ECLI:NL:RBZWB:2024:2889

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer: 10449531 \ CV EXPL 23-1364 Vonnis van 3 april 2024 in de zaak van STICHTING TBV, te Tilburg, eisende partij, hierna te noemen: TBV, gemachtigde: mr. P.L.T. Roks, tegen [gedaagde] , te [plaats 1] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. J. van Boekel. 1Het verloop van het geding 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 12 juli 2023 - de mondelinge behandeling van 21 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2.1. Tussen TBV en [naam 1] (hierna “ [naam 1] ) is met ingang van 17 mei 2001 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan [adres] te [plaats 2] (hierna: “de woning”). 2.2. Begin december 2011 heeft [naam 1] verzocht om het medehuurderschap te verlenen aan [gedaagde] . TBV heeft per brief van 7 december 2011 ingestemd met dit verzoek. In die brief, welke gericht is aan [naam 1] , valt te lezen: “(…) Dit houdt in dat per direct de rechten en plichten die voortvloeien uit de huurovereenkomst, zoals die op 17 mei 2001 met u is afgesloten, ook op mevrouw [gedaagde] van toepassing zijn. Wij zullen dit in onze administratie wijzigen. ”. 2.3. [naam 1] heeft daarna de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 mei 2017, welke opzegging door TBV aan [gedaagde] is bevestigd. In die brief valt te lezen: “ (…) Alle rechten en plichten die voortkomen uit de huurovereenkomst en de wet komen daarom met ingang 1 mei 2017 van bij u te liggen. Vanaf die datum bent u dus ook verantwoordelijk voor eventuele kosten die gemaakt moeten worden bij de oplevering van de woning aan het einde van de huurperiode. U kunt echter ook een tussentijdse inspectie in de woning door ons laten uitvoeren. U kunt dan met de medecontractant afspraken maken over de eventuele herstelkosten die uit de inspectie voortkomen. Wanneer u een tussentijdse Inspectie wilt laten uitvoeren, vragen wij u vóór een afspraak te maken. U kunt hiervoor contact opnemen met de afdeling Woonservice, vla telefoonnummer 013 - 594 05 94. Wanneer u geen inspectie wil en u gaat akkoord met de huuropzegging van de medecontractant, vragen wij u de kopiebrief te ondertekenen en vóór aan ons te retourneren. (…)”, [gedaagde] heeft die brief voor akkoord getekend en aan TBV geretourneerd. 2.4. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 15 april 2021. Op 25 maart 2021 heeft er een vooropname plaatsgevonden, waarna TBV haar bevindingen per brief van 30 maart 2021 aan [gedaagde] heeft bevestigd. Het vooropnamerapport is met die brief meegestuurd. In die brief staat: “ (…) Vorige week donderdag heb ik samen met een collega u een bezoek gebracht. Dit op uw verzoek om eens naar de woning te komen kijken in verband met wijzigingen die zijn aangebracht. Intussen heeft u ook de huur opgezegd en beschouwen de opname als een eerste woning inspectie die gebruikelijk is bij een opzegging. Onderstaand treft u mijn bevindingen aan. U heeft, destijds in 2001, van TBV Wonen de woning in goede staat gekregen, netjes en zonder beschadigingen. U moet daarom de woning ook weer in goede staat opleveren. Als sommige dingen in minder goede staat zijn door normale slijtage hoeft u die slijtage niet te herstellen. Dat zijn onze uitgangspunten bij een woning inspectie. Voor kleine veranderingen hoeft u de verhuurder geen toestemming te vragen, die zijn weer makkelijk weg te nemen. Voor grote veranderingen moet u echter wel toestemming vragen. Dit staat omschreven in de algemene voorwaarden die deel uit maken de huurovereenkomst. Onder bepaalde voorwaarden kan de verhuurder u toestemming geven of wijst de aanvraag af. Uit onze administratie maak ik op dat wij u nooit toestemming hebben gegeven voor een grote wijziging aan de woning. Grote wijzigingen ben ik echter wel tegen gekomen in de door u bewoonde woning. Ik noem de grote wijzigingen die ik heb geconstateerd; • Gewijzigde indeling van de woning • Tegelvloer gehele begane grond • Aanbouw over volle breedte van de woning • Gewijzigde toilet • Gewijzigde badkamer • Grote dakkapel • Uitbreiding van de berging • Wijzigingen aan alle installaties (gas, water en elektriciteit) • Het weghalen van de volledige keuken • Tegelvloer berging • Gestukadoorde plafonds • sierbestrating Bij de hierboven omschreven grote wijzigingen is ook schade aangetroffen. De volgende zaken ontbreken of zijn kapot. • Plinten zijn weg gebroken op de begane grond • Inbouw verlichting in wk plafond is weggebroken • Beschadigingen aan tegelvloer begane grond • Ontbrekende bedrading/schakelmateriaal van de elektrische installatie • Ontbrekende deuren bij vergrootte berging • Gat in bergingswand • Ten dele ontbrekend lijstwerk tegen plafonds • Weggebroken douchewand en badmeubel • Schade aan sierbestrating ivm wegbreken hekwerk Gelet op het bovenstaande wordt TBV Wonen er toe gedwongen u te vragen alle grote wijzigingen in de oorspronkelijke staat te herstellen. Wij zijn ons ervan bewust dat u dit niet gaat redden binnen de huidige huurtermijn, tot 16 april aanstaande. Wij willen eventueel, alleen op uw verzoek, de huurperiode verlengen zodat u de gelegenheid krijgt de werkzaamheden binnen een reëel tijdbestek uit te kunnen voeren. De geraamde kosten voor het in de oorspronkelijke staat terug brengen van de woning zijn € 61500,00 (zegge eenenzestigduizendvijfhonderd euro). In de beslissing van TBV Wonen is meegenomen dat u geen toestemming heeft voor het aanbrengen van grote wijzigingen en TBV Wonen daardoor ook informatie mist omtrent bouwvergunningen, bouwtechnische tekeningen en berekeningen. Ook moet sprake zijn van een erkend installateur en aannemer. Dergelijke informatie wordt altijd gevraagd omdat wijzigingen aan de constructie en installaties van de woning zijn aangebracht en daardoor de veiligheid in het geding is. U woning valt in de categorie “sociale huurwoningen”, en zijn gekoppeld aan huurprijs kaders. Mocht u de wijzigingen wel hebben aangevraagd dan hadden wij u geen toestemming gegeven omdat dergelijke wijzigingen de huurprijs dermate zou beïnvloeden dat de huurprijs niet meer binnen de door het ministerie opgestelde huurprijskaders zou vallen. Ook dit gegeven is in onze beslissing meegenomen. ” 2.5. Bij e-mail van 14 april 2021 laat [gedaagde] weten het niet met de bevindingen van TBV eens te zijn. 2.6. Op 15 april 2021 heeft [gedaagde] de sleutels in de woning aan [naam 2] (hierna: “ [naam 2] ”), mutatie opzichter van TBV, overhandigd. Door [gedaagde] waren geen of nauwelijks werkzaamheden uitgevoerd zoals door TBV omschreven in haar vooropnamerapport.

3.1. TBV vordert - na vermindering van eis – een bedrag van € 51.648,89 exclusief btw uit hoofde van schadevergoeding dan wel onrechtmatige daad wegens de noodzakelijke werkzaamheden aan de woning. Ook vordert TBV een bedrag van € 12.182,66 uit hoofde van huurderving, omdat TBV de woning als gevolg van de noodzakelijke werkzaamheden niet heeft kunnen verhuren. TBV vordert ook dat [gedaagde] in de proceskosten wordt veroordeeld. TBV wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. 3.2. TBV stelt dat zij schade heeft geleden als gevolg van aanpassingen aan de woning door [gedaagde] . Op grond van de algemene voorwaarden (hierna: “AV”) behorende bij de huurovereenkomst is het niet toegestaan zonder schriftelijke toestemming veranderingen aan te brengen in de woning (artikel 10 lid 1 AV). Dit is wel gebeurd. Ook zijn de veranderingen op eerste aanzegging van TBV niet ongedaan gemaakt, terwijl dit volgens de algemene voorwaarden wel moet (artikel 10 lid 4 AV). Daarnaast is niet voldaan aan de eisen van oplevering (artikel 13 AV), omdat [gedaagde] de aangebrachte wijzigingen niet voor het einde van de huur ongedaan heeft gemaakt. Daarbij komt dat [gedaagde] de woning niet in goede staat van onderhoud heeft achtergelaten. Als dit wel het geval was, dan had TBV geen herstelwerkzaamheden hoeven (doen) uitvoeren. [gedaagde] is vervolgens aansprakelijk voor de schade die tijdens de huurtijd van de woning is ontstaan (artikel 9 AV). Ook stelt TBV zich op het standpunt dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen (artikel 7.1 AV), omdat ze zonder toestemming op een ondeugdelijk een onveilige manier ingrijpende veranderingen heeft aangebracht, en heeft nagelaten deze veranderingen weer ongedaan te maken. [gedaagde] is dan ook verplicht de schade die daarvan het gevolg is te betalen. Tot slot was de woning onverhuurbaar door de staat waarin deze was achtergelaten en heeft TBV huurderving geleden, waar zij eveneens een bedrag voor vordert. 3.3. [gedaagde] vindt dat de vordering van TBV moet worden afgewezen en wil dat TBV in de proceskosten wordt veroordeeld. [gedaagde] wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. 3.4. [gedaagde] voert aan dat zij de algemene voorwaarden waar TBV een beroep op doet pas op 7 juni 2021 heeft ontvangen en dat deze bovendien afwijken van het exemplaar dat TBV in het geding heeft gebracht. Nu [gedaagde] deze voorwaarden niet voor of bij het sluiten van de overeenkomst heeft ontvangen doet zij een beroep op vernietiging hiervan. Voor zover wordt geoordeeld dat de algemene bepalingen wel tijdig ter hand zijn gesteld, dan moeten de bepalingen waar TBV een beroep op doet buiten beschouwing worden gelaten, omdat die bepalingen oneerlijke bedingen zijn in de zin van Richtlijn 93/13 EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Daarnaast is er bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal opgemaakt, zodat op grond van artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de staat waarin de woning is opgeleverd wordt geacht de juiste te zijn. Ook betwist [gedaagde] uitvoerig dat zij de opgevoerde schadeposten is verschuldigd wegens aanpassingen in de woning, welke verweren – indien nodig – nader worden besproken. Verder betreffen de aanpassingen een verrijking voor de woning en – voor zover [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag – dient voor die verrijking een bedrag van € 25.000,00 verrekend te worden. Daarnaast wil zij de betaalde waarborgsom verrekenen. Ook is er door TBV geen rekening gehouden met afschrijving van zaken, en heeft er geen toepassing plaatsgevonden van ‘aftrek nieuw naar oud’. Tot slot betwist [gedaagde] dat zij aansprakelijk is voor huurderving. Zij heeft immers de woning op 15 april 2021 opgeleverd en vanaf dat moment was de woning geheel ter beschikking van TBV. Dat de werkzaamheden pas op 12 april 2022 zijn gestart en op 28 september 2022 zijn afgerond in is niet aan [gedaagde] te wijten. Bovendien volgt uit bouwplaatskosten dat de bouwvoorzieningen vijf weken nodig waren, en de werkzaamheden dus slechts vijf weken hebben geduurd.

