ECLI:NL:RBZWB:2023:8816

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer: 10367440 \ CV EXPL 23-751 Vonnis van 8 november 2023 in de zaak van [eiser] , wonende te [plaats 1] ( [land] ), eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar, advocaat te Den Haag, tegen [gedaagde] , wonende te [plaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. R.H.J.J. de Hoon, advocaat te ‘s-Hertogenbosch. 1De verdere procedure Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 17 mei 2023 en de daarin genoemde stukken; - de akte aanvullende producties tevens wijziging gemachtigde van [gedaagde] ;- de conclusie van antwoord in reconventie; - de mondelinge behandeling op 12 september 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Hierna is vonnis bepaald.

Tussen partijen staan de volgende feiten als niet dan wel onvoldoende weersproken vast: a. [eiser] en [gedaagde] hebben op 1 mei 2018 een huurovereenkomst gesloten betreffende de winkelruimte gelegen aan [adres] te [plaats 3] tegen een maandelijkse huurprijs van € 1.150,00. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna te noemen: de algemene bepalingen). b. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende vermeld : “4.5 Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks, voor het eerst met ingang van 01-05-2019 aangepast in overeenstemming met artikel 18.1 van de algemene bepalingen en met inachtneming van artikelen 18.2 tot en met 18.7 van de algemene bepalingen.” c. In de algemene bepalingen is onder meer het volgende opgenomen: “18.2 Indien huurder of verhuurder gebruik wil maken van zijn wettelijke bevoegdheid om, afgezien van de overeengekomen huuraanpassing als bedoeld in 18.1, nadere vaststelling van de huurprijs te verlangen, stelt hij de andere partij daarvan bij aangetekend schrijven in kennis (…) 25.3 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalandermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van (…) met een minimum van € 300 per maand (…).” d. Bij brief van 17 april 2019 aan [eiser] heeft [gedaagde] aangekondigd dat de huur met ingang van 1 mei 2019 € 1.184,50 per maand bedraagt. e. Bij brief van 28 oktober 2022 heeft de toenmalige gemachtigde van [eiser] [gedaagde] in kennis gesteld van gebreken aan het gehuurde en heeft hij [gedaagde] om herstel van die gebreken, huurprijsvermindering en schadevergoeding gevraagd. f. Naar aanleiding van deze brief heeft [gedaagde] (opnieuw) haar bedrijfsaansprakelijkheids- verzekeraar ingeschakeld en bij brief van 23 februari 2023 heeft zij onder meer het door [eiser] in haar brief van 28 oktober 2022 gevraagde afgewezen. 3De vorderingen en de verweren In conventie: 3.1. [eiser] vordert -samengevat - uitvoerbaar bij voorraad; dat de aan [gedaagde] verschuldigde huurprijs zal worden verminderd met een bedrag van € 390,88 per maand, althans een in goede justitie te bepalen bedrag per 21 augustus 2019, dan wel een in goede justitie te bepalen ingangsdatum, tot aan de dag waarop de gebreken zullen zijn verholpen; [gedaagde] als gevolg van de huurprijsvermindering te veroordelen om aan haar een bedrag van € 16.152,17 te betalen, dan wel een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de door [eiser] teveel betaalde bedragen aan huur na januari 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis tot aan de dag van voldoening; [gedaagde] te veroordelen tot het herstel van de door haar omschreven gebreken, althans door de kantonrechter in goede justitie te bepalen gebreken, binnen twee maanden na betekening van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke blijft hieraan te voldoen, met een maximum van € 25.000,00; [gedaagde] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten van € 936,52; [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten. 3.2. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure waaronder de nakosten. In reconventie: 3.3. [gedaagde] vordert -samengevat- uitvoerbaar bij voorraad: de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [eiser] te veroordelen het gehuurde binnen vier weken na betekening van dit vonnis te ontruimen; [eiser] te veroordelen om aan haar een bedrag van € 2.842,76 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag, gerekend vanaf de vervaldatum van de betreffende huurtermijn tot de dag van de algehele voldoening; [eiser] te veroordelen tot betaling van de huurtermijnen van € 1.214,11 per maand, telkens bij vooruitbetaling te voldoen, vanaf de maand mei 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming is voltooid en [gedaagde] de beschikking over het gehuurde krijgt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de betreffende huurtermijn tot de dag van de algehele voldoening; [eiser] te veroordelen om aan haar een bedrag van € 14.100,00, te betalen aan verschuldigde boete, althans een in goede justitie te bepalen bedrag; [eiser] te veroordelen tot betaling van € 875,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening; [eiser] te veroordelen in de proceskosten, te betalen binnen 7 dagen na het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf bedoelde termijn tot de dag van de algehele voldoening. 3.4. [eiser] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure. In conventie en in reconventie: 3.5. Op de standpunten van partijen wordt, voor zover van belang, hierna in onderdeel 4. (De beoordeling) nog nader ingegaan.

