraakgebruik mee wordt bedoeld. Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik spelen de omstandigheden van het concrete geval een rol, bijvoorbeeld de mededelingen die zijn gedaan door de verkoper en de ouderdom van de verkochte woning. De gebreken 5.12. Het gaat in deze zaak, samengevat, om de volgende (type) gebreken: De folie onder het dak is verweerd; Het dak is onvoldoende ventilerend; De goten zijn gebrekkig. 5.13. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de aanwezigheid van de gebreken ten tijde van de eigendomsoverdracht niet betwist. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben geen contra-expertise laten uitvoeren. De rechtbank zal hieronder beoordelen of [eiser] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst recht heeft op vergoeding van de herstelkosten. Dat houdt in dat per (type) gebrek vast moet komen te staan dat het een normaal gebruik van de woning aantast én dat [eiser] niet wist van het gebrek of dat het gebrek niet kenbaar voor hem was. De verweerde folie en het ontbreken van ventilatie in het dak 5.14. De rechtbank is van oordeel dat de aanwezigheid van de verweerde folie onder het dak een gebrek is dat het normaal gebruik van de woning verhindert. Het normale gebruik van de woning, zoals dit op grond van algemeen gangbaar taalgebruik, moet worden opgevat, omvat dat het dak van de woning waterdicht, constructief deugdelijk en veilig is. [b.v. 3] (en ook [bedrijf] ) heeft in haar rapport geconstateerd dat de folie die onder de pannen ligt is verteerd en op bepaalde plekken verkeerd is aangebracht. Hierdoor wordt eventueel condens- en lekwater niet via de folie afgevoerd tot in de zinken goten, maar dringt het in het isolatiemateriaal met dakbeschot. Ook de natte isolatie die is aangetroffen verliest hierdoor haar werking. De rechtbank leidt hieruit af dat de folie een belangrijk onderdeel uitmaakt van het dak en dat het in deze staat niet kan functioneren op de wijze zoals is bedoeld. De stelling van gedaagde dat de pannen moeten zorgen dat het dak dicht is, en niet de folie, wordt daarom in zoverre gepasseerd. Dat maakt dat dit onderdeel van het dak niet duurzaam is, zoals [eiser] ook heeft betoogd. [eiser] hoefde op basis van de mededelingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de bouwkundige keuring niet te verwachten dat (de folie van) het dak in deze slechte staat zou verkeren. 5.15. Ook het ontbreken van een deugdelijke ventilatie in het dak tast het normaal gebruik van de woning als woonhuis aan. Van een woonhuis mag worden verwacht dat het een deugdelijke, waterdichte dakconstructie heeft. Dat is als gevolg van het ontbreken van ventilatie in de dakspouw niet het geval. [b.v.

De gebreken zijn van dien aard, ernst en omvang dat sprake is van binnenstromend water. Hierdoor is geen sprake van een redelijke mate van duurzaamheid. Terugkerende lekkages kunnen ook leiden tot gevolgschade en tot gevaarlijke situaties, zoals het verzadigd raken van plafonds of brand indien er water door/langs elektraleidingen gaat. Dat is niet iets dat bij een normale bewoning past. Ook het woongenot ontbreekt hierdoor. Verder betwist [eiser] dat hij onvoldoende onderzoek heeft verricht. [eiser] heeft een bouwkundige keuring door [b.v. 2] laten verrichten. Dit was een visuele inspectie. De meeste oordelen zijn met een ‘goed’ beoordeeld. Voor het ontdekken van de gebreken was destructief onderzoek nodig. Er bestond voor [eiser] ook geen reden om nader onderzoek uit te voeren naar aanleiding van het rapport van [b.v. 2] . De mededelingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op het vragenformulier duidden op afdoende herstel van de goten. 5.10. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat [eiser] recht heeft op schadevergoeding. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn zij niet tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Er is geen sprake van non-conformiteit. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat de gebreken normaal gebruik in de weg staan. [eiser] heeft de woning immers direct na levering betrokken en [eiser] bewoont de woning inmiddels al enkele jaren. Ook [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de woning tot aan de levering op een volstrekt normale manier bewoond. Het gaat hier om een twintig jaar oude woning. Daar hoort onderhoud bij. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] volgt uit het rapport van [b.v. 3] dat er veel vervuiling van bladafval en mos in en rondom het dak is aangetroffen. Deze vervuiling is de oorzaak van de door [eiser] ervaren problemen. Kennelijk heeft [eiser] de daken en goten niet voldoende schoongehouden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben [eiser] hiervoor gewaarschuwd. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] waren de gebreken kenbaar voor [eiser] ten tijde van de eigendomsoverdracht. De staat van het dak c.q. de dakconstructie was bij [eiser] al voor het sluiten van de koopovereenkomst bekend, zoals ook blijkt uit artikel 20.2 van de koopovereenkomst. Uit de vragenlijst en de map met (contract)stukken kon [eiser] al voorafgaand aan de koop afleiden dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in het verleden al eens een lekkage in de woning hebben gehad. Bovendien is tijdens de inspectie van [b.v. 2] een actieve lekkage waargenomen, zijn het dakbeschot en de dakelementen als ‘slecht’ beoordeeld en zijn de dakgoten en dakbedekking van de erker als ‘matig’ beoordeeld. Het had op de weg van [eiser] gelegen om op grond van de vragenlijst, de map met contractstukken dan wel het inspectierapport van [b.v. 2] zo nodig een nader onderzoek in te stellen naar de staat van het dak c.q. de dakconstructie en eventuele lekkages. Door dit niet te doen heeft [eiser] verzaakt in de op hem rustende onderzoeksplicht. De juridische maatstaf 5.11. Voor een recht op vergoeding van de herstelkosten is vereist dat komt vast te staan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Deze beoordeling geschiedt op basis van de volgende juridische maatstaf. 5.11.1. Artikel 7:17 BW bepaalt dat de woning aan de overeenkomst moet beantwoorden. De woning beantwoordt niet aan de overeenkomst (is non-conform) als de woning, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 lid 2 BW). 5.11.2. Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. Dat is hier het geval. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten die is gebaseerd op het NVM-model voor een bestaande eengezinswoning (model 2018). Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bepaalt als hoofdregel dat de koper in beginsel het risico draagt van de aanwezigheid van (verborgen) gebreken. Artikel 6.3 bevat een uitzondering op deze hoofdregel. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat [eiser] aansprakelijk is voor de herstelkosten wanneer de woning bij de eigendomsoverdracht een gebrek bevat dat het normale gebruik van de woning belemmert en welk gebrek niet aan koper bekend of kenbaar was op het moment van het totstandkomen van de koopovereenkomst. 5.11.3. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt gekeken naar wat daar volgens gangbaar spraakgebruik mee wordt bedoeld. Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik spelen de omstandigheden van het concrete geval een rol, bijvoorbeeld de mededelingen die zijn gedaan door de verkoper en de ouderdom van de verkochte woning. De gebreken 5.12. Het gaat in deze zaak, samengevat, om de volgende (type) gebreken: De folie onder het dak is verweerd; Het dak is onvoldoende ventilerend; De goten zijn gebrekkig. 5.13. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de aanwezigheid van de gebreken ten tijde van de eigendomsoverdracht niet betwist. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben geen contra-expertise laten uitvoeren. De rechtbank zal hieronder beoordelen of [eiser] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst recht heeft op vergoeding van de herstelkosten. Dat houdt in dat per (type) gebrek vast moet komen te staan dat het een normaal gebruik van de woning aantast én dat [eiser] niet wist van het gebrek of dat het gebrek niet kenbaar voor hem was. De verweerde folie en het ontbreken van ventilatie in het dak 5.14. De rechtbank is van oordeel dat de aanwezigheid van de verweerde folie onder het dak een gebrek is dat het normaal gebruik van de woning verhindert. Het normale gebruik van de woning, zoals dit op grond van algemeen gangbaar taalgebruik, moet worden opgevat, omvat dat het dak van de woning waterdicht, constructief deugdelijk en veilig is. [b.v. 3] (en ook [bedrijf] ) heeft in haar rapport geconstateerd dat de folie die onder de pannen ligt is verteerd en op bepaalde plekken verkeerd is aangebracht. Hierdoor wordt eventueel condens- en lekwater niet via de folie afgevoerd tot in de zinken goten, maar dringt het in het isolatiemateriaal met dakbeschot. Ook de natte isolatie die is aangetroffen verliest hierdoor haar werking. De rechtbank leidt hieruit af dat de folie een belangrijk onderdeel uitmaakt van het dak en dat het in deze staat niet kan functioneren op de wijze zoals is bedoeld. De stelling van gedaagde dat de pannen moeten zorgen dat het dak dicht is, en niet de folie, wordt daarom in zoverre gepasseerd. Dat maakt dat dit onderdeel van het dak niet duurzaam is, zoals [eiser] ook heeft betoogd. [eiser] hoefde op basis van de mededelingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de bouwkundige keuring niet te verwachten dat (de folie van) het dak in deze slechte staat zou verkeren. 5.15. Ook het ontbreken van een deugdelijke ventilatie in het dak tast het normaal gebruik van de woning als woonhuis aan. Van een woonhuis mag worden verwacht dat het een deugdelijke, waterdichte dakconstructie heeft. Dat is als gevolg van het ontbreken van ventilatie in de dakspouw niet het geval. [b.v.

