ECLI:NL:RBZWB:2023:7373

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant Civiel recht Zittingsplaats Middelburg Zaaknummer: C/02/413120 / KG ZA 23-410 Vonnis in kort geding van 24 oktober 2023 in de zaak van de openbare rechtspersoon GEMEENTE SCHOUWEN-DUIVELAND, zetelende te Schouwen-Duiveland, kantoorhoudende te Zierikzee , eisende partij, hierna te noemen: de gemeente, advocaat: mr. A.J. de Danschutter en mr. U.T. Hoekstra te Middelburg, tegen de stichting STICHTING ALLÉVO, gevestigd en kantoorhoudende te Goes, gedaagde partij, hierna te noemen: Allévo.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 24 augustus 2023 met producties, de conclusie van antwoord, met producties, de mondelinge behandeling van 10 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de ter gelegenheid van die zitting door de beide advocaten voorgedragen en overgelegde spreekaantekeningen.

2.1. Allévo is een stichting die zorg levert aan zorgbehoevenden in een aantal regio’s in Zeeland, waaronder de gemeente Schouwen-Duiveland en de Bevelanden. Allévo levert deze zorg onder andere in verpleeghuizen. 2.2. Op 24 oktober 2017 is tussen de gemeente en Allévo een intentieovereenkomst gesloten in het kader van de herontwikkeling van het aan Allévo in eigendom toebehorende verpleeghuis aan de [adres] te [plaats] (verder te noemen: “ [verpleeghuis] ”). 2.3. Op 17 mei 2018 hebben partijen de ‘koop- /verkoopovereenkomst (ruil) percelen bouwgrond aan de [straatnaam] te [plaats] ’ (verder de noemen: “de koopovereenkomst”) ondertekend. In de overeenkomst is bepaald dat de gemeente aan Allévo een perceel grond ter grootte van circa 2 hectare, vierenzeventig are en tien centiare, gelegen aan de [straatnaam] (ongenummerd) te [plaats] zal leveren, waarop de nieuwbouw van het verpleeghuis zal plaatsvinden. Na de verhuizing van de bewoners naar de nieuwbouw zal Allévo binnen één maand overgaan tot sloop van [verpleeghuis] en na afronding hiervan zal Allévo het perceel grond waarop [verpleeghuis] is gelegen, in bouwrijpe staat leveren aan de gemeente. De levering van de percelen vindt tot een oppervlakte van 2 hectare, vierenzeventig are en tien centiare plaats met gesloten beurzen. Omdat het door Allévo te leveren perceel groter is dan het perceel dat zij ontvangt, zal de gemeente een koopprijs van € 10,00 per vierkante meter betalen over de meer verkochte en geleverde vierkante meters, zijnde een bedrag van € 12.600,00. In de koopovereenkomst is verder onder meer opgenomen dat Allévo het door haar te leveren perceel bouwgrond niet verder mag bezwaren met (onder meer) hypotheken. Allévo is gehouden zekerheid te stellen voor nakoming van deze verplichting en haar sloopverplichting tot het bedrag van € 460.000,00. Daarnaast dient zij zekerheid te stellen tot een bedrag van € 500.000,00 voor de nakoming van haar leveringsverplichting. Ten slotte is een boetebeding opgenomen waarin is bepaald dat de wederpartij een boete van maximaal € 250.000,00 verschuldigd kan worden indien deze partij, na schriftelijke ingebrekestelling, niet tot nakoming van een verplichting uit de koopovereenkomst overgaat. 2.4. Op 17 mei 2018 hebben partijen ten behoeve van de ontwikkeling van de nieuwe locatie ook de ‘samenwerkings- en exploitatieovereenkomst nieuwbouw “ [verpleeghuis] ” te [plaats] ’ gesloten. 2.5. Op 27 november 2019 heeft de gemeente het perceel aan de [perceel] te [plaats] geleverd aan Allévo, waarna de nieuwbouw van het verpleeghuis is gestart. Allévo heeft de twee waarborgsommen van respectievelijk € 500.000,00 en € 460.000,00 gestort. 2.6. Bij e-mail van 8 oktober 2021 heeft de heer [adviseur] (adviseur van Allévo) het volgende aan de gemeente geschreven: “Het lijkt erop dat we rond 20 januari gaan opleveren. Dan is een verhuizing begin/medio april mogelijk. Vanuit de Ecoloog lopen er onderzoeken en die geven aan dat voor een bepaalde vleermuis het onderzoek tot september 2022 loopt. Tegen die tijd kan wel alvast de ontheffingsvergunning aangevraagd worden. En zouden we medio september oktober 2022 kunnen slopen en bouwrijp maken. In de tussentijd zoeken wij een leegstandsbeheerder om vandalisme tegen te gaan.” 2.7. Bij e-mail van 9 februari 2022 heeft de heer [adviseur] onder meer het volgende geschreven aan de gemeente: “(…) Op het moment dat het nieuwe gebouw in gebruik genomen gaat worden (mei 2022) komt [verpleeghuis] leeg te staan. (…) Zoals je weet loopt het onderzoek voor Flora en Fauna en zullen we maatregelen moeten treffen om vervangende huisvestiging te treffen voor vleermuizen en mogelijk ook andere dieren. (…) Deze maatregelen moeten een seizoen lang staan als gewenningsperiode (actief seizoen voor vleermuizen is april tot oktober). Dus we kunnen nu zonder echt te weten hoeveel een aantal vleermuiskasten plaatsen in de hoop dat het er genoeg zijn, maar nog steeds met een redelijk risico dat dit te weinig blijkt te zijn. Dat weten we pas in september… Als dat zo is, moeten er aanvullend kasten worden geplaatst maar dan is er niet meer genoeg tijd om de gewenningsperiode te kunnen hanteren die hiervoor staat. En schuift de sloop dus een vol jaar door. (…)” 2.8. De gemeente heeft ermee ingestemd om de aanvang van de sloop uit te stellen tot 1 september 2023. 2.9. Op 24 februari 2022 brak de oorlog in Oekraïne uit. Als gevolg daarvan is een grote groep vluchtelingen uit Oekraïne naar Nederland gekomen waardoor er dringend behoefte was aan opvangplekken. De gemeente heeft met Allévo overlegd om [verpleeghuis] in te zetten als opvanglocatie. 2.10. Op 4 mei 2022 heeft de door Allévo ingeschakelde aannemer het bouwkundig deel van de nieuwbouw gereed gemeld bij de Gemeente. De bewoners van [verpleeghuis] zijn eind mei 2022 verhuisd en op 7 juli 2022 is de nieuwe locatie officieel geopend door Allévo. 2.11. Eind juni 2022 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan Allévo [verpleeghuis] voor de periode van 1 juli 2022 tot en met 30 juni 2023 aan de gemeente heeft verhuurd, met de mogelijkheid van verlenging tot 1 augustus 2023. De huurprijs bedroeg € 39.935,00 per maand, exclusief gebruikerslasten, kosten voor onderhoud aan het gebouw en installaties en de kosten voor nutsvoorzieningen. 2.12. Partijen hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot verlenging van de huurperiode tot 1 augustus 2023. Per die datum is de huurovereenkomst geëindigd.