In conventie en in reconventie: 4.1. Gelet op de samenhang zal de kantonrechter de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk beoordelen. Herstel gebreken en huurprijsvermindering 4.2. [eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat sprake is van structurele gebreken aan het gehuurde, op grond waarvan zij huurprijsvermindering en herstel van de gebreken vordert. Zij stelt dat zij sinds 21 augustus 2019 kampt met lekkages aan het plafond en het dak, een spekgladde trap, schimmelvorming, wateroverlast en schade aan haar vloerbedekking, meubilair en voorraad, hoge stookkosten door warmteverlies, stankoverlast door gebrek aan ventilatie en overlast door ongedierte. 4.3. [gedaagde] heeft de door [eiser] gestelde gebreken gemotiveerd betwist. Op een lekkage aan het dakraam na is geen enkel gebrek door [gedaagde] vastgesteld, ondanks het feit dat zij meerdere keren ter plaatse is geweest. De lekkage aan het dakraam, die gemeld is op 28 oktober 2022, zal ook hersteld worden. [gedaagde] heeft zich daartoe meermaals bereid getoond maar [eiser] doet telkens onnodig moeilijk ten aanzien van het herstel, het inplannen van een afspraak en stelt zich formeel en stroef op waardoor het maken van een afspraak met de aannemer nagenoeg onmogelijk wordt gemaakt. Hoewel de lekkage voor [eiser] vervelend is, is het een relatief gering gebrek dat geen huurprijsvermindering rechtvaardigt. De lekkage is zeer beperkt, lokaal en niet continue aanwezig, aldus [gedaagde] . 4.4. De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling al laten weten dat [eiser] , op wie de stelplicht en bewijslast rust, de door haar gestelde gebreken volstrekt onvoldoende onderbouwd heeft. Al die gestelde gebreken zijn daarmee in deze procedure niet komen vast te staan en de vordering van [eiser] tot herstel daarvan zal dan ook worden afgewezen. De door [gedaagde] erkende lekkage van het dakraam is naar het oordeel van de kantonrechter niet een zodanig ernstig gebrek dat dit op zichzelf een huurprijsvermindering rechtvaardigt.Voor huurprijsvermindering moet het gaan om een substantiële aantasting van het huurgenot en [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat daarvan sprake is. Bovendien blijkt uit de stukken dat [gedaagde] de lekkage vanaf eind januari 2023 heeft willen laten verhelpen, maar dat dit bij gebrek aan medewerking door [eiser] zelfs ten tijde van de mondelinge behandeling nog niet was gerealiseerd. Tijdens de mondelinge behandeling is verder besproken dat de aannemer thans zo spoedig mogelijk een afspraak met [eiser] zal maken, waarbij [eiser] heeft toegezegd daaraan mee te zullen werken. Nu de lekkage aan het dakraam daardoor naar verwachting zeer binnenkort verholpen zal zijn, ziet de kantonrechter geen aanleiding (meer) voor toewijzing van de vordering van [eiser] tot herstel daarvan. Ontbinding van de huurovereenkomst en huurachterstand 4.5. [gedaagde] vordert in reconventie ontbinding en ontruiming van het gehuurde alsmede betaling van een ontstane huurachterstand. Zij stelt dat [eiser] sinds eind 2019 haar huur structureel te laat betaalt. [gedaagde] heeft [eiser] meermaals gewezen op deze tekortkoming en zelfs een deurwaarder ingeschakeld om [eiser] te sommeren de huur tijdig en volledig te betalen, maar dit heeft niet geleid tot ander betalingsgedrag door [eiser] . Naar de mening van [gedaagde] is de herhaalde, vrijwel structurele te late betaling van de huur een ernstige tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee gepaard gaande ontruiming rechtvaardigt. Ook laat [eiser] na de huurprijsverhoging te voldoen. Daarnaast zijn er nog overige tekortkomingen van [eiser] die tot een zodanig gecumuleerde tekortkoming leiden dat ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd is. Zo is er sprake van handelen in strijd met goed huurderschap: door toedoen van [eiser] functioneren de CV ketel en de spoelbak niet meer en verder is er sprake van een algehele onwelwillende houding van [eiser] ten aanzien van het herstel van het dakraam. Bij akte heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat tevens sprake is van onderverhuur en dat dit op grond van de huurovereenkomst niet is toegestaan. Dit levert ook nog een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst op, aldus [gedaagde] . 4.6. [eiser] voert als verweer dat zij de betaling van de huur heeft opgeschort vanwege de door haar gestelde gebreken, omdat [gedaagde] haar niet het huurgenot heeft verschaft dat zij mocht verwachten. [eiser] stelt daarnaast dat er geen sprake is van een huurachterstand die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Subsidiair verzoekt [eiser] om een terme de grâce voor betaling van de achterstand. Zij is in staat om een eventuele huurachterstand in één keer te betalen. De overige gestelde tekortkomingen heeft [eiser] met klem betwist. Zij heeft geen CV ketel of spoelbak vernield of haar medewerking geweigerd aan herstelwerkzaamheden en er is ook geen sprake van onderverhuur. 