ECLI:NL:RBZWB:2024:3810

vonnis RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Cluster II Handelszaken Middelburg zaaknummer / rolnummer: C/02/408984 / HA ZA 23-240 Vonnis van 20 maart 2024 in de zaak van de publiekrechtelijke rechtspersoon DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat) zetelend te 's-Gravenhage, eiser, advocaten mr. R.C.K. van Andel en mr. B.S. ten Kate, tegen [gedaagde] , wonende te [plaats] , gedaagde, advocaat mr. N.M.C.H. Crooijmans te Deurne. Partijen zullen hierna de Staat en [gedaagde] worden genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 14 juni 2023 de akte houdende depot van het deskundigenrapport het e-mailbericht van mr. Van Heijst van 5 januari 2024, met als bijlage de opgave deskundigenkosten de inventarislijst met 9 producties van de Staat van 9 januari 2024 de inventarislijst procesdossier met 4 producties van [gedaagde] van 9 januari 2024 de akte overlegging producties met 3 producties van [gedaagde] van 9 januari 2024 de aantekeningen van de griffier van het op 9 januari 2024 gehouden pleidooi de pleitnota van de Staat van 9 januari 2024, met 2 bijlagen de pleitnota van [gedaagde] van 9 januari 2024 de brief van de Staat van 29 januari 2024 de brief van [gedaagde] van 20 februari 2024. 1.2. Bij beschikking van 16 januari 2023 heeft deze rechtbank mr. I.P.A. van Heijst (voorzitter), mr. H.J.A. van Hoogmoed en de ing. [naam 1] tot deskundigen benoemd. Op 14 februari 2023 heeft de vervroegde descente plaatsgevonden in het bijzijn van partijen, hun raadslieden/adviseurs, de deskundigen en de rechter-commissaris. 1.3. Het conceptdeskundigenrapport is op 9 juni 2023 aan partijen gestuurd. Beide partijen hebben daarop gereageerd. Het definitieve rapport van de deskundigen is opgemaakt op 24 november 2023 en vervolgens op de griffie van de rechtbank gedeponeerd. 1.4. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling 2.1. Bij eerdergenoemd vonnis van 14 juni 2023 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de Staat van de onroerende zaken: [grondplannummer 1] : een deel van 1.425 m² van het perceel kadastraal bekend [gemeente 1] , [sectie] [nummer 1] , totaal groot 16.770 m², kadastraal omschreven als “ [bestemming 1] ”; [grondplannummer 2] : een deel van 940 m² van het perceel kadastraal bekend [gemeente 1] , [sectie] [nummer 2] , totaal groot 8.912 m², kadastraal omschreven als “ [bestemming 1] ”; [grondplannummer 3] : een deel van 1.728 m² van het perceel kadastraal bekend [gemeente 1] , [sectie] [nummer 3] , totaal groot 14.115 m², kadastraal omschreven als “ [bestemming 2] ”. 2.2. In het onteigeningsvonnis is het aan [gedaagde] te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 50.430,00. 2.3. Het onteigeningsvonnis is op 22 augustus 2023 ingeschreven in de openbare registers. 2.4. De rechtbank zal nu oordelen over de aan [gedaagde] te betalen schadeloosstelling. 2.5. De planologische grondslag voor (de realisatie van) het werk waarvoor onteigend is, wordt gevormd door het Tracébesluit ‘ [bestemmingsplan 1] ’. Het Tracébesluit is op 20 december 2018 vastgesteld door de minister van Infrastructuur en Milieu. Het Tracébesluit is sinds 26 augustus 2020 onherroepelijk. Het Tracébesluit is inmiddels door de [gemeente 2] uitgewerkt in het bestemmingsplan ‘ [bestemmingsplan 2] ’. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 21 juni 2022. Ingevolge dit bestemmingsplan heeft het onteigende de bestemming ‘Verkeer-Rijkswegen’. Het voorheen ter plaatse vigerende bestemmingsplan betrof het bestemmingsplan ‘ [bestemmingsplan 3] ’ van de [gemeente 1] (nu de [gemeente 2] ), zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 27 september 2011 en nadien onherroepelijk geworden. Het onteigende had ingevolge laatstgenoemd bestemmingsplan de bestemming ‘Agrarisch’, met de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone-weg’. Voor de overblijvende gedeelten van de percelen blijft het bestemmingsplan ‘ [bestemmingsplan 3] ’ gelden, en daarmee de agrarische bestemming. 2.6. Namens de Staat is aan [gedaagde] bij dagvaarding voor de verwerving van de te onteigenen perceelsgedeelten (grondplannummers 324.7, 324.8 en 337.8 een schadeloosstelling aangeboden van € 50.430,00 bestaande uit: waarde onteigende € 40.930,00 waardevermindering overblijvende € 2.500,00 bijkomende schade € 7.000,00. De Staat gaat daarbij uit van liquidatie. 2.7. De Staat heeft aan [gedaagde] het volgende bijkomend aanbod gedaan: Eventueel door [gedaagde] mogelijk over de schadeloosstelling af te dragen BTW zal worden voldaan binnen vier weken na ontvangst van een BTW factuur van [gedaagde] , waarbij [gedaagde] aantoont dat hij de op die factuur opgevoerde BTW aan de fiscus heeft afgedragen. De Staat zal op de alsdan bij hem in rekening gebrachte BTW in mindering mogen brengen de vergoeding voor de BTW die [gedaagde] aan zijn deskundige(n) verschuldigd is, voor zover de Staat deze BTW aan [gedaagde] heeft vergoed. De Staat zal nimmer gehouden kunnen worden tot vergoeding van door [gedaagde] aan de fiscus verschuldigde rentes en boetes. In eerdergenoemd vonnis van 14 juni 2023 is bepaald dat de Staat dit aanbod gestand zal doen. 2.8. [gedaagde] stelt dat zijn totale schade moet worden begroot als volgt: waarde onteigende en waardevermindering overblijvende € 65.179,00 inkomensschade € 4.910,00 bijkomende schade € 8.500,00 Totaal € 78.589,00 + 3 x p.m. [gedaagde] gaat daarbij uit van reconstructie. 2.9. De deskundigen is opgedragen de schadeloosstelling te begroten. Zij adviseren om de schadeloosstelling van [gedaagde] vast te stellen op: waarde onteigende € 42.977,00 waardevermindering overblijvende € 5.000,00 overige schade € 13.275,00 Totaal € 61.252,00. De deskundigen gaan daarbij uit van reconstructie. Waarde van het onteigende 2.10. Ingevolge artikel 40b Onteigeningswet (Ow) dient de waarde van het onteigende te worden bepaald op basis van de prijs die zonder onteigening op de peildatum bij verkoop in het vrije economische verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper tot stand zou zijn gekomen. De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. Indien sprake is van meer bouw- of gebruiksmogelijkheden kan [gedaagde] daarbij in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde. Bij de waardering van het onteigende dienen overigens de voorschriften van de artikelen 40b tot en met 40f Ow in acht te worden genomen. 2.11. Op grond van artikel 40c Ow moeten bij het bepalen van de schadeloosstelling de eventuele positieve en negatieve invloeden daarop van het werk waarvoor onteigend wordt (de realisering van het Tracébesluit) en de plannen daarvoor (het Tracébesluit) worden weggedacht/geëlimineerd.

De rechtbank 3.1. stelt het bedrag van de door de Staat aan [gedaagde] verschuldigde schadeloosstelling vast op € 74.282,00, 3.2. veroordeelt de Staat om aan [gedaagde] het bedrag te betalen waarmee de totale schadeloosstelling het totale voorschot te boven gaat en dus tot betaling van een bedrag van € 23.852,00, vermeerderd met een rente van 1,5% per jaar daarover vanaf 22 augustus 2023 tot heden, alsmede vermeerderd met de wettelijke rente over de som van het bedrag van € 23.852,00 en van de rente over dit bedrag over de periode van 22 augustus 2023 tot heden vanaf heden tot aan de dag van voldoening, 3.3. wijst als nieuwsblad waarin door de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal worden geplaatst aan: BN De Stem, 3.4. veroordeelt de Staat in de kosten van het geding tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 23.141,25 inclusief btw voor juridische bijstand, € 17.151,75 inclusief btw voor kosten van overige deskundige bijstand en € 314,00 ter zake van griffierechten, 3.5. veroordeelt de Staat in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op een totaalbedrag van € 19.011,81 inclusief btw, 3.6. verklaart dit vonnis voor wat de veroordelingen tot betaling betreft uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Lende-Mulder Smit, mr. Kool en mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2024.