3.1. De gemeente vordert – na wijziging van eis -: primair Allévo te gebieden om binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis haar onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan en de nodige handelingen te verrichten om het perceel gelegen aan de [adres] te [plaats] , vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan en in de huidige feitelijke staat, over te dragen aan de gemeente, dit tegenover het vrijgeven door de gemeente van een bedrag van € 177.309,60, althans voor zover Allévo zich in kort geding verzet tegen het voorschot op de omzetting van de sloopverlichting in één tot vergoeding van het corresponderend bedrag en derhalve haar sloopverplichting gehandhaafd wil zien, te bepalen dat Allévo aan de gemeente een bedrag dient te voldoen van € 282.690,40 en haar tot betaling van dit bedrag te veroordelen, althans tot een bedrag als door de voorzieningenrechter in redelijkheid te begroten; te bepalen dat, indien Allévo de vereiste medewerking aan de levering van de hiervoor genoemde onroerende zaak binnen de genoemde termijn weigert, het te wijzen vonnis bij wijze van reële executie dezelfde kracht heeft als de voor de levering van de onroerende zaak op te maken notariële akte, te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van die akte en Allévo te gelasten om – indien de gemeente overgaat tot inschrijving van het vonnis, binnen 14 dagen na betekening van de aanzegging daartoe – alle hypothecaire inschrijvingen te doen doorhalen, op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag dat na het verstrijken van die termijn één of meer hypothecaire inschrijvingen blijven voorbestaan, met een maximum van € 500.000,00; subsidiair Allévo te veroordelen te gehengen en gedogen dat de gemeente kosteloos gebruik maakt van het pand, gelegen aan de [adres] te [plaats] ; primair en subsidiair Allévo te veroordelen binnen veertien dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis over te gaan tot het aanvragen van de voor de sloop van de opstallen aan de [adres] te [plaats] vereiste ontheffingsvergunningen en daartoe al het nodige te ondernemen, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00 voor elke dag Allévo de aanvraag niet heeft ingediend dan wel in gebreke is de vereiste acties te ondernemen om, indien daartoe gelegenheid wordt gegeven, de aanvraag aan te vullen; Allévo te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag na dagtekening van het te wijzen vonnis. 3.2. De gemeente stelt zich op het standpunt dat er zich ten opzichte van de situatie ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, gelegen in de opvang van Oekraïense vluchtelingen in [verpleeghuis] en de noodzakelijke uitstel van de sloop vanwege flora- en faunaonderzoek. Als gevolg van die onvoorziene omstandigheden kan ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet worden verlangd. Kort gezegd wenst de gemeente nog steeds nakoming van de verplichting tot levering van het perceel grond door Allévo maar dient de sloopverplichting van Allévo te worden omgezet in een verplichting tot betaling van de sloopkosten. In de visie van de gemeente wordt Allévo hier niet door benadeeld. Uit de contractuele afspraken volgt immers dat die kosten voor rekening van Allévo komen. Het contractueel evenwicht blijft dus bestaan. De actuele sloopkosten (per peildatum 1 september 2023) bedragen € 532.690,40 inclusief btw. De gemeente zal in een bodemprocedure een vordering instellen tot wijziging van de koopovereenkomst. Vooruitlopend op die procedure vordert de gemeente nu in kort geding levering van het perceel grond door Allévo waarbij zij uitgaat van voornoemde vergoeding van de sloopkosten, te voldoen door Allévo. 3.3. Allévo betwist de vordering van de gemeente. Allévo is het met de gemeente eens dat de gedwongen opvang van vluchtelingen uit Oekraïne is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid die partijen bij het aangaan van de overeenkomt niet hadden voorzien. Anders dan de gemeente betoogt, kan deze omstandigheid in de visie van Allévo echter niet tot een wijziging van de overeenkomst leiden omdat deze omstandigheid krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de gemeente dient te komen. Allévo verwijst hierbij naar de ‘Regeling opvang ontheemden Oekraïne’ op grond waarvan iedere gemeente gehouden is om aan ontheemden onderdak te verstrekken. Voor zover wordt geoordeeld dat er sprake is van een onvoorziene omstandigheid die niet voor rekening van de gemeente komt, heeft te gelden dat de gevolgen van een wijziging van de overeenkomst anders dienen te zijn dan de gemeente wenst. Allévo heeft in dit kader aangevoerd dat de gemeente miskent dat de opstallen van [verpleeghuis] thans een aanzienlijke waarde vertegenwoordigen door de huisvesting van de vluchtelingen. De gemeente wenst nu dus een pand geleverd te krijgen waarmee zij een aanzienlijk rendement kan realiseren en waarvoor Allévo de sloopkosten voor de opstallen aan de gemeente dient te voldoen. Dit doet geen recht aan de situatie. De door de gemeente gewenste wijzing van de overeenkomst zou het contractuele evenwicht in ernstige mate verstoren waarbij de gemeente wordt bevoordeeld. Voor zover de overeenkomst gewijzigd dient te worden in die zin dat Allévo gehouden is het perceel te leveren inclusief de opstallen, zal die wijziging recht dienen te doen aan de concrete omstandigheden van het geval. Daarbij zal rekening moeten worden gehouden met de huurbesparingen aan de zijde van de gemeente. 3.4. Op de standpunten van partijen zal hierna – voor zover voor de beoordeling relevant – nader worden ingegaan.

