ECLI:NL:RBZWB:2024:2362

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Bergen op Zoom Zaaknummer: 10572343 \ CV EXPL 23-1784 Vonnis van 3 april 2024 in de zaak van [eiser] , h.o.d.n. [bedrijf], te [plaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. M. Rietveld, tegen 1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] , te [plaats] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagden] , gemachtigde: mr. N.G.A. van Falier.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 13 september 2023 en de daarin genoemde stukken; de aanvullende producties en de usb-stick van [gedaagden] , ingekomen ter griffie op 11 januari 2024; de aanvullende producties van [gedaagden] , ingekomen ter griffie op 23 januari 2024; de producties 7 tot en met 22 van [eiser] , ingekomen ter griffie op 23 januari 2024; de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling gehouden op 2 februari 2024, alsmede de door mr. B.J.C.J. Vugts overgelegde en geheel voorgedragen pleitnota. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] verhuurt vanaf 1 maart 2017 de woning gelegen aan de [adres] aan [gedaagde 1] . In december 2019 heeft [gedaagde 1] [eiser] verzocht om [gedaagde 2] toe te voegen als medehoofdhuurder in de huurovereenkomst. [eiser] heeft daarmee ingestemd. 2.2. Per 1 januari 2021 is er sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 2.3. Door middel van een verzoekschrift van 28 april 2022 zijn [gedaagden] een procedure gestart bij de Huurcommissie. [gedaagden] verzochten om een huurverlaging in verband met onderhoudsgebreken. Op 21 juni 2022 heeft een onderzoek door de Huurcommissie plaatsgevonden in de woning. Naar aanleiding van dit onderzoek is een onderzoeksrapport opgesteld. In dit onderzoeksrapport staat onder meer het volgende: “(…) Klacht (1) Lekkages bij het dak Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd Huurder geeft aan, op de aanzegging gebreken, dat er lekkage optreedt bij regen bij de beide schoorstenen, en bij de dakkapellen. Tijdens het onderzoek ter plaatse, is er geconstateerd dat het dak aan de bovenzijde is geïsoleerd, en het dak is bedekt met oud hollandse dakpannen. Bij regen is er lekkage bij de beide schoorstenen waarbij aan de binnenzijde de leksporen te zien zijn. De lekkages zullen hier waarschijnlijk veroorzaakt worden door doorslag van regen bij de schoorstenen. Bij de stalen trap onder schoorsteen 1 is 1 trede geroest als gevolg van de lekkages. Bij de dakkapellen lekt het doordat de oud hollandse pannen bij regen en wind niet geheel waterdicht zijn, dit regenwater loopt dan over de dakplaten naar beneden, maar bij de dakkapellen komt dit naar binnen. De lekkages van het dak vinden plaats vanaf het begin van het huurcontract. (…) Tekst uit gebrekenboek [C9] ernstige vocht- of schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht; (…) Klacht (4) 5 jaar last van springende zekeringen Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd Huurder geeft aan, op de aanzegging gebreken, dat ze al 5 jaar last hebben van springende zekeringen in de meterkast. Deze meterkast is gelegen in ondergelegen winkel en is voor huurders niet bereikbaar als de winkel gesloten is. Tijdens het onderzoek ter plaatse, is geconstateerd dat de meterkast in ondergelegen winkel staat. De verrekening van de elektra vindt plaats via een tussenmeter die in de meterkast is geplaatst. Tijdens OTP was er discussie tussen verhuurder en huurders over de verrekening van die energiekosten. Dit kan niet gezien worden als bouwkundig gebrek. Huurder heeft geen rapportage kunnen overleggen waaruit blijkt dat de elektrische installatie niet zou voldoen. (…)” 2.4. In augustus 2022 heeft [eiser] werkzaamheden aan het dak laten uitvoeren. De [aannemer] heeft naar aanleiding daarvan een factuur gestuurd met daarop de volgende omschrijving: Klantnummer [factuurnummer] Factuurdatum 18-8-2022 Datum Artikelcode Omschrijving Aantal Prijs p/st Krt% Prijs 18-8-2022 Bouwwerkzaamheden dak [adres] 10 42,00 420,00 18-8-2022 Gebruikte materialen: bladlood 1 297,00 297,00 18-8-2022 zandcement 1 15,00 15,00 18-8-2022 kitschroef e.d. 1 30,00 30,00 Totaal excl.

3.1. [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: dat de huurprijs van de woning aan het [adres] met ingang van 1 maart 2022 tot 1 september 2022 wordt verlaagd tot een huurprijs van 70% per maand van de destijds geldende huurprijs, dan wel dat de huurprijs door de rechtbank wordt verlaagd tot een huurprijs door uw rechtbank in goede justitie te bepalen, alsmede; veroordeling van [gedaagden] , binnen veertien dagen na de datum van het vonnis, tot betaling van het verschil tussen de aan [eiser] betaalde huurprijs, zijnde € 4.369,02, dan wel een bedrag door de rechtbank in goede justitie te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf moment van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening. 3.2. [eiser] legt – samengevat – aan zijn vordering ten grondslag dat de door de Huurcommissie geconstateerde lekkages geen (ernstige) beperking van het woongenot opleveren. De woning is een gemeentelijk monument uit omstreeks 1885. Oude lekkagesporen zijn bij een dergelijke woning niet ongebruikelijk. Daarnaast treden de lekkages slechts incidenteel op bij uitzonderlijke weersomstandigheden. Overigens heeft [eiser] na het onderzoek van de Huurcommissie, namelijk in augustus 2022, de lekkages al laten herstellen. Ten aanzien van de door de Huurcommissie geconstateerde gebreken met betrekking tot de elektra, merkt [eiser] op dat de onderzoeker van de Huurcommissie juist had vastgesteld dat er van gebreken geen sprake was. Aangezien [gedaagden] stellen dat er gebreken zijn, is het aan hen om dit aan te tonen/te bewijzen. Dit volgt ook uit het Gebrekenboek van de Huurcommissie. Gelet op het voorgaande is [eiser] van mening dat er slechts sprake is van één gebrek, te weten: de lekkages. Deze zijn echter reeds verholpen. De toegepaste huurverlaging van 60% is daarom te fors. [eiser] stelt dat rekening moet worden gehouden met een huurverlaging van 30%. Verder heeft de Huurcommissie de huurprijs onterecht verlaagd over de periode 1 januari 2022 tot 1 juni 2022. In het onderzoeksrapport staat dat de gebreken zijn aangezegd op 8 februari 2022. De huurprijsverlaging kan dan pas per 1 maart 2022 worden toegepast. Rekening houdend met de aan te passen huurverlaging, dienen [gedaagden] een bedrag van € 4.369,02 te voldoen aan [eiser] , bestaande uit het onverschuldigd door [eiser] aan [gedaagden] betaalde bedrag van € 4.298,55 en een niet-betaald bedrag aan huurpenningen van € 70,47. 