ECLI:NL:RBZWB:2024:3209

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Breda Zaaknummer: 10705731 \ CV EXPL 23-3080 Vonnis van 15 mei 2024 in de zaak van DE VERENIGING MET VOLLEDIGE RECHTSBEVOEGDHEID LAURENTIUS, te Breda, eisende partij, hierna te noemen: Laurentius, gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon, tegen [gedaagde] , te [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. P.F.M. Gulickx.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 29 november 2023 met de daarin genoemde stukken; de mondelinge behandeling van 26 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Op 1 juli 1996 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres] in [plaats] . 2.2. Op de huurovereenkomst zijn het Huurreglement Woningbouwvereniging St. Laurentius van toepassing (hierna: algemene huurvoorwaarden). Hierin staat onder meer: “Artikel 14 1. Huurder zal het gehuurde als geen goed huisvader en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst c.q. reglement gegeven bestemming gebruiken. 2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf permanent bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. (…) 4. Huurder zal zonder voorafgaande toestemming van verhuurder het gehuurde niet geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven aan derden.”. 2.3. Op 8 maart 2023 heeft Laurentius (opzichter [naam 1] ) aangebeld bij de woning. Er werd open gedaan door een dochter van [gedaagde] . 2.4. Op 21 maart 2023 heeft Laurentius (wijkconsulent [naam 2] ) aangebeld bij woning. Er werd open gedaan door de dochter van [gedaagde] . 2.5. Op 27 maart 2023 heeft Laurentius een brief gestuurd aan [gedaagde] , waarin onder meer staat: “Onlangs heb ik uw dochter gesproken over de bewoning van uw woning aan de [adres] . Ze gaf aan dat u bij familie verblijft in het buitenland. Graag zou ik u hierover spreken en ik verzoek u een afspraak met mij te maken wanneer u weer terug bent in Nederland.”. 2.6. Op 19 mei 2023 heeft Laurentius een brief en e-mailbericht gestuurd aan [gedaagde] , waarin onder meer staat: “In uw huurovereenkomst staat dat u uw hoofdverblijf in de woning moet hebben. (…) Ik verzoek u binnen 1 maand een afspraak met mij te maken.”. 2.7. Op 19 mei 2023 heeft [naam 3] een e-mailbericht gestuurd aan Laurentius waarin onder meer staat: “Dank voor uw bericht. U heeft inderdaad aan mij dochter doorgeven dat ik contact moest opnemen als ik terug ben. Ik ben nog niet terug dus waar komt nu deze druk vandaan? Daar ben ik echt niet van gediend. Ik ben en blijft hoofdbewoner op het adres [adres] . Zodra ik terug ben, hoort u het. M.v.g. [gedaagde] . I/O”. 2.8. Op 3 juli 2023 heeft Laurentius een brief en e-mailbericht gestuurd aan [gedaagde] waarin onder meer staat: “Via verschillende brieven heb ik u verzocht een afspraak met mij te maken over uw bewoning. Helaas doet u dit niet. Het vermoeden bestaat inmiddels dat u niet in uw woning woont maar in het buitenland. Dinsdag 11 juli 2023 om 13:30 uur spreek ik u daar graag over”. 2.9. Op 3 juli 2023 heeft [naam 3] een e-mailbericht gestuurd aan Laurentius met daarin onder meer: “Beste mevrouw [naam 2] , Zoals ik reeds heb aangegeven ben ik op reis. Ook heb ik aangegeven contact met u te zullen opnemen bij terugkeer. Ik ben uiterlijk binnen 3 maanden terug in Nederland. Zodra ik terug ben neem ik contact met u op. Met vriendelijke groet I/O Mevrouw [gedaagde] .”. 2.10. Op 10 juli 2023 heeft Laurentius (trainee wijkconsulent [naam 4] en buurtbeheerder dhr. [naam 5] ) een buurtonderzoek uitgevoerd. Hierbij zijn drie omwonenden gesproken. Naar aanleiding hiervan heeft Laurentius de volgende twee schriftelijke meldingen ontvangen: 1. E-mailbericht van 10 juli 2023, van een omwonende: “Naar aanleiding van ons gesprek in het [straat] in [plaats] over de huurder van [adres] , bevestig ik dat ik vermoed dat de hoofdhuurder in Ghana is. En degene die er nu woont haar dochter met 4-5 kleinkinderen is. Ik vertrouw erop dat dit vertrouwelijk behandeld wordt en mijn gegevens anoniem blijven” E-mailbericht van 10 juli 2023, van Laurentius aan omwonende: “Zou u dit nog aan willen vullen met hoe lang u denkt dat dit al het geval is?” E-mailbericht van 10 juli 2023, van een omwonende: “Ik vermoed dat dit al een jaar of 4 zo is. Misschien wel langer. Eerst woonde haar andere dochter met kleinkinderen er(bij). Toen was zij er zelf ook nog het grootste gedeelte van de tijd.”. 2. Brief van 18 juli 2023, anonieme melding omwonende: “Op [adres] woont een gezin met kinderen oudere dame niet gezien”. 2.11. Op 27 juli 2023 heeft de gemachtigde van Laurentius een brief aan [gedaagde] gestuurd waarin onder meer staat: “Uw verhuurder, Laurentius, heeft mij gevraagd u deze brief te schrijven, omdat zij de huurovereenkomst met u wil beëindigen. De reden hiervoor is dat uit onderzoek is gebleken dat u al jaren niet in uw woning aan de [adres] in [plaats] verblijft (…) U kunt de rechtszaak nog slechts op één manier voorkomen en dat is door uiterlijk 4 augustus 2023 de huurovereenkomst op te zeggen”. 