vonnis RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Cluster II Handelszaken Middelburg zaaknummer / rolnummer: C/02/408984 / HA ZA 23-240 Vonnis van 20 maart 2024 in de zaak van de publiekrechtelijke rechtspersoon DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat) zetelend te 's-Gravenhage, eiser, advocaten mr. R.C.K. van Andel en mr. B.S. ten Kate, tegen [gedaagde] , wonende te [plaats] , gedaagde, advocaat mr. N.M.C.H. Crooijmans te Deurne. Partijen zullen hierna de Staat en [gedaagde] worden genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 14 juni 2023 de akte houdende depot van het deskundigenrapport het e-mailbericht van mr. Van Heijst van 5 januari 2024, met als bijlage de opgave deskundigenkosten de inventarislijst met 9 producties van de Staat van 9 januari 2024 de inventarislijst procesdossier met 4 producties van [gedaagde] van 9 januari 2024 de akte overlegging producties met 3 producties van [gedaagde] van 9 januari 2024 de aantekeningen van de griffier van het op 9 januari 2024 gehouden pleidooi de pleitnota van de Staat van 9 januari 2024, met 2 bijlagen de pleitnota van [gedaagde] van 9 januari 2024 de brief van de Staat van 29 januari 2024 de brief van [gedaagde] van 20 februari 2024. 1.2. Bij beschikking van 16 januari 2023 heeft deze rechtbank mr. I.P.A. van Heijst (voorzitter), mr. H.J.A. van Hoogmoed en de ing. [naam 1] tot deskundigen benoemd. Op 14 februari 2023 heeft de vervroegde descente plaatsgevonden in het bijzijn van partijen, hun raadslieden/adviseurs, de deskundigen en de rechter-commissaris. 1.3. Het conceptdeskundigenrapport is op 9 juni 2023 aan partijen gestuurd. Beide partijen hebben daarop gereageerd. Het definitieve rapport van de deskundigen is opgemaakt op 24 november 2023 en vervolgens op de griffie van de rechtbank gedeponeerd. 1.4. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling 2.1. Bij eerdergenoemd vonnis van 14 juni 2023 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de Staat van de onroerende zaken: [grondplannummer 1] : een deel van 1.425 m² van het perceel kadastraal bekend [gemeente 1] , [sectie] [nummer 1] , totaal groot 16.770 m², kadastraal omschreven als “ [bestemming 1] ”; [grondplannummer 2] : een deel van 940 m² van het perceel kadastraal bekend [gemeente 1] , [sectie] [nummer 2] , totaal groot 8.912 m², kadastraal omschreven als “ [bestemming 1] ”; [grondplannummer 3] : een deel van 1.728 m² van het perceel kadastraal bekend [gemeente 1] , [sectie] [nummer 3] , totaal groot 14.115 m², kadastraal omschreven als “ [bestemming 2] ”. 2.2. In het onteigeningsvonnis is het aan [gedaagde] te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 50.430,00. 2.3. Het onteigeningsvonnis is op 22 augustus 2023 ingeschreven in de openbare registers. 2.4. De rechtbank zal nu oordelen over de aan [gedaagde] te betalen schadeloosstelling. 2.5. De planologische grondslag voor (de realisatie van) het werk waarvoor onteigend is, wordt gevormd door het Tracébesluit ‘ [bestemmingsplan 1] ’. Het Tracébesluit is op 20 december 2018 vastgesteld door de minister van Infrastructuur en Milieu. Het Tracébesluit is sinds 26 augustus 2020 onherroepelijk. Het Tracébesluit is inmiddels door de [gemeente 2] uitgewerkt in het bestemmingsplan ‘ [bestemmingsplan 2] ’. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 21 juni 2022. Ingevolge dit bestemmingsplan heeft het onteigende de bestemming ‘Verkeer-Rijkswegen’. Het voorheen ter plaatse vigerende bestemmingsplan betrof het bestemmingsplan ‘ [bestemmingsplan 3] ’ van de [gemeente 1] (nu de [gemeente 2] ), zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 27 september 2011 en nadien onherroepelijk geworden. Het onteigende had ingevolge laatstgenoemd bestemmingsplan de bestemming ‘Agrarisch’, met de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone-weg’. Voor de overblijvende gedeelten van de percelen blijft het bestemmingsplan ‘ [bestemmingsplan 3] ’ gelden, en daarmee de agrarische bestemming. 2.6. Namens de Staat is aan [gedaagde] bij dagvaarding voor de verwerving van de te onteigenen perceelsgedeelten (grondplannummers 324.7, 324.8 en 337.8 een schadeloosstelling aangeboden van € 50.430,00 bestaande uit: waarde onteigende € 40.930,00 waardevermindering overblijvende € 2.500,00 bijkomende schade € 7.000,00. De Staat gaat daarbij uit van liquidatie. 2.7. De Staat heeft aan [gedaagde] het volgende bijkomend aanbod gedaan: Eventueel door [gedaagde] mogelijk over de schadeloosstelling af te dragen BTW zal worden voldaan binnen vier weken na ontvangst van een BTW factuur van [gedaagde] , waarbij [gedaagde] aantoont dat hij de op die factuur opgevoerde BTW aan de fiscus heeft afgedragen. De Staat zal op de alsdan bij hem in rekening gebrachte BTW in mindering mogen brengen de vergoeding voor de BTW die [gedaagde] aan zijn deskundige(n) verschuldigd is, voor zover de Staat deze BTW aan [gedaagde] heeft vergoed. De Staat zal nimmer gehouden kunnen worden tot vergoeding van door [gedaagde] aan de fiscus verschuldigde rentes en boetes. In eerdergenoemd vonnis van 14 juni 2023 is bepaald dat de Staat dit aanbod gestand zal doen. 2.8. [gedaagde] stelt dat zijn totale schade moet worden begroot als volgt: waarde onteigende en waardevermindering overblijvende € 65.179,00 inkomensschade € 4.910,00 bijkomende schade € 8.500,00 Totaal € 78.589,00 + 3 x p.m. [gedaagde] gaat daarbij uit van reconstructie. 2.9. De deskundigen is opgedragen de schadeloosstelling te begroten. Zij adviseren om de schadeloosstelling van [gedaagde] vast te stellen op: waarde onteigende € 42.977,00 waardevermindering overblijvende € 5.000,00 overige schade € 13.275,00 Totaal € 61.252,00. De deskundigen gaan daarbij uit van reconstructie. Waarde van het onteigende 2.10. Ingevolge artikel 40b Onteigeningswet (Ow) dient de waarde van het onteigende te worden bepaald op basis van de prijs die zonder onteigening op de peildatum bij verkoop in het vrije economische verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper tot stand zou zijn gekomen. De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. Indien sprake is van meer bouw- of gebruiksmogelijkheden kan [gedaagde] daarbij in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde. Bij de waardering van het onteigende dienen overigens de voorschriften van de artikelen 40b tot en met 40f Ow in acht te worden genomen. 2.11. Op grond van artikel 40c Ow moeten bij het bepalen van de schadeloosstelling de eventuele positieve en negatieve invloeden daarop van het werk waarvoor onteigend wordt (de realisering van het Tracébesluit) en de plannen daarvoor (het Tracébesluit) worden weggedacht/geëlimineerd.

De rechtbank 3.1. stelt het bedrag van de door de Staat aan [gedaagde] verschuldigde schadeloosstelling vast op € 74.282,00, 3.2. veroordeelt de Staat om aan [gedaagde] het bedrag te betalen waarmee de totale schadeloosstelling het totale voorschot te boven gaat en dus tot betaling van een bedrag van € 23.852,00, vermeerderd met een rente van 1,5% per jaar daarover vanaf 22 augustus 2023 tot heden, alsmede vermeerderd met de wettelijke rente over de som van het bedrag van € 23.852,00 en van de rente over dit bedrag over de periode van 22 augustus 2023 tot heden vanaf heden tot aan de dag van voldoening, 3.3. wijst als nieuwsblad waarin door de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal worden geplaatst aan: BN De Stem, 3.4. veroordeelt de Staat in de kosten van het geding tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 23.141,25 inclusief btw voor juridische bijstand, € 17.151,75 inclusief btw voor kosten van overige deskundige bijstand en € 314,00 ter zake van griffierechten, 3.5. veroordeelt de Staat in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op een totaalbedrag van € 19.011,81 inclusief btw, 3.6. verklaart dit vonnis voor wat de veroordelingen tot betaling betreft uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Lende-Mulder Smit, mr. Kool en mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2024.

Tussen partijen is niet in geschil - en de deskundigen onderschrijven dit - dat in deze zaak bij de waardering van het onteigende de invloed van het Tracébesluit moet worden geëlimineerd en het onteigende op de peildatum zijn hoogste waarde ontleende aan de vigerende agrarische bestemming. 2.12. De deskundigen hebben voor het vaststellen van de agrarische waarde van de onteigende perceelsgedeelten onderzoek gedaan naar referentietransacties met betrekking tot agrarische gronden in de omgeving. Daarbij hebben zij ook gekeken naar de door de Staat en [gedaagde] aangedragen referentietransacties. De door [gedaagde] aangedragen referentietransacties betreffen grondaankopen door de Staat voor de reconstructie van de A27. Volgens de deskundigen is het aannemelijk dat de gemiddelde prijzen in die transacties zijn gebaseerd op een volledige schadeloosstelling, zodat die geen bruikbare referentiegegevens bieden voor het bepalen van de agrarische waarde. De deskundigen komen tot de conclusie dat er overigens voldoende referentietransacties beschikbaar zijn om de agrarische waarde van het onteigende vast te stellen met toepassing van de vergelijkingsmethode. 2.13. Met inachtneming van de onderzoeksresultaten, de redelijke vorm en de goede kwaliteit van de betrokken percelen, de druk op de agrarische grondmarkt ter plaatse en de sinds 2021 stijgende tendens van de agrarische grondprijzen in de regio stellen de deskundigen de agrarische waarde van de betrokken percelen gemiddeld per de peildatum in de definitieve rapportage op € 9,50 per m². Na debat ter terechtzitting met betrekking tot de stijgende tendens in de waarde van de agrarische grondprijzen sinds 2021 begroten de deskundigen, vanaf 1 juli 2023, de waarde voor “doorsnee” losse veldkavels op € 10,00 per m². De peildatum is 22 augustus 2023 zodat in deze zaak voor de agrarische waarde wordt uitgegaan van € 10,00 per m². De betrokken percelen moeten worden beschouwd als een deel van de huiskavel van [gedaagde] . De deskundigen hebben onderzoek gedaan naar de omvang van de opslag voor huiskavels. Uit het referentieonderzoek volgt weliswaar geen eenduidig beeld, maar daaruit kan volgens de deskundigen wel worden opgemaakt dat voor percelen die onderdeel van een huiskavel uitmaken per de peildatum een opslag van € 1,00 per m² pleegt te worden betaald. De waarde van het onteigende per de peildatum komt dan uit op (4.093 m² maal € 11,00 is) € 45.023,00. 2.14. De rechtbank zal uitgaan van de door de deskundigen op basis van de vergelijkingsmethode en na debat ter terechtzitting nader getaxeerde agrarische waarde van het onteigende. In zijn nota voor deskundigen heeft de Staat de agrarische waarde van het onteigende aan de hand van een aantal referentietransacties op € 10,00 per m² begroot. De Staat heeft tegen het door de deskundigen nader begrote bedrag van € 10,00 per m² dan ook geen bezwaar gemaakt. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de prijs € 12,00 per m² zou moeten bedragen verwezen naar de aankoop door hem op 6 november 2023 van een perceel met een oppervlakte van 6.50.10 ha voor die m²-prijs. De deskundigen kwalificeren deze aankoop echter als een uitschieter in de markt waaraan voor [gedaagde] kennelijk specifieke omstandigheden ten grondslag hebben gelegen. De rechtbank zal het standpunt van de deskundigen voor wat betreft de prijs per m² volgen. De enkele aankoop door [gedaagde] zelf van gronden na de peildatum voor een bedrag van € 12,00 per m², is onvoldoende om af te wijken van de door de deskundigen geadviseerde prijs. Dit geldt zeker gelet op de specifieke omstandigheden die aan de aankoop ten grondslag liggen en waar de deskundigen naar verwijzen. Zo is ter zitting gebleken dat [gedaagde] op 23 juni 2023 22 ha agrarische gronden heeft verkocht, deels voor een aanzienlijk hogere prijs dan de agrarische waarde. Daardoor ontstond voor hem niet alleen de financiële mogelijkheid om vervangende grond aan te kopen voor een relatief hoge prijs, maar ook een fiscaal belang om een herinvestering te doen. 2.15. De Staat heeft tegen de door de deskundigen begrote opslag van € 1,00 per m² omdat het onteigende onderdeel uitmaakt van de huiskavel geen verweer gevoerd. Dat geldt ook voor [gedaagde] . De rechtbank gaat, mede gelet op de toelichting door de deskundigen ter terechtzitting, uit van de door de deskundigen op basis van hun onderzoek, hun marktkennis, ervaring en intuïtie begrote opslag van € 1,00. De rechtbank ziet geen aanleiding om anders te oordelen. 2.16. Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank de werkelijke waarde van het onteigende vaststellen op (4.093 m² à € 11,00 =) € 45.023,00. Waardevermindering overblijvende 2.17. Partijen en de deskundigen zijn het erover eens dat er sprake is van waardevermindering van het overblijvende. Zij zijn het niet eens over het bedrag waarmee de waarde van het overblijvende is verminderd. De Staat heeft zich aanvankelijk op het standpunt gesteld dat de onteigening tot een waardevermindering van het overblijvende van € 2.500,00 heeft geleid. Naar aanleiding van de opmerkingen op het conceptrapport hebben de deskundigen een nadere berekening gemaakt, die uitkomt op een waardevermindering van € 5.000,00. Die nadere berekening is door de Staat niet weersproken. Volgens [gedaagde] leidt de onteigening tot een waardevermindering van in totaal € 14.012,00 (voor een deel van de gronden € 0,50 per m² en voor een ander deel € 0,25 per m²), met een p.m.- post voor de waardevermindering in verband met de verkleining van de huiskavel. Ter onderbouwing van zijn berekening verwijst [gedaagde] naar een andere zaak in hetzelfde project waarbij de deskundigen voor de berekening van de waardevermindering van het overblijvende zijn uitgegaan van een waardevermindering van € 0,20 per m² over de gehele oppervlakte van het overblijvende. 2.18. Het bedrag dat ter zake van de waardevermindering van het overblijvende moet worden vergoed moet volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad worden bepaald door de werkelijke waarde van het geheel, het onteigende en het overblijvende gezamenlijk, vóór onteigening te vergelijken met de werkelijke waarde van het onteigende vermeerderd met de werkelijke waarde van het overblijvende na onteigening. De deskundigen hebben, naar aanleiding van de reacties van partijen op het conceptrapport, de waardevermindering van het overblijvende berekend overeenkomstig deze rechtspraak. Dit resulteert in de volgende berekening: waardevermindering overblijvende: - waarde percelen vóór onteigening 39.797 m² à € 11,00 € 437.767,00 verminderd met: waarde onteigende 4.093 m² à 11,00 € 45.023,00 waarde overblijvende 1000 m² à € 6,00 € 6.000,00 34.704 m² à € 11,00 € 381.744,00 € 432.767,00 waardevermindering overblijvende € 5.000,00. De deskundigen gaan er daarbij van uit dat de relatief beperkte verkleining van de oppervlakte van de huiskavel niet afzonderlijk tot een ‘extra’ waardevermindering van de overblijvende gronden leidt. De zaak waar [gedaagde] naar verwijst ter onderbouwing van het door hem berekende bedrag is volgens de deskundigen niet vergelijkbaar met deze zaak. In verband met de specifieke aspecten in die zaak is daarin volgens de deskundigen niet de wijze van berekening zoals die uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt tot uitgangspunt genomen. Door [gedaagde] is niet nader onderbouwd welke feiten en/of omstandigheden in zijn geval een afwijking van de gebruikelijke wijze van berekening rechtvaardigen. De rechtbank passeert daarom het verweer van [gedaagde] .