Algemene voorwaarden 4.1. De kantonrechter dient op grond van artikel 25 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) ambtshalve rechtsgronden aan te vullen. Geconstateerd wordt dat de stellingen van TBV over de algemene voorwaarden zijn te baseren op de artikelen 7:213, 7:215, 7:216, 7:218 en 7:224 BW. Ook heeft TBV ter zitting nog nader gesteld dat naast de algemene voorwaarden de wettelijke bepalingen hebben te gelden. In voormelde wetsartikelen staat vermeld: de verplichting van de huurder om zich als goed huurder te gedragen; de huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd, de huurder is tot de ontruiming bevoegd door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits daarbij het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht, de huurder is aansprakelijk voor schade aan het gehuurde die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst, de verplichting van de huurder om het gehuurde weer ter beschikking te stellen en, indien er een beschrijving bij aanvang is opgemaakt, in dezelfde staat als bij aanvaarding. Wanneer er geen beschrijving is opgemaakt wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. 4.2. Dit betekent dat de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden in het midden kan blijven. Het beroep van [gedaagde] op de onredelijk bezwarendheid hiervan hoeft gelet hierop ook niet meer besproken te worden. Geen beschrijving van het gehuurde bij aanvang 4.3. Tussen partijen staat vast dat er bij aanvang van de huur geen beschrijving is opgemaakt zoals bedoeld in artikel 7:224 BW. Uit lid 2 van dat artikel volgt dat indien bij aanvang van de huur geen beschrijving is opgemaakt op de verhuurder de bewijslast rust dat de staat van het gehuurde bij het begin van de huurovereenkomst een andere was dan de staat waarin het gehuurde zich bij het einde bevindt. Het uitgangspunt is dat wordt vermoed dat het gehuurde bij het begin dezelfde staat had als bij het einde van de huur. In beginsel staat het ontbreken van een dergelijke beschrijving daarom toewijzing van de vordering in de weg. In dit geval is door [gedaagde] erkend dat er aanzienlijke veranderingen c.q. verbouwingen in de woning en aanpassingen aan de constructie hebben plaatsgevonden, zodat de kantonrechter de gevorderde schadeposten die zien op die ingrijpende verbouwingen en aanpassingen in de constructie afzonderlijk zal beoordelen. 4.4. Voor wat betreft de navolgende posten zien deze niet op ingrijpende verbouwingen in de woning en aanpassingen aan de constructie, maar op de staat van het gehuurde. DD) Zolder aanpassen € 1.150,24 EE) Overloop verdieping € 650,66 FF) Slaapkamer 1 € 142,78 GG) Slaapkamer 2 € 142,43 HH) Slaapkamer 3 € 129,81 _________ Totaal: € 2.215,92 Er wordt dus vermoed dat deze vijf posten in dezelfde staat bij aanvang van de huur waren als aan het einde van de huur. Hiertegen heeft TBV geen bewijs van het tegendeel geleverd, zodat voornoemde posten zullen worden afgewezen. 4.5. Of [gedaagde] voor de ingrijpende verbouwingen in de woning en aanpassingen aan de constructie toestemming had van TBV en, indien dit niet het geval is, of zij dan een schadevergoeding moet betalen, zal hierna worden beoordeeld. Geen toestemming voor de aanbouw, keuken, vloerverwarming, dakkapel, badkamer en berging in de tuin 4.6. [gedaagde] stelt dat zij in de periode dat de aanbouw, keuken, vloerverwarming, dakkapel badkamer en berging in de tuin geplaatst werden, ook huurder was. Voor deze verbouwingen c.q. aanpassingen had zij mondeling toestemming van TBV, mits er stukken met betrekking tot de constructie overgelegd zouden worden. Zij had van de aannemer een tekening, waarop onder andere de draagbalk van de aanbouw op stond vermeld. [gedaagde] heeft verklaard dat zij de benodigde stukken bij TBV heeft afgegeven. Nu zij toestemming had en de benodigde gegevens bij TBV heeft afgegeven, kunnen de kosten die TBV vordert, niet voor haar rekening komen volgens haar. TBV betwist dat zij (mondeling dan wel schriftelijk) toestemming heeft gegeven voor de genoemde verbouwingen en aanpassingen aan de constructie en dat zij stukken daarvan heeft ontvangen. Als [gedaagde] toestemming zou hebben gevraagd, dan was deze bovendien niet verleend, omdat de veranderingen zeer ingrijpend zijn die de huurprijs dermate beïnvloeden en de woning daardoor mogelijk niet meer als sociale huurwoning verhuurd kon worden, hetgeen wel de kerntaak is van TBV. 4.7. Gelet op de betwisting van TBV had het op de weg van [gedaagde] gelegen om met feiten en omstandigheden gemotiveerd nader te onderbouwen dat er mondeling toestemming was gegeven voor de verbouwingen en dat zij de benodigde stukken aan TBV heeft verstrekt. Nu zij dit heeft nagelaten kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] toestemming had voor die verbouwingen en aanpassingen en dat zij de benodigde stukken heeft verstrekt. Zodoende zal dit standpunt als onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd. De gevorderde schadeposten zullen deels worden toegewezen 4.8. De kantonrechter zal aan de hand van de wettelijke bepalingen beoordelen of [gedaagde] een bedrag aan schadevergoeding is verschuldigd aan TBV, en zo ja, welk bedrag. [gedaagde] stelt dat de opgevoerde kosten slechts ramingen zijn, zodat onduidelijk is welke kosten daadwerkelijk gemaakt zijn. Onweersproken is door TBV gesteld dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd aan de hand van de offerte van 28 juni 2021 (productie 15A bij dagvaarding) en dat het bedrag van die offerte overeenstemt met de werkzaamheden aan [adres] in [plaats 2] op de factuur van [aannemer] (productie 38 bij dagvaarding). De blote ontkenning van [gedaagde] dat het slechts ramingen zijn is dan ook onvoldoende om te concluderen dat de bedragen bij die gespecificeerde werkzaamheden niet zijn uitgevoerd. De kantonrechter zal bij het beoordelen van de schadeposten dan ook uitgaan van de offerte van 28 juni 2021 (en de daarin genoemde nummering). 00) constructieberekening 4.9. TBV stelt dat zij bouwtechnische controleberekeningen heeft moeten laten uitvoeren van de aanbouw, dakkapel en berging in de tuin. Dit omdat [gedaagde] geen enkel inzicht heeft gegeven over de bouwtekeningen, constructieberekeningen en de materialen die hiervoor gebruikt zijn en zodoende niet kon worden beoordeeld of de constructies veilig, conform de geldende normen waren uitgevoerd. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de woning aan de in 1974 geldende normen getoetst moet worden, omdat dit het bouwjaar is van de woning. Dit standpunt zal de kantonrechter passeren. [gedaagde] heeft namelijk niet inzichtelijk gemaakt met een deugdelijke onderbouwing waarom die normen uit 1974 thans nog steeds moeten worden gehanteerd. Het is gebleven bij een blote stelling.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan TBV te betalen uit hoofde van schadevergoeding, wegens de noodzakelijke herstelwerkzaamheden een bedrag van € 26.944,48 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, zijnde 11 april 2023, tot aan de dag van algehele betaling; 5.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan TBV te betalen uit hoofde van huurderving een bedrag van € 12.182,66, vanaf de dag van dagvaarding, zijnde 11 april 2023, tot aan de dag van algehele betaling; 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.784,85 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen; 5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2024.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer: 10449531 \ CV EXPL 23-1364 Vonnis van 3 april 2024 in de zaak van STICHTING TBV, te Tilburg, eisende partij, hierna te noemen: TBV, gemachtigde: mr. P.L.T. Roks, tegen [gedaagde] , te [plaats 1] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. J. van Boekel. 1Het verloop van het geding 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 12 juli 2023 - de mondelinge behandeling van 21 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2.1. Tussen TBV en [naam 1] (hierna “ [naam 1] ) is met ingang van 17 mei 2001 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan [adres] te [plaats 2] (hierna: “de woning”). 2.2. Begin december 2011 heeft [naam 1] verzocht om het medehuurderschap te verlenen aan [gedaagde] . TBV heeft per brief van 7 december 2011 ingestemd met dit verzoek. In die brief, welke gericht is aan [naam 1] , valt te lezen: “(…) Dit houdt in dat per direct de rechten en plichten die voortvloeien uit de huurovereenkomst, zoals die op 17 mei 2001 met u is afgesloten, ook op mevrouw [gedaagde] van toepassing zijn. Wij zullen dit in onze administratie wijzigen. ”. 