ECLI:NL:RBZWB:2023:5810

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Breda Zaaknummer: 10248446 \ CV EXPL 22-3928 Vonnis van 16 augustus 2023 in de zaak van 1 [eiser sub01] , te [plaats01] , 2. [eiser sub02] , te [plaats01] , eisende partijen, hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [eisers] , gemachtigde: DAS Rechtsbijstand Amsterdam, tegen 1 [gedaagde sub01] , te [plaats02] , 2. [gedaagde sub02] , te [plaats02] , gedaagde partijen, hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [gedaagden] , procederend in persoon.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 18 januari 2023, - de mondelinge behandeling van 6 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eisers] heeft van [gedaagde sub01] de woning met tuin gelegen aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: de woning) gekocht tegen een koopprijs van € 270.000,00. De eigendomsoverdracht vond plaats op 11 oktober 2021. 2.2. In de aanbiedingstekst van de makelaar staat over de woning voor zover relevant vermeld: (…) In 2017 gemoderniseerd, supertof jaren ’30 woonhuis (…) volledig gemoderniseerd in 2017; (…) cv-ketel, elektra/groepenkast, radiatoren en het complete leidingwerk zijn vervangen (2017); 2.3. In de koopovereenkomst staat – voor zover relevant – het volgende vermeld; (…) Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021). Vastgesteld door de Nederlandse Cooperatieve vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A., Vastgoedpro, VBO Vereniging van makelaars en taxateurs, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. (…) (…) 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publieke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. (…) (…) 6.3. De onroerende aak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (…) 2.4. [eisers] heeft in september 2022 intrek in de woning genomen. Kort daarna ontdekte hij verstoppingen in de badkamer en een rioollucht in de woning. [eisers] heeft AJ Riooltechniek opdracht gegeven om dit te onderzoeken. In de offerte van AJ Riooltechniek staat vermeld dat de gietijzeren rioolleiding dient te worden vervangen voor een nieuwe PVC leiding. De herstelkosten worden door A.J. Riooltechniek berekend op € 4.537,30 inclusief btw. Voor de camera inspectie wordt een bedrag van € 90,75 inclusief btw in rekening gebracht. 2.5. Bij brief van 4 oktober 2022 heeft [eisers] aan [gedaagden] en de makelaar het volgende, voor zover relevant, medegedeeld: Gebreken Helaas heb ik op 01-09-2022 gebreken ontdekt aan de woning. Het gaat om de volgende gebreken: Het gaat om de riolering/waterleiding (…) (…) Aansprakelijkheid/ingebrekestelling U zult begrijpen dat de gebreken opgelost moeten worden en ik verneem dan ook graag van u hoe u hierover denkt. U mag ook graag langskomen om de gebreken te komen onderzoeken. Maar in elk geval verzoek ik u om binnen uiterlijk 14 dagen na vandaag voor deugdelijk herstel te zorgen. (…). 2.6. In een e-mailbericht van 7 oktober 2022 reageert de makelaar op de brief van [eisers] en deelt zij onder meer mede dat het gebrek voor risico van [eisers] blijft omdat een bouwkundig keuring is uitgebleven. 2.7. In een e-mailbericht van 12 oktober 2022 deelt de gemachtigde van [eisers] aan [gedaagden] , voor zover relevant, het volgende mede. (…) Om te beginnen is het juist dat er voorafgaand aan de levering geen bouwkundige keuring is uitgevoerd. Ik wijs er echter op dat het bij dergelijke aankoopkeuringen om een visuele inspectie gaat. Daarbij wordt de woning globaal bekeken en wordt geen onderzoek gedaan naar de staat van het leidingwerk. Ook indien cliënten wel een keuring zouden hebben laten uitvoeren zouden de gebreken dus niet aan het licht zijn gekomen (…). Verder blijkt uit de koopovereenkomst niet dat er sprake is van een oudere woning, waar cliënten veel lagere verwachtingen van mochten hebben. Cliënten hadden dus niet hoeven verwachten dat zich dit soort ernstige gebreken aan het leidingwerk zouden voordoen. Alhoewel u zelf ook last moet hebben gehad van vochtproblemen en verstoppingen, doet het verder niet ter zake of u al dan niet van de gebreken op de hoogte was. Cliënten kunnen u namelijk aansprakelijk houden voor ernstige gebreken die aan de bewoonbaarheid van de woning in de weg staan. Nu cliënten momenteel geen gebruik kunnen maken van de douche, het toilet, de vaatwasser en de wasmachine, en nu de gebreken op korte termijn aangepakt moeten worden om verdere gevolgschades te voorkomen, staat wel vast dat er sprake is van zeer ernstige gebreken en daarmee van non-conformiteit. Gelet op het voorgaande is uw aansprakelijkheid voor de geconstateerde gebreken dus wel degelijk gegeven. Ik verzoek en – voor zover nodig – sommeer u dan ook om uiterlijk binnen zeven dagen na dagtekening van deze brief alsnog aansprakelijkheid te erkennen en over te gaan tot herstel van de gebreken cq. vergoeding van de herstelkosten en verdere door cliënten te lijden schade. Mochten wij niet tijdig van u vernemen, dan komt u definitief in verzuim te verkeren. Cliënten zullen dan verdere maatregelen gaan nemen en alle daarmee gepaard gaande kosten op u verhalen (…) 2.8. In een e-mailbericht van 13 oktober 2022 deelt [gedaagden] aan de gemachtigde van [eisers] mede: (…) Wij willen via deze weg nogmaals benadrukken dat: Wij niet op de hoogte waren van de door jullie gemelde gebreken. Wij zijn in de veronderstelling dat al het leidingwerk in 2016 vervangen is (Conform bouwkundig rapport 2016) Er in de koopakte staat dat het risico op aansprakelijkheid op zichtbare en onzichtbare gebreken overgaat ten tijde van de overdracht. Kopers de mogelijkheid hebben gehad bouwkundige keuring uit te laten voeren. (Onderzoeksplicht) Hier is geen gebruik van gemaakt. Kopers binnen bekwame tijd dit gebrek hadden kunnen melden. Zijn nu een jaar verder (…) Wij de mogelijkheid hadden moeten krijgen om dit zelf te kunnen onderzoeken, eventueel herstellen/repareren. (…) 2.9. Op 18 oktober 2022 heeft Pompe Lekdetectie Nederland B.V. in opdracht van [eisers] een onderzoek uitgevoerd naar de afvoer van de woning. Op pagina 6 van het onderzoeksrapport staat het volgende, voor zover relevant, vermeld: (…)

Er is een probleem in de woning wat betreft de afvoer in de kruipruimte. Wanneer de afvoeren gebruikt worden stroomt het water extreem langzaam weg. Hierdoor kan men geen gebruik maken van de afvoer en de hierop volgende aangesloten punten: CV Ketel Douchehoek wastafel wasmachine vaatwasser keukengootsteen toilet. Ook is er sprake van een rioollucht in de woning met name bij het kruipluik. Wij hebben het kruipluik geopend om vervolgens een onderzoek te verrichten in de kruipruimte. Wij zien niet verder in de kruipruimte geweest dan de afvoer van de toiletruimte op de begane grond omdat de er een aantal centimeter water onder de vloer aan de achterzijde van de woning staat. Bij de afvoer van de toiletruimte zien wij dat deze gemaakt is van een pvc buis welke vervolgens is aangesloten op een oude gietijzeren buis. Ook zien wij dat de afvoer lekt bij de aansluiting van de pvc op gietijzer. Dit komt omdat de gehele gietijzer buis verstopt is. Door deze lekkage in combinatie met de verstopping zal de schade in de woning toenemen. Zo is er sprake van ophoping van fecaliën in de kruipruimte. Daarnaast zal er regenwater vanuit de hemelwaterafvoer en spoeling van de afvoer de kruipruimte nader doen vullen met water. Deze zal optrekken in de wanden en vochtschade veroorzaken. Ook is hierdoor sprake van stankoverlast in de woning en zullen schimmels zich doen ontwikkelen. Omdat de gietijzeren buis verouderd is zal deze aan de binnenzijde dicht gaan zitten met roest en vuil waardoor de binnenkant van de buis steeds kleiner zal worden door de jaren heen. Wij hebben met een camera in de doucheafvoer gekeken en deze is gemaakt van een pvc leidingen. Enkel de afvoer in de kruipruimte naar de gemeenteriool is nog van gietijzer. Wij kunnen niet aantonen of de verkopers ook last hebben gehad van dit probleem omdat het hier gaat om een verstopping. Wel weten wij dat deze verstopping al jaren bezig is voordat het een probleem oplevert, daar deze zoals al eerder geschetst door de loop van de tijd zich zal vullen en hiermee een verstopping veroorzaakt. Advies Wij adviseren u ten aanzien van bovenstaande om: - De gehele gietijzeren buis in de kruipruimte te vervangen voor de pvc buis. Ook de gietijzeren buis van de hemelwaterafvoer. (…) 2.10. Naar aanleiding van het onderzoek heeft Pompe Groep Nederland de herstelkosten begroot op € 10.306,02 inclusief btw voor het vervangen van de afvoerbuis in de kruipruimte en van de hemelwaterafvoer in de achtertuin. De kosten van het onderzoek en het opstellen van een calculatie bedragen volgens de nota van Pompe Groep Nederland € 567,97 inclusief btw. 2.11. In een e-mailbericht van 26 oktober 2022 deelt de gemachtigde van [eisers] aan [gedaagden] de bevindingen uit het rapport mede en sommeert zij [gedaagden] om binnen veertien dagen aansprakelijkheid te erkennen en over te gaan tot schadevergoeding. 2.12. In een e-mailbericht van 30 oktober 2022 reageert [gedaagden] op het onderzoeksrapport en deelt hij – voor zover relevant – het volgende mede: (…) vanaf foto’s en tekst is het moeilijk in te schatten wat de situatie is, maar wij snappen werkelijk niet waarom er niet eerst even is doorgespoten om een verstopping op te heffen en desgewenst vervolgens met een camera het riool te inspecteren? Dat de buis een oude buis is doet er niet toe. Als een riool functioneert lekt het ook niet. Lekkage komt nagenoeg altijd door een verstopping of een breuk. Vaak wordt van alles gedumpt in een riool met alle gevolgen van dien. (Wat er het afgelopen jaar, onder andere, allemaal door de wc & gootsteen is gespoeld heb ik helaas geen zicht op). Verstoppingen zorgen ook voor stankoverlast en lekkages op de zwakke plekken, zoals overbrugging naar een ander materiaal. Wanneer de verstopping is opgeheven is de druk er af en zijn de lekkages ook verdwenen. (…). (…) Wij zullen dus geen aansprakelijkheid erkennen voor hetgeen jullie suggereren. (…)

