ECLI:NL:RBZWB:2024:4254

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Breda Zaaknummer: 10318403 \ CV EXPL 23-408 Vonnis van 17 april 2024 in de zaak van 1 [huurder 1] , te [plaats 1] (Italië),2. [huurder 2], te [plaats 2] (Italië),3. [huurder 3], te [plaats 3] (Italië),[huisnummer 1] . [huurder 4], te [plaats 4] (Italië),5. [huurder 5], te [plaats 5] (Italië),6. [huurder 6], te [plaats 6] (Italië),7. [huurder 7], te [plaats 7] (Italië),8. [huurder 8], te [plaats 8] (Duitsland), eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: de studenten, gemachtigde: mr. E. Willemse, tegen [verhuurder] , te [plaats 9] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [verhuurder] , gemachtigde: mr. R.S. Namjesky.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 29 maart 2023 - de spreekaantekeningen van de studenten welke zijn voorgedragen tijdens de mondelinge behandeling op 27 november 2023 - de mondelinge behandeling van 27 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

Tussen partijen staan de volgende relevantie feiten in conventie en in reconventie vast: de studenten hebben van [verhuurder] woonruimte gehuurd aan de [straat] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] te [plaats 9] ; op 23 augustus 2022 heeft [verhuurder] een factuur aan “ [huurder 1] and friends” gestuurd: “(…) Costs due first accomodationperiod TWO apartment SIX persons at [straat] [huisnummer 3] / [huisnummer 4] [postcode] [plaats 9] Total rental period of (114 nights Six person) Period 01-09-2022-22-12-2022 Costs; € 100,- one apartment/a night minus 15% by direct booking and direct payment in advance is € 85,00 a night (option payment 114 x € 85,- =€ 9690 one apartment is € 9690 X 2 = € 19380 Total in 2 trances of € 9690 on 22-08 and 1-09 (…) Two 100% private apartments on first&second floor center of [plaats 9] [straat] [huisnummer 1] [postcode] for students. (…)” op 23 augustus 2022 heeft [huurder 1] een bedrag van € 9.690,00 overgemaakt naar [verhuurder] ; op 24 augustus heeft [verhuurder] een factuur aan “ [huurder 7] and friends” gestuurd: “(…) Costs due first accomodationperiod ONE apartment FOUR persons at [straat] [huisnummer 1] [postcode] [plaats 9] Total rental period of (157 nights FOUR persons) Period 28-08-2022-31-01-2023 Costs; € 125,- one apartment/a night minus 15% by direct booking and direct payment in advance is € 106,25 a night (option payment 157 x € 106,25,- = € 16.681,25 Total in 2 trances of € 8340,50 on 25-08 and € 8340,75 on 1-09 (…)One 100% private apartment on ground floor center of [plaats 9] [straat] [huisnummer 1] [postcode] for students. (…)” op 26 augustus 2022 heeft [huurder 7] een bedrag van € 8.340,50 overgemaakt aan [verhuurder] ; op 5 september 2022 heeft [huurder 1] een bedrag van € 9.690,00 overgemaakt aan [verhuurder] ; [huurder 7] en [huurder 1] hebben via WhatsApp aan [verhuurder] kenbaar gemaakt dat het gehuurde niet voldeed aan wat zij hadden verwacht. Zo schrijft [huurder 7] op 26 augustus 2022 om 15:38:19 “It is a problem if we will pay this Sunday after checking the house, because when we came in it was so dirty and messy”. op 30 augustus 2022 om 15:54:29 schrijft [huurder 7] aan [verhuurder] : “Secondly, we want to ask you when the guy that cleans the house is going to come, because: 1. There are holes on the wall need to be covered 2. The wc is leaking water” [huurder 7] heeft op 2 september 2022 een melding bij [verhuurder] gemaakt van het niet werken van de elektriciteit: “You or the guy that cleans the house have to come here, we have tha curtains problem, the water problem, the electricity problem. Also upstairs have a lot of problem!!!” [huurder 1] heeft op 1 september 2022 via WhatsApp geschreven aan [verhuurder] : “The Fridge doesn’t work.” [verhuurder] heeft [huurder 7] op 9 september 2022 laten weten dat er geen tweede betaling is ontvangen. Ook op 11 september 2022 en op 12 september 2022 laat [verhuurder] via WhatsApp weten dat de tweede betaling plaats moet vinden en [huurder 7] en zijn vrienden het gehuurde anders moeten verlaten; [verhuurder] kondigt op 17 september 2022 aan dat het gehuurde op 19 september 2022 verlaten moet zijn. [verhuurder] heeft op 19 september 2022 laten weten dat de studenten het pand moeten verlaten omdat door [huurder 7] niet is betaald; op 19 september 2022 is [verhuurder] bij het gehuurde verschenen om het gehuurde te ontruimen met de mededeling dat hij later op de dag terug zal komen; de studenten hebben de politie gebeld. Dezelfde dag zijn medewerkers van de gemeente [plaats 9] samen met de brandweer bij het gehuurde ter plaatse gekomen om een controle uit te voeren aan het gehuurde. Naar aanleiding hiervan heeft de gemeente [plaats 9] het gehuurde met directe ingang gesloten voor bewoning en/of overnachting. De studenten mochten hun spullen nog uit het gehuurde halen; op 21 september 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders (B&W) van de gemeente [plaats 9] een beschikking aan [verhuurder] gestuurd over de sluiting van het gehuurde. Hierin is onder meer vermeld dat het splitsen van de woning in drie separate woningen in strijd is met artikel [huisnummer 1] van [bestemmingsplan] . Ook is hierin vermeld dat bewoning van het pand gelet op de gevaarzetting op het gebied van brandveiligheid een onaanvaardbaar risico is. In de brief is verder vermeld: “Verder zijn de inspecteur de volgende bouwkundige zaken opgevallen:  Op geen enkele plaats in de woning zijn rookmelders geplaatst.  Op de begane grond en derde verdieping is een brandblusser aangetroffen. Beide zijn voor het laatst gekeurd in 2008.  Een van de ramen op de derde verdieping was zodanig kapot dat het niet meer sluitbaar was, waardoor het bij enige wind open waait.  Het toilet op de begane grond was verstopt. Er groeien paddenstoelen.  Tussen de woningen zijn geen brandwerende scheidingen aangebracht.  Op een aantal plekken in het pand is lekkage aanwezig door ondeugdelijke watervoorziening; Dit kan ook ernstige gevolgen hebben voor de elektrische installatie.  In het pand is op diverse plaatsen losse en open elektrische bedrading zichtbaar.  Elektrische verbindingen zijn op diverse plaatsen gerealiseerd door middel van kroonsteentjes.  Magnetron en wasmachine zijn aangesloten op een net via een verlengdoos  Voor het hele pand is slechts één meterkast aanwezig met drie actieve groepen.  De geiser in de keuken op de begane grond heeft geen rookgasafvoer; de keuken heeft verder geen ventilatie.  Het balkon op de verdieping aan de voorzijde bevindt zich in een zodanige slechte staat van onderhoud dat het niet veilig gebruikt kan worden.” de gemachtigde van de studenten heeft op 3 oktober 2022 per brief aan [verhuurder] kenbaar gemaakt de huurovereenkomsten te ontbinden op grond van artikel 7:210 van het Burgerlijk Wetboek (BW), jo. 7:279 jo. 6:267 BW, voor zover de huurovereenkomsten niet al ontbonden zijn vanwege de blijvende onmogelijkheid tot nakoming aan de zijde van [verhuurder] , dan wel worden de huurovereenkomsten opgezegd. Ook vorderen de studenten in deze brief een bedrag van € 27.729,63 terug van [verhuurder] . [verhuurder] heeft niet op deze brief gereageerd; omdat de studenten niet meer in het gehuurde konden verblijven hebben zij gedurende hun verdere studietijd in Nederland verbleven op verschillende locaties; in een beschikking van het college van B&W van de gemeente [plaats 9] van 15 februari 2023 is vermeld dat het legaliseren van het splitsen van het pand [straat] [huisnummer 1] in drie separate woningen niet aan de orde is.