3] (en ook [bedrijf] ) heeft geconstateerd dat de dakpannen rechtstreeks liggen op de houten ribben. Hierdoor kan het vocht niet verdampen en ook niet worden afgevoerd. De houten constructie wordt hierdoor dus vochtig en op den duur nat. Ook heeft [b.v. 3] opgemerkt dat er ter hoogte van de nokconstructie geen ventilatie is en dat er ook geen ventilatiepannen op het dak zijn aangebracht. [b.v. 3] heeft in haar rapport aangegeven dat de houten panlatten zwaar zijn aangetast door langdurige vochtinwerking. [eiser] hoefde er op basis van de mededelingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de bouwkundige keuring geen rekening te houden met een tekort aan ventilatie in het dak. 5.16. Gelet op het voorgaande staat vast dat ten tijde van de eigendomsoverdracht sprake was van non-conformiteit. De verweerde folie en het ontbreken van voldoende ventilatie in het dak tasten het normaal gebruik als woning aan. Deze gebreken komen op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst toch voor rekening van [eiser] indien [eiser] de gebreken kende of indien de gebreken kenbaar voor hem waren. Met een kenbaar gebrek wordt bedoeld dat de koper het gebrek niet kende, maar wel zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd. 5.17. Anders dan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aanvoeren heeft [eiser] zijn onderzoeksplicht wat betreft deze twee gebreken niet geschonden. Het ontbreken van voldoende ventilatie in het dak en het ontbreken van deugdelijke folie zijn verborgen gebreken. [eiser] heeft voorafgaande aan de koop visueel onderzoek laten verrichten aan (onder meer) het dak. Ook na deze bouwkundige keuring zijn partijen niet op de hoogte geraakt van het bestaan van deze gebreken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren wel aan dat [b.v. 2] het dakbeschot/dakelementen als ‘slecht’ heeft beoordeeld, maar die beoordeling ziet op de geconstateerde actieve lekkage. Deze lekkage is verholpen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben daarom niet goed gemotiveerd waarom [eiser] op basis van het rapport van [b.v. 2] aanleiding had om te vermoeden dat deze gebreken aanwezig waren en waarom verdergaand onderzoek van [eiser] gevergd kon worden. Daarbij is relevant dat [b.v. 2] de kap/dak constructie van de woning als ‘goed’ en de daken als ‘voldoende’ beoordeelde, en geen bijzonderheden verwachtte voor wat betreft de (hout)constructie onder de pannen. 5.18. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn daarom op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst aansprakelijk voor de kosten die zijn gemoeid met het wegnemen van deze twee gebreken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 1] verklaard dat hij niet wist van deze gebreken en dat hij alles heeft verteld aan [eiser] wat hij kon vertellen. Zoals blijkt uit de tekst van artikel 6.3 van de koopovereenkomst is voor het aannemen van aansprakelijkheid voor de herstelkosten niet relevant dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet wisten van deze gebreken. Het risico van verborgen gebreken die een normaal gebruik verhinderen ligt bij de verkoper. De gebreken aan de goten 5.19. Wat betreft de goten, is de rechtbank van oordeel dat ook de gebreken aan de goten een normaal gebruik van de woning belemmeren. De rechtbank licht dit als volgt toe. Volgens [b.v. 3] (en ook [loodgietersbedrijf] en [bedrijf] ) voldoen de goten in het algemeen niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Zo zijn bij de horizontale goten onvoldoende expansiestukken aangebracht om thermische werkingen op te kunnen vangen. Hierdoor zullen de goten gaan scheuren en gaan lekken. Verder zijn de gedane reparaties aan de goten van zeer tijdelijke aard. Dergelijk herstel is niet duurzaam. Van zinken goten mag worden verwacht dat zij lange tijd meegaan. Dat is nu niet het geval. Daar komt bij dat het gevolg van deze gebreken is dat er terugkerende lekkages kunnen ontstaan. Als er teveel vocht de woning binnendringt zal dat leiden tot gevaarlijke situaties. [b.v. 3] adviseert dan ook om al deze goten op korte termijn te vervangen, hetgeen ook op de ernst van de situatie duidt. Dat [eiser] nog niet is geconfronteerd met gevaarlijke situaties maakt niet dat van non-conformiteit geen sprake is. De rechtbank acht deze gebreken, gelet op de conclusies van [b.v. 3] , voldoende ernstig om non-conformiteit aan te nemen. 