ECLI:NL:RBZWB:2023:7898

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant Civiel recht Zittingsplaats Breda Zaaknummer: C/02/404848 / HA ZA 22-688 Vonnis van 1 november 2023 in de zaak van STICHTING THUISVESTER, te Oosterhout , eisende partij, hierna te noemen: Thuisvester, advocaat: mr. T. de Mos te Eindhoven, tegen 1 [gedaagde 1] , te [plaats 1] , advocaat: mr. J.G. Kabalt te Breukelen (UT),2. [gedaagde 2], te [plaats 2] , niet verschenen, gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . 1De zaak in het kort 1.1. Thuisvester heeft in december 2020 aan [gedaagde 1] een woning verkocht voor € 195.000,00. Voorafgaand aan de koop heeft [gedaagde 1] aan Thuisvester laten weten de woning om een bijzondere reden te willen kopen. Hij wil de woning inrichten zodat deze geschikt is voor de noodzakelijke verzorging en verpleging van zijn vrouw. Zijn vrouw is ziek en zou hierdoor op de lange termijn niet naar een verpleeginrichting hoeven te verhuizen. [gedaagde 1] heeft de woning in november 2021 voor een prijs van € 340.000,00 verkocht aan een bekende. Thuisvester heeft hierna de koopovereenkomst vernietigd op grond van bedrog of dwaling. Thuisvester meent dat [gedaagde 1] nooit de intentie heeft gehad om de woning als zorgwoning voor zijn vrouw te gebruiken terwijl hij dat wel zo heeft meegedeeld aan Thuisvester. Thuisvester wil dat de rechtbank vaststelt dat sprake is van bedrog of dwaling. 1.2. De rechtbank wijst een tussenvonnis. Thuisvester krijgt de gelegenheid om bewijs aan te dragen van haar stelling dat [gedaagde 1] aan Thuisvester een onjuiste mededeling heeft gedaan.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:  het tussenvonnis van 22 maart 2023 en de daarin genoemde stukken,  het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 29 juni 2023 en de daarin genoemde stukken. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2.3. Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling is na de mondelinge behandeling opgemaakt. Partijen hebben opmerkingen over feitelijke onjuistheden of onvolledigheden in het proces-verbaal per brief naar de rechtbank kunnen sturen. [gedaagde 1] heeft bij brief van 28 juli 2023 opmerkingen gemaakt over de inhoud van het proces-verbaal. Thuisvester heeft bij brief van 31 juli 2023 hiertegen bezwaar gemaakt. Deze brieven zijn aan de gedingstukken toegevoegd. Voor zover nodig, zal de rechtbank hierop ingaan. 2.4. [gedaagde 2] is niet verschenen. Thuisvester heeft bij bericht van 19 juli 2023 de rechtbank laten weten de vorderingen tegen [gedaagde 2] in te trekken. De rechtbank zal daarom de vorderingen die Thuisvester in haar dagvaarding tegen [gedaagde 2] heeft geformuleerd buiten beschouwing laten.

3.1. Thuisvester is een woningbouwvereniging die zich bezighoudt met de verhuur van woningen. 3.2. [gedaagde 1] woont samen met zijn vrouw [naam 1] (hierna: [naam 1] ) in de woning aan de [adres 1] in [plaats 1] . [naam 1] lijdt aan de ziekte van Huntington. 3.3. [gedaagde 1] heeft per e-mail van 29 oktober 2020 aan Thuisvester laten weten geïnteresseerd te zijn in de koop van de naast hun woning gelegen woning aan de [adres 2] . Deze woning, die door Thuisvester als sociale woning was verhuurd, zou op 2 november 2020 vrijkomen doordat de huurders de huur hadden opgezegd. [gedaagde 1] heeft geschreven: ‘Mijn vrouw [naam 1] is lijdende aan een ernstige progressieve neurologische aandoening (Huntington) en zal hoe langer hoe meer hulp- en verpleegbehoeftig worden. Wij hebben de wens om de zorg en verzorging zelf op ons te nemen zodat er geen opname in een verpleeginrichting hoeft plaats te vinden. Daar ik onze huidige woning naast de woonfunctie niet zo kan indelen welke voor de noodzakelijk verzorging en verpleging zal zijn, zou dit wel kunnen om nr 38 als zodanig in te richten. Voor ons zou dit vele voordelen hebben. Mijn vouw hoeft niet opgenomen te worden in een verpleeginrichting en wij kunnen 24/7 verzorging en verpleging voor haar regelen zodat we hiervoor niet van collectieve middelen gebruik hoeven te maken, maar het meest belangrijke is dat zij in haar eigen omgeving kan blijven wonen. Verder is het van essentieel belang dat zij van een rustige en vertrouwde woonomgeving geniet.(…)’ 3.4. Thuisvester en [gedaagde 1] zijn hierna met elkaar in gesprek gegaan over de (ver)koop van de woning. Per whatsappbericht van 10 december 2020 heeft [gedaagde 1] aan Thuisvester geschreven: ‘Goedemorgen [naam 2] , sorry dat ik zo vroeg app, maar heb er heel de nacht van wakker gelegen. Vraagje ..dat zelfbewoningsplicht .. hoelamg rust er dat op ?’ Hierop heeft [naam 2] van Thuisvester gereageerd: ‘Goedemorgen [gedaagde 1] . Dat is niet de bedoeling natuurlijk. Ik zal even kijken of ik je het artikel kan toesturen. Misschien ook niet groter maken dan het is, maar omdat je verteld had aan de notaris dat het een zorgwoning werd is er een opmerking geplaatst. De regel is dat we alleen mogen kopen voor zeldbewoning. Dit om speculeren tegen te gaan. Echter koop je tegen taxatiewaarde dus die speculatie is eigenlijk niet mogelijk. Daarom blijft enkel over dat je er zelf moet gaan wonen en niet mag onderverhuren etc. Dat is simpel te doen door je in te schrijven op het nieuwe adres en meer niet. Er staat geen termijn op, maar het moet natuurlijk niet een maand zijn. en: ‘Dus wat doe ik vandaag; ik mail mijn collega’s dat jouw melding bij notaris berust op een misverstand en dat jullie na verbouwing daar gaan wonen. Wat jullie met de eigen woning doet gaat ons niet aan. Tevens nemen we een extra artikel op in de koopovereenkomst (standaard bij Thuisvester) waarin deze zelfbewoningsplicht staat. Daardoor moet je je wel op dat adres inschrijven en is de kous af. Meestal is een controle in het kalenderjaar erna, dus zeg 2021’ Hierop heeft [gedaagde 1] geantwoord: ‘Oké duidelijk. Dankjewel’ 3.5. Op verzoek van Thuisvester heeft een taxatie plaatsgevonden. De woning is getaxeerd op een marktwaarde van € 195.000,00. 3.6. [gedaagde 1] heeft op 16 december 2020 de door Thuisvester opgestelde koopovereenkomst ondertekend, waarbij hij de woning aan de [adres 2] in [plaats 1] van Thuisvester heeft gekocht voor een koopsom van € 195.000,00. De woning is geleverd op 30 december 2020. 3.7. Zowel in de koopovereenkomst als in de leveringsakte is een zogenaamde zelfbewoningsplicht van de koper opgenomen. Deze luidt: ‘ Artikel 20.2 Eigen bewoning 20.2.1 Het is koper verplicht het registergoed, louter gedurende de periode dat hij eigenaar is, voor eigen bewoning te gebruiken op straffe van een dadelijk en direct opeisbare boete, zoals hierna in lid 2 is vermeld van de stichting: Stichting Thuisvester, dan wel haar rechtsopvolger onder bijzondere of algemene titel. 20.2.2 Indien koper het voorafgaande lid 1 bepaalde niet nakomt, dan zal hij ten behoeve van de verkoper bij deze akte een boete verbeuren van vijftigduizend euro (€ 50.000,00) voor iedere overtreding alsmede vijfduizend euro (€ 5.000,00) voor iedere dag dat deze overtreding voortduurt, onverminderd alle overige rechten van de verkoper bij de uit deze koopovereenkomst voortvloeiende akte van levering.’ 3.8. Ter financiering van de woning heeft [bedrijf 1] BV aan [gedaagde 1] en [naam 1] op 12 december 2020 een geldlening verstrekt van € 160.000,00 met als einddatum 30 december 2021. [gedaagde 1] en [naam 1] hebben bij notariële akte van 30 december 2020 aan [bedrijf 1] BV een recht van hypotheek verleend op de woning op [adres 2] voor een bedrag van in totaal € 216.000,00. Bij addendum van 19 mei 2022 is de termijn van terugbetaling verlengd tot 31 oktober 2022. Het addendum is ondertekend door [bedrijf 2] BV (vertegenwoordigd door de heer [naam 3] ) als schuldeiser en [gedaagde 1] en [naam 1] als schuldenaar. 3.9. Ter financiering van de woning heeft [bedrijf 3] BV aan [gedaagde 1] op 17 december 2020 een geldlening verstrekt van € 40.000,00. [gedaagde 1] heeft bij notariële akte van 30 december 2020 aan [bedrijf 3] BV een recht van hypotheek verleend op de woning op [adres 2] voor een bedrag van in totaal € 54.000,00. [gedaagde 1] is bestuurder van [bedrijf 3] BV. 3.10. Om de verbouwing te kunnen bekostigen heeft [bedrijf 3] BV nog een extra geldlening verstrekt aan [gedaagde 1] van € 57.750,00. 3.11. Thuisvester heeft eind juli 2022 vernomen dat [gedaagde 1] de woning aan de [adres 2] niet zelf bewoont, maar dat hij de woning onderhands te koop heeft aangeboden en dat hij waarschijnlijk binnenkort de woning met veel winst zal verkopen. 3.12. Na dit bericht heeft Thuisvester op 4 augustus 2022 [gedaagde 1] gemaild en aangegeven dat [gedaagde 1] de overeengekomen zelfbewoningsverplichting niet nakomt en daarom een boete aan Thuisvester van € 50.000,00 verschuldigd is. 3.13. [gedaagde 1] heeft juridische hulp ingeschakeld. Zijn advocaat heeft bij brief van 19 augustus 2022 betwist dat [gedaagde 1] artikel 20.2 van de koopovereenkomst heeft geschonden en een boete verschuldigd is. [gedaagde 1] heeft de woning niet in gebruik gegeven of verhuurd aan derden. [gedaagde 1] heeft de woning nog niet zelf kunnen bewonen omdat de verbouwing van de woning gaande is en nu pas zijn einde nadert. [gedaagde 1] is genoodzaakt de woning door te verkopen om aan zijn betalingsverplichtingen aan [bedrijf 2] BV te kunnen voldoen. Een aanvraag voor een hypotheek is afgewezen. In de koopakte is geen bepaling opgenomen dat [gedaagde 1] de woning niet mag verkopen aan derden. 3.14. Vervolgens heeft er een e-mailwisseling tussen partijen plaatsgevonden. 3.15. [gedaagde 1] en zijn vrouw zijn bevriend met [gedaagde 2] . [gedaagde 2] heeft per 20 september 2022 een woning gehuurd in [plaats 2] . 3.16. Op 26 september 2022 heeft [gedaagde 1] zich bij de gemeente ingeschreven op het adres [adres 2] . 3.17. Thuisvester heeft op 26 september 2022 gebeld met het kantoor van de advocaat van [gedaagde 1] en van een medewerker te horen gekregen dat er een medische contra-indicatie bestaat voor het verhuizen van [naam 1] naar de woning aan de [adres 2] .

