ECLI:NL:RBZWB:2024:5362

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Breda Belastingrecht zaaknummer: BRE 22/752 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 augustus 2024 in de zaak tussen [belanghebbende] N.V., te [plaats 1] , belanghebbende, (gemachtigde: [naam 1] , aangesloten bij [organisatie] B.V.), en de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar, en de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 december 2021. 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2021 de waarde van de onroerende zaak [het object] te [plaats 2] (hierna: het object) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 13.478.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats 2] voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB). 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 20 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende, [naam 2] en [naam 3], taxateur, en namens de heffingsambtenaar [naam 4], en [naam 5] en [naam 6], taxateurs. 1.5. De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.

2. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het betreft een productielocatie van drinkwater met een grondoppervlakte van 62.025 m2, gelegen in het buitengebied van [plaats 2]. 2.1. Het object bestaat uit bedrijfsgebouwen, benodigd voor de drinkwaterproductie, een viertal woningen en grond. 2.2. Belanghebbende heeft tijdens de zitting aangegeven dat de waarde van de opstallen (bedrijfsgebouwen en woningen) niet meer in geschil is. Deze waarde bedraagt € 8.503.731.

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van het object op de waardepeildatum maximaal € 11.938.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 13.478.000. 3.1. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Toetsingskader van de rechtbank 4. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt - in afwijking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ - de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. 4.1. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken – voor zover hier van belang – wordt de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet WOZ berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. 4.2. De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht. 4.3. De rechtbank stelt voorop dat de waardebepaling niet als geheel ter beoordeling voorligt. Het geschil beperkt zich tot de waarde van het perceel grond dat behoort bij het object. Onderbouwing van de WOZ-waarde 4.4. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waardeberekening ten grondslag gelegd die op 15 november 2022 door [naam 6] over het object is opgemaakt. 4.5. De taxateur heeft de waarde van het object berekend op € 14.338.000 (inclusief BTW). Dat is € 860.000 meer dan de beschikte WOZ-waarde van € 13.478.000. De heffingsambtenaar heeft voor de waardebepaling van het perceel grond onderscheid gemaakt tussen de grond met bedrijfsbestemming, woonbestemming en bosbestemming. Beroepsgronden 4.6. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van het perceel grond behorende bij het object te hoog heeft vastgesteld. Volgens belanghebbende dient de waarde van het perceel grond primair vastgesteld te worden op € 708.005. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft hij het volgende aangevoerd. 4.7. Belanghebbende bepleit dat de grondwaarde binnen de gecorrigeerde vervangingswaarde overeen dient te komen met de prijs die de eigenaar van de grond zou moeten betalen om de grond in eigendom te verwerven die voor hem eenzelfde nut oplevert als de onderhavige grond. Daarbij stelt belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten in het verweerschrift niet vergelijkbaar zijn, nu deze referentieobjecten de bestemming ‘Bedrijf’ hebben. Volgens belanghebbende betreft het object een nutsvoorziening en om die reden is hij van mening dat bij de waardebepaling van de grondoppervlakte uit dient te worden gegaan van de agrarische grondprijs. In het door belanghebbende overgelegde waarderapport is er een prijs van € 10,80 per vierkante meter gehanteerd. 4.8. Voorts voert belanghebbende aan dat het onjuist is dat de grondoppervlakte door de heffingsambtenaar (onder meer) wordt onderbouwd met het concept van de beleidsnota Uitgifte Grondprijzen (hierna: de beleidsnota). Dit document is niet openbaar raadpleegbaar en bovendien kent de gemeente geen specifiek grondprijsbeleid voor drinkwaterproductiebedrijven. Ook maakt de heffingsambtenaar volgens belanghebbende onterecht geen onderscheid tussen gebouwgebonden grond en niet-gebouwgebonden grond. Uit het bestemmingsplan volgt dat de grondoppervlakte met bedrijfsbestemming van 38.046 m2 een maximaal bebouwingspercentage van 30% heeft. Daaruit blijkt volgens belanghebbende dat 70% van de grondoppervlakte niet mag worden bebouwd, wat een waardedrukkende factor is. Volgens belanghebbende is het in de taxatiepraktijk algemeen bekend dat bij de waardering van grond wordt gedifferentieerd in gebonden en ongebonden grond. Er wordt, naar de mening van belanghebbende, onterecht een prijs van € 118 per vierkante meter gehanteerd voor de grondoppervlakte met bedrijfsbestemming. Verweer 4.9. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de beleidsnota primair als basis heeft gediend bij de waardebepaling van de grondoppervlakte met bedrijfsbestemming van 38.046 m2. Subsidiair heeft de heffingsambtenaar de waarde van de kavel beoordeeld in vergelijking met gerealiseerde verkopen van bedrijfsterreinen. Op basis van de beleidsnota betreft de grondprijs € 118 per vierkante meter. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat deze gehanteerde prijs per vierkante meter, ten opzichte van de vergelijking met de referentieobjecten, niet te hoog is. 4.10. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de totale grondoppervlakte met woonbestemming 13.875 m2 betreft. Daarvan is 3.531 m2 toegerekend aan een viertal zelfstandige WOZ-objecten. Om die reden is de heffingsambtenaar uitgegaan van een grondoppervlakte met woonbestemming van 10.344 m2. Voor de waardebepaling heeft de heffingsambtenaar de grondstaffel voor het buitengebied [plaats 2] Noord-Oost (vrijstaande woningen) gehanteerd. De prijs per vierkante meter is berekend op afgerond € 45,85. 4.11. Voorts heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waarde van de grondoppervlakte met bosbestemming afhankelijk is van de kenmerken van het aanwezige bos. Bij de waardebepaling is uitgegaan van een prijs per vierkante meter van € 1,50. Uit het onderzoek ‘verkopen gemeente Tilburg’ blijkt volgens de heffingsambtenaar dat een waarde van € 2,50 per vierkante meter correct is. De heffingsambtenaar is van mening dat de gehanteerde prijs per vierkante meter aan de lage kant is. Belanghebbende heeft hiertegen geen zelfstandige beroepsgronden aangevoerd.