4.1. Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De rechter moet daarom eerst beoordelen of de gemeente ten tijde van dit vonnis bij die voorzieningen een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. 4.2. Het spoedeisend belang bij de vorderingen is voldoende aanwezig. Op grond van de koopovereenkomst had levering van het perceel door Allévo al eerder plaats moeten vinden. Deze levering heeft nog niet plaats kunnen vinden vanwege het ontbreken van de juiste vergunningen en de opvang van vluchtelingen uit Oekraïne in [verpleeghuis] . Het gebruik van [verpleeghuis] door de gemeente is tijdelijk geregeld in een huurovereenkomst maar deze is inmiddels geëindigd. Dit betekent dat de gemeente nu zonder recht of titel gebruik maakt van [verpleeghuis] . De gemeente heeft voldoende onderbouwd dat dit voor haar – als overheidsinstantie – een onacceptabele situatie is. Dat Allévo geen vordering tot ontruiming van [verpleeghuis] heeft ingesteld, doet hieraan niets af. 4.3. De gemeente heeft twee grondslagen aangevoerd op grond waarvan (in een bodemprocedure) zou moeten geoordeeld dat de sloopverplichting voor Allévo dient te komen vervallen. Zij beroept zich op onvoorziene omstandigheden en de mogelijkheid tot partiële ontbinding van de overeenkomst. Partiële ontbinding heeft echter niet plaatsgevonden en de gemeente heeft in haar dagvaarding gesteld dat zij in een bodemprocedure de wijziging van de overeenkomst zal vorderen. De voorzieningenrechter zal de vordering daarom beoordelen op de grondslag van onvoorziene omstandigheden. Partijen hebben hier overigens zelf ook de meeste nadruk op gelegd waaruit kan worden afgeleid dat deze grondslag ook in de discussie tussen partijen op de voorgrond staat. 4.4. De voorzieningenrechter stelt voorop dat van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW alleen sprake kan zijn voor zover het omstandigheden betreft die op het ogenblik van tot stand komen van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. Voor toepassing van artikel 6:258 BW is bovendien alleen plaats wanneer de onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartij van degene die herziening van de overeenkomst verlangt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan dit vereiste zal niet spoedig zijn voldaan; redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. De rechter dient daarom terughoudendheid te betrachten ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden. In dit kort geding dient een voorlopig oordeel te worden gegeven over de kans van slagen van het beroep op onvoorziene omstandigheden van de gemeente in een bodemprocedure. De voorzieningenrechter heeft daarom niet meer beslissingsruimte dan een bodemrechter. Daarbij is verder van belang dat de bodemrechter de koopovereenkomst niet in andere zin mag wijzigen dan verlangd. 4.5. Gelet op de inhoud van de processtukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, kan worden vastgesteld dat partijen het erover eens zijn dat het perceel grond ingevolge de koopovereenkomst door Allévo moet worden geleverd aan de gemeente. Allévo wil ook overgaan tot levering. Los van het antwoord op de vraag of er sprake is van onvoorziene omstandigheden die voor rekening en risico van de gemeente komen, heeft Allévo er geen bezwaar tegen dat haar sloopverplichting komt te vervallen. Tussen partijen is echter in geschil welke financiële gevolgen dit dient te hebben. 4.6. De gemeente stelt primair dat zij nog een bedrag aan Allévo dient te voldoen van € 177.309,60 terwijl Allévo zich op het standpunt stelt dat dit (minimaal) € 1.222.616,00 dient te zijn. De gemeente is bij de berekening van de sloopkosten uitgegaan van een offerte van een sloopbedrijf met als peildatum 1 september 2023. Allévo heeft verweer gevoerd tegen de hoogte van deze kosten. Zij heeft hiertoe aangevoerd dat de gemeente ten onrechte aanspraak maakt op de sloopkosten inclusief BTW. De gemeente miskent daarbij volgens Allévo dat Allévo de BTW kan verrekenen indien zij zelf voor de sloop zou zorgdragen. Deze BTW kan Allévo echter niet verrekenen indien zij de sloopkosten bij wijze van compensatie dient te voldoen aan de gemeente. Nu het de gemeente is die tot een wijziging van de overeenkomst wenst te komen, valt niet in te zien waarom Allévo gehouden zou zijn om de BTW voor haar rekening te nemen. Bovendien heeft de gemeente aanspraak gemaakt op betaling van kosten die de gemeente zou moeten maken voor het houden van toezicht op de sloop. Toezicht is bij sloop door de gemeente echter niet nodig en deze kosten zou Allévo ook niet hebben betaald indien zij zelf voor de sloop zou zorgen. Ook de toezichturen dienen daarom voor rekening van de gemeente te komen. Ten slotte dient bij de berekening van de sloopkosten rekening te worden gehouden met de opbrengst van de bij de sloop vrijkomende materialen. Deze materialen kunnen na de sloop verkocht worden waardoor de werkelijke kosten lager zullen uitvallen, aldus steeds Allévo. 4.7. Naast de te vergoeden sloopkosten heeft de gemeente in haar vordering ook de koopprijs van het perceel grond en een contractuele boete betrokken. In het kader van de koopprijs heeft de gemeente aangevoerd dat zij een groter perceel geleverd zou krijgen dan zij zelf aan Allévo heeft geleverd en dat daarom afgesproken was dat zij over de extra vierkante meters een koopprijs van € 10,00 per vierkante meter aan Allévo zou voldoen op het moment van de levering. De gemeente stelt echter dat Allévo bij de levering van het nieuwe perceel meer vierkante meters heeft verkregen dan beoogd. Het exacte aantal vierkante meters moet nog worden ingemeten maar voorlopig kan het door de gemeente bij te betalen bedrag – in haar visie – op nihil worden gesteld. Ten aanzien van de boete beroept de gemeente zich op artikel 17 lid 2 juncto artikel 13 lid 2 van de koopovereenkomst. De gemeente heeft in dit kader aangevoerd dat Allévo – in strijd met de overeenkomst – de hypothecaire lening heeft verhoogd waardoor zij een boete van € 250.000,00 verschuldigd is geworden. In de visie van de gemeente dienen alle door Allévo verschuldigde bedragen te worden verrekend met de waarborgsommen die Allévo overeenkomstig artikel 13 van de overeenkomst heeft gestort (ad in totaal € 960.000,00). 4.8. Allévo komt tot een andere berekening, naast de lagere sloopvergoeding waarmee rekening gehouden zou moeten worden. Zij vindt dat zij geen boete verschuldigd is of dat deze gematigd dient te worden tot nihil. Zij is het ook oneens met de nihilstelling van de extra te leveren vierkante meters. Bovendien zou in de visie van Allévo rekening moeten worden gehouden met een huurbesparing aan de zijde van de gemeente, die zij becijfert op € 702.856,00. 4.9. De voorzieningenrechter stelt vast dat de vordering, door bovengenoemde posten hierin te betrekken, niet meer alleen gaat over onvoorziene omstandigheden. De voorzieningenrechter dient feitelijk tevens een voorlopig oordeel te geven over de hoogte van de sloopkosten, de koopprijs en de verschuldigdheid van de contractuele boete. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter staat op dit moment niet voldoende vast dat het bedrag dat de gemeente bij levering nog aan Allévo is verschuldigd, zal worden vastgesteld op € 177.309,60. Daarvoor is namelijk vereist dat voldoende aannemelijk is dat alle door de gemeente genoemde bedragen als de juiste bedragen zullen worden vastgesteld in een bodemprocedure.

