ECLI:NL:RBZWB:2023:3817

vonnis RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Cluster II Handelszaken Breda zaaknummer / rolnummer: C/02/402298 / HA ZA 22-549 Vonnis van 31 mei 2023 in de zaak van 1 [eiser sub01] , 2. [eiser sub02] , beiden wonende te [woonplaats01] , eisers, advocaat mr. G.V.M. van den Hoven te Breda, tegen [gedaagde01] , wonende op een geheim adres in de [gemeente01] . gedaagde, advocaat mr. P.J. Winkel te Leiden. Eisers zullen hierna gezamenlijk (in mannelijk enkelvoud) [eiser01] c.s. genoemd worden. Gedaagde zal hierna [gedaagde01] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 14 december 2022 en de daarin genoemde processtukken; de door [eiser01] c.s. toegezonden productie 19; het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 17 april 2023 met aangehechte spreekaantekeningen. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Tussen partijen staan de volgende feiten vast: In mei 2022 heeft [eiser01] c.s. zijn woning aan de [adres01] te [plaats01] aan [gedaagde01] verkocht tegen een koopprijs van € 290.000,00. [eiser01] c.s. werd bij de verkoop bijgestaan door zijn verkopend makelaar ERA Makelaardij Amerstreek (hierna: ERA). De koopovereenkomst vermeldt in artikel 15 een financieringsvoorbehoud dat luidt als volgt: “ 15.1 . Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: a. op 30 juni 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 290.000,-, (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (…) (…) 15.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder “goed gedocumenteerd” in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat koper bij tenminste één geldverstrekkende instellingen een offerte heeft aangevraagd of heeft laten vragen en dat geen van die aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid. De volgende gegevens moeten minimaal worden opgenomen in de aanvraag tot ontbinding: - Naam van de aanvrager - Adres van de woning waar de aanvraag op betrekking heeft - Het aangevraagde hypotheekbedrag - De reden van afwijzing Indien de mededeling niet “goed gedocumenteerd” is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding. (…)” Daarnaast is in artikel 11 van de koopovereenkomst het volgende over ontbinding opgenomen: “ 11.1 . Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 11.2 . Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)” Bij e-mail van 28 juni 2022 heeft [gedaagde01] aan ERA medegedeeld dat zij van de woning wil afzien en bij e-mail van 29 juni 2022 om 11.44 uur heeft zij een afwijzingsbrief van mevrouw [naam01] van Rabobank aan ERA doorgestuurd. In die brief van Rabobank staat: “(…) Naar aanleiding van uw aanvraag voor een hypothecaire geldlening voor de aankoop van de woning gelegen aan de [adres01] te [plaats01] , informeren wij u als volgt; Uw aanvraag voor een hypothecaire geldlening is afgewezen omdat de aanvraag niet voldoet aan de door ons gestelde voorwaarden en normen. (…)” Na de reactie van ERA bij e-mail van 29 juni 2022 om 12.25 uur dat de aangeleverde brief van Rabobank niet voldoende is, heeft [gedaagde01] bij e-mail van 29 juni 2022 om 14.26 uur een afwijzingsbrief van haar financieel adviseur, [naam02] van Karis Adviesgroep, aan ERA gestuurd. In die brief staat dat [gedaagde01] inkomen geniet vanuit PGB van één zorgbehoevende, dat niet als bestendig inkomen wordt gezien en de hypotheekaanvraag op basis van dit inkomen door elke bank zal worden afgewezen. Als reactie deelde ERA bij e-mail van 29 juni 2022 om 14.58 uur aan [gedaagde01] mede dat ze de daadwerkelijke aanvraag dient te overleggen en de mededeling voor ontbinding van de koopovereenkomst niet goed gedocumenteerd is. Bij e-mail van 29 juni 2022 om 20.03 uur heeft [gedaagde01] een tweede brief van mevrouw [naam01] van Rabobank doorgestuurd aan ERA waarin aan de eerdere inhoud is toegevoegd dat er een hypotheek is aangevraagd voor “€ 290.000,-”. Verder is toegevoegd: “De inkomen van mevrouw [gedaagde01] is ontoereikend voor