2.12. Op 28 juli 2023 heeft [gedaagde] een e-mailbericht gestuurd aan Laurentius met daarin: “Geachte heer, mevrouw, In verband met het ontvangen brief aangaande boven vermelde aankondiging deel ik u het volgende mee. Ik mevrouw [gedaagde] is nog steeds de hoofdbewoner van het adres [adres] te [plaats] al meer dan 27jaar. 5 jaar geleden met toestemming van Laurentius, mijn woningzoekende thuisloze dochter en kinderen ingeschreven. Ik ben zelf op reis en keer terug 1e week van september. Ook deze heb ik medegedeeld aan de woningbouw. Het is buiten proportie om nu een brief te krijgen over een mogelijke rechtszaak. Hoe heeft Laurentius deze onderzoek uitgevoerd? Ik wacht nog steeds op een reactie van Laurentius over het verzonden email met mij terugkeer op begin september. Met vriendelijke groet [gedaagde] ”. 2.13. Op 2 augustus 2023 heeft de gemachtigde van Laurentius een brief gestuurd aan [gedaagde] met daarin onder meer: “Zoals ik u eerder liet weten heeft Laurentius mij opdracht gegeven u te dagvaarden. U kunt echter nog één ding doen om deze rechtszaak te voorkomen en dat is door mij te voorzien van bewijs waaruit volgt dat u in de afgelopen 2 jaar wél uw hoofdverblijf heeft gehad in de woning.”. 2.14. Op 13 november 2023 heeft [gedaagde] een verklaring opgesteld waarin staat: “Hierbij verklaar ik, mevrouw [gedaagde] , geboren op [geboortedag 1] 1952, dat ik op of omstreeks 26 juni 2017 samen met mijn dochter [naam 6] , met geboortedatum [geboortedag 2] 973, naar het kantoor van Laurentius ben gegaan en dat ik daar toen mijn dochter met haar kinderen heb laten inschrijven op mijn woonadres aan [adres] , te [plaats] . De inschrijving van mijn dochter met haar kinderen op mijn huuradres was voor de woningbouw geen enkel probleem en is meteen aan het loket akkoord bevonden”. 2.15. Op 13 november 2023 heeft [naam 6] een verklaring opgesteld waarin staat: “Hierbij verklaar ik, mevrouw [naam 6] , geboren op [geboortedag 2] 1973, dat ik op of omstreeks 26 juni 2017 samen met mijn moeder, mevrouw [gedaagde] , met geboortedatum [geboortedag 1] 1952, naar het kantoor van Laurentius ben gegaan en dat ik daar toen mezelf met mijn kinderen heb laten inschrijven op het huuradres van mijn moeder aan [adres] , te [plaats] .

3.1. Laurentius vordert - samengevat – uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 3.2. Laurentius legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, omdat zij niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde en het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan anderen. Op grond van de huurovereenkomst is [gedaagde] verplicht om de woning zelf te bewonen en daar haar hoofdverblijf te hebben, maar zij heeft een lange periode in het buitenland verbleven en geen hoofdverblijf in de woning. Ook heeft ze de woning in gebruik gegeven aan haar dochter met kleinkinderen, terwijl in de huurovereenkomst staat dat de woning niet mag worden gebruikt door anderen, waarvoor geen toestemming is gekregen van Laurentius. Laurentius stelt dat [gedaagde] zich hiermee niet als goed huurder heeft gedragen en dat van haar niet kan worden gevraagd om de huurovereenkomst nog langer voort te zetten. 3.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Laurentius, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Laurentius, met veroordeling van Laurentius in de kosten van deze procedure. 3.4. [gedaagde] betwist dat zij niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde. [gedaagde] voert aan dat zij al meer dan 27 jaar haar hoofdverblijf heeft in de woning. Toen Laurentius het onderzoek uitvoerde was [gedaagde] op reis in Ghana. Ze gaat vaker op lange vakanties naar Ghana, omdat daar veel familieleden wonen. [gedaagde] is al een aantal jaren gepensioneerd en wist niet dat het niet mocht. Deze keer is zij vanwege familieomstandigheden wat langer in Ghana gebleven. Er was een overlijden van haar oom en vervolgens het overlijden van haar broer en in Ghana is het gebruikelijk dat begrafenissen en het rouwen lang duren. Uiteindelijk is ze nog wat langer gebleven, omdat haar dochter en de kleinkinderen in de zomervakantie naar Ghana kwamen. De intentie van [gedaagde] was om na haar bezoek terug te keren naar haar huurwoning, want zij heeft het middelpunt van haar maatschappelijke leven in Nederland. De woning is de plek waar zij eet, slaapt en verblijft. De gemeente Breda heeft ook adresonderzoek verricht en beoordeeld dat [gedaagde] verblijft op het adres van het gehuurde. Daarnaast betwist zij dat zij zonder toestemming van Laurentius haar dochter met kinderen bij haar heeft laten inwonen. Zij heeft 6 jaar geleden met toestemming van Laurentius haar toen woningzoekende dochter met 4 kleinkinderen ingeschreven op het adres bij de gemeente en bij Laurentius. Ook voor haar andere dochter en kleinkinderen die momenteel in de woning wonen heeft ze toestemming gekregen. [gedaagde] betwist dus dat sprake is van een tekortkoming en voor zover dat wel wordt geoordeeld, voert [gedaagde] aan dat het niet voldoende ernstig is voor een ontbinding en ontruiming. Bij een ontruiming komt [gedaagde] (en haar dochter en kleinkinderen) op straat te staan en ze heeft geen uitzicht op een andere sociale huurwoning. Ze is gehecht aan de woning en de buurt en ze neemt deel aan het sociale leven daar. Verder voert zij aan dat zij ernstige medische problemen heeft. Ook heeft zij altijd netjes de huur betaald. Een ontbinding betekent dat [gedaagde] de woning definitief zal verliezen, ook als een mogelijk hoger beroep slaagt, terwijl zij al jaren in de woning woont, een keurige huurder is en geen overlast veroorzaakt. [gedaagde] voert daarom ook verweer tegen uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Het hoofdverblijf hebben in de huurwoning 4.1. De kantonrechter overweegt dat uit artikel 14.2 van de algemene huurvoorwaarden volgt dat [gedaagde] haar hoofdverblijf moet hebben in het gehuurde. Het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde levert in dit geval dus een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. 