Tussen partijen is niet in geschil - en de deskundigen onderschrijven dit - dat in deze zaak bij de waardering van het onteigende de invloed van het Tracébesluit moet worden geëlimineerd en het onteigende op de peildatum zijn hoogste waarde ontleende aan de vigerende agrarische bestemming. 2.12. De deskundigen hebben voor het vaststellen van de agrarische waarde van de onteigende perceelsgedeelten onderzoek gedaan naar referentietransacties met betrekking tot agrarische gronden in de omgeving. Daarbij hebben zij ook gekeken naar de door de Staat en [gedaagde] aangedragen referentietransacties. De door [gedaagde] aangedragen referentietransacties betreffen grondaankopen door de Staat voor de reconstructie van de A27. Volgens de deskundigen is het aannemelijk dat de gemiddelde prijzen in die transacties zijn gebaseerd op een volledige schadeloosstelling, zodat die geen bruikbare referentiegegevens bieden voor het bepalen van de agrarische waarde. De deskundigen komen tot de conclusie dat er overigens voldoende referentietransacties beschikbaar zijn om de agrarische waarde van het onteigende vast te stellen met toepassing van de vergelijkingsmethode. 2.13. Met inachtneming van de onderzoeksresultaten, de redelijke vorm en de goede kwaliteit van de betrokken percelen, de druk op de agrarische grondmarkt ter plaatse en de sinds 2021 stijgende tendens van de agrarische grondprijzen in de regio stellen de deskundigen de agrarische waarde van de betrokken percelen gemiddeld per de peildatum in de definitieve rapportage op € 9,50 per m². Na debat ter terechtzitting met betrekking tot de stijgende tendens in de waarde van de agrarische grondprijzen sinds 2021 begroten de deskundigen, vanaf 1 juli 2023, de waarde voor “doorsnee” losse veldkavels op € 10,00 per m². De peildatum is 22 augustus 2023 zodat in deze zaak voor de agrarische waarde wordt uitgegaan van € 10,00 per m². De betrokken percelen moeten worden beschouwd als een deel van de huiskavel van [gedaagde] . De deskundigen hebben onderzoek gedaan naar de omvang van de opslag voor huiskavels. Uit het referentieonderzoek volgt weliswaar geen eenduidig beeld, maar daaruit kan volgens de deskundigen wel worden opgemaakt dat voor percelen die onderdeel van een huiskavel uitmaken per de peildatum een opslag van € 1,00 per m² pleegt te worden betaald. De waarde van het onteigende per de peildatum komt dan uit op (4.093 m² maal € 11,00 is) € 45.023,00. 2.14. De rechtbank zal uitgaan van de door de deskundigen op basis van de vergelijkingsmethode en na debat ter terechtzitting nader getaxeerde agrarische waarde van het onteigende. In zijn nota voor deskundigen heeft de Staat de agrarische waarde van het onteigende aan de hand van een aantal referentietransacties op € 10,00 per m² begroot. De Staat heeft tegen het door de deskundigen nader begrote bedrag van € 10,00 per m² dan ook geen bezwaar gemaakt. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de prijs € 12,00 per m² zou moeten bedragen verwezen naar de aankoop door hem op 6 november 2023 van een perceel met een oppervlakte van 6.50.10 ha voor die m²-prijs. De deskundigen kwalificeren deze aankoop echter als een uitschieter in de markt waaraan voor [gedaagde] kennelijk specifieke omstandigheden ten grondslag hebben gelegen. De rechtbank zal het standpunt van de deskundigen voor wat betreft de prijs per m² volgen. De enkele aankoop door [gedaagde] zelf van gronden na de peildatum voor een bedrag van € 12,00 per m², is onvoldoende om af te wijken van de door de deskundigen geadviseerde prijs. Dit geldt zeker gelet op de specifieke omstandigheden die aan de aankoop ten grondslag liggen en waar de deskundigen naar verwijzen. Zo is ter zitting gebleken dat [gedaagde] op 23 juni 2023 22 ha agrarische gronden heeft verkocht, deels voor een aanzienlijk hogere prijs dan de agrarische waarde. Daardoor ontstond voor hem niet alleen de financiële mogelijkheid om vervangende grond aan te kopen voor een relatief hoge prijs, maar ook een fiscaal belang om een herinvestering te doen. 2.15. De Staat heeft tegen de door de deskundigen begrote opslag van € 1,00 per m² omdat het onteigende onderdeel uitmaakt van de huiskavel geen verweer gevoerd. Dat geldt ook voor [gedaagde] . De rechtbank gaat, mede gelet op de toelichting door de deskundigen ter terechtzitting, uit van de door de deskundigen op basis van hun onderzoek, hun marktkennis, ervaring en intuïtie begrote opslag van € 1,00. De rechtbank ziet geen aanleiding om anders te oordelen. 2.16. Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank de werkelijke waarde van het onteigende vaststellen op (4.093 m² à € 11,00 =) € 45.023,00. Waardevermindering overblijvende 2.17. Partijen en de deskundigen zijn het erover eens dat er sprake is van waardevermindering van het overblijvende. Zij zijn het niet eens over het bedrag waarmee de waarde van het overblijvende is verminderd. De Staat heeft zich aanvankelijk op het standpunt gesteld dat de onteigening tot een waardevermindering van het overblijvende van € 2.500,00 heeft geleid. Naar aanleiding van de opmerkingen op het conceptrapport hebben de deskundigen een nadere berekening gemaakt, die uitkomt op een waardevermindering van € 5.000,00. Die nadere berekening is door de Staat niet weersproken. Volgens [gedaagde] leidt de onteigening tot een waardevermindering van in totaal € 14.012,00 (voor een deel van de gronden € 0,50 per m² en voor een ander deel € 0,25 per m²), met een p.m.- post voor de waardevermindering in verband met de verkleining van de huiskavel. Ter onderbouwing van zijn berekening verwijst [gedaagde] naar een andere zaak in hetzelfde project waarbij de deskundigen voor de berekening van de waardevermindering van het overblijvende zijn uitgegaan van een waardevermindering van € 0,20 per m² over de gehele oppervlakte van het overblijvende. 2.18. Het bedrag dat ter zake van de waardevermindering van het overblijvende moet worden vergoed moet volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad worden bepaald door de werkelijke waarde van het geheel, het onteigende en het overblijvende gezamenlijk, vóór onteigening te vergelijken met de werkelijke waarde van het onteigende vermeerderd met de werkelijke waarde van het overblijvende na onteigening. De deskundigen hebben, naar aanleiding van de reacties van partijen op het conceptrapport, de waardevermindering van het overblijvende berekend overeenkomstig deze rechtspraak. Dit resulteert in de volgende berekening: waardevermindering overblijvende: - waarde percelen vóór onteigening 39.797 m² à € 11,00 € 437.767,00 verminderd met: waarde onteigende 4.093 m² à 11,00 € 45.023,00 waarde overblijvende 1000 m² à € 6,00 € 6.000,00 34.704 m² à € 11,00 € 381.744,00 € 432.767,00 waardevermindering overblijvende € 5.000,00. De deskundigen gaan er daarbij van uit dat de relatief beperkte verkleining van de oppervlakte van de huiskavel niet afzonderlijk tot een ‘extra’ waardevermindering van de overblijvende gronden leidt. De zaak waar [gedaagde] naar verwijst ter onderbouwing van het door hem berekende bedrag is volgens de deskundigen niet vergelijkbaar met deze zaak. In verband met de specifieke aspecten in die zaak is daarin volgens de deskundigen niet de wijze van berekening zoals die uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt tot uitgangspunt genomen. Door [gedaagde] is niet nader onderbouwd welke feiten en/of omstandigheden in zijn geval een afwijking van de gebruikelijke wijze van berekening rechtvaardigen. De rechtbank passeert daarom het verweer van [gedaagde] .