2.3. [naam 1] heeft daarna de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 mei 2017, welke opzegging door TBV aan [gedaagde] is bevestigd. In die brief valt te lezen: “ (…) Alle rechten en plichten die voortkomen uit de huurovereenkomst en de wet komen daarom met ingang 1 mei 2017 van bij u te liggen. Vanaf die datum bent u dus ook verantwoordelijk voor eventuele kosten die gemaakt moeten worden bij de oplevering van de woning aan het einde van de huurperiode. U kunt echter ook een tussentijdse inspectie in de woning door ons laten uitvoeren. U kunt dan met de medecontractant afspraken maken over de eventuele herstelkosten die uit de inspectie voortkomen. Wanneer u een tussentijdse Inspectie wilt laten uitvoeren, vragen wij u vóór een afspraak te maken. U kunt hiervoor contact opnemen met de afdeling Woonservice, vla telefoonnummer 013 - 594 05 94. Wanneer u geen inspectie wil en u gaat akkoord met de huuropzegging van de medecontractant, vragen wij u de kopiebrief te ondertekenen en vóór aan ons te retourneren. (…)”, [gedaagde] heeft die brief voor akkoord getekend en aan TBV geretourneerd. 2.4. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 15 april 2021. Op 25 maart 2021 heeft er een vooropname plaatsgevonden, waarna TBV haar bevindingen per brief van 30 maart 2021 aan [gedaagde] heeft bevestigd. Het vooropnamerapport is met die brief meegestuurd. In die brief staat: “ (…) Vorige week donderdag heb ik samen met een collega u een bezoek gebracht. Dit op uw verzoek om eens naar de woning te komen kijken in verband met wijzigingen die zijn aangebracht. Intussen heeft u ook de huur opgezegd en beschouwen de opname als een eerste woning inspectie die gebruikelijk is bij een opzegging. Onderstaand treft u mijn bevindingen aan. U heeft, destijds in 2001, van TBV Wonen de woning in goede staat gekregen, netjes en zonder beschadigingen. U moet daarom de woning ook weer in goede staat opleveren. Als sommige dingen in minder goede staat zijn door normale slijtage hoeft u die slijtage niet te herstellen. Dat zijn onze uitgangspunten bij een woning inspectie. Voor kleine veranderingen hoeft u de verhuurder geen toestemming te vragen, die zijn weer makkelijk weg te nemen. Voor grote veranderingen moet u echter wel toestemming vragen. Dit staat omschreven in de algemene voorwaarden die deel uit maken de huurovereenkomst. Onder bepaalde voorwaarden kan de verhuurder u toestemming geven of wijst de aanvraag af. Uit onze administratie maak ik op dat wij u nooit toestemming hebben gegeven voor een grote wijziging aan de woning. Grote wijzigingen ben ik echter wel tegen gekomen in de door u bewoonde woning. Ik noem de grote wijzigingen die ik heb geconstateerd; • Gewijzigde indeling van de woning • Tegelvloer gehele begane grond • Aanbouw over volle breedte van de woning • Gewijzigde toilet • Gewijzigde badkamer • Grote dakkapel • Uitbreiding van de berging • Wijzigingen aan alle installaties (gas, water en elektriciteit) • Het weghalen van de volledige keuken • Tegelvloer berging • Gestukadoorde plafonds • sierbestrating Bij de hierboven omschreven grote wijzigingen is ook schade aangetroffen. De volgende zaken ontbreken of zijn kapot. • Plinten zijn weg gebroken op de begane grond • Inbouw verlichting in wk plafond is weggebroken • Beschadigingen aan tegelvloer begane grond • Ontbrekende bedrading/schakelmateriaal van de elektrische installatie • Ontbrekende deuren bij vergrootte berging • Gat in bergingswand • Ten dele ontbrekend lijstwerk tegen plafonds • Weggebroken douchewand en badmeubel • Schade aan sierbestrating ivm wegbreken hekwerk Gelet op het bovenstaande wordt TBV Wonen er toe gedwongen u te vragen alle grote wijzigingen in de oorspronkelijke staat te herstellen. Wij zijn ons ervan bewust dat u dit niet gaat redden binnen de huidige huurtermijn, tot 16 april aanstaande. Wij willen eventueel, alleen op uw verzoek, de huurperiode verlengen zodat u de gelegenheid krijgt de werkzaamheden binnen een reëel tijdbestek uit te kunnen voeren. De geraamde kosten voor het in de oorspronkelijke staat terug brengen van de woning zijn € 61500,00 (zegge eenenzestigduizendvijfhonderd euro). In de beslissing van TBV Wonen is meegenomen dat u geen toestemming heeft voor het aanbrengen van grote wijzigingen en TBV Wonen daardoor ook informatie mist omtrent bouwvergunningen, bouwtechnische tekeningen en berekeningen. Ook moet sprake zijn van een erkend installateur en aannemer. Dergelijke informatie wordt altijd gevraagd omdat wijzigingen aan de constructie en installaties van de woning zijn aangebracht en daardoor de veiligheid in het geding is. U woning valt in de categorie “sociale huurwoningen”, en zijn gekoppeld aan huurprijs kaders. Mocht u de wijzigingen wel hebben aangevraagd dan hadden wij u geen toestemming gegeven omdat dergelijke wijzigingen de huurprijs dermate zou beïnvloeden dat de huurprijs niet meer binnen de door het ministerie opgestelde huurprijskaders zou vallen. Ook dit gegeven is in onze beslissing meegenomen. ” 2.5. Bij e-mail van 14 april 2021 laat [gedaagde] weten het niet met de bevindingen van TBV eens te zijn. 2.6. Op 15 april 2021 heeft [gedaagde] de sleutels in de woning aan [naam 2] (hierna: “ [naam 2] ”), mutatie opzichter van TBV, overhandigd. Door [gedaagde] waren geen of nauwelijks werkzaamheden uitgevoerd zoals door TBV omschreven in haar vooropnamerapport.

3.1. TBV vordert - na vermindering van eis – een bedrag van € 51.648,89 exclusief btw uit hoofde van schadevergoeding dan wel onrechtmatige daad wegens de noodzakelijke werkzaamheden aan de woning. Ook vordert TBV een bedrag van € 12.182,66 uit hoofde van huurderving, omdat TBV de woning als gevolg van de noodzakelijke werkzaamheden niet heeft kunnen verhuren. TBV vordert ook dat [gedaagde] in de proceskosten wordt veroordeeld. TBV wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. 3.2. TBV stelt dat zij schade heeft geleden als gevolg van aanpassingen aan de woning door [gedaagde] . Op grond van de algemene voorwaarden (hierna: “AV”) behorende bij de huurovereenkomst is het niet toegestaan zonder schriftelijke toestemming veranderingen aan te brengen in de woning (artikel 10 lid 1 AV). Dit is wel gebeurd. Ook zijn de veranderingen op eerste aanzegging van TBV niet ongedaan gemaakt, terwijl dit volgens de algemene voorwaarden wel moet (artikel 10 lid 4 AV). Daarnaast is niet voldaan aan de eisen van oplevering (artikel 13 AV), omdat [gedaagde] de aangebrachte wijzigingen niet voor het einde van de huur ongedaan heeft gemaakt. Daarbij komt dat [gedaagde] de woning niet in goede staat van onderhoud heeft achtergelaten. Als dit wel het geval was, dan had TBV geen herstelwerkzaamheden hoeven (doen) uitvoeren. [gedaagde] is vervolgens aansprakelijk voor de schade die tijdens de huurtijd van de woning is ontstaan (artikel 9 AV). Ook stelt TBV zich op het standpunt dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen (artikel 7.1 AV), omdat ze zonder toestemming op een ondeugdelijk een onveilige manier ingrijpende veranderingen heeft aangebracht, en heeft nagelaten deze veranderingen weer ongedaan te maken. [gedaagde] is dan ook verplicht de schade die daarvan het gevolg is te betalen. Tot slot was de woning onverhuurbaar door de staat waarin deze was achtergelaten en heeft TBV huurderving geleden, waar zij eveneens een bedrag voor vordert. 3.3. [gedaagde] vindt dat de vordering van TBV moet worden afgewezen en wil dat TBV in de proceskosten wordt veroordeeld. [gedaagde] wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. 3.4. [gedaagde] voert aan dat zij de algemene voorwaarden waar TBV een beroep op doet pas op 7 juni 2021 heeft ontvangen en dat deze bovendien afwijken van het exemplaar dat TBV in het geding heeft gebracht. Nu [gedaagde] deze voorwaarden niet voor of bij het sluiten van de overeenkomst heeft ontvangen doet zij een beroep op vernietiging hiervan. Voor zover wordt geoordeeld dat de algemene bepalingen wel tijdig ter hand zijn gesteld, dan moeten de bepalingen waar TBV een beroep op doet buiten beschouwing worden gelaten, omdat die bepalingen oneerlijke bedingen zijn in de zin van Richtlijn 93/13 EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Daarnaast is er bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal opgemaakt, zodat op grond van artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de staat waarin de woning is opgeleverd wordt geacht de juiste te zijn. Ook betwist [gedaagde] uitvoerig dat zij de opgevoerde schadeposten is verschuldigd wegens aanpassingen in de woning, welke verweren – indien nodig – nader worden besproken. Verder betreffen de aanpassingen een verrijking voor de woning en – voor zover [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag – dient voor die verrijking een bedrag van € 25.000,00 verrekend te worden. Daarnaast wil zij de betaalde waarborgsom verrekenen. Ook is er door TBV geen rekening gehouden met afschrijving van zaken, en heeft er geen toepassing plaatsgevonden van ‘aftrek nieuw naar oud’. Tot slot betwist [gedaagde] dat zij aansprakelijk is voor huurderving. Zij heeft immers de woning op 15 april 2021 opgeleverd en vanaf dat moment was de woning geheel ter beschikking van TBV. Dat de werkzaamheden pas op 12 april 2022 zijn gestart en op 28 september 2022 zijn afgerond in is niet aan [gedaagde] te wijten. Bovendien volgt uit bouwplaatskosten dat de bouwvoorzieningen vijf weken nodig waren, en de werkzaamheden dus slechts vijf weken hebben geduurd.