4.7. De kantonrechter is allereerst van oordeel dat [gedaagde] de door haar gestelde vernieling van de CV ketel en spoelbak door [eiser] alsmede de onderverhuur onvoldoende heeft onderbouwd, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat. Wel kan [eiser] een verwijt worden gemaakt dat zij niet heeft meegewerkt aan een voortvarend herstel van de lekkage aan het dakraam, maar dit is niet een zodanig ernstige zaak dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst met haar ingrijpende gevolgen rechtvaardigt. 4.8. Verder staat als niet of onvoldoende weersproken vast dat de huurachterstand van [eiser] ten tijde van de dagvaarding op 22 februari 2023 twee maanden bedroeg en dat deze ten tijde van de mondelinge behandeling drie maanden bedroeg, uitgaande van een huurprijs van € 1.184,50 per maand. Partijen verschillen echter van mening over de hoogte van deze huurprijs van € 1.184,50. 4.9. [gedaagde] heeft in reconventie betaling gevorderd van de niet betaalde indexering. Volgens haar is de huur vanaf 1 januari 2022 verhoogd naar € 1.214,11 per maand. [gedaagde] stelt deze verhoging te hebben aangekondigd bij brief van 22 november 2021 (productie 16 bij de conclusie van antwoord). [eiser] heeft de ontvangst van deze brief betwist. Vast staat dat [gedaagde] deze brief niet aangetekend heeft verzonden, terwijl dit volgens artikel 4.5 van de huurovereenkomst in samenhang met artikel 18.2 van de algemene bepalingen wel had gemoeten. Nu aldus niet is komen vast te staan dat de door [gedaagde] aangekondigde huurverhoging [eiser] heeft bereikt, is deze niet rechtsgeldig. Dit betekent dat ook vanaf 1 januari 2022 de huurprijs nog steeds € 1.184,50 per maand bedraagt. De totale huurachter-stand ten tijde van de mondelinge behandeling bedraagt daarmee € 3.553,50. 4.10. Uit wat de kantonrechter hierboven (in onderdeel 4.4.) al heeft overwogen over de door [eiser] gestelde gebreken, volgt dat [eiser] niet gerechtigd was de betaling van de huur in verband daarmee op te schorten. Nu de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding twee maanden bedroeg en deze ten tijde van de mondelinge behandeling is opgelopen tot drie maanden, is daarmee sprake van een zodanig ernstige tekortkoming dat toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming in beginsel gerechtvaardigd is. Bovendien is onweersproken vast komen te staan dat [eiser] de huur zeer regelmatig te laat heeft betaald, iets wat een verhuurder ook niet hoeft te dulden. [eiser] heeft tijdens de zitting echter om een allerlaatste kans gevraagd en zij heeft toegezegd de huur voortaan stipt te gaan betalen.

De kantonrechter: In conventie: 5.1. wijst de vordering af; In reconventie: 5.2. veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] een bedrag te betalen van € 3.553,50 aan huurachterstand over de maanden juli 2023 tot en met september 2023; 5.3. veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] een bedrag te betalen van € 355,44 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 mei 2023 (datum eis in reconventie) tot de dag van de volledige betaling; 5.4. ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de winkelruimte aan [adres] te [plaats 3] ( [postcode] ) en veroordeelt [eiser] om het gehuurde binnen vier weken na de betekening van dit vonnis met alle daarin aanwezige personen en zaken te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [gedaagde] te stellen, indien en zodra aan één van de volgende twee voorwaarden wordt voldaan: 1. [eiser] komt met ingang van de maand december 2023 haar betalingsverplichting met betrekking tot de lopende maandhuur niet stipt na, dat wil zeggen dat de huur uiterlijk op de eerste kalenderdag van de maand moet zijn betaald (voor de maand december 2023 is dat dus 1 december 2023, voor de maand januari 2024 is dat dus 1 januari 2024 etc.); 2. [eiser] heeft uiterlijk op 8 december 2023 het bedrag van € 3.553,50 aan achterstallige huur over de maanden juli 2023 tot en met september 2023 nog niet aan [gedaagde] betaald; In conventie en in reconventie: 5.5. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] , die worden vastgesteld op € 1.188,00 als salaris voor de gemachtigde van [gedaagde] , te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 396,00 vanaf 15 november 2023 tot de dag van de volledige betaling; 5.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.7. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 8 november 2023. [gedaagde] heeft in verband daarmee ook een contractuele boete gevorderd, die in de onderdelen 4.11. tot en met 4.14 zal worden besproken.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer: 10367440 \ CV EXPL 23-751 Vonnis van 8 november 2023 in de zaak van [eiser] , wonende te [plaats 1] ( [land] ), eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar, advocaat te Den Haag, tegen [gedaagde] , wonende te [plaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. R.H.J.J. de Hoon, advocaat te ‘s-Hertogenbosch. 1De verdere procedure Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 17 mei 2023 en de daarin genoemde stukken; - de akte aanvullende producties tevens wijziging gemachtigde van [gedaagde] ;- de conclusie van antwoord in reconventie; - de mondelinge behandeling op 12 september 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Hierna is vonnis bepaald.