in conventie 3.1. De studenten vorderen na wijziging van eis: voor recht te verklaren dat [verhuurder] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens de studenten uit hoofde van zowel huurovereenkomst 1 als 2; voor recht te verklaren dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten 1 en 2 (buitengerechtelijk) zijn ontbonden dan wel opgezegd; primair: te bepalen dat de studenten vanwege het ontbreken van enig huurgenot door de gebreken (door het niet ter beschikking stellen van een deugdelijke woning) en de (buitengerechtelijke) ontbinding (c.q. opzegging) van de huurovereenkomsten, in het geheel geen huur verschuldigd zijn (geweest) aan [verhuurder] ; subsidiair: te bepalen dat, vanwege het ontbreken van enig huurgenot door de gebreken (door het niet ter beschikking stellen van een deugdelijke woning), de huurprijs van beide huurovereenkomsten op nihil wordt gesteld met ingang van 28 augustus 2022 (huurcontract 2) respectievelijke 1 september 2022 (huurcontract 1); 4. primair: [verhuurder] te veroordelen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis tot (terug)betaling aan De studenten van het door hen voldane huurbedrag. Uit hoofde van huurovereenkomst 1: [verhuurder] te veroordelen tot (terug)betaling van een bedrag van € 19.380,00 aan [huurder 1] , [huurder 2] , [huurder 4] , [huurder 3] , [huurder 5] en [huurder 8] , dat is een bedrag van € 3.230,00 aan ieder van hen (aan ieder een (gelijk) deel van 1/6). Uit hoofde van huurovereenkomst 2: [verhuurder] te veroordelen tot (terug) betaling van een bedrag van € 6.255,47 aan [huurder 7] en [huurder 6] , dat is een bedrag van € 3.127,70 aan ieder van hen (aan ieder een (gelijk) deel van 1/2; subsidiair: [verhuurder] te veroordelen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis tot (terug)betaling aan de studenten van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag; primair en subsidiair: het door [verhuurder] aan de studenten te betalen bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 september 2022 (althans vanaf 3 oktober 2022, althans vanaf de datum van dagvaarding), tot aan de dag der algehele voldoening; 5. [verhuurder] te veroordelen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis tot betaling aan De studenten (ieder 1/8 deel) van het door hen geleden bedrag aan schade van € 5.755,93 inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 september 2022 (dan wel, vanaf 3 oktober 2022, dan wel vanaf de datum van dagvaarding), tot aan de dag van algehele voldoening; 6. [verhuurder] te veroordelen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis tot het vergoeden aan De studenten (ieder 1/8 deel) van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.317,59, althans door een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 september 2022 (dan wel vanaf 3 oktober 2022, dan wel vanaf de datum van dagvaarding) tot aan de dag van voldoening; 7. [verhuurder] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. De studenten leggen aan hun vordering ten grondslag dat zij twee huurovereenkomsten hebben gesloten met [verhuurder] en dat de appartementen die zij huurden ernstige gebreken kenden. Bovendien is het gehele pand op 19 september 2022 door de gemeente Breda gesloten voor bewoning, waardoor zij hier niet meer konden verblijven. Om die redenen vorderen de studenten een verklaring voor recht dat [verhuurder] is tekortgeschoten in de nakoming en dat de huurovereenkomsten buitengerechtelijk zijn ontbonden of opgezegd. Daarnaast vorderen de studenten te bepalen dat zij geen huur zijn verschuldigd of slechts een gematigd huurbedrag, terugbetaling van de door hen betaalde huur, schadevergoeding en kosten. 3.3. [verhuurder] voert verweer. [verhuurder] betwist dat sprake is geweest van ernstige gebreken en stelt dat hij de gemelde gebreken zo goed mogelijk heeft verholpen. Ook betwist hij dat het pand onrechtmatig is gesplitst. Omdat de studenten het tweede deel van de huur niet betaalden, was hij bevoegd om zijn verplichtingen op te schorten. Hij betwist dat de studenten schade hebben geleden. Bovendien heeft hij geprobeerd alternatieve woonruimte aan te bieden, maar hadden de studenten zijn nummer geblokkeerd waardoor contact niet meer mogelijk was. Hierdoor hebben de studenten in strijd met hun schadebeperkingsplicht gehandeld. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.5. [verhuurder] vordert de studenten te veroordelen tot betaling van € 8.340,75 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 september 2022, met veroordeling van de studenten in de proceskosten en nakosten. 3.6. [verhuurder] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de studenten niet het volledige afgesproken bedrag aan huurpenningen hebben betaald terwijl was afgesproken dat het tweede deel van de huurpenningen uiterlijk op 1 september 2022 moest worden voldaan. Er is dus sprake van een tekortkoming in de nakoming door de studenten. 3.7. De studenten voeren verweer. Allereerst voeren zij aan dat er twee huurovereenkomsten zijn gesloten. Hierdoor kan het gevorderde bedrag in ieder geval niet van [huurder 1] , [huurder 2] , [huurder 4] , [huurder 3] , [huurder 5] en [huurder 8] worden gevorderd. Zij hebben het volledige bedrag aan huur immers betaald conform hun huurovereenkomst met [verhuurder] en zijn bovendien geen partij bij de huurovereenkomst die [verhuurder] heeft gesloten met [huurder 7] , [huurder 6] en een derde studente (die niet betrokken is bij deze procedure). De studenten stellen zich op het standpunt dat de huurovereenkomsten op 3 oktober 2022 buitengerechtelijk zijn ontbonden en zij daardoor zijn bevrijd van de daardoor getroffen verbintenissen. Door [verhuurder] kan daarom geen betaling meer worden gevorderd. Bovendien is het pand bij beschikking van 21 september 2022 van de gemeente [plaats 9] onbewoonbaar verklaard en gesloten. Vanaf dat moment is geen huurgenot verschaft en daarom kunnen de studenten vanaf die datum geen huur verschuldigd zijn. Gelet op het bedrag wat zij tot dat moment al hadden betaald (€ 8.340,75) voor nog geen maand verblijf in het gehuurde, maakt dat het in geen enkel opzicht gerechtvaardigd is dat [verhuurder] nog recht zou hebben op de door hem gevorderde € 8.340,75. 3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie en in reconventie 4.1. Gelet op de samenhang zal de kantonrechter de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk beoordelen. Waar gaat de zaak over 4.2. De studenten hebben voor de periode dat zij in Nederland studeerden het pand gehuurd van [verhuurder] . Dit pand is gedurende de periode dat zij dit van [verhuurder] huurden, vanaf 21 september 2022, gesloten door de gemeente Breda. Hierdoor konden de studenten niet meer in het pand verblijven en hebben zij een ander onderkomen moeten regelen en daar kosten voor gemaakt. De vraag die voorligt is of er sprake is van één huurovereenkomst als groep, of dat er twee huurovereenkomsten zijn, elk met een aantal studenten. Daarnaast dient de vraag beantwoord te worden of de studenten primair de huurovereenkomst(en) buitengerechtelijk hebben ontbonden dan wel of door hen subsidiair een geslaagd beroep is gedaan op huurprijsvermindering. Vervolgens dient beoordeeld te worden wat dit betekent voor de door de studenten gevorderde schadevergoeding. In reconventie moet de vraag beantwoord te worden of de studenten nog een bedrag aan huur verschuldigd zijn aan [verhuurder] , zoals hij vordert. Tussen partijen zijn twee huurovereenkomsten gesloten 4.3. De kantonrechter is met de studenten van oordeel dat sprake is van twee afzonderlijke huurovereenkomsten. Dit is door de studenten gemotiveerd gesteld en dit hebben zij onderbouwd door te verwijzen naar de WhatsApp gesprekken die zij met [verhuurder] hebben