4.2. De kantonrechter overweegt dat volgens vaste rechtspraak van een hoofdverblijf sprake is als het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit het gehuurde afspeelt. Bepalend hierbij is waar de huurder daadwerkelijk woont, van waar hij werkt en/of zijn zaken behartigt en zijn goederen en eigendommen beheert. Het gaat om de plaats waar iemand niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en tevens met het plan om, als dat doel is bereikt, terug te keren. Heeft [gedaagde] haar hoofdverblijf in de woning? 4.3. Ter onderbouwing van het standpunt dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde, verwijst Laurentius onder andere naar haar bezoeken aan de woning op 8 en 21 maart 2023, waarbij zij [gedaagde] niet aantrof en de verklaringen van omwonenden. Verder volgt uit het journaaloverzicht van de huisarts dat [gedaagde] vanaf februari 2021 tot en met augustus 2023 in Ghana geweest, met een onderbreking van twee weken in mei 2022. [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat zij in deze periode niet in het gehuurde, maar in Ghana verbleef. Daarmee staat vast dat [gedaagde] gedurende een periode van bijna 2,5 jaar slechts twee weken feitelijk in het gehuurde heeft verbleven. 4.4. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij wel eens vaker een lange vakantie heeft in Ghana en dat zij niet wist dat dit niet mocht, maar de kantonrechter gaat niet mee in dit verweer. In artikel 14.2 van de algemene huurvoorwaarden staat duidelijk dat [gedaagde] het gehuurde zelf permanent moet bewonen en dat ze daar haar hoofdverblijf moet hebben. Gelet op de lange duur dat [gedaagde] in Ghana heeft verbleven is de kantonrechter van oordeel dat dit ook niet meer kan worden gezien als een langdurige vakantie. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het gebruikelijk is dat gepensioneerden vele maanden in het buitenland overwinteren. Dat dit onder gepensioneerden gebeurt onderkent de kantonrechter, maar in dit geval gaat het niet meer over een aantal maanden, maar over een lange periode van jaren. 4.5. Volgens [gedaagde] is zij vanwege twee overlijdens van familieleden en een vakantie bij wijze van uitzondering langer in Ghana is gebleven. Het was haar intentie was om daarna terug te keren naar Nederland. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] hiermee bedoeld heeft te zeggen dat het bezoek aan Ghana tijdelijk was en zij altijd van plan was om terug naar het gehuurde te gaan. Dat dit zo is heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aannemelijk gemaakt. De genoemde omstandigheden die haar langdurig verblijf in Ghana zouden kunnen verklaren worden niet onderbouwd. Er wordt in algemene zin ter zitting uitgelegd dat men bij een overlijden soms lang moet wachten op een begrafenis, maar hoe dat dan het verblijf van [gedaagde] in Ghana specifiek heeft beïnvloed, wordt niet nader toegelicht. Bovendien is het, bij het bepalen of [gedaagde] haar hoofdverblijf heeft in de woning, de vraag waar haar leven zich hoofdzakelijk afspeelt. 4.6. In dit kader heeft [gedaagde] aangevoerd dat haar maatschappelijke leven zich in het gehuurde afspeelt, omdat onder meer al haar kinderen en kleinkinderen in Nederland wonen. Ook heeft zij aangevoerd dat ze gehecht is aan de woning en dat zij daar in de buurt deelneemt aan het sociale leven. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij staat ingeschreven in de basisregistratie op het adres van de huurwoning, dat zij daar haar post ontvangt en dat er voldoende persoonlijke bezittingen aanwezig zijn. Ook geeft ze aan dat ze in de buurt van het gehuurde naar onder meer de huisarts en de tandarts is geweest. 4.7. Al deze omstandigheden kunnen meespelen bij de beoordeling of zij haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde, maar de kantonrechter is van oordeel dat dit alles onvoldoende is om aan te nemen dat het leven van [gedaagde] zich hoofdzakelijk in het gehuurde heeft afgespeeld. De enkele omstandigheid dat haar dochters hier wonen vindt de kantonrechter niet voldoende. Er woont immers ook veel familie in Ghana. Uit de bankafschriften die [gedaagde] heeft overgelegd volgt dat zij een aantal weken in 2022 boodschappen heeft gedaan in de buurt van het gehuurde, maar dat is onvoldoende om aan te tonen dat haar maatschappelijk leven zich hier afspeelt. Uit de bankafschriften blijkt dat de huur iedere maand werd betaald vanaf de bankrekening van [gedaagde] in Nederland, waarop ook haar uitkering