Tussen partijen staan de volgende feiten als niet dan wel onvoldoende weersproken vast: a. [eiser] en [gedaagde] hebben op 1 mei 2018 een huurovereenkomst gesloten betreffende de winkelruimte gelegen aan [adres] te [plaats 3] tegen een maandelijkse huurprijs van € 1.150,00. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna te noemen: de algemene bepalingen). b. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende vermeld : “4.5 Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks, voor het eerst met ingang van 01-05-2019 aangepast in overeenstemming met artikel 18.1 van de algemene bepalingen en met inachtneming van artikelen 18.2 tot en met 18.7 van de algemene bepalingen.” c. In de algemene bepalingen is onder meer het volgende opgenomen: “18.2 Indien huurder of verhuurder gebruik wil maken van zijn wettelijke bevoegdheid om, afgezien van de overeengekomen huuraanpassing als bedoeld in 18.1, nadere vaststelling van de huurprijs te verlangen, stelt hij de andere partij daarvan bij aangetekend schrijven in kennis (…) 25.3 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalandermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van (…) met een minimum van € 300 per maand (…).” d. Bij brief van 17 april 2019 aan [eiser] heeft [gedaagde] aangekondigd dat de huur met ingang van 1 mei 2019 € 1.184,50 per maand bedraagt. e. Bij brief van 28 oktober 2022 heeft de toenmalige gemachtigde van [eiser] [gedaagde] in kennis gesteld van gebreken aan het gehuurde en heeft hij [gedaagde] om herstel van die gebreken, huurprijsvermindering en schadevergoeding gevraagd. f. Naar aanleiding van deze brief heeft [gedaagde] (opnieuw) haar bedrijfsaansprakelijkheids- verzekeraar ingeschakeld en bij brief van 23 februari 2023 heeft zij onder meer het door [eiser] in haar brief van 28 oktober 2022 gevraagde afgewezen. 3De vorderingen en de verweren In conventie: 3.1. [eiser] vordert -samengevat - uitvoerbaar bij voorraad; dat de aan [gedaagde] verschuldigde huurprijs zal worden verminderd met een bedrag van € 390,88 per maand, althans een in goede justitie te bepalen bedrag per 21 augustus 2019, dan wel een in goede justitie te bepalen ingangsdatum, tot aan de dag waarop de gebreken zullen zijn verholpen; [gedaagde] als gevolg van de huurprijsvermindering te veroordelen om aan haar een bedrag van € 16.152,17 te betalen, dan wel een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de door [eiser] teveel betaalde bedragen aan huur na januari 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis tot aan de dag van voldoening; [gedaagde] te veroordelen tot het herstel van de door haar omschreven gebreken, althans door de kantonrechter in goede justitie te bepalen gebreken, binnen twee maanden na betekening van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke blijft hieraan te voldoen, met een maximum van € 25.000,00; [gedaagde] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten van € 936,52; [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten. 3.2. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure waaronder de nakosten. In reconventie: 3.3. [gedaagde] vordert -samengevat- uitvoerbaar bij voorraad: de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [eiser] te veroordelen het gehuurde binnen vier weken na betekening van dit vonnis te ontruimen; [eiser] te veroordelen om aan haar een bedrag van € 2.842,76 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag, gerekend vanaf de vervaldatum van de betreffende huurtermijn tot de dag van de algehele voldoening; [eiser] te veroordelen tot betaling van de huurtermijnen van € 1.214,11 per maand, telkens bij vooruitbetaling te voldoen, vanaf de maand mei 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming is voltooid en [gedaagde] de beschikking over het gehuurde krijgt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de betreffende huurtermijn tot de dag van de algehele voldoening; [eiser] te veroordelen om aan haar een bedrag van € 14.100,00, te betalen aan verschuldigde boete, althans een in goede justitie te bepalen bedrag; [eiser] te veroordelen tot betaling van € 875,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening; [eiser] te veroordelen in de proceskosten, te betalen binnen 7 dagen na het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf bedoelde termijn tot de dag van de algehele voldoening. 3.4. [eiser] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure. In conventie en in reconventie: 3.5. Op de standpunten van partijen wordt, voor zover van belang, hierna in onderdeel 4. (De beoordeling) nog nader ingegaan.

