ECLI:NL:RBZWB:2023:6552

vonnis RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Locatie Middelburg Cluster II Handelszaken zaaknummer / rolnummer: C/02/403357 / HA ZA 22-606 Vonnis in verzet van 20 september 2023 in de zaak van 1 [eiser01] , wonende te [woonplaats01] , te Noorwegen, 2. [eiser02] , wonende te [woonplaats01] , te Noorwegen, eisers in conventie, verweerders in reconventie, gedaagden in het verzet, advocaat: mr. S.K. Tuithof te Haarlem, tegen de vennootschap naar buitenlands recht [gedaagde01] BV , gevestigd te [vestigingsplaats01] , België, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, eiseres in het verzet, advocaat: mr. A.I. Cambier te Axel. Partijen zullen hierna [eisers01] en [gedaagde01] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 13 september 2023 met alle daarin vermelde stukken, de akte wijziging van eis met één productie, genummerd 12 van de zijde van [eisers01] , de akte inhoudende bezwaar tegen de akte wijziging van eis van de zijde van [gedaagde01] ; de zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling gehouden op 15 juni 2023 en de ter gelegenheid hiervan overgelegde spreekaantekeningen van mr. Tuithof. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende feiten. a. [eisers01] waren eigenaar van een woning gelegen aan het [adres01] te [plaats01] ( [postcode01] ) in Nederland (hierna: de woning). b. [gedaagde01] exploiteert een makelaarskantoor in België. c. Tussen partijen is op 29 mei 2017 een overeenkomst tot bemiddeling gesloten inhoudende een opdracht aan [gedaagde01] om te bemiddelen bij de verkoop van voormelde woning van [eisers01] In de overeenkomst is voor de woning een vraagprijs van € 184.500,00 k.k. opgenomen. [gedaagde01] heeft de woning gewaardeerd op maximaal € 170.000,00. De overeenkomst is gesloten voor een termijn van zes maanden en eindigde op 28 november 2017. In de overeenkomst is in artikel 7.2. bepaald dat bij tussentijdse beëindiging van de overeenkomst door [eisers01] als opdrachtgevers aan [gedaagde01] 50% van de overeengekomen makelaarsvergoeding is verschuldigd. In artikel 13.4 is bepaald dat de opdracht wordt uitgevoerd conform het 10 punten programma (serviceverplichtingen) dat deel uitmaakt van de overeenkomst. Verder is bepaald dat de makelaar aan alle verplichtingen moet voldoen zoals omschreven in voormeld document en indien hij dat niet doet, de opdrachtgever hem hiertoe in gebreke zal stellen. d. [eisers01] hebben bij brief van 10 augustus 2017 [gedaagde01] bericht dat zij laatstgenoemde in gebreke stellen. e. [eisers01] hebben [gedaagde01] bij brief van 7 oktober 2017 bericht de overeenkomst met onmiddellijke ingang te beëindigen. f. Bij brief van 16 oktober 2017 heeft [gedaagde01] een factuur voor een bedrag van € 4.709,93 inclusief BTW naar [eisers01] gezonden. Hierbij is verwezen naar artikel 7.2 van de overeenkomst. g. Bij brief van 8 november 2017 hebben [eisers01] [gedaagde01] onder meer bericht dat zij voormelde factuur niet accepteren en hebben zij schadevergoeding wegens wanprestatie van [gedaagde01] geëist.