4.1. Thuisvester vordert –samengevat – en na vermindering van haar eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: Primair I. voor recht verklaart dat de tussen Thuisvester en [gedaagde 1] gesloten koopovereenkomst buitengerechtelijk is vernietigd, althans dat de rechtbank deze koopovereenkomst vernietigt, II. [gedaagde 1] veroordeelt mee te werken aan de ongedaanmaking van de koopovereenkomst door de woning terug te leveren aan Thuisvester, op straffe van verbeurte van een dwangsom, althans dat het vonnis daarvoor in de plaats treedt, III. [gedaagde 1] veroordeelt tot betaling van € 12.099,46 + P.M. aan schade, te vermeerderen met de wettelijke rente, IV. [gedaagde 1] veroordeelt tot betaling van € 23.434,69 + P.M. aan kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. Subsidiair I. de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt ter opheffing van het door Thuisvester geleden nadeel, althans de koopovereenkomst partieel vernietigt, en [gedaagde 1] veroordeelt tot betaling van € 214.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, II. voor recht verklaart dat [gedaagde 1] de zelfbewoningsverplichting van artikel 20.2 van de koopovereenkomst jegens Thuisvester heeft geschonden; III. [gedaagde 1] veroordeelt tot betaling van de boete van € 50.000,00 voor iedere overtreding alsmede van € 5.000,00 voor iedere dag dat deze overtreding voortduurt, IV. [gedaagde 1] veroordeelt tot betaling van € 23.434,69 + P.M. aan kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. dit alles met veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten inclusief de beslagkosten, te vermeerderen met rente. 4.2. Thuisvester stelt zich op het standpunt dat zij de koopovereenkomst met [gedaagde 1] mocht vernietigen omdat de koopovereenkomst tot stand is gekomen door bedrog c.q. dwaling. Thuisvester voert daartoe aan dat [gedaagde 1] (opzettelijk) onjuiste mededelingen heeft gedaan of relevante informatie heeft verzwegen voor Thuisvester. [gedaagde 1] heeft aan Thuisvester laten weten dat hij de woning op [adres 2] wilde inrichten voor de noodzakelijke verzorging en verpleging van zijn vrouw om daar samen met haar te wonen. Ook heeft [gedaagde 1] aangegeven dat hij de woning bij zijn huidige woning zou willen trekken. Maar [gedaagde 1] heeft nooit de intentie gehad om de woning te gaan bewonen. [gedaagde 1] was namelijk van plan om de woning op [adres 2] te renoveren en deze met flinke winst door te verkopen. [gedaagde 1] heeft dit ook gedaan. Door deze onjuiste mededelingen te doen heeft [gedaagde 1] Thuisvester bewogen om de woning aan hem te verkopen. Er is daarom sprake van bedrog. Thuisvester heeft door deze onjuiste mededeling ook gedwaald. Indien Thuisvester had geweten van het werkelijke voorgenomen gebruik van de woning, had zij de koopovereenkomst met [gedaagde 1] niet gesloten. Thuisvester heeft op grond van de Woningwet de verplichting om betaalbare woonruimte te verschaffen aan woningzoekenden. Een woning aan iemand verkopen die deze vervolgens met winst doorverkoopt, pas niet binnen die doelstelling. Thuisvester heeft op verzoek van [gedaagde 1] een uitzondering gemaakt en de woning aan [gedaagde 1] verkocht op basis van maatwerk. [gedaagde 1] heeft het vertrouwen van Thuisvester beschaamd. [gedaagde 1] heeft door zijn handelen ten onrechte iemand de kans op een betaalbare huurwoning ontnomen. Thuisvester vordert daarnaast betaling van schadevergoeding wegens gemiste huurpenningen, begroot op € 12.099,46 voor de periode 1 december 2020 t/m 1 oktober 2022. Thuisvester voert aan dat [gedaagde 1] vanaf de datum van vernietiging onrechtmatig jegens Thuisvester heeft gehandeld, omdat hij de woning in gebruik heeft terwijl Thuisvester eigenaar van de woning is. Thuisvester heeft hierdoor de woning niet kunnen verhuren als sociale huurwoning. Ook maakt Thuisvester aanspraak op schadevergoeding van € 23.434,69 wegens kosten die zij in het kader van de verkoop en levering van de woning aan [gedaagde 1] heeft moeten maken en kosten die zij wegens de teruglevering van de woning aan haar zal moeten maken. Subsidiair vordert Thuisvester dat de rechtbank de koopovereenkomst wijzigt zodat haar nadeel wordt opgeheven. Het nadeel dat Thuisvester lijdt als gevolg van het bedrog of de dwaling, is dat zij opnieuw een woning moet aankopen. Een vergelijkbare woning op de woningmarkt kost op dit moment € 409.000,00. Omdat Thuisvester de woning heeft verkocht voor € 195.000,00 bedraagt haar nadeel € 214.000,00. Thuisvester vordert verder betaling van de contractuele boete. Partijen zijn met artikel 20 van de koopovereenkomst overeengekomen dat [gedaagde 1] zelf in de woning moet wonen. Nu [gedaagde 1] heeft erkend dat hij nooit de woning zelf heeft bewoond, heeft Thuisvester recht op de boete. Deze boete loopt nog steeds door. 4.3. [gedaagde 1] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. Hij betwist dat sprake is van bedrog of dwaling. [gedaagde 1] betwist dat hij onjuiste mededelingen heeft gedaan of informatie heeft achtergehouden. Hij had niet het voornemen om de woning te renoveren en deze vervolgens met winst te verkopen. De woning is gerenoveerd voor de bewoonbaarheid en de noodzakelijke verzorging en verpleging van zijn vrouw. De woning was bij aankoop in slechte staat. [gedaagde 1] heeft daarom geïnvesteerd in de woning. De woning is uitgebouwd en gerenoveerd. De verbouwing heeft lang geduurd. Toen de woning bewoonbaar was heeft hij zich op 26 september 2022 ingeschreven op dit adres. De renovatie was toen nog niet volledig af. [gedaagde 1] was om financiële redenen genoodzaakt de renovatie te staken en te koop aan te bieden. Hij kon niet voldoen aan zijn terugbetalingsverplichting aan [bedrijf 1] BV/ [bedrijf 2] BV. Ook door Covid, de inflatie en de hoge energiekosten kwam hij in financiële problemen. Bovendien heeft de medische contra-indicatie voor de verhuizing van zijn vrouw een rol gespeeld in de beslissing om de woning te verkopen. De financiële situatie en de contra-indicatie zijn toekomstige omstandigheden waarvan [gedaagde 1] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte was en dus ook niet kon meedelen aan Thuisvester. Het beroep op dwaling slaagt ook daarom niet. Verder sluit artikel 20.2 van de koopovereenkomst impliciet een beroep op dwaling uit. [gedaagde 1] betwist verder dat hij de contractuele boete verschuldigd is. Partijen zijn nooit overeengekomen dat [gedaagde 1] zelf de woning moest bewonen. Dit artikel is alleen in de koopovereenkomst opgenomen omdat Thuisvester hierdoor de woning zonder toestemming van de Minister aan [gedaagde 1] kon verkopen. [gedaagde 1] betwist tot slot dat Thuisvester nadeel of schade heeft geleden. 