5.20. De stelling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat [eiser] ten aanzien van de gebreken aan de goten zijn onderzoeksplicht heeft geschonden, slaagt niet. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] motiveren niet goed genoeg waarom verdergaand onderzoek van [eiser] kon worden gevergd. [eiser] heeft een bouwkundige keuring door [b.v. 2] laten uitvoeren. De zinken goten worden in het rapport van [b.v. 2] weliswaar beoordeeld met ‘matig’, maar de herstelkosten hiervan worden slechts geschat op € 80,- voor het eerste jaar en verder geen kosten voor de komende vijf jaar. [eiser] hoefde op basis van dit rapport niet te verwachten dat groot onderhoud aan de goten nodig was of dat de zinken goten op korte termijn dienden te worden vervangen. Daar komt bij dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in 2018 goten hebben laten vervangen. [eiser] mocht ook naar aanleiding daarvan verwachten dat de goten deugdelijk waren. 5.21. De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet hebben voldaan aan hun verplichting uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst. [eiser] heeft recht op kosteloos herstel van de gebreken aan de goten. De omvang van de schadevergoeding 5.22. De volgende vraag is op welk bedrag aan schadevergoeding [eiser] recht heeft. [eiser] verwijst ter onderbouwing van zijn schade naar de schadebegroting die [b.v. 3] heeft opgesteld. [b.v. 3] heeft met behulp van de offerte van [loodgietersbedrijf] de herstelkosten begroot op in totaal € 138.300,09 incl. btw. [eiser] heeft een bedrag ter hoogte van 10% hiervan afgetrokken, omdat [eiser] een volledig nieuw dak heeft gekregen. Hierdoor resteert een bedrag van € 124.470,08 aan schadevergoeding. 5.23. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten de omvang van de gevorderde schade. De schade is volgens hen te hoog en onjuist begroot. De schade moet niet worden berekend op basis van de offerte van [loodgietersbedrijf] , maar op basis van de werkelijk gemaakte kosten. Ook het gehanteerde percentage van 10% in verband met de aftrek nieuw voor oud is willekeurig en onjuist. Ook is niet duidelijk of de verbeteringen aan het dak buiten de schadebegroting zijn gehouden. 5.24. De rechter heeft een grote vrijheid bij het bepalen van de omvang van schade. In geval van beschadiging van een zaak, zoals de woning, is het gebruikelijk om de schade te bepalen op basis van de naar objectieve maatstaven berekende herstelkosten (de abstracte schade). Dit geldt ongeacht of degene die schade lijdt de schade daadwerkelijk laat herstellen of niet. De rechtbank neemt de schadeposten uit de offerte van [loodgietersbedrijf] als uitgangspunt. [b.v. 3] heeft aangegeven dat de offerte van [loodgietersbedrijf] redelijk is voor de uit te voeren werkzaamheden en de rechtbank sluit zich hierbij aan. [b.v. 3] merkt wel op dat de kosten voor het vervangen van de minerale wol en het de- en monteren van de zonnepanelen nog erbij moet worden opgeteld. Deze twee posten worden daarom ook nog meegenomen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben geen specifiek verweer gevoerd tegen de posten uit de offerte anders dan dat de kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen. 5.25. De kosten die verband houden met het herstel van de gebreken aan de goten, komen neer op een bedrag van in totaal € 26.339,08 excl. btw en € 31.870,86 incl.