4.12. Belanghebbende verwijst naar het bestemmingsplan voor de duiding van de gebruiks(on)mogelijkheden van de grond, specifiek naar de aanduiding “maximum bebouwingspercentage 30%”. Het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan bestaat uit de combinatie van de ‘verbeelding’ en de ‘planregels’. De rechtbank stelt vast dat op de in het verweerschrift overgelegde verbeelding de aanduiding “maximum bebouwingspercentage terrein: 30%” staat. De juridische betekenis van een aanduiding op de verbeelding is afhankelijk van wat over deze aanduiding in de planregels is bepaald. In de planregels is geen specifieke bepaling opgenomen over de aanduiding van het bebouwingspercentage op de verbeelding in relatie tot de bebouwing die is toegestaan. Naar het oordeel van de rechtbank kan aan de aanduiding in de verbeelding geen zelfstandige juridische betekenis worden toegekend. Voor de waardering van de grond komt daarom aan deze vermelding in het bestemmingsplan geen doorslaggevende betekenis toe. 4.13. Gelet op het feit dat het niet aannemelijk is dat er een bouwbeperking op het perceel zit, acht de rechtbank het juist aannemelijk dat de grond die nog niet bebouwd is, dienstbaar is aan de wel bebouwde delen. De verschillende bouwsels liggen verspreid over het gedeelte met bestemming 'Bedrijf'. Ze zijn dus dienstbaar aan het gebruiken, onderhouden en eventueel uitbreiden van de bedrijfsactiviteiten. Op belanghebbende die stelt dat voor een deel van de grond vanwege het vermeend ongebonden karakter een lagere prijs per vierkante meter moet worden aangehouden, rust de bewijslast. Belanghebbende is naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd in het aannemelijk maken van het ongebonden karakter van een deel van de grond. De enkele verwijzing naar de literatuur over (commerciële) taxatieleer acht de rechtbank niet voldoende. 4.14. De stelling van belanghebbende dat uitgegaan moet worden van de agrarische grondprijs volgt de rechtbank niet. Voor grond met de bestemming ‘agrarisch’ wordt geen toestemming verleend voor het vestigen van een watervoorzieningenbedrijf. Ook de stelling van belanghebbende dat de prijs per vierkante meter lager is, juist omdat het object een ‘nutsvoorziening’ betreft, slaagt naar het oordeel van de rechtbank niet. Tegenover het ontbreken van een winstoogmerk staat dat belanghebbende in de regio het monopolie op de afgifte van drinkwater heeft. 4.15. Over de stelling van belanghebbende dat het Kader Grondprijzen 2019 een concept betreft, het volgende. Er zijn geen aanwijzingen dat het concept in betekenende mate is aangepast bij het definitief worden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar onweersproken en geloofwaardig verklaard dat de gehanteerde prijs per vierkante meter van € 118 daadwerkelijk gehanteerd is. Bovendien indiceren de markttransacties, die de heffingsambtenaar in het verweerschrift heeft gebruikt ter extra onderbouwing, dat een prijs per vierkante meter van € 118 niet te hoog is. 4.16. De heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de grondoppervlakte met de bestemming ‘Wonen’ van 10.444 m2 redelijkerwijs op € 45,85 gewaardeerd moet worden. Het enige objectieve aanknopingspunt is de bestemming, en die is ‘Wonen’. De rechtbank merkt op dat de ondergrond van de woningen, die afzonderlijke WOZ-objecten zijn, niet bij de grondoppervlakte behoort. Het betreft de grond rondom de woningen. De rechtbank is van mening dat de grond rondom de woningen dienstbaar is aan (het verhuur van) de woningen. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing de grondstaffel overgelegd. De enkele stelling van belanghebbende dat deze waarde niet overeenkomt met het nut dat het thans voor belanghebbende heeft, slaagt naar het oordeel van de rechtbank niet. Belanghebbende heeft niet expliciet toegelicht welk nut de grondoppervlakte heeft, anders dan dienstbaar zijn aan wonen. 4.17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object voor het belastingjaar 2020 niet te hoog vastgesteld. Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 5. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 5.1. De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 14 april 2021. De rechtbank doet uitspraak op 2 augustus 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond zestien maanden. 5.2. Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank medebepalend dat belanghebbende in deze procedure een vennootschap is en de belangen enkel van financiële aard zijn. Ten opzichte van andere procedures op grond van de Wet WOZ gaat het in deze procedure weliswaar om een iets groter financieel belang, maar daar staat tegenover dat dergelijke financiële belangen ook vaker voorkomen bij een vennootschap als belanghebbende dan bij een gemiddelde particulier. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 150. De meer recente rechtsregels van de Hoge Raad op dit punt, gelden niet voor zaken waarin voorafgaand aan de datum van dit arrest – 14 juni 2024 – om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn is verzocht en de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure (in dit geval bezwaar en beroep) op 14 juni 2024 was overschreden. 5.3. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 27 december 2021. De bezwaarfase heeft afgerond negen maanden geduurd en daarmee drie maanden te lang. Dit brengt mee dat 3/16 deel (€ 28,12) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 121,88) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding. Toegekende vergoedingen uitbetalen aan belanghebbende zelf 6. De gemachtigde van belanghebbende verzoekt de rechtbank te bepalen dat de betaling van vergoedingen rechtstreeks aan de gemachtigde dient plaats te vinden, omdat belanghebbende in de machtiging de vordering vóór de totstandkoming van het nieuwe artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ rechtsgeldig gecedeerd heeft. Daarnaast is het verpandings-/vervreemdingsverbod zoals opgenomen in dit artikel onrechtmatig. Aangezien het burgerlijk recht is gestoeld op de contractsvrijheid en de Grondwet en verscheidene verdragen doorspekt zijn van regels betreffende gelijke behandeling en laagdrempelige toegang tot de rechter, had deze regelgeving niet zonder uitgebreide belangenafweging tot stand mogen worden gebracht. Daarbij komt dat het cessieverbod discriminatoir is en in strijd met het gelijkheidsbeginsel, omdat het enkel wordt ingevoerd in WOZ en bpm-zaken. 6.1. De rechtbank stelt voorop dat de wijze van betaling van vergoedingen rechtstreeks voortvloeit uit de wet. Het is vaste rechtspraak dat het toetsingsverbod van artikel 120 van de Grondwet in zijn algemeenheid de toetsing van wetten in formele zin, zoals de Wet WOZ, aan algemene rechtsbeginselen in de weg staat en dat de rechter niet mag treden in de belangenafweging die de wetgever heeft verricht of geacht moet worden te hebben verricht.