wordt gestort. Verder is er geen financieel verkeer zichtbaar op de rekening (behoudens de twee weken dat [gedaagde] in Nederland was). Desgevraagd legt [gedaagde] uit dat zij contant geld heeft gebruikt om in haar levensonderhoud te voorzien in Ghana. Zij beheerde dus lange tijd haar financiën in en vanuit Ghana. In de periode dat zij in Ghana verbleef, heeft ook haar dochter haar zaken voor haar waargenomen, zoals onder meer blijkt uit het huisartsenjournaal dat er is gebeld met haar dochter en de e-mailberichten aan Laurentius met het onderschrift “i/o”. Dat deed zij niet zelf in en vanuit het gehuurde. Uit de stukken van de tandarts kan niet worden afgeleid dat zij daar na 2018 nog is geweest. Dat zij een sociaal leven heeft in en vanuit het gehuurde wordt verder niet onderbouwd, net zo min als de omstandigheid dat haar bezittingen zich hier nog bevinden. 4.8. In dit geval kan de kantonrechter er niet omheen dat [gedaagde] een erg lange periode feitelijk niet in het gehuurde heeft verbleven. Ze is jarenlang in Ghana geweest. Ze heeft daar gewoond bij familie en haar sociale leven heeft zich al die tijd niet in het gehuurde afgespeeld. 4.9. Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde. Daarmee is er sprake van een tekortkoming. Rechtvaardigt dit een ontbinding van de huurovereenkomst? 4.10. Een tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek). 4.11. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de tekortkoming niet ernstig genoeg is om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, maar hier is de kantonrechter het niet mee eens. Het gaat hier om een sociale huurwoning. Deze woningen zijn schaars en wachtlijsten om hiervoor in aanmerking te komen zijn lang. Als je dan zo’n huurwoning niet of nauwelijks bewoont als hoofdverblijf levert dit een voldoende ernstige tekortkoming van de huurder op die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 4.12. Bij de vraag of een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is moet de kantonrechter ook altijd de belangen van partijen afwegen. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat Laurentius een groot belang heeft bij daadwerkelijke bewoning van het gehuurde, omdat zij er als woningcorporatie op grond van de Woningwet voor moet zorgen dat de woonruimte in de sociale huursector eerlijk wordt verdeeld. Daar staat tegenover het belang van [gedaagde] bij het behouden van haar woning. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] hier belang bij heeft, omdat haar dochter met kinderen hier ook wonen, maar is van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat [gedaagde] zelf een groot woonbelang heeft in het gehuurde.

De kantonrechter 5.1. ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen; 5.2. veroordeelt [gedaagde] om de woning gelegen aan de [adres] in [plaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Laurentius zijn, en onder afgifte van alle sleutels t er vrije en algehele beschikking van Laurentius te stellen, 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 378,48, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2024.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Breda Zaaknummer: 10705731 \ CV EXPL 23-3080 Vonnis van 15 mei 2024 in de zaak van DE VERENIGING MET VOLLEDIGE RECHTSBEVOEGDHEID LAURENTIUS, te Breda, eisende partij, hierna te noemen: Laurentius, gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon, tegen [gedaagde] , te [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. P.F.M. Gulickx.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 29 november 2023 met de daarin genoemde stukken; de mondelinge behandeling van 26 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Op 1 juli 1996 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres] in [plaats] . 2.2. Op de huurovereenkomst zijn het Huurreglement Woningbouwvereniging St. Laurentius van toepassing (hierna: algemene huurvoorwaarden). Hierin staat onder meer: “Artikel 14 1. Huurder zal het gehuurde als geen goed huisvader en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst c.q. reglement gegeven bestemming gebruiken. 2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf permanent bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. (…) 4. Huurder zal zonder voorafgaande toestemming van verhuurder het gehuurde niet geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven aan derden.”. 2.3. Op 8 maart 2023 heeft Laurentius (opzichter [naam 1] ) aangebeld bij de woning. Er werd open gedaan door een dochter van [gedaagde] . 2.4. Op 21 maart 2023 heeft Laurentius (wijkconsulent [naam 2] ) aangebeld bij woning. Er werd open gedaan door de dochter van [gedaagde] . 2.5. Op 27 maart 2023 heeft Laurentius een brief gestuurd aan [gedaagde] , waarin onder meer staat: “Onlangs heb ik uw dochter gesproken over de bewoning van uw woning aan de [adres] . Ze gaf aan dat u bij familie verblijft in het buitenland. Graag zou ik u hierover spreken en ik verzoek u een afspraak met mij te maken wanneer u weer terug bent in Nederland.”. 2.6. Op 19 mei 2023 heeft Laurentius een brief en e-mailbericht gestuurd aan [gedaagde] , waarin onder meer staat: “In uw huurovereenkomst staat dat u uw hoofdverblijf in de woning moet hebben. (…) Ik verzoek u binnen 1 maand een afspraak met mij te maken.”