3.1. [eisers] vordert om [gedaagden] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van: een bedrag van € 10.306,02 aan hoofdsom; een bedrag van € 125,50 aan aanvullende schadevergoeding; vermeerderd met de wettelijke rente over de hiervoor genoemde bedragen vanaf 10 november 2022 tot de dag van volledige betaling; vermeerderd met een bedrag van € 1.063,97 aan buitengerechtelijke incassokosten; een bedrag van € 567,97 aan expertisekosten; de proceskosten en de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten. 3.2. [eisers] legt aan zijn vorderingen kort samengevat ten grondslag dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst in de zin van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), nu deze is geleverd met een gebrek aan de gietijzeren afvoerbuis (non-conformiteit). Daardoor is sprake van verstoppingen, rioollucht, vocht- en schimmelproblemen in de woning. [eisers] vordert een bedrag van € 10.306,02 aan schadevergoeding voor het vervangen van de gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte en hemelwaterafvoer in de tuin. [eisers] vordert tevens aanvullende schadevergoeding van € 125,50 vanwege zijn noodzakelijk verblijf in een hotel, omdat geen gebruik van de badkamer en wasmachine kon worden gemaakt. De expertisekosten van € 567,97 en buitengerechtelijke incassokosten van € 1.063,97 vordert [eisers] op grond van artikel 6:96 BW. De wettelijke rente vordert [eisers] op grond van artikel 6:119 BW naast de proceskostenveroordeling. 3.3. [gedaagden] betwist – kort samengevat – het bestaan van het gebrek omdat het leidingwerk in 2017 is vervangen en hij nooit last van verstopping in de woning heeft gehad. Hij wijdt de verstopping aan verkeerd gebruik van de afvoer. Voor zover sprake is van een gebrek beroept [gedaagden] zich op artikel 6.1. van de koopovereenkomst waarin staat dat de zichtbare en onzichtbare gebreken bij totstandkoming van de koopovereenkomst voor rekening en risico van de kopers zijn. [gedaagden] voert aan dat [eisers] niet heeft voldaan aan zijn klachtplicht en onderzoeksplicht. [gedaagden] is bovendien niet in de gelegenheid gesteld om de gebreken te onderzoeken en herstellen. [gedaagden] betwist tot slot de hoogte van de gevorderde schadevergoeding en vordert een veroordeling van [eisers] in de proceskosten en loonderving. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. [eisers] stelt dat een gebrek aan de woning kleeft namelijk een (verstopte) gietijzeren afvoerbuis dat voor verstoppingen, rioollucht en schimmelvorming in de woning heeft gezorgd. Hierdoor kon [eisers] (sanitaire) voorzieningen en de wasmachine in de woning niet gebruiken. Ter zitting heeft [eisers] toegelicht dat hij de gietijzeren afvoerbuis inmiddels heeft laten vervangen. non-conformiteit 4.2. Op grond van artikel 7:17 lid 1 en 2 BW mag de koper verwachten dat de gekochte zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Omdat de onderhavige koopovereenkomst betrekking heeft op een onroerende zaak en geen consumentenkoop betreft, is artikel 7:17 BW van aanvullend recht. Partijen hebben gebruik gemaakt van de standaard NVM- koopovereenkomst waarin zij een nadere regeling inzake (de toerekenbaarheid van) de non-conformiteit hebben opgenomen. Artikel 6.1. van de koopovereenkomst luidt dat de onroerende zaak aan de koper in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken. In artikel 6.3. van de koopovereenkomst is echter een ‘garantiebepaling’ opgenomen, aldus verwoord dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als ‘woonhuis’ . Het voorgaande komt er kort samengevat op neer dat de verkoper van een bestaand woonhuis op grond van artikel 7:17 BW in het algemeen slechts aansprakelijk is voor wezenlijke gebreken die een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, maar niet voor gebreken die daaraan niet in de weg staan. Indien naast de koper, ook de verkoper niet wist van een na de koopovereenkomst geconstateerd ernstig gebrek, dan zal hij daarvoor in beginsel op grond van artikel 7:17 BW jegens de koper moeten instaan. Dit is slechts anders indien de koper in de concrete omstandigheden van het geval – waartoe ook de ouderdom en staat van de woning behoren – reden had om te twijfelen aan de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap of indien hij het ernstige gebrek bij onderzoek redelijkerwijs had kunnen ontdekken (onderzoeksplicht). de gietijzeren afvoerbuis (kruipruimte) 4.3. Niet in geschil tussen partijen is dat in de woning ernstige verstoppingen hebben plaatsgevonden, waardoor het sanitair en de wasmachine niet gebruikt konden worden. Deze gebreken staan aan een normaal gebruik als woonhuis in de weg. De vraag die centraal staat is of op 11 oktober 2021 (datum eigendomsoverdracht) sprake was van een gebrekkige gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte, dat heeft geleid tot deze verstoppingen, een rioollucht en schimmelvorming in de woning. [eisers] heeft ter onderbouwing van zijn stelling een offerte met (handgeschreven) aanbevelingen van AJ Riooltechniek en een onderzoeksrapport van Lekdetectie Nederland B.V. overgelegd. Uit deze stukken kan worden afgeleid dat sprake was van een verstopping, rioollucht en risico op schimmelvorming in de woning, als gevolg van een verouderde en dichtgeslibde gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte. Er is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan de oorzaak van de door [eisers] gestelde problemen in de woning, ook al omdat de overgelegde rapportage onvoldoende gemotiveerd is betwist. [gedaagden] heeft weliswaar aangevoerd dat de oorzaak van de verstoppingen mogelijk moet worden gezocht in het doorspoelen van verkeerde materialen, maar omdat dat niet door hem is onderbouwd zal hieraan worden voorbijgegaan. 4.4. Gelet op de conclusie van Lekdetectie Nederland B.V. dat sprake is van een jarenlange opbouw van vuil en roest in de verstopte gietijzeren afvoerbuis en dat daarom noodzakelijk is om de gietijzeren afvoerbuis te vervangen, tot welke conclusie ook AJ Riooltechniek komt, moet worden aangenomen dat ten tijde van de eigendomsoverdracht sprake was van een gebrekkige gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte. Dat [gedaagden] , naar eigen zeggen, zelf nooit iets heeft gemerkt van verstoppingen toen hij in de woning woonde kan daarbij in het midden blijven, nu dit niet doorslaggevend is voor de vraag of ten tijde van de eigendomsoverdracht sprake was van een gebrekkige afvoerbuis als oorzaak van de door [eisers] gestelde verstoppingen. onderzoeksplicht 4.5. [gedaagden] voert aan dat [eisers] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden door geen bouwkundige keuring uit te voeren en dat daarom geen aansprakelijkheid op hem rust. Dit verweer van [gedaagden] slaagt niet. De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van een schending van de onderzoeksplicht door [eisers] Gebleken is immers dat [eisers] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst is afgegaan op de verkooptekst van de makelaar waarin staat dat de woning in 2017 volledig is gemoderniseerd, met vervanging van het complete leidingwerk. Aldus bestond voor [eisers] geen reden om aan de onderhoudsstaat van het leidingwerk en de afvoer van de woning te twijfelen en nader onderzoek in te stellen. Dat sprake is van een oude woning (bouwjaar 1930) doet hier geen afbreuk aan, omdat dat de woning in 2017 is gemoderniseerd klachtplicht en verzuim 4.6. [gedaagden] heeft aangevoerd dat hij door [eisers] niet binnen bekwame tijd in kennis is gesteld van het gebrek en dat hij niet in staat is gesteld om zelf tot onderzoek en eventueel herstel van het gebrek over te gaan. 4.7. Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW kan de koper er geen beroep meer doen op dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eisers] aan de klachtplicht voldaan. Gebleken is dat [eisers] in september 2022 de woning is ingetrokken en dat hij kort daarna, op 4 oktober 2022, een brief aan [gedaagden] heeft toegestuurd omtrent de non-conformiteit van de woning dat door de kantonrechter als tijdig wordt aangemerkt. