ECLI:NL:RBZWB:2023:7263

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Breda Belastingrecht zaaknummer: BRE 21/5611 WOZ uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 oktober 2023 in de zaak tussen [belanghebbende] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , belanghebbende (gemachtigde: [gemachtigde] ) en de heffingsambtenaar van de gemeente Loon op Zand, de heffingsambtenaar. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 november 2021. 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (het object) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 444.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Loon op Zand voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB). 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende afgewezen. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 26 juli 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam 1] en [naam 2] namens belanghebbende, en [naam 3] namens de heffingsambtenaar. 1.5. Na de zitting heeft de heer [naam 3] , conform het verhandelde ter zitting, een afschrift van de machtiging verstrekt. Een afschrift daarvan wordt met deze uitspraak meegezonden aan belanghebbende, ter completering van haar dossier.

2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 2.1. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van het object te hoog vastgesteld. De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast op € 222.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

3. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het object. Het betreft een perceel grasland met grotendeels bestemming ‘agrarisch met natuur en landschapswaarden of natuur’. De oppervlakte van het totale perceel bedraagt 44.460m2.

4. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende vindt dat het object niet in de heffing mag worden betrokken. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 444.000. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde. Toetsingskader van de rechtbank 5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 5.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object bepaald door middel van het vermenigvuldigen van het aantal m² met een waarde van € 10 per m². 5.2. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen. Onderbouwing van de WOZ-waarde 6. De taxateur heeft in opdracht van de heffingsambtenaar een hertaxatie van het object uitgevoerd. De heffingsambtenaar verweert zich tegen de beroepsgronden van belanghebbende met deze hertaxatie en stelt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan dit niet beoordelen omdat in het dossier de stukken van de hertaxatie ontbreken. Voorts ontbreekt ook enige onderbouwing van de gehanteerde m²-prijs van € 10. De rechtbank kan derhalve ook niet beoordelen of die gehanteerde prijs per m² niet te hoog is. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan. 6.1. In afwijking van hetgeen belanghebbende stelt, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar het object wel terecht in de heffing heeft betrokken. Waardepeildatum, toestandspeildatum en bestemmingsplan 7. Tussen partijen is niet in geschil dat het object bestaat uit grasland. 7.1. Belanghebbende heeft bepleit dat het object ten onrechte in de heffing wordt betrokken omdat er op de waardepeildatum (1 januari 2020) sprake was van een agrarische bestemming. Dit omdat het bestemmingsplan pas op 2 januari 2020 definitief is gewijzigd. Verder liepen er tot december 2021 paarden (bedrijfsmatige exploitatie) en werd het perceel in het verleden ook niet in de heffing betrokken, aldus nog steeds belanghebbende. 7.2. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardepeildatum weliswaar 1 januari 2020 is, maar dat, gelet op de wijziging van het bestemmingsplan, is gekeken naar de toestand van het object op toestandsdatum 1 januari 2021. 7.3. Artikel 18 van de Wet WOZ bepaalt in het tweede lid, dat de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar ligt, waarvoor de waarde wordt vastgesteld. De waardepeildatum voor de onderhavige WOZ-waarde voor het jaar 2021 ligt derhalve op 1 januari 2020. Het derde lid van artikel 18 van de Wet WOZ bepaalt een aantal situaties waarin niet de waardepeildatum van toepassing is maar de “toestandspeildatum”. Het derde lid van artikel 18 Wet WOZ luidt als volgt: “Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld: a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken, b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.” Dit betekent dat de WOZ-waarde van het object in 2021 terecht is vastgesteld naar de staat van het object op 1 januari 2021, met inachtneming van de grondslag zoals deze geldt voor 1 januari 2020. Oftewel, naar de staat van het object op 1 januari 2021 met het prijsniveau op 1 januari 2020. Gelet op de wijziging van het bestemmingsplan per 2 januari 2020 heeft de heffingsambtenaar op goede gronden daartoe besloten. Toestandsdatum en staking onderneming 8. Verder staat tussen partijen vast dat belanghebbende zijn agrarische onderneming heeft gestaakt in het voorjaar van 2020. 8.1. Anders dan belanghebbende stelt, geldt de vrijstelling voor agrarische grond alleen als de grond bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. Nu vaststaat dat belanghebbende zijn onderneming in het voorjaar van 2020 heeft gestaakt is er op de toestandspeildatum geen sprake van bedrijfsmatige exploitatie van het object. Dan kan er, anders dan in voorgaande jaren, ook geen beroep worden gedaan op de vrijstelling voor agrarische grond. Dat er mogelijk paarden liepen maakt dat niet anders. Natuurschoonwet 9. Wat betreft het beroep van belanghebbende op de vrijstelling voor Natuurschoonwet landgoederen merkt de rechtbank op dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat het object is aangemerkt als Natuurschoonwet-landgoed. Geen herstel onderbouwingsgebrek heffingsambtenaar 10. De heffingsambtenaar voert nog aan dat ten onrechte het bouwblok binnen het object niet in de waardering is betrokken en dat ook diverse andere percelen niet in de heffing zijn betrokken. Voor het bouwblok wordt verder geen nadere onderbouwing en waarde gegeven. De rechtbank laat deze stelling buiten beschouwing omdat deze het gebrek ten aanzien van de onderbouwing (zie onderdeel 6) niet kan herstellen. Wat betreft de andere percelen is de rechtbank van oordeel dat, als de heffingsambtenaar van mening is dat deze ten onrechte niet in de heffing zijn betrokken, dat geen plaats heeft in de beoordeling van de onderhavige beschikking. Daarvoor is de route van het opleggen van een afzonderlijke beschikking aangewezen. 11. Nu de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd om de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken en belanghebbende er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat het object ten onrechte in de heffing is betrokken zal de rechtbank zelf een knoop doorhakken. Dat heet een beslissing in goede justitie. Bijzonder daaraan is dat er geen rekenkundige onderbouwing aan ten grondslag ligt. Alle bewijsmiddelen van beide partijen tegen elkaar afwegend, acht de rechtbank een waarde van € 222.000 het meest aannemelijk. De waarde wordt daarom in goede justitie op dat bedrag vastgesteld. Dat is lager dan de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Daarom is het beroep gegrond. Verzoek schadevergoeding 12.

13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van het object en de aanslag te hoog vastgesteld. De uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd, de waarde moet worden verlaagd en de aanslag moet worden verminderd. Ook heeft belanghebbende recht op vergoeding van het griffierecht. Belanghebbende heeft geen recht op de gevraagde schadevergoeding. Belanghebbende heeft niet verzocht om een proceskostenvergoeding.

De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar; vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object tot een bedrag van € 222.000; vermindert de voor het object opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig; wijst het verzoek om schadevergoeding af; bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 360 aan belanghebbende moet vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier, op 18 oktober 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak? Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44