Algemene voorwaarden 4.1. De kantonrechter dient op grond van artikel 25 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) ambtshalve rechtsgronden aan te vullen. Geconstateerd wordt dat de stellingen van TBV over de algemene voorwaarden zijn te baseren op de artikelen 7:213, 7:215, 7:216, 7:218 en 7:224 BW. Ook heeft TBV ter zitting nog nader gesteld dat naast de algemene voorwaarden de wettelijke bepalingen hebben te gelden. In voormelde wetsartikelen staat vermeld: de verplichting van de huurder om zich als goed huurder te gedragen; de huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd, de huurder is tot de ontruiming bevoegd door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits daarbij het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht, de huurder is aansprakelijk voor schade aan het gehuurde die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst, de verplichting van de huurder om het gehuurde weer ter beschikking te stellen en, indien er een beschrijving bij aanvang is opgemaakt, in dezelfde staat als bij aanvaarding. Wanneer er geen beschrijving is opgemaakt wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. 4.2. Dit betekent dat de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden in het midden kan blijven. Het beroep van [gedaagde] op de onredelijk bezwarendheid hiervan hoeft gelet hierop ook niet meer besproken te worden. Geen beschrijving van het gehuurde bij aanvang 4.3. Tussen partijen staat vast dat er bij aanvang van de huur geen beschrijving is opgemaakt zoals bedoeld in artikel 7:224 BW. Uit lid 2 van dat artikel volgt dat indien bij aanvang van de huur geen beschrijving is opgemaakt op de verhuurder de bewijslast rust dat de staat van het gehuurde bij het begin van de huurovereenkomst een andere was dan de staat waarin het gehuurde zich bij het einde bevindt. Het uitgangspunt is dat wordt vermoed dat het gehuurde bij het begin dezelfde staat had als bij het einde van de huur. In beginsel staat het ontbreken van een dergelijke beschrijving daarom toewijzing van de vordering in de weg. In dit geval is door [gedaagde] erkend dat er aanzienlijke veranderingen c.q. verbouwingen in de woning en aanpassingen aan de constructie hebben plaatsgevonden, zodat de kantonrechter de gevorderde schadeposten die zien op die ingrijpende verbouwingen en aanpassingen in de constructie afzonderlijk zal beoordelen. 4.4. Voor wat betreft de navolgende posten zien deze niet op ingrijpende verbouwingen in de woning en aanpassingen aan de constructie, maar op de staat van het gehuurde. DD) Zolder aanpassen € 1.150,24 EE) Overloop verdieping € 650,66 FF) Slaapkamer 1 € 142,78 GG) Slaapkamer 2 € 142,43 HH) Slaapkamer 3 € 129,81 _________ Totaal: € 2.215,92 Er wordt dus vermoed dat deze vijf posten in dezelfde staat bij aanvang van de huur waren als aan het einde van de huur. Hiertegen heeft TBV geen bewijs van het tegendeel geleverd, zodat voornoemde posten zullen worden afgewezen. 4.5. Of [gedaagde] voor de ingrijpende verbouwingen in de woning en aanpassingen aan de constructie toestemming had van TBV en, indien dit niet het geval is, of zij dan een schadevergoeding moet betalen, zal hierna worden beoordeeld. Geen toestemming voor de aanbouw, keuken, vloerverwarming, dakkapel, badkamer en berging in de tuin 4.6. [gedaagde] stelt dat zij in de periode dat de aanbouw, keuken, vloerverwarming, dakkapel badkamer en berging in de tuin geplaatst werden, ook huurder was. Voor deze verbouwingen c.q. aanpassingen had zij mondeling toestemming van TBV, mits er stukken met betrekking tot de constructie overgelegd zouden worden. Zij had van de aannemer een tekening, waarop onder andere de draagbalk van de aanbouw op stond vermeld. [gedaagde] heeft verklaard dat zij de benodigde stukken bij TBV heeft afgegeven. Nu zij toestemming had en de benodigde gegevens bij TBV heeft afgegeven, kunnen de kosten die TBV vordert, niet voor haar rekening komen volgens haar. TBV betwist dat zij (mondeling dan wel schriftelijk) toestemming heeft gegeven voor de genoemde verbouwingen en aanpassingen aan de constructie en dat zij stukken daarvan heeft ontvangen. Als [gedaagde] toestemming zou hebben gevraagd, dan was deze bovendien niet verleend, omdat de veranderingen zeer ingrijpend zijn die de huurprijs dermate beïnvloeden en de woning daardoor mogelijk niet meer als sociale huurwoning verhuurd kon worden, hetgeen wel de kerntaak is van TBV. 4.7. Gelet op de betwisting van TBV had het op de weg van [gedaagde] gelegen om met feiten en omstandigheden gemotiveerd nader te onderbouwen dat er mondeling toestemming was gegeven voor de verbouwingen en dat zij de benodigde stukken aan TBV heeft verstrekt. Nu zij dit heeft nagelaten kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] toestemming had voor die verbouwingen en aanpassingen en dat zij de benodigde stukken heeft verstrekt. Zodoende zal dit standpunt als onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd. De gevorderde schadeposten zullen deels worden toegewezen 4.8. De kantonrechter zal aan de hand van de wettelijke bepalingen beoordelen of [gedaagde] een bedrag aan schadevergoeding is verschuldigd aan TBV, en zo ja, welk bedrag. [gedaagde] stelt dat de opgevoerde kosten slechts ramingen zijn, zodat onduidelijk is welke kosten daadwerkelijk gemaakt zijn. Onweersproken is door TBV gesteld dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd aan de hand van de offerte van 28 juni 2021 (productie 15A bij dagvaarding) en dat het bedrag van die offerte overeenstemt met de werkzaamheden aan [adres] in [plaats 2] op de factuur van [aannemer] (productie 38 bij dagvaarding). De blote ontkenning van [gedaagde] dat het slechts ramingen zijn is dan ook onvoldoende om te concluderen dat de bedragen bij die gespecificeerde werkzaamheden niet zijn uitgevoerd. De kantonrechter zal bij het beoordelen van de schadeposten dan ook uitgaan van de offerte van 28 juni 2021 (en de daarin genoemde nummering). 00) constructieberekening 4.9. TBV stelt dat zij bouwtechnische controleberekeningen heeft moeten laten uitvoeren van de aanbouw, dakkapel en berging in de tuin. Dit omdat [gedaagde] geen enkel inzicht heeft gegeven over de bouwtekeningen, constructieberekeningen en de materialen die hiervoor gebruikt zijn en zodoende niet kon worden beoordeeld of de constructies veilig, conform de geldende normen waren uitgevoerd. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de woning aan de in 1974 geldende normen getoetst moet worden, omdat dit het bouwjaar is van de woning. Dit standpunt zal de kantonrechter passeren. [gedaagde] heeft namelijk niet inzichtelijk gemaakt met een deugdelijke onderbouwing waarom die normen uit 1974 thans nog steeds moeten worden gehanteerd. Het is gebleven bij een blote stelling.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan TBV te betalen uit hoofde van schadevergoeding, wegens de noodzakelijke herstelwerkzaamheden een bedrag van € 26.944,48 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, zijnde 11 april 2023, tot aan de dag van algehele betaling; 5.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan TBV te betalen uit hoofde van huurderving een bedrag van € 12.182,66, vanaf de dag van dagvaarding, zijnde 11 april 2023, tot aan de dag van algehele betaling; 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.784,85 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen; 5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2024.

Ook aan het verweer dat er deugdelijk gebouwd is, zal voorbij worden gegaan, wegens het ontbreken van een gemotiveerde onderbouwing. Dit betekent dat de kosten van de constructieberekening als onvoldoende betwist zullen worden toegewezen. Die kosten zullen, conform de offerte van [aannemer] worden vastgesteld op € 1.650,00 exclusief btw. [gedaagde] heeft (de hoogte van) dit bedrag niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist. 05) Bouwplaatsvoorzieningen 4.10. Gedurende de werkzaamheden door [aannemer] is er een dixi-unit geplaatst. Door [gedaagde] is de noodzakelijkheid hiervan gemotiveerd betwist, omdat in de woning zowel op de beneden- als bovenverdieping een toilet aanwezig was. Volgens haar hadden de werkzaamheden zodanig gepland kunnen worden dat telkens één daarvan gebruikt kon worden. Nu dit niet is weersproken door TBV zal de kantonrechter het in de offerte gemelde bedrag voor bouwplaatsvoorzieningen van € 107,50 exclusief btw worden afgewezen. AA) Zolderspantbeen constructie / handhaven dakkapel 4.11. In het rapport van Sigma is met betrekking tot de dakkapel/spanten geconcludeerd: “Van de dakkapel weten we niks waardoor het niet te zeggen is of deze in staat is om de horizontale belasting uit het spant kan overbrengen naar de slapers. Als dit niet het geval is dan is het spant niet stabiel en daardoor constructief niet goed. Bovendien voldoen de gordingen niet op sterkte 29% overschrijding op sterkte en 47% op doorbuiging.”. Daarnaast is op door TBV de in het geding gebrachte foto’s van tijdens de werkzaamheden (productie 16 bij dagvaarding) te zien dat de oorspronkelijke draagconstructie is weggezaagd en dat de oorspronkelijke weggenomen constructie is onderstut door een losstaande balk. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de dakkapel er al jaren stond en er nooit instorting heeft plaatsgevonden. Bovendien is de dakkapel door een erkend aannemer geplaatst, en heeft [gedaagde] die offerte (van 16 maart 2014) in het geding gebracht waaruit blijkt dat er 15 jaar garantie op de dakkapel zit. 4.12. De kantonrechter oordeelt als volgt. Dat er nog garantie op de dakkapel zit, maakt nog niet dat de draagconstructie voldoet. Hierover staat niets vermeld in de offerte. Uit het rapport in combinatie met de foto’s die tijdens de werkzaamheden die door [aannemer] zijn gemaakt is naar het oordeel van de kantonrechter genoegzaam gebleken dat de dakkapel en spanten niet veilig genoeg waren. Nu – zoals in overweging 5.6 vermeld – niet is komen vast te staan dat [gedaagde] schriftelijke informatie zoals een bouwtekening of constructieberekening heeft verstrekt aan TBV, komt het voor haar rekening en risico dat niet vastgesteld kon worden of de dakkapel en spanten veilig (genoeg) waren. Dit betekent dat [gedaagde] gehouden is om de kosten voor het weer veilig maken van de dakkapel moet betalen. Omdat [gedaagde] het bedrag van € 1.846,00 niet betwist, zal dit bedrag worden toegewezen. BB) Aanbouw achterzijde aanpassen i.v.m. constructieve veiligheid en veilige installaties 4.13. Zoals hierboven overwogen (onder 5.6) komt het voor rekening en risico van [gedaagde] dat er kosten zijn gemaakt om de aanbouw weer constructief veilig te maken. Of alle gespecificeerde werkzaamheden die onder de kostenpost van de aanbouw toewijsbaar zijn, zal hieronder worden beoordeeld, aangezien [gedaagde] hier meerdere verweren tegen heeft gevoerd. Dat er geen lekkage heeft voorgedaan zoals door [gedaagde] aangevoerd, doet niets af aan de veiligheid van de constructie. 4.13.1 [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de kosten van de penanten lager zijn dan die thans in rekening worden gebracht. Zij heeft echter niet gesteld of onderbouwd wat die kosten volgens haar wel moeten zijn, zodat dit verweer zal worden gepasseerd. 4.13.2 Volgens [gedaagde] is het advies uit het rapport van Sigma niet gevolgd en heeft de aannemer en/of TBV zelf een interpretatie heeft gemaakt wat zij nodig vonden om aan werkzaamheden te verrichten. Dit maakt naar het oordeel van de kantonrechter echter nog niet dat de uitgevoerde werkzaamheden niet noodzakelijk waren om de aanbouw veilig te maken, ook al wijkt dit enigszins af van het rapport van Sigma. Bovendien is door [gedaagde] niet onderbouwd welke werkzaamheden niet noodzakelijk waren volgen haar, zodat ook aan dit verweer voorbij zal worden gegaan. 4.13.3 Met betrekking tot het standpunt van [gedaagde] dat uit de stukken en de raming volgt dat TBV meer werkzaamheden heeft laten uitvoeren dan alleen de constructieve veiligheid is onder 4.8 reeds overwogen dat alle gespecificeerde werkzaamheden uit de offerte zijn uitgevoerd. Dit betekent dat ook dit verweer zal worden verworpen. 4.13.4 Hoewel [gedaagde] stelt dat de kosten voor onderzoek van de stalen balk HEA 180 en of deze voldoet ten onrechte zijn gemaakt, ziet de kantonrechter niet dat deze onder de post “aanbouw achterzijde” zijn opgevoerd. Zodoende heeft dit verweer geen consequenties voor de kosten. 4.13.5 [gedaagde] stelt dat volgens Sigma de woning stabiel is, zodat er geen reden is om aanpassingen te doen in het kader van stabiliteit. [gedaagde] heeft echter niet onderbouwd welke aanpassingen (en bijbehorende kosten) niet noodzakelijk waren, zodat aan dit verweer voorbij zal worden gegaan. 4.13.6 In de offerte zijn een aantal posten opgenomen die zien op de lichtstraat. Volgens TBV is dat omdat de constructie van de aangebrachte lichtstraat onvakkundig was aangebracht. Daartegenover voert [gedaagde] aan dat uit het rapport van Sigma niet te herleiden is dat de lichtstraat moet worden verwijderd en die kosten dus onnodig zijn en niet ten laste van [gedaagde] kunnen worden gebracht. Nu dit niet is weersproken door TBV zullen die kosten (en die daarmee samenhangen) in mindering strekken op deze kostenpost, te weten een bedrag van € 699,71 (€ 295,00 + € 177,71 + € 103,50 + € 123,50). 4.13.7 Ook het bedrag van € 1.667,00 voor het aanbrengen van lichtkoepels zal in mindering worden gebracht, nu de noodzaak van het vervangen van de lichtstraat niet is gebleken en deze kosten samenhangen. 4.13.8 Het voorgaande heeft ook te gelden voor het opmetselen van achtergevel, zodat ook het bedrag van € 1.136,66 in mindering zal strekken. 4.13.9 TBV heeft een bedrag van € 8.963,63 gevorderd voor de kosten van de aanbouw achter. Omdat het verweer van [gedaagde] met betrekking tot de lichtstraat, de lichtkoepel en het opmetselen van de achtergevel slaagt, zullen die kosten van in totaal € 3.503,37 (€ 699,71 + € 1.667,00 + € 1.136,66) in mindering strekken, zodat resteert een bedrag van € 5.460,26 (€ 8.963,63 minus € 3.503,37) dat [gedaagde] verschuldigd is. CC) Berging tuin handhaven en fatsoeneren t.b.v. nieuwe verhuur 4.14. Volgens TBV was de berging in de tuin constructief in orde, maar volgt uit de door haar overgelegde foto’s (productie 18 bij dagvaarding) dat deze niet behoorlijk was afgewerkt om aan een opvolgend huurder aan te bieden. Zo loopt de vloer niet door tot de muur, zijn de wanden niet of onvakkundig afgewerkt en ontbreekt de hemelwaterafvoer. Hoewel [gedaagde] hiertegen enkele verweren heeft geuit, zoals het feit dat niet is onderbouwd waarom de werkzaamheden noodzakelijk en niet deugdelijk waren, volgt naar het oordeel van de kantonrechter uit de foto’s genoegzaam dat de berging niet behoorlijk was afgewerkt en dat de werkzaamheden noodzakelijk waren.