4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.1. Ter zitting heeft Thuisvester aangegeven om proceseconomische redenen haar primaire vordering te willen intrekken, nu gebleken is dat de woning aan de [adres 2] – in weerwil van het gelegde beslag – inmiddels is geleverd aan een derde, [bedrijf gedaagde 2] BV. Vanwege het feit dat [gedaagde 2] verstek heeft laten gaan in de tegen hem aangespannen procedure en Thuisvester de eiswijziging niet aan hem had betekend, heeft Thuisvester hiervan ter zitting afgezien. Na de zitting heeft Thuisvester de rechtbank laten weten de vorderingen tegen [gedaagde 2] in te trekken. De rechtbank gaat ervan uit dat daarmee het praktische bezwaar tegen de eiswijziging is vervallen. Thuisvester zal in de gelegenheid worden gesteld om aan te geven of zij haar primaire vordering handhaaft dan wel intrekt. Aangezien zowel de primaire vordering als de subsidiaire vordering is gebaseerd op bedrog c.q. dwaling, zal de rechtbank deze grondslagen hieronder behandelen. 5.2. Voor zowel een geslaagd beroep op bedrog als dwaling moet vast komen te staan dat [gedaagde 1] vóór het sluiten van de koopovereenkomst een onjuiste mededeling heeft gedaan aan Thuisvester. Voor bedrog geldt dat de onjuiste mededeling opzettelijk moet zijn gedaan met als doel om Thuisvester te bewegen de overeenkomst te sluiten. Voor dwaling is geen opzettelijk handelen van [gedaagde 1] vereist. 5.3. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde 1] aan Thuisvester voorafgaand aan het sluiten van de koop heeft meegedeeld dat hij de woning wilde kopen voor de noodzakelijke verzorging en verpleging van zijn vrouw, zodat zij niet meer naar een zorginstelling behoefde te verhuizen. Daartoe moest de woning worden gerenoveerd. Partijen verschillen van mening over het antwoord de vraag of deze mededeling juist was. 5.3.1. Thuisvester is van mening dat deze mededeling van [gedaagde 1] onjuist was omdat [gedaagde 1] nooit de intentie heeft gehad om de woning te gebruiken als zorgwoning voor zijn vrouw. [gedaagde 1] was van plan om de woning te renoveren en vervolgens met winst door te verkopen. Ter onderbouwing van dit standpunt wijst Thuisvester op het feit dat [gedaagde 1] de woning op Funda te koop heeft aangeboden en heeft verkocht voor een flink hogere prijs dan waarvoor hij het heeft gekocht (koopprijs € 195.000,- en verkoopprijs € 340.000,00). Daarnaast vindt Thuisvester het vreemd dat [gedaagde 1] ten behoeve van de financiering van de woning een overeenkomst van geldlening van twee jaar is aangegaan. Dat bevestigt het beeld dat [gedaagde 1] de woning binnen afzienbare tijd wilde doorverkopen. Ook voert Thuisvester aan dat uit de foto’s op Funda niet blijkt dat [gedaagde 1] de woning op een dusdanige wijze heeft gerenoveerd of verbouwd dat een hulpbehoevend persoon zoals [naam 1] , in staat is in de woning te wonen en/of te worden verzorgd. Zo zijn er bijvoorbeeld geen handgrepen, wandsteunen of traplift te zien. Ook de indeling van de woning wijst er niet op de alle voorzieningen eenvoudig bereikbaar zijn. 5.3.2. [gedaagde 1] betwist dat hij een onjuiste mededeling heeft gedaan. Ter zitting heeft [gedaagde 1] toegelicht dat hij de woning heeft gekocht met de bedoeling om in de woning met familie en vrienden gezamenlijk de zorg voor zijn vrouw te dragen. [gedaagde 1] geeft aan dat hij ook aan de notaris heeft meegedeeld dat de woning zou worden gekocht voor de zorg van zijn vrouw. Hij is geen belegger. [gedaagde 1] stelt dat hij vanwege zijn financiële situatie, de sterk gestegen rente, de inflatie en de medische situatie van zijn vrouw de renovatie heeft moeten staken en de woning heeft moeten verkopen. [gedaagde 1] heeft met [bedrijf 1] BV een lening afgesloten omdat Thuisvester de eigendom van de woning voor het einde van het jaar wilde overdragen. Daardoor had hij geen tijd meer om naar een reguliere geldverstrekker te gaan. Vanwege zijn salaris was het ook niet zeker dat hij een reguliere hypothecaire geldlening zou kunnen krijgen. [gedaagde 1] heeft in de zomer van 2022 bij Hypotheek Visie [filiaal] nog een aanvraag ingediend voor een hypotheek van € 200.000,00 om de schuld aan [bedrijf 1] BV terug te kunnen betalen, maar die aanvraag is afgewezen. [gedaagde 1] had deze aanvraag niet gedaan indien hij de intentie had gehad om de woning als beleggingsobject weer door te verkopen. Anders dan Thuisvester stelt, is volgens [gedaagde 1] de woning wel geschikt voor een hulpbehoevend persoon om erin te wonen. [gedaagde 1] heeft tijdens de zitting verklaard dat hij de woning heeft uitgebouwd en dat hij bredere deuren heeft geplaatst. Het is juist dat er geen hulpmiddelen te zien zijn op de foto’s, maar de verbouwing was op dat moment nog gaande en [naam 1] was ook nog niet afhankelijk van voorzieningen zoals handgrepen of een traplift. 5.4. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat Thuisvester haar stelling dat [gedaagde 1] een onjuiste mededeling heeft gedaan voldoende heeft onderbouwd. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde 1] zal Thuisvester, overeenkomstig haar bewijsaanbod, worden belast met het bewijs van haar stelling dat de mededeling van [gedaagde 1] dat hij de woning wilde kopen ten behoeve van de zorg en verpleging van zijn vrouw, niet juist. Dit kan met alle middelen die de wet kent, waaronder getuigen. 5.5. In afwachting van de bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

De rechtbank 6.1. draagt Thuisvester op te bewijzen dat Thuisvester de woning aan [gedaagde 1] heeft verkocht op basis van een onjuiste mededeling van [gedaagde 1] , 6.2. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 15 november 2023 voor uitlating door Thuisvester of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel, 6.3. bepaalt dat, als Thuisvester geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen, 6.4. bepaalt dat, als Thuisvester getuigen wil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden maart 2024 tot en met juni 2024 dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald, 6.5. bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. R.T. Hermans, in het gerechtsgebouw te Breda, Stationslaan 10, 6.6. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen, 6.7. bepaalt dat Thuisvester op de rol van 15 november 2022 aangeeft of zij haar primaire vorderingen intrekt of niet, 6.8. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2023. Productie 5 bij dagvaarding. Productie 6 bij dagvaarding. Productie 1 bij dagvaarding. Productie 2 bij conclusie van antwoord. Productie 3 bij conclusie van antwoord. Productie 4 bij conclusie van antwoord. Productie 10 bij dagvaarding. Productie 11 bij dagvaarding. Productie 15 bij dagvaarding. Productie 18 bij dagvaarding. Productie 13 bij dagvaarding.