. 2.7. Op 19 mei 2023 heeft [naam 3] een e-mailbericht gestuurd aan Laurentius waarin onder meer staat: “Dank voor uw bericht. U heeft inderdaad aan mij dochter doorgeven dat ik contact moest opnemen als ik terug ben. Ik ben nog niet terug dus waar komt nu deze druk vandaan? Daar ben ik echt niet van gediend. Ik ben en blijft hoofdbewoner op het adres [adres] . Zodra ik terug ben, hoort u het. M.v.g. [gedaagde] . I/O”. 2.8. Op 3 juli 2023 heeft Laurentius een brief en e-mailbericht gestuurd aan [gedaagde] waarin onder meer staat: “Via verschillende brieven heb ik u verzocht een afspraak met mij te maken over uw bewoning. Helaas doet u dit niet. Het vermoeden bestaat inmiddels dat u niet in uw woning woont maar in het buitenland. Dinsdag 11 juli 2023 om 13:30 uur spreek ik u daar graag over”. 2.9. Op 3 juli 2023 heeft [naam 3] een e-mailbericht gestuurd aan Laurentius met daarin onder meer: “Beste mevrouw [naam 2] , Zoals ik reeds heb aangegeven ben ik op reis. Ook heb ik aangegeven contact met u te zullen opnemen bij terugkeer. Ik ben uiterlijk binnen 3 maanden terug in Nederland. Zodra ik terug ben neem ik contact met u op. Met vriendelijke groet I/O Mevrouw [gedaagde] .”. 2.10. Op 10 juli 2023 heeft Laurentius (trainee wijkconsulent [naam 4] en buurtbeheerder dhr. [naam 5] ) een buurtonderzoek uitgevoerd. Hierbij zijn drie omwonenden gesproken. Naar aanleiding hiervan heeft Laurentius de volgende twee schriftelijke meldingen ontvangen: 1. E-mailbericht van 10 juli 2023, van een omwonende: “Naar aanleiding van ons gesprek in het [straat] in [plaats] over de huurder van [adres] , bevestig ik dat ik vermoed dat de hoofdhuurder in Ghana is. En degene die er nu woont haar dochter met 4-5 kleinkinderen is. Ik vertrouw erop dat dit vertrouwelijk behandeld wordt en mijn gegevens anoniem blijven” E-mailbericht van 10 juli 2023, van Laurentius aan omwonende: “Zou u dit nog aan willen vullen met hoe lang u denkt dat dit al het geval is?” E-mailbericht van 10 juli 2023, van een omwonende: “Ik vermoed dat dit al een jaar of 4 zo is. Misschien wel langer. Eerst woonde haar andere dochter met kleinkinderen er(bij). Toen was zij er zelf ook nog het grootste gedeelte van de tijd.”. 2. Brief van 18 juli 2023, anonieme melding omwonende: “Op [adres] woont een gezin met kinderen oudere dame niet gezien”. 2.11. Op 27 juli 2023 heeft de gemachtigde van Laurentius een brief aan [gedaagde] gestuurd waarin onder meer staat: “Uw verhuurder, Laurentius, heeft mij gevraagd u deze brief te schrijven, omdat zij de huurovereenkomst met u wil beëindigen. De reden hiervoor is dat uit onderzoek is gebleken dat u al jaren niet in uw woning aan de [adres] in [plaats] verblijft (…) U kunt de rechtszaak nog slechts op één manier voorkomen en dat is door uiterlijk 4 augustus 2023 de huurovereenkomst op te zeggen”. 2.12. Op 28 juli 2023 heeft [gedaagde] een e-mailbericht gestuurd aan Laurentius met daarin: “Geachte heer, mevrouw, In verband met het ontvangen brief aangaande boven vermelde aankondiging deel ik u het volgende mee. Ik mevrouw [gedaagde] is nog steeds de hoofdbewoner van het adres [adres] te [plaats] al meer dan 27jaar. 5 jaar geleden met toestemming van Laurentius, mijn woningzoekende thuisloze dochter en kinderen ingeschreven. Ik ben zelf op reis en keer terug 1e week van september. Ook deze heb ik medegedeeld aan de woningbouw. Het is buiten proportie om nu een brief te krijgen over een mogelijke rechtszaak. Hoe heeft Laurentius deze onderzoek uitgevoerd? Ik wacht nog steeds op een reactie van Laurentius over het verzonden email met mij terugkeer op begin september. Met vriendelijke groet [gedaagde] ”. 2.13. Op 2 augustus 2023 heeft de gemachtigde van Laurentius een brief gestuurd aan [gedaagde] met daarin onder meer: “Zoals ik u eerder liet weten heeft Laurentius mij opdracht gegeven u te dagvaarden. U kunt echter nog één ding doen om deze rechtszaak te voorkomen en dat is door mij te voorzien van bewijs waaruit volgt dat u in de afgelopen 2 jaar wél uw hoofdverblijf heeft gehad in de woning.”. 2.14. Op 13 november 2023 heeft [gedaagde] een verklaring opgesteld waarin staat: “Hierbij verklaar ik, mevrouw [gedaagde] , geboren op [geboortedag 1] 1952, dat ik op of omstreeks 26 juni 2017 samen met mijn dochter [naam 6] , met geboortedatum [geboortedag 2] 973, naar het kantoor van Laurentius ben gegaan en dat ik daar toen mijn dochter met haar kinderen heb laten inschrijven op mijn woonadres aan [adres] , te [plaats] . De inschrijving van mijn dochter met haar kinderen op mijn huuradres was voor de woningbouw geen enkel probleem en is meteen aan het loket akkoord bevonden”. 2.15. Op 13 november 2023 heeft [naam 6] een verklaring opgesteld waarin staat: “Hierbij verklaar ik, mevrouw [naam 6] , geboren op [geboortedag 2] 1973, dat ik op of omstreeks 26 juni 2017 samen met mijn moeder, mevrouw [gedaagde] , met geboortedatum [geboortedag 1] 1952, naar het kantoor van Laurentius ben gegaan en dat ik daar toen mezelf met mijn kinderen heb laten inschrijven op het huuradres van mijn moeder aan [adres] , te [plaats] .