3.3. [gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagden] betwisten de stelling van [eiser] dat de conclusies van de Huurcommissies onjuist zijn. [gedaagden] voeren aan dat de door de Huurcommissie vastgestelde gebreken al aanwezig waren bij de start van de huurovereenkomst in 2017. Meermaals hebben [gedaagden] de gebreken aangekaart, maar [eiser] is destijds niet tot herstel overgegaan. Hierdoor is het woongenot van [gedaagden] aanzienlijk aangetast. Na de uitspraak van de Huurcommissie zijn er diverse herstelwerkzaamheden verricht. Er is echter nog steeds sprake van een lekkage. Ook het gebrek ten aanzien van de elektra doet zich nog steeds voor. Er zijn te weinig groepen, waardoor de stoppen er steeds uitspringen. De gebreken zijn dus, in tegenstelling tot hetgeen door [eiser] wordt gesteld, niet verholpen, zodat niet tot een verlaging van de huurprijsvermindering kan worden overgegaan. Ook heeft de Huurcommissie de huurprijs terecht met ingang van 1 januari 2022 verlaagd. [gedaagde 1] heeft al jaren aan [eiser] te kennen gegeven dat er zich diverse gebreken voordoen. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Uitspraak Huurcommissie is vervallen 4.1. De kantonrechter stelt voorop dat op grond van artikel 7:262 BW de verhuurder en de huurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij door één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter wordt gevorderd. Nu [eiser] binnen de hiervoor genoemde termijn van acht weken na 29 maart 2023 [gedaagden] heeft gedagvaard (te weten: op 24 mei 2023), brengt dit met zich dat de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen en er een nieuwe beslissing moet worden gegeven over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Huurprijsvermindering 4.2. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. De aan de huurder toegekende bevoegdheid huurvermindering te vorderen berust op de enkele vermindering van het genot ten gevolge van een gebrek, en niet op verzuim van de verhuurder het gebrek te verhelpen. 4.3. Een gebrek is in artikel 7:204 tweede lid BW omschreven als een staat of eigenschap van de verhuurde zaak waardoor deze aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. 4.4. Partijen twisten over de antwoorden op de vragen of er gebreken aanwezig zijn met betrekking tot de elektra en/of lekkages en zo ja, of dergelijke gebreken dienen te leiden tot een huurprijsvermindering. Elektra 4.5. [gedaagden] voeren aan dat de stoppen regelmatig doorslaan en dat de aardlekschakelaar uit valt, hetgeen door [eiser] niet expliciet is betwist. Daarnaast lijkt er overeenstemming tussen partijen te bestaan over de oorzaak van het doorslaan van de stoppen, namelijk het feit dat de stroomvraag te hoog is voor één groep. Partijen verschillen echter van mening over het antwoord op de vraag of dit een gebrek oplevert. [eiser] stelt dat de installatie goed is, maar dat [gedaagden] teveel apparaten hierop hebben aangesloten. Er is volgens [eiser] geen sprake van een defecte installatie, zodat dit niet kwalificeert als een gebrek. [gedaagden] zijn van mening dat er wel sprake is van een gebrek. De installatie voldoet volgens hen momenteel niet aan de bestemming ‘wonen’. 4.6. De kantonrechter oordeelt dat er ten aanzien van de elektra sprake is van een gebrek conform artikel 7:204 lid 2 BW. Huurders mogen immers verwachten dat zij diverse elektronische apparaten kunnen gebruiken in hun woning. Relevant is hierbij dat [gedaagden] een opsomming hebben gegeven van de aanwezige elektrische apparaten (bijvoorbeeld een oven, een computer en een sierkachel (die vrijwel altijd uit staat)). Deze opsomming is door [eiser] niet betwist. Dergelijke apparaten acht de kantonrechter niet ongebruikelijk in een woning. Daarnaast is door [eiser] niet dan wel onvoldoende aangetoond dat de stroomvraag van [gedaagden] onredelijk hoog is voor een huishouden van drie personen. [eiser] heeft weliswaar een tussenkast laten plaatsen, maar het gebrek (oftewel: het doorslaan van de stoppen / het uitvallen van de aardlekschakelaar) is hiermee niet verholpen. De kantonrechter is van oordeel dat de aanwezigheid een dergelijk gebrek een huurprijsvermindering rechtvaardigt. 4.7. Uit de overgelegde correspondentie tussen partijen volgt dat [gedaagden] [eiser] (onder andere) door middel van de e-mail van 26 december 2021 in kennis hebben gesteld van het probleem met de elektra. Het recht op huurprijsvermindering bestaat op grond van artikel 7:207 lid 3 BW vanaf de dag waarop de verhuurder op voldoende wijze in kennis is gesteld van de gebreken. Met betrekking tot de elektra bestaat er derhalve een recht op huurprijsvermindering vanaf 1 januari 2022 tot het moment dat het gebrek is verholpen. 4.8. De kantonrechter overweegt dat de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk (maximaal) heeft verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs, zijnde een huurprijsvermindering van 60% (gebaseerd op twee gebreken). De jurisprudentie laat echter een ander beeld zien waarin niet zonder meer wordt uitgegaan van een maximale huurprijsvermindering, maar waarbij rekening wordt gehouden met de specifieke omstandigheden van het geval. De kantonrechter volgt deze lijn in de jurisprudentie en is van oordeel dat een huurprijsvermindering van 60% niet in verhouding staat tot de vermindering van het huurgenot. Weliswaar is invoelbaar dat de problemen met de elektra voor [gedaagden] vervelend zijn, maar het is geen probleem waar zij dagelijks tegenaan lopen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 1] immers verklaard dat de stoppen er zo’n vijfentwintig keer per jaar uitslaan. De kantonrechter maakt hieruit op dat hoewel aanpassing van de installatie noodzakelijk lijkt, er geen sprake is van een situatie die zodanig ingrijpend is in hun dagelijks leven dat een maximale huurprijsverlaging is vereist. Hierbij is tevens relevant dat uit de factuur van de door [gedaagden] zelf ingeschakelde elektricien ook niet volgt dat er sprake is van een dusdanig probleem dat direct verholpen dient te worden. In dat kader zal de kantonrechter de huurprijs, ingaande op 1 januari 2022 tot het moment dat het gebrek is verholpen, verminderen tot 80% van de vastgestelde/geldende huurprijs, zijnde een huurprijsvermindering van 20%. Lekkages 4.9. [eiser] stelt dat de door de Huurcommissie vastgestelde lekkages al in augustus 2022 zijn verholpen. [eiser] verwijst in dat kader naar de factuur van [aannemer] (zie overweging 2.4). [gedaagden] betwisten dit. Volgens [gedaagden] is de lekkage niet verholpen en is er geen sprake van een ‘nieuwe’ lekkage. 