In conventie en in reconventie: 4.1. Gelet op de samenhang zal de kantonrechter de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk beoordelen. Herstel gebreken en huurprijsvermindering 4.2. [eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat sprake is van structurele gebreken aan het gehuurde, op grond waarvan zij huurprijsvermindering en herstel van de gebreken vordert. Zij stelt dat zij sinds 21 augustus 2019 kampt met lekkages aan het plafond en het dak, een spekgladde trap, schimmelvorming, wateroverlast en schade aan haar vloerbedekking, meubilair en voorraad, hoge stookkosten door warmteverlies, stankoverlast door gebrek aan ventilatie en overlast door ongedierte. 4.3. [gedaagde] heeft de door [eiser] gestelde gebreken gemotiveerd betwist. Op een lekkage aan het dakraam na is geen enkel gebrek door [gedaagde] vastgesteld, ondanks het feit dat zij meerdere keren ter plaatse is geweest. De lekkage aan het dakraam, die gemeld is op 28 oktober 2022, zal ook hersteld worden. [gedaagde] heeft zich daartoe meermaals bereid getoond maar [eiser] doet telkens onnodig moeilijk ten aanzien van het herstel, het inplannen van een afspraak en stelt zich formeel en stroef op waardoor het maken van een afspraak met de aannemer nagenoeg onmogelijk wordt gemaakt. Hoewel de lekkage voor [eiser] vervelend is, is het een relatief gering gebrek dat geen huurprijsvermindering rechtvaardigt. De lekkage is zeer beperkt, lokaal en niet continue aanwezig, aldus [gedaagde] . 4.4. De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling al laten weten dat [eiser] , op wie de stelplicht en bewijslast rust, de door haar gestelde gebreken volstrekt onvoldoende onderbouwd heeft. Al die gestelde gebreken zijn daarmee in deze procedure niet komen vast te staan en de vordering van [eiser] tot herstel daarvan zal dan ook worden afgewezen. De door [gedaagde] erkende lekkage van het dakraam is naar het oordeel van de kantonrechter niet een zodanig ernstig gebrek dat dit op zichzelf een huurprijsvermindering rechtvaardigt.Voor huurprijsvermindering moet het gaan om een substantiële aantasting van het huurgenot en [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat daarvan sprake is. Bovendien blijkt uit de stukken dat [gedaagde] de lekkage vanaf eind januari 2023 heeft willen laten verhelpen, maar dat dit bij gebrek aan medewerking door [eiser] zelfs ten tijde van de mondelinge behandeling nog niet was gerealiseerd. Tijdens de mondelinge behandeling is verder besproken dat de aannemer thans zo spoedig mogelijk een afspraak met [eiser] zal maken, waarbij [eiser] heeft toegezegd daaraan mee te zullen werken. Nu de lekkage aan het dakraam daardoor naar verwachting zeer binnenkort verholpen zal zijn, ziet de kantonrechter geen aanleiding (meer) voor toewijzing van de vordering van [eiser] tot herstel daarvan. Ontbinding van de huurovereenkomst en huurachterstand 4.5. [gedaagde] vordert in reconventie ontbinding en ontruiming van het gehuurde alsmede betaling van een ontstane huurachterstand. Zij stelt dat [eiser] sinds eind 2019 haar huur structureel te laat betaalt. [gedaagde] heeft [eiser] meermaals gewezen op deze tekortkoming en zelfs een deurwaarder ingeschakeld om [eiser] te sommeren de huur tijdig en volledig te betalen, maar dit heeft niet geleid tot ander betalingsgedrag door [eiser] . Naar de mening van [gedaagde] is de herhaalde, vrijwel structurele te late betaling van de huur een ernstige tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee gepaard gaande ontruiming rechtvaardigt. Ook laat [eiser] na de huurprijsverhoging te voldoen. Daarnaast zijn er nog overige tekortkomingen van [eiser] die tot een zodanig gecumuleerde tekortkoming leiden dat ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd is. Zo is er sprake van handelen in strijd met goed huurderschap: door toedoen van [eiser] functioneren de CV ketel en de spoelbak niet meer en verder is er sprake van een algehele onwelwillende houding van [eiser] ten aanzien van het herstel van het dakraam. Bij akte heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat tevens sprake is van onderverhuur en dat dit op grond van de huurovereenkomst niet is toegestaan. Dit levert ook nog een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst op, aldus [gedaagde] . 