gehad en de bevestigingsbrieven van [verhuurder] . Zo volgt uit het WhatsAppgesprek tussen [huurder 1] en [verhuurder] dat er op 20 augustus 2022 door [verhuurder] wordt gevraagd naar de namen van de studenten die gaan huren. Diezelfde dag stuurt [huurder 1] : “ , [huurder 2] , [huurder 4] , [huurder 3] , [huurder 5] en [huurder 8] ”. Ook in het WhatsAppgesprek tussen [huurder 7] en [verhuurder] is gesproken over het aantal studenten dat zal gaan huren. Op 24 augustus 2022 heeft [huurder 7] gestuurd: “(…) so I am writing to ask you if you have other houses to rent for 3 people. It is me, another boy and a girl, all Italians, who need accommodation. (…)”. Daarnaast heeft [verhuurder] twee brieven gestuurd waarvan één gedateerd op 23 augustus 2022 en gericht aan “[huurder 1] and friends” en één brief gedateerd op 24 augustus 2022 en gericht aan “ [huurder 7] and friends”. Er zijn door [verhuurder] geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat sprake is van één huurovereenkomst voor alle studenten. Door [verhuurder] is onvoldoende gemotiveerd betwist dat sprake is van twee afzonderlijke huurovereenkomsten. Hierna zal de huurovereenkomst met [huurder 1] , [huurder 2] , [huurder 4] , [huurder 3] , [huurder 5] en [huurder 8] , huurovereenkomst 1 worden genoemd. De huurovereenkomst met [huurder 7] en [huurder 6] zal huurovereenkomst 2 worden genoemd. De huurovereenkomsten zijn terecht buitengerechtelijk ontbonden vanwege de sluiting van het pand door de gemeente Breda. 4.4. De kantonrechter oordeelt dat de studenten bevoegd waren om de huurovereenkomsten buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:210 jo 6:267 BW en legt hierna uit waarom dat zo is. Op grond van artikel 7:210 BW is een huurder bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden als sprake is van een gebrek dat het genot dat de huurder mocht verwachten van het gehuurde, geheel onmogelijk maakt en de verhuurder niet verplicht is het gebrek te verhelpen op grond van artikel 7:206 BW. Het huurgenot is vanaf 21 september 2022 onmogelijk gemaakt doordat het pand door de gemeente is gesloten. In artikel 7:206 lid 1 BW is bepaald dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist zijn die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Het feit dat het pand is gesloten, is een gebrek dat [verhuurder] niet kan verhelpen. Het pand is blijkens het besluit van de gemeente gesloten vanwege veiligheidsoverwegingen. Daarnaast bleek dat de benodigde omgevingsvergunning niet is aangevraagd en verleend voor het splitsen van het pand in drie separate woningen. De gemeente is ook niet bereid om mee te werken aan een legalisering van de splitsing van het pand, zodat het gebrek onmogelijk verholpen kan worden. 4.5. Weliswaar is door [verhuurder] aangevoerd dat sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, echter is dit niet relevant voor de beoordeling van de vraag of buitengerechtelijk is ontbonden op grond van artikel 7:210 BW. Ook als sprake zou zijn van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, blijft artikel 7:210 BW namelijk van toepassing. Dit geldt ook voor de gebrekenregeling. 4.6. [verhuurder] heeft nog aangevoerd dat hij zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot heeft opgeschort in die zin dat hij, zo begrijpt de kantonrechter, de verplichting om de gebreken in de woning te herstellen opschort, omdat de studenten het resterende bedrag aan huur niet hebben betaald. Er zou daarom sprake zijn van schuldeisersverzuim aan de zijde van de studenten waardoor, zo begrijpt de kantonrechter, [verhuurder] niet in verzuim kan raken. Dit verweer slaagt niet. Verzuim is in dit geval niet vereist, omdat het gaat om een buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:210 BW en het voor [verhuurder] niet mogelijk is om het gebrek in verband waarmee de huurovereenkomst is ontbonden, te verhelpen. De kantonrechter stelt vast dat de studenten in het geheel geen huur verschuldigd zijn aan [verhuurder] , ook niet over de periode van drie weken dat zij wel gebruik hebben gemaakt van het gehuurde 4.7. Zoals hiervoor is geoordeeld mochten de studenten de huurovereenkomsten met [verhuurder] buitengerechtelijk ontbinden. Dit betekent dat prestaties ongedaan moeten worden gemaakt. De kantonrechter stelt vast dat de prestatie van [verhuurder] , namelijk het verschaffen van huurgenot tot 21 september 2022, niet ongedaan kan worden gemaakt. Dit betekent dat vastgesteld moet worden welke waarde tegenover deze prestatie moest staan. De kantonrechter dient de waarde van de prestaties te bepalen aan de hand van artikel 6:272 lid 2 BW. 4.8. De studenten stellen zich primair op het standpunt dat als gevolg van de ongedaanmakingsverbintenissen die bij een buitengerechtelijke ontbinding zijn ontstaan (6:271 BW) zij recht hebben op volledige terugbetaling van de door hen aan [verhuurder] betaalde huur. Het gehuurde vertegenwoordigde geen huurwaarde door de ernstige gebreken die vanaf aanvang van de huurovereenkomsten in het gehuurde aanwezig waren. Hierdoor hebben de studenten geen huurgenot gehad en moet de waarde van het gehuurde op nihil worden gesteld. Vanaf de sluiting van het gehuurde vanaf 21 september 2022 hebben de studenten helemaal geen huurgenot gehad van het gehuurde. [verhuurder] betwist de door de studenten gestelde gebreken en betwist dat het pand onbewoonbaar was. 4.9. De kantonrechter volgt de stelling van de studenten en stelt vast dat de waarde van het gehuurde nihil was. Zij legt hierna uit waarom zij tot dat oordeel komt. De studenten hebben hun stelling dat het pand ernstige gebreken vertoonde onderbouwd met het rapport van de gemeente. [verhuurder] heeft niet gemotiveerd betwist dat de in het rapport genoemde gebreken aanwezig waren. De kantonrechter neemt daarom de lijst van gebreken genoemd in het rapport van de gemeente als uitgangspunt.

De kantonrechter in conventie 5.1. verklaart voor recht dat [verhuurder] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens de studenten uit hoofde van zowel huurovereenkomst 1 als 2, 5.2. verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten 1 en 2 buitengerechtelijk zijn ontbonden; 5.3. bepaalt dat de studenten geen huur verschuldigd zijn geweest aan [verhuurder] ; 5.4. veroordeelt [verhuurder] tot terugbetaling van het door de studenten voldane huurbedrag: - een totaalbedrag van € 19.380,00 aan [huurder 1] , [huurder 2] , [huurder 4] , [huurder 3] , [huurder 5] en [huurder 8] , aldus een bedrag van € 3.230,00 aan ieder van hen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2022 tot aan de dag van volledige voldoening; - een totaalbedrag van € 5.560,33 aan [huurder 7] en [huurder 6] , aldus een bedrag van € 2.780,16 aan ieder van hen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2022 tot aan de dag van volledige voldoening; 5.5. veroordeelt [verhuurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan de studenten een bedrag van € 295,99 aan geleden schade te betalen, dit betekent een bedrag van € 37,00 aan ieder van hen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2022 tot aan de dag van volledige voldoening; 5.6. veroordeelt [verhuurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan de studenten een bedrag van € 1.243,11 te betalen aan buitengerechtelijke incassokosten, dit betekent aan ieder van hen een bedrag van € 155,39, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 december 2022 tot aan de dag van volledige betaling; 5.7. veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 1.727,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.8. veroordeelt [verhuurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.9. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 5.10. wijst de vorderingen van [verhuurder] af, 5.11. veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 339,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, in conventie en in reconventie 5.12. verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2024.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Breda Zaaknummer: 10318403 \ CV EXPL 23-408 Vonnis van 17 april 2024 in de zaak van 1 [huurder 1] , te [plaats 1] (Italië),2. [huurder 2], te [plaats 2] (Italië),3. [huurder 3], te [plaats 3] (Italië),[huisnummer 1] . [huurder 4], te [plaats 4] (Italië),5. [huurder 5], te [plaats 5] (Italië),6. [huurder 6], te [plaats 6] (Italië),7. [huurder 7], te [plaats 7] (Italië),8. [huurder 8], te [plaats 8] (Duitsland), eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: de studenten, gemachtigde: mr. E. Willemse, tegen [verhuurder] , te [plaats 9] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [verhuurder] , gemachtigde: mr. R.S. Namjesky.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 29 maart 2023 - de spreekaantekeningen van de studenten welke zijn voorgedragen tijdens de mondelinge behandeling op 27 november 2023 - de mondelinge behandeling van 27 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

Tussen partijen staan de volgende relevantie feiten in conventie en in reconventie vast: de studenten hebben van [verhuurder] woonruimte gehuurd aan de [straat] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] te [plaats 9] ; op 23 augustus 2022 heeft [verhuurder] een factuur aan “ [huurder 1] and friends” gestuurd: “(…) Costs due first accomodationperiod TWO apartment SIX persons at [straat] [huisnummer 3] / [huisnummer 4] [postcode] [plaats 9] Total rental period of (114 nights Six person) Period 01-09-2022-22-12-2022 Costs; € 100,- one apartment/a night minus 15% by direct booking and direct payment in advance is € 85,00 a night (option payment 114 x € 85,- =€ 9690 one apartment is € 9690 X 2 = € 19380 Total in 2 trances of € 9690 on 22-08 and 1-09 (…) Two 100% private apartments on first&second floor center of [plaats 9] [straat] [huisnummer 1] [postcode] for students. (…)” op 23 augustus 2022 heeft [huurder 1] een bedrag van € 9.690,00 overgemaakt naar [verhuurder] ; op 24 augustus heeft [verhuurder] een factuur aan “ [huurder 7] and friends” gestuurd: “(…) Costs due first accomodationperiod ONE apartment FOUR persons at [straat] [huisnummer 1] [postcode] [plaats 9] Total rental period of (157 nights FOUR persons) Period 28-08-2022-31-01-2023 Costs; € 125,- one apartment/a night minus 15% by direct booking and direct payment in advance is € 106,25 a night (option payment 157 x € 106,25,- = € 16.681,25 Total in 2 trances of € 8340,50 on 25-08 and € 8340,75 on 1-09 (…)One 100% private apartment on ground floor center of [plaats 9] [straat] [huisnummer 1] [postcode] for students. (…)” op 26 augustus 2022 heeft [huurder 7] een bedrag van € 8.340,50 overgemaakt aan [verhuurder] ; op 5 september 2022 heeft [huurder 1] een bedrag van € 9.690,00 overgemaakt aan [verhuurder] ; [huurder 7] en [huurder 1] hebben via WhatsApp aan [verhuurder] kenbaar gemaakt dat het gehuurde niet voldeed aan wat zij hadden verwacht. Zo schrijft [huurder 7] op 26 augustus 2022 om 15:38:19 “It is a problem if we will pay this Sunday after checking the house, because when we came in it was so dirty and messy”. op 30 augustus 2022 om 15:54:29 schrijft [huurder 7] aan [verhuurder] : “Secondly, we want to ask you when the guy that cleans the house is going to come, because: 1. There are holes on the wall need to be covered 2. The wc is leaking water” [huurder 7] heeft op 2 september 2022 een melding bij [verhuurder] gemaakt van het niet werken van de elektriciteit: “You or the guy that cleans the house have to come here, we have tha curtains problem, the water problem, the electricity problem. Also upstairs have a lot of problem!!!” [huurder 1] heeft op 1 september 2022 via WhatsApp geschreven aan [verhuurder] : “The Fridge doesn’t work.” [verhuurder] heeft [huurder 7] op 9 september 2022 laten weten dat er geen tweede betaling is ontvangen. Ook op 11 september 2022 en op 12 september 2022 laat [verhuurder] via WhatsApp weten dat de tweede betaling plaats moet vinden en [huurder 7] en zijn vrienden het gehuurde anders moeten verlaten; [verhuurder] kondigt op 17 september 2022 aan dat het gehuurde op 19 september 2022 verlaten moet zijn. [verhuurder] heeft op 19 september 2022 laten weten dat de studenten het pand moeten verlaten omdat door [huurder 7] niet is betaald; op 19 september 2022 is [verhuurder] bij het gehuurde verschenen om het gehuurde te ontruimen met de mededeling dat hij later op de dag terug zal komen; de studenten hebben de politie gebeld. Dezelfde dag zijn medewerkers van de gemeente [plaats 9] samen met de brandweer bij het gehuurde ter plaatse gekomen om een controle uit te voeren aan het gehuurde. Naar aanleiding hiervan heeft de gemeente [plaats 9] het gehuurde met directe ingang gesloten voor bewoning en/of overnachting. De studenten mochten hun spullen nog uit het gehuurde halen; op 21 september 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders (B&W) van de gemeente [plaats 9] een beschikking aan [verhuurder] gestuurd over de sluiting van het gehuurde. Hierin is onder meer vermeld dat het splitsen van de woning in drie separate woningen in strijd is met artikel [huisnummer 1] van [bestemmingsplan] . Ook is hierin vermeld dat bewoning van het pand gelet op de gevaarzetting op het gebied van brandveiligheid een onaanvaardbaar risico is. In de brief is verder vermeld: “Verder zijn de inspecteur de volgende bouwkundige zaken opgevallen:  Op geen enkele plaats in de woning zijn rookmelders geplaatst.  Op de begane grond en derde verdieping is een brandblusser aangetroffen. Beide zijn voor het laatst gekeurd in 2008.  Een van de ramen op de derde verdieping was zodanig kapot dat het niet meer sluitbaar was, waardoor het bij enige wind open waait.  Het toilet op de begane grond was verstopt. Er groeien paddenstoelen.  Tussen de woningen zijn geen brandwerende scheidingen aangebracht.  Op een aantal plekken in het pand is lekkage aanwezig door ondeugdelijke watervoorziening; Dit kan ook ernstige gevolgen hebben voor de elektrische installatie.  In het pand is op diverse plaatsen losse en open elektrische bedrading zichtbaar.  Elektrische verbindingen zijn op diverse plaatsen gerealiseerd door middel van kroonsteentjes.  Magnetron en wasmachine zijn aangesloten op een net via een verlengdoos  Voor het hele pand is slechts één meterkast aanwezig met drie actieve groepen.  De geiser in de keuken op de begane grond heeft geen rookgasafvoer; de keuken heeft verder geen ventilatie.  Het balkon op de verdieping aan de voorzijde bevindt zich in een zodanige slechte staat van onderhoud dat het niet veilig gebruikt kan worden.” de gemachtigde van de studenten heeft op 3 oktober 2022 per brief aan [verhuurder] kenbaar gemaakt de huurovereenkomsten te ontbinden op grond van artikel 7:210 van het Burgerlijk Wetboek (BW), jo. 7:279 jo. 6:267 BW, voor zover de huurovereenkomsten niet al ontbonden zijn vanwege de blijvende onmogelijkheid tot nakoming aan de zijde van [verhuurder] , dan wel worden de huurovereenkomsten opgezegd. Ook vorderen de studenten in deze brief een bedrag van € 27.729,63 terug van [verhuurder] . [verhuurder] heeft niet op deze brief gereageerd; omdat de studenten niet meer in het gehuurde konden verblijven hebben zij gedurende hun verdere studietijd in Nederland verbleven op verschillende locaties; in een beschikking van het college van B&W van de gemeente [plaats 9] van 15 februari 2023 is vermeld dat het legaliseren van het splitsen van het pand [straat] [huisnummer 1] in drie separate woningen niet aan de orde is.