4.10. De kantonrechter overweegt dat, gelet op de stelling van [eiser] (“de lekkages zijn verholpen”), het op zijn weg had gelegen om die stelling voldoende te onderbouwen. [eiser] is hierin niet geslaagd. De enkele verwijzing naar de factuur van [aannemer] is daartoe immers onvoldoende. De factuur toont niet, dan wel onvoldoende, aan welke werkzaamheden er precies hebben plaatsgevonden en/of wat het resultaat is van de uitgevoerde werkzaamheden. Mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagden] (bestaande uit het rapport van de Huurcommissie, een filmpje en foto’s), is de kantonrechter dan ook van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat de in het onderzoeksrapport van de Huurcommissie genoemde lekkage(s) verholpen zijn. Aansluitend bij het Gebrekenboek van de Huurcommissie (te weten: C9), oordeelt de kantonrechter dat een dergelijke lekkage een gebrek vormt dat dient te leiden tot een huurprijsvermindering. 4.11. Zoals reeds vermeld in rechtsoverweging 4.7, bestaat het recht op huurprijsvermindering vanaf de dag waarop verhuurder op voldoende wijze in kennis is gesteld van de gebreken. [gedaagden] stellen dat zij in de e-mail van 26 december 2021 [eiser] in kennis hebben gesteld van de lekkages. In deze e-mail is de volgende passage opgenomen: “(…) Bij de vorige lekkage en alle perikelen hebben we alles uit eigen zak en met eigen uren betaald. Dat gaan we niet meer doen, de gun factor is inmiddels wel over van onze kant.”. Hoewel er wordt verwezen naar een “vorige lekkage”, is er geen sprake van een daadwerkelijke kennisgeving inzake huidige lekkages jegens [eiser] .

De kantonrechter 5.1. bepaalt dat de gebreken inzake de elektra een huurprijsvermindering rechtvaardigen van 20% per maand, met ingang van 1 januari 2022 tot en met de dag waarop de onder overwegingen 4.5 en 4.6 van dit vonnis genoemde gebreken zijn hersteld; 5.2. bepaalt dat de gebreken inzake de lekkages een huurprijsvermindering rechtvaardigen van 30% per maand, met ingang van 1 maart 2022 tot en met de dag waarop de in het onderzoeksrapport van de Huurcommissie onder “Klacht (1)” beschreven gebreken zijn hersteld; 5.3. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2024.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Bergen op Zoom Zaaknummer: 10572343 \ CV EXPL 23-1784 Vonnis van 3 april 2024 in de zaak van [eiser] , h.o.d.n. [bedrijf], te [plaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. M. Rietveld, tegen 1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] , te [plaats] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagden] , gemachtigde: mr. N.G.A. van Falier.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 13 september 2023 en de daarin genoemde stukken; de aanvullende producties en de usb-stick van [gedaagden] , ingekomen ter griffie op 11 januari 2024; de aanvullende producties van [gedaagden] , ingekomen ter griffie op 23 januari 2024; de producties 7 tot en met 22 van [eiser] , ingekomen ter griffie op 23 januari 2024; de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling gehouden op 2 februari 2024, alsmede de door mr. B.J.C.J. Vugts overgelegde en geheel voorgedragen pleitnota. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] verhuurt vanaf 1 maart 2017 de woning gelegen aan de [adres] aan [gedaagde 1] . In december 2019 heeft [gedaagde 1] [eiser] verzocht om [gedaagde 2] toe te voegen als medehoofdhuurder in de huurovereenkomst. [eiser] heeft daarmee ingestemd. 2.2. Per 1 januari 2021 is er sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 2.3. Door middel van een verzoekschrift van 28 april 2022 zijn [gedaagden] een procedure gestart bij de Huurcommissie. [gedaagden] verzochten om een huurverlaging in verband met onderhoudsgebreken. Op 21 juni 2022 heeft een onderzoek door de Huurcommissie plaatsgevonden in de woning. Naar aanleiding van dit onderzoek is een onderzoeksrapport opgesteld. In dit onderzoeksrapport staat onder meer het volgende: “(…) Klacht (1) Lekkages bij het dak Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd Huurder geeft aan, op de aanzegging gebreken, dat er lekkage optreedt bij regen bij de beide schoorstenen, en bij de dakkapellen. Tijdens het onderzoek ter plaatse, is er geconstateerd dat het dak aan de bovenzijde is geïsoleerd, en het dak is bedekt met oud hollandse dakpannen. Bij regen is er lekkage bij de beide schoorstenen waarbij aan de binnenzijde de leksporen te zien zijn. De lekkages zullen hier waarschijnlijk veroorzaakt worden door doorslag van regen bij de schoorstenen. Bij de stalen trap onder schoorsteen 1 is 1 trede geroest als gevolg van de lekkages. Bij de dakkapellen lekt het doordat de oud hollandse pannen bij regen en wind niet geheel waterdicht zijn, dit regenwater loopt dan over de dakplaten naar beneden, maar bij de dakkapellen komt dit naar binnen. De lekkages van het dak vinden plaats vanaf het begin van het huurcontract. (…) Tekst uit gebrekenboek [C9] ernstige vocht- of schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht; (…) Klacht (4) 5 jaar last van springende zekeringen Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd Huurder geeft aan, op de aanzegging gebreken, dat ze al 5 jaar last hebben van springende zekeringen in de meterkast. Deze meterkast is gelegen in ondergelegen winkel en is voor huurders niet bereikbaar als de winkel gesloten is. Tijdens het onderzoek ter plaatse, is geconstateerd dat de meterkast in ondergelegen winkel staat. De verrekening van de elektra vindt plaats via een tussenmeter die in de meterkast is geplaatst. Tijdens OTP was er discussie tussen verhuurder en huurders over de verrekening van die energiekosten. Dit kan niet gezien worden als bouwkundig gebrek. Huurder heeft geen rapportage kunnen overleggen waaruit blijkt dat de elektrische installatie niet zou voldoen. (…)” 2.4. In augustus 2022 heeft [eiser] werkzaamheden aan het dak laten uitvoeren. De [aannemer] heeft naar aanleiding daarvan een factuur gestuurd met daarop de volgende omschrijving: Klantnummer [factuurnummer] Factuurdatum 18-8-2022 Datum Artikelcode Omschrijving Aantal Prijs p/st Krt% Prijs 18-8-2022 Bouwwerkzaamheden dak [adres] 10 42,00 420,00 18-8-2022 Gebruikte materialen: bladlood 1 297,00 297,00 18-8-2022 zandcement 1 15,00 15,00 18-8-2022 kitschroef e.d. 1 30,00 30,00 Totaal excl.