De voorzieningenrechter 5.1. veroordeelt Allévo om – vanaf de dagtekening van dit vonnis totdat in een door de gemeente te starten bodemprocedure een eindvonnis is gewezen – te gehengen en te gedogen dat de gemeente gebruik maakt van het pand, gelegen aan de [adres] te [plaats] , kadastraal bekend [gemeente] , [kadastrale aanduiding] tegen vergoeding van de eigenaarslasten van het pand, onder de voorwaarde dat de gemeente binnen vier weken na dagtekening van dit vonnis een bodemprocedure aanhangig maakt, 5.2. compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt, 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst de vordering voor het overige af. Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2023.

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant Civiel recht Zittingsplaats Middelburg Zaaknummer: C/02/413120 / KG ZA 23-410 Vonnis in kort geding van 24 oktober 2023 in de zaak van de openbare rechtspersoon GEMEENTE SCHOUWEN-DUIVELAND, zetelende te Schouwen-Duiveland, kantoorhoudende te Zierikzee , eisende partij, hierna te noemen: de gemeente, advocaat: mr. A.J. de Danschutter en mr. U.T. Hoekstra te Middelburg, tegen de stichting STICHTING ALLÉVO, gevestigd en kantoorhoudende te Goes, gedaagde partij, hierna te noemen: Allévo.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 24 augustus 2023 met producties, de conclusie van antwoord, met producties, de mondelinge behandeling van 10 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de ter gelegenheid van die zitting door de beide advocaten voorgedragen en overgelegde spreekaantekeningen.

2.1. Allévo is een stichting die zorg levert aan zorgbehoevenden in een aantal regio’s in Zeeland, waaronder de gemeente Schouwen-Duiveland en de Bevelanden. Allévo levert deze zorg onder andere in verpleeghuizen. 2.2. Op 24 oktober 2017 is tussen de gemeente en Allévo een intentieovereenkomst gesloten in het kader van de herontwikkeling van het aan Allévo in eigendom toebehorende verpleeghuis aan de [adres] te [plaats] (verder te noemen: “ [verpleeghuis] ”). 2.3. Op 17 mei 2018 hebben partijen de ‘koop- /verkoopovereenkomst (ruil) percelen bouwgrond aan de [straatnaam] te [plaats] ’ (verder de noemen: “de koopovereenkomst”) ondertekend. In de overeenkomst is bepaald dat de gemeente aan Allévo een perceel grond ter grootte van circa 2 hectare, vierenzeventig are en tien centiare, gelegen aan de [straatnaam] (ongenummerd) te [plaats] zal leveren, waarop de nieuwbouw van het verpleeghuis zal plaatsvinden. Na de verhuizing van de bewoners naar de nieuwbouw zal Allévo binnen één maand overgaan tot sloop van [verpleeghuis] en na afronding hiervan zal Allévo het perceel grond waarop [verpleeghuis] is gelegen, in bouwrijpe staat leveren aan de gemeente. De levering van de percelen vindt tot een oppervlakte van 2 hectare, vierenzeventig are en tien centiare plaats met gesloten beurzen. Omdat het door Allévo te leveren perceel groter is dan het perceel dat zij ontvangt, zal de gemeente een koopprijs van € 10,00 per vierkante meter betalen over de meer verkochte en geleverde vierkante meters, zijnde een bedrag van € 12.600,00. In de koopovereenkomst is verder onder meer opgenomen dat Allévo het door haar te leveren perceel bouwgrond niet verder mag bezwaren met (onder meer) hypotheken. Allévo is gehouden zekerheid te stellen voor nakoming van deze verplichting en haar sloopverplichting tot het bedrag van € 460.000,00. Daarnaast dient zij zekerheid te stellen tot een bedrag van € 500.000,00 voor de nakoming van haar leveringsverplichting. Ten slotte is een boetebeding opgenomen waarin is bepaald dat de wederpartij een boete van maximaal € 250.000,00 verschuldigd kan worden indien deze partij, na schriftelijke ingebrekestelling, niet tot nakoming van een verplichting uit de koopovereenkomst overgaat. 2.4. Op 17 mei 2018 hebben partijen ten behoeve van de ontwikkeling van de nieuwe locatie ook de ‘samenwerkings- en exploitatieovereenkomst nieuwbouw “ [verpleeghuis] ” te [plaats] ’ gesloten. 2.5. Op 27 november 2019 heeft de gemeente het perceel aan de [perceel] te [plaats] geleverd aan Allévo, waarna de nieuwbouw van het verpleeghuis is gestart. Allévo heeft de twee waarborgsommen van respectievelijk € 500.000,00 en € 460.000,00 gestort. 2.6. Bij e-mail van 8 oktober 2021 heeft de heer [adviseur] (adviseur van Allévo) het volgende aan de gemeente geschreven: “Het lijkt erop dat we rond 20 januari gaan opleveren. Dan is een verhuizing begin/medio april mogelijk. Vanuit de Ecoloog lopen er onderzoeken en die geven aan dat voor een bepaalde vleermuis het onderzoek tot september 2022 loopt. Tegen die tijd kan wel alvast de ontheffingsvergunning aangevraagd worden. En zouden we medio september oktober 2022 kunnen slopen en bouwrijp maken. In de tussentijd zoeken wij een leegstandsbeheerder om vandalisme tegen te gaan.” 2.7. Bij e-mail van 9 februari 2022 heeft de heer [adviseur] onder meer het volgende geschreven aan de gemeente: “(…) Op het moment dat het nieuwe gebouw in gebruik genomen gaat worden (mei 2022) komt [verpleeghuis] leeg te staan. (…) Zoals je weet loopt het onderzoek voor Flora en Fauna en zullen we maatregelen moeten treffen om vervangende huisvestiging te treffen voor vleermuizen en mogelijk ook andere dieren. (…) Deze maatregelen moeten een seizoen lang staan als gewenningsperiode (actief seizoen voor vleermuizen is april tot oktober). Dus we kunnen nu zonder echt te weten hoeveel een aantal vleermuiskasten plaatsen in de hoop dat het er genoeg zijn, maar nog steeds met een redelijk risico dat dit te weinig blijkt te zijn. Dat weten we pas in september… Als dat zo is, moeten er aanvullend kasten worden geplaatst maar dan is er niet meer genoeg tijd om de gewenningsperiode te kunnen hanteren die hiervoor staat. En schuift de sloop dus een vol jaar door. (…)” 2.8. De gemeente heeft ermee ingestemd om de aanvang van de sloop uit te stellen tot 1 september 2023. 