in conventie 3.1. [eisers01] hebben in de verstekprocedure gevorderd dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: primair 1. voor recht verklaart, dat [eisers01] de overeenkomst terecht ontbonden heeft verklaard op grond van artikel 13.4 wegens de wanprestaties van [gedaagde01] en om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers01] te voldoen de somma van € 57.284,57 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf heden tot de dag der algehele voldoening; subsidiair II. de overeenkomst tussen partijen te ontbinden en de gevorderde schadevergoeding toe te kennen en om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te voldoen de somma van € 57.284.57 vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf heden tot de dag der algehele voldoening; zowel primair als subsidiair III. vermeerderd met de kosten van deze procedure, daaronder begrepen het salaris en de noodzakelijke verschotten voor de advocaat van eiseres, zulks met bepaling dat gedaagde over het bedrag van deze proceskosten de wettelijke rente verschuldigd zal zijn vanaf de vijftiende dag na betekening van het te dezen te wijzen vonnis. 3.2. Na het verstekvonnis hebben [eisers01] hun eis gewijzigd in de zin dat zij thans vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair: I. voor recht verklaart dat [eisers01] de overeenkomst terecht ontbonden heeft verklaard op grond van artikel 13.4 wegens de wanprestaties van [gedaagde01] , althans de overeenkomst alsnog te ontbinden, en subsidiair: II. voor recht verklaart dat [eisers01] de overeenkomst terecht heeft vernietigd op grond van dwaling, althans de overeenkomst alsnog vernietigd, en primair als subsidiair: III. [gedaagde01] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers01] te voldoen de somma van € 57.284,57 vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf heden tot de dag der algehele voldoening en een bedrag van € 3.560,43 vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf heden tot de dag der algehele voldoening, vermeerderd met de kosten van deze procedure, daaronder begrepen het salaris en de noodzakelijke verschotten voor de gemachtigde van [eisers01] , zulks met bepaling dat [gedaagde01] over het bedrag van deze proceskosten de wettelijke handelsrente verschuldigd zal zijn vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis. 3.3. In het verstekvonnis van 20 juli 2022 is de subsidiaire vordering van [eisers01] toegewezen waarbij [gedaagde01] is veroordeeld om [eisers01] een bedrag van € 49.518,23 aan schadevergoeding te betalen, en is [gedaagde01] veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [eisers01] tot de dag van de uitspraak begroot op in totaal € 2.705,03. 3.4. [eiseres in het verzet01] vordert in het verzet dat het verstekvonnis wordt vernietigd en dat de vorderingen van [gedaagden in het verzet01] alsnog worden afgewezen. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. in reconventie 3.6. [eiser in reconventie01] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [verweerders in reconventie01] hoofdelijk, des de een betaalt de ander daardoor zal zijn bevrijd, te veroordelen aan [eiser in reconventie01] te betalen een bedrag van € 4.709,93 te vermeerderen met de Belgische wettelijke rente sedert 17 februari 2018, althans met ingang van een datum als de rechtbank in goede justitie bepaalt, alsmede [verweerders in reconventie01] hoofdelijk, te veroordelen in de kosten van de procedure, het nasalaris daaronder begrepen. 3.7. [verweerders in reconventie01] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in conventie Ontvankelijkheid 4.1. Het verzet is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat [gedaagde01] in zoverre in haar verzet kan worden ontvangen. in conventie en reconventie Rechtsmacht en toepasselijk recht 4.2. Partijen zijn gevestigd dan wel woonachtig op het grondgebied van verschillende landen: [eisers01] in Noorwegen en [gedaagde01] in België. Onderhavige zaak is een burgerlijke of handelszaak zoals bedoeld in artikel 1 van de Verordening 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (Brussel I-bis of wel EEX II-Vo). De zaak is aangebracht na 10 januari 2015. Hoewel [eisers01] niet woonachtig zijn op het grondgebied van een lidstaat, geldt dat wel voor [gedaagde01] nu zij gevestigd is op het grondgebied van een lidstaat. Daarmee is sprake van een gedaagde die gevestigd is op het grondgebied van een lidstaat (zie artt. 4 en 5 EEX II-Vo). Daarmee is de EEX-II Vo van toepassing. In deze zaak is sprake van een forumkeuze als bedoeld in artikel 25 EEX-II Vo. In artikel 14 van de tussen partijen gesloten overeenkomst is een exclusieve bevoegdheid voor deze rechtbank overeengekomen nu het betreffende onroerend goed in het arrondissement van deze rechtbank ligt. Dat betekent dat deze rechtbank bevoegd is om kennis te nemen van de vorderingen. 