[gedaagde] weerspreekt de nadere berekening van de deskundigen in het definitieve rapport niet voor zover daarin geen bedrag is opgenomen aan waardevermindering wegens de verkleining van de huiskavel. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat [gedaagde] niet langer van mening is dat de relatief geringe vermindering van de oppervlakte van de huiskavel tot extra waardevermindering van het overblijvende leidt. De rechtbank zal gelet op het vorenstaande de deskundigen volgen in hun advies. De rechtbank ziet geen aanleiding om anders te oordelen. Overige schade 2.19. [gedaagde] heeft naast recht op vergoeding van de waarde van het onteigende en eventuele waardevermindering van het overblijvende, recht op vergoeding van alle overige (bijkomende) schade die voor hem het rechtstreeks en noodzakelijke gevolg van het verlies van het onteigende is/zal zijn. Bij de beoordeling van de mogelijke overige (bijkomende) schade geldt als uitgangspunt de wijze waarop een redelijk handelend agrarisch ondernemer in de positie van [gedaagde] zich zou aanpassen aan de gevolgen van het verlies van het onteigende. Aanpassing drainage overblijvende 2.20. De Staat en [gedaagde] zijn ter gelegenheid van het pleidooi overeengekomen dat de Staat aan [gedaagde] voor het aanpassen van de in de overblijvende gronden aanwezige drainage een bedrag van € 4.325,00 (exclusief btw) zal vergoeden. De rechtbank heeft geen aanleiding om anders te oordelen en zal deze post vaststellen op het door partijen overeengekomen bedrag. Plaatsen nieuwe afrastering 2.21. [gedaagde] moet als gevolg van de onteigening op het overblijvende een nieuwe afrastering plaatsen. Partijen zijn het niet eens over de daaraan verbonden kosten. De Staat begroot deze op € 1.000,00. Volgens [gedaagde] bedragen de kosten daarvan € 17.570,00. Het gaat om een afrastering met schapengaas over een lengte van 400 meter. [gedaagde] onderbouwt dit bedrag met een offerte van [bedrijf] van 21 augustus 2023. De deskundigen begroten in hun definitieve rapportage de kosten op € 2.880,00 voor een lengte, na nadere meting, van 360 meter. De deskundigen gaan daarbij uit van een simpeler hekwerk dan [gedaagde] doet. Omdat [gedaagde] niet verplicht is om het bestaande hekwerk te verwijderen (dat staat op het inmiddels aan de Staat toebehorende perceel) komen volgens de deskundigen de aan die verwijdering verbonden kosten niet voor vergoeding in aanmerking. 2.22. Tijdens het pleidooi hebben partijen en deskundigen gesproken over de aard van het te vervangen hekwerk. [gedaagde] heeft meegedeeld dat het bestaande hekwerk ook uit schapengaas bestaat. Gelet daarop en op de onderbouwing door [gedaagde] met betrekking tot de noodzaak van het plaatsen van een hek met schapengaas hebben de deskundigen hun advies bijgesteld. Zij concluderen dat de kosten van een hekwerk met schapengaas over 360 meter voor vergoeding in aanmerking komen. 2.23. Ook de rechtbank is van oordeel dat bij het begroten van de kosten voor het plaatsen van een hek op het overblijvende uitgegaan moet worden van een hekwerk met schapengaas. Vast is komen te staan dat op het onteigende een hekwerk met schapengaas stond. [gedaagde] heeft onderbouwd waarom niet kan worden volstaan met een eenvoudiger hekwerk, zoals in het rapport van de deskundigen genoemd. In dat geval bestaat namelijk het gevaar dat kalveren vanaf de wei in de sloot raken en via die sloot op de A27 terecht komen. De deskundigen hebben het bedrag voor het plaatsen van een hekwerk met schapengaas nader begroot op € 7.000,00. Dit bedrag is door de deskundigen echter niet onderbouwd. De rechtbank zal dit advies niet volgen. De rechtbank zal uitgaan van de offerte van [bedrijf] , en van een lengte van 360 meter, zoals nader door de deskundigen gemeten. De post voor het weghalen van het oude hekwerk komt niet voor vergoeding in aanmerking, omdat dat op de grond van de Staat staat, zodat verwijdering daarvan niet voor rekening van [gedaagde] komt. De rechtbank gaat voorbij aan de door de Staat ter beperking van de schade opgeworpen mogelijkheid het oude hekwerk te verplaatsen. De Staat had voor die verplaatsing dan een bijkomend aanbod moeten doen. Dat is niet gebeurd. De rechtbank begroot de bijkomende schade op (€ 17.570,00 verminderd met de kosten van verwijderen van het oude hek ad € 5.250,00 is) € 12.320,00, te verminderen met 10% (= € 1.232,00) omdat de rechtbank, in afwijking van de offerte, uitgaat van een lengte van 360 meter in plaats van 400 meter. De rechtbank zal daarom een bedrag van € 11.088,00 toewijzen. Reconstructie of liquidatie 2.24. Voor de beantwoording van de vraag of in de schadeloosstelling een bedrag moet worden opgenomen voor de kosten verbonden aan de aankoop en aanpassing van vervangende grond is van belang of moet worden uitgegaan van reconstructie of van liquidatie. 2.25. Zowel [gedaagde] als de deskundigen gaan bij de berekening van de bijkomende schade uit van reconstructie. De Staat stelt zich op het standpunt dat een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] niet zou overgaan tot reconstructie (aankoop van vervangende grond), maar zijn bedrijfsvoering zou aanpassen aan het eigendomsverlies (liquidatie). Er wordt immers een betrekkelijk kleine oppervlakte grond van [gedaagde] onteigend. Het is volgens de Staat niet aannemelijk dat een dergelijke oppervlakte wordt gereconstrueerd. Percelen met deze oppervlakte komen niet, of niet op aanvaardbare afstand, op de markt en zijn niet rendabel te bewerken voor een professionele akkerbouwer. De deskundigen zijn uitgegaan van, op termijn, een reguliere aankoop door [gedaagde] . Bij een reguliere aankoop, die ook zonder onteigening zou hebben plaatsgevonden is er volgens de Staat, anders dan de deskundigen doen, geen ruimte om de daaraan verbonden kosten deels aan de onteigening toe te rekenen. Niet aannemelijk is voorts dat, indien er al uitbreidingsplannen bestaan, een eigenaar op zoek gaat naar een perceel dat 4.000 m² groter is dan het perceel dat hij al van plan was te verwerven. Op grond van de bedrijfsvoering van [gedaagde] is bovendien niet aannemelijk dat reguliere groei aanstaande is. [gedaagde] kan ook na verlies van de onteigende oppervlakte zijn bedrijf voortzetten. Bij de keuze tussen liquidatie of reconstructie zijn in dat geval alleen financiële aspecten relevant. Volgens de Staat leidt een op de jaarstukken van [gedaagde] gebaseerde berekening van het door hem behaalde gemiddelde resultaat per hectare tot de conclusie dat hij als gevolg van de gedeeltelijke onteigening van zijn areaal een inkomensschade leidt van € 811,00 per jaar. Dit bedrag wordt, uitgaande van een rente van 4% per jaar, volgens de Staat ruimschoots gecompenseerd door de opbrengst van het vrijkomend kapitaal. Gelet op de bedrijfsresultaten kan [gedaagde] geen grond aankopen met een bedrijfsfinanciering. Het opbrengend vermogen van de grond van [gedaagde] is niet toereikend voor de financiering van de aankoop van 5 ha grond. Ook wanneer uitgegaan wordt van de door de deskundigen gehanteerde hogere opbrengst per hectare, die niet gebaseerd is op de daadwerkelijke bedrijfsresultaten van [gedaagde] , dekt de opbrengst de door hen becijferde financieringslasten niet. Als het advies van de deskundigen wordt gevolgd zou dat tot gevolg hebben dat de Staat zijn aankoopbeleid bij verwervingen van beperkte omvang zou moeten aanpassen. 2.26. De deskundigen hebben in hun advies overwogen dat bij de keuze voor reconstructie of liquidatie verscheidene elementen een rol spelen. De algemene tendens is dat een agrariër wil voorkomen dat hij areaal moet inleveren. In de landbouw is sprake van extensivering. Als gevolg daarvan is het belang om te beschikken over voldoende oppervlakte toegenomen.

[gedaagde] weerspreekt de nadere berekening van de deskundigen in het definitieve rapport niet voor zover daarin geen bedrag is opgenomen aan waardevermindering wegens de verkleining van de huiskavel. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat [gedaagde] niet langer van mening is dat de relatief geringe vermindering van de oppervlakte van de huiskavel tot extra waardevermindering van het overblijvende leidt. De rechtbank zal gelet op het vorenstaande de deskundigen volgen in hun advies. De rechtbank ziet geen aanleiding om anders te oordelen. Overige schade 2.19. [gedaagde] heeft naast recht op vergoeding van de waarde van het onteigende en eventuele waardevermindering van het overblijvende, recht op vergoeding van alle overige (bijkomende) schade die voor hem het rechtstreeks en noodzakelijke gevolg van het verlies van het onteigende is/zal zijn. Bij de beoordeling van de mogelijke overige (bijkomende) schade geldt als uitgangspunt de wijze waarop een redelijk handelend agrarisch ondernemer in de positie van [gedaagde] zich zou aanpassen aan de gevolgen van het verlies van het onteigende. Aanpassing drainage overblijvende 2.20. De Staat en [gedaagde] zijn ter gelegenheid van het pleidooi overeengekomen dat de Staat aan [gedaagde] voor het aanpassen van de in de overblijvende gronden aanwezige drainage een bedrag van € 4.325,00 (exclusief btw) zal vergoeden. De rechtbank heeft geen aanleiding om anders te oordelen en zal deze post vaststellen op het door partijen overeengekomen bedrag. Plaatsen nieuwe afrastering 2.21. [gedaagde] moet als gevolg van de onteigening op het overblijvende een nieuwe afrastering plaatsen. Partijen zijn het niet eens over de daaraan verbonden kosten. De Staat begroot deze op € 1.000,00. Volgens [gedaagde] bedragen de kosten daarvan € 17.570,00. Het gaat om een afrastering met schapengaas over een lengte van 400 meter. [gedaagde] onderbouwt dit bedrag met een offerte van [bedrijf] van 21 augustus 2023. De deskundigen begroten in hun definitieve rapportage de kosten op € 2.880,00 voor een lengte, na nadere meting, van 360 meter. De deskundigen gaan daarbij uit van een simpeler hekwerk dan [gedaagde] doet. Omdat [gedaagde] niet verplicht is om het bestaande hekwerk te verwijderen (dat staat op het inmiddels aan de Staat toebehorende perceel) komen volgens de deskundigen de aan die verwijdering verbonden kosten niet voor vergoeding in aanmerking. 2.22. Tijdens het pleidooi hebben partijen en deskundigen gesproken over de aard van het te vervangen hekwerk. [gedaagde] heeft meegedeeld dat het bestaande hekwerk ook uit schapengaas bestaat. Gelet daarop en op de onderbouwing door [gedaagde] met betrekking tot de noodzaak van het plaatsen van een hek met schapengaas hebben de deskundigen hun advies bijgesteld. Zij concluderen dat de kosten van een hekwerk met schapengaas over 360 meter voor vergoeding in aanmerking komen. 2.23. Ook de rechtbank is van oordeel dat bij het begroten van de kosten voor het plaatsen van een hek op het overblijvende uitgegaan moet worden van een hekwerk met schapengaas. Vast is komen te staan dat op het onteigende een hekwerk met schapengaas stond. [gedaagde] heeft onderbouwd waarom niet kan worden volstaan met een eenvoudiger hekwerk, zoals in het rapport van de deskundigen genoemd. In dat geval bestaat namelijk het gevaar dat kalveren vanaf de wei in de sloot raken en via die sloot op de A27 terecht komen. De deskundigen hebben het bedrag voor het plaatsen van een hekwerk met schapengaas nader begroot op € 7.000,00. Dit bedrag is door de deskundigen echter niet onderbouwd. De rechtbank zal dit advies niet volgen. De rechtbank zal uitgaan van de offerte van [bedrijf] , en van een lengte van 360 meter, zoals nader door de deskundigen gemeten. De post voor het weghalen van het oude hekwerk komt niet voor vergoeding in aanmerking, omdat dat op de grond van de Staat staat, zodat verwijdering daarvan niet voor rekening van [gedaagde] komt. De rechtbank gaat voorbij aan de door de Staat ter beperking van de schade opgeworpen mogelijkheid het oude hekwerk te verplaatsen. De Staat had voor die verplaatsing dan een bijkomend aanbod moeten doen. Dat is niet gebeurd. De rechtbank begroot de bijkomende schade op (€ 17.570,00 verminderd met de kosten van verwijderen van het oude hek ad € 5.250,00 is) € 12.320,00, te verminderen met 10% (= € 1.232,00) omdat de rechtbank, in afwijking van de offerte, uitgaat van een lengte van 360 meter in plaats van 400 meter. De rechtbank zal daarom een bedrag van € 11.088,00 toewijzen. Reconstructie of liquidatie 2.24. Voor de beantwoording van de vraag of in de schadeloosstelling een bedrag moet worden opgenomen voor de kosten verbonden aan de aankoop en aanpassing van vervangende grond is van belang of moet worden uitgegaan van reconstructie of van liquidatie. 2.25. Zowel [gedaagde] als de deskundigen gaan bij de berekening van de bijkomende schade uit van reconstructie. De Staat stelt zich op het standpunt dat een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] niet zou overgaan tot reconstructie (aankoop van vervangende grond), maar zijn bedrijfsvoering zou aanpassen aan het eigendomsverlies (liquidatie). Er wordt immers een betrekkelijk kleine oppervlakte grond van [gedaagde] onteigend. Het is volgens de Staat niet aannemelijk dat een dergelijke oppervlakte wordt gereconstrueerd. Percelen met deze oppervlakte komen niet, of niet op aanvaardbare afstand, op de markt en zijn niet rendabel te bewerken voor een professionele akkerbouwer. De deskundigen zijn uitgegaan van, op termijn, een reguliere aankoop door [gedaagde] . Bij een reguliere aankoop, die ook zonder onteigening zou hebben plaatsgevonden is er volgens de Staat, anders dan de deskundigen doen, geen ruimte om de daaraan verbonden kosten deels aan de onteigening toe te rekenen. Niet aannemelijk is voorts dat, indien er al uitbreidingsplannen bestaan, een eigenaar op zoek gaat naar een perceel dat 4.000 m² groter is dan het perceel dat hij al van plan was te verwerven. Op grond van de bedrijfsvoering van [gedaagde] is bovendien niet aannemelijk dat reguliere groei aanstaande is. [gedaagde] kan ook na verlies van de onteigende oppervlakte zijn bedrijf voortzetten. Bij de keuze tussen liquidatie of reconstructie zijn in dat geval alleen financiële aspecten relevant. Volgens de Staat leidt een op de jaarstukken van [gedaagde] gebaseerde berekening van het door hem behaalde gemiddelde resultaat per hectare tot de conclusie dat hij als gevolg van de gedeeltelijke onteigening van zijn areaal een inkomensschade leidt van € 811,00 per jaar. Dit bedrag wordt, uitgaande van een rente van 4% per jaar, volgens de Staat ruimschoots gecompenseerd door de opbrengst van het vrijkomend kapitaal. Gelet op de bedrijfsresultaten kan [gedaagde] geen grond aankopen met een bedrijfsfinanciering. Het opbrengend vermogen van de grond van [gedaagde] is niet toereikend voor de financiering van de aankoop van 5 ha grond. Ook wanneer uitgegaan wordt van de door de deskundigen gehanteerde hogere opbrengst per hectare, die niet gebaseerd is op de daadwerkelijke bedrijfsresultaten van [gedaagde] , dekt de opbrengst de door hen becijferde financieringslasten niet. Als het advies van de deskundigen wordt gevolgd zou dat tot gevolg hebben dat de Staat zijn aankoopbeleid bij verwervingen van beperkte omvang zou moeten aanpassen. 2.26. De deskundigen hebben in hun advies overwogen dat bij de keuze voor reconstructie of liquidatie verscheidene elementen een rol spelen. De algemene tendens is dat een agrariër wil voorkomen dat hij areaal moet inleveren. In de landbouw is sprake van extensivering. Als gevolg daarvan is het belang om te beschikken over voldoende oppervlakte toegenomen.