2.9. Op 24 februari 2022 brak de oorlog in Oekraïne uit. Als gevolg daarvan is een grote groep vluchtelingen uit Oekraïne naar Nederland gekomen waardoor er dringend behoefte was aan opvangplekken. De gemeente heeft met Allévo overlegd om [verpleeghuis] in te zetten als opvanglocatie. 2.10. Op 4 mei 2022 heeft de door Allévo ingeschakelde aannemer het bouwkundig deel van de nieuwbouw gereed gemeld bij de Gemeente. De bewoners van [verpleeghuis] zijn eind mei 2022 verhuisd en op 7 juli 2022 is de nieuwe locatie officieel geopend door Allévo. 2.11. Eind juni 2022 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan Allévo [verpleeghuis] voor de periode van 1 juli 2022 tot en met 30 juni 2023 aan de gemeente heeft verhuurd, met de mogelijkheid van verlenging tot 1 augustus 2023. De huurprijs bedroeg € 39.935,00 per maand, exclusief gebruikerslasten, kosten voor onderhoud aan het gebouw en installaties en de kosten voor nutsvoorzieningen. 2.12. Partijen hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot verlenging van de huurperiode tot 1 augustus 2023. Per die datum is de huurovereenkomst geëindigd.

3.1. De gemeente vordert – na wijziging van eis -: primair Allévo te gebieden om binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis haar onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan en de nodige handelingen te verrichten om het perceel gelegen aan de [adres] te [plaats] , vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan en in de huidige feitelijke staat, over te dragen aan de gemeente, dit tegenover het vrijgeven door de gemeente van een bedrag van € 177.309,60, althans voor zover Allévo zich in kort geding verzet tegen het voorschot op de omzetting van de sloopverlichting in één tot vergoeding van het corresponderend bedrag en derhalve haar sloopverplichting gehandhaafd wil zien, te bepalen dat Allévo aan de gemeente een bedrag dient te voldoen van € 282.690,40 en haar tot betaling van dit bedrag te veroordelen, althans tot een bedrag als door de voorzieningenrechter in redelijkheid te begroten; te bepalen dat, indien Allévo de vereiste medewerking aan de levering van de hiervoor genoemde onroerende zaak binnen de genoemde termijn weigert, het te wijzen vonnis bij wijze van reële executie dezelfde kracht heeft als de voor de levering van de onroerende zaak op te maken notariële akte, te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van die akte en Allévo te gelasten om – indien de gemeente overgaat tot inschrijving van het vonnis, binnen 14 dagen na betekening van de aanzegging daartoe – alle hypothecaire inschrijvingen te doen doorhalen, op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag dat na het verstrijken van die termijn één of meer hypothecaire inschrijvingen blijven voorbestaan, met een maximum van € 500.000,00; subsidiair Allévo te veroordelen te gehengen en gedogen dat de gemeente kosteloos gebruik maakt van het pand, gelegen aan de [adres] te [plaats] ; primair en subsidiair Allévo te veroordelen binnen veertien dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis over te gaan tot het aanvragen van de voor de sloop van de opstallen aan de [adres] te [plaats] vereiste ontheffingsvergunningen en daartoe al het nodige te ondernemen, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00 voor elke dag Allévo de aanvraag niet heeft ingediend dan wel in gebreke is de vereiste acties te ondernemen om, indien daartoe gelegenheid wordt gegeven, de aanvraag aan te vullen; Allévo te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag na dagtekening van het te wijzen vonnis. 3.2. De gemeente stelt zich op het standpunt dat er zich ten opzichte van de situatie ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, gelegen in de opvang van Oekraïense vluchtelingen in [verpleeghuis] en de noodzakelijke uitstel van de sloop vanwege flora- en faunaonderzoek. Als gevolg van die onvoorziene omstandigheden kan ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet worden verlangd. Kort gezegd wenst de gemeente nog steeds nakoming van de verplichting tot levering van het perceel grond door Allévo maar dient de sloopverplichting van Allévo te worden omgezet in een verplichting tot betaling van de sloopkosten. In de visie van de gemeente wordt Allévo hier niet door benadeeld. Uit de contractuele afspraken volgt immers dat die kosten voor rekening van Allévo komen. Het contractueel evenwicht blijft dus bestaan. De actuele sloopkosten (per peildatum 1 september 2023) bedragen € 532.690,40 inclusief btw. De gemeente zal in een bodemprocedure een vordering instellen tot wijziging van de koopovereenkomst. Vooruitlopend op die procedure vordert de gemeente nu in kort geding levering van het perceel grond door Allévo waarbij zij uitgaat van voornoemde vergoeding van de sloopkosten, te voldoen door Allévo. 3.3. Allévo betwist de vordering van de gemeente. Allévo is het met de gemeente eens dat de gedwongen opvang van vluchtelingen uit Oekraïne is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid die partijen bij het aangaan van de overeenkomt niet hadden voorzien. Anders dan de gemeente betoogt, kan deze omstandigheid in de visie van Allévo echter niet tot een wijziging van de overeenkomst leiden omdat deze omstandigheid krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de gemeente dient te komen. Allévo verwijst hierbij naar de ‘Regeling opvang ontheemden Oekraïne’ op grond waarvan iedere gemeente gehouden is om aan ontheemden onderdak te verstrekken. Voor zover wordt geoordeeld dat er sprake is van een onvoorziene omstandigheid die niet voor rekening van de gemeente komt, heeft te gelden dat de gevolgen van een wijziging van de overeenkomst anders dienen te zijn dan de gemeente wenst. Allévo heeft in dit kader aangevoerd dat de gemeente miskent dat de opstallen van [verpleeghuis] thans een aanzienlijke waarde vertegenwoordigen door de huisvesting van de vluchtelingen. De gemeente wenst nu dus een pand geleverd te krijgen waarmee zij een aanzienlijk rendement kan realiseren en waarvoor Allévo de sloopkosten voor de opstallen aan de gemeente dient te voldoen. Dit doet geen recht aan de situatie. De door de gemeente gewenste wijzing van de overeenkomst zou het contractuele evenwicht in ernstige mate verstoren waarbij de gemeente wordt bevoordeeld. Voor zover de overeenkomst gewijzigd dient te worden in die zin dat Allévo gehouden is het perceel te leveren inclusief de opstallen, zal die wijziging recht dienen te doen aan de concrete omstandigheden van het geval. Daarbij zal rekening moeten worden gehouden met de huurbesparingen aan de zijde van de gemeente. 3.4. Op de standpunten van partijen zal hierna – voor zover voor de beoordeling relevant – nader worden ingegaan.