4.6. [eiser] voert als verweer dat zij de betaling van de huur heeft opgeschort vanwege de door haar gestelde gebreken, omdat [gedaagde] haar niet het huurgenot heeft verschaft dat zij mocht verwachten. [eiser] stelt daarnaast dat er geen sprake is van een huurachterstand die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Subsidiair verzoekt [eiser] om een terme de grâce voor betaling van de achterstand. Zij is in staat om een eventuele huurachterstand in één keer te betalen. De overige gestelde tekortkomingen heeft [eiser] met klem betwist. Zij heeft geen CV ketel of spoelbak vernield of haar medewerking geweigerd aan herstelwerkzaamheden en er is ook geen sprake van onderverhuur. 4.7. De kantonrechter is allereerst van oordeel dat [gedaagde] de door haar gestelde vernieling van de CV ketel en spoelbak door [eiser] alsmede de onderverhuur onvoldoende heeft onderbouwd, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat. Wel kan [eiser] een verwijt worden gemaakt dat zij niet heeft meegewerkt aan een voortvarend herstel van de lekkage aan het dakraam, maar dit is niet een zodanig ernstige zaak dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst met haar ingrijpende gevolgen rechtvaardigt. 4.8. Verder staat als niet of onvoldoende weersproken vast dat de huurachterstand van [eiser] ten tijde van de dagvaarding op 22 februari 2023 twee maanden bedroeg en dat deze ten tijde van de mondelinge behandeling drie maanden bedroeg, uitgaande van een huurprijs van € 1.184,50 per maand. Partijen verschillen echter van mening over de hoogte van deze huurprijs van € 1.184,50. 4.9. [gedaagde] heeft in reconventie betaling gevorderd van de niet betaalde indexering. Volgens haar is de huur vanaf 1 januari 2022 verhoogd naar € 1.214,11 per maand. [gedaagde] stelt deze verhoging te hebben aangekondigd bij brief van 22 november 2021 (productie 16 bij de conclusie van antwoord). [eiser] heeft de ontvangst van deze brief betwist. Vast staat dat [gedaagde] deze brief niet aangetekend heeft verzonden, terwijl dit volgens artikel 4.5 van de huurovereenkomst in samenhang met artikel 18.2 van de algemene bepalingen wel had gemoeten. Nu aldus niet is komen vast te staan dat de door [gedaagde] aangekondigde huurverhoging [eiser] heeft bereikt, is deze niet rechtsgeldig. Dit betekent dat ook vanaf 1 januari 2022 de huurprijs nog steeds € 1.184,50 per maand bedraagt. De totale huurachter-stand ten tijde van de mondelinge behandeling bedraagt daarmee € 3.553,50. 4.10. Uit wat de kantonrechter hierboven (in onderdeel 4.4.) al heeft overwogen over de door [eiser] gestelde gebreken, volgt dat [eiser] niet gerechtigd was de betaling van de huur in verband daarmee op te schorten. Nu de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding twee maanden bedroeg en deze ten tijde van de mondelinge behandeling is opgelopen tot drie maanden, is daarmee sprake van een zodanig ernstige tekortkoming dat toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming in beginsel gerechtvaardigd is. Bovendien is onweersproken vast komen te staan dat [eiser] de huur zeer regelmatig te laat heeft betaald, iets wat een verhuurder ook niet hoeft te dulden. [eiser] heeft tijdens de zitting echter om een allerlaatste kans gevraagd en zij heeft toegezegd de huur voortaan stipt te gaan betalen.