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant Civiel recht Zittingsplaats Breda Zaaknummer: C/02/404848 / HA ZA 22-688 Vonnis van 1 november 2023 in de zaak van STICHTING THUISVESTER, te Oosterhout , eisende partij, hierna te noemen: Thuisvester, advocaat: mr. T. de Mos te Eindhoven, tegen 1 [gedaagde 1] , te [plaats 1] , advocaat: mr. J.G. Kabalt te Breukelen (UT),2. [gedaagde 2], te [plaats 2] , niet verschenen, gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . 1De zaak in het kort 1.1. Thuisvester heeft in december 2020 aan [gedaagde 1] een woning verkocht voor € 195.000,00. Voorafgaand aan de koop heeft [gedaagde 1] aan Thuisvester laten weten de woning om een bijzondere reden te willen kopen. Hij wil de woning inrichten zodat deze geschikt is voor de noodzakelijke verzorging en verpleging van zijn vrouw. Zijn vrouw is ziek en zou hierdoor op de lange termijn niet naar een verpleeginrichting hoeven te verhuizen. [gedaagde 1] heeft de woning in november 2021 voor een prijs van € 340.000,00 verkocht aan een bekende. Thuisvester heeft hierna de koopovereenkomst vernietigd op grond van bedrog of dwaling. Thuisvester meent dat [gedaagde 1] nooit de intentie heeft gehad om de woning als zorgwoning voor zijn vrouw te gebruiken terwijl hij dat wel zo heeft meegedeeld aan Thuisvester. Thuisvester wil dat de rechtbank vaststelt dat sprake is van bedrog of dwaling. 1.2. De rechtbank wijst een tussenvonnis. Thuisvester krijgt de gelegenheid om bewijs aan te dragen van haar stelling dat [gedaagde 1] aan Thuisvester een onjuiste mededeling heeft gedaan.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:  het tussenvonnis van 22 maart 2023 en de daarin genoemde stukken,  het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 29 juni 2023 en de daarin genoemde stukken. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2.3. Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling is na de mondelinge behandeling opgemaakt. Partijen hebben opmerkingen over feitelijke onjuistheden of onvolledigheden in het proces-verbaal per brief naar de rechtbank kunnen sturen. [gedaagde 1] heeft bij brief van 28 juli 2023 opmerkingen gemaakt over de inhoud van het proces-verbaal. Thuisvester heeft bij brief van 31 juli 2023 hiertegen bezwaar gemaakt. Deze brieven zijn aan de gedingstukken toegevoegd. Voor zover nodig, zal de rechtbank hierop ingaan. 2.4. [gedaagde 2] is niet verschenen. Thuisvester heeft bij bericht van 19 juli 2023 de rechtbank laten weten de vorderingen tegen [gedaagde 2] in te trekken. De rechtbank zal daarom de vorderingen die Thuisvester in haar dagvaarding tegen [gedaagde 2] heeft geformuleerd buiten beschouwing laten.

3.1. Thuisvester is een woningbouwvereniging die zich bezighoudt met de verhuur van woningen. 3.2. [gedaagde 1] woont samen met zijn vrouw [naam 1] (hierna: [naam 1] ) in de woning aan de [adres 1] in [plaats 1] . [naam 1] lijdt aan de ziekte van Huntington. 3.3. [gedaagde 1] heeft per e-mail van 29 oktober 2020 aan Thuisvester laten weten geïnteresseerd te zijn in de koop van de naast hun woning gelegen woning aan de [adres 2] . Deze woning, die door Thuisvester als sociale woning was verhuurd, zou op 2 november 2020 vrijkomen doordat de huurders de huur hadden opgezegd. [gedaagde 1] heeft geschreven: ‘Mijn vrouw [naam 1] is lijdende aan een ernstige progressieve neurologische aandoening (Huntington) en zal hoe langer hoe meer hulp- en verpleegbehoeftig worden. Wij hebben de wens om de zorg en verzorging zelf op ons te nemen zodat er geen opname in een verpleeginrichting hoeft plaats te vinden. Daar ik onze huidige woning naast de woonfunctie niet zo kan indelen welke voor de noodzakelijk verzorging en verpleging zal zijn, zou dit wel kunnen om nr 38 als zodanig in te richten. Voor ons zou dit vele voordelen hebben. Mijn vouw hoeft niet opgenomen te worden in een verpleeginrichting en wij kunnen 24/7 verzorging en verpleging voor haar regelen zodat we hiervoor niet van collectieve middelen gebruik hoeven te maken, maar het meest belangrijke is dat zij in haar eigen omgeving kan blijven wonen. Verder is het van essentieel belang dat zij van een rustige en vertrouwde woonomgeving geniet.(…)’ 3.4. Thuisvester en [gedaagde 1] zijn hierna met elkaar in gesprek gegaan over de (ver)koop van de woning. Per whatsappbericht van 10 december 2020 heeft [gedaagde 1] aan Thuisvester geschreven: ‘Goedemorgen [naam 2] , sorry dat ik zo vroeg app, maar heb er heel de nacht van wakker gelegen. Vraagje ..dat zelfbewoningsplicht .. hoelamg rust er dat op ?’ Hierop heeft [naam 2] van Thuisvester gereageerd: ‘Goedemorgen [gedaagde 1] . Dat is niet de bedoeling natuurlijk. Ik zal even kijken of ik je het artikel kan toesturen. Misschien ook niet groter maken dan het is, maar omdat je verteld had aan de notaris dat het een zorgwoning werd is er een opmerking geplaatst. De regel is dat we alleen mogen kopen voor zeldbewoning. Dit om speculeren tegen te gaan. Echter koop je tegen taxatiewaarde dus die speculatie is eigenlijk niet mogelijk. Daarom blijft enkel over dat je er zelf moet gaan wonen en niet mag onderverhuren etc. Dat is simpel te doen door je in te schrijven op het nieuwe adres en meer niet. Er staat geen termijn op, maar het moet natuurlijk niet een maand zijn. en: ‘Dus wat doe ik vandaag; ik mail mijn collega’s dat jouw melding bij notaris berust op een misverstand en dat jullie na verbouwing daar gaan wonen. Wat jullie met de eigen woning doet gaat ons niet aan. Tevens nemen we een extra artikel op in de koopovereenkomst (standaard bij Thuisvester) waarin deze zelfbewoningsplicht staat. Daardoor moet je je wel op dat adres inschrijven en is de kous af. Meestal is een controle in het kalenderjaar erna, dus zeg 2021’ Hierop heeft [gedaagde 1] geantwoord: ‘Oké duidelijk. Dankjewel’ 3.5. Op verzoek van Thuisvester heeft een taxatie plaatsgevonden. De woning is getaxeerd op een marktwaarde van € 195.000,00. 3.6. [gedaagde 1] heeft op 16 december 2020 de door Thuisvester opgestelde koopovereenkomst ondertekend, waarbij hij de woning aan de [adres 2] in [plaats 1] van Thuisvester heeft gekocht voor een koopsom van € 195.000,00. De woning is geleverd op 30 december 2020. 3.7. Zowel in de koopovereenkomst als in de leveringsakte is een zogenaamde zelfbewoningsplicht van de koper opgenomen. Deze luidt: ‘ Artikel 20.2 Eigen bewoning 20.2.1 Het is koper verplicht het registergoed, louter gedurende de periode dat hij eigenaar is, voor eigen bewoning te gebruiken op straffe van een dadelijk en direct opeisbare boete, zoals hierna in lid 2 is vermeld van de stichting: Stichting Thuisvester, dan wel haar rechtsopvolger onder bijzondere of algemene titel. 20.2.2 Indien koper het voorafgaande lid 1 bepaalde niet nakomt, dan zal hij ten behoeve van de verkoper bij deze akte een boete verbeuren van vijftigduizend euro (€ 50.000,00) voor iedere overtreding alsmede vijfduizend euro (€ 5.000,00) voor iedere dag dat deze overtreding voortduurt, onverminderd alle overige rechten van de verkoper bij de uit deze koopovereenkomst voortvloeiende akte van levering.’ 3.8. Ter financiering van de woning heeft [bedrijf 1] BV aan [gedaagde 1] en [naam 1] op 12 december 2020 een geldlening verstrekt van € 160.000,00 met als einddatum 30 december 2021. [gedaagde 1] en [naam 1] hebben bij notariële akte van 30 december 2020 aan [bedrijf 1] BV een recht van hypotheek verleend op de woning op [adres 2] voor een bedrag van in totaal € 216.000,00. Bij addendum van 19 mei 2022 is de termijn van terugbetaling verlengd tot 31 oktober 2022. Het addendum is ondertekend door [bedrijf 2] BV (vertegenwoordigd door de heer [naam 3] ) als schuldeiser en [gedaagde 1] en [naam 1] als schuldenaar. 3.9. Ter financiering van de woning heeft [bedrijf 3] BV aan [gedaagde 1] op 17 december 2020 een geldlening verstrekt van € 40.000,00. [gedaagde 1] heeft bij notariële akte van 30 december 2020 aan [bedrijf 3] BV een recht van hypotheek verleend op de woning op [adres 2] voor een bedrag van in totaal € 54.000,00. [gedaagde 1] is bestuurder van [bedrijf 3] BV. 3.10. Om de verbouwing te kunnen bekostigen heeft [bedrijf 3] BV nog een extra geldlening verstrekt aan [gedaagde 1] van € 57.750,00. 3.11. Thuisvester heeft eind juli 2022 vernomen dat [gedaagde 1] de woning aan de [adres 2] niet zelf bewoont, maar dat hij de woning onderhands te koop heeft aangeboden en dat hij waarschijnlijk binnenkort de woning met veel winst zal verkopen. 3.12. Na dit bericht heeft Thuisvester op 4 augustus 2022 [gedaagde 1] gemaild en aangegeven dat [gedaagde 1] de overeengekomen zelfbewoningsverplichting niet nakomt en daarom een boete aan Thuisvester van € 50.000,00 verschuldigd is. 3.13. [gedaagde 1] heeft juridische hulp ingeschakeld. Zijn advocaat heeft bij brief van 19 augustus 2022 betwist dat [gedaagde 1] artikel 20.2 van de koopovereenkomst heeft geschonden en een boete verschuldigd is. [gedaagde 1] heeft de woning niet in gebruik gegeven of verhuurd aan derden. [gedaagde 1] heeft de woning nog niet zelf kunnen bewonen omdat de verbouwing van de woning gaande is en nu pas zijn einde nadert. [gedaagde 1] is genoodzaakt de woning door te verkopen om aan zijn betalingsverplichtingen aan [bedrijf 2] BV te kunnen voldoen. Een aanvraag voor een hypotheek is afgewezen. In de koopakte is geen bepaling opgenomen dat [gedaagde 1] de woning niet mag verkopen aan derden. 3.14. Vervolgens heeft er een e-mailwisseling tussen partijen plaatsgevonden. 3.15. [gedaagde 1] en zijn vrouw zijn bevriend met [gedaagde 2] . [gedaagde 2] heeft per 20 september 2022 een woning gehuurd in [plaats 2] . 3.16. Op 26 september 2022 heeft [gedaagde 1] zich bij de gemeente ingeschreven op het adres [adres 2] . 3.17. Thuisvester heeft op 26 september 2022 gebeld met het kantoor van de advocaat van [gedaagde 1] en van een medewerker te horen gekregen dat er een medische contra-indicatie bestaat voor het verhuizen van [naam 1] naar de woning aan de [adres 2] .