Behoud van productieareaal is ook van belang in verband met de geldende mestwetgeving. Een harde ondergrens voor de omvang van het verlies aan oppervlakte, waarbij reconstructie niet langer aan de orde is, is niet te trekken. Ook de oppervlakte van het onteigende in verhouding tot het overblijvende is niet maatgevend. De benadering is vaak intuïtief. Bij een verlies aan oppervlakte van ongeveer 0,5 ha wordt in het algemeen van reconstructie uitgegaan. De deskundigen achten het redelijk om ook in deze zaak bij een verlies aan oppervlakte van iets meer dan 4.000 m² uit te gaan van reconstructie. [gedaagde] is op de peildatum 52 jaar en er is geen sprake van een aflopende bedrijfsvoering. Ook de bedrijfsresultaten van [gedaagde] zijn voor de deskundigen geen aanleiding om van liquidatie uit te gaan. Wanneer en onder welke condities compensatie voor de onteigende oppervlakte mogelijk is, is niet concreet vast te stellen zodat van aannames moet worden uitgegaan. Bij verlies van een relatief kleine oppervlakte zal een redelijk handelend agrariër die oppervlakte meenemen bij de aankoop van een groter perceel. In dit geval denken de deskundigen daarbij aan de aankoop van een oppervlakte van 5 ha. Er kan van worden uitgegaan dat die oppervlakte op een termijn van 3 jaar wel in de markt zal worden aangeboden. De deskundigen volgen de Staat niet in zijn standpunt dat in deze zaak moet worden uitgegaan van liquidatie. Het arrest waar de Staat naar verwijst is 20 jaar oud en ging over onteigening van gepachte grond. 2.27. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat moet worden uitgegaan van reconstructie. Uitgangspunt voor een agrariër is behoud van zijn areaal. Dat geldt eens temeer nu het streven in de landbouw steeds vaker extensivering is; de deskundigen wijzen daar ook op. De rechtbank volgt de deskundigen ook in hun standpunt dat reconstructie in de rede ligt bij een verlies van een oppervlakte van om en nabij 0,5 ha. Relevant daarbij is dat het gaat om een onvrijwillig verlies van areaal. De agrariër wordt hiermee geconfronteerd door de onteigening. Alleen als een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] niet tot reconstructie over zou (kunnen) gaan, zou liquidatie als uitgangspunt voor de bepaling van de schadeloosstelling aangewezen zijn. Daarvan is geen sprake. [gedaagde] heeft kort na de peildatum 6,5 ha aangekocht. Dat duidt niet op een aanstaande bedrijfsbeëindiging. Zijn leeftijd – op de peildatum 52 jaar – duidt daar evenmin op. Ook de recente verkoop van 22 ha vormt geen aanwijzing voor bedrijfsbeëindiging, zoals de Staat lijkt te betogen. [gedaagde] heeft onweersproken toegelicht dat hij deze grond aan een projectontwikkelaar heeft verkocht, omdat de gemeente in de toekomst op die grond mogelijk een sportpark wil ontwikkelen en hij een nieuwe onteigeningsprocedure voor wil zijn. Hij kan die grond nog circa 10 jaar blijven gebruiken. De rechtbank passeert verder het standpunt van de Staat dat liquidatie uitgangspunt moet zijn, omdat het opbrengend vermogen van de grond van [gedaagde] niet toereikend zou zijn voor de aan de aankoop van 5 ha grond verbonden financieringslasten. Of [gedaagde] een externe financiering nodig heeft, hangt niet alleen af van zijn inkomenspositie, maar ook van de beschikbaarheid van vermogen. De Staat heeft niet concreet onderbouwd dat [gedaagde] de aankoop niet zou kunnen financieren. Ten slotte oordeelt de rechtbank het voor haar beslissing in dit geval uit te gaan van reconstructie niet relevant dat de Staat, zoals hij aanvoert, zich bij die keuze gedwongen ziet zijn aankoopbeleid in de toekomst aan te passen. Aankoop en aanpassing vervangende grond 2.28. Voor wat betreft de in verband met de reconstructie te begroten schadeposten zal de rechtbank de deskundigen volgen in hun aanname dat [gedaagde] de onteigende oppervlakte zal vervangen bij een aankoop ten behoeve van de reguliere uitbreiding van zijn bedrijf van 5 ha op een termijn van 3 jaar binnen een straal van 5 kilometer. Financieringsschade 2.29. [gedaagde] kan de aankoop van vervangende grond volledig financieren uit het vrijkomend kapitaal. De rechtbank heeft de waarde van het onteigende vastgesteld op € 45.023,00, uitgaande van een prijs per m² van € 11,00 waarvan € 10,00 per m² voor de agrarische waarde. Gelet op de te verwachten stijging van de grondprijzen in de periode van 3 jaar na de peildatum zal de rechtbank voor de aankoop van vervangende grond uitgaan van een bedrag van € 10,50 per m². In dit bedrag is een waardestijging van € 0,50 per m² van de agrarische waarde verdisconteerd in verband met aankoop door [gedaagde] op een termijn van ten hoogste 3 jaar. De rechtbank passeert het standpunt van [gedaagde] dat voor aankoop van vervangende grond moet worden gerekend met een bedrag van € 12,00 per m². Hij onderbouwt dit standpunt met verwijzing naar zijn aankoop van een perceel voor dat bedrag net na de peildatum. De door [gedaagde] betaalde prijs is niet representatief. De rechtbank verwijst in dat verband naar r.o. 2.14. Er is dus geen sprake van financieringsschade. Premie uit handen breken 2.30. In verband met de aanname dat [gedaagde] op een termijn van uiterlijk 3 jaar de onteigende oppervlakte zal kunnen vervangen in het kader van een meer omvattende aankoop is er voor een vergoeding van een “premie uit handen breken” geen aanleiding. De rechtbank zal bij het vaststellen van de hoogte van de schadeloosstelling dus geen rekening houden met een bedrag voor een “premie uit handen breken”. Aankoopkosten vervangende grond 2.31. De deskundigen begroten de aankoopkosten voor vervangende grond op € 250,00. Omdat de aankoop van de vervangende grond onderdeel uitmaakt van de reguliere aankoop van een groter perceel blijven volgens de deskundigen de notariskosten gelijk. Alleen de courtage van de makelaar is hoger. De € 250,00 is het bedrag voor de hogere makelaarskosten, toegerekend aan de oppervlakte vervangende grond. Volgens de Staat komen de aankoopkosten niet voor vergoeding in aanmerking. Uitgangspunt van de deskundigen is dat de vervanging plaatsvindt als onderdeel van een reguliere aankoop, dus een aankoop die ook zonder onteigening zou hebben plaatsgevonden. Het causaal verband tussen de onteigening en de kosten ontbreekt. Er is dus volgens de Staat geen ruimte om de aankoopkosten deels aan de onteigening toe te rekenen. De Staat verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar het arrest Staat/Heere (HR 14 november 2003, NJ 2004, 129, r.o. 3.5.). 2.32. De rechtbank is van oordeel dat er sprake is van een causaal verband tussen de onteigening en de aankoopkosten. De oorzaak van de aankoop van de vervangende grond is gelegen in de onteigening. Volgens de deskundigen is het niet waarschijnlijk dat er een perceel met een vergelijkbare oppervlakte als het onteigende op de markt beschikbaar komt. Om toch de onteigende oppervlakte te kunnen vervangen is [gedaagde] dus genoodzaakt om een perceel met een grotere oppervlakte aan te kopen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat een deel van de aan die aankoop verbonden kosten aan [gedaagde] moet worden vergoed. Bij de berekening van de hoogte van het te vergoeden bedrag moet worden uitgegaan van het bedrag van de aankoopprijs dat is gerelateerd aan de vervanging van het onteigende. De rechtbank heeft overwogen (r.o. 2.29.) dat voor de aankoop van vervangende grond moet worden uitgegaan van een bedrag van € 10,50 per m². Voor 4.093 m² is dit een bedrag van € 42.976,50. Voor de aankoopkosten wordt gebruikelijk uitgegaan van een percentage van 2% van de koopprijs.