3.1. [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: dat de huurprijs van de woning aan het [adres] met ingang van 1 maart 2022 tot 1 september 2022 wordt verlaagd tot een huurprijs van 70% per maand van de destijds geldende huurprijs, dan wel dat de huurprijs door de rechtbank wordt verlaagd tot een huurprijs door uw rechtbank in goede justitie te bepalen, alsmede; veroordeling van [gedaagden] , binnen veertien dagen na de datum van het vonnis, tot betaling van het verschil tussen de aan [eiser] betaalde huurprijs, zijnde € 4.369,02, dan wel een bedrag door de rechtbank in goede justitie te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf moment van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening. 3.2. [eiser] legt – samengevat – aan zijn vordering ten grondslag dat de door de Huurcommissie geconstateerde lekkages geen (ernstige) beperking van het woongenot opleveren. De woning is een gemeentelijk monument uit omstreeks 1885. Oude lekkagesporen zijn bij een dergelijke woning niet ongebruikelijk. Daarnaast treden de lekkages slechts incidenteel op bij uitzonderlijke weersomstandigheden. Overigens heeft [eiser] na het onderzoek van de Huurcommissie, namelijk in augustus 2022, de lekkages al laten herstellen. Ten aanzien van de door de Huurcommissie geconstateerde gebreken met betrekking tot de elektra, merkt [eiser] op dat de onderzoeker van de Huurcommissie juist had vastgesteld dat er van gebreken geen sprake was. Aangezien [gedaagden] stellen dat er gebreken zijn, is het aan hen om dit aan te tonen/te bewijzen. Dit volgt ook uit het Gebrekenboek van de Huurcommissie. Gelet op het voorgaande is [eiser] van mening dat er slechts sprake is van één gebrek, te weten: de lekkages. Deze zijn echter reeds verholpen. De toegepaste huurverlaging van 60% is daarom te fors. [eiser] stelt dat rekening moet worden gehouden met een huurverlaging van 30%. Verder heeft de Huurcommissie de huurprijs onterecht verlaagd over de periode 1 januari 2022 tot 1 juni 2022. In het onderzoeksrapport staat dat de gebreken zijn aangezegd op 8 februari 2022. De huurprijsverlaging kan dan pas per 1 maart 2022 worden toegepast. Rekening houdend met de aan te passen huurverlaging, dienen [gedaagden] een bedrag van € 4.369,02 te voldoen aan [eiser] , bestaande uit het onverschuldigd door [eiser] aan [gedaagden] betaalde bedrag van € 4.298,55 en een niet-betaald bedrag aan huurpenningen van € 70,47. 3.3. [gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagden] betwisten de stelling van [eiser] dat de conclusies van de Huurcommissies onjuist zijn. [gedaagden] voeren aan dat de door de Huurcommissie vastgestelde gebreken al aanwezig waren bij de start van de huurovereenkomst in 2017. Meermaals hebben [gedaagden] de gebreken aangekaart, maar [eiser] is destijds niet tot herstel overgegaan. Hierdoor is het woongenot van [gedaagden] aanzienlijk aangetast. Na de uitspraak van de Huurcommissie zijn er diverse herstelwerkzaamheden verricht. Er is echter nog steeds sprake van een lekkage. Ook het gebrek ten aanzien van de elektra doet zich nog steeds voor. Er zijn te weinig groepen, waardoor de stoppen er steeds uitspringen. De gebreken zijn dus, in tegenstelling tot hetgeen door [eiser] wordt gesteld, niet verholpen, zodat niet tot een verlaging van de huurprijsvermindering kan worden overgegaan. Ook heeft de Huurcommissie de huurprijs terecht met ingang van 1 januari 2022 verlaagd. [gedaagde 1] heeft al jaren aan [eiser] te kennen gegeven dat er zich diverse gebreken voordoen. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Uitspraak Huurcommissie is vervallen 4.1. De kantonrechter stelt voorop dat op grond van artikel 7:262 BW de verhuurder en de huurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij door één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter wordt gevorderd. Nu [eiser] binnen de hiervoor genoemde termijn van acht weken na 29 maart 2023 [gedaagden] heeft gedagvaard (te weten: op 24 mei 2023), brengt dit met zich dat de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen en er een nieuwe beslissing moet worden gegeven over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Huurprijsvermindering 4.2. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. De aan de huurder toegekende bevoegdheid huurvermindering te vorderen berust op de enkele vermindering van het genot ten gevolge van een gebrek, en niet op verzuim van de verhuurder het gebrek te verhelpen. 4.3. Een gebrek is in artikel 7:204 tweede lid BW omschreven als een staat of eigenschap van de verhuurde zaak waardoor deze aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. 4.4. Partijen twisten over de antwoorden op de vragen of er gebreken aanwezig zijn met betrekking tot de elektra en/of lekkages en zo ja, of dergelijke gebreken dienen te leiden tot een huurprijsvermindering. Elektra 4.5. [gedaagden] voeren aan dat de stoppen regelmatig doorslaan en dat de aardlekschakelaar uit valt, hetgeen door [eiser] niet expliciet is betwist. Daarnaast lijkt er overeenstemming tussen partijen te bestaan over de oorzaak van het doorslaan van de stoppen, namelijk het feit dat de stroomvraag te hoog is voor één groep. Partijen verschillen echter van mening over het antwoord op de vraag of dit een gebrek oplevert. [eiser] stelt dat de installatie goed is, maar dat [gedaagden] teveel apparaten hierop hebben aangesloten. Er is volgens [eiser] geen sprake van een defecte installatie, zodat dit niet kwalificeert als een gebrek. [gedaagden] zijn van mening dat er wel sprake is van een gebrek. De installatie voldoet volgens hen momenteel niet aan de bestemming ‘wonen’. 