4.1. Thuisvester vordert –samengevat – en na vermindering van haar eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: Primair I. voor recht verklaart dat de tussen Thuisvester en [gedaagde 1] gesloten koopovereenkomst buitengerechtelijk is vernietigd, althans dat de rechtbank deze koopovereenkomst vernietigt, II. [gedaagde 1] veroordeelt mee te werken aan de ongedaanmaking van de koopovereenkomst door de woning terug te leveren aan Thuisvester, op straffe van verbeurte van een dwangsom, althans dat het vonnis daarvoor in de plaats treedt, III. [gedaagde 1] veroordeelt tot betaling van € 12.099,46 + P.M. aan schade, te vermeerderen met de wettelijke rente, IV. [gedaagde 1] veroordeelt tot betaling van € 23.434,69 + P.M. aan kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. Subsidiair I. de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt ter opheffing van het door Thuisvester geleden nadeel, althans de koopovereenkomst partieel vernietigt, en [gedaagde 1] veroordeelt tot betaling van € 214.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, II. voor recht verklaart dat [gedaagde 1] de zelfbewoningsverplichting van artikel 20.2 van de koopovereenkomst jegens Thuisvester heeft geschonden; III. [gedaagde 1] veroordeelt tot betaling van de boete van € 50.000,00 voor iedere overtreding alsmede van € 5.000,00 voor iedere dag dat deze overtreding voortduurt, IV. [gedaagde 1] veroordeelt tot betaling van € 23.434,69 + P.M. aan kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. dit alles met veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten inclusief de beslagkosten, te vermeerderen met rente. 4.2. Thuisvester stelt zich op het standpunt dat zij de koopovereenkomst met [gedaagde 1] mocht vernietigen omdat de koopovereenkomst tot stand is gekomen door bedrog c.q. dwaling. Thuisvester voert daartoe aan dat [gedaagde 1] (opzettelijk) onjuiste mededelingen heeft gedaan of relevante informatie heeft verzwegen voor Thuisvester. [gedaagde 1] heeft aan Thuisvester laten weten dat hij de woning op [adres 2] wilde inrichten voor de noodzakelijke verzorging en verpleging van zijn vrouw om daar samen met haar te wonen. Ook heeft [gedaagde 1] aangegeven dat hij de woning bij zijn huidige woning zou willen trekken. Maar [gedaagde 1] heeft nooit de intentie gehad om de woning te gaan bewonen. [gedaagde 1] was namelijk van plan om de woning op [adres 2] te renoveren en deze met flinke winst door te verkopen. [gedaagde 1] heeft dit ook gedaan. Door deze onjuiste mededelingen te doen heeft [gedaagde 1] Thuisvester bewogen om de woning aan hem te verkopen. Er is daarom sprake van bedrog. Thuisvester heeft door deze onjuiste mededeling ook gedwaald. Indien Thuisvester had geweten van het werkelijke voorgenomen gebruik van de woning, had zij de koopovereenkomst met [gedaagde 1] niet gesloten. Thuisvester heeft op grond van de Woningwet de verplichting om betaalbare woonruimte te verschaffen aan woningzoekenden. Een woning aan iemand verkopen die deze vervolgens met winst doorverkoopt, pas niet binnen die doelstelling. Thuisvester heeft op verzoek van [gedaagde 1] een uitzondering gemaakt en de woning aan [gedaagde 1] verkocht op basis van maatwerk. [gedaagde 1] heeft het vertrouwen van Thuisvester beschaamd. [gedaagde 1] heeft door zijn handelen ten onrechte iemand de kans op een betaalbare huurwoning ontnomen. Thuisvester vordert daarnaast betaling van schadevergoeding wegens gemiste huurpenningen, begroot op € 12.099,46 voor de periode 1 december 2020 t/m 1 oktober 2022. Thuisvester voert aan dat [gedaagde 1] vanaf de datum van vernietiging onrechtmatig jegens Thuisvester heeft gehandeld, omdat hij de woning in gebruik heeft terwijl Thuisvester eigenaar van de woning is. Thuisvester heeft hierdoor de woning niet kunnen verhuren als sociale huurwoning. Ook maakt Thuisvester aanspraak op schadevergoeding van € 23.434,69 wegens kosten die zij in het kader van de verkoop en levering van de woning aan [gedaagde 1] heeft moeten maken en kosten die zij wegens de teruglevering van de woning aan haar zal moeten maken. Subsidiair vordert Thuisvester dat de rechtbank de koopovereenkomst wijzigt zodat haar nadeel wordt opgeheven. Het nadeel dat Thuisvester lijdt als gevolg van het bedrog of de dwaling, is dat zij opnieuw een woning moet aankopen. Een vergelijkbare woning op de woningmarkt kost op dit moment € 409.000,00. Omdat Thuisvester de woning heeft verkocht voor € 195.000,00 bedraagt haar nadeel € 214.000,00. Thuisvester vordert verder betaling van de contractuele boete. Partijen zijn met artikel 20 van de koopovereenkomst overeengekomen dat [gedaagde 1] zelf in de woning moet wonen. Nu [gedaagde 1] heeft erkend dat hij nooit de woning zelf heeft bewoond, heeft Thuisvester recht op de boete. Deze boete loopt nog steeds door. 4.3. [gedaagde 1] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. Hij betwist dat sprake is van bedrog of dwaling. [gedaagde 1] betwist dat hij onjuiste mededelingen heeft gedaan of informatie heeft achtergehouden. Hij had niet het voornemen om de woning te renoveren en deze vervolgens met winst te verkopen. De woning is gerenoveerd voor de bewoonbaarheid en de noodzakelijke verzorging en verpleging van zijn vrouw. De woning was bij aankoop in slechte staat. [gedaagde 1] heeft daarom geïnvesteerd in de woning. De woning is uitgebouwd en gerenoveerd. De verbouwing heeft lang geduurd. Toen de woning bewoonbaar was heeft hij zich op 26 september 2022 ingeschreven op dit adres. De renovatie was toen nog niet volledig af. [gedaagde 1] was om financiële redenen genoodzaakt de renovatie te staken en te koop aan te bieden. Hij kon niet voldoen aan zijn terugbetalingsverplichting aan [bedrijf 1] BV/ [bedrijf 2] BV. Ook door Covid, de inflatie en de hoge energiekosten kwam hij in financiële problemen. Bovendien heeft de medische contra-indicatie voor de verhuizing van zijn vrouw een rol gespeeld in de beslissing om de woning te verkopen. De financiële situatie en de contra-indicatie zijn toekomstige omstandigheden waarvan [gedaagde 1] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte was en dus ook niet kon meedelen aan Thuisvester. Het beroep op dwaling slaagt ook daarom niet. Verder sluit artikel 20.2 van de koopovereenkomst impliciet een beroep op dwaling uit. [gedaagde 1] betwist verder dat hij de contractuele boete verschuldigd is. Partijen zijn nooit overeengekomen dat [gedaagde 1] zelf de woning moest bewonen. Dit artikel is alleen in de koopovereenkomst opgenomen omdat Thuisvester hierdoor de woning zonder toestemming van de Minister aan [gedaagde 1] kon verkopen. [gedaagde 1] betwist tot slot dat Thuisvester nadeel of schade heeft geleden. 