4.1. Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De rechter moet daarom eerst beoordelen of de gemeente ten tijde van dit vonnis bij die voorzieningen een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. 4.2. Het spoedeisend belang bij de vorderingen is voldoende aanwezig. Op grond van de koopovereenkomst had levering van het perceel door Allévo al eerder plaats moeten vinden. Deze levering heeft nog niet plaats kunnen vinden vanwege het ontbreken van de juiste vergunningen en de opvang van vluchtelingen uit Oekraïne in [verpleeghuis] . Het gebruik van [verpleeghuis] door de gemeente is tijdelijk geregeld in een huurovereenkomst maar deze is inmiddels geëindigd. Dit betekent dat de gemeente nu zonder recht of titel gebruik maakt van [verpleeghuis] . De gemeente heeft voldoende onderbouwd dat dit voor haar – als overheidsinstantie – een onacceptabele situatie is. Dat Allévo geen vordering tot ontruiming van [verpleeghuis] heeft ingesteld, doet hieraan niets af. 4.3. De gemeente heeft twee grondslagen aangevoerd op grond waarvan (in een bodemprocedure) zou moeten geoordeeld dat de sloopverplichting voor Allévo dient te komen vervallen. Zij beroept zich op onvoorziene omstandigheden en de mogelijkheid tot partiële ontbinding van de overeenkomst. Partiële ontbinding heeft echter niet plaatsgevonden en de gemeente heeft in haar dagvaarding gesteld dat zij in een bodemprocedure de wijziging van de overeenkomst zal vorderen. De voorzieningenrechter zal de vordering daarom beoordelen op de grondslag van onvoorziene omstandigheden. Partijen hebben hier overigens zelf ook de meeste nadruk op gelegd waaruit kan worden afgeleid dat deze grondslag ook in de discussie tussen partijen op de voorgrond staat. 4.4. De voorzieningenrechter stelt voorop dat van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW alleen sprake kan zijn voor zover het omstandigheden betreft die op het ogenblik van tot stand komen van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. Voor toepassing van artikel 6:258 BW is bovendien alleen plaats wanneer de onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartij van degene die herziening van de overeenkomst verlangt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan dit vereiste zal niet spoedig zijn voldaan; redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. De rechter dient daarom terughoudendheid te betrachten ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden. In dit kort geding dient een voorlopig oordeel te worden gegeven over de kans van slagen van het beroep op onvoorziene omstandigheden van de gemeente in een bodemprocedure. De voorzieningenrechter heeft daarom niet meer beslissingsruimte dan een bodemrechter. Daarbij is verder van belang dat de bodemrechter de koopovereenkomst niet in andere zin mag wijzigen dan verlangd. 4.5. Gelet op de inhoud van de processtukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, kan worden vastgesteld dat partijen het erover eens zijn dat het perceel grond ingevolge de koopovereenkomst door Allévo moet worden geleverd aan de gemeente. Allévo wil ook overgaan tot levering. Los van het antwoord op de vraag of er sprake is van onvoorziene omstandigheden die voor rekening en risico van de gemeente komen, heeft Allévo er geen bezwaar tegen dat haar sloopverplichting komt te vervallen. Tussen partijen is echter in geschil welke financiële gevolgen dit dient te hebben. 4.6. De gemeente stelt primair dat zij nog een bedrag aan Allévo dient te voldoen van € 177.309,60 terwijl Allévo zich op het standpunt stelt dat dit (minimaal) € 1.222.616,00 dient te zijn. De gemeente is bij de berekening van de sloopkosten uitgegaan van een offerte van een sloopbedrijf met als peildatum 1 september 2023. Allévo heeft verweer gevoerd tegen de hoogte van deze kosten. Zij heeft hiertoe aangevoerd dat de gemeente ten onrechte aanspraak maakt op de sloopkosten inclusief BTW. De gemeente miskent daarbij volgens Allévo dat Allévo de BTW kan verrekenen indien zij zelf voor de sloop zou zorgdragen. Deze BTW kan Allévo echter niet verrekenen indien zij de sloopkosten bij wijze van compensatie dient te voldoen aan de gemeente. Nu het de gemeente is die tot een wijziging van de overeenkomst wenst te komen, valt niet in te zien waarom Allévo gehouden zou zijn om de BTW voor haar rekening te nemen. Bovendien heeft de gemeente aanspraak gemaakt op betaling van kosten die de gemeente zou moeten maken voor het houden van toezicht op de sloop. Toezicht is bij sloop door de gemeente echter niet nodig en deze kosten zou Allévo ook niet hebben betaald indien zij zelf voor de sloop zou zorgen. Ook de toezichturen dienen daarom voor rekening van de gemeente te komen. Ten slotte dient bij de berekening van de sloopkosten rekening te worden gehouden met de opbrengst van de bij de sloop vrijkomende materialen. Deze materialen kunnen na de sloop verkocht worden waardoor de werkelijke kosten lager zullen uitvallen, aldus steeds Allévo. 