in conventie 3.1. De studenten vorderen na wijziging van eis: voor recht te verklaren dat [verhuurder] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens de studenten uit hoofde van zowel huurovereenkomst 1 als 2; voor recht te verklaren dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten 1 en 2 (buitengerechtelijk) zijn ontbonden dan wel opgezegd; primair: te bepalen dat de studenten vanwege het ontbreken van enig huurgenot door de gebreken (door het niet ter beschikking stellen van een deugdelijke woning) en de (buitengerechtelijke) ontbinding (c.q. opzegging) van de huurovereenkomsten, in het geheel geen huur verschuldigd zijn (geweest) aan [verhuurder] ; subsidiair: te bepalen dat, vanwege het ontbreken van enig huurgenot door de gebreken (door het niet ter beschikking stellen van een deugdelijke woning), de huurprijs van beide huurovereenkomsten op nihil wordt gesteld met ingang van 28 augustus 2022 (huurcontract 2) respectievelijke 1 september 2022 (huurcontract 1); 4. primair: [verhuurder] te veroordelen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis tot (terug)betaling aan De studenten van het door hen voldane huurbedrag. Uit hoofde van huurovereenkomst 1: [verhuurder] te veroordelen tot (terug)betaling van een bedrag van € 19.380,00 aan [huurder 1] , [huurder 2] , [huurder 4] , [huurder 3] , [huurder 5] en [huurder 8] , dat is een bedrag van € 3.230,00 aan ieder van hen (aan ieder een (gelijk) deel van 1/6). Uit hoofde van huurovereenkomst 2: [verhuurder] te veroordelen tot (terug) betaling van een bedrag van € 6.255,47 aan [huurder 7] en [huurder 6] , dat is een bedrag van € 3.127,70 aan ieder van hen (aan ieder een (gelijk) deel van 1/2; subsidiair: [verhuurder] te veroordelen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis tot (terug)betaling aan de studenten van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag; primair en subsidiair: het door [verhuurder] aan de studenten te betalen bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 september 2022 (althans vanaf 3 oktober 2022, althans vanaf de datum van dagvaarding), tot aan de dag der algehele voldoening; 5. [verhuurder] te veroordelen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis tot betaling aan De studenten (ieder 1/8 deel) van het door hen geleden bedrag aan schade van € 5.755,93 inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 september 2022 (dan wel, vanaf 3 oktober 2022, dan wel vanaf de datum van dagvaarding), tot aan de dag van algehele voldoening; 6. [verhuurder] te veroordelen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis tot het vergoeden aan De studenten (ieder 1/8 deel) van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.317,59, althans door een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 september 2022 (dan wel vanaf 3 oktober 2022, dan wel vanaf de datum van dagvaarding) tot aan de dag van voldoening; 7. [verhuurder] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. De studenten leggen aan hun vordering ten grondslag dat zij twee huurovereenkomsten hebben gesloten met [verhuurder] en dat de appartementen die zij huurden ernstige gebreken kenden. Bovendien is het gehele pand op 19 september 2022 door de gemeente Breda gesloten voor bewoning, waardoor zij hier niet meer konden verblijven. Om die redenen vorderen de studenten een verklaring voor recht dat [verhuurder] is tekortgeschoten in de nakoming en dat de huurovereenkomsten buitengerechtelijk zijn ontbonden of opgezegd. Daarnaast vorderen de studenten te bepalen dat zij geen huur zijn verschuldigd of slechts een gematigd huurbedrag, terugbetaling van de door hen betaalde huur, schadevergoeding en kosten. 3.3. [verhuurder] voert verweer. [verhuurder] betwist dat sprake is geweest van ernstige gebreken en stelt dat hij de gemelde gebreken zo goed mogelijk heeft verholpen. Ook betwist hij dat het pand onrechtmatig is gesplitst. Omdat de studenten het tweede deel van de huur niet betaalden, was hij bevoegd om zijn verplichtingen op te schorten. Hij betwist dat de studenten schade hebben geleden. Bovendien heeft hij geprobeerd alternatieve woonruimte aan te bieden, maar hadden de studenten zijn nummer geblokkeerd waardoor contact niet meer mogelijk was. Hierdoor hebben de studenten in strijd met hun schadebeperkingsplicht gehandeld. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.5. [verhuurder] vordert de studenten te veroordelen tot betaling van € 8.340,75 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 september 2022, met veroordeling van de studenten in de proceskosten en nakosten. 3.6. [verhuurder] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de studenten niet het volledige afgesproken bedrag aan huurpenningen hebben betaald terwijl was afgesproken dat het tweede deel van de huurpenningen uiterlijk op 1 september 2022 moest worden voldaan. Er is dus sprake van een tekortkoming in de nakoming door de studenten. 3.7. De studenten voeren verweer. Allereerst voeren zij aan dat er twee huurovereenkomsten zijn gesloten. Hierdoor kan het gevorderde bedrag in ieder geval niet van [huurder 1] , [huurder 2] , [huurder 4] , [huurder 3] , [huurder 5] en [huurder 8] worden gevorderd. Zij hebben het volledige bedrag aan huur immers betaald conform hun huurovereenkomst met [verhuurder] en zijn bovendien geen partij bij de huurovereenkomst die [verhuurder] heeft gesloten met [huurder 7] , [huurder 6] en een derde studente (die niet betrokken is bij deze procedure). De studenten stellen zich op het standpunt dat de huurovereenkomsten op 3 oktober 2022 buitengerechtelijk zijn ontbonden en zij daardoor zijn bevrijd van de daardoor getroffen verbintenissen. Door [verhuurder] kan daarom geen betaling meer worden gevorderd. Bovendien is het pand bij beschikking van 21 september 2022 van de gemeente [plaats 9] onbewoonbaar verklaard en gesloten. Vanaf dat moment is geen huurgenot verschaft en daarom kunnen de studenten vanaf die datum geen huur verschuldigd zijn. Gelet op het bedrag wat zij tot dat moment al hadden betaald (€ 8.340,75) voor nog geen maand verblijf in het gehuurde, maakt dat het in geen enkel opzicht gerechtvaardigd is dat [verhuurder] nog recht zou hebben op de door hem gevorderde € 8.340,75. 3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie en in reconventie 4.1. Gelet op de samenhang zal de kantonrechter de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk beoordelen. Waar gaat de zaak over 4.2. De studenten hebben voor de periode dat zij in Nederland studeerden het pand gehuurd van [verhuurder] . Dit pand is gedurende de periode dat zij dit van [verhuurder] huurden, vanaf 21 september 2022, gesloten door de gemeente Breda. Hierdoor konden de studenten niet meer in het pand verblijven en hebben zij een ander onderkomen moeten regelen en daar kosten voor gemaakt. De vraag die voorligt is of er sprake is van één huurovereenkomst als groep, of dat er twee huurovereenkomsten zijn, elk met een aantal studenten. Daarnaast dient de vraag beantwoord te worden of de studenten primair de huurovereenkomst(en) buitengerechtelijk hebben ontbonden dan wel of door hen subsidiair een geslaagd beroep is gedaan op huurprijsvermindering. Vervolgens dient beoordeeld te worden wat dit betekent voor de door de studenten gevorderde schadevergoeding. In reconventie moet de vraag beantwoord te worden of de studenten nog een bedrag aan huur verschuldigd zijn aan [verhuurder] , zoals hij vordert. Tussen partijen zijn twee huurovereenkomsten gesloten 4.3. De kantonrechter is met de studenten van oordeel dat sprake is van twee afzonderlijke huurovereenkomsten. Dit is door de studenten gemotiveerd gesteld en dit hebben zij onderbouwd door te verwijzen naar de WhatsApp gesprekken die zij met [verhuurder] hebben gehad en de bevestigingsbrieven van [verhuurder] . Zo volgt uit het WhatsAppgesprek tussen [huurder 1] en [verhuurder] dat er op 20 augustus 2022 door [verhuurder] wordt gevraagd naar de namen van de studenten die gaan huren. Diezelfde dag stuurt [huurder 1] : “ , [huurder 2] , [huurder 4] , [huurder 3] , [huurder 5] en [huurder 8] ”. Ook in het WhatsAppgesprek tussen [huurder 7] en [verhuurder] is gesproken over het aantal studenten dat zal gaan huren. Op 24 augustus 2022 heeft [huurder 7] gestuurd: “(…) so I am writing to ask you if you have other houses to rent for 3 people. It is me, another boy and a girl, all Italians, who need accommodation. (…)”. Daarnaast heeft [verhuurder] twee brieven gestuurd waarvan één gedateerd op 23 augustus 2022 en gericht aan “[huurder 1] and friends” en één brief gedateerd op 24 augustus 2022 en gericht aan “ [huurder 7] and friends”. Er zijn door [verhuurder] geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat sprake is van één huurovereenkomst voor alle studenten. Door [verhuurder] is onvoldoende gemotiveerd betwist dat sprake is van twee afzonderlijke huurovereenkomsten. Hierna zal de huurovereenkomst met [huurder 1] , [huurder 2] , [huurder 4] , [huurder 3] , [huurder 5] en [huurder 8] , huurovereenkomst 1 worden genoemd. De huurovereenkomst met [huurder 7] en [huurder 6] zal huurovereenkomst 2 worden genoemd. De huurovereenkomsten zijn terecht buitengerechtelijk ontbonden vanwege de sluiting van het pand door de gemeente Breda. 