De kantonrechter: In conventie: 5.1. wijst de vordering af; In reconventie: 5.2. veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] een bedrag te betalen van € 3.553,50 aan huurachterstand over de maanden juli 2023 tot en met september 2023; 5.3. veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] een bedrag te betalen van € 355,44 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 mei 2023 (datum eis in reconventie) tot de dag van de volledige betaling; 5.4. ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de winkelruimte aan [adres] te [plaats 3] ( [postcode] ) en veroordeelt [eiser] om het gehuurde binnen vier weken na de betekening van dit vonnis met alle daarin aanwezige personen en zaken te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [gedaagde] te stellen, indien en zodra aan één van de volgende twee voorwaarden wordt voldaan: 1. [eiser] komt met ingang van de maand december 2023 haar betalingsverplichting met betrekking tot de lopende maandhuur niet stipt na, dat wil zeggen dat de huur uiterlijk op de eerste kalenderdag van de maand moet zijn betaald (voor de maand december 2023 is dat dus 1 december 2023, voor de maand januari 2024 is dat dus 1 januari 2024 etc.); 2. [eiser] heeft uiterlijk op 8 december 2023 het bedrag van € 3.553,50 aan achterstallige huur over de maanden juli 2023 tot en met september 2023 nog niet aan [gedaagde] betaald; In conventie en in reconventie: 5.5. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] , die worden vastgesteld op € 1.188,00 als salaris voor de gemachtigde van [gedaagde] , te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 396,00 vanaf 15 november 2023 tot de dag van de volledige betaling; 5.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.7. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 8 november 2023. [gedaagde] heeft in verband daarmee ook een contractuele boete gevorderd, die in de onderdelen 4.11. tot en met 4.14 zal worden besproken.

Omdat het belang van [eiser] zwaar weegt -zij woont er niet alleen, maar heeft er ook haar eenmanszaak waarmee zij haar inkomen verdient- zal zij die allerlaatste kans (onderstreping door de kantonrechter) van de kantonrechter krijgen om ontbinding en ontruiming te voorkomen. Om daarbij ook de belangen van [gedaagde] te waarborgen zullen aan de allerlaatste kans echter bijzonder strenge voorwaarden worden verbonden, in die zin dat de kantonrechter de huurovereenkomst voorwaardelijk zal ontbinden zoals hierna in de beslissing is bepaald. [eiser] dient zich daarbij goed te realiseren dat het niet nakomen van de in de beslissing genoemde voorwaarden automatisch met zich meebrengt dat zij de het door haar gehuurde dan alsnog zal moeten ontruimen. [eiser] heeft het vanaf nu dan ook helemaal zelf in de hand of dit al dan niet gebeurt. De boete 4.11. [gedaagde] vordert in reconventie op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen € 14.100,00 aan contractuele boete, omdat [eiser] in totaal 47 maanden te laat heeft betaald. 4.12. [eiser] heeft aangevoerd dat het beding onredelijk bezwarend is en daarom moet worden vernietigd. Subsidiair doet zij een beroep op matiging tot nihil. 4.13. De kantonrechter zal het primaire verweer passeren, nu in dit geval geen sprake is van een consumentenovereenkomst en de Richtlijn 93/13 EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten daarom in beginsel niet van toepassing is. 4.14. Ten aanzien van het subsidiaire verweer geldt het volgende. Uit vaste rechtspraak volgt dat matiging alleen aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 27 april 2007, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:HR: 2007:AZ6638). De kantonrechter overweegt in dit kader dat [gedaagde] de boete waarop zij aanspraak maakt, heeft berekend vanaf juli 2018 (productie 17 bij de eis in reconventie). [eiser] heeft vanaf dat moment incidenteel en vanaf december 2019 steeds de huur niet tijdig en/of volledig voldaan. Uit niets is echter gebleken dat [gedaagde] haar in die periodes heeft aangemaand om tijdig te betalen. Pas voor het eerst bij brief van 22 november 2021 (productie 18 bij de eis in reconventie) heeft [gedaagde] [eiser] aangeschreven om op tijd te betalen, maar zonder vermelding van verschuldigdheid van boetes. Omdat de boete als prikkel dient tot nakoming, vindt de kantonrechter het onbillijk om daar uit het niets, tot bijna vijf (!) jaar geleden, met terugwerkende kracht aanspraak op te maken. De prikkel mist dan immers zijn werking. De hantering van de boetebepaling leidt in dit geval daarom tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat. Dit mede gezien de grote financiële consequenties die dit zou hebben voor de eenmanszaak van [eiser] . De kantonrechter zal de boete daarom matigen tot nihil. Buitengerechtelijke incassokosten 4.15. [gedaagde] vordert ook een bedrag van € 875,00 aan buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Uitgaande van een huurachterstand van [eiser] van twee maanden huur (€ 2.369,00) op het moment van de dagvaarding, is het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten echter hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief, te weten € 355,44. Proceskosten 4.16. [eiser] is de partij die zowel in conventie als in reconventie (grotendeels) ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten van [gedaagde] worden veroordeeld. Die kosten worden vastgesteld op € 1.188,00 als salaris voor de gemachtigde van [gedaagde] (bestaande uit € 792,00 (2 punten x € 396,00 per punt) in conventie en € 396,00 (0,5 x € 792,00) in reconventie). 4.17. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in reconventie wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 4.18. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de door [gedaagde] gevraagde nakosten een executoriale titel op. Dit betekent dat als [gedaagde] na deze uitspraak ook nog kosten zou moeten maken (de nakosten), [eiser] daarvoor nog een bedrag zal moeten betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de eventuele betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 2022, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:HR:2022:853). 4.19. De door partijen aangevoerde argumenten die in het voorgaande niet aan de orde zijn gekomen, hoeven geen bespreking omdat die argumenten de kantonrechter niet tot een ander oordeel leiden.