3.1. Laurentius vordert - samengevat – uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 3.2. Laurentius legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, omdat zij niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde en het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan anderen. Op grond van de huurovereenkomst is [gedaagde] verplicht om de woning zelf te bewonen en daar haar hoofdverblijf te hebben, maar zij heeft een lange periode in het buitenland verbleven en geen hoofdverblijf in de woning. Ook heeft ze de woning in gebruik gegeven aan haar dochter met kleinkinderen, terwijl in de huurovereenkomst staat dat de woning niet mag worden gebruikt door anderen, waarvoor geen toestemming is gekregen van Laurentius. Laurentius stelt dat [gedaagde] zich hiermee niet als goed huurder heeft gedragen en dat van haar niet kan worden gevraagd om de huurovereenkomst nog langer voort te zetten. 3.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Laurentius, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Laurentius, met veroordeling van Laurentius in de kosten van deze procedure. 3.4. [gedaagde] betwist dat zij niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde. [gedaagde] voert aan dat zij al meer dan 27 jaar haar hoofdverblijf heeft in de woning. Toen Laurentius het onderzoek uitvoerde was [gedaagde] op reis in Ghana. Ze gaat vaker op lange vakanties naar Ghana, omdat daar veel familieleden wonen. [gedaagde] is al een aantal jaren gepensioneerd en wist niet dat het niet mocht. Deze keer is zij vanwege familieomstandigheden wat langer in Ghana gebleven. Er was een overlijden van haar oom en vervolgens het overlijden van haar broer en in Ghana is het gebruikelijk dat begrafenissen en het rouwen lang duren. Uiteindelijk is ze nog wat langer gebleven, omdat haar dochter en de kleinkinderen in de zomervakantie naar Ghana kwamen. De intentie van [gedaagde] was om na haar bezoek terug te keren naar haar huurwoning, want zij heeft het middelpunt van haar maatschappelijke leven in Nederland. De woning is de plek waar zij eet, slaapt en verblijft. De gemeente Breda heeft ook adresonderzoek verricht en beoordeeld dat [gedaagde] verblijft op het adres van het gehuurde. Daarnaast betwist zij dat zij zonder toestemming van Laurentius haar dochter met kinderen bij haar heeft laten inwonen. Zij heeft 6 jaar geleden met toestemming van Laurentius haar toen woningzoekende dochter met 4 kleinkinderen ingeschreven op het adres bij de gemeente en bij Laurentius. Ook voor haar andere dochter en kleinkinderen die momenteel in de woning wonen heeft ze toestemming gekregen. [gedaagde] betwist dus dat sprake is van een tekortkoming en voor zover dat wel wordt geoordeeld, voert [gedaagde] aan dat het niet voldoende ernstig is voor een ontbinding en ontruiming. Bij een ontruiming komt [gedaagde] (en haar dochter en kleinkinderen) op straat te staan en ze heeft geen uitzicht op een andere sociale huurwoning. Ze is gehecht aan de woning en de buurt en ze neemt deel aan het sociale leven daar. Verder voert zij aan dat zij ernstige medische problemen heeft. Ook heeft zij altijd netjes de huur betaald. Een ontbinding betekent dat [gedaagde] de woning definitief zal verliezen, ook als een mogelijk hoger beroep slaagt, terwijl zij al jaren in de woning woont, een keurige huurder is en geen overlast veroorzaakt. [gedaagde] voert daarom ook verweer tegen uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Het hoofdverblijf hebben in de huurwoning 4.1. De kantonrechter overweegt dat uit artikel 14.2 van de algemene huurvoorwaarden volgt dat [gedaagde] haar hoofdverblijf moet hebben in het gehuurde. Het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde levert in dit geval dus een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. 4.2. De kantonrechter overweegt dat volgens vaste rechtspraak van een hoofdverblijf sprake is als het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit het gehuurde afspeelt. Bepalend hierbij is waar de huurder daadwerkelijk woont, van waar hij werkt en/of zijn zaken behartigt en zijn goederen en eigendommen beheert. Het gaat om de plaats waar iemand niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en tevens met het plan om, als dat doel is bereikt, terug te keren. Heeft [gedaagde] haar hoofdverblijf in de woning? 4.3. Ter onderbouwing van het standpunt dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde, verwijst Laurentius onder andere naar haar bezoeken aan de woning op 8 en 21 maart 2023, waarbij zij [gedaagde] niet aantrof en de verklaringen van omwonenden. Verder volgt uit het journaaloverzicht van de huisarts dat [gedaagde] vanaf februari 2021 tot en met augustus 2023 in Ghana geweest, met een onderbreking van twee weken in mei 2022. [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat zij in deze periode niet in het gehuurde, maar in Ghana verbleef. Daarmee staat vast dat [gedaagde] gedurende een periode van bijna 2,5 jaar slechts twee weken feitelijk in het gehuurde heeft verbleven. 4.4. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij wel eens vaker een lange vakantie heeft in Ghana en dat zij niet wist dat dit niet mocht, maar de kantonrechter gaat niet mee in dit verweer. In artikel 14.2 van de algemene huurvoorwaarden staat duidelijk dat [gedaagde] het gehuurde zelf permanent moet bewonen en dat ze daar haar hoofdverblijf moet hebben. Gelet op de lange duur dat [gedaagde] in Ghana heeft verbleven is de kantonrechter van oordeel dat dit ook niet meer kan worden gezien als een langdurige vakantie. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het gebruikelijk is dat gepensioneerden vele maanden in het buitenland overwinteren. Dat dit onder gepensioneerden gebeurt onderkent de kantonrechter, maar in dit geval gaat het niet meer over een aantal maanden, maar over een lange periode van jaren. 4.5. Volgens [gedaagde] is zij vanwege twee overlijdens van familieleden en een vakantie bij wijze van uitzondering langer in Ghana is gebleven. Het was haar intentie was om daarna terug te keren naar Nederland. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] hiermee bedoeld heeft te zeggen dat het bezoek aan Ghana tijdelijk was en zij altijd van plan was om terug naar het gehuurde te gaan. Dat dit zo is heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aannemelijk gemaakt. De genoemde omstandigheden die haar langdurig verblijf in Ghana zouden kunnen verklaren worden niet onderbouwd. Er wordt in algemene zin ter zitting uitgelegd dat men bij een overlijden soms lang moet wachten op een begrafenis, maar hoe dat dan het verblijf van [gedaagde] in Ghana specifiek heeft beïnvloed, wordt niet nader toegelicht. Bovendien is het, bij het bepalen of [gedaagde] haar hoofdverblijf heeft in de woning, de vraag waar haar leven zich hoofdzakelijk afspeelt. 4.6. In dit kader heeft [gedaagde] aangevoerd dat haar maatschappelijke leven zich in het gehuurde afspeelt, omdat onder meer al haar kinderen en kleinkinderen in Nederland wonen. Ook heeft zij aangevoerd dat ze gehecht is aan de woning en dat zij daar in de buurt deelneemt aan het sociale leven. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij staat ingeschreven in de basisregistratie op het adres van de huurwoning, dat zij daar haar post ontvangt en dat er voldoende persoonlijke bezittingen aanwezig zijn. Ook geeft ze aan dat ze in de buurt van het gehuurde naar onder meer de huisarts en de tandarts is geweest. 4.7. Al deze omstandigheden kunnen meespelen bij de beoordeling of zij haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde, maar de kantonrechter is van oordeel dat dit alles onvoldoende is om aan te nemen dat het leven van [gedaagde] zich hoofdzakelijk in het gehuurde heeft afgespeeld. De enkele omstandigheid dat haar dochters hier wonen vindt de kantonrechter niet voldoende. Er woont immers ook veel familie in Ghana. Uit de bankafschriften die [gedaagde] heeft overgelegd volgt dat zij een aantal weken in 2022 boodschappen heeft gedaan in de buurt van het gehuurde, maar dat is onvoldoende om aan te tonen dat haar maatschappelijk leven zich hier afspeelt. Uit de bankafschriften blijkt dat de huur iedere maand werd betaald vanaf de bankrekening van [gedaagde] in Nederland, waarop ook haar uitkering wordt gestort. Verder is er geen financieel verkeer zichtbaar op de rekening (behoudens de twee weken dat [gedaagde] in Nederland was). Desgevraagd legt [gedaagde] uit dat zij contant geld heeft gebruikt om in haar levensonderhoud te voorzien in Ghana. Zij beheerde dus lange tijd haar financiën in en vanuit Ghana. In de periode dat zij in Ghana verbleef, heeft ook haar dochter haar zaken voor haar waargenomen, zoals onder meer blijkt uit het huisartsenjournaal dat er is gebeld met haar dochter en de e-mailberichten aan Laurentius met het onderschrift “i/o”. Dat deed zij niet zelf in en vanuit het gehuurde. Uit de stukken van de tandarts kan niet worden afgeleid dat zij daar na 2018 nog is geweest. Dat zij een sociaal leven heeft in en vanuit het gehuurde wordt verder niet onderbouwd, net zo min als de omstandigheid dat haar bezittingen zich hier nog bevinden. 4.8. In dit geval kan de kantonrechter er niet omheen dat [gedaagde] een erg lange periode feitelijk niet in het gehuurde heeft verbleven. Ze is jarenlang in Ghana geweest. Ze heeft daar gewoond bij familie en haar sociale leven heeft zich al die tijd niet in het gehuurde afgespeeld. 4.9. Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde. Daarmee is er sprake van een tekortkoming. Rechtvaardigt dit een ontbinding van de huurovereenkomst? 4.10. Een tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek). 4.11. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de tekortkoming niet ernstig genoeg is om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, maar hier is de kantonrechter het niet mee eens. Het gaat hier om een sociale huurwoning. Deze woningen zijn schaars en wachtlijsten om hiervoor in aanmerking te komen zijn lang. Als je dan zo’n huurwoning niet of nauwelijks bewoont als hoofdverblijf levert dit een voldoende ernstige tekortkoming van de huurder op die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 4.12. Bij de vraag of een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is moet de kantonrechter ook altijd de belangen van partijen afwegen. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat Laurentius een groot belang heeft bij daadwerkelijke bewoning van het gehuurde, omdat zij er als woningcorporatie op grond van de Woningwet voor moet zorgen dat de woonruimte in de sociale huursector eerlijk wordt verdeeld. Daar staat tegenover het belang van [gedaagde] bij het behouden van haar woning. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] hier belang bij heeft, omdat haar dochter met kinderen hier ook wonen, maar is van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat [gedaagde] zelf een groot woonbelang heeft in het gehuurde.