4.6. De kantonrechter oordeelt dat er ten aanzien van de elektra sprake is van een gebrek conform artikel 7:204 lid 2 BW. Huurders mogen immers verwachten dat zij diverse elektronische apparaten kunnen gebruiken in hun woning. Relevant is hierbij dat [gedaagden] een opsomming hebben gegeven van de aanwezige elektrische apparaten (bijvoorbeeld een oven, een computer en een sierkachel (die vrijwel altijd uit staat)). Deze opsomming is door [eiser] niet betwist. Dergelijke apparaten acht de kantonrechter niet ongebruikelijk in een woning. Daarnaast is door [eiser] niet dan wel onvoldoende aangetoond dat de stroomvraag van [gedaagden] onredelijk hoog is voor een huishouden van drie personen. [eiser] heeft weliswaar een tussenkast laten plaatsen, maar het gebrek (oftewel: het doorslaan van de stoppen / het uitvallen van de aardlekschakelaar) is hiermee niet verholpen. De kantonrechter is van oordeel dat de aanwezigheid een dergelijk gebrek een huurprijsvermindering rechtvaardigt. 4.7. Uit de overgelegde correspondentie tussen partijen volgt dat [gedaagden] [eiser] (onder andere) door middel van de e-mail van 26 december 2021 in kennis hebben gesteld van het probleem met de elektra. Het recht op huurprijsvermindering bestaat op grond van artikel 7:207 lid 3 BW vanaf de dag waarop de verhuurder op voldoende wijze in kennis is gesteld van de gebreken. Met betrekking tot de elektra bestaat er derhalve een recht op huurprijsvermindering vanaf 1 januari 2022 tot het moment dat het gebrek is verholpen. 4.8. De kantonrechter overweegt dat de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk (maximaal) heeft verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs, zijnde een huurprijsvermindering van 60% (gebaseerd op twee gebreken). De jurisprudentie laat echter een ander beeld zien waarin niet zonder meer wordt uitgegaan van een maximale huurprijsvermindering, maar waarbij rekening wordt gehouden met de specifieke omstandigheden van het geval. De kantonrechter volgt deze lijn in de jurisprudentie en is van oordeel dat een huurprijsvermindering van 60% niet in verhouding staat tot de vermindering van het huurgenot. Weliswaar is invoelbaar dat de problemen met de elektra voor [gedaagden] vervelend zijn, maar het is geen probleem waar zij dagelijks tegenaan lopen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 1] immers verklaard dat de stoppen er zo’n vijfentwintig keer per jaar uitslaan. De kantonrechter maakt hieruit op dat hoewel aanpassing van de installatie noodzakelijk lijkt, er geen sprake is van een situatie die zodanig ingrijpend is in hun dagelijks leven dat een maximale huurprijsverlaging is vereist. Hierbij is tevens relevant dat uit de factuur van de door [gedaagden] zelf ingeschakelde elektricien ook niet volgt dat er sprake is van een dusdanig probleem dat direct verholpen dient te worden. In dat kader zal de kantonrechter de huurprijs, ingaande op 1 januari 2022 tot het moment dat het gebrek is verholpen, verminderen tot 80% van de vastgestelde/geldende huurprijs, zijnde een huurprijsvermindering van 20%. Lekkages 4.9. [eiser] stelt dat de door de Huurcommissie vastgestelde lekkages al in augustus 2022 zijn verholpen. [eiser] verwijst in dat kader naar de factuur van [aannemer] (zie overweging 2.4). [gedaagden] betwisten dit. Volgens [gedaagden] is de lekkage niet verholpen en is er geen sprake van een ‘nieuwe’ lekkage. 4.10. De kantonrechter overweegt dat, gelet op de stelling van [eiser] (“de lekkages zijn verholpen”), het op zijn weg had gelegen om die stelling voldoende te onderbouwen. [eiser] is hierin niet geslaagd. De enkele verwijzing naar de factuur van [aannemer] is daartoe immers onvoldoende. De factuur toont niet, dan wel onvoldoende, aan welke werkzaamheden er precies hebben plaatsgevonden en/of wat het resultaat is van de uitgevoerde werkzaamheden. Mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagden] (bestaande uit het rapport van de Huurcommissie, een filmpje en foto’s), is de kantonrechter dan ook van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat de in het onderzoeksrapport van de Huurcommissie genoemde lekkage(s) verholpen zijn. Aansluitend bij het Gebrekenboek van de Huurcommissie (te weten: C9), oordeelt de kantonrechter dat een dergelijke lekkage een gebrek vormt dat dient te leiden tot een huurprijsvermindering. 4.11. Zoals reeds vermeld in rechtsoverweging 4.7, bestaat het recht op huurprijsvermindering vanaf de dag waarop verhuurder op voldoende wijze in kennis is gesteld van de gebreken. [gedaagden] stellen dat zij in de e-mail van 26 december 2021 [eiser] in kennis hebben gesteld van de lekkages. In deze e-mail is de volgende passage opgenomen: “(…) Bij de vorige lekkage en alle perikelen hebben we alles uit eigen zak en met eigen uren betaald. Dat gaan we niet meer doen, de gun factor is inmiddels wel over van onze kant.”. Hoewel er wordt verwezen naar een “vorige lekkage”, is er geen sprake van een daadwerkelijke kennisgeving inzake huidige lekkages jegens [eiser] .