Behoud van productieareaal is ook van belang in verband met de geldende mestwetgeving. Een harde ondergrens voor de omvang van het verlies aan oppervlakte, waarbij reconstructie niet langer aan de orde is, is niet te trekken. Ook de oppervlakte van het onteigende in verhouding tot het overblijvende is niet maatgevend. De benadering is vaak intuïtief. Bij een verlies aan oppervlakte van ongeveer 0,5 ha wordt in het algemeen van reconstructie uitgegaan. De deskundigen achten het redelijk om ook in deze zaak bij een verlies aan oppervlakte van iets meer dan 4.000 m² uit te gaan van reconstructie. [gedaagde] is op de peildatum 52 jaar en er is geen sprake van een aflopende bedrijfsvoering. Ook de bedrijfsresultaten van [gedaagde] zijn voor de deskundigen geen aanleiding om van liquidatie uit te gaan. Wanneer en onder welke condities compensatie voor de onteigende oppervlakte mogelijk is, is niet concreet vast te stellen zodat van aannames moet worden uitgegaan. Bij verlies van een relatief kleine oppervlakte zal een redelijk handelend agrariër die oppervlakte meenemen bij de aankoop van een groter perceel. In dit geval denken de deskundigen daarbij aan de aankoop van een oppervlakte van 5 ha. Er kan van worden uitgegaan dat die oppervlakte op een termijn van 3 jaar wel in de markt zal worden aangeboden. De deskundigen volgen de Staat niet in zijn standpunt dat in deze zaak moet worden uitgegaan van liquidatie. Het arrest waar de Staat naar verwijst is 20 jaar oud en ging over onteigening van gepachte grond. 2.27. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat moet worden uitgegaan van reconstructie. Uitgangspunt voor een agrariër is behoud van zijn areaal. Dat geldt eens temeer nu het streven in de landbouw steeds vaker extensivering is; de deskundigen wijzen daar ook op. De rechtbank volgt de deskundigen ook in hun standpunt dat reconstructie in de rede ligt bij een verlies van een oppervlakte van om en nabij 0,5 ha. Relevant daarbij is dat het gaat om een onvrijwillig verlies van areaal. De agrariër wordt hiermee geconfronteerd door de onteigening. Alleen als een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] niet tot reconstructie over zou (kunnen) gaan, zou liquidatie als uitgangspunt voor de bepaling van de schadeloosstelling aangewezen zijn. Daarvan is geen sprake. [gedaagde] heeft kort na de peildatum 6,5 ha aangekocht. Dat duidt niet op een aanstaande bedrijfsbeëindiging. Zijn leeftijd – op de peildatum 52 jaar – duidt daar evenmin op. Ook de recente verkoop van 22 ha vormt geen aanwijzing voor bedrijfsbeëindiging, zoals de Staat lijkt te betogen. [gedaagde] heeft onweersproken toegelicht dat hij deze grond aan een projectontwikkelaar heeft verkocht, omdat de gemeente in de toekomst op die grond mogelijk een sportpark wil ontwikkelen en hij een nieuwe onteigeningsprocedure voor wil zijn. Hij kan die grond nog circa 10 jaar blijven gebruiken. De rechtbank passeert verder het standpunt van de Staat dat liquidatie uitgangspunt moet zijn, omdat het opbrengend vermogen van de grond van [gedaagde] niet toereikend zou zijn voor de aan de aankoop van 5 ha grond verbonden financieringslasten. Of [gedaagde] een externe financiering nodig heeft, hangt niet alleen af van zijn inkomenspositie, maar ook van de beschikbaarheid van vermogen. De Staat heeft niet concreet onderbouwd dat [gedaagde] de aankoop niet zou kunnen financieren. Ten slotte oordeelt de rechtbank het voor haar beslissing in dit geval uit te gaan van reconstructie niet relevant dat de Staat, zoals hij aanvoert, zich bij die keuze gedwongen ziet zijn aankoopbeleid in de toekomst aan te passen. Aankoop en aanpassing vervangende grond 2.28. Voor wat betreft de in verband met de reconstructie te begroten schadeposten zal de rechtbank de deskundigen volgen in hun aanname dat [gedaagde] de onteigende oppervlakte zal vervangen bij een aankoop ten behoeve van de reguliere uitbreiding van zijn bedrijf van 5 ha op een termijn van 3 jaar binnen een straal van 5 kilometer. Financieringsschade 2.29. [gedaagde] kan de aankoop van vervangende grond volledig financieren uit het vrijkomend kapitaal. De rechtbank heeft de waarde van het onteigende vastgesteld op € 45.023,00, uitgaande van een prijs per m² van € 11,00 waarvan € 10,00 per m² voor de agrarische waarde. Gelet op de te verwachten stijging van de grondprijzen in de periode van 3 jaar na de peildatum zal de rechtbank voor de aankoop van vervangende grond uitgaan van een bedrag van € 10,50 per m². In dit bedrag is een waardestijging van € 0,50 per m² van de agrarische waarde verdisconteerd in verband met aankoop door [gedaagde] op een termijn van ten hoogste 3 jaar. De rechtbank passeert het standpunt van [gedaagde] dat voor aankoop van vervangende grond moet worden gerekend met een bedrag van € 12,00 per m². Hij onderbouwt dit standpunt met verwijzing naar zijn aankoop van een perceel voor dat bedrag net na de peildatum. De door [gedaagde] betaalde prijs is niet representatief. De rechtbank verwijst in dat verband naar r.o. 2.14. Er is dus geen sprake van financieringsschade. Premie uit handen breken 2.30. In verband met de aanname dat [gedaagde] op een termijn van uiterlijk 3 jaar de onteigende oppervlakte zal kunnen vervangen in het kader van een meer omvattende aankoop is er voor een vergoeding van een “premie uit handen breken” geen aanleiding. De rechtbank zal bij het vaststellen van de hoogte van de schadeloosstelling dus geen rekening houden met een bedrag voor een “premie uit handen breken”. Aankoopkosten vervangende grond 2.31. De deskundigen begroten de aankoopkosten voor vervangende grond op € 250,00. Omdat de aankoop van de vervangende grond onderdeel uitmaakt van de reguliere aankoop van een groter perceel blijven volgens de deskundigen de notariskosten gelijk. Alleen de courtage van de makelaar is hoger. De € 250,00 is het bedrag voor de hogere makelaarskosten, toegerekend aan de oppervlakte vervangende grond. Volgens de Staat komen de aankoopkosten niet voor vergoeding in aanmerking. Uitgangspunt van de deskundigen is dat de vervanging plaatsvindt als onderdeel van een reguliere aankoop, dus een aankoop die ook zonder onteigening zou hebben plaatsgevonden. Het causaal verband tussen de onteigening en de kosten ontbreekt. Er is dus volgens de Staat geen ruimte om de aankoopkosten deels aan de onteigening toe te rekenen. De Staat verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar het arrest Staat/Heere (HR 14 november 2003, NJ 2004, 129, r.o. 3.5.). 2.32. De rechtbank is van oordeel dat er sprake is van een causaal verband tussen de onteigening en de aankoopkosten. De oorzaak van de aankoop van de vervangende grond is gelegen in de onteigening. Volgens de deskundigen is het niet waarschijnlijk dat er een perceel met een vergelijkbare oppervlakte als het onteigende op de markt beschikbaar komt. Om toch de onteigende oppervlakte te kunnen vervangen is [gedaagde] dus genoodzaakt om een perceel met een grotere oppervlakte aan te kopen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat een deel van de aan die aankoop verbonden kosten aan [gedaagde] moet worden vergoed. Bij de berekening van de hoogte van het te vergoeden bedrag moet worden uitgegaan van het bedrag van de aankoopprijs dat is gerelateerd aan de vervanging van het onteigende. De rechtbank heeft overwogen (r.o. 2.29.) dat voor de aankoop van vervangende grond moet worden uitgegaan van een bedrag van € 10,50 per m². Voor 4.093 m² is dit een bedrag van € 42.976,50. Voor de aankoopkosten wordt gebruikelijk uitgegaan van een percentage van 2% van de koopprijs.

De rechtbank zal ter zake van aankoopkosten een bedrag van € 860,00 (afgerond) opnemen. Kosten hertaxatie ten behoeve van hypotheekhouder 2.33. In hun aanvankelijke berekening van de aankoopkosten van vervangende grond hebben de deskundigen € 1.500,00 opgenomen voor kosten van hertaxatie ten behoeve van de hypotheekhouder. Dit bedrag is bij aanpassing van hun advies over de wijze van reconstructie naar aanleiding van opmerkingen op het conceptrapport van partijen, niet langer opgenomen. Onduidelijk is waarom deze post niet in de nadere berekening is opgenomen. Niet valt in te zien waarom [gedaagde] bij de wijze waarop hij volgens de deskundigen tot vervanging van het onteigende zou overgaan geen kosten voor hertaxatie zou moeten maken. De rechtbank zal uitgaan van het bedrag van € 1.500,00 nu [gedaagde] noch de Staat de hoogte van het bedrag heeft betwist en de rechtbank geen aanleiding ziet om van een ander bedrag uit te gaan. Aanpassingskosten vervangende grond 2.34. De deskundigen zijn voor de aanpassingskosten voor vervangende grond uitgegaan van een bedrag van € 2.000,00 per ha. Voor de te vervangen oppervlakte van 0.40.93 ha komt dat dan neer op (afgerond) € 820,00. De Staat en [gedaagde] zijn het daarmee eens en ook de rechtbank sluit zich daarbij aan. 2.35. Als onderdeel van de bijkomende kosten zal de rechtbank voor aankoop en aanpassing van vervangende grond een bedrag begroten van: aankoopkosten € 860,00 aanpassingskosten vervangen grond € 820,00 kosten hertaxatie voor de hypotheekhouder € 1.500,00 Totaal € 3.180,00. Omrijschade 2.36. De deskundigen hebben de omrijschade van [gedaagde] eerst begroot op € 5.525,00. Naar aanleiding van opmerkingen van de Staat en [gedaagde] hebben de deskundigen de omrijschade nader begroot op € 3.700,00. Daarbij gaan de deskundigen uit van de KWIN-norm en maken zij onderscheid tussen ritten voor de bewerking van het perceel en voor de gewascontrole. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat de laatstbedoelde ritten met een personenauto plaatsvinden. 2.37. De Staat is van mening dat als [gedaagde] vervangende grond mee aankoopt bij een reguliere uitbreiding van zijn bedrijf er geen sprake is van omrijschade. In dat geval is er geen rechtstreeks noodzakelijk verband tussen de onteigening en het rijden naar de nieuwe locatie. Als de rechtbank wel omrijschade zou willen toekennen gaat die pas na drie jaar in omdat voor de tussenliggende periode inkomensschade wordt vergoed. 2.38. [gedaagde] is van mening dat moet worden uitgegaan van 70 rijbewegingen per jaar. Ter onderbouwing daarvan verwijst hij naar een tabel waarin de diverse te verrichten werkzaamheden per maand zijn opgenomen. [gedaagde] verzoekt de rechtbank die gegevens over te nemen en uit te gaan van 140 verkeersbewegingen per jaar en een afstand van 3,5 kilometer. Dat is de afstand die [gedaagde] moet afleggen naar het door hem na de peildatum aangekochte perceel. 2.39. De rechtbank volgt de deskundigen in hun fictieve benadering van een aankoop van vervangende grond op een termijn van 3 jaar en een afstand van 5 km. Hetgeen partijen in relatie tot de aankoop door [gedaagde] van de 6,5 ha grond na de peildatum over de omrijschade aanvoeren blijft daarom buiten beschouwing. Voor de berekening van het aantal te maken ritten gaat de rechtbank net als de deskundigen uit van de KWIN-norm. Dit is een objectieve norm als uitgangspunt voor de berekening van de omrijschade in een fictieve situatie. Door [gedaagde] zijn geen feiten en/of omstandigheden gesteld en daarvan is evenmin gebleken, die een (forse) afwijking van de KWIN-norm rechtvaardigen. De rechtbank zal voor omrijschade in de schadeloosstelling € 3.700,00 opnemen. Dit is de naar rato berekende omrijschade uitgaande van de genoemde fictieve uitgangspunten. Ook bij het vervangen van de onteigende oppervlakte in het kader van de aankoop van een groter perceel is er aanleiding voor het vergoeden van omrijschade, omdat die aankoop als gevolg van de onteigening moet worden gezien. De rechtbank verwijst naar r.o. 2.32. Voor toerekening naar rato is aanleiding, omdat bij de aankoop van een groter perceel dan het onteigende een hogere opbrengst wordt gegenereerd. In dat geval is het niet redelijk dat de volledige omrijkosten die ontstaan door aankoop van een perceel op afstand voor rekening van de Staat komen. Het is de rechtbank niet duidelijk of de Staat bedoelt dat met een factor 7 in plaats van 10 moet worden gerekend, omdat [gedaagde] de eerste drie jaar nog een bedrag voor inkomstenderving ontvangt. De rechtbank laat dit standpunt van de Staat buiten beschouwing. Zij ziet geen aanleiding uit te gaan van een andere kapitalisatiefactor dan de gebruikelijke 10 jaar. Inkomensschade 2.40. Uitgaande van vervanging van het onteigende op een termijn van 3 jaar derft [gedaagde] inkomsten. Omdat wordt uitgegaan van reconstructie passeert de rechtbank de opmerkingen van de Staat uitgaande van liquidatie. De deskundigen hebben de opbrengst per hectare begroot op € 2.750,00 omdat het onteigende onderdeel uitmaakt van de intensief gebruikte huiskavel. De rechtbank neemt dit bedrag als uitgangspunt. De inkomstenderving door [gedaagde] komt dan op een bedrag van € 1.125,00 per jaar. Voor een periode van drie jaar is dat € 3.375,00. Zoals de Staat terecht opmerkt en ook de deskundigen ter zitting hebben medegedeeld, moeten hierop de rente-inkomsten over het vrijkomend kapitaal gedurende die periode in mindering worden gebracht. Bij de berekening van deze rente-inkomsten kan worden uitgegaan van een te behalen rendement van 2% per jaar. Daarvan uitgaande bedraagt de rente over het vrijkomend kapitaal, 2% van € 50.023,00 (waarde onteigende vermeerderd met waardevermindering overblijvende) is € 1.000,00 (afgerond) per jaar. Dit is € 3.000,00 voor een periode van drie jaar. Als inkomensschade resteert dan een bedrag van € 375,00. Extra accountantskosten 2.41. De deskundigen begroten de extra accountantskosten op € 2.000,00. Partijen hebben hierover geen opmerkingen gemaakt. De rechtbank heeft geen aanleiding anders te oordelen en zal van dit bedrag uitgaan. Belastingschade 2.42. De deskundigen komen in hun definitieve rapportage tot het (voorlopig) oordeel dat [gedaagde] als gevolg van de onteigening geen belastingschade lijdt. De deskundigen hebben hem uitgenodigd om, indien dat wel het geval is, een berekening over te leggen. [gedaagde] heeft dit niet gedaan. De rechtbank zal mede gelet daarop de deskundigen volgen en ervan uitgaan dat hij geen belastingschade lijdt. Voordeel 2.43. In de door de Staat te betalen schadeloosstelling wordt als waarde van het onteigende opgenomen een bedrag van € 45.023,00. De rechtbank heeft overwogen (r.o. 2.29.) dat voor de aankoop van vervangende grond moet worden uitgegaan van een bedrag van € 10,50 per m². Voor 4.093 m² is dit een bedrag van € 42.976,50. Na aankoop van vervangende grond resteert een bedrag van € 2.046,50. Uitgaande van een rentepercentage van 2% levert dit als rente-inkomsten over het vrijkomend kapitaal voor [gedaagde] op een bedrag van € 40,93 per jaar, vermenigvuldigd met factor 10 totaal € 409,30 (afgerond € 409,00). Dit bedrag dient in mindering te worden gebracht op het inkomensnadeel in de vorm van omrijschade dat [gedaagde] als gevolg van de onteigening lijdt.