Ook aan het verweer dat er deugdelijk gebouwd is, zal voorbij worden gegaan, wegens het ontbreken van een gemotiveerde onderbouwing. Dit betekent dat de kosten van de constructieberekening als onvoldoende betwist zullen worden toegewezen. Die kosten zullen, conform de offerte van [aannemer] worden vastgesteld op € 1.650,00 exclusief btw. [gedaagde] heeft (de hoogte van) dit bedrag niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist. 05) Bouwplaatsvoorzieningen 4.10. Gedurende de werkzaamheden door [aannemer] is er een dixi-unit geplaatst. Door [gedaagde] is de noodzakelijkheid hiervan gemotiveerd betwist, omdat in de woning zowel op de beneden- als bovenverdieping een toilet aanwezig was. Volgens haar hadden de werkzaamheden zodanig gepland kunnen worden dat telkens één daarvan gebruikt kon worden. Nu dit niet is weersproken door TBV zal de kantonrechter het in de offerte gemelde bedrag voor bouwplaatsvoorzieningen van € 107,50 exclusief btw worden afgewezen. AA) Zolderspantbeen constructie / handhaven dakkapel 4.11. In het rapport van Sigma is met betrekking tot de dakkapel/spanten geconcludeerd: “Van de dakkapel weten we niks waardoor het niet te zeggen is of deze in staat is om de horizontale belasting uit het spant kan overbrengen naar de slapers. Als dit niet het geval is dan is het spant niet stabiel en daardoor constructief niet goed. Bovendien voldoen de gordingen niet op sterkte 29% overschrijding op sterkte en 47% op doorbuiging.”. Daarnaast is op door TBV de in het geding gebrachte foto’s van tijdens de werkzaamheden (productie 16 bij dagvaarding) te zien dat de oorspronkelijke draagconstructie is weggezaagd en dat de oorspronkelijke weggenomen constructie is onderstut door een losstaande balk. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de dakkapel er al jaren stond en er nooit instorting heeft plaatsgevonden. Bovendien is de dakkapel door een erkend aannemer geplaatst, en heeft [gedaagde] die offerte (van 16 maart 2014) in het geding gebracht waaruit blijkt dat er 15 jaar garantie op de dakkapel zit. 4.12. De kantonrechter oordeelt als volgt. Dat er nog garantie op de dakkapel zit, maakt nog niet dat de draagconstructie voldoet. Hierover staat niets vermeld in de offerte. Uit het rapport in combinatie met de foto’s die tijdens de werkzaamheden die door [aannemer] zijn gemaakt is naar het oordeel van de kantonrechter genoegzaam gebleken dat de dakkapel en spanten niet veilig genoeg waren. Nu – zoals in overweging 5.6 vermeld – niet is komen vast te staan dat [gedaagde] schriftelijke informatie zoals een bouwtekening of constructieberekening heeft verstrekt aan TBV, komt het voor haar rekening en risico dat niet vastgesteld kon worden of de dakkapel en spanten veilig (genoeg) waren. Dit betekent dat [gedaagde] gehouden is om de kosten voor het weer veilig maken van de dakkapel moet betalen. Omdat [gedaagde] het bedrag van € 1.846,00 niet betwist, zal dit bedrag worden toegewezen. BB) Aanbouw achterzijde aanpassen i.v.m. constructieve veiligheid en veilige installaties 4.13. Zoals hierboven overwogen (onder 5.6) komt het voor rekening en risico van [gedaagde] dat er kosten zijn gemaakt om de aanbouw weer constructief veilig te maken. Of alle gespecificeerde werkzaamheden die onder de kostenpost van de aanbouw toewijsbaar zijn, zal hieronder worden beoordeeld, aangezien [gedaagde] hier meerdere verweren tegen heeft gevoerd. Dat er geen lekkage heeft voorgedaan zoals door [gedaagde] aangevoerd, doet niets af aan de veiligheid van de constructie. 4.13.1 [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de kosten van de penanten lager zijn dan die thans in rekening worden gebracht. Zij heeft echter niet gesteld of onderbouwd wat die kosten volgens haar wel moeten zijn, zodat dit verweer zal worden gepasseerd. 4.13.2 Volgens [gedaagde] is het advies uit het rapport van Sigma niet gevolgd en heeft de aannemer en/of TBV zelf een interpretatie heeft gemaakt wat zij nodig vonden om aan werkzaamheden te verrichten. Dit maakt naar het oordeel van de kantonrechter echter nog niet dat de uitgevoerde werkzaamheden niet noodzakelijk waren om de aanbouw veilig te maken, ook al wijkt dit enigszins af van het rapport van Sigma. Bovendien is door [gedaagde] niet onderbouwd welke werkzaamheden niet noodzakelijk waren volgen haar, zodat ook aan dit verweer voorbij zal worden gegaan. 4.13.3 Met betrekking tot het standpunt van [gedaagde] dat uit de stukken en de raming volgt dat TBV meer werkzaamheden heeft laten uitvoeren dan alleen de constructieve veiligheid is onder 4.8 reeds overwogen dat alle gespecificeerde werkzaamheden uit de offerte zijn uitgevoerd. Dit betekent dat ook dit verweer zal worden verworpen. 4.13.4 Hoewel [gedaagde] stelt dat de kosten voor onderzoek van de stalen balk HEA 180 en of deze voldoet ten onrechte zijn gemaakt, ziet de kantonrechter niet dat deze onder de post “aanbouw achterzijde” zijn opgevoerd. Zodoende heeft dit verweer geen consequenties voor de kosten. 4.13.5 [gedaagde] stelt dat volgens Sigma de woning stabiel is, zodat er geen reden is om aanpassingen te doen in het kader van stabiliteit. [gedaagde] heeft echter niet onderbouwd welke aanpassingen (en bijbehorende kosten) niet noodzakelijk waren, zodat aan dit verweer voorbij zal worden gegaan. 4.13.6 In de offerte zijn een aantal posten opgenomen die zien op de lichtstraat. Volgens TBV is dat omdat de constructie van de aangebrachte lichtstraat onvakkundig was aangebracht. Daartegenover voert [gedaagde] aan dat uit het rapport van Sigma niet te herleiden is dat de lichtstraat moet worden verwijderd en die kosten dus onnodig zijn en niet ten laste van [gedaagde] kunnen worden gebracht. Nu dit niet is weersproken door TBV zullen die kosten (en die daarmee samenhangen) in mindering strekken op deze kostenpost, te weten een bedrag van € 699,71 (€ 295,00 + € 177,71 + € 103,50 + € 123,50). 4.13.7 Ook het bedrag van € 1.667,00 voor het aanbrengen van lichtkoepels zal in mindering worden gebracht, nu de noodzaak van het vervangen van de lichtstraat niet is gebleken en deze kosten samenhangen. 4.13.8 Het voorgaande heeft ook te gelden voor het opmetselen van achtergevel, zodat ook het bedrag van € 1.136,66 in mindering zal strekken. 4.13.9 TBV heeft een bedrag van € 8.963,63 gevorderd voor de kosten van de aanbouw achter. Omdat het verweer van [gedaagde] met betrekking tot de lichtstraat, de lichtkoepel en het opmetselen van de achtergevel slaagt, zullen die kosten van in totaal € 3.503,37 (€ 699,71 + € 1.667,00 + € 1.136,66) in mindering strekken, zodat resteert een bedrag van € 5.460,26 (€ 8.963,63 minus € 3.503,37) dat [gedaagde] verschuldigd is. CC) Berging tuin handhaven en fatsoeneren t.b.v. nieuwe verhuur 4.14. Volgens TBV was de berging in de tuin constructief in orde, maar volgt uit de door haar overgelegde foto’s (productie 18 bij dagvaarding) dat deze niet behoorlijk was afgewerkt om aan een opvolgend huurder aan te bieden. Zo loopt de vloer niet door tot de muur, zijn de wanden niet of onvakkundig afgewerkt en ontbreekt de hemelwaterafvoer. Hoewel [gedaagde] hiertegen enkele verweren heeft geuit, zoals het feit dat niet is onderbouwd waarom de werkzaamheden noodzakelijk en niet deugdelijk waren, volgt naar het oordeel van de kantonrechter uit de foto’s genoegzaam dat de berging niet behoorlijk was afgewerkt en dat de werkzaamheden noodzakelijk waren.