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagden] erop doelt dat hij niet schriftelijk in gebreke is gesteld om de verstoppingen zelf te onderzoeken en (te doen) verhelpen. Voor een ingebrekestelling is een schriftelijke aanmaning om binnen een redelijke tijd alsnog te presteren nodig (artikel 6:82 lid 1 BW). Uit de brief van 4 oktober 2022 blijkt dat [eisers] aan [gedaagden] een termijn van veertien dagen na dagtekening van deze brief heeft gegeven om de gebreken te verhelpen. De kantonrechter merkt deze brief aan als een ingebrekestelling en stelt vast dat [gedaagden] de gebreken niet binnen de gestelde redelijke termijn heeft hersteld zodat op grond van artikel 6:81 BW jo 6:82 BW het verzuim van [gedaagden] is ingetreden. Dit gaf [eisers] het recht om de verbintenis tot nakoming bij e-mailbericht van 26 oktober 2022 om te zetten in een vervangende schadevergoeding. 4.8. Op grond van het vorenstaande concludeert de kantonrechter dan ook dat de woning op het moment van de eigendomsoverdracht non-conform was en dat [eisers] , gelet op het ingetreden verzuim van [gedaagden] , recht heeft op (vervangende) schadevergoeding. schadevergoeding - vervanging gietijzeren afvoerbuis 4.9.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] aan hoofdsom te betalen een bedrag van € 3.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 10 november 2022 tot de dag der algehele betaling; 5.2. veroordeeld [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 449,99 inclusief btw aan expertisekosten; 5.3. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 1.302,45 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagden] ook de kosten van betekening betalen; 5.4. veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2023.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Breda Zaaknummer: 10248446 \ CV EXPL 22-3928 Vonnis van 16 augustus 2023 in de zaak van 1 [eiser sub01] , te [plaats01] , 2. [eiser sub02] , te [plaats01] , eisende partijen, hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [eisers] , gemachtigde: DAS Rechtsbijstand Amsterdam, tegen 1 [gedaagde sub01] , te [plaats02] , 2. [gedaagde sub02] , te [plaats02] , gedaagde partijen, hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [gedaagden] , procederend in persoon.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 18 januari 2023, - de mondelinge behandeling van 6 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eisers] heeft van [gedaagde sub01] de woning met tuin gelegen aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: de woning) gekocht tegen een koopprijs van € 270.000,00. De eigendomsoverdracht vond plaats op 11 oktober 2021. 2.2. In de aanbiedingstekst van de makelaar staat over de woning voor zover relevant vermeld: (…) In 2017 gemoderniseerd, supertof jaren ’30 woonhuis (…) volledig gemoderniseerd in 2017; (…) cv-ketel, elektra/groepenkast, radiatoren en het complete leidingwerk zijn vervangen (2017); 2.3. In de koopovereenkomst staat – voor zover relevant – het volgende vermeld; (…) Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021). Vastgesteld door de Nederlandse Cooperatieve vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A., Vastgoedpro, VBO Vereniging van makelaars en taxateurs, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. (…) (…) 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publieke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. (…) (…) 6.3. De onroerende aak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (…) 2.4. [eisers] heeft in september 2022 intrek in de woning genomen. Kort daarna ontdekte hij verstoppingen in de badkamer en een rioollucht in de woning. [eisers] heeft AJ Riooltechniek opdracht gegeven om dit te onderzoeken. In de offerte van AJ Riooltechniek staat vermeld dat de gietijzeren rioolleiding dient te worden vervangen voor een nieuwe PVC leiding. De herstelkosten worden door A.J. Riooltechniek berekend op € 4.537,30 inclusief btw. Voor de camera inspectie wordt een bedrag van € 90,75 inclusief btw in rekening gebracht. 2.5. Bij brief van 4 oktober 2022 heeft [eisers] aan [gedaagden] en de makelaar het volgende, voor zover relevant, medegedeeld: Gebreken Helaas heb ik op 01-09-2022 gebreken ontdekt aan de woning. Het gaat om de volgende gebreken: Het gaat om de riolering/waterleiding (…) (…) Aansprakelijkheid/ingebrekestelling U zult begrijpen dat de gebreken opgelost moeten worden en ik verneem dan ook graag van u hoe u hierover denkt. U mag ook graag langskomen om de gebreken te komen onderzoeken. Maar in elk geval verzoek ik u om binnen uiterlijk 14 dagen na vandaag voor deugdelijk herstel te zorgen. (…). 2.6. In een e-mailbericht van 7 oktober 2022 reageert de makelaar op de brief van [eisers] en deelt zij onder meer mede dat het gebrek voor risico van [eisers] blijft omdat een bouwkundig keuring is uitgebleven. 2.7. In een e-mailbericht van 12 oktober 2022 deelt de gemachtigde van [eisers] aan [gedaagden] , voor zover relevant, het volgende mede. (…) Om te beginnen is het juist dat er voorafgaand aan de levering geen bouwkundige keuring is uitgevoerd. Ik wijs er echter op dat het bij dergelijke aankoopkeuringen om een visuele inspectie gaat. Daarbij wordt de woning globaal bekeken en wordt geen onderzoek gedaan naar de staat van het leidingwerk. Ook indien cliënten wel een keuring zouden hebben laten uitvoeren zouden de gebreken dus niet aan het licht zijn gekomen (…). Verder blijkt uit de koopovereenkomst niet dat er sprake is van een oudere woning, waar cliënten veel lagere verwachtingen van mochten hebben. Cliënten hadden dus niet hoeven verwachten dat zich dit soort ernstige gebreken aan het leidingwerk zouden voordoen. Alhoewel u zelf ook last moet hebben gehad van vochtproblemen en verstoppingen, doet het verder niet ter zake of u al dan niet van de gebreken op de hoogte was. Cliënten kunnen u namelijk aansprakelijk houden voor ernstige gebreken die aan de bewoonbaarheid van de woning in de weg staan. Nu cliënten momenteel geen gebruik kunnen maken van de douche, het toilet, de vaatwasser en de wasmachine, en nu de gebreken op korte termijn aangepakt moeten worden om verdere gevolgschades te voorkomen, staat wel vast dat er sprake is van zeer ernstige gebreken en daarmee van non-conformiteit. Gelet op het voorgaande is uw aansprakelijkheid voor de geconstateerde gebreken dus wel degelijk gegeven. Ik verzoek en – voor zover nodig – sommeer u dan ook om uiterlijk binnen zeven dagen na dagtekening van deze brief alsnog aansprakelijkheid te erkennen en over te gaan tot herstel van de gebreken cq. vergoeding van de herstelkosten en verdere door cliënten te lijden schade. Mochten wij niet tijdig van u vernemen, dan komt u definitief in verzuim te verkeren. Cliënten zullen dan verdere maatregelen gaan nemen en alle daarmee gepaard gaande kosten op u verhalen (…) 2.8. In een e-mailbericht van 13 oktober 2022 deelt [gedaagden] aan de gemachtigde van [eisers] mede: (…) Wij willen via deze weg nogmaals benadrukken dat: Wij niet op de hoogte waren van de door jullie gemelde gebreken. Wij zijn in de veronderstelling dat al het leidingwerk in 2016 vervangen is (Conform bouwkundig rapport 2016) Er in de koopakte staat dat het risico op aansprakelijkheid op zichtbare en onzichtbare gebreken overgaat ten tijde van de overdracht. Kopers de mogelijkheid hebben gehad bouwkundige keuring uit te laten voeren. (Onderzoeksplicht) Hier is geen gebruik van gemaakt. Kopers binnen bekwame tijd dit gebrek hadden kunnen melden. Zijn nu een jaar verder (…) Wij de mogelijkheid hadden moeten krijgen om dit zelf te kunnen onderzoeken, eventueel herstellen/repareren. (…) 2.9. Op 18 oktober 2022 heeft Pompe Lekdetectie Nederland B.V. in opdracht van [eisers] een onderzoek uitgevoerd naar de afvoer van de woning. Op pagina 6 van het onderzoeksrapport staat het volgende, voor zover relevant, vermeld: (…)

Er is een probleem in de woning wat betreft de afvoer in de kruipruimte. Wanneer de afvoeren gebruikt worden stroomt het water extreem langzaam weg. Hierdoor kan men geen gebruik maken van de afvoer en de hierop volgende aangesloten punten: CV Ketel Douchehoek wastafel wasmachine vaatwasser keukengootsteen toilet. Ook is er sprake van een rioollucht in de woning met name bij het kruipluik. Wij hebben het kruipluik geopend om vervolgens een onderzoek te verrichten in de kruipruimte. Wij zien niet verder in de kruipruimte geweest dan de afvoer van de toiletruimte op de begane grond omdat de er een aantal centimeter water onder de vloer aan de achterzijde van de woning staat. Bij de afvoer van de toiletruimte zien wij dat deze gemaakt is van een pvc buis welke vervolgens is aangesloten op een oude gietijzeren buis. Ook zien wij dat de afvoer lekt bij de aansluiting van de pvc op gietijzer. Dit komt omdat de gehele gietijzer buis verstopt is. Door deze lekkage in combinatie met de verstopping zal de schade in de woning toenemen. Zo is er sprake van ophoping van fecaliën in de kruipruimte. Daarnaast zal er regenwater vanuit de hemelwaterafvoer en spoeling van de afvoer de kruipruimte nader doen vullen met water. Deze zal optrekken in de wanden en vochtschade veroorzaken. Ook is hierdoor sprake van stankoverlast in de woning en zullen schimmels zich doen ontwikkelen. Omdat de gietijzeren buis verouderd is zal deze aan de binnenzijde dicht gaan zitten met roest en vuil waardoor de binnenkant van de buis steeds kleiner zal worden door de jaren heen. Wij hebben met een camera in de doucheafvoer gekeken en deze is gemaakt van een pvc leidingen. Enkel de afvoer in de kruipruimte naar de gemeenteriool is nog van gietijzer. Wij kunnen niet aantonen of de verkopers ook last hebben gehad van dit probleem omdat het hier gaat om een verstopping. Wel weten wij dat deze verstopping al jaren bezig is voordat het een probleem oplevert, daar deze zoals al eerder geschetst door de loop van de tijd zich zal vullen en hiermee een verstopping veroorzaakt. Advies Wij adviseren u ten aanzien van bovenstaande om: - De gehele gietijzeren buis in de kruipruimte te vervangen voor de pvc buis. Ook de gietijzeren buis van de hemelwaterafvoer. (…) 2.10. Naar aanleiding van het onderzoek heeft Pompe Groep Nederland de herstelkosten begroot op € 10.306,02 inclusief btw voor het vervangen van de afvoerbuis in de kruipruimte en van de hemelwaterafvoer in de achtertuin. De kosten van het onderzoek en het opstellen van een calculatie bedragen volgens de nota van Pompe Groep Nederland € 567,97 inclusief btw. 2.11. In een e-mailbericht van 26 oktober 2022 deelt de gemachtigde van [eisers] aan [gedaagden] de bevindingen uit het rapport mede en sommeert zij [gedaagden] om binnen veertien dagen aansprakelijkheid te erkennen en over te gaan tot schadevergoeding. 