4.3. Ten aanzien van het toepasselijk recht geldt dat partijen ter gelegenheid van de mondelinge behandeling desgevraagd hebben verklaard dat het Oud Belgisch recht van toepassing is op het geschil. verder in conventie Tekortkoming [gedaagde01] ? 4.4. Aan hun vorderingen in conventie hebben [eisers01] ten grondslag gelegd dat [gedaagde01] tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst. In de visie van [eisers01] is [gedaagde01] tekortgeschoten in haar aanpak bij de verkoop van hun woning omdat laatstgenoemde weinig of geen inspanningen heeft verricht om de woning te verkopen. Meer specifiek is [gedaagde01] volgens [eisers01] het zogeheten 10 puntenprogramma (serviceverplichtingen), zoals opgenomen in artikel 13.4 van de overeenkomst niet nagekomen. [eisers01] stellen dat dit ertoe heeft geleid dat de woning voor een aanzienlijk lager bedrag is verkocht dan waarvoor het verkocht had kunnen worden. Hierdoor hebben zij schade geleden waarvoor [gedaagde01] aansprakelijk is. Daarnaast leggen [eisers01] dwaling aan haar vorderingen ten grondslag, stellende dat zij hebben gedwaald over de persoon van [makelaar01] , omdat hij zich heeft voorgedaan als een specialist die een portefeuille had met geïnteresseerde kandidaat kopers voor een woning net over de Nederlandse grens. Dit bleek volgens [eisers01] achteraf niet het geval te zijn. Volgens [eisers01] heeft [makelaar01] zich tevens niet gedragen als een normale, redelijke en voorzichtige vastgoedmakelaar, omdat hij zich anders en met name beter heeft voorgedaan dan hij was. [eisers01] stellen dat [makelaar01] niet beschikte over de expertise waarover hij heeft aangegeven dat hij daar wel over beschikte. In verband met de dwaling hebben [eisers01] de bewuste overeenkomst vernietigd. 4.5. [gedaagde01] betwist de stellingen van [eisers01] en voert aan dat zij zich aan het l0 puntenprogramma heeft gehouden zodat er geen sprake is een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de op haar rustende verplichting(en) uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst. 4.6. Ter beoordeling ligt voor de vraag of [gedaagde01] in haar werkzaamheden als makelaar tekort is geschoten in de nakoming van verbintenissen uit de tussen partijen gesloten overeenkomst. De rechtbank is van oordeel dat die conclusie niet getrokken kan worden. Zij overweegt het volgende. 4.7. Vast staat dat [eisers01] ter zitting hebben verklaard dat zij vanwege verhuisplannen hun woning wilden verkopen en dat zij wensten om zich specifiek op de Belgische markt te richten. Omdat de woning dicht tegen de Belgische grens aanligt hebben [eisers01] ter zitting verklaard dat het aantrekkelijk was om met een Belgische makelaar in zee te gaan. Daarvoor hebben zij met verschillende Nederlandse en Belgische makelaars contact gehad en uiteindelijk hebben [eisers01] besloten om met [gedaagde01] een overeenkomst te sluiten. Dit heeft geresulteerd in de tussen partijen gesloten overeenkomst van 29 mei 2017. In het licht hiervan passeert de rechtbank de stellingname van [eisers01] dat [gedaagde01] de betreffende overeenkomst nooit had mogen sluiten omdat het onroerend goed in Nederland gelegen is. Uit de eigen stellingname van [eisers01] volgt immers dat zij een bewuste keuze hebben gemaakt om met een makelaar uit België in zee te gaan. 4.8. [eisers01] betogen daarnaast dat [gedaagde01] de op haar rustende verplichtingen uit de overeenkomst niet goed is nagekomen. Meer specifiek verwijten [eisers01] [gedaagde01] de volgende punten uit het 10 puntenprogramma niet, dan wel niet goed, te hebben uitgevoerd: 1. Er werd geen waarheidsgetrouwe schatting van de waarde van het onroerende goed opgesteld aan de hand van relevante vergelijkingspunten. 2. Er werden aan [eisers01] geen praktische tips verstrekt om het onroerend goed zo aantrekkelijk mogelijk voor te stellen 3. Het marketingprogramma was volkomen ondermaats: zo werd de woning op de Belgische websites [website01] , [website02] en [website03] aangeboden als woning in [plaats02] (België), terwijl het huis in [plaats01] (Nederland) gelegen is. Advertenties in lokale en/of nationale kranten werden niet geplaatst, hoewel dit contractueel voorzien was. 4. Er werd niet voorgesteld door de makelaar het goed met kopergarantieplan te verkopen, terwijl de woning ervoor in aanmerking kwam. 5. De makelaar liet na het volledige administratieve dossier voor te bereiden. Zo werd er geen rekening gehouden met de verplichting een energielabel aan te vragen, waar [eisers01] niet over geïnformeerd werd door de makelaar. 6. De makelaar heeft een verplichting tot preselectie en matching van kandidaat kopers, waar [eisers01] niets over vernomen heeft. Er kwamen nooit bezoekers. 