De rechtbank zal ter zake van aankoopkosten een bedrag van € 860,00 (afgerond) opnemen. Kosten hertaxatie ten behoeve van hypotheekhouder 2.33. In hun aanvankelijke berekening van de aankoopkosten van vervangende grond hebben de deskundigen € 1.500,00 opgenomen voor kosten van hertaxatie ten behoeve van de hypotheekhouder. Dit bedrag is bij aanpassing van hun advies over de wijze van reconstructie naar aanleiding van opmerkingen op het conceptrapport van partijen, niet langer opgenomen. Onduidelijk is waarom deze post niet in de nadere berekening is opgenomen. Niet valt in te zien waarom [gedaagde] bij de wijze waarop hij volgens de deskundigen tot vervanging van het onteigende zou overgaan geen kosten voor hertaxatie zou moeten maken. De rechtbank zal uitgaan van het bedrag van € 1.500,00 nu [gedaagde] noch de Staat de hoogte van het bedrag heeft betwist en de rechtbank geen aanleiding ziet om van een ander bedrag uit te gaan. Aanpassingskosten vervangende grond 2.34. De deskundigen zijn voor de aanpassingskosten voor vervangende grond uitgegaan van een bedrag van € 2.000,00 per ha. Voor de te vervangen oppervlakte van 0.40.93 ha komt dat dan neer op (afgerond) € 820,00. De Staat en [gedaagde] zijn het daarmee eens en ook de rechtbank sluit zich daarbij aan. 2.35. Als onderdeel van de bijkomende kosten zal de rechtbank voor aankoop en aanpassing van vervangende grond een bedrag begroten van: aankoopkosten € 860,00 aanpassingskosten vervangen grond € 820,00 kosten hertaxatie voor de hypotheekhouder € 1.500,00 Totaal € 3.180,00. Omrijschade 2.36. De deskundigen hebben de omrijschade van [gedaagde] eerst begroot op € 5.525,00. Naar aanleiding van opmerkingen van de Staat en [gedaagde] hebben de deskundigen de omrijschade nader begroot op € 3.700,00. Daarbij gaan de deskundigen uit van de KWIN-norm en maken zij onderscheid tussen ritten voor de bewerking van het perceel en voor de gewascontrole. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat de laatstbedoelde ritten met een personenauto plaatsvinden. 2.37. De Staat is van mening dat als [gedaagde] vervangende grond mee aankoopt bij een reguliere uitbreiding van zijn bedrijf er geen sprake is van omrijschade. In dat geval is er geen rechtstreeks noodzakelijk verband tussen de onteigening en het rijden naar de nieuwe locatie. Als de rechtbank wel omrijschade zou willen toekennen gaat die pas na drie jaar in omdat voor de tussenliggende periode inkomensschade wordt vergoed. 2.38. [gedaagde] is van mening dat moet worden uitgegaan van 70 rijbewegingen per jaar. Ter onderbouwing daarvan verwijst hij naar een tabel waarin de diverse te verrichten werkzaamheden per maand zijn opgenomen. [gedaagde] verzoekt de rechtbank die gegevens over te nemen en uit te gaan van 140 verkeersbewegingen per jaar en een afstand van 3,5 kilometer. Dat is de afstand die [gedaagde] moet afleggen naar het door hem na de peildatum aangekochte perceel. 2.39. De rechtbank volgt de deskundigen in hun fictieve benadering van een aankoop van vervangende grond op een termijn van 3 jaar en een afstand van 5 km. Hetgeen partijen in relatie tot de aankoop door [gedaagde] van de 6,5 ha grond na de peildatum over de omrijschade aanvoeren blijft daarom buiten beschouwing. Voor de berekening van het aantal te maken ritten gaat de rechtbank net als de deskundigen uit van de KWIN-norm. Dit is een objectieve norm als uitgangspunt voor de berekening van de omrijschade in een fictieve situatie. Door [gedaagde] zijn geen feiten en/of omstandigheden gesteld en daarvan is evenmin gebleken, die een (forse) afwijking van de KWIN-norm rechtvaardigen. De rechtbank zal voor omrijschade in de schadeloosstelling € 3.700,00 opnemen. Dit is de naar rato berekende omrijschade uitgaande van de genoemde fictieve uitgangspunten. Ook bij het vervangen van de onteigende oppervlakte in het kader van de aankoop van een groter perceel is er aanleiding voor het vergoeden van omrijschade, omdat die aankoop als gevolg van de onteigening moet worden gezien. De rechtbank verwijst naar r.o. 2.32. Voor toerekening naar rato is aanleiding, omdat bij de aankoop van een groter perceel dan het onteigende een hogere opbrengst wordt gegenereerd. In dat geval is het niet redelijk dat de volledige omrijkosten die ontstaan door aankoop van een perceel op afstand voor rekening van de Staat komen. Het is de rechtbank niet duidelijk of de Staat bedoelt dat met een factor 7 in plaats van 10 moet worden gerekend, omdat [gedaagde] de eerste drie jaar nog een bedrag voor inkomstenderving ontvangt. De rechtbank laat dit standpunt van de Staat buiten beschouwing. Zij ziet geen aanleiding uit te gaan van een andere kapitalisatiefactor dan de gebruikelijke 10 jaar. Inkomensschade 2.40. Uitgaande van vervanging van het onteigende op een termijn van 3 jaar derft [gedaagde] inkomsten. Omdat wordt uitgegaan van reconstructie passeert de rechtbank de opmerkingen van de Staat uitgaande van liquidatie. De deskundigen hebben de opbrengst per hectare begroot op € 2.750,00 omdat het onteigende onderdeel uitmaakt van de intensief gebruikte huiskavel. De rechtbank neemt dit bedrag als uitgangspunt. De inkomstenderving door [gedaagde] komt dan op een bedrag van € 1.125,00 per jaar. Voor een periode van drie jaar is dat € 3.375,00. Zoals de Staat terecht opmerkt en ook de deskundigen ter zitting hebben medegedeeld, moeten hierop de rente-inkomsten over het vrijkomend kapitaal gedurende die periode in mindering worden gebracht. Bij de berekening van deze rente-inkomsten kan worden uitgegaan van een te behalen rendement van 2% per jaar. Daarvan uitgaande bedraagt de rente over het vrijkomend kapitaal, 2% van € 50.023,00 (waarde onteigende vermeerderd met waardevermindering overblijvende) is € 1.000,00 (afgerond) per jaar. Dit is € 3.000,00 voor een periode van drie jaar. Als inkomensschade resteert dan een bedrag van € 375,00. Extra accountantskosten 2.41. De deskundigen begroten de extra accountantskosten op € 2.000,00. Partijen hebben hierover geen opmerkingen gemaakt. De rechtbank heeft geen aanleiding anders te oordelen en zal van dit bedrag uitgaan. Belastingschade 2.42. De deskundigen komen in hun definitieve rapportage tot het (voorlopig) oordeel dat [gedaagde] als gevolg van de onteigening geen belastingschade lijdt. De deskundigen hebben hem uitgenodigd om, indien dat wel het geval is, een berekening over te leggen. [gedaagde] heeft dit niet gedaan. De rechtbank zal mede gelet daarop de deskundigen volgen en ervan uitgaan dat hij geen belastingschade lijdt. Voordeel 2.43. In de door de Staat te betalen schadeloosstelling wordt als waarde van het onteigende opgenomen een bedrag van € 45.023,00. De rechtbank heeft overwogen (r.o. 2.29.) dat voor de aankoop van vervangende grond moet worden uitgegaan van een bedrag van € 10,50 per m². Voor 4.093 m² is dit een bedrag van € 42.976,50. Na aankoop van vervangende grond resteert een bedrag van € 2.046,50. Uitgaande van een rentepercentage van 2% levert dit als rente-inkomsten over het vrijkomend kapitaal voor [gedaagde] op een bedrag van € 40,93 per jaar, vermenigvuldigd met factor 10 totaal € 409,30 (afgerond € 409,00). Dit bedrag dient in mindering te worden gebracht op het inkomensnadeel in de vorm van omrijschade dat [gedaagde] als gevolg van de onteigening lijdt.

