ECLI:NL:RBZWB:2024:4946

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Breda Belastingrecht zaaknummer: BRE 22/4880 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juli 2024 in de zaak tussen [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende, (gemachtigde: G. Gieben), en de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland van de gemeente Borssele, de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 september 2022. 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 413.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Borssele voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB). 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 16 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, dhr. [naam] .

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1979 met een inpandige garage met een woonoppervlakte van 228 m² en grondoppervlakte van 532 m².

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 391.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 413.000. 4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Formeel: artikel 40 van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) 5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde gegevens (te weten: de onderbouwing van de indexering en de grondstaffel) niet heeft toegezonden. 5.1. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. (Zie Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052). 5.2. Naar het oordeel van de rechtbank dient op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. 5.3. Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan. 5.4. Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Toetsingskader van de rechtbank 6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 6.1. De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 6.2. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 10 april 2024 door [taxateur] is opgemaakt. 7.1. In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 430.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , allen te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 7.2. De rechtbank acht alle gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 7.3. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de afnemende meeropbrengst. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de wortelformule had moeten toepassen om het verschil in grootte bij de vaststelling van de waarde te compenseren. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat voldoende rekening is gehouden met de afnemende meeropbrengst en dat de gestelde m³-prijs van belanghebbende eerder te laag dan te hoog is vastgesteld, onder andere door het verschil in bouwjaar. 7.4. De wortelformule is een mogelijke manier om rekening te houden met onderlinge verschillen in de grootte van woningen maar dit is slechts een van de manieren om dit te doen. De rechtbank is van mening dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat met het verschil in grootte van de woning rekening is gehouden door een aanzienlijk lagere waarde per m2 te hanteren dan het derde vergelijkingsobject, waar gemachtigde op doelt. 7.5. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld. Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 8. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 8.1. De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 22 maart 2022.

9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. 9.1. Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. 9.2. Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Ook heeft belanghebbende recht op 1 punt voor het verzoek om immateriële schade met een waarde van € 875,- en de wegingsfactor 0,25. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.968,75,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50; bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden; veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.968,75 aan proceskosten aan belanghebbende. Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van I. Zouhaïr, griffier, op 18 juli 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 . Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.