3] (en ook [bedrijf] ) heeft geconstateerd dat de dakpannen rechtstreeks liggen op de houten ribben. Hierdoor kan het vocht niet verdampen en ook niet worden afgevoerd. De houten constructie wordt hierdoor dus vochtig en op den duur nat. Ook heeft [b.v. 3] opgemerkt dat er ter hoogte van de nokconstructie geen ventilatie is en dat er ook geen ventilatiepannen op het dak zijn aangebracht. [b.v. 3] heeft in haar rapport aangegeven dat de houten panlatten zwaar zijn aangetast door langdurige vochtinwerking. [eiser] hoefde er op basis van de mededelingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de bouwkundige keuring geen rekening te houden met een tekort aan ventilatie in het dak. 5.16. Gelet op het voorgaande staat vast dat ten tijde van de eigendomsoverdracht sprake was van non-conformiteit. De verweerde folie en het ontbreken van voldoende ventilatie in het dak tasten het normaal gebruik als woning aan. Deze gebreken komen op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst toch voor rekening van [eiser] indien [eiser] de gebreken kende of indien de gebreken kenbaar voor hem waren. Met een kenbaar gebrek wordt bedoeld dat de koper het gebrek niet kende, maar wel zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd. 5.17. Anders dan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aanvoeren heeft [eiser] zijn onderzoeksplicht wat betreft deze twee gebreken niet geschonden. Het ontbreken van voldoende ventilatie in het dak en het ontbreken van deugdelijke folie zijn verborgen gebreken. [eiser] heeft voorafgaande aan de koop visueel onderzoek laten verrichten aan (onder meer) het dak. Ook na deze bouwkundige keuring zijn partijen niet op de hoogte geraakt van het bestaan van deze gebreken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren wel aan dat [b.v. 2] het dakbeschot/dakelementen als ‘slecht’ heeft beoordeeld, maar die beoordeling ziet op de geconstateerde actieve lekkage. Deze lekkage is verholpen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben daarom niet goed gemotiveerd waarom [eiser] op basis van het rapport van [b.v. 2] aanleiding had om te vermoeden dat deze gebreken aanwezig waren en waarom verdergaand onderzoek van [eiser] gevergd kon worden. Daarbij is relevant dat [b.v. 2] de kap/dak constructie van de woning als ‘goed’ en de daken als ‘voldoende’ beoordeelde, en geen bijzonderheden verwachtte voor wat betreft de (hout)constructie onder de pannen. 5.18. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn daarom op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst aansprakelijk voor de kosten die zijn gemoeid met het wegnemen van deze twee gebreken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 1] verklaard dat hij niet wist van deze gebreken en dat hij alles heeft verteld aan [eiser] wat hij kon vertellen. Zoals blijkt uit de tekst van artikel 6.3 van de koopovereenkomst is voor het aannemen van aansprakelijkheid voor de herstelkosten niet relevant dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet wisten van deze gebreken. Het risico van verborgen gebreken die een normaal gebruik verhinderen ligt bij de verkoper. De gebreken aan de goten 5.19. Wat betreft de goten, is de rechtbank van oordeel dat ook de gebreken aan de goten een normaal gebruik van de woning belemmeren. De rechtbank licht dit als volgt toe. Volgens [b.v. 3] (en ook [loodgietersbedrijf] en [bedrijf] ) voldoen de goten in het algemeen niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Zo zijn bij de horizontale goten onvoldoende expansiestukken aangebracht om thermische werkingen op te kunnen vangen. Hierdoor zullen de goten gaan scheuren en gaan lekken. Verder zijn de gedane reparaties aan de goten van zeer tijdelijke aard. Dergelijk herstel is niet duurzaam. Van zinken goten mag worden verwacht dat zij lange tijd meegaan. Dat is nu niet het geval. Daar komt bij dat het gevolg van deze gebreken is dat er terugkerende lekkages kunnen ontstaan. Als er teveel vocht de woning binnendringt zal dat leiden tot gevaarlijke situaties. [b.v. 3] adviseert dan ook om al deze goten op korte termijn te vervangen, hetgeen ook op de ernst van de situatie duidt. Dat [eiser] nog niet is geconfronteerd met gevaarlijke situaties maakt niet dat van non-conformiteit geen sprake is. De rechtbank acht deze gebreken, gelet op de conclusies van [b.v. 3] , voldoende ernstig om non-conformiteit aan te nemen. 