2.12. In een e-mailbericht van 30 oktober 2022 reageert [gedaagden] op het onderzoeksrapport en deelt hij – voor zover relevant – het volgende mede: (…) vanaf foto’s en tekst is het moeilijk in te schatten wat de situatie is, maar wij snappen werkelijk niet waarom er niet eerst even is doorgespoten om een verstopping op te heffen en desgewenst vervolgens met een camera het riool te inspecteren? Dat de buis een oude buis is doet er niet toe. Als een riool functioneert lekt het ook niet. Lekkage komt nagenoeg altijd door een verstopping of een breuk. Vaak wordt van alles gedumpt in een riool met alle gevolgen van dien. (Wat er het afgelopen jaar, onder andere, allemaal door de wc & gootsteen is gespoeld heb ik helaas geen zicht op). Verstoppingen zorgen ook voor stankoverlast en lekkages op de zwakke plekken, zoals overbrugging naar een ander materiaal. Wanneer de verstopping is opgeheven is de druk er af en zijn de lekkages ook verdwenen. (…). (…) Wij zullen dus geen aansprakelijkheid erkennen voor hetgeen jullie suggereren. (…)

3.1. [eisers] vordert om [gedaagden] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van: een bedrag van € 10.306,02 aan hoofdsom; een bedrag van € 125,50 aan aanvullende schadevergoeding; vermeerderd met de wettelijke rente over de hiervoor genoemde bedragen vanaf 10 november 2022 tot de dag van volledige betaling; vermeerderd met een bedrag van € 1.063,97 aan buitengerechtelijke incassokosten; een bedrag van € 567,97 aan expertisekosten; de proceskosten en de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten. 3.2. [eisers] legt aan zijn vorderingen kort samengevat ten grondslag dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst in de zin van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), nu deze is geleverd met een gebrek aan de gietijzeren afvoerbuis (non-conformiteit). Daardoor is sprake van verstoppingen, rioollucht, vocht- en schimmelproblemen in de woning. [eisers] vordert een bedrag van € 10.306,02 aan schadevergoeding voor het vervangen van de gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte en hemelwaterafvoer in de tuin. [eisers] vordert tevens aanvullende schadevergoeding van € 125,50 vanwege zijn noodzakelijk verblijf in een hotel, omdat geen gebruik van de badkamer en wasmachine kon worden gemaakt. De expertisekosten van € 567,97 en buitengerechtelijke incassokosten van € 1.063,97 vordert [eisers] op grond van artikel 6:96 BW. De wettelijke rente vordert [eisers] op grond van artikel 6:119 BW naast de proceskostenveroordeling. 3.3. [gedaagden] betwist – kort samengevat – het bestaan van het gebrek omdat het leidingwerk in 2017 is vervangen en hij nooit last van verstopping in de woning heeft gehad. Hij wijdt de verstopping aan verkeerd gebruik van de afvoer. Voor zover sprake is van een gebrek beroept [gedaagden] zich op artikel 6.1. van de koopovereenkomst waarin staat dat de zichtbare en onzichtbare gebreken bij totstandkoming van de koopovereenkomst voor rekening en risico van de kopers zijn. [gedaagden] voert aan dat [eisers] niet heeft voldaan aan zijn klachtplicht en onderzoeksplicht. [gedaagden] is bovendien niet in de gelegenheid gesteld om de gebreken te onderzoeken en herstellen. [gedaagden] betwist tot slot de hoogte van de gevorderde schadevergoeding en vordert een veroordeling van [eisers] in de proceskosten en loonderving. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. [eisers] stelt dat een gebrek aan de woning kleeft namelijk een (verstopte) gietijzeren afvoerbuis dat voor verstoppingen, rioollucht en schimmelvorming in de woning heeft gezorgd. Hierdoor kon [eisers] (sanitaire) voorzieningen en de wasmachine in de woning niet gebruiken. Ter zitting heeft [eisers] toegelicht dat hij de gietijzeren afvoerbuis inmiddels heeft laten vervangen. non-conformiteit 4.2. Op grond van artikel 7:17 lid 1 en 2 BW mag de koper verwachten dat de gekochte zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Omdat de onderhavige koopovereenkomst betrekking heeft op een onroerende zaak en geen consumentenkoop betreft, is artikel 7:17 BW van aanvullend recht. Partijen hebben gebruik gemaakt van de standaard NVM- koopovereenkomst waarin zij een nadere regeling inzake (de toerekenbaarheid van) de non-conformiteit hebben opgenomen. Artikel 6.1. van de koopovereenkomst luidt dat de onroerende zaak aan de koper in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken. In artikel 6.3. van de koopovereenkomst is echter een ‘garantiebepaling’ opgenomen, aldus verwoord dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als ‘woonhuis’ . Het voorgaande komt er kort samengevat op neer dat de verkoper van een bestaand woonhuis op grond van artikel 7:17 BW in het algemeen slechts aansprakelijk is voor wezenlijke gebreken die een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, maar niet voor gebreken die daaraan niet in de weg staan. Indien naast de koper, ook de verkoper niet wist van een na de koopovereenkomst geconstateerd ernstig gebrek, dan zal hij daarvoor in beginsel op grond van artikel 7:17 BW jegens de koper moeten instaan. Dit is slechts anders indien de koper in de concrete omstandigheden van het geval – waartoe ook de ouderdom en staat van de woning behoren – reden had om te twijfelen aan de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap of indien hij het ernstige gebrek bij onderzoek redelijkerwijs had kunnen ontdekken (onderzoeksplicht). de gietijzeren afvoerbuis (kruipruimte) 4.3. Niet in geschil tussen partijen is dat in de woning ernstige verstoppingen hebben plaatsgevonden, waardoor het sanitair en de wasmachine niet gebruikt konden worden. Deze gebreken staan aan een normaal gebruik als woonhuis in de weg. De vraag die centraal staat is of op 11 oktober 2021 (datum eigendomsoverdracht) sprake was van een gebrekkige gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte, dat heeft geleid tot deze verstoppingen, een rioollucht en schimmelvorming in de woning. [eisers] heeft ter onderbouwing van zijn stelling een offerte met (handgeschreven) aanbevelingen van AJ Riooltechniek en een onderzoeksrapport van Lekdetectie Nederland B.V. overgelegd. Uit deze stukken kan worden afgeleid dat sprake was van een verstopping, rioollucht en risico op schimmelvorming in de woning, als gevolg van een verouderde en dichtgeslibde gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte. Er is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan de oorzaak van de door [eisers] gestelde problemen in de woning, ook al omdat de overgelegde rapportage onvoldoende gemotiveerd is betwist. [gedaagden] heeft weliswaar aangevoerd dat de oorzaak van de verstoppingen mogelijk moet worden gezocht in het doorspoelen van verkeerde materialen, maar omdat dat niet door hem is onderbouwd zal hieraan worden voorbijgegaan. 4.4. Gelet op de conclusie van Lekdetectie Nederland B.V. dat sprake is van een jarenlange opbouw van vuil en roest in de verstopte gietijzeren afvoerbuis en dat daarom noodzakelijk is om de gietijzeren afvoerbuis te vervangen, tot welke conclusie ook AJ Riooltechniek komt, moet worden aangenomen dat ten tijde van de eigendomsoverdracht sprake was van een gebrekkige gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte. Dat [gedaagden] , naar eigen zeggen, zelf nooit iets heeft gemerkt van verstoppingen toen hij in de woning woonde kan daarbij in het midden blijven, nu dit niet doorslaggevend is voor de vraag of ten tijde van de eigendomsoverdracht sprake was van een gebrekkige afvoerbuis als oorzaak van de door [eisers] gestelde verstoppingen. onderzoeksplicht 4.5. [gedaagden] voert aan dat [eisers] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden door geen bouwkundige keuring uit te voeren en dat daarom geen aansprakelijkheid op hem rust. Dit verweer van [gedaagden] slaagt niet. De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van een schending van de onderzoeksplicht door [eisers] Gebleken is immers dat [eisers] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst is afgegaan op de verkooptekst van de makelaar waarin staat dat de woning in 2017 volledig is gemoderniseerd, met vervanging van het complete leidingwerk. Aldus bestond voor [eisers] geen reden om aan de onderhoudsstaat van het leidingwerk en de afvoer van de woning te twijfelen en nader onderzoek in te stellen. Dat sprake is van een oude woning (bouwjaar 1930) doet hier geen afbreuk aan, omdat dat de woning in 2017 is gemoderniseerd klachtplicht en verzuim 4.6. [gedaagden] heeft aangevoerd dat hij door [eisers] niet binnen bekwame tijd in kennis is gesteld van het gebrek en dat hij niet in staat is gesteld om zelf tot onderzoek en eventueel herstel van het gebrek over te gaan. 4.7. Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW kan de koper er geen beroep meer doen op dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eisers] aan de klachtplicht voldaan. Gebleken is dat [eisers] in september 2022 de woning is ingetrokken en dat hij kort daarna, op 4 oktober 2022, een brief aan [gedaagden] heeft toegestuurd omtrent de non-conformiteit van de woning dat door de kantonrechter als tijdig wordt aangemerkt. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagden] erop doelt dat hij niet schriftelijk in gebreke is gesteld om de verstoppingen zelf te onderzoeken en (te doen) verhelpen. Voor een ingebrekestelling is een schriftelijke aanmaning om binnen een redelijke tijd alsnog te presteren nodig (artikel 6:82 lid 1 BW). Uit de brief van 4 oktober 2022 blijkt dat [eisers] aan [gedaagden] een termijn van veertien dagen na dagtekening van deze brief heeft gegeven om de gebreken te verhelpen. De kantonrechter merkt deze brief aan als een ingebrekestelling en stelt vast dat [gedaagden] de gebreken niet binnen de gestelde redelijke termijn heeft hersteld zodat op grond van artikel 6:81 BW jo 6:82 BW het verzuim van [gedaagden] is ingetreden. Dit gaf [eisers] het recht om de verbintenis tot nakoming bij e-mailbericht van 26 oktober 2022 om te zetten in een vervangende schadevergoeding. 4.8. Op grond van het vorenstaande concludeert de kantonrechter dan ook dat de woning op het moment van de eigendomsoverdracht non-conform was en dat [eisers] , gelet op het ingetreden verzuim van [gedaagden] , recht heeft op (vervangende) schadevergoeding. schadevergoeding - vervanging gietijzeren afvoerbuis 4.9.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] aan hoofdsom te betalen een bedrag van € 3.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 10 november 2022 tot de dag der algehele betaling; 5.2. veroordeeld [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 449,99 inclusief btw aan expertisekosten; 5.3. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 1.302,45 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagden] ook de kosten van betekening betalen; 5.4. veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2023.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Breda Zaaknummer: 10248446 \ CV EXPL 22-3928 Vonnis van 16 augustus 2023 in de zaak van 1 [eiser sub01] , te [plaats01] , 2. [eiser sub02] , te [plaats01] , eisende partijen, hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [eisers] , gemachtigde: DAS Rechtsbijstand Amsterdam, tegen 1 [gedaagde sub01] , te [plaats02] , 2. [gedaagde sub02] , te [plaats02] , gedaagde partijen, hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [gedaagden] , procederend in persoon.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 18 januari 2023, - de mondelinge behandeling van 6 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eisers] heeft van [gedaagde sub01] de woning met tuin gelegen aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: de woning) gekocht tegen een koopprijs van € 270.000,00. De eigendomsoverdracht vond plaats op 11 oktober 2021. 2.2. In de aanbiedingstekst van de makelaar staat over de woning voor zover relevant vermeld: (…) In 2017 gemoderniseerd, supertof jaren ’30 woonhuis (…) volledig gemoderniseerd in 2017; (…) cv-ketel, elektra/groepenkast, radiatoren en het complete leidingwerk zijn vervangen (2017); 2.3. In de koopovereenkomst staat – voor zover relevant – het volgende vermeld; (…) Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021). Vastgesteld door de Nederlandse Cooperatieve vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A., Vastgoedpro, VBO Vereniging van makelaars en taxateurs, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. (…) (…) 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publieke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. (…) (…) 6.3. De onroerende aak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (…) 2.4. [eisers] heeft in september 2022 intrek in de woning genomen. Kort daarna ontdekte hij verstoppingen in de badkamer en een rioollucht in de woning. [eisers] heeft AJ Riooltechniek opdracht gegeven om dit te onderzoeken. In de offerte van AJ Riooltechniek staat vermeld dat de gietijzeren rioolleiding dient te worden vervangen voor een nieuwe PVC leiding. De herstelkosten worden door A.J. Riooltechniek berekend op € 4.537,30 inclusief btw. Voor de camera inspectie wordt een bedrag van € 90,75 inclusief btw in rekening gebracht. 2.5. Bij brief van 4 oktober 2022 heeft [eisers] aan [gedaagden] en de makelaar het volgende, voor zover relevant, medegedeeld: Gebreken Helaas heb ik op 01-09-2022 gebreken ontdekt aan de woning. Het gaat om de volgende gebreken: Het gaat om de riolering/waterleiding (…) (…) Aansprakelijkheid/ingebrekestelling U zult begrijpen dat de gebreken opgelost moeten worden en ik verneem dan ook graag van u hoe u hierover denkt. U mag ook graag langskomen om de gebreken te komen onderzoeken. Maar in elk geval verzoek ik u om binnen uiterlijk 14 dagen na vandaag voor deugdelijk herstel te zorgen. (…). 2.6. In een e-mailbericht van 7 oktober 2022 reageert de makelaar op de brief van [eisers] en deelt zij onder meer mede dat het gebrek voor risico van [eisers] blijft omdat een bouwkundig keuring is uitgebleven. 2.7. In een e-mailbericht van 12 oktober 2022 deelt de gemachtigde van [eisers] aan [gedaagden] , voor zover relevant, het volgende mede. (…) Om te beginnen is het juist dat er voorafgaand aan de levering geen bouwkundige keuring is uitgevoerd. Ik wijs er echter op dat het bij dergelijke aankoopkeuringen om een visuele inspectie gaat. Daarbij wordt de woning globaal bekeken en wordt geen onderzoek gedaan naar de staat van het leidingwerk. Ook indien cliënten wel een keuring zouden hebben laten uitvoeren zouden de gebreken dus niet aan het licht zijn gekomen (…). Verder blijkt uit de koopovereenkomst niet dat er sprake is van een oudere woning, waar cliënten veel lagere verwachtingen van mochten hebben. Cliënten hadden dus niet hoeven verwachten dat zich dit soort ernstige gebreken aan het leidingwerk zouden voordoen. Alhoewel u zelf ook last moet hebben gehad van vochtproblemen en verstoppingen, doet het verder niet ter zake of u al dan niet van de gebreken op de hoogte was. Cliënten kunnen u namelijk aansprakelijk houden voor ernstige gebreken die aan de bewoonbaarheid van de woning in de weg staan. Nu cliënten momenteel geen gebruik kunnen maken van de douche, het toilet, de vaatwasser en de wasmachine, en nu de gebreken op korte termijn aangepakt moeten worden om verdere gevolgschades te voorkomen, staat wel vast dat er sprake is van zeer ernstige gebreken en daarmee van non-conformiteit. Gelet op het voorgaande is uw aansprakelijkheid voor de geconstateerde gebreken dus wel degelijk gegeven. Ik verzoek en – voor zover nodig – sommeer u dan ook om uiterlijk binnen zeven dagen na dagtekening van deze brief alsnog aansprakelijkheid te erkennen en over te gaan tot herstel van de gebreken cq. vergoeding van de herstelkosten en verdere door cliënten te lijden schade. Mochten wij niet tijdig van u vernemen, dan komt u definitief in verzuim te verkeren. Cliënten zullen dan verdere maatregelen gaan nemen en alle daarmee gepaard gaande kosten op u verhalen (…) 2.8. In een e-mailbericht van 13 oktober 2022 deelt [gedaagden] aan de gemachtigde van [eisers] mede: (…) Wij willen via deze weg nogmaals benadrukken dat: Wij niet op de hoogte waren van de door jullie gemelde gebreken. Wij zijn in de veronderstelling dat al het leidingwerk in 2016 vervangen is (Conform bouwkundig rapport 2016) Er in de koopakte staat dat het risico op aansprakelijkheid op zichtbare en onzichtbare gebreken overgaat ten tijde van de overdracht. Kopers de mogelijkheid hebben gehad bouwkundige keuring uit te laten voeren. (Onderzoeksplicht) Hier is geen gebruik van gemaakt. Kopers binnen bekwame tijd dit gebrek hadden kunnen melden. Zijn nu een jaar verder (…) Wij de mogelijkheid hadden moeten krijgen om dit zelf te kunnen onderzoeken, eventueel herstellen/repareren. (…) 2.9. Op 18 oktober 2022 heeft Pompe Lekdetectie Nederland B.V. in opdracht van [eisers] een onderzoek uitgevoerd naar de afvoer van de woning. Op pagina 6 van het onderzoeksrapport staat het volgende, voor zover relevant, vermeld: (…)