Omdat het belang van [eiser] zwaar weegt -zij woont er niet alleen, maar heeft er ook haar eenmanszaak waarmee zij haar inkomen verdient- zal zij die allerlaatste kans (onderstreping door de kantonrechter) van de kantonrechter krijgen om ontbinding en ontruiming te voorkomen. Om daarbij ook de belangen van [gedaagde] te waarborgen zullen aan de allerlaatste kans echter bijzonder strenge voorwaarden worden verbonden, in die zin dat de kantonrechter de huurovereenkomst voorwaardelijk zal ontbinden zoals hierna in de beslissing is bepaald. [eiser] dient zich daarbij goed te realiseren dat het niet nakomen van de in de beslissing genoemde voorwaarden automatisch met zich meebrengt dat zij de het door haar gehuurde dan alsnog zal moeten ontruimen. [eiser] heeft het vanaf nu dan ook helemaal zelf in de hand of dit al dan niet gebeurt. De boete 4.11. [gedaagde] vordert in reconventie op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen € 14.100,00 aan contractuele boete, omdat [eiser] in totaal 47 maanden te laat heeft betaald. 4.12. [eiser] heeft aangevoerd dat het beding onredelijk bezwarend is en daarom moet worden vernietigd. Subsidiair doet zij een beroep op matiging tot nihil. 4.13. De kantonrechter zal het primaire verweer passeren, nu in dit geval geen sprake is van een consumentenovereenkomst en de Richtlijn 93/13 EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten daarom in beginsel niet van toepassing is. 4.14. Ten aanzien van het subsidiaire verweer geldt het volgende. Uit vaste rechtspraak volgt dat matiging alleen aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 27 april 2007, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:HR: 2007:AZ6638). De kantonrechter overweegt in dit kader dat [gedaagde] de boete waarop zij aanspraak maakt, heeft berekend vanaf juli 2018 (productie 17 bij de eis in reconventie). [eiser] heeft vanaf dat moment incidenteel en vanaf december 2019 steeds de huur niet tijdig en/of volledig voldaan. Uit niets is echter gebleken dat [gedaagde] haar in die periodes heeft aangemaand om tijdig te betalen. Pas voor het eerst bij brief van 22 november 2021 (productie 18 bij de eis in reconventie) heeft [gedaagde] [eiser] aangeschreven om op tijd te betalen, maar zonder vermelding van verschuldigdheid van boetes. Omdat de boete als prikkel dient tot nakoming, vindt de kantonrechter het onbillijk om daar uit het niets, tot bijna vijf (!) jaar geleden, met terugwerkende kracht aanspraak op te maken. De prikkel mist dan immers zijn werking. De hantering van de boetebepaling leidt in dit geval daarom tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat. Dit mede gezien de grote financiële consequenties die dit zou hebben voor de eenmanszaak van [eiser] . De kantonrechter zal de boete daarom matigen tot nihil. Buitengerechtelijke incassokosten 4.15. [gedaagde] vordert ook een bedrag van € 875,00 aan buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Uitgaande van een huurachterstand van [eiser] van twee maanden huur (€ 2.369,00) op het moment van de dagvaarding, is het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten echter hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief, te weten € 355,44. Proceskosten 4.16. [eiser] is de partij die zowel in conventie als in reconventie (grotendeels) ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten van [gedaagde] worden veroordeeld. Die kosten worden vastgesteld op € 1.188,00 als salaris voor de gemachtigde van [gedaagde] (bestaande uit € 792,00 (2 punten x € 396,00 per punt) in conventie en € 396,00 (0,5 x € 792,00) in reconventie). 4.17. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in reconventie wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 4.18. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de door [gedaagde] gevraagde nakosten een executoriale titel op. Dit betekent dat als [gedaagde] na deze uitspraak ook nog kosten zou moeten maken (de nakosten), [eiser] daarvoor nog een bedrag zal moeten betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de eventuele betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 2022, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:HR:2022:853). 4.19. De door partijen aangevoerde argumenten die in het voorgaande niet aan de orde zijn gekomen, hoeven geen bespreking omdat die argumenten de kantonrechter niet tot een ander oordeel leiden.