De kantonrechter 5.1. bepaalt dat de gebreken inzake de elektra een huurprijsvermindering rechtvaardigen van 20% per maand, met ingang van 1 januari 2022 tot en met de dag waarop de onder overwegingen 4.5 en 4.6 van dit vonnis genoemde gebreken zijn hersteld; 5.2. bepaalt dat de gebreken inzake de lekkages een huurprijsvermindering rechtvaardigen van 30% per maand, met ingang van 1 maart 2022 tot en met de dag waarop de in het onderzoeksrapport van de Huurcommissie onder “Klacht (1)” beschreven gebreken zijn hersteld; 5.3. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2024.

BTW € 762,00 21% € 160,02 Totaal € 922,02 2.5. Op 2 maart 2023 heeft er een digitale zitting van de Huurcommissie plaatsgevonden. In de uitspraak van de Huurcommissie (verzonden op 29 maart 2023) is een korte samenvatting van de verklaringen van [eiser] en [gedaagden] opgenomen: “(…) Korte samenvatting verklaring huurder: Wij wisten niet dat wij een rapport hadden moeten laten opstellen voor wat betreft de meterkast. Anders hadden we dat gedaan. Er is wel wat veranderd aan de elektra en dat is inmiddels 8 à 9 manden geleden. Een elektricien is bezig geweest, maar het is niet afgemaakt. De stoppen springen eruit, omdat er nog geen nieuwe groep is geplaatst. Op 17 september hebben we dit voor de laatste keer gemeld. Op 25 juli en 1 augustus is de elektricien geweest. Daarna nooit meer gezien. Verder ben ik het eens met het rapport. (…) Het appartement is vrij klein: wij hebben geen grote of voor een woning ongebruikelijke elektrische apparaten. Het kacheltje is een sierkacheltje. We hebben de stekker eruit getrokken dus het heeft totaal geen functie. De verbeteringen om van het gas af te komen, zijn voornemens. Er is nog niets aangesloten: het stroomverbruik is hetzelfde gebleven De elektricien gaf aan dat alles er knullig uitzag. Ik denk niet dat de meterkast gekeurd is: het lijkt ons wel wenselijk en gebruikelijk. Het is vreemd dat verhuurder zich verschuilt achter zijn elektricien en stelt dat wij hem niet tijdig op de hoogte hebben gesteld want hij verwees ons zelf rechtstreeks naar deze opdrachtnemer. Korte samenvatting verklaring verhuurder: De zekeringen in de hoofdmeterkast zijn vervangen. Volgens ons hebben huurders relatief zware stroomverbruikers waardoor de stoppen soms doorslaan. Ook kan piekbelasting ontstaan doordat huurders van het gas afstappen (en dus meer stroom zijn gaan gebruiken). De mogelijkheid bestaat dat de elektricien niet meer is langs geweest. Overleg met de uitvoerende partij is moeizaam. Dat is inherent aan contact met de bouw. We willen het graag oplossen. Waarschijnlijk is er niet op tijd gemeld bij de beheerder. (…)” 2.6. In de uitspraak heeft de Huurcommissie het volgende geoordeeld: “(…) Gelet op het rapport van onderzoek heeft de woonruimte het volgende ernstige gebrek:  Bij regen is er sprake van lekkage bij de beide schoorstenen, waarbij aan de binnenzijde leksporen te zien zijn. De lekkages zullen hier waarschijnlijk veroorzaakt worden door doorslag van regen bij de schoorstenen. Bij de stalen trap onder schoorsteen 1 is 1 trede geroest als gevolg van de lekkages. Bij de dakkapellen lekt het omdat de dakpannen bij regen en wind niet geheel waterdicht zijn. Het regenwater loopt dan over de dakplaten naar beneden, maar bij de dakkapellen komt dit naar binnen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 9). Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de commissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de commissie ook het volgende ernstige gebrek:  Huurder heeft last van springende zekeringen in de meterkast. De meterkast is gelegen in ondergelegen winkel en is voor huurders niet bereikbaar als de winkel gesloten is. Tijdens het onderzoek ter plaatse, is er geconstateerd dat de meterkast in ondergelegen winkel staat. De verrekening van de elektra vindt plaats via een tussenmeter die in de meterkast is geplaatst. Er zijn herstelwerkzaamheden aan de meterkast verricht, maar deze zijn niet afgerond. Desgevraagd is gebleken dat de oude en/of de nieuwe situatie van de meterkast (nog) niet is gekeurd of gecertificeerd of op andere wijze voldoet aan de daaraan bij het Bouwbesluit gestelde minimale normering. Nu een en ander niet 1:1 valt onder een kwalificatie in het Gebrekenboek van de Huurcommissie, zoekt de commissie aansluiting bij de kwalificatie van de ernstiggebreksituatie als bedoeld – en dus naar analogie – in categorie C (Qb1): “… een gevaarlijke situatie door losliggende leidingen en/of onvoldoende afscherming van bedrading”. (…) Tijdelijke verlaging Bij een gebrek in categorie C kan de commissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs gelet op de mate waarin het woongenot van huurder wordt geschaad. De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs. De huurder betaalt dus € 286,57 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 28 april 2022. Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. Deze verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 januari 2022. De huurverlaging geldt totdat de gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat de gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 716,42 per maand betalen. Zolang de gebreken niet zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. (…)” 2.7. Met een verwijzing naar de uitspraak van de Huurcommissie hebben [gedaagden] een bedrag van € 4.298,55 (aan teveel betaalde huurpenningen) gevorderd van [eiser] . [eiser] heeft dit bedrag, onder protest, op 20 april 2023 naar de bankrekening van [gedaagden] overgemaakt. 2.8. In augustus 2023 hebben [gedaagden] een elektricien ingeschakeld om de vermeende problemen met de meterkast te beoordelen.