De kantonrechter 5.1. ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen; 5.2. veroordeelt [gedaagde] om de woning gelegen aan de [adres] in [plaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Laurentius zijn, en onder afgifte van alle sleutels t er vrije en algehele beschikking van Laurentius te stellen, 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 378,48, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2024.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij op leeftijd is en medische problemen heeft (diabetes), maar de kantonrechter overweegt dat [gedaagde] onder deze omstandigheden ook een lange periode niet in het gehuurde heeft kunnen verblijven. De kantonrechter weegt ook mee dat [gedaagde] al die jaren keurig de huur heeft betaald, maar gelet op de aard van de tekortkoming is de kantonrechter van oordeel dat het belang van Laurentius bij daadwerkelijke bewoning van het gehuurde hier zwaarder weegt. [gedaagde] moet de woning verlaten 4.13. De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, dat hierdoor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is gerechtvaardigd. Deze vorderingen zullen op grond van het voorgaande worden toegewezen, waarbij de kantonrechter een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis een redelijke termijn acht. 4.14. Nu de vordering op grond van het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde kan worden toegewezen, laat de kantonrechter overige stellingen van partijen, over het in gebruik geven van de woning aan derden, in het midden. Wat partijen hierover nog hebben aangevoerd maakt de beslissing niet anders. De proceskosten 4.15. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Laurentius worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 130,48 - griffierecht € 128,00 - salaris gemachtigde € 80,00 (2,00 punten × € 40,00) - nakosten € 40,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 378,48 Niet uitvoerbaar bij voorraad 4.16. [gedaagde] heeft nog verzocht het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Bij de beoordeling of een beslissing uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard worden de belangen van partijen afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Het uitgangspunt is dat degene die een veroordeling heeft gekregen er belang bij heeft dat hij het vonnis direct kan laten uitvoeren en een eventueel hoger beroep daarbij niet hoeft af te wachten. Dit moet worden afgewogen tegen het belang van de andere partij bij het behouden van de bestaande toestand, totdat er in hoger beroep is beslist. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat mogelijk ingrijpende gevolgen van het uitvoeren van het vonnis die moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden (zoals een ontruiming) op zichzelf niet in de weg staan aan een uitvoerbaarverklaring bij voorraad, maar (slechts) moeten worden meegewogen. 4.17. Laurentius heeft in beginsel belang bij het direct uitvoeren van het vonnis, maar de kantonrechter weegt ook mee dat de woning niet is verloederd, niet leeg staat en dat de huur netjes wordt betaald. Daarnaast gaat het aan de andere kant om een huurder op leeftijd en niet is weersproken dat [gedaagde] sinds haar terugkomst uit Ghana - samen met haar dochter en kleinkinderen - wel in de woning verblijft. De kantonrechter is onder deze omstandigheden van oordeel dat de belangenafweging hier in het voordeel van [gedaagde] uitvalt en wijst de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad af.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij op leeftijd is en medische problemen heeft (diabetes), maar de kantonrechter overweegt dat [gedaagde] onder deze omstandigheden ook een lange periode niet in het gehuurde heeft kunnen verblijven. De kantonrechter weegt ook mee dat [gedaagde] al die jaren keurig de huur heeft betaald, maar gelet op de aard van de tekortkoming is de kantonrechter van oordeel dat het belang van Laurentius bij daadwerkelijke bewoning van het gehuurde hier zwaarder weegt. [gedaagde] moet de woning verlaten 4.13. De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, dat hierdoor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is gerechtvaardigd. Deze vorderingen zullen op grond van het voorgaande worden toegewezen, waarbij de kantonrechter een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis een redelijke termijn acht. 4.14. Nu de vordering op grond van het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde kan worden toegewezen, laat de kantonrechter overige stellingen van partijen, over het in gebruik geven van de woning aan derden, in het midden. Wat partijen hierover nog hebben aangevoerd maakt de beslissing niet anders. De proceskosten 4.15. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Laurentius worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 130,48 - griffierecht € 128,00 - salaris gemachtigde € 80,00 (2,00 punten × € 40,00) - nakosten € 40,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 378,48 Niet uitvoerbaar bij voorraad 4.16. [gedaagde] heeft nog verzocht het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Bij de beoordeling of een beslissing uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard worden de belangen van partijen afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Het uitgangspunt is dat degene die een veroordeling heeft gekregen er belang bij heeft dat hij het vonnis direct kan laten uitvoeren en een eventueel hoger beroep daarbij niet hoeft af te wachten. Dit moet worden afgewogen tegen het belang van de andere partij bij het behouden van de bestaande toestand, totdat er in hoger beroep is beslist. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat mogelijk ingrijpende gevolgen van het uitvoeren van het vonnis die moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden (zoals een ontruiming) op zichzelf niet in de weg staan aan een uitvoerbaarverklaring bij voorraad, maar (slechts) moeten worden meegewogen. 4.17. Laurentius heeft in beginsel belang bij het direct uitvoeren van het vonnis, maar de kantonrechter weegt ook mee dat de woning niet is verloederd, niet leeg staat en dat de huur netjes wordt betaald. Daarnaast gaat het aan de andere kant om een huurder op leeftijd en niet is weersproken dat [gedaagde] sinds haar terugkomst uit Ghana - samen met haar dochter en kleinkinderen - wel in de woning verblijft. De kantonrechter is onder deze omstandigheden van oordeel dat de belangenafweging hier in het voordeel van [gedaagde] uitvalt en wijst de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad af.