een geldlening van € 290.000,-” Als bijlage bij de brief zit een hypotheekberekening. Bij brief van 1 juli 2022 heeft ERA namens [eiser01] c.s. aan [gedaagde01] medegedeeld dat niet voldaan wordt aan de voorwaarden voor ontbinding op grond van artikel 15 van de koopovereenkomst en daarom niet akkoord wordt gegaan met ontbinding. De advocaat van [eiser01] c.s. heeft [gedaagde01] bij brief van 8 juli 2022 gesommeerd om binnen 8 dagen een bankgarantie te stellen of te storten die zij op grond van artikel 5.1 van de koopovereenkomst uiterlijk 7 juli 2022 had moeten stellen. Als reactie heeft [gedaagde01] bij e-mail van 13 juli 2022 aan de advocaat van [eiser01] c.s. medegedeeld dat zij op goede gronden is overgegaan tot ontbinding van de koopovereenkomst. Bij brief van 19 juli 2022 heeft de advocaat van [eiser01] c.s. de koopovereenkomst namens [eiser01] c.s. ontbonden en aanspraak gemaakt op de boete van 10% op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst. De advocaten van partijen hebben vervolgens gecorrespondeerd over de het al dan niet terecht inroepen van de ontbindende voorwaarde.

3.1. [eiser01] c.s. vordert dat bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: voor recht wordt verklaard dat de koopovereenkomst door [eiser01] c.s. rechtsgeldig is ontbonden; [gedaagde01] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 29.000,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 juli 2022, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, aan [eiser01] c.s., binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis; [gedaagde01] wordt veroordeeld tot betaling van de buitengerechtelijke kosten aan [eiser01] c.s., binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis; [gedaagde01] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure. 3.2. [eiser01] c.s. legt aan zijn vorderingen – samengevat – ten grondslag dat [gedaagde01] niet aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan om een hypotheek te verkrijgen omdat er geen documenten zijn die zien op de aanvraag. Er gold volgens [eiser01] c.s. een dubbele eis van documenteren, namelijk het overleggen van zowel de aanvraag als de afwijzing. [eiser01] c.s. stelt dat [gedaagde01] de koopovereenkomst daarom niet op grond van het financieringsvoorbehoud kon ontbinden en hij de koopovereenkomst op 19 juli 2022 kon ontbinden omdat [gedaagde01] ondanks ingebrekestelling niet aan haar verplichting om een waarborgsom te storten heeft voldaan. [gedaagde01] is volgens [eiser01] c.s. daarom op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst een opeisbare boete van € 29.000,00 (10% van de koopsom) verschuldigd. [eiser01] c.s. stelt dat [gedaagde01] daarnaast een bedrag van € 1.288,65 aan buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente over de boete vanaf 8 juli 2022 verschuldigd is. 3.3. [gedaagde01] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser01] c.s., met veroordeling van [eiser01] c.s. in de kosten van de procedure, vermeerderd met de nakosten en wettelijke rente over de proceskosten. 3.4. [gedaagde01] voert als verweer – samengevat – aan dat zij een terecht beroep heeft gedaan op ontbinding van de koopovereenkomst omdat zij geen financiering kon verkrijgen. [gedaagde01] voert aan de gegevens als vermeld in artikel 15.3 van de koopovereenkomst te hebben verstrekt en niet overeengekomen is dat aan de hypotheekaanvraag ten grondslag liggende stukken worden verstrekt. Daarnaast voert [gedaagde01] aan dat zij zich voldoende heeft ingespannen om een hypotheek te verkrijgen, dat zij de hypotheekaanvraag op 19 mei 2022 in gang had gezet en haar inkomen onvoldoende was voor een financiering van € 290.000,00. Zij wijst op de brieven van Rabobank en de brief van Karis Advies. Voor zover geoordeeld wordt dat [gedaagde01] geen rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde toekomt, beroept zij zich op matiging van de boete tot nihil, althans een zeer gering percentage van de contractueel overeengekomen boete. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.2. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde01] op grond van artikel 15.3 van de koopovereenkomst een inspanningsplicht en een documentatieplicht heeft. Verder zijn zij het erover eens dat de ratio van documentatieplicht is om de verkoper in staat te stellen om te verifiëren of er op reële gronden een hypotheekaanvraag is gedaan en is geweigerd. De documentatieplicht is daarmee ondersteunend aan de inspanningsplicht en om de gedane “inspanning” aan te tonen. Het voorgaande betekent dat de stelplicht en bewijslast dat [gedaagde01] ondanks haar inspanning geen financiering heeft kunnen verkrijgen bij haar ligt. 4.3. [gedaagde01] stelt dat zij op 29 juni 2022 een brief van Rabobank heeft gekregen waaruit blijkt dat de aanvraag voor een hypotheek van € 290.000,00 is afgewezen. Zij verwijst naar de onlineberekening die Rabobank als bewijsstuk heeft gemaakt dat zij geen bedrag van € 290.000,00 kon lenen. [eiser01] c.s. voert aan dat de reactie van de bank enkel op mondeling verstrekte informatie van [gedaagde01] is gebaseerd en niet op basis van stukken. Daarmee schendt [gedaagde01] volgens [eiser01] c.s. de voorwaarde om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud omdat zij niet voldaan heeft aan haar inspanningsplicht en documentatieplicht. 4.4. De rechtbank stelt vast dat bij de afwijzingsbrief van Rabobank van 29 juni 2022 een oriëntatieberekening zit op basis van een model. Op die berekening is vermeld dat de uitkomst van het te lenen bedrag is gebaseerd op basis van hetgeen zelf wordt ingevuld en dat de gegevens niet zijn gecontroleerd. De overgelegde berekening van Rabobank kan dan ook niet worden beschouwd als een voldoende gedocumenteerde aanvraag en roept twijfel op over de vraag of [gedaagde01] voldoende heeft gedaan om een financiering te krijgen. [eiser01] c.s. heeft daarom terecht vraagtekens gesteld bij de brief van Rabobank van 29 juni 2022. 4.5. Omdat [eiser01] c.s. de gestelde afwijzing van Rabobank niet aanvaardde, lag het naar het oordeel van de rechtbank op de weg van [gedaagde01] om duidelijkheid te geven over de gedane hypotheekaanvraag en de juistheid van de inkomensgegevens daarbij aan te tonen. [gedaagde01] is degene die beschikt over de informatie die verstrekt is bij de hypotheekaanvraag, en [eiser01] c.s. niet, waardoor op haar een verzwaarde stelplicht en bewijslast rust. Van [gedaagde01] had in ieder geval verwacht mogen worden dat zij stukken had overgelegd waaruit blijkt dat er een gedocumenteerde hypotheekaanvraag is gedaan bij Rabobank. [gedaagde01] heeft dat niet gedaan ten tijde van het beroep op het financieringsvoorbehoud, niet na het verzoek van ERA daartoe, niet in de correspondentie met de advocaat van [eiser01] c.s. en evenmin in deze procedure. [gedaagde01] heeft ter zitting weliswaar aangevoerd dat zij een inkomensverklaring en werkgeversverklaring aan Rabobank had gestuurd bij de aanvraag, maar iedere onderbouwing hierbij ontbreekt. 4.6. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde01] niet heeft aangetoond dat zij aan haar inspanningsplicht heeft voldaan omdat die plicht mede inhoudt de inspanning te staven na een redelijk verzoek daartoe zoals namens [eiser01] c.s. is gedaan. De enige onderbouwing die [gedaagde01] heeft gegeven is een voorlopige inschatting met veel voorbehouden zonder dat daarbij duidelijk is of de informatie over haar inkomen juist en of die is gecontroleerd door Rabobank. De overgelegde brief van Rabobank van 28 november 2022 wijst er ook niet (althans onvoldoende) op dat zij bij de aanvraag van [gedaagde01] onderliggende stukken heeft ontvangen nu dat daar niet uit kan worden afgeleid. Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagde01] niet aan de voorwaarden voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud heeft voldaan en de ingeroepen ontbinding geen effect sorteert. Dit betekent dat [eiser01] c.s. de koopovereenkomst bij brief van 19 augustus 2022 terecht heeft ontbonden en (in beginsel) aanspraak kan maken op de boete. 