4.7. Naast de te vergoeden sloopkosten heeft de gemeente in haar vordering ook de koopprijs van het perceel grond en een contractuele boete betrokken. In het kader van de koopprijs heeft de gemeente aangevoerd dat zij een groter perceel geleverd zou krijgen dan zij zelf aan Allévo heeft geleverd en dat daarom afgesproken was dat zij over de extra vierkante meters een koopprijs van € 10,00 per vierkante meter aan Allévo zou voldoen op het moment van de levering. De gemeente stelt echter dat Allévo bij de levering van het nieuwe perceel meer vierkante meters heeft verkregen dan beoogd. Het exacte aantal vierkante meters moet nog worden ingemeten maar voorlopig kan het door de gemeente bij te betalen bedrag – in haar visie – op nihil worden gesteld. Ten aanzien van de boete beroept de gemeente zich op artikel 17 lid 2 juncto artikel 13 lid 2 van de koopovereenkomst. De gemeente heeft in dit kader aangevoerd dat Allévo – in strijd met de overeenkomst – de hypothecaire lening heeft verhoogd waardoor zij een boete van € 250.000,00 verschuldigd is geworden. In de visie van de gemeente dienen alle door Allévo verschuldigde bedragen te worden verrekend met de waarborgsommen die Allévo overeenkomstig artikel 13 van de overeenkomst heeft gestort (ad in totaal € 960.000,00). 4.8. Allévo komt tot een andere berekening, naast de lagere sloopvergoeding waarmee rekening gehouden zou moeten worden. Zij vindt dat zij geen boete verschuldigd is of dat deze gematigd dient te worden tot nihil. Zij is het ook oneens met de nihilstelling van de extra te leveren vierkante meters. Bovendien zou in de visie van Allévo rekening moeten worden gehouden met een huurbesparing aan de zijde van de gemeente, die zij becijfert op € 702.856,00. 4.9. De voorzieningenrechter stelt vast dat de vordering, door bovengenoemde posten hierin te betrekken, niet meer alleen gaat over onvoorziene omstandigheden. De voorzieningenrechter dient feitelijk tevens een voorlopig oordeel te geven over de hoogte van de sloopkosten, de koopprijs en de verschuldigdheid van de contractuele boete. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter staat op dit moment niet voldoende vast dat het bedrag dat de gemeente bij levering nog aan Allévo is verschuldigd, zal worden vastgesteld op € 177.309,60. Daarvoor is namelijk vereist dat voldoende aannemelijk is dat alle door de gemeente genoemde bedragen als de juiste bedragen zullen worden vastgesteld in een bodemprocedure.

De voorzieningenrechter 5.1. veroordeelt Allévo om – vanaf de dagtekening van dit vonnis totdat in een door de gemeente te starten bodemprocedure een eindvonnis is gewezen – te gehengen en te gedogen dat de gemeente gebruik maakt van het pand, gelegen aan de [adres] te [plaats] , kadastraal bekend [gemeente] , [kadastrale aanduiding] tegen vergoeding van de eigenaarslasten van het pand, onder de voorwaarde dat de gemeente binnen vier weken na dagtekening van dit vonnis een bodemprocedure aanhangig maakt, 5.2. compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt, 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst de vordering voor het overige af. Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2023.

Nog los van het gemotiveerde verweer tegen (de hoogte van) de sloopkosten en de contractuele boete heeft de gemeente ten aanzien van de koopprijs zelf gesteld dat op dit moment nog niet bekend is hoeveel vierkante meter grond Allévo extra heeft verkregen ten opzichte van het overeengekomen vierkante meters in de koopovereenkomst. Dit moet immers nog worden ingemeten. De gemeente heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat er aanleiding bestaat om aan te nemen dat er geen sprake is van extra vierkante meters die nog moeten worden afgerekend. 4.10. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de vordering, bij wege van voorlopige voorziening en vooruitlopend op een in een bodemprocedure te vorderen wijziging van de gevolgen van de overeenkomst, moet worden afgewezen. Gelet op de terughoudendheid die de bodemrechter bij de beoordeling van de vordering dient te betrachten en de omstandigheid dat een bodemrechter de koopovereenkomst niet in andere zin mag wijzigen dan verlangd, brengt het voorgaande met zich dat op dit moment niet met voldoende zekerheid kan worden gezegd dat de primaire vordering in een bodemprocedure op deze wijze zal worden toegewezen. Zelfs als de voorzieningenrechter de gemeente zou volgen in haar standpunt dat sprake is van onvoorziene omstandigheden die (in een bodemprocedure) de wijziging van de koopovereenkomst rechtvaardigen, is gelet op de toe te passen maatstaf onvoldoende aannemelijk dat dit zal gebeuren op de wijze die de gemeente op dit moment verlangt. 4.11. Ook voor toewijzing van het onder a subsidiair gevorderde bestaat geen grond. Aan deze vordering heeft de gemeente immers de voorwaarde verbonden dat Allévo haar sloopverplichting gehandhaafd wil zien maar daarvan is geen sprake. Allévo heeft kenbaar gemaakt af te willen zien van deze verplichting maar zij maakt bezwaar tegen de (financiële) voorwaarden die de gemeente daaraan stelt. Nu de aan de vordering verbonden voorwaarde niet is ingetreden, dient ook deze vordering te worden afgewezen. 4.12. Aangezien het gevorderde gebod tot het verlenen van medewerking aan de levering van het perceel grond wordt afgewezen, dient ook de vordering zoals hiervoor weergegeven onder 3.1. sub b te worden afgewezen. 4.13. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan de subsidiaire vordering (sub c) wel worden toegewezen. De gemeente heeft er belang bij dat zij [verpleeghuis] kan blijven gebruiken voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen. Wel dient zij hiervoor de eigenaarslasten van het pand te vergoeden aan Allévo. De gemeente heeft ter zitting aangegeven daartoe ook bereid te zijn. De voorzieningenrechter zal Allévo veroordelen te gehengen en te gedogen dat eiseres gebruik maakt van [verpleeghuis] vanaf dagtekening van dit vonnis totdat in een door de gemeente te starten bodemprocedure een eindvonnis is gewezen. De voorzieningenrechter stelt hieraan de voorwaarde dat de gemeente deze bodemprocedure binnen vier weken na dagtekening van dit vonnis aanhangig dient te maken. 