Aangezien [gedaagde] geen verweer heeft gevoerd tegen de hoogte van deze kosten, zal het gevorderde bedrag van € 3.467,05 worden toegewezen. KK) hal/entree 4.15. Omdat op de benedenverdieping vloerverwarming was aangebracht, werd TBV geconfronteerd met onderhoudsverplichtingen. Bovendien heeft [gedaagde] niet met schriftelijke documenten aangetoond door wie, hoe en met welke materialen de vloerverwarming was geïnstalleerd. Omdat ook ter plaatse van de verwijderde keuken de vloer was beschadigd heeft TBV onder andere de vloertegels en een cementdeklaag laten verwijderen, en een nieuwe smeervloer en vloerplinten aangebracht. Het verweer van [gedaagde] dat de vloerverwarming kan worden uitgezet om te controleren of deze al dan niet lek is en dat het aanbrengen van een nieuwe smeervloer onnodig was, zal de kantonrechter passeren. Zoals in overweging 5.6 vermeld is niet komen vast te staan dat [gedaagde] schriftelijke informatie over de vloerverwarming heeft verstrekt aan TBV, om te kunnen vaststellen hoe en door wie de vloerverwarming is geïnstalleerd, zodat het voor haar rekening en risico komt dat de vloerverwarming weer is verwijderd. Aangezien [gedaagde] het bedrag van € 1.459,76 voor de werkzaamheden in de hal/entree niet heeft betwist, zal dit bedrag worden toegewezen. NN) Woonkamer 4.16. TBV verwijst naar hetgeen zij heeft gesteld bij de hal/entree. Daarnaast heeft zij nog aangevuld dat het kozijn en de deur tussen de hal en woonkamer/keuken verwijderd bleken te zijn. Dit is door [gedaagde] betwist. Hoewel TBV hiervoor verwijst naar foto 44 (productie 27 bij dagvaarding) en hier op te zien is dat er een kozijn en een deur naar de hal ontbreekt, staat hiermee nog niet vast dat [gedaagde] deze heeft verwijderd. Nu er geen beschrijving van het verhuurde is opgemaakt valt ook niet te controleren of deze bij aanvang van de huur aanwezig waren. De overige posten zijn niet weersproken door [gedaagde] . De kantonrechter zal dan ook de posten “leveren een aanbrengen staalbinnendeurkozijn met bovenlicht” van € 183,88, “leveren een aanbrengen opdekbinnendeur” van € 120,40 en “afmonteren hsw binnendeuren” van € 51,63 in mindering brengen op de totale kosten van de woonkamer. Dit betekent dat [gedaagde] voor de woonkamer een bedrag van (€ 3.411,75 - € 183,88 - € 120,40 - € 51,63=) € 3.055,84 is verschuldigd. OO) Tuin voorzijde 4.17. TBV stelt dat het tegelwerk in de tuin aan de voorzijde beschadigd was en heeft dit laten herstellen. [gedaagde] betwist dat die lichte herstelwerkzaamheden noodzakelijk waren. Dit volgt volgens haar ook niet uit de door TBV in het geding gebrachte foto’s (productie 28 bij dagvaarding). Nu [gedaagde] daarnaast onweersproken heeft aangevoerd dat bij aanvang van de huur de tuin enkel voorzien was van zwarte grond en de staat waarin [gedaagde] heeft opgeleverd beter was, zal het door TBV gevorderde bedrag van € 192,00 worden afgewezen. PP) Tuin achterzijde 4.18. Voor het beschadigd tegelwerk in de tuin aan de achterzijde vordert TBV een bedrag voor herstelwerkzaamheden. Ook is aangebrachte (elektra-)bekabeling afgekoppeld en spanningsloos gemaakt. Volgens [gedaagde] kan het beschadigd straatwerk niet voor haar rekening komen nu dit komt door regulier gebruik en valt onder slijtage. Dit geldt ook voor de stelling dat de bekabeling spanningsloos gemaakt zou moeten worden. Bovendien is door TBV niet onderbouwd waarom dit noodzakelijk is. 4.19. De kantonrechter is van oordeel dat uit de door TBV overgelegde foto’s (productie 29 bij dagvaarding) volgt dat er sprake is van slijtage van het straatwerk, zodat de kosten voor herstel die hier op zien niet voor rekening van [gedaagde] komen. Dat geldt ook voor het afkoppelen en spanningsloos maken van de bekabeling, nu TBV niet heeft onderbouwd waarom deze kosten noodzakelijk waren. Dit betekent dat het bedrag van € 550,43 voor de tuin achterzijde zal worden afgewezen. QQ) W-installatie/ cv-installaties/ mv-installatie 4.20. TBV stelt dat op de begane grond nieuwe radiatoren zijn geïnstalleerd en nieuw leidingwerk is gelegd, omdat [gedaagde] de radiatoren beneden had verwijderd en vloerverwarming had geïnstalleerd. TBV heeft foto’s in het geding gebracht waaruit volgt dat beschadigd, weggeknipt leidingwerk in de vloer is te zien en onvakkundig aangebrachte installaties. Daartegenover stelt [gedaagde] dat een dergelijke installatie afgeperst kan worden om op lekkages te controleren, maar dat [loodgieter] zonder enig onderzoek adviseert de installatie af te koppelen. Ook het feit dat [loodgieter] niet weet wat er is aangelegd is onvoldoende om tot aanpassing over te gaan. Tot slot was het onnodig om een nieuwe smeervloer aan te brengen. 4.21. De kantonrechter oordeelt als volgt. Omdat - zoals in overweging 5.6 vermeld – niet is komen vast te staan dat [gedaagde] schriftelijke informatie over de vloerverwarming heeft verstrekt aan TBV om te kunnen vast stellen hoe en door wie de vloerverwarming is geïnstalleerd, komt het voor haar rekening en risico dat de vloerverwarming is verwijderd en er nieuwe radiatoren en leidingwerk is geïnstalleerd. De gevorderde bedragen voor “verwarming aanpassen” (€ 4.215,00), “mv-installatie opnieuw aanbrengen en inregelen” (€ 750,00) en “venieuwen mv vervangen” (€ 74,44) zijn dan ook toewijsbaar. De andere genoemde posten “toiletruimte inrichten als standaard”, “keuken inrichten als standaard” en “badkamer inrichten als standaard” zullen onder 4.29 worden beoordeeld. Dit betekent dat in ieder geval een bedrag van € 5.039,44 toewijsbaar is. RR) E-installatie 4.22. Uit de offerte van [elektrotechnisch installatiebedrijf] B.V. (productie 15D bij dagvaarding) volgt dat er in de woning wijzigingen aan de elektrische installatie zijn aangebracht en niet is vast te stellen of die volgens de NEN 1010 norm zijn aangebracht en of die veilig zijn. [gedaagde] betwist dat de NEN 1010 norm een toetsingsmaatstaf is waaraan zij in de relatie tussen huurder en verhuur aan moet voldoen, omdat zij deze NEN 1010 norm niet met TBV is overeengekomen. De kantonrechter oordeelt als volgt. Of [gedaagde] al dan niet aan de NEN 1010 norm moet voldoen maakt nog niet dat de elektrische installatie in de woning veilig is. Uit de offerte volgt dat een aantal installaties ondeugdelijk zijn aangelegd, hetgeen niet is weersproken door [gedaagde] . Zodoende zijn de kosten om de installatie deugdelijk en veilig te maken toewijsbaar. 4.23. Daarnaast staat volgens [gedaagde] niet vast dat er ontbrekende aansluitpunten waren bij het aangaan van de huurovereenkomst. Nu er geen beschrijving van het gehuurde bij aanvang is opgemaakt, volgt de kantonrechter [gedaagde] hierin. Voor wat betreft het kapot schakelmateriaal ziet dit op kleine herstellingen waar de huurder verantwoordelijk voor is, zodat deze kosten voor rekening van [gedaagde] komen. 4.24. Omdat de kosten door [elektrotechnisch installatiebedrijf] B.V. niet zijn gespecificeerd (maar begroot op € 2.866,53 excl. btw) zal de kantonrechter het bedrag dat [gedaagde] voor de E-installatie verschuldigd is ex aequo et bono begroten op een bedrag van € 1.400,00 (excl. btw). 89) Schoonmaken 4.25. Om de herstelde woning schoon te kunnen opleveren aan een opvolgend huurder is de woning in het geheel schoongemaakt. [gedaagde] betwist dat deze kosten ten laste van haar kunnen worden gebracht. Zij heeft de woning immers schoon opgeleverd aan TBV. 4.26. Naar het oordeel van de kantonrechter komen deze kosten voor rekening van [gedaagde] .