4.4. De kantonrechter oordeelt dat de studenten bevoegd waren om de huurovereenkomsten buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:210 jo 6:267 BW en legt hierna uit waarom dat zo is. Op grond van artikel 7:210 BW is een huurder bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden als sprake is van een gebrek dat het genot dat de huurder mocht verwachten van het gehuurde, geheel onmogelijk maakt en de verhuurder niet verplicht is het gebrek te verhelpen op grond van artikel 7:206 BW. Het huurgenot is vanaf 21 september 2022 onmogelijk gemaakt doordat het pand door de gemeente is gesloten. In artikel 7:206 lid 1 BW is bepaald dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist zijn die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Het feit dat het pand is gesloten, is een gebrek dat [verhuurder] niet kan verhelpen. Het pand is blijkens het besluit van de gemeente gesloten vanwege veiligheidsoverwegingen. Daarnaast bleek dat de benodigde omgevingsvergunning niet is aangevraagd en verleend voor het splitsen van het pand in drie separate woningen. De gemeente is ook niet bereid om mee te werken aan een legalisering van de splitsing van het pand, zodat het gebrek onmogelijk verholpen kan worden. 4.5. Weliswaar is door [verhuurder] aangevoerd dat sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, echter is dit niet relevant voor de beoordeling van de vraag of buitengerechtelijk is ontbonden op grond van artikel 7:210 BW. Ook als sprake zou zijn van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, blijft artikel 7:210 BW namelijk van toepassing. Dit geldt ook voor de gebrekenregeling. 4.6. [verhuurder] heeft nog aangevoerd dat hij zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot heeft opgeschort in die zin dat hij, zo begrijpt de kantonrechter, de verplichting om de gebreken in de woning te herstellen opschort, omdat de studenten het resterende bedrag aan huur niet hebben betaald. Er zou daarom sprake zijn van schuldeisersverzuim aan de zijde van de studenten waardoor, zo begrijpt de kantonrechter, [verhuurder] niet in verzuim kan raken. Dit verweer slaagt niet. Verzuim is in dit geval niet vereist, omdat het gaat om een buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:210 BW en het voor [verhuurder] niet mogelijk is om het gebrek in verband waarmee de huurovereenkomst is ontbonden, te verhelpen. De kantonrechter stelt vast dat de studenten in het geheel geen huur verschuldigd zijn aan [verhuurder] , ook niet over de periode van drie weken dat zij wel gebruik hebben gemaakt van het gehuurde 4.7. Zoals hiervoor is geoordeeld mochten de studenten de huurovereenkomsten met [verhuurder] buitengerechtelijk ontbinden. Dit betekent dat prestaties ongedaan moeten worden gemaakt. De kantonrechter stelt vast dat de prestatie van [verhuurder] , namelijk het verschaffen van huurgenot tot 21 september 2022, niet ongedaan kan worden gemaakt. Dit betekent dat vastgesteld moet worden welke waarde tegenover deze prestatie moest staan. De kantonrechter dient de waarde van de prestaties te bepalen aan de hand van artikel 6:272 lid 2 BW. 4.8. De studenten stellen zich primair op het standpunt dat als gevolg van de ongedaanmakingsverbintenissen die bij een buitengerechtelijke ontbinding zijn ontstaan (6:271 BW) zij recht hebben op volledige terugbetaling van de door hen aan [verhuurder] betaalde huur. Het gehuurde vertegenwoordigde geen huurwaarde door de ernstige gebreken die vanaf aanvang van de huurovereenkomsten in het gehuurde aanwezig waren. Hierdoor hebben de studenten geen huurgenot gehad en moet de waarde van het gehuurde op nihil worden gesteld. Vanaf de sluiting van het gehuurde vanaf 21 september 2022 hebben de studenten helemaal geen huurgenot gehad van het gehuurde. [verhuurder] betwist de door de studenten gestelde gebreken en betwist dat het pand onbewoonbaar was. 4.9. De kantonrechter volgt de stelling van de studenten en stelt vast dat de waarde van het gehuurde nihil was. Zij legt hierna uit waarom zij tot dat oordeel komt. De studenten hebben hun stelling dat het pand ernstige gebreken vertoonde onderbouwd met het rapport van de gemeente. [verhuurder] heeft niet gemotiveerd betwist dat de in het rapport genoemde gebreken aanwezig waren. De kantonrechter neemt daarom de lijst van gebreken genoemd in het rapport van de gemeente als uitgangspunt.

De kantonrechter in conventie 5.1. verklaart voor recht dat [verhuurder] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens de studenten uit hoofde van zowel huurovereenkomst 1 als 2, 5.2. verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten 1 en 2 buitengerechtelijk zijn ontbonden; 5.3. bepaalt dat de studenten geen huur verschuldigd zijn geweest aan [verhuurder] ; 5.4. veroordeelt [verhuurder] tot terugbetaling van het door de studenten voldane huurbedrag: - een totaalbedrag van € 19.380,00 aan [huurder 1] , [huurder 2] , [huurder 4] , [huurder 3] , [huurder 5] en [huurder 8] , aldus een bedrag van € 3.230,00 aan ieder van hen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2022 tot aan de dag van volledige voldoening; - een totaalbedrag van € 5.560,33 aan [huurder 7] en [huurder 6] , aldus een bedrag van € 2.780,16 aan ieder van hen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2022 tot aan de dag van volledige voldoening; 5.5. veroordeelt [verhuurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan de studenten een bedrag van € 295,99 aan geleden schade te betalen, dit betekent een bedrag van € 37,00 aan ieder van hen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2022 tot aan de dag van volledige voldoening; 5.6. veroordeelt [verhuurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan de studenten een bedrag van € 1.243,11 te betalen aan buitengerechtelijke incassokosten, dit betekent aan ieder van hen een bedrag van € 155,39, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 december 2022 tot aan de dag van volledige betaling; 5.7. veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 1.727,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.8. veroordeelt [verhuurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.9. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 5.10. wijst de vorderingen van [verhuurder] af, 5.11. veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 339,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, in conventie en in reconventie 5.12. verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2024.

In het rapport is het volgende vermeld: “(…) Het illegaal gesplitste pand voldoet niet aan diverse artikelen op het gebied van brandveiligheid zoals rookmelders en brandblussers (weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag) in combinatie met de illegaal gemaakte en gebruikte woningen, de elektrische installatie vertoont allerlei gebreken als gevolg van achterstallig onderhoud en ondeugdelijk handelen. Voornoemde aspecten vormen onder andere in samenhang met diverse lekkages in het pand een onaanvaard risico op brand en uitbreiding van brand. Tijdens de controle van 19 sept 2022 heeft de functionaris van de Brandweer geadviseerd dat bewoning van het pand gelet op de gevaarzetting op het gebied van brandveiligheid een onaanvaardbaar risico is. (…)”.De door de gemeente vastgestelde gebreken zijn dusdanig ernstig dat deze niet door toedoen van de studenten kunnen zijn veroorzaakt in de korte periode dat zij van het pand gebruik hebben kunnen maken. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de geconstateerde gebreken genoemd in het rapport (opgenomen onder l. onder het kopje 2. De feiten) die zien op de brandveiligheid ook al aanwezig waren bij aanvang van de huurovereenkomsten met de studenten. De kantonrechter acht deze gebreken zodanig ernstig dat dit maakt dat het gehuurde niet veilig was om te wonen. Dit maakt dat de huurprijs voor de gehele periode op nihil moet worden gesteld, dus zowel wat de periode voor de sluiting door de gemeente betreft als de periode daarna. Dit betekent dat [verhuurder] een totaalbedrag van € 24.940,33 aan de studenten terug moet betalen, vermeerderd met de wettelijke rente 4.10. Het voorgaande betekent voor huurovereenkomst 1 dat [verhuurder] een bedrag van € 19.380,00 terug moet betalen aan [huurder 1] , [huurder 2] , [huurder 4] , [huurder 3] , [huurder 5] en [huurder 8] , dat is een bedrag van € 3.230,00 per persoon. Voor [huurder 7] en [huurder 6] (huurovereenkomst 2) betekent dit dat [verhuurder] hen een bedrag terug moet betalen van € 5.560,33 (€ 8.340,00 (totaal betaalde bedrag / 3 (totaal aantal studenten die huurden) x 2 (studenten die betrokken zijn bij de procedure), dit betekent een bedrag van € 2.780,16 per persoon. In het oorspronkelijk gevorderde bedrag voor de studenten van huurovereenkomst 2 is ter zitting besproken dat hierin een rekenfout is gemaakt en dat de studenten uitgaan van de juistheid van de door de kantonrechter voorgehouden berekening. De door de studenten daarover gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 3 oktober 2022, de datum waarop de huurovereenkomsten buitengerechtelijk zijn ontbonden. De kantonrechter wijst een bedrag toe van € 295,99 aan schadevergoeding voor de studenten 4.11. Op grond van artikel 7:208 BW is [verhuurder] verplicht om de schade te vergoeden die de studenten door het gebrek hebben geleden. Met het gebrek wordt bedoeld de sluiting van het pand door de gemeente. Dit gebrek is na aanvang van de huurovereenkomst ontstaan en is aan [verhuurder] toe te rekenen. Het is namelijk zijn verantwoordelijkheid om zorg te dragen dat het pand voldoet aan de (brand)veiligheid en dat het pand niet illegaal is gesplitst. Dit betekent dat ook de schade als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding kan worden vergoed, nu deze ontbinding het gevolg is van het gebrek. Als gevolg van de sluiting van het pand hebben de studenten voor de verdere duur van hun studie vervangende huisvesting moeten zoeken. Zij hebben daar verschillende kosten voor gemaakt en vorderen een totaalbedrag van € 5.755,93, bestaande uit kosten voor andere woonruimte, aankoopkosten extra spullen voor nieuw onderkomen, kosten voor het avondeten op de dag dat zij het gehuurde niet meer in konden en kosten voor de taxi die hen met hun spullen naar een nieuw onderkomen heeft gebracht. [verhuurder] betwist dat hij gehouden is deze schade te vergoeden. Het gevorderde bedrag voor andere huisvesting wijst de kantonrechter af 4.12. De studenten vorderen een bedrag van € 5.008,32 voor huisvesting gedurende de resterende tijd dat zij in Nederland studeerden. De kantonrechter wijst dit deel van de vordering af. De studenten zouden immers altijd kosten hebben moeten maken voor huisvesting. Of dat nu voor het gehuurde van [verhuurder] was of dat zij op een andere locatie woonruimte zouden huren. Het gevorderde bedrag voor andere huisvesting kan naar het oordeel van de kantonrechter daarom niet worden gekwalificeerd als schade als gevolg van de ontbinding. De studenten hebben niet gesteld dat zij hogere kosten hebben gemaakt voor nieuwe huisvesting doordat de huurovereenkomsten met [verhuurder] zijn ontbonden. Het gevorderde bedrag voor extra spullen voor nieuw onderkomen wijst de kantonrechter af 4.13. Ook het door de studenten gevorderde bedrag van € 341,75 aan extra spullen wijst de kantonrechter af. De kantonrechter is met [verhuurder] van oordeel dat door de studenten niet is aangetoond wat het causaal verband is tussen de ontbinding en de gestelde schade. Door de studenten wordt aangevoerd dat zij het gehuurde bij [verhuurder] gemeubileerd huurden en dat hun nieuwe onderkomen niet gemeubileerd was. De studenten hebben echter ook bij dit deel van de vordering niet gesteld dat zij hogere kosten hebben moeten maken doordat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden. De nieuwe situatie moet worden vergeleken met de situatie dat er onberispelijke nakoming was door [verhuurder] . Dat hebben de studenten niet gedaan, waardoor de kantonrechter niet kan vaststellen of het in dit geval gaat om hogere kosten dan bij een onberispelijke nakoming door [verhuurder] van de huurovereenkomsten. De kantonrechter wijst een bedrag van € 159,30 (incl. btw) toe aan gemaakte kosten voor taxiritten 4.14. Door de studenten zijn kosten gemaakt voor taxiritten omdat zij met hun spullen naar andere huisvesting moesten worden gebracht. Ter zitting is door de studenten toegelicht dat de taxirit naar het station is gemaakt voor de studente die niet bij deze procedure betrokken is, daarom wijst de kantonrechter de kosten voor deze taxirit af. De studenten hebben voldoende gemotiveerd gesteld dat de overige taxiritten zijn gemaakt als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding en dat deze dus gezien moeten worden als schade welke [verhuurder] moet vergoeden. Dit betekent dat [verhuurder] een bedrag van € 159,30 (incl. btw) moet betalen aan de studenten. Een bedrag van € 148,84 wijst de kantonrechter toe als vergoeding voor de gemaakte kosten voor het avondeten op 19 september 2022 4.15. De studenten hebben gesteld dat zij op de dag dat zij het pand moesten verlaten, geen gelegenheid meer hebben gehad om de etenswaren die in de koelkast lagen mee te nemen. Dit wordt door [verhuurder] betwist. Er was zijn inziens dan ook geen noodzaak om in de avond pizza te bestellen. Bovendien zijn er elf pizza’s besteld en zijn er maar acht studenten. De kantonrechter volgt het standpunt van de studenten dat de kosten voor het bestellen van de pizza als schade gezien kunnen worden, nu de studenten op 19 september 2022 het gehuurde plotseling hebben moeten verlaten en zij hun spullen moesten pakken om naar een nieuw onderkomen gebracht te worden. Dat zij daarbij niet hebben gedacht aan het meenemen van de etenswaren uit de koelkast begrijpt de kantonrechter. Omdat er acht studenten in de procedure zijn betrokken, wijst de kantonrechter een bedrag toe voor acht pizza’s.

In het rapport is het volgende vermeld: “(…) Het illegaal gesplitste pand voldoet niet aan diverse artikelen op het gebied van brandveiligheid zoals rookmelders en brandblussers (weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag) in combinatie met de illegaal gemaakte en gebruikte woningen, de elektrische installatie vertoont allerlei gebreken als gevolg van achterstallig onderhoud en ondeugdelijk handelen. Voornoemde aspecten vormen onder andere in samenhang met diverse lekkages in het pand een onaanvaard risico op brand en uitbreiding van brand. Tijdens de controle van 19 sept 2022 heeft de functionaris van de Brandweer geadviseerd dat bewoning van het pand gelet op de gevaarzetting op het gebied van brandveiligheid een onaanvaardbaar risico is. (…)”.De door de gemeente vastgestelde gebreken zijn dusdanig ernstig dat deze niet door toedoen van de studenten kunnen zijn veroorzaakt in de korte periode dat zij van het pand gebruik hebben kunnen maken. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de geconstateerde gebreken genoemd in het rapport (opgenomen onder l. onder het kopje 2. De feiten) die zien op de brandveiligheid ook al aanwezig waren bij aanvang van de huurovereenkomsten met de studenten. De kantonrechter acht deze gebreken zodanig ernstig dat dit maakt dat het gehuurde niet veilig was om te wonen. Dit maakt dat de huurprijs voor de gehele periode op nihil moet worden gesteld, dus zowel wat de periode voor de sluiting door de gemeente betreft als de periode daarna. Dit betekent dat [verhuurder] een totaalbedrag van € 24.940,33 aan de studenten terug moet betalen, vermeerderd met de wettelijke rente 4.10. Het voorgaande betekent voor huurovereenkomst 1 dat [verhuurder] een bedrag van € 19.380,00 terug moet betalen aan [huurder 1] , [huurder 2] , [huurder 4] , [huurder 3] , [huurder 5] en [huurder 8] , dat is een bedrag van € 3.230,00 per persoon. Voor [huurder 7] en [huurder 6] (huurovereenkomst 2) betekent dit dat [verhuurder] hen een bedrag terug moet betalen van € 5.560,33 (€ 8.340,00 (totaal betaalde bedrag / 3 (totaal aantal studenten die huurden) x 2 (studenten die betrokken zijn bij de procedure), dit betekent een bedrag van € 2.780,16 per persoon. In het oorspronkelijk gevorderde bedrag voor de studenten van huurovereenkomst 2 is ter zitting besproken dat hierin een rekenfout is gemaakt en dat de studenten uitgaan van de juistheid van de door de kantonrechter voorgehouden berekening. De door de studenten daarover gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 3 oktober 2022, de datum waarop de huurovereenkomsten buitengerechtelijk zijn ontbonden. De kantonrechter wijst een bedrag toe van € 295,99 aan schadevergoeding voor de studenten 4.11. Op grond van artikel 7:208 BW