4.7. Ter zitting heeft [gedaagde01] nog aangevoerd dat het vanwege haar PGB inkomen en de onmogelijkheid een financiering voor € 290.000,00 te krijgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat zij geen geldig beroep op het financieringsvoorbehoud kan doen. Dit beroep gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op, alleen al vanwege het feit dat ook dit beroep vraagt om onderbouwing en documentatie waaraan niet is voldaan. Boete matigen? 4.8. [gedaagde01] beroept zich subsidiair op matiging van de boete. [gedaagde01] voert daartoe aan dat de vermeende schade in geen verhouding staat tot de boete, er over het boetebeding niet is onderhandeld, de boete neerkomt op bijna een netto jaarsalaris van haar en het niet redelijk is dat zij daardoor in financiële problemen komt. Verder voert zij aan niet bijgestaan te zijn door een makelaar, zij niet wist dat haar PGB inkomen niet zou meetellen en hierdoor een veroordeling tot betaling van de boete tot een buitensporig en onaanvaard resultaat leidt. 4.9. [eiser01] c.s. betwist dat er reden is voor matiging van de boete. Dit omdat er sprake is van een standaardbepaling in koopovereenkomsten voor particulieren en er geen winst wordt gemaakt omdat de woning voor € 15.000,00 minder is verkocht. 4.10. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad mag een rechter een overeengekomen boete (op grond van artikel 6:94 BW) op verlangen van de schuldenaar matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De rechter dient die matigingsbevoegdheid terughoudend te hanteren. Matiging is alleen aan de orde als onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. 4.11. Gezien de voormelde maatstaf ziet de rechtbank geen ruimte voor matiging van de boete. [eiser01] c.s. heeft onweersproken gesteld dat hij de woning voor een bedrag van € 15.000,00 minder heeft verkocht waardoor van een wanverhouding tussen de door [eiser01] c.s. geleden schade en het boetebedrag geen sprake is. Verder is het boetebeding een gebruikelijk beding in koopovereenkomsten voor woningen en ook de hoogte van de boete – 10% van de koopsom – is gebruikelijk. Het feit dat [gedaagde01] niet werd bijgestaan door een makelaar is in die zin dan ook niet relevent. Daarnaast geldt de boete voor beide partijen als zij een verplichting uit de overeenkomst niet nakomen. [gedaagde01] heeft van haar stelling dat zij niet aan haar financiële verplichtingen zou kunnen voldoen, nu of binnen afzienbare tijd, geen concrete cijfers verschaft of documentatie overgelegd, zodat opnieuw ook daaraan voorbij wordt gegaan. De verder door [gedaagde01] gestelde argumenten voor matiging zijn onvoldoende om het beroep op matiging te dragen. 4.12. Het voorgaande leidt ertoe dat de gevorderde boete van € 29.000,00 zal worden toegewezen. Wettelijke rente 4.13. De gevorderde wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de boete is opeisbaar verschuldigd op het moment dat de koopovereenkomst op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst is ontbonden. Omdat [eiser01] c.s. de koopovereenkomst bij brief van 19 juli 2022 heeft ontbonden, zal vanaf dan de wettelijke rente worden toegewezen. Buitengerechtelijke kosten 4.14.

De rechtbank 5.1. verklaart voor recht dat de koopovereenkomst door [eiser01] c.s. rechtsgeldig is ontbonden; 5.2. veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiser01] c.s. te betalen het bedrag van € 29.000,00 vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 19 juli 2022 tot de dag der algehele voldoening; 5.3. veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser01] c.s. tot op heden begroot op € 2.960,43; 5.4. verklaart dit vonnis, voor wat betreft de veroordelingen onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad; 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Weide en in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2023.