7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. Ook moeten de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft het griffierecht aan belanghebbende vergoeden, omdat een verzoek daartoe is gedaan voor het van kracht worden van het arrest van de Hoge Raad op dit punt. 7.1. Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875,- en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 218,75, voor € 109,37 door de heffingsambtenaar en voor € 109,38 door de Staat. 7.2. De hiervoor genoemde vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 34,62; veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 115,38; bepaalt dat de heffingsambtenaar de helft van het griffierecht van € 25 aan belanghebbende moet vergoeden; bepaalt dat de Staat der Nederlanden de helft van het griffierecht van € 25 aan belanghebbende moet vergoeden; veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 109,37 aan proceskosten aan belanghebbende. veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 109,38 aan proceskosten aan belanghebbende. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 2 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s- Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s- Hertogenbosch . Taxatieleer Vastgoed 1, G.G.M. ten Have, 4e druk, pagina 168. Raad van State, 1 april 2020, ECLI:NL:RVS:2020:936 Zie Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.5. zie het arrest van de Hoge Raad van 14 april 1989, ECLI:NL:HR:1989:AD5725 (het Harmonisatiewetarrest) en de uitspraak van de grote kamer van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 1 maart 2023, ECLI:NL:RVS:2023:772. Kamerstukken II, 2023-2024, 36 427, nr. 6, p. 6. Kamerstukken II, 2023-2024, Aanhangsel van de Handelingen, 1130, antwoord op vraag 1. Kamerstukken I, 2023-2024, 36 427, E, p. 3 en ECLI:NL:HR:2016:324. Hoge Raad 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567 Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