is [verhuurder] verplicht om de schade te vergoeden die de studenten door het gebrek hebben geleden. Met het gebrek wordt bedoeld de sluiting van het pand door de gemeente. Dit gebrek is na aanvang van de huurovereenkomst ontstaan en is aan [verhuurder] toe te rekenen. Het is namelijk zijn verantwoordelijkheid om zorg te dragen dat het pand voldoet aan de (brand)veiligheid en dat het pand niet illegaal is gesplitst. Dit betekent dat ook de schade als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding kan worden vergoed, nu deze ontbinding het gevolg is van het gebrek. Als gevolg van de sluiting van het pand hebben de studenten voor de verdere duur van hun studie vervangende huisvesting moeten zoeken. Zij hebben daar verschillende kosten voor gemaakt en vorderen een totaalbedrag van € 5.755,93, bestaande uit kosten voor andere woonruimte, aankoopkosten extra spullen voor nieuw onderkomen, kosten voor het avondeten op de dag dat zij het gehuurde niet meer in konden en kosten voor de taxi die hen met hun spullen naar een nieuw onderkomen heeft gebracht. [verhuurder] betwist dat hij gehouden is deze schade te vergoeden. Het gevorderde bedrag voor andere huisvesting wijst de kantonrechter af 4.12. De studenten vorderen een bedrag van € 5.008,32 voor huisvesting gedurende de resterende tijd dat zij in Nederland studeerden. De kantonrechter wijst dit deel van de vordering af. De studenten zouden immers altijd kosten hebben moeten maken voor huisvesting. Of dat nu voor het gehuurde van [verhuurder] was of dat zij op een andere locatie woonruimte zouden huren. Het gevorderde bedrag voor andere huisvesting kan naar het oordeel van de kantonrechter daarom niet worden gekwalificeerd als schade als gevolg van de ontbinding. De studenten hebben niet gesteld dat zij hogere kosten hebben gemaakt voor nieuwe huisvesting doordat de huurovereenkomsten met [verhuurder] zijn ontbonden. Het gevorderde bedrag voor extra spullen voor nieuw onderkomen wijst de kantonrechter af 4.13. Ook het door de studenten gevorderde bedrag van € 341,75 aan extra spullen wijst de kantonrechter af. De kantonrechter is met [verhuurder] van oordeel dat door de studenten niet is aangetoond wat het causaal verband is tussen de ontbinding en de gestelde schade. Door de studenten wordt aangevoerd dat zij het gehuurde bij [verhuurder] gemeubileerd huurden en dat hun nieuwe onderkomen niet gemeubileerd was. De studenten hebben echter ook bij dit deel van de vordering niet gesteld dat zij hogere kosten hebben moeten maken doordat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden. De nieuwe situatie moet worden vergeleken met de situatie dat er onberispelijke nakoming was door [verhuurder] . Dat hebben de studenten niet gedaan, waardoor de kantonrechter niet kan vaststellen of het in dit geval gaat om hogere kosten dan bij een onberispelijke nakoming door [verhuurder] van de huurovereenkomsten. De kantonrechter wijst een bedrag van € 159,30 (incl. btw) toe aan gemaakte kosten voor taxiritten 4.14. Door de studenten zijn kosten gemaakt voor taxiritten omdat zij met hun spullen naar andere huisvesting moesten worden gebracht. Ter zitting is door de studenten toegelicht dat de taxirit naar het station is gemaakt voor de studente die niet bij deze procedure betrokken is, daarom wijst de kantonrechter de kosten voor deze taxirit af. De studenten hebben voldoende gemotiveerd gesteld dat de overige taxiritten zijn gemaakt als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding en dat deze dus gezien moeten worden als schade welke [verhuurder] moet vergoeden. Dit betekent dat [verhuurder] een bedrag van € 159,30 (incl. btw) moet betalen aan de studenten. Een bedrag van € 148,84 wijst de kantonrechter toe als vergoeding voor de gemaakte kosten voor het avondeten op 19 september 2022 4.15. De studenten hebben gesteld dat zij op de dag dat zij het pand moesten verlaten, geen gelegenheid meer hebben gehad om de etenswaren die in de koelkast lagen mee te nemen. Dit wordt door [verhuurder] betwist. Er was zijn inziens dan ook geen noodzaak om in de avond pizza te bestellen. Bovendien zijn er elf pizza’s besteld en zijn er maar acht studenten. De kantonrechter volgt het standpunt van de studenten dat de kosten voor het bestellen van de pizza als schade gezien kunnen worden, nu de studenten op 19 september 2022 het gehuurde plotseling hebben moeten verlaten en zij hun spullen moesten pakken om naar een nieuw onderkomen gebracht te worden. Dat zij daarbij niet hebben gedacht aan het meenemen van de etenswaren uit de koelkast begrijpt de kantonrechter. Omdat er acht studenten in de procedure zijn betrokken, wijst de kantonrechter een bedrag toe voor acht pizza’s.

Dit betreft een bedrag van € 148,84 inclusief btw. Tussenconclusie schadevergoeding 4.16. Het voorgaande betekent dat [verhuurder] een totaalbedrag van € 295,99 aan de studenten moet betalen, dus een bedrag van € 37,00 per persoon. De door de studenten gevorderde wettelijke rente over voornoemd bedrag zal als op de wet gegrond worden toegewezen vanaf 3 oktober 2022, de datum waarop de huurovereenkomsten buitengerechtelijk zijn ontbonden. Buitengerechtelijke incassokosten 4.17. De eisende partij maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief. In dit geval is dat een bedrag van € 1.243,11. 4.18. De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten is als vermogensschade toewijsbaar vanaf de dag van de dagvaarding of zoveel eerder als de schuldenaar dienaangaande in verzuim is en voor zover die kosten voordien daadwerkelijk zijn gemaakt. Nu echter niet gesteld is op welke datum de buitengerechtelijke kosten daadwerkelijk door de studenten zijn betaald, zal de kantonrechter de wettelijke rente toewijzen vanaf de dag van de dagvaarding. Proceskosten 4.19. [verhuurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De studenten worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 127,43 - griffierecht € 379,00 - salaris gemachtigde € 1.086,00 (2,00 punten × € 543,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.727,43 4.20. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in reconventie 4.21. De kantonrechter wijst de vordering in reconventie af, gelet op wat hiervoor is geoordeeld over de vordering in conventie. Daarin is immers bepaald dat de studenten over de gehele periode dat zij het pand huurden van [verhuurder] geen huur verschuldigd zijn en [verhuurder] het door de studenten betaalde huurbedrag terug dient te betalen. Proceskosten 4.22. [verhuurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De studenten worden begroot op: - salaris gemachtigde € 339,00 (2,00 punten × factor 0,5 × € 339,00) Totaal € 339,00

Dit betreft een bedrag van € 148,84 inclusief btw. Tussenconclusie schadevergoeding 4.16. Het voorgaande betekent dat [verhuurder] een totaalbedrag van € 295,99 aan de studenten moet betalen, dus een bedrag van € 37,00 per persoon. De door de studenten gevorderde wettelijke rente over voornoemd bedrag zal als op de wet gegrond worden toegewezen vanaf 3 oktober 2022, de datum waarop de huurovereenkomsten buitengerechtelijk zijn ontbonden. Buitengerechtelijke incassokosten 4.17. De eisende partij maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief. In dit geval is dat een bedrag van € 1.243,11. 4.18. De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten is als vermogensschade toewijsbaar vanaf de dag van de dagvaarding of zoveel eerder als de schuldenaar dienaangaande in verzuim is en voor zover die kosten voordien daadwerkelijk zijn gemaakt. Nu echter niet gesteld is op welke datum de buitengerechtelijke kosten daadwerkelijk door de studenten zijn betaald, zal de kantonrechter de wettelijke rente toewijzen vanaf de dag van de dagvaarding. Proceskosten 4.19. [verhuurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De studenten worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 127,43 - griffierecht € 379,00 - salaris gemachtigde € 1.086,00 (2,00 punten × € 543,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.727,43 4.20. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in reconventie 4.21. De kantonrechter wijst de vordering in reconventie af, gelet op wat hiervoor is geoordeeld over de vordering in conventie. Daarin is immers bepaald dat de studenten over de gehele periode dat zij het pand huurden van [verhuurder] geen huur verschuldigd zijn en [verhuurder] het door de studenten betaalde huurbedrag terug dient te betalen. Proceskosten 4.22. [verhuurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De studenten worden begroot op: - salaris gemachtigde € 339,00 (2,00 punten × factor 0,5 × € 339,00) Totaal € 339,00