5.20. De stelling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat [eiser] ten aanzien van de gebreken aan de goten zijn onderzoeksplicht heeft geschonden, slaagt niet. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] motiveren niet goed genoeg waarom verdergaand onderzoek van [eiser] kon worden gevergd. [eiser] heeft een bouwkundige keuring door [b.v. 2] laten uitvoeren. De zinken goten worden in het rapport van [b.v. 2] weliswaar beoordeeld met ‘matig’, maar de herstelkosten hiervan worden slechts geschat op € 80,- voor het eerste jaar en verder geen kosten voor de komende vijf jaar. [eiser] hoefde op basis van dit rapport niet te verwachten dat groot onderhoud aan de goten nodig was of dat de zinken goten op korte termijn dienden te worden vervangen. Daar komt bij dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in 2018 goten hebben laten vervangen. [eiser] mocht ook naar aanleiding daarvan verwachten dat de goten deugdelijk waren. 5.21. De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet hebben voldaan aan hun verplichting uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst. [eiser] heeft recht op kosteloos herstel van de gebreken aan de goten. De omvang van de schadevergoeding 5.22. De volgende vraag is op welk bedrag aan schadevergoeding [eiser] recht heeft. [eiser] verwijst ter onderbouwing van zijn schade naar de schadebegroting die [b.v. 3] heeft opgesteld. [b.v. 3] heeft met behulp van de offerte van [loodgietersbedrijf] de herstelkosten begroot op in totaal € 138.300,09 incl. btw. [eiser] heeft een bedrag ter hoogte van 10% hiervan afgetrokken, omdat [eiser] een volledig nieuw dak heeft gekregen. Hierdoor resteert een bedrag van € 124.470,08 aan schadevergoeding. 5.23. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten de omvang van de gevorderde schade. De schade is volgens hen te hoog en onjuist begroot. De schade moet niet worden berekend op basis van de offerte van [loodgietersbedrijf] , maar op basis van de werkelijk gemaakte kosten. Ook het gehanteerde percentage van 10% in verband met de aftrek nieuw voor oud is willekeurig en onjuist. Ook is niet duidelijk of de verbeteringen aan het dak buiten de schadebegroting zijn gehouden. 5.24. De rechter heeft een grote vrijheid bij het bepalen van de omvang van schade. In geval van beschadiging van een zaak, zoals de woning, is het gebruikelijk om de schade te bepalen op basis van de naar objectieve maatstaven berekende herstelkosten (de abstracte schade). Dit geldt ongeacht of degene die schade lijdt de schade daadwerkelijk laat herstellen of niet. De rechtbank neemt de schadeposten uit de offerte van [loodgietersbedrijf] als uitgangspunt. [b.v. 3] heeft aangegeven dat de offerte van [loodgietersbedrijf] redelijk is voor de uit te voeren werkzaamheden en de rechtbank sluit zich hierbij aan. [b.v. 3] merkt wel op dat de kosten voor het vervangen van de minerale wol en het de- en monteren van de zonnepanelen nog erbij moet worden opgeteld. Deze twee posten worden daarom ook nog meegenomen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben geen specifiek verweer gevoerd tegen de posten uit de offerte anders dan dat de kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen. 5.25. De kosten die verband houden met het herstel van de gebreken aan de goten, komen neer op een bedrag van in totaal € 26.339,08 excl. btw en € 31.870,86 incl.