Er is een probleem in de woning wat betreft de afvoer in de kruipruimte. Wanneer de afvoeren gebruikt worden stroomt het water extreem langzaam weg. Hierdoor kan men geen gebruik maken van de afvoer en de hierop volgende aangesloten punten: CV Ketel Douchehoek wastafel wasmachine vaatwasser keukengootsteen toilet. Ook is er sprake van een rioollucht in de woning met name bij het kruipluik. Wij hebben het kruipluik geopend om vervolgens een onderzoek te verrichten in de kruipruimte. Wij zien niet verder in de kruipruimte geweest dan de afvoer van de toiletruimte op de begane grond omdat de er een aantal centimeter water onder de vloer aan de achterzijde van de woning staat. Bij de afvoer van de toiletruimte zien wij dat deze gemaakt is van een pvc buis welke vervolgens is aangesloten op een oude gietijzeren buis. Ook zien wij dat de afvoer lekt bij de aansluiting van de pvc op gietijzer. Dit komt omdat de gehele gietijzer buis verstopt is. Door deze lekkage in combinatie met de verstopping zal de schade in de woning toenemen. Zo is er sprake van ophoping van fecaliën in de kruipruimte. Daarnaast zal er regenwater vanuit de hemelwaterafvoer en spoeling van de afvoer de kruipruimte nader doen vullen met water. Deze zal optrekken in de wanden en vochtschade veroorzaken. Ook is hierdoor sprake van stankoverlast in de woning en zullen schimmels zich doen ontwikkelen. Omdat de gietijzeren buis verouderd is zal deze aan de binnenzijde dicht gaan zitten met roest en vuil waardoor de binnenkant van de buis steeds kleiner zal worden door de jaren heen. Wij hebben met een camera in de doucheafvoer gekeken en deze is gemaakt van een pvc leidingen. Enkel de afvoer in de kruipruimte naar de gemeenteriool is nog van gietijzer. Wij kunnen niet aantonen of de verkopers ook last hebben gehad van dit probleem omdat het hier gaat om een verstopping. Wel weten wij dat deze verstopping al jaren bezig is voordat het een probleem oplevert, daar deze zoals al eerder geschetst door de loop van de tijd zich zal vullen en hiermee een verstopping veroorzaakt. Advies Wij adviseren u ten aanzien van bovenstaande om: - De gehele gietijzeren buis in de kruipruimte te vervangen voor de pvc buis. Ook de gietijzeren buis van de hemelwaterafvoer. (…) 2.10. Naar aanleiding van het onderzoek heeft Pompe Groep Nederland de herstelkosten begroot op € 10.306,02 inclusief btw voor het vervangen van de afvoerbuis in de kruipruimte en van de hemelwaterafvoer in de achtertuin. De kosten van het onderzoek en het opstellen van een calculatie bedragen volgens de nota van Pompe Groep Nederland € 567,97 inclusief btw. 2.11. In een e-mailbericht van 26 oktober 2022 deelt de gemachtigde van [eisers] aan [gedaagden] de bevindingen uit het rapport mede en sommeert zij [gedaagden] om binnen veertien dagen aansprakelijkheid te erkennen en over te gaan tot schadevergoeding. 2.12. In een e-mailbericht van 30 oktober 2022 reageert [gedaagden] op het onderzoeksrapport en deelt hij – voor zover relevant – het volgende mede: (…) vanaf foto’s en tekst is het moeilijk in te schatten wat de situatie is, maar wij snappen werkelijk niet waarom er niet eerst even is doorgespoten om een verstopping op te heffen en desgewenst vervolgens met een camera het riool te inspecteren? Dat de buis een oude buis is doet er niet toe. Als een riool functioneert lekt het ook niet. Lekkage komt nagenoeg altijd door een verstopping of een breuk. Vaak wordt van alles gedumpt in een riool met alle gevolgen van dien. (Wat er het afgelopen jaar, onder andere, allemaal door de wc & gootsteen is gespoeld heb ik helaas geen zicht op). Verstoppingen zorgen ook voor stankoverlast en lekkages op de zwakke plekken, zoals overbrugging naar een ander materiaal. Wanneer de verstopping is opgeheven is de druk er af en zijn de lekkages ook verdwenen. (…). (…) Wij zullen dus geen aansprakelijkheid erkennen voor hetgeen jullie suggereren. (…)

3.1. [eisers] vordert om [gedaagden] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van: een bedrag van € 10.306,02 aan hoofdsom; een bedrag van € 125,50 aan aanvullende schadevergoeding; vermeerderd met de wettelijke rente over de hiervoor genoemde bedragen vanaf 10 november 2022 tot de dag van volledige betaling; vermeerderd met een bedrag van € 1.063,97 aan buitengerechtelijke incassokosten; een bedrag van € 567,97 aan expertisekosten; de proceskosten en de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten. 3.2. [eisers] legt aan zijn vorderingen kort samengevat ten grondslag dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst in de zin van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), nu deze is geleverd met een gebrek aan de gietijzeren afvoerbuis (non-conformiteit). Daardoor is sprake van verstoppingen, rioollucht, vocht- en schimmelproblemen in de woning. [eisers] vordert een bedrag van € 10.306,02 aan schadevergoeding voor het vervangen van de gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte en hemelwaterafvoer in de tuin. [eisers] vordert tevens aanvullende schadevergoeding van € 125,50 vanwege zijn noodzakelijk verblijf in een hotel, omdat geen gebruik van de badkamer en wasmachine kon worden gemaakt. De expertisekosten van € 567,97 en buitengerechtelijke incassokosten van € 1.063,97 vordert [eisers] op grond van artikel 6:96 BW. De wettelijke rente vordert [eisers] op grond van artikel 6:119 BW naast de proceskostenveroordeling. 3.3. [gedaagden] betwist – kort samengevat – het bestaan van het gebrek omdat het leidingwerk in 2017 is vervangen en hij nooit last van verstopping in de woning heeft gehad. Hij wijdt de verstopping aan verkeerd gebruik van de afvoer. Voor zover sprake is van een gebrek beroept [gedaagden] zich op artikel 6.1. van de koopovereenkomst waarin staat dat de zichtbare en onzichtbare gebreken bij totstandkoming van de koopovereenkomst voor rekening en risico van de kopers zijn. [gedaagden] voert aan dat [eisers] niet heeft voldaan aan zijn klachtplicht en onderzoeksplicht. [gedaagden] is bovendien niet in de gelegenheid gesteld om de gebreken te onderzoeken en herstellen. [gedaagden] betwist tot slot de hoogte van de gevorderde schadevergoeding en vordert een veroordeling van [eisers] in de proceskosten en loonderving. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. [eisers] stelt dat een gebrek aan de woning kleeft namelijk een (verstopte) gietijzeren afvoerbuis dat voor verstoppingen, rioollucht en schimmelvorming in de woning heeft gezorgd. Hierdoor kon [eisers] (sanitaire) voorzieningen en de wasmachine in de woning niet gebruiken. Ter zitting heeft [eisers] toegelicht dat hij de gietijzeren afvoerbuis inmiddels heeft laten vervangen. non-conformiteit 4.2. Op grond van artikel 7:17 lid 1 en 2 BW mag de koper verwachten dat de gekochte zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Omdat de onderhavige koopovereenkomst betrekking heeft op een onroerende zaak en geen consumentenkoop betreft, is artikel 7:17 BW van aanvullend recht. Partijen hebben gebruik gemaakt van de standaard NVM- koopovereenkomst waarin zij een nadere regeling inzake (de toerekenbaarheid van) de non-conformiteit hebben opgenomen. Artikel 6.1. van de koopovereenkomst luidt dat de onroerende zaak aan de koper in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken. In artikel 6.3. van de koopovereenkomst is echter een ‘garantiebepaling’ opgenomen, aldus verwoord dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als ‘woonhuis’ . Het voorgaande komt er kort samengevat op neer dat de verkoper van een bestaand woonhuis op grond van artikel 7:17 BW in het algemeen slechts aansprakelijk is voor wezenlijke gebreken die een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, maar niet voor gebreken die daaraan niet in de weg staan. Indien naast de koper, ook de verkoper niet wist van een na de koopovereenkomst geconstateerd ernstig gebrek, dan zal hij daarvoor in beginsel op grond van artikel 7:17 BW jegens de koper moeten instaan. Dit is slechts anders indien de koper in de concrete omstandigheden van het geval – waartoe ook de ouderdom en staat van de woning behoren – reden had om te twijfelen aan de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap of indien hij het ernstige gebrek bij onderzoek redelijkerwijs had kunnen ontdekken (onderzoeksplicht). de gietijzeren afvoerbuis (kruipruimte) 4.3. Niet in geschil tussen partijen is dat in de woning ernstige verstoppingen hebben plaatsgevonden, waardoor het sanitair en de wasmachine niet gebruikt konden worden. Deze gebreken staan aan een normaal gebruik als woonhuis in de weg. De vraag die centraal staat is of op 11 oktober 2021 (datum eigendomsoverdracht) sprake was van een gebrekkige gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte, dat heeft geleid tot deze verstoppingen, een rioollucht en schimmelvorming in de woning. [eisers] heeft ter onderbouwing van zijn stelling een offerte met (handgeschreven) aanbevelingen van AJ Riooltechniek en een onderzoeksrapport van Lekdetectie Nederland B.V. overgelegd. Uit deze stukken kan worden afgeleid dat sprake was van een verstopping, rioollucht en risico op schimmelvorming in de woning, als gevolg van een verouderde en dichtgeslibde gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte. Er is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan de oorzaak van de door [eisers] gestelde problemen in de woning, ook al omdat de overgelegde rapportage onvoldoende gemotiveerd is betwist. [gedaagden] heeft weliswaar aangevoerd dat de oorzaak van de verstoppingen mogelijk moet worden gezocht in het doorspoelen van verkeerde materialen, maar omdat dat niet door hem is onderbouwd zal hieraan worden voorbijgegaan. 