Totale bedrag van de schadeloosstelling 2.44. De rechtbank zal aan schadeloosstelling dus toekennen: waarde van het onteigende € 45.023,00 waardevermindering overblijvende € 5.000,00 bijkomende schade: drainage € 4.325,00 plaatsen hekwerk € 11.088,00 aankoop en aanpassing vervangende grond € 3.180,00 omrijschade (€ 3.700,00 - € 409,00) € 3.291,00 inkomensschade € 375,00 extra accountantskosten € 2.000,00 € 24.259,00 Totaal: € 74.282,00. Bijkomend aanbod btw 2.45. De rechtbank wijst erop dat zij al in het onteigeningsvonnis heeft bepaald dat de Staat het bijkomend aanbod ten aanzien van de btw gestand zal doen. Deze post behoeft dus geen bespreking en beslissing meer. Derde-belanghebbenden 2.46. Van (andere) derde-belanghebbenden die nog aanspraak (kunnen) maken op vergoeding van door de onteigening veroorzaakte schade is niet gebleken. Rente 2.47. De deskundigen hebben in hun rapport het nadeel dat [gedaagde] ondervindt doordat het voorschot op de aan hem toekomende schadeloosstelling op een lager bedrag is vastgesteld dan de uiteindelijke schadeloosstelling, getaxeerd op een bedrag gelijk aan 0,5% (samengesteld per jaar) over het verschil vanaf de datum van ontvangst van het voorschot tot 1 januari 2023, en 1% vanaf 1 januari 2023 tot de dag van onherroepelijke vaststelling van de schadeloosstelling. De rechtbank is uit andere A27-onteigeningszaken bekend dat de deskundigen vanaf 1 juli 2023 een rentepercentage van 1,5% adviseren. 2.48. De rechtbank zal uitgaande van de rentestand en de meest recente rechtspraak op dit punt voor de gehele periode waarover deze rente is verschuldigd, uitgaan van een rente van 1,5% (samengesteld per jaar). Deze rente is verschuldigd met ingang van de dag van inschrijving van het onteigeningsvonnis in de openbare registers, 22 augustus 2023, tot vandaag. 2.49. De Staat zal verder op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de hiervoor genoemde renteschade, de wettelijke rente moeten vergoeden vanaf vandaag tot de dag van algehele voldoening. Proceskosten 2.50. De proceskosten komen op grond van artikel 50 Ow in beginsel geheel voor rekening van de onteigenende partij. Onder deze kosten vallen ook de kosten van de rechtbankdeskundigen en de pre-processuele kosten die de onteigende heeft gemaakt. Het gaat daarbij om de kosten van rechtsbijstand en de kosten van eventuele partijdeskundigen met betrekking tot de onteigeningsprocedure bij de rechtbank. Indien kan worden vastgesteld dat de opgevoerde kosten betrekking hebben op de onteigeningsprocedure moet volgens vaste rechtspraak worden getoetst of het redelijk is dat bijstand is ingeroepen van een advocaat en/of een andere deskundige en/of de hoogte van de opgevoerde kosten redelijk is, de dubbele redelijkheidstoets. 2.51. Naar aanleiding van de door de Staat ter gelegenheid van het pleidooi tegen de declaratie van de deskundige opgeworpen bezwaren heeft de rechtbank [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om daarop bij brief, vóór 24 januari 2024, te reageren. De rechtbank heeft de Staat de gelegenheid geboden om vervolgens, eveneens bij brief, binnen 14 dagen, daarop te reageren. Partijen hebben de rechtbank voorgelegd om de Staat als eerste met betrekking tot de in rekening gebrachte kosten nader te laten reageren. De rechtbank heeft daarmee ingestemd. De Staat heeft vervolgens bij brief aan de rechtbank van 29 januari 2024 zijn bezwaren tegen de hoogte van de declaratie van de deskundige nader uiteen gezet. Bij brief van 20 februari 2024 heeft [gedaagde] gereageerd. Kosten juridische bijstand [gedaagde] 2.52. [gedaagde] heeft bij zijn akte overlegging producties voor het pleidooi op 9 januari 2024 opgave gedaan van zijn kosten van juridische en deskundige bijstand. De kosten voor juridische bijstand bedragen volgens [gedaagde] (exclusief de werkzaamheden voor de voorbereiding van het pleidooi) € 11.252,00 exclusief btw voor 38,8 uur werkzaamheden tegen een uurtarief van € 290,00. Inclusief btw is dit een bedrag van € 13.614,92. De werkzaamheden voor de voorbereiding van het pleidooi heeft [gedaagde] aanvankelijk begroot op 20 uur. [gedaagde] heeft bij brief van 20 februari 2024 voor wat betreft zijn juridische bijstand ook opgave gedaan van de daadwerkelijk na 13 december 2023 bestede uren. Dit komt uit op nog 8,5 in 2023 bestede uren à € 290,00 en 16,9 in 2024 bestede uren à € 320,00 totaal 25,4 uur resulterend in een bedrag van € 7.873,00 exclusief btw, € 9.526,33 inclusief btw. 2.53. Voor wat betreft de kosten van juridische bijstand oordeelt de rechtbank dat voldaan is aan de eerste redelijkheidstoets. Het is redelijk dat [gedaagde] de bijstand heeft ingeroepen van een advocaat. De rechtbank oordeelt dat ook het door deze advocaat in rekening gebrachte aantal uren en uurtarief redelijk is. De rechtbank passeert het bezwaar van de Staat tegen het opvoeren van 3 uur besteed aan de reactie op zijn brief van 29 januari 2024. Dit betreft werkzaamheden die zien op de afwikkeling van de procedure. De rechtbank is dus van oordeel dat de opgegeven juridische kosten de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan. De rechtbank zal de Staat veroordelen tot betaling van een bedrag van 47,3 uur (38,8 + 8,5 uur) à € 290,00 is € 13.717,00 vermeerderd met 16,9 uur à € 320,00 is € 5.408,00, totaal € 19.125,00 exclusief btw, dat is € 23.141,25 inclusief btw. Kosten deskundige bijstand [gedaagde] 2.54. Bij de brief van 20 februari 2024 heeft [gedaagde] meegedeeld dat hij met de Staat overeenstemming heeft bereikt over de hoogte van de declaratie van de deskundige [naam 2] . [gedaagde] heeft naar aanleiding daarvan verzocht om voor de kosten van de deskundige bijstand een bedrag op te nemen van € 17.151,75 inclusief btw. 2.55. Ook voor wat betreft de kosten van deskundige bijstand oordeelt de rechtbank dat voldaan is aan de eerste redelijkheidstoets. Het is redelijk dat [gedaagde] de bijstand van een deskundige heeft ingeroepen. De rechtbank zal de Staat veroordelen tot betaling van het door partijen overeengekomen bedrag voor deskundige bijstand van € 17.151,75 inclusief btw. De rechtbank is van oordeel dat dit bedrag de dubbele redelijkheidstoets kan doorstaan. Kosten rechtbankdeskundigen 2.56. De voorzitter van de commissie van deskundigen heeft bij e-mailbericht aan de rechtbank van 5 januari 2024 met bijlage, opgave gedaan van de kosten van de deskundigen. In totaal bedragen de opgegeven kosten € 19.011,81 inclusief btw. De Staat heeft meegedeeld geen opmerkingen te hebben met betrekking tot deze kostenopgave en het opgegeven bedrag te zullen vergoeden. De Staat zal tot betaling van deze kosten worden veroordeeld. Griffierechten 2.57. De Staat zal als de onteigenende partij tevens worden veroordeeld tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 314,00 aan griffierechten.

Totale bedrag van de schadeloosstelling 2.44. De rechtbank zal aan schadeloosstelling dus toekennen: waarde van het onteigende € 45.023,00 waardevermindering overblijvende € 5.000,00 bijkomende schade: drainage € 4.325,00 plaatsen hekwerk € 11.088,00 aankoop en aanpassing vervangende grond € 3.180,00 omrijschade (€ 3.700,00 - € 409,00) € 3.291,00 inkomensschade € 375,00 extra accountantskosten € 2.000,00 € 24.259,00 Totaal: € 74.282,00. Bijkomend aanbod btw 2.45. De rechtbank wijst erop dat zij al in het onteigeningsvonnis heeft bepaald dat de Staat het bijkomend aanbod ten aanzien van de btw gestand zal doen. Deze post behoeft dus geen bespreking en beslissing meer. Derde-belanghebbenden 2.46. Van (andere) derde-belanghebbenden die nog aanspraak (kunnen) maken op vergoeding van door de onteigening veroorzaakte schade is niet gebleken. Rente 2.47. De deskundigen hebben in hun rapport het nadeel dat [gedaagde] ondervindt doordat het voorschot op de aan hem toekomende schadeloosstelling op een lager bedrag is vastgesteld dan de uiteindelijke schadeloosstelling, getaxeerd op een bedrag gelijk aan 0,5% (samengesteld per jaar) over het verschil vanaf de datum van ontvangst van het voorschot tot 1 januari 2023, en 1% vanaf 1 januari 2023 tot de dag van onherroepelijke vaststelling van de schadeloosstelling. De rechtbank is uit andere A27-onteigeningszaken bekend dat de deskundigen vanaf 1 juli 2023 een rentepercentage van 1,5% adviseren. 2.48. De rechtbank zal uitgaande van de rentestand en de meest recente rechtspraak op dit punt voor de gehele periode waarover deze rente is verschuldigd, uitgaan van een rente van 1,5% (samengesteld per jaar). Deze rente is verschuldigd met ingang van de dag van inschrijving van het onteigeningsvonnis in de openbare registers, 22 augustus 2023, tot vandaag. 2.49. De Staat zal verder op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de hiervoor genoemde renteschade, de wettelijke rente moeten vergoeden vanaf vandaag tot de dag van algehele voldoening. Proceskosten 2.50. De proceskosten komen op grond van artikel 50 Ow in beginsel geheel voor rekening van de onteigenende partij. Onder deze kosten vallen ook de kosten van de rechtbankdeskundigen en de pre-processuele kosten die de onteigende heeft gemaakt. Het gaat daarbij om de kosten van rechtsbijstand en de kosten van eventuele partijdeskundigen met betrekking tot de onteigeningsprocedure bij de rechtbank. Indien kan worden vastgesteld dat de opgevoerde kosten betrekking hebben op de onteigeningsprocedure moet volgens vaste rechtspraak worden getoetst of het redelijk is dat bijstand is ingeroepen van een advocaat en/of een andere deskundige en/of de hoogte van de opgevoerde kosten redelijk is, de dubbele redelijkheidstoets. 2.51. Naar aanleiding van de door de Staat ter gelegenheid van het pleidooi tegen de declaratie van de deskundige opgeworpen bezwaren heeft de rechtbank [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om daarop bij brief, vóór 24 januari 2024, te reageren. De rechtbank heeft de Staat de gelegenheid geboden om vervolgens, eveneens bij brief, binnen 14 dagen, daarop te reageren. Partijen hebben de rechtbank voorgelegd om de Staat als eerste met betrekking tot de in rekening gebrachte kosten nader te laten reageren. De rechtbank heeft daarmee ingestemd. De Staat heeft vervolgens bij brief aan de rechtbank van 29 januari 2024 zijn bezwaren tegen de hoogte van de declaratie van de deskundige nader uiteen gezet. Bij brief van 20 februari 2024 heeft [gedaagde] gereageerd. Kosten juridische bijstand [gedaagde] 2.52. [gedaagde] heeft bij zijn akte overlegging producties voor het pleidooi op 9 januari 2024 opgave gedaan van zijn kosten van juridische en deskundige bijstand. De kosten voor juridische bijstand bedragen volgens [gedaagde] (exclusief de werkzaamheden voor de voorbereiding van het pleidooi) € 11.252,00 exclusief btw voor 38,8 uur werkzaamheden tegen een uurtarief van € 290,00. Inclusief btw is dit een bedrag van € 13.614,92. De werkzaamheden voor de voorbereiding van het pleidooi heeft [gedaagde] aanvankelijk begroot op 20 uur. [gedaagde] heeft bij brief van 20 februari 2024 voor wat betreft zijn juridische bijstand ook opgave gedaan van de daadwerkelijk na 13 december 2023 bestede uren. Dit komt uit op nog 8,5 in 2023 bestede uren à € 290,00 en 16,9 in 2024 bestede uren à € 320,00 totaal 25,4 uur resulterend in een bedrag van € 7.873,00 exclusief btw, € 9.526,33 inclusief btw. 2.53. Voor wat betreft de kosten van juridische bijstand oordeelt de rechtbank dat voldaan is aan de eerste redelijkheidstoets. Het is redelijk dat [gedaagde] de bijstand heeft ingeroepen van een advocaat. De rechtbank oordeelt dat ook het door deze advocaat in rekening gebrachte aantal uren en uurtarief redelijk is. De rechtbank passeert het bezwaar van de Staat tegen het opvoeren van 3 uur besteed aan de reactie op zijn brief van 29 januari 2024. Dit betreft werkzaamheden die zien op de afwikkeling van de procedure. De rechtbank is dus van oordeel dat de opgegeven juridische kosten de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan. De rechtbank zal de Staat veroordelen tot betaling van een bedrag van 47,3 uur (38,8 + 8,5 uur) à € 290,00 is € 13.717,00 vermeerderd met 16,9 uur à € 320,00 is € 5.408,00, totaal € 19.125,00 exclusief btw, dat is € 23.141,25 inclusief btw. Kosten deskundige bijstand [gedaagde] 2.54. Bij de brief van 20 februari 2024 heeft [gedaagde] meegedeeld dat hij met de Staat overeenstemming heeft bereikt over de hoogte van de declaratie van de deskundige [naam 2] . [gedaagde] heeft naar aanleiding daarvan verzocht om voor de kosten van de deskundige bijstand een bedrag op te nemen van € 17.151,75 inclusief btw. 2.55. Ook voor wat betreft de kosten van deskundige bijstand oordeelt de rechtbank dat voldaan is aan de eerste redelijkheidstoets. Het is redelijk dat [gedaagde] de bijstand van een deskundige heeft ingeroepen. De rechtbank zal de Staat veroordelen tot betaling van het door partijen overeengekomen bedrag voor deskundige bijstand van € 17.151,75 inclusief btw. De rechtbank is van oordeel dat dit bedrag de dubbele redelijkheidstoets kan doorstaan. Kosten rechtbankdeskundigen 2.56. De voorzitter van de commissie van deskundigen heeft bij e-mailbericht aan de rechtbank van 5 januari 2024 met bijlage, opgave gedaan van de kosten van de deskundigen. In totaal bedragen de opgegeven kosten € 19.011,81 inclusief btw. De Staat heeft meegedeeld geen opmerkingen te hebben met betrekking tot deze kostenopgave en het opgegeven bedrag te zullen vergoeden. De Staat zal tot betaling van deze kosten worden veroordeeld. Griffierechten 2.57. De Staat zal als de onteigenende partij tevens worden veroordeeld tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 314,00 aan griffierechten.