4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.1. Ter zitting heeft Thuisvester aangegeven om proceseconomische redenen haar primaire vordering te willen intrekken, nu gebleken is dat de woning aan de [adres 2] – in weerwil van het gelegde beslag – inmiddels is geleverd aan een derde, [bedrijf gedaagde 2] BV. Vanwege het feit dat [gedaagde 2] verstek heeft laten gaan in de tegen hem aangespannen procedure en Thuisvester de eiswijziging niet aan hem had betekend, heeft Thuisvester hiervan ter zitting afgezien. Na de zitting heeft Thuisvester de rechtbank laten weten de vorderingen tegen [gedaagde 2] in te trekken. De rechtbank gaat ervan uit dat daarmee het praktische bezwaar tegen de eiswijziging is vervallen. Thuisvester zal in de gelegenheid worden gesteld om aan te geven of zij haar primaire vordering handhaaft dan wel intrekt. Aangezien zowel de primaire vordering als de subsidiaire vordering is gebaseerd op bedrog c.q. dwaling, zal de rechtbank deze grondslagen hieronder behandelen. 5.2. Voor zowel een geslaagd beroep op bedrog als dwaling moet vast komen te staan dat [gedaagde 1] vóór het sluiten van de koopovereenkomst een onjuiste mededeling heeft gedaan aan Thuisvester. Voor bedrog geldt dat de onjuiste mededeling opzettelijk moet zijn gedaan met als doel om Thuisvester te bewegen de overeenkomst te sluiten. Voor dwaling is geen opzettelijk handelen van [gedaagde 1] vereist. 5.3. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde 1] aan Thuisvester voorafgaand aan het sluiten van de koop heeft meegedeeld dat hij de woning wilde kopen voor de noodzakelijke verzorging en verpleging van zijn vrouw, zodat zij niet meer naar een zorginstelling behoefde te verhuizen. Daartoe moest de woning worden gerenoveerd. Partijen verschillen van mening over het antwoord de vraag of deze mededeling juist was. 5.3.1. Thuisvester is van mening dat deze mededeling van [gedaagde 1] onjuist was omdat [gedaagde 1] nooit de intentie heeft gehad om de woning te gebruiken als zorgwoning voor zijn vrouw. [gedaagde 1] was van plan om de woning te renoveren en vervolgens met winst door te verkopen. Ter onderbouwing van dit standpunt wijst Thuisvester op het feit dat [gedaagde 1] de woning op Funda te koop heeft aangeboden en heeft verkocht voor een flink hogere prijs dan waarvoor hij het heeft gekocht (koopprijs € 195.000,- en verkoopprijs € 340.000,00). Daarnaast vindt Thuisvester het vreemd dat [gedaagde 1] ten behoeve van de financiering van de woning een overeenkomst van geldlening van twee jaar is aangegaan. Dat bevestigt het beeld dat [gedaagde 1] de woning binnen afzienbare tijd wilde doorverkopen. Ook voert Thuisvester aan dat uit de foto’s op Funda niet blijkt dat [gedaagde 1] de woning op een dusdanige wijze heeft gerenoveerd of verbouwd dat een hulpbehoevend persoon zoals [naam 1] , in staat is in de woning te wonen en/of te worden verzorgd. Zo zijn er bijvoorbeeld geen handgrepen, wandsteunen of traplift te zien. Ook de indeling van de woning wijst er niet op de alle voorzieningen eenvoudig bereikbaar zijn. 5.3.2. [gedaagde 1] betwist dat hij een onjuiste mededeling heeft gedaan. Ter zitting heeft [gedaagde 1] toegelicht dat hij de woning heeft gekocht met de bedoeling om in de woning met familie en vrienden gezamenlijk de zorg voor zijn vrouw te dragen. [gedaagde 1] geeft aan dat hij ook aan de notaris heeft meegedeeld dat de woning zou worden gekocht voor de zorg van zijn vrouw. Hij is geen belegger. [gedaagde 1] stelt dat hij vanwege zijn financiële situatie, de sterk gestegen rente, de inflatie en de medische situatie van zijn vrouw de renovatie heeft moeten staken en de woning heeft moeten verkopen. [gedaagde 1] heeft met [bedrijf 1] BV een lening afgesloten omdat Thuisvester de eigendom van de woning voor het einde van het jaar wilde overdragen. Daardoor had hij geen tijd meer om naar een reguliere geldverstrekker te gaan. Vanwege zijn salaris was het ook niet zeker dat hij een reguliere hypothecaire geldlening zou kunnen krijgen. [gedaagde 1] heeft in de zomer van 2022 bij Hypotheek Visie [filiaal] nog een aanvraag ingediend voor een hypotheek van € 200.000,00 om de schuld aan [bedrijf 1] BV terug te kunnen betalen, maar die aanvraag is afgewezen. [gedaagde 1] had deze aanvraag niet gedaan indien hij de intentie had gehad om de woning als beleggingsobject weer door te verkopen. Anders dan Thuisvester stelt, is volgens [gedaagde 1] de woning wel geschikt voor een hulpbehoevend persoon om erin te wonen. [gedaagde 1] heeft tijdens de zitting verklaard dat hij de woning heeft uitgebouwd en dat hij bredere deuren heeft geplaatst. Het is juist dat er geen hulpmiddelen te zien zijn op de foto’s, maar de verbouwing was op dat moment nog gaande en [naam 1] was ook nog niet afhankelijk van voorzieningen zoals handgrepen of een traplift. 5.4. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat Thuisvester haar stelling dat [gedaagde 1] een onjuiste mededeling heeft gedaan voldoende heeft onderbouwd. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde 1] zal Thuisvester, overeenkomstig haar bewijsaanbod, worden belast met het bewijs van haar stelling dat de mededeling van [gedaagde 1] dat hij de woning wilde kopen ten behoeve van de zorg en verpleging van zijn vrouw, niet juist. Dit kan met alle middelen die de wet kent, waaronder getuigen. 5.5. In afwachting van de bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

De rechtbank 6.1. draagt Thuisvester op te bewijzen dat Thuisvester de woning aan [gedaagde 1] heeft verkocht op basis van een onjuiste mededeling van [gedaagde 1] , 6.2. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 15 november 2023 voor uitlating door Thuisvester of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel, 6.3. bepaalt dat, als Thuisvester geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen, 6.4. bepaalt dat, als Thuisvester getuigen wil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden maart 2024 tot en met juni 2024 dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald, 6.5. bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. R.T. Hermans, in het gerechtsgebouw te Breda, Stationslaan 10, 6.6. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen, 6.7. bepaalt dat Thuisvester op de rol van 15 november 2022 aangeeft of zij haar primaire vorderingen intrekt of niet, 6.8. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2023. Productie 5 bij dagvaarding. Productie 6 bij dagvaarding. Productie 1 bij dagvaarding. Productie 2 bij conclusie van antwoord. Productie 3 bij conclusie van antwoord. Productie 4 bij conclusie van antwoord. Productie 10 bij dagvaarding. Productie 11 bij dagvaarding. Productie 15 bij dagvaarding. Productie 18 bij dagvaarding. Productie 13 bij dagvaarding.