4.4. Gelet op de conclusie van Lekdetectie Nederland B.V. dat sprake is van een jarenlange opbouw van vuil en roest in de verstopte gietijzeren afvoerbuis en dat daarom noodzakelijk is om de gietijzeren afvoerbuis te vervangen, tot welke conclusie ook AJ Riooltechniek komt, moet worden aangenomen dat ten tijde van de eigendomsoverdracht sprake was van een gebrekkige gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte. Dat [gedaagden] , naar eigen zeggen, zelf nooit iets heeft gemerkt van verstoppingen toen hij in de woning woonde kan daarbij in het midden blijven, nu dit niet doorslaggevend is voor de vraag of ten tijde van de eigendomsoverdracht sprake was van een gebrekkige afvoerbuis als oorzaak van de door [eisers] gestelde verstoppingen. onderzoeksplicht 4.5. [gedaagden] voert aan dat [eisers] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden door geen bouwkundige keuring uit te voeren en dat daarom geen aansprakelijkheid op hem rust. Dit verweer van [gedaagden] slaagt niet. De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van een schending van de onderzoeksplicht door [eisers] Gebleken is immers dat [eisers] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst is afgegaan op de verkooptekst van de makelaar waarin staat dat de woning in 2017 volledig is gemoderniseerd, met vervanging van het complete leidingwerk. Aldus bestond voor [eisers] geen reden om aan de onderhoudsstaat van het leidingwerk en de afvoer van de woning te twijfelen en nader onderzoek in te stellen. Dat sprake is van een oude woning (bouwjaar 1930) doet hier geen afbreuk aan, omdat dat de woning in 2017 is gemoderniseerd klachtplicht en verzuim 4.6. [gedaagden] heeft aangevoerd dat hij door [eisers] niet binnen bekwame tijd in kennis is gesteld van het gebrek en dat hij niet in staat is gesteld om zelf tot onderzoek en eventueel herstel van het gebrek over te gaan. 4.7. Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW kan de koper er geen beroep meer doen op dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eisers] aan de klachtplicht voldaan. Gebleken is dat [eisers] in september 2022 de woning is ingetrokken en dat hij kort daarna, op 4 oktober 2022, een brief aan [gedaagden] heeft toegestuurd omtrent de non-conformiteit van de woning dat door de kantonrechter als tijdig wordt aangemerkt. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagden] erop doelt dat hij niet schriftelijk in gebreke is gesteld om de verstoppingen zelf te onderzoeken en (te doen) verhelpen. Voor een ingebrekestelling is een schriftelijke aanmaning om binnen een redelijke tijd alsnog te presteren nodig (artikel 6:82 lid 1 BW). Uit de brief van 4 oktober 2022 blijkt dat [eisers] aan [gedaagden] een termijn van veertien dagen na dagtekening van deze brief heeft gegeven om de gebreken te verhelpen. De kantonrechter merkt deze brief aan als een ingebrekestelling en stelt vast dat [gedaagden] de gebreken niet binnen de gestelde redelijke termijn heeft hersteld zodat op grond van artikel 6:81 BW jo 6:82 BW het verzuim van [gedaagden] is ingetreden. Dit gaf [eisers] het recht om de verbintenis tot nakoming bij e-mailbericht van 26 oktober 2022 om te zetten in een vervangende schadevergoeding. 4.8. Op grond van het vorenstaande concludeert de kantonrechter dan ook dat de woning op het moment van de eigendomsoverdracht non-conform was en dat [eisers] , gelet op het ingetreden verzuim van [gedaagden] , recht heeft op (vervangende) schadevergoeding. schadevergoeding - vervanging gietijzeren afvoerbuis 4.9.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] aan hoofdsom te betalen een bedrag van € 3.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 10 november 2022 tot de dag der algehele betaling; 5.2. veroordeeld [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 449,99 inclusief btw aan expertisekosten; 5.3. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 1.302,45 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagden] ook de kosten van betekening betalen; 5.4. veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2023.

Voor het bepalen van de omvang van de schadevergoeding moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin [eisers] in werkelijkheid verkeert en de hypothetische situatie waarin hij zou hebben verkeerd als hij bij overdracht van de woning een deugdelijk afvoerbuis in de kruipruimte had gehad. Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende gebleken dat het hier gaat om een steeds terugkerende en onoplosbare verstopping van de gietijzeren afvoerbuis waardoor vervanging van deze afvoerbuis door professionals noodzakelijk wordt geacht, zodat het verweer van [gedaagden] dat vervanging niet nodig is en dat volstaan kan worden met louter ontstoppen van de afvoerbuis niet slaagt. Op basis van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat herstel of gedeeltelijke vervanging van de afvoerbuis niet meer mogelijk is. De schade van [eisers] staat daarom gelijk aan de kosten van volledige vervanging van de gietijzeren afvoerbuis. Lekdetectie Nederland B.V. heeft de herstelkosten geraamd op € 10.306,02 inclusief btw. Blijkens de offerte van 20 oktober 2022 omvat dit bedrag, naast vervanging van de gietijzeren afvoerbuis, echter ook het vervangen van de (eveneens) gietijzeren hemelwaterafvoer in de achtertuin met bijkomende (graaf-)werkzaamheden. Omdat slechts gebleken is van non-conformiteit van de gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte en niet tevens van de gietijzeren hemelwaterafvoer en uit de offerte niet blijkt welke herstelkosten specifiek betrekking hebben op vervanging van de gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte dient deze offerte niet ter onderbouwing van de schade. 4.10. Ter zitting heeft [eisers] naar voren gebracht dat hij de gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte inmiddels heeft laten vervangen voor een bedrag van rond de € 5.000,00 á € 6.000,00. Dit bedrag heeft [eisers] niet onderbouwd zodat de kantonrechter hieraan voorbij zal gaan. Tot slot heeft [eisers] verwezen naar de offerte van AJ Riooltechniek van 3 oktober 2022 waaruit blijkt dat voor het vervangen van de gietijzeren afvoerbuis voor een pvc afvoer, met bijkomende werkzaamheden, een bedrag van € 4.537,50 inclusief btw wordt begroot. De herstelkosten worden door [gedaagden] geraamd op € 1.041,22 inclusief btw. De kantonrechter acht het in dit geval niet mogelijk om de schade exact vast te stellen. Deze zal daarom op grond van artikel 6:97 BW naar redelijkheid worden geschat op een bedrag van € 3.000,00 zodat dit bedrag aan schadevergoeding zal worden toegewezen. Hoewel [gedaagden] heeft aangevoerd dat de herstelkosten moeten worden gecorrigeerd vanwege de aftrek ‘nieuw voor oud’, heeft hij niets aangevoerd over de omvang van een dergelijke aftrek zodat hieraan niet wordt toegekomen. 4.11. De gevorderde wettelijke rente over het toegewezen schadebedrag van € 3.000,00 zal als onweersproken worden toegewezen vanaf 10 november 2022 tot de dag van volledige betaling. - schimmelvorming en rioollucht 4.12. [eisers] stelt in de woning last te hebben (gehad) van een rioollucht en schimmelvorming als gevolg van de verstopte afvoerbuis en dat schilderwerkzaamheden noodzakelijk zijn. De kantonrechter stelt vast dat geen schadevergoeding wordt gevorderd ten aanzien van een rioollucht en schimmelvorming in de woning zodat dit geen nadere beoordeling behoeft. - hotelovernachting 4.13. [eisers] vordert aanvullende schadevergoeding van € 125,50 aan hotelkosten, omdat hij op 14 oktober 2022 genoodzaakt zou zijn een nacht in een hotel te verblijven omdat geen gebruik kon worden gemaakt van de wasmachine en douche. De kantonrechter zal deze schadepost afwijzen, omdat niet is komen vast te staan dat het hier gaat om (privé) schade die in causaal verband staat met de tekortkoming van [gedaagden] De gevorderde rente hierover zal eveneens worden afgewezen. - expertisekosten 4.14. De door [eisers] gevorderde expertisekosten ter vaststelling van schade zullen op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW worden toegewezen tot een bedrag van € 371,90, of te wel € 449,99 inclusief btw. De kosten/uren van Lekdetectie Nederland B.V. die verband houden met het berekenen van de offerte worden afgewezen omdat de offerte niet dient ter onderbouwing van de schade en deze kosten daarom niet redelijk zijn. - buitengerechtelijke incassokosten 4.15. [eisers] vordert een bedrag van € 1.063,97 aan buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet is gesteld en/of gebleken is dat een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden. proceskosten 4.16. [gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op: - dagvaarding € 134,45 - griffierecht € 244,00 - salaris advocaat € 792,00 (2 punten x € 396,00) - nakosten € 132,00 totaal € 1.302,45 4.17. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Voor het bepalen van de omvang van de schadevergoeding moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin [eisers] in werkelijkheid verkeert en de hypothetische situatie waarin hij zou hebben verkeerd als hij bij overdracht van de woning een deugdelijk afvoerbuis in de kruipruimte had gehad. Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende gebleken dat het hier gaat om een steeds terugkerende en onoplosbare verstopping van de gietijzeren afvoerbuis waardoor vervanging van deze afvoerbuis door professionals noodzakelijk wordt geacht, zodat het verweer van [gedaagden] dat vervanging niet nodig is en dat volstaan kan worden met louter ontstoppen van de afvoerbuis niet slaagt. Op basis van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat herstel of gedeeltelijke vervanging van de afvoerbuis niet meer mogelijk is. De schade van [eisers] staat daarom gelijk aan de kosten van volledige vervanging van de gietijzeren afvoerbuis. Lekdetectie Nederland B.V. heeft de herstelkosten geraamd op € 10.306,02 inclusief btw. Blijkens de offerte van 20 oktober 2022 omvat dit bedrag, naast vervanging van de gietijzeren afvoerbuis, echter ook het vervangen van de (eveneens) gietijzeren hemelwaterafvoer in de achtertuin met bijkomende (graaf-)werkzaamheden. Omdat slechts gebleken is van non-conformiteit van de gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte en niet tevens van de gietijzeren hemelwaterafvoer en uit de offerte niet blijkt welke herstelkosten specifiek betrekking hebben op vervanging van de gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte dient deze offerte niet ter onderbouwing van de schade. 4.10. Ter zitting heeft [eisers] naar voren gebracht dat hij de gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte inmiddels heeft laten vervangen voor een bedrag van rond de € 5.000,00 á € 6.000,00. Dit bedrag heeft [eisers] niet onderbouwd zodat de kantonrechter hieraan voorbij zal gaan. Tot slot heeft [eisers] verwezen naar de offerte van AJ Riooltechniek van 3 oktober 2022 waaruit blijkt dat voor het vervangen van de gietijzeren afvoerbuis voor een pvc afvoer, met bijkomende werkzaamheden, een bedrag van € 4.537,50 inclusief btw wordt begroot. De herstelkosten worden door [gedaagden] geraamd op € 1.041,22 inclusief btw. De kantonrechter acht het in dit geval niet mogelijk om de schade exact vast te stellen. Deze zal daarom op grond van artikel 6:97 BW naar redelijkheid worden geschat op een bedrag van € 3.000,00 zodat dit bedrag aan schadevergoeding zal worden toegewezen. Hoewel [gedaagden] heeft aangevoerd dat de herstelkosten moeten worden gecorrigeerd vanwege de aftrek ‘nieuw voor oud’, heeft hij niets aangevoerd over de omvang van een dergelijke aftrek zodat hieraan niet wordt toegekomen. 4.11. De gevorderde wettelijke rente over het toegewezen schadebedrag van € 3.000,00 zal als onweersproken worden toegewezen vanaf 10 november 2022 tot de dag van volledige betaling. - schimmelvorming en rioollucht 4.12. [eisers] stelt in de woning last te hebben (gehad) van een rioollucht en schimmelvorming als gevolg van de verstopte afvoerbuis en dat schilderwerkzaamheden noodzakelijk zijn. De kantonrechter stelt vast dat geen schadevergoeding wordt gevorderd ten aanzien van een rioollucht en schimmelvorming in de woning zodat dit geen nadere beoordeling behoeft. - hotelovernachting 4.13. [eisers] vordert aanvullende schadevergoeding van € 125,50 aan hotelkosten, omdat hij op 14 oktober 2022 genoodzaakt zou zijn een nacht in een hotel te verblijven omdat geen gebruik kon worden gemaakt van de wasmachine en douche. De kantonrechter zal deze schadepost afwijzen, omdat niet is komen vast te staan dat het hier gaat om (privé) schade die in causaal verband staat met de tekortkoming van [gedaagden] De gevorderde rente hierover zal eveneens worden afgewezen. - expertisekosten 4.14. De door [eisers] gevorderde expertisekosten ter vaststelling van schade zullen op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW worden toegewezen tot een bedrag van € 371,90, of te wel € 449,99 inclusief btw. De kosten/uren van Lekdetectie Nederland B.V. die verband houden met het berekenen van de offerte worden afgewezen omdat de offerte niet dient ter onderbouwing van de schade en deze kosten daarom niet redelijk zijn. - buitengerechtelijke incassokosten 4.15. [eisers] vordert een bedrag van € 1.063,97 aan buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet is gesteld en/of gebleken is dat een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden. proceskosten 4.16. [gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op: - dagvaarding € 134,45 - griffierecht € 244,00 - salaris advocaat € 792,00 (2 punten x € 396,00) - nakosten € 132,00 totaal € 1.302,45 4.17. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Voor het bepalen van de omvang van de schadevergoeding moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin [eisers] in werkelijkheid verkeert en de hypothetische situatie waarin hij zou hebben verkeerd als hij bij overdracht van de woning een deugdelijk afvoerbuis in de kruipruimte had gehad. Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende gebleken dat het hier gaat om een steeds terugkerende en onoplosbare verstopping van de gietijzeren afvoerbuis waardoor vervanging van deze afvoerbuis door professionals noodzakelijk wordt geacht, zodat het verweer van [gedaagden] dat vervanging niet nodig is en dat volstaan kan worden met louter ontstoppen van de afvoerbuis niet slaagt. Op basis van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat herstel of gedeeltelijke vervanging van de afvoerbuis niet meer mogelijk is. De schade van [eisers] staat daarom gelijk aan de kosten van volledige vervanging van de gietijzeren afvoerbuis. Lekdetectie Nederland B.V. heeft de herstelkosten geraamd op € 10.306,02 inclusief btw. Blijkens de offerte van 20 oktober 2022 omvat dit bedrag, naast vervanging van de gietijzeren afvoerbuis, echter ook het vervangen van de (eveneens) gietijzeren hemelwaterafvoer in de achtertuin met bijkomende (graaf-)werkzaamheden. Omdat slechts gebleken is van non-conformiteit van de gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte en niet tevens van de gietijzeren hemelwaterafvoer en uit de offerte niet blijkt welke herstelkosten specifiek betrekking hebben op vervanging van de gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte dient deze offerte niet ter onderbouwing van de schade. 4.10. Ter zitting heeft [eisers] naar voren gebracht dat hij de gietijzeren afvoerbuis in de kruipruimte inmiddels heeft laten vervangen voor een bedrag van rond de € 5.000,00 á € 6.000,00. Dit bedrag heeft [eisers] niet onderbouwd zodat de kantonrechter hieraan voorbij zal gaan. Tot slot heeft [eisers] verwezen naar de offerte van AJ Riooltechniek van 3 oktober 2022 waaruit blijkt dat voor het vervangen van de gietijzeren afvoerbuis voor een pvc afvoer, met bijkomende werkzaamheden, een bedrag van € 4.537,50 inclusief btw wordt begroot. De herstelkosten worden door [gedaagden] geraamd op € 1.041,22 inclusief btw. De kantonrechter acht het in dit geval niet mogelijk om de schade exact vast te stellen. Deze zal daarom op grond van artikel 6:97 BW naar redelijkheid worden geschat op een bedrag van € 3.000,00 zodat dit bedrag aan schadevergoeding zal worden toegewezen. Hoewel [gedaagden] heeft aangevoerd dat de herstelkosten moeten worden gecorrigeerd vanwege de aftrek ‘nieuw voor oud’, heeft hij niets aangevoerd over de omvang van een dergelijke aftrek zodat hieraan niet wordt toegekomen. 4.11. De gevorderde wettelijke rente over het toegewezen schadebedrag van € 3.000,00 zal als onweersproken worden toegewezen vanaf 10 november 2022 tot de dag van volledige betaling. - schimmelvorming en rioollucht 4.12. [eisers] stelt in de woning last te hebben (gehad) van een rioollucht en schimmelvorming als gevolg van de verstopte afvoerbuis en dat schilderwerkzaamheden noodzakelijk zijn. De kantonrechter stelt vast dat geen schadevergoeding wordt gevorderd ten aanzien van een rioollucht en schimmelvorming in de woning zodat dit geen nadere beoordeling behoeft. - hotelovernachting 4.13. [eisers] vordert aanvullende schadevergoeding van € 125,50 aan hotelkosten, omdat hij op 14 oktober 2022 genoodzaakt zou zijn een nacht in een hotel te verblijven omdat geen gebruik kon worden gemaakt van de wasmachine en douche. De kantonrechter zal deze schadepost afwijzen, omdat niet is komen vast te staan dat het hier gaat om (privé) schade die in causaal verband staat met de tekortkoming van [gedaagden] De gevorderde rente hierover zal eveneens worden afgewezen. - expertisekosten 4.14. De door [eisers] gevorderde expertisekosten ter vaststelling van schade zullen op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW worden toegewezen tot een bedrag van € 371,90, of te wel € 449,99 inclusief btw. De kosten/uren van Lekdetectie Nederland B.V. die verband houden met het berekenen van de offerte worden afgewezen omdat de offerte niet dient ter onderbouwing van de schade en deze kosten daarom niet redelijk zijn. - buitengerechtelijke incassokosten 4.15. [eisers] vordert een bedrag van € 1.063,97 aan buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet is gesteld en/of gebleken is dat een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden. proceskosten 4.16. [gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op: - dagvaarding € 134,45 - griffierecht € 244,00 - salaris advocaat € 792,00 (2 punten x € 396,00) - nakosten € 132,00 totaal € 1.302,45 4.17. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.