4.14. De gemeente heeft ten slotte gevorderd om Allévo te veroordelen tot het aanvragen van de voor de sloop vereiste ontheffingsvergunningen. Zolang er geen wijziging van de koopovereenkomst heeft plaatsgevonden is Allévo verplicht de opstallen op het perceel te slopen. Allévo is gehouden om voortvarend uitvoering te geven aan deze contractuele verplichting en daarvoor dus de nodige vergunningen en ontheffingen aan te vragen. De voorzieningenrechter acht het dan ook redelijk dat deze aanvraag in gang wordt gezet. Tussen partijen is echter niet in geschil dat er – vanwege de aanwezigheid van de vluchtelingen – gefaseerd gesloopt zal gaan worden. Allévo heeft onweersproken aangevoerd dat het haar niet duidelijk is hoe de gemeente wil dat dit precies zal gaan plaatsvinden zodat ze dit niet kan onderbouwen in een vergunningsaanvraag. Voordat tot die aanvraag kan worden overgegaan dient er daarom eerst overleg met de gemeente plaats te vinden. Gelet hierop kan de voorzieningenrechter de gewenste veroordeling, op straffe van een dwangsom, niet uitspreken. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen. 4.15. Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de voorzieningenrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder hun eigen proceskosten dragen.

Nog los van het gemotiveerde verweer tegen (de hoogte van) de sloopkosten en de contractuele boete heeft de gemeente ten aanzien van de koopprijs zelf gesteld dat op dit moment nog niet bekend is hoeveel vierkante meter grond Allévo extra heeft verkregen ten opzichte van het overeengekomen vierkante meters in de koopovereenkomst. Dit moet immers nog worden ingemeten. De gemeente heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat er aanleiding bestaat om aan te nemen dat er geen sprake is van extra vierkante meters die nog moeten worden afgerekend. 4.10. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de vordering, bij wege van voorlopige voorziening en vooruitlopend op een in een bodemprocedure te vorderen wijziging van de gevolgen van de overeenkomst, moet worden afgewezen. Gelet op de terughoudendheid die de bodemrechter bij de beoordeling van de vordering dient te betrachten en de omstandigheid dat een bodemrechter de koopovereenkomst niet in andere zin mag wijzigen dan verlangd, brengt het voorgaande met zich dat op dit moment niet met voldoende zekerheid kan worden gezegd dat de primaire vordering in een bodemprocedure op deze wijze zal worden toegewezen. Zelfs als de voorzieningenrechter de gemeente zou volgen in haar standpunt dat sprake is van onvoorziene omstandigheden die (in een bodemprocedure) de wijziging van de koopovereenkomst rechtvaardigen, is gelet op de toe te passen maatstaf onvoldoende aannemelijk dat dit zal gebeuren op de wijze die de gemeente op dit moment verlangt. 4.11. Ook voor toewijzing van het onder a subsidiair gevorderde bestaat geen grond. Aan deze vordering heeft de gemeente immers de voorwaarde verbonden dat Allévo haar sloopverplichting gehandhaafd wil zien maar daarvan is geen sprake. Allévo heeft kenbaar gemaakt af te willen zien van deze verplichting maar zij maakt bezwaar tegen de (financiële) voorwaarden die de gemeente daaraan stelt. Nu de aan de vordering verbonden voorwaarde niet is ingetreden, dient ook deze vordering te worden afgewezen. 4.12. Aangezien het gevorderde gebod tot het verlenen van medewerking aan de levering van het perceel grond wordt afgewezen, dient ook de vordering zoals hiervoor weergegeven onder 3.1. sub b te worden afgewezen. 4.13. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan de subsidiaire vordering (sub c) wel worden toegewezen. De gemeente heeft er belang bij dat zij [verpleeghuis] kan blijven gebruiken voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen. Wel dient zij hiervoor de eigenaarslasten van het pand te vergoeden aan Allévo. De gemeente heeft ter zitting aangegeven daartoe ook bereid te zijn. De voorzieningenrechter zal Allévo veroordelen te gehengen en te gedogen dat eiseres gebruik maakt van [verpleeghuis] vanaf dagtekening van dit vonnis totdat in een door de gemeente te starten bodemprocedure een eindvonnis is gewezen. De voorzieningenrechter stelt hieraan de voorwaarde dat de gemeente deze bodemprocedure binnen vier weken na dagtekening van dit vonnis aanhangig dient te maken. 4.14. De gemeente heeft ten slotte gevorderd om Allévo te veroordelen tot het aanvragen van de voor de sloop vereiste ontheffingsvergunningen. Zolang er geen wijziging van de koopovereenkomst heeft plaatsgevonden is Allévo verplicht de opstallen op het perceel te slopen. Allévo is gehouden om voortvarend uitvoering te geven aan deze contractuele verplichting en daarvoor dus de nodige vergunningen en ontheffingen aan te vragen. De voorzieningenrechter acht het dan ook redelijk dat deze aanvraag in gang wordt gezet. Tussen partijen is echter niet in geschil dat er – vanwege de aanwezigheid van de vluchtelingen – gefaseerd gesloopt zal gaan worden. Allévo heeft onweersproken aangevoerd dat het haar niet duidelijk is hoe de gemeente wil dat dit precies zal gaan plaatsvinden zodat ze dit niet kan onderbouwen in een vergunningsaanvraag. Voordat tot die aanvraag kan worden overgegaan dient er daarom eerst overleg met de gemeente plaats te vinden. Gelet hierop kan de voorzieningenrechter de gewenste veroordeling, op straffe van een dwangsom, niet uitspreken. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen. 4.15. Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de voorzieningenrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder hun eigen proceskosten dragen.