7. De verplichting minstens één keer per maand een verslag op te stellen en dit te bespreken met de opdrachtgever met het oog op eventuele bijsturing van de marketingactie werd niet nageleefd. [eisers01] vernam niets van de makelaar. 4.8. [gedaagde01] heeft de stellingname van [eisers01] gemotiveerd weersproken en middels in het geding gebrachte stukken toegelicht welke werkzaamheden zijn verricht. De rechtbank bespreekt hierna enkele van voornoemde punten. 4.9. Met betrekking tot het verwijt van [eisers01] dat [gedaagde01] geen waarheidsgetrouwe schatting van de waarde van de woning heeft gegeven, de betrokken [makelaar02] niet bevoegd was om woningen te waarderen en dat de waarde schatting van de woning natte vingerwerk is geweest van [gedaagde01] overweegt de rechtbank het volgende. [gedaagde01] heeft de door haar geschatte waarde van de woning ad € 170.000,-- onderbouwd door als prod. 3 een (historisch) overzicht van de openbare gegevens op internet ter zake de woning te overleggen waaruit blijkt dat de woning sinds december 2017 (via [makelaarskantoor01] ) te koop stond voor € 169.000,00 en op 22 februari 2019 is verkocht voor € 165.000,--. Daarnaast wijst [gedaagde01] erop dat de WOZ-waarde van de woning in het peiljaar 2017

De rechtbank: in conventie 5.1. vernietigt het door deze rechtbank op 22 juli 2022 onder zaaknummer / rolnummer C/02/396769 HA ZA 22-188 gewezen verstekvonnis; en opnieuw beslissend 5.2. wijst de vorderingen af; 5.3. veroordeelt [eisers01] in de overige kosten van de verstekprocedure, aan de zijde van [gedaagde01] tot aan deze uitspraak begroot op nihil, en in de overige kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van [gedaagde01] tot op heden begroot op € 3.435,00; 5.4. veroordeelt [eisers01] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers01] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak; 5.5. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; in reconventie 5.6. wijst de vorderingen af; 5.7. veroordeelt [eiser in reconventie01] in de proceskosten, aan de zijde van [verweerders in reconventie01] tot op heden begroot op € 259,--; 5.8. veroordeelt [eiser in reconventie01] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [verweerders in reconventie01] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak; 5.9. verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Fleskens en in het openbaar uitgesproken op 20 september 2023.

€ 142.000,00 bedroeg en in 2018 € 174.000,00. [gedaagde01] heeft in dit verband onvoldoende weersproken aangevoerd dat bij de door haar afgegeven waarde vergelijkbare objecten in Nederland zijn betrokken. Daarnaast heeft [gedaagde01] onvoldoende weersproken gesteld dat haar makelaar in de persoon van [makelaar02] bevoegd was om als makelaar te handelen en dat de waardebepaling van de woning door laatstgenoemde op basis van ervaring en expertise heeft plaatsgevonden. In dit verband heeft [gedaagde01] aangevoerd dat de vraagprijs van de opdrachtgever altijd wordt betrokken en dat de opdrachtgever de vraagprijs bepaalt. In het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagde01] is de rechtbank van oordeel dat op het punt van de geschatte waarde en de vraagprijs van de woning niet geconcludeerd kan worden dat [gedaagde01] tekort is geschoten. 4.10. In reactie op het verwijt van [eisers01] over het gesteld ondermaats en onvoldoende uitvoeren van marketing- en verkoopactiviteiten heeft [gedaagde01] onvoldoende weersproken toegelicht en met stukken onderbouwd dat de door haar uitgevoerde werkzaamheden bestonden uit het: - in de tuin plaatsen van een verkoopbord; - maken van een foto reportage voor de websites; - opmaken van een verkoopverslag waarin vermeld staan welke acties zijn ondernomen en welke publiciteit is gevoerd (prod. 5); - diverse malen adverteren van de woning in het regioblad “Kijk nu!”, waarbij verwezen wordt naar pagina 15 (prod. 6); - adverteren van de woning op diverse websites, zoals de eigen website van [gedaagde01] en voorts op [website04] , [website05] , [website06] , [website01] , [website03] , [website07] , [website02] , [website08] en [website09] (prod.7); - opstellen van een mailinglijst van potentiële kopers en het rondleiden van gegadigden in de woning; - opgeven van de woning voor en deelname aan de Open Huizendag ERA; - plaatsen van een fiche van de woning in de etalage van het kantoor van [gedaagde01] met foto, vraagprijs en beschrijving van het pand; - in de buurt verspreiden van een flyer van de woning; - verzamelen van alle gegevens met betrekking tot de woning. Daarnaast heeft [gedaagde01] aangegeven dat zij in advertenties de [plaats02] in België heeft vermeld omdat dit onderdeel is van de door haar gehanteerde verkoopstrategie. Dit is ook de enige methode om een woning in Nederland onder de aandacht van potentiële Belgische verkopers te brengen. Hierbij heeft [gedaagde01] toegelicht dat pas bij het doorklikken op de betreffende websites waarop zij woningen aanbiedt, blijkt dat een woning in Nederland ligt en dat er geen andere manier is om het Belgische verkoopsysteem voor woningen gelegen in Nederland te omzeilen. Ook heeft [gedaagde01] onvoldoende bestreden aangevoerd dat zij deze beperking en werkwijze met [eisers01] heeft besproken, waarbij zij uitgelegd heeft dat een makelaar in België niet op een andere manier woningen in Nederland kan aanbieden en dat [eisers01] hiermee akkoord zijn gegaan. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [gedaagde01] verder onvoldoende bestreden betoogd dat zij met [eisers01] heeft gecommuniceerd en overlegd over het gebrek aan reacties. Hierbij heeft [gedaagde01] verklaard dat zij met haar klanten bespreekt indien de door haar gehanteerde verkooptactiek niet blijkt te werken, waarbij het aan de klant wordt overgelaten om de vraagprijs al dan niet te verlagen. 4.11. Vast staat dat [eisers01] [gedaagde01] vrijheid hebben gegeven om de woning op de door haar gewenste wijze te verkopen. Hiermee rijmt niet dat [eisers01] stellen dat [gedaagde01] via andere verkoopkanalen (websites en kranten) de woning te koop had moeten aanbieden nu een grondslag hiervoor ontbreekt in de tussen partijen gesloten overeenkomst. In het licht van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat niet geconcludeerd kan worden dat [gedaagde01] ten aanzien van de door haar ontplooide werkzaamheden jegens [eisers01] tekort is geschoten. De omstandigheid dat [eisers01] niet tevreden zijn over de door [gedaagde01] verrichte werkzaamheden dan wel dat zij menen dat [gedaagde01] andere keuzes hierin had moeten maken, leidt op zichzelf niet tot de conclusie dat sprake is van een tekortkoming van laatstgenoemde bij de uitvoering van de tussen partijen gesloten overeenkomst. In het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagde01] is de rechtbank van oordeel dat ook de overige door [eisers01] aangevoerde punten kunnen niet leiden tot de conclusie dat [gedaagde01] jegens [eisers01] tekort is geschoten. 4.12. In het licht van voormelde omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat het beroep van [eisers01] op dwaling dient te worden verworpen. Ook de stelling van [eisers01] dat [gedaagde01] zich als een betere makelaar heeft voorgedaan dan zij in werkelijkheid was rechtvaardigt in het licht van de geschetste omstandigheden geenszins een geslaagd beroep op dwaling. 4.13. Uit het vorenstaande volgt dat de stellingname van [eisers01] ter zake vermeende wanprestatie aan de zijde van [gedaagde01] en het beroep op dwaling dient te worden verworpen. Gelet hierop wordt niet toegekomen aan bespreking van het tussen partijen gevoerde debat over schade. Deze uitkomst betekent ook dat een aanleiding ontbreekt om [gedaagde01] in de gelegenheid te stellen om schriftelijk te reageren op de akte vermeerdering van eis van de zijde van [eisers01] 4.14. De conclusie is dat het verzet van [gedaagde01] gegrond dient te worden verklaard en dat het verstekvonnis vernietigd zal worden omdat de vorderingen van [eisers01] afgewezen moeten worden. 4.15. [eisers01] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de verstek- en verzetprocedure worden verwezen. De kosten van het betekenen van het verstekvonnis en van het uitbrengen van de verzetdagvaarding dienen echter op grond van het bepaalde in art. 141 Rv voor rekening van [gedaagde01] te komen, omdat deze kosten een gevolg zijn van het feit dat [gedaagde01] in eerste instantie niet is verschenen. De kosten van het betekenen van het verstekvonnis zijn niet inzichtelijk gemaakt zodat de rechtbank [gedaagde01] niet hiertoe kan veroordelen. De door [eisers01] te vergoeden kosten aan de zijde van [gedaagde01] worden begroot op: - griffierecht € 2.837,00 - salaris advocaat € 598,00 (1 punt) Totaal € 3.435,00 De verzochte vergoeding van nakosten en de uitvoerbaarheid bij voorraad zijn niet weersproken en zullen worden toegewezen als vermeld in het dictum. in reconventie 4.16. Uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst vordert [eiser in reconventie01] betaling door [verweerders in reconventie01] van een (opzeggings)vergoeding van € 4.709,93. Hiertoe stelt [eiser in reconventie01] dat [verweerders in reconventie01] de overeenkomst bij brief van 7 oktober 2017 eenzijdig heeft beëindigd, terwijl de overeenkomst een looptijd had van 6 maanden, te weten tot en met 28 november 2017. Op grond van het bepaalde in artikel 7.2 van de overeenkomst is [verweerders in reconventie01] 50% van de makelaarsvergoeding verschuldigd nu zij de opdracht voortijdig hebben beëindigd, aldus [eiser in reconventie01] . 4.17.