Aangezien [gedaagde] geen verweer heeft gevoerd tegen de hoogte van deze kosten, zal het gevorderde bedrag van € 3.467,05 worden toegewezen. KK) hal/entree 4.15. Omdat op de benedenverdieping vloerverwarming was aangebracht, werd TBV geconfronteerd met onderhoudsverplichtingen. Bovendien heeft [gedaagde] niet met schriftelijke documenten aangetoond door wie, hoe en met welke materialen de vloerverwarming was geïnstalleerd. Omdat ook ter plaatse van de verwijderde keuken de vloer was beschadigd heeft TBV onder andere de vloertegels en een cementdeklaag laten verwijderen, en een nieuwe smeervloer en vloerplinten aangebracht. Het verweer van [gedaagde] dat de vloerverwarming kan worden uitgezet om te controleren of deze al dan niet lek is en dat het aanbrengen van een nieuwe smeervloer onnodig was, zal de kantonrechter passeren. Zoals in overweging 5.6 vermeld is niet komen vast te staan dat [gedaagde] schriftelijke informatie over de vloerverwarming heeft verstrekt aan TBV, om te kunnen vaststellen hoe en door wie de vloerverwarming is geïnstalleerd, zodat het voor haar rekening en risico komt dat de vloerverwarming weer is verwijderd. Aangezien [gedaagde] het bedrag van € 1.459,76 voor de werkzaamheden in de hal/entree niet heeft betwist, zal dit bedrag worden toegewezen. NN) Woonkamer 4.16. TBV verwijst naar hetgeen zij heeft gesteld bij de hal/entree. Daarnaast heeft zij nog aangevuld dat het kozijn en de deur tussen de hal en woonkamer/keuken verwijderd bleken te zijn. Dit is door [gedaagde] betwist. Hoewel TBV hiervoor verwijst naar foto 44 (productie 27 bij dagvaarding) en hier op te zien is dat er een kozijn en een deur naar de hal ontbreekt, staat hiermee nog niet vast dat [gedaagde] deze heeft verwijderd. Nu er geen beschrijving van het verhuurde is opgemaakt valt ook niet te controleren of deze bij aanvang van de huur aanwezig waren. De overige posten zijn niet weersproken door [gedaagde] . De kantonrechter zal dan ook de posten “leveren een aanbrengen staalbinnendeurkozijn met bovenlicht” van € 183,88, “leveren een aanbrengen opdekbinnendeur” van € 120,40 en “afmonteren hsw binnendeuren” van € 51,63 in mindering brengen op de totale kosten van de woonkamer. Dit betekent dat [gedaagde] voor de woonkamer een bedrag van (€ 3.411,75 - € 183,88 - € 120,40 - € 51,63=) € 3.055,84 is verschuldigd. OO) Tuin voorzijde 4.17. TBV stelt dat het tegelwerk in de tuin aan de voorzijde beschadigd was en heeft dit laten herstellen. [gedaagde] betwist dat die lichte herstelwerkzaamheden noodzakelijk waren. Dit volgt volgens haar ook niet uit de door TBV in het geding gebrachte foto’s (productie 28 bij dagvaarding). Nu [gedaagde] daarnaast onweersproken heeft aangevoerd dat bij aanvang van de huur de tuin enkel voorzien was van zwarte grond en de staat waarin [gedaagde] heeft opgeleverd beter was, zal het door TBV gevorderde bedrag van € 192,00 worden afgewezen. PP) Tuin achterzijde 4.18. Voor het beschadigd tegelwerk in de tuin aan de achterzijde vordert TBV een bedrag voor herstelwerkzaamheden. Ook is aangebrachte (elektra-)bekabeling afgekoppeld en spanningsloos gemaakt. Volgens [gedaagde] kan het beschadigd straatwerk niet voor haar rekening komen nu dit komt door regulier gebruik en valt onder slijtage. Dit geldt ook voor de stelling dat de bekabeling spanningsloos gemaakt zou moeten worden. Bovendien is door TBV niet onderbouwd waarom dit noodzakelijk is. 4.19. De kantonrechter is van oordeel dat uit de door TBV overgelegde foto’s (productie 29 bij dagvaarding) volgt dat er sprake is van slijtage van het straatwerk, zodat de kosten voor herstel die hier op zien niet voor rekening van [gedaagde] komen. Dat geldt ook voor het afkoppelen en spanningsloos maken van de bekabeling, nu TBV niet heeft onderbouwd waarom deze kosten noodzakelijk waren. Dit betekent dat het bedrag van € 550,43 voor de tuin achterzijde zal worden afgewezen. QQ) W-installatie/ cv-installaties/ mv-installatie 4.20. TBV stelt dat op de begane grond nieuwe radiatoren zijn geïnstalleerd en nieuw leidingwerk is gelegd, omdat [gedaagde] de radiatoren beneden had verwijderd en vloerverwarming had geïnstalleerd. TBV heeft foto’s in het geding gebracht waaruit volgt dat beschadigd, weggeknipt leidingwerk in de vloer is te zien en onvakkundig aangebrachte installaties. Daartegenover stelt [gedaagde] dat een dergelijke installatie afgeperst kan worden om op lekkages te controleren, maar dat [loodgieter] zonder enig onderzoek adviseert de installatie af te koppelen. Ook het feit dat [loodgieter] niet weet wat er is aangelegd is onvoldoende om tot aanpassing over te gaan. Tot slot was het onnodig om een nieuwe smeervloer aan te brengen. 4.21. De kantonrechter oordeelt als volgt. Omdat - zoals in overweging 5.6 vermeld – niet is komen vast te staan dat [gedaagde] schriftelijke informatie over de vloerverwarming heeft verstrekt aan TBV om te kunnen vast stellen hoe en door wie de vloerverwarming is geïnstalleerd, komt het voor haar rekening en risico dat de vloerverwarming is verwijderd en er nieuwe radiatoren en leidingwerk is geïnstalleerd. De gevorderde bedragen voor “verwarming aanpassen” (€ 4.215,00), “mv-installatie opnieuw aanbrengen en inregelen” (€ 750,00) en “venieuwen mv vervangen” (€ 74,44) zijn dan ook toewijsbaar. De andere genoemde posten “toiletruimte inrichten als standaard”, “keuken inrichten als standaard” en “badkamer inrichten als standaard” zullen onder 4.29 worden beoordeeld. Dit betekent dat in ieder geval een bedrag van € 5.039,44 toewijsbaar is. RR) E-installatie 4.22. Uit de offerte van [elektrotechnisch installatiebedrijf] B.V. (productie 15D bij dagvaarding) volgt dat er in de woning wijzigingen aan de elektrische installatie zijn aangebracht en niet is vast te stellen of die volgens de NEN 1010 norm zijn aangebracht en of die veilig zijn. [gedaagde] betwist dat de NEN 1010 norm een toetsingsmaatstaf is waaraan zij in de relatie tussen huurder en verhuur aan moet voldoen, omdat zij deze NEN 1010 norm niet met TBV is overeengekomen. De kantonrechter oordeelt als volgt. Of [gedaagde] al dan niet aan de NEN 1010 norm moet voldoen maakt nog niet dat de elektrische installatie in de woning veilig is. Uit de offerte volgt dat een aantal installaties ondeugdelijk zijn aangelegd, hetgeen niet is weersproken door [gedaagde] . Zodoende zijn de kosten om de installatie deugdelijk en veilig te maken toewijsbaar. 4.23. Daarnaast staat volgens [gedaagde] niet vast dat er ontbrekende aansluitpunten waren bij het aangaan van de huurovereenkomst. Nu er geen beschrijving van het gehuurde bij aanvang is opgemaakt, volgt de kantonrechter [gedaagde] hierin. Voor wat betreft het kapot schakelmateriaal ziet dit op kleine herstellingen waar de huurder verantwoordelijk voor is, zodat deze kosten voor rekening van [gedaagde] komen. 4.24. Omdat de kosten door [elektrotechnisch installatiebedrijf] B.V. niet zijn gespecificeerd (maar begroot op € 2.866,53 excl. btw) zal de kantonrechter het bedrag dat [gedaagde] voor de E-installatie verschuldigd is ex aequo et bono begroten op een bedrag van € 1.400,00 (excl. btw). 89) Schoonmaken 4.25. Om de herstelde woning schoon te kunnen opleveren aan een opvolgend huurder is de woning in het geheel schoongemaakt. [gedaagde] betwist dat deze kosten ten laste van haar kunnen worden gebracht. Zij heeft de woning immers schoon opgeleverd aan TBV. 4.26. Naar het oordeel van de kantonrechter komen deze kosten voor rekening van [gedaagde] .

Door de aanpassingen die zij heeft verricht, is het immers noodzakelijk geweest dat TBV werkzaamheden heeft verricht in de woning en dat daarna (nogmaals) schoonmaakwerkzaamheden noodzakelijk waren. Dit betekent dat het bedrag van € 275,00 zal worden toegewezen. 90) Bouwplaats en organisatie 4.27. TBV vordert een bedrag van € 3.291,13 terzake “bouwplaats en organisatie” welke kosten zijn gerelateerd aan de werkzaamheden die hebben plaatsgevonden in de woning. [gedaagde] betwist dat zij die kosten verschuldigd is, omdat TBV de keuze heeft gemaakt werkzaamheden te laten uitvoeren. Volgens haar zijn diverse posten onterecht opgevoerd en is van die kosten geen onderbouwing te vinden. 4.28. De kantonrechter acht deze kosten toewijsbaar. Uit de offerte van [aannemer] valt op te maken welke werkzaamheden er zijn verricht, zodat TBV voldoende gesteld en onderbouwd heeft wat de post “bouwplaats en organisatie” inhoudt. Hierboven is geoordeeld dat de werkzaamheden met betrekking tot de ingrijpende verbouwingen en aanpassingen aan de constructie noodzakelijk zijn geweest. [gedaagde] heeft daarnaast nagelaten ander aan te voeren welke posten onterecht zijn opgevoerd. Dit betekent dat het bedrag van € 3.291,13 zal worden toegewezen. II) Badkamer / LL) Toilet / MM) Keuken 4.29. In de offerte staat voor de badkamer een bedrag van € 3.516,43 opgenomen, voor het toilet een bedrag van € 1.019,45 en voor de keuken een bedrag van € 3.722,15, in totaal zijnde een bedrag van € 8.258,03. Hoewel [gedaagde] enkele inhoudelijke verweren heeft gevoerd, heeft zij zich ook op het standpunt gesteld dat er rekening moet worden gehouden met aftrek van nieuw naar oud. Ter zitting is door de heer [naam 2] van TBV erkend dat vanwege de afschrijving en levensduur voor deze posten over het algemeen een bedrag tussen de € 15.000,00 en € 20.000,00 voor verrekening van nieuw naar oud moet worden aangehouden. Een keuken wordt volgens hem vervangen na 20/25 jaar en een badkamer na 30/35 jaar. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] vanwege de aftrek van nieuw naar oud dan ook niet gehouden is tot betaling van het bedrag van € 8.258,03. Deze kosten zien immers op werkzaamheden behorende bij het installeren van een nieuwe keuken, badkamer en toilet. Het is niet redelijk om [gedaagde] die kosten te laten betalen, terwijl ze normaal gesproken een andere keuken, toilet en badkamer op kosten van TBV krijgt aangeboden krijgt vanwege de afschrijving en levensduur. Ook het bedrag van € 3.130,00 voor de posten “toiletruimte inrichten als standaard” (€ 875,00), “keuken inrichten als standaard” (€ 590,00) en “badkamer inrichten als standaard” (€ 1.665,00) die onder “QQ) W-installatie/ cv-installaties/ mv-installatie” staan vermeld zullen vanwege de aftrek van nieuw naar oud worden afgewezen. Verrekening 4.30. [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de verbouwingen in de woning een verrijking voor TBV opleveren. Dit betreft de dakkapel, de aanbouw, de berging in de tuin, de vloerverwarming en de tuin aan de voorzijde. Zij wenst hier verrekening voor een bedrag van € 25.000,00 van, alsmede van de betaalde waarborgsom. 4.31. Artikel 7:216 lid 3 BW bepaalt dat de huurder vergoeding kan vorderen van de verhuurder ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt voor zover artikel 6:212 BW dat toestaat. Artikel 6:212 lid 1 BW bepaalt dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. 4.32. Vast staat dat [gedaagde] zonder toestemming veranderingen heeft aangebracht. De veranderingen zijn niet geoorloofd en TBV heeft bij brief van 30 maart 2021 verwijdering verlangd tegen het einde van de huurovereenkomst, hetgeen niet is gebeurd. Bovendien hebben de verbouwingen TBV geen financieel voordeel opgeleverd, maar heeft TBV kosten moeten maken nu niet vast is komen te staan dat de ingrijpende veranderingen constructief in orde waren en de installaties deugdelijk waren aangelegd. Daar tegenover staat dat de huurprijs voor [gedaagde] gedurende de jaren niet is verhoogd in het kader van die verbouwingen. Dit heeft tot gevolg dat [gedaagde] geen recht heeft op een vergoeding voor verbouwingen en er geen verrekening voor deze post zal plaatsvinden. 4.33. [gedaagde] wil ook dat de waarborgsom verrekend wordt. Door TBV is onweersproken gesteld dat die borg – voordat [gedaagde] medehuurder is geworden – aan El Haddouch is terugbetaald met rente, omdat er inmiddels geen borg meer wordt gevraagd bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Dit betekent dat de waarborgsom niet verrekend wordt. 4.34. Gelet op het voorgaande is [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar wettelijke verplichtingen. Daarom is zij gehouden om aan schade vanwege ongeoorloofde aanpassingen te betalen: 00) Constructieberekening € 1.650,00 AA) Zolderspantbeen constructie / handhaven dakkapel € 1.846,00 BB) Aanbouw achterzijde aanpassen i.v.m. constructieve veiligheid en veilige installaties € 5.460,26 KK) Hal/entree € 1.459,76 NN) Woonkamer € 3.055,84 QQ) W-installatie/ cv-installaties/ mv-installatie (€ 8.169,44 minus € 3.130,00, zie overweging 3.29) € 5.039,44 RR) E-installatie € 1.400,00 89) Schoonmaken € 275,00 90) Bouwplaats en organisatie € 3.291,13 CC) Berging tuin handhaven en fatsoeneren t.b.v. nieuwe verhuur € 3.467,05

== Totaal: € 26.944,48 (exclusief btw) 4.35. De gevorderde rente hierover is eveneens toewijsbaar. Huurderving 4.36. [gedaagde] stelt dat TBV vanaf 15 april 2021 weer over de woning beschikte, maar dat TBV steeds de werkzaamheden heeft uitgesteld. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat verweer niet aan de orde. [gedaagde] is degene geweest die zich zodanig heeft opgesteld dat TBV niet voortvarend heeft kunnen handelen. [gedaagde] is er op 30 maart 2021 al op gewezen dat de ongeoorloofde wijzigingen in oorspronkelijke staat teruggebracht moesten worden voor het einde van de huurovereenkomst. Dit heeft zij niet gedaan. Daarna heeft TBV op 23 april 2021 aan [gedaagde] laten weten dat zij een aannemer zal inschakelen om te inventariseren welke werkzaamheden verricht moeten worden en welke kosten daar aan verbonden zijn. Nadat de offerte van [aannemer] is ontvangen, heeft [gedaagde] vraagtekens geplaatst bij de schadebegroting. Zij heeft meerdere malen vragen gesteld over die offerte, waar door TBV steeds een toelichting op gegeven is. Ook is de woning nog bezocht door TBV en [gedaagde] , waarna [aannemer] wederom een toelichting heeft gegeven op de vragen van [gedaagde] . Vervolgens heeft [gedaagde] de keuze gemaakt een voorlopig getuigenverhoor te initiëren en heeft daar op 19 november 2021 een verzoek bij de rechtbank voor ingediend. Dit om een inschatting te kunnen maken of zij een vergoeding zou krijgen voor de door haar aangebrachte veranderingen. Daarnaast is het voorstel van TBV van 11 februari 2022 om – ter voorkoming van een langdurig onderzoek – gezamenlijk een deskundige aan te wijzen om de schadebepaling te doen objectiveren door [gedaagde] niet geaccepteerd. Vervolgens heeft TBV opdracht gegeven aan [aannemer] om te starten met de werkzaamheden uit de offerte. Dit heeft zij ook aan [gedaagde] medegedeeld.