Tijdens de mondelinge behandeling is onbetwist door de beheerder (In.Loco Onroerende zaken) gesteld dat er op 8 februari 2022 een melding is gedaan inzake de lekkages, zodat de kantonrechter deze datum als peildatum zal hanteren. Dit betekent dat de huurprijsvermindering inzake de lekkages geldt vanaf 1 maart 2022 tot het moment dat het gebrek is verholpen. 4.12. De kantonrechter beoordeelt de ernst van het gebrek op het moment van de peildatum (8 februari 2022) en zal daarom het onderzoeksrapport van de Huurcommissie als uitgangspunt nemen. Uit het onderzoeksrapport volgt dat er bij regen sprake is van lekkage bij beide schoorstenen. Dit kan leiden tot vocht- of schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht. Een dergelijk gebrek vormt een ernstige inbreuk op het woongenot van huurders, gelet op de mogelijke gevolgen voor de gezondheid, dan wel de staat van het interieur. De kantonrechter acht het verminderen van de huurprijs tot 70% van de vastgestelde/geldende huurprijs daarom redelijk. Dit betekent dat een huurprijsvermindering van 30% voor de periode van 1 maart 2022 tot het moment dat het gebrek is verholpen. De geldvordering van [eiser] 4.13. vordert een bedrag van € 4.369,02, omdat dat onverschuldigd zou zijn betaald. Uit de mail van [gedaagden] van 30 maart 2023 volgt dat dit bedrag bestaat uit een volgens hen teveel betaald bedrag aan huur over de periode van januari 2022 tot en met maart 2023. Het gaat daarbij volgens hen om (15 x € 286,57 =) € 4.298,55. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagden] hierbij een huurprijsvermindering van 40% (in plaats van de door de Huurcommissie vastgestelde 60%) als uitgangspunt hebben genomen. De kantonrechter concludeert tot een ander percentage huurprijsvermindering. Zoals hiervoor is bepaald, zijn er gebreken die leiden tot een huurprijsvermindering van 20% vanaf 1 januari 2022 en een huurprijsvermindering van 30% vanaf 1 maart 2022. Deze huurprijsverminderingen gelden tot het moment dat de gebreken zijn verholpen. Dat is in deze periode niet het geval. 4.14. De kale huurprijs was in die periode € 716,42 per maand. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagden] deze huur over de periode van januari 2022 tot en met maart 2023 hebben betaald. Bij de berekening houdt de kanonrechter geen rekening met de door [eiser] gestelde indexering, aangezien een verhoging van de huurprijs niet mogelijk is zolang er tussen huurder en verhuurder geen overeenstemming is dat de, bij toepassing van artikel 12 en 16 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, geconstateerde gebreken ten aanzien van de woonruimte zijn opgeheven, zie artikel 7:205 lid 2 BW. De huurprijsvermindering over januari en februari 2022 bedraagt € 143,28 per maand. De huurprijsvermindering over de periode van maart 2022 tot en met maart 2023 bedraagt € 358,21 per maand. De huurprijsvermindering bedraagt over deze periode dus in totaal € 4.943,23. Dat bedrag is hoger dan het door [gedaagden] berekende bedrag, zoals ook door [eiser] aan [gedaagden] is betaald. Van onverschuldigde betaling is dus geen sprake. De door [eiser] ingestelde vordering tot betaling van € 4.298,55 wordt om die reden afgewezen. 4.15. Het door [eiser] gevorderde bedrag van € 70,47 is onvoldoende onderbouwd. Niet duidelijk is immers of het hierbij gaat om een indexering of een huurprijsverhoging. Ook de vordering van [eiser] van € 70,47 is daarom niet toewijsbaar. Proceskosten 4.16. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 542,00 (2,00 punten × € 271,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 677,00

BTW € 762,00 21% € 160,02 Totaal € 922,02 2.5. Op 2 maart 2023 heeft er een digitale zitting van de Huurcommissie plaatsgevonden. In de uitspraak van de Huurcommissie (verzonden op 29 maart 2023) is een korte samenvatting van de verklaringen van [eiser] en [gedaagden] opgenomen: “(…) Korte samenvatting verklaring huurder: Wij wisten niet dat wij een rapport hadden moeten laten opstellen voor wat betreft de meterkast. Anders hadden we dat gedaan. Er is wel wat veranderd aan de elektra en dat is inmiddels 8 à 9 manden geleden. Een elektricien is bezig geweest, maar het is niet afgemaakt. De stoppen springen eruit, omdat er nog geen nieuwe groep is geplaatst. Op 17 september hebben we dit voor de laatste keer gemeld. Op 25 juli en 1 augustus is de elektricien geweest. Daarna nooit meer gezien. Verder ben ik het eens met het rapport. (…) Het appartement is vrij klein: wij hebben geen grote of voor een woning ongebruikelijke elektrische apparaten. Het kacheltje is een sierkacheltje. We hebben de stekker eruit getrokken dus het heeft totaal geen functie. De verbeteringen om van het gas af te komen, zijn voornemens. Er is nog niets aangesloten: het stroomverbruik is hetzelfde gebleven De elektricien gaf aan dat alles er knullig uitzag. Ik denk niet dat de meterkast gekeurd is: het lijkt ons wel wenselijk en gebruikelijk. Het is vreemd dat verhuurder zich verschuilt achter zijn elektricien en stelt dat wij hem niet tijdig op de hoogte hebben gesteld want hij verwees ons zelf rechtstreeks naar deze opdrachtnemer. Korte samenvatting verklaring verhuurder: De zekeringen in de hoofdmeterkast zijn vervangen. Volgens ons hebben huurders relatief zware stroomverbruikers waardoor de stoppen soms doorslaan. Ook kan piekbelasting ontstaan doordat huurders van het gas afstappen (en dus meer stroom zijn gaan gebruiken). De mogelijkheid bestaat dat de elektricien niet meer is langs geweest. Overleg met de uitvoerende partij is moeizaam. Dat is inherent aan contact met de bouw. We willen het graag oplossen. Waarschijnlijk is er niet op tijd gemeld bij de beheerder. (…)” 2.6. In de uitspraak heeft de Huurcommissie het volgende geoordeeld: “(…) Gelet op het rapport van onderzoek heeft de woonruimte het volgende ernstige gebrek:  Bij regen is er sprake van lekkage bij de beide schoorstenen, waarbij aan de binnenzijde leksporen te zien zijn. De lekkages zullen hier waarschijnlijk veroorzaakt worden door doorslag van regen bij de schoorstenen. Bij de stalen trap onder schoorsteen 1 is 1 trede geroest als gevolg van de lekkages. Bij de dakkapellen lekt het omdat de dakpannen bij regen en wind niet geheel waterdicht zijn. Het regenwater loopt dan over de dakplaten naar beneden, maar bij de dakkapellen komt dit naar binnen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 9). Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de commissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de commissie ook het volgende ernstige gebrek:  Huurder heeft last van springende zekeringen in de meterkast. De meterkast is gelegen in ondergelegen winkel en is voor huurders niet bereikbaar als de winkel gesloten is. Tijdens het onderzoek ter plaatse, is er geconstateerd dat de meterkast in ondergelegen winkel staat. De verrekening van de elektra vindt plaats via een tussenmeter die in de meterkast is geplaatst. Er zijn herstelwerkzaamheden aan de meterkast verricht, maar deze zijn niet afgerond. Desgevraagd is gebleken dat de oude en/of de nieuwe situatie van de meterkast (nog) niet is gekeurd of gecertificeerd of op andere wijze voldoet aan de daaraan bij het Bouwbesluit gestelde minimale normering. Nu een en ander niet 1:1 valt onder een kwalificatie in het Gebrekenboek van de Huurcommissie, zoekt de commissie aansluiting bij de kwalificatie van de ernstiggebreksituatie als bedoeld – en dus naar analogie – in categorie C (Qb1): “… een gevaarlijke situatie door losliggende leidingen en/of onvoldoende afscherming van bedrading”. (…) Tijdelijke verlaging Bij een gebrek in categorie C kan de commissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs gelet op de mate waarin het woongenot van huurder wordt geschaad. De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs. De huurder betaalt dus € 286,57 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 28 april 2022. Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. Deze verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 januari 2022. De huurverlaging geldt totdat de gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat de gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 716,42 per maand betalen. Zolang de gebreken niet zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. (…)” 2.7. Met een verwijzing naar de uitspraak van de Huurcommissie hebben [gedaagden] een bedrag van € 4.298,55 (aan teveel betaalde huurpenningen) gevorderd van [eiser] . [eiser] heeft dit bedrag, onder protest, op 20 april 2023 naar de bankrekening van [gedaagden] overgemaakt. 2.8. In augustus 2023 hebben [gedaagden] een elektricien ingeschakeld om de vermeende problemen met de meterkast te beoordelen.

Tijdens de mondelinge behandeling is onbetwist door de beheerder (In.Loco Onroerende zaken) gesteld dat er op 8 februari 2022 een melding is gedaan inzake de lekkages, zodat de kantonrechter deze datum als peildatum zal hanteren. Dit betekent dat de huurprijsvermindering inzake de lekkages geldt vanaf 1 maart 2022 tot het moment dat het gebrek is verholpen. 4.12. De kantonrechter beoordeelt de ernst van het gebrek op het moment van de peildatum (8 februari 2022) en zal daarom het onderzoeksrapport van de Huurcommissie als uitgangspunt nemen. Uit het onderzoeksrapport volgt dat er bij regen sprake is van lekkage bij beide schoorstenen. Dit kan leiden tot vocht- of schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht. Een dergelijk gebrek vormt een ernstige inbreuk op het woongenot van huurders, gelet op de mogelijke gevolgen voor de gezondheid, dan wel de staat van het interieur. De kantonrechter acht het verminderen van de huurprijs tot 70% van de vastgestelde/geldende huurprijs daarom redelijk. Dit betekent dat een huurprijsvermindering van 30% voor de periode van 1 maart 2022 tot het moment dat het gebrek is verholpen. De geldvordering van [eiser] 4.13. vordert een bedrag van € 4.369,02, omdat dat onverschuldigd zou zijn betaald. Uit de mail van [gedaagden] van 30 maart 2023 volgt dat dit bedrag bestaat uit een volgens hen teveel betaald bedrag aan huur over de periode van januari 2022 tot en met maart 2023. Het gaat daarbij volgens hen om (15 x € 286,57 =) € 4.298,55. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagden] hierbij een huurprijsvermindering van 40% (in plaats van de door de Huurcommissie vastgestelde 60%) als uitgangspunt hebben genomen. De kantonrechter concludeert tot een ander percentage huurprijsvermindering. Zoals hiervoor is bepaald, zijn er gebreken die leiden tot een huurprijsvermindering van 20% vanaf 1 januari 2022 en een huurprijsvermindering van 30% vanaf 1 maart 2022. Deze huurprijsverminderingen gelden tot het moment dat de gebreken zijn verholpen. Dat is in deze periode niet het geval. 4.14. De kale huurprijs was in die periode € 716,42 per maand. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagden] deze huur over de periode van januari 2022 tot en met maart 2023 hebben betaald. Bij de berekening houdt de kanonrechter geen rekening met de door [eiser] gestelde indexering, aangezien een verhoging van de huurprijs niet mogelijk is zolang er tussen huurder en verhuurder geen overeenstemming is dat de, bij toepassing van artikel 12 en 16 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, geconstateerde gebreken ten aanzien van de woonruimte zijn opgeheven, zie artikel 7:205 lid 2 BW. De huurprijsvermindering over januari en februari 2022 bedraagt € 143,28 per maand. De huurprijsvermindering over de periode van maart 2022 tot en met maart 2023 bedraagt € 358,21 per maand. De huurprijsvermindering bedraagt over deze periode dus in totaal € 4.943,23. Dat bedrag is hoger dan het door [gedaagden] berekende bedrag, zoals ook door [eiser] aan [gedaagden] is betaald. Van onverschuldigde betaling is dus geen sprake. De door [eiser] ingestelde vordering tot betaling van € 4.298,55 wordt om die reden afgewezen. 4.15. Het door [eiser] gevorderde bedrag van € 70,47 is onvoldoende onderbouwd. Niet duidelijk is immers of het hierbij gaat om een indexering of een huurprijsverhoging. Ook de vordering van [eiser] van € 70,47 is daarom niet toewijsbaar. Proceskosten 4.16. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 542,00 (2,00 punten × € 271,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 677,00