Door de aanpassingen die zij heeft verricht, is het immers noodzakelijk geweest dat TBV werkzaamheden heeft verricht in de woning en dat daarna (nogmaals) schoonmaakwerkzaamheden noodzakelijk waren. Dit betekent dat het bedrag van € 275,00 zal worden toegewezen. 90) Bouwplaats en organisatie 4.27. TBV vordert een bedrag van € 3.291,13 terzake “bouwplaats en organisatie” welke kosten zijn gerelateerd aan de werkzaamheden die hebben plaatsgevonden in de woning. [gedaagde] betwist dat zij die kosten verschuldigd is, omdat TBV de keuze heeft gemaakt werkzaamheden te laten uitvoeren. Volgens haar zijn diverse posten onterecht opgevoerd en is van die kosten geen onderbouwing te vinden. 4.28. De kantonrechter acht deze kosten toewijsbaar. Uit de offerte van [aannemer] valt op te maken welke werkzaamheden er zijn verricht, zodat TBV voldoende gesteld en onderbouwd heeft wat de post “bouwplaats en organisatie” inhoudt. Hierboven is geoordeeld dat de werkzaamheden met betrekking tot de ingrijpende verbouwingen en aanpassingen aan de constructie noodzakelijk zijn geweest. [gedaagde] heeft daarnaast nagelaten ander aan te voeren welke posten onterecht zijn opgevoerd. Dit betekent dat het bedrag van € 3.291,13 zal worden toegewezen. II) Badkamer / LL) Toilet / MM) Keuken 4.29. In de offerte staat voor de badkamer een bedrag van € 3.516,43 opgenomen, voor het toilet een bedrag van € 1.019,45 en voor de keuken een bedrag van € 3.722,15, in totaal zijnde een bedrag van € 8.258,03. Hoewel [gedaagde] enkele inhoudelijke verweren heeft gevoerd, heeft zij zich ook op het standpunt gesteld dat er rekening moet worden gehouden met aftrek van nieuw naar oud. Ter zitting is door de heer [naam 2] van TBV erkend dat vanwege de afschrijving en levensduur voor deze posten over het algemeen een bedrag tussen de € 15.000,00 en € 20.000,00 voor verrekening van nieuw naar oud moet worden aangehouden. Een keuken wordt volgens hem vervangen na 20/25 jaar en een badkamer na 30/35 jaar. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] vanwege de aftrek van nieuw naar oud dan ook niet gehouden is tot betaling van het bedrag van € 8.258,03. Deze kosten zien immers op werkzaamheden behorende bij het installeren van een nieuwe keuken, badkamer en toilet. Het is niet redelijk om [gedaagde] die kosten te laten betalen, terwijl ze normaal gesproken een andere keuken, toilet en badkamer op kosten van TBV krijgt aangeboden krijgt vanwege de afschrijving en levensduur. Ook het bedrag van € 3.130,00 voor de posten “toiletruimte inrichten als standaard” (€ 875,00), “keuken inrichten als standaard” (€ 590,00) en “badkamer inrichten als standaard” (€ 1.665,00) die onder “QQ) W-installatie/ cv-installaties/ mv-installatie” staan vermeld zullen vanwege de aftrek van nieuw naar oud worden afgewezen. Verrekening 4.30. [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de verbouwingen in de woning een verrijking voor TBV opleveren. Dit betreft de dakkapel, de aanbouw, de berging in de tuin, de vloerverwarming en de tuin aan de voorzijde. Zij wenst hier verrekening voor een bedrag van € 25.000,00 van, alsmede van de betaalde waarborgsom. 4.31. Artikel 7:216 lid 3 BW bepaalt dat de huurder vergoeding kan vorderen van de verhuurder ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt voor zover artikel 6:212 BW dat toestaat. Artikel 6:212 lid 1 BW bepaalt dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. 4.32. Vast staat dat [gedaagde] zonder toestemming veranderingen heeft aangebracht. De veranderingen zijn niet geoorloofd en TBV heeft bij brief van 30 maart 2021 verwijdering verlangd tegen het einde van de huurovereenkomst, hetgeen niet is gebeurd. Bovendien hebben de verbouwingen TBV geen financieel voordeel opgeleverd, maar heeft TBV kosten moeten maken nu niet vast is komen te staan dat de ingrijpende veranderingen constructief in orde waren en de installaties deugdelijk waren aangelegd. Daar tegenover staat dat de huurprijs voor [gedaagde] gedurende de jaren niet is verhoogd in het kader van die verbouwingen. Dit heeft tot gevolg dat [gedaagde] geen recht heeft op een vergoeding voor verbouwingen en er geen verrekening voor deze post zal plaatsvinden. 4.33. [gedaagde] wil ook dat de waarborgsom verrekend wordt. Door TBV is onweersproken gesteld dat die borg – voordat [gedaagde] medehuurder is geworden – aan El Haddouch is terugbetaald met rente, omdat er inmiddels geen borg meer wordt gevraagd bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Dit betekent dat de waarborgsom niet verrekend wordt. 4.34. Gelet op het voorgaande is [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar wettelijke verplichtingen. Daarom is zij gehouden om aan schade vanwege ongeoorloofde aanpassingen te betalen: 00) Constructieberekening € 1.650,00 AA) Zolderspantbeen constructie / handhaven dakkapel € 1.846,00 BB) Aanbouw achterzijde aanpassen i.v.m. constructieve veiligheid en veilige installaties € 5.460,26 KK) Hal/entree € 1.459,76 NN) Woonkamer € 3.055,84 QQ) W-installatie/ cv-installaties/ mv-installatie (€ 8.169,44 minus € 3.130,00, zie overweging 3.29) € 5.039,44 RR) E-installatie € 1.400,00 89) Schoonmaken € 275,00 90) Bouwplaats en organisatie € 3.291,13 CC) Berging tuin handhaven en fatsoeneren t.b.v. nieuwe verhuur € 3.467,05

== Totaal: € 26.944,48 (exclusief btw) 4.35. De gevorderde rente hierover is eveneens toewijsbaar. Huurderving 4.36. [gedaagde] stelt dat TBV vanaf 15 april 2021 weer over de woning beschikte, maar dat TBV steeds de werkzaamheden heeft uitgesteld. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat verweer niet aan de orde. [gedaagde] is degene geweest die zich zodanig heeft opgesteld dat TBV niet voortvarend heeft kunnen handelen. [gedaagde] is er op 30 maart 2021 al op gewezen dat de ongeoorloofde wijzigingen in oorspronkelijke staat teruggebracht moesten worden voor het einde van de huurovereenkomst. Dit heeft zij niet gedaan. Daarna heeft TBV op 23 april 2021 aan [gedaagde] laten weten dat zij een aannemer zal inschakelen om te inventariseren welke werkzaamheden verricht moeten worden en welke kosten daar aan verbonden zijn. Nadat de offerte van [aannemer] is ontvangen, heeft [gedaagde] vraagtekens geplaatst bij de schadebegroting. Zij heeft meerdere malen vragen gesteld over die offerte, waar door TBV steeds een toelichting op gegeven is. Ook is de woning nog bezocht door TBV en [gedaagde] , waarna [aannemer] wederom een toelichting heeft gegeven op de vragen van [gedaagde] . Vervolgens heeft [gedaagde] de keuze gemaakt een voorlopig getuigenverhoor te initiëren en heeft daar op 19 november 2021 een verzoek bij de rechtbank voor ingediend. Dit om een inschatting te kunnen maken of zij een vergoeding zou krijgen voor de door haar aangebrachte veranderingen. Daarnaast is het voorstel van TBV van 11 februari 2022 om – ter voorkoming van een langdurig onderzoek – gezamenlijk een deskundige aan te wijzen om de schadebepaling te doen objectiveren door [gedaagde] niet geaccepteerd. Vervolgens heeft TBV opdracht gegeven aan [aannemer] om te starten met de werkzaamheden uit de offerte. Dit heeft zij ook aan [gedaagde] medegedeeld.