ECLI:NL:RBZWB:2021:4607

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Belastingrecht, meervoudige kamer Locatie: Breda Zaaknummer BRE 18/2396 uitspraak van 26 maart 2021 Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen [belanghebbenden] , domicilie kiezend te Valkenswaard, belanghebbenden, en de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur, en de minister van Justitie en Veiligheid, de minister. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De inspecteur heeft met dagtekening 6 mei 2015 aan belanghebbenden voor het jaar 2011 een navorderingsaanslag inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen (hierna: IB/PVV) opgelegd en gelijktijdig bij beschikking heffingsrente in rekening gebracht. 1.2. De inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar van 9 maart 2018 de navorderingsaanslag en beschikking gehandhaafd. 1.3. Belanghebbenden hebben daartegen bij brief van 18 april 2018, ontvangen bij de rechtbank op 19 april 2018, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbenden een griffierecht geheven van € 46. 1.4. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbenden hebben in reactie op het verweerschrift een conclusie van repliek ingediend. 1.6. Belanghebbenden hebben vóór de zitting, namelijk op 27 januari 2021 en 2 februari 2021, nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de inspecteur. 1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 februari 2021 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, [erfgenaam] namens belanghebbenden, vergezeld van de gemachtigde van belanghebbenden, mr. J.M. Cremers, en namens de inspecteur, [inspecteur 1] , [inspecteur 2] , [inspecteur 3] en [inspecteur 4] . Op deze zitting zijn gelijktijdig behandeld de onderhavige zaak en de zaak met zaaknummer 18/2537. 1.8. De inspecteur heeft voor de zitting een pleitnota toegezonden aan de rechtbank. De griffier heeft deze pleitnota doorgestuurd naar de andere partij. Deze pleitnota wordt geacht ter zitting te zijn voorgelezen. 1.9. Belanghebbenden hebben ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de andere partij. 1.10. Aan het einde van de zitting heeft de rechtbank het onderzoek gesloten. 1.11. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast: 2.1. [erflaatster] (hierna: erflaatster) is op [datum 1] 2011 overleden. Erflaatster was gehuwd met [echtgenoot] . Hun huwelijk is ontbonden door het overlijden van [echtgenoot] op [datum 2] 1994. De erfgenamen van erflaatster zijn, ieder voor een gelijk deel, de zeven kinderen van erflaatster. 2.2. Tot de nalatenschap van erflaatster behoren, onder meer, alle certificaten van aandelen (hierna: de certificaten) in [B.V.] (hierna: [B.V.] ). De aandelen in [B.V.] worden gehouden door de [stichting] (hierna: [stichting] ). Het bestuur van de [stichting] bestaat uit twee personen, te weten [X] en één van de zeven erfgenamen, namelijk [erfgenaam] . De verkrijgingsprijs van de certificaten bedraagt € 18.000. 2.3. Tot de bezittingen van [B.V.] behoren ten tijde van het overlijden van erflaatster de volgende in [plaats] gelegen onroerende zaken (hierna: de onroerende zaken): [onroerende zaak 1] ; [onroerende zaak 2] ; [onroerende zaak 3] ; [onroerende zaak 4] ; [onroerende zaak 5] ; [onroerende zaak 6] . Een groot gedeelte van de onroerende zaken is in de jaren '50 en '60 door dan wel in opdracht van [B.V.] gebouwd. Aanvankelijk is een gedeelte van de onroerende zaken door [B.V.] in eigen gebruik genomen ten behoeve van haar onderneming in de [branche] . Vanaf 1985 zijn de onroerende zaken verhuurd aan derden. 2.4. [B.V.] heeft geen personeel in dienst. Het bestuur en beheer wordt uitgevoerd door één van de erfgenamen, namelijk [erfgenaam] , via diens B.V. 2.5. Op 31 januari 2011 is aan erflaatster een voorlopige aanslag IB/PVV 2011 opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 18.094. Daarbij is geen belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang in aanmerking genomen. 2.6. De aangifte IB/PVV 2011 is ingediend op 11 april 2013 naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 3.386 en een belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang van € 547.905. Belanghebbenden hebben geen reguliere voordelen aangegeven, maar uitsluitend vervreemdingsvoordelen. Uitgaande van een waarde van de certificaten van € 3.853.333, is de overdrachtsprijs in de aangifte gesteld op € 550.476. De verkrijgingsprijs is gesteld op € 2.571. In het veld “Toelichting overdrachtsprijs aanmerkelijk belang” is het volgende vermeld: “6/7e doorschuiving verkrijgingsprijs 1/7e geen doorschuiving (buitenl bel pl)”. 2.7. De aanslag IB/PVV 2011 is opgelegd op 14 mei 2013, in overeenstemming met de ingediende aangifte, naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 3.386 en een belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang van € 547.905. 2.8. Op 12 mei 2014 heeft de inspecteur die is belast met de uitvoering van de Successiewet 1956 (hierna: SW-inspecteur) een brief aan de voormalige gemachtigde van belanghebbenden gestuurd. Hij heeft in deze brief meegedeeld dat hij contact gaat opnemen met de inspecteur die is belast met de uitvoering van de Wet IB 2001 (hierna: IB-inspecteur), zodat de IB/PVV over het resterende 6/7de deel van het vervreemdingsvoordeel wordt nagevorderd. 2.9. Op 7 april 2015 heeft de SW-inspecteur een brief aan de gemachtigde gestuurd, waarin hij aankondigt dat een navorderingsaanslag IB/PVV over 2011 zal worden opgelegd. In de brief is onder meer het volgende vermeld: “Verder heb ik gesproken met de inspecteur inkomstenbelasting. Hij zal overgaan tot het opleggen van een navorderingsaanslag inkomstenbelasting 2011, gebaseerd op artikel 16 AWR. Het opleggen van de aanslag inkomstenbelasting 2011 zonder dat daarbij over de aanmerkelijk belangclaim is afgerekend berust immers evident op een fout, nu ruimschoots voor het opleggen van de aanslag desgevraagd en tot twee maal toe aan de erven kenbaar was gemaakt dat de B.V. waarvan de aandelen vererven geen materiële onderneming drijft. Dit houdt expliciet de niet-toepasbaarheid in van de bedrijfsopvolgingsregeling in de erfbelasting en de doorschuifregeling in de inkomstenbelasting. Nu in de aangifte inkomstenbelasting geen melding is gemaakt van afrekening over de aanmerkelijk belangclaim en de aangifte inkomstenbelasting per abuis conform de aangifte is afgedaan in weerwil van het ingenomen standpunt ten aanzien van de doorschuifregeling, is evident dat de aanslag tot een te laag bedrag is vastgesteld. Door het opleggen van een navorderingsaanslag zal de te weinig geheven belasting navorderen.” 2.10. Met dagtekening 6 mei 2015 is de navorderingsaanslag opgelegd naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 3.386 en een belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang van € 6.982.000. Daarbij zijn de certificaten in aanmerking genomen voor een waarde van € 7.000.000 en is de doorschuifregeling van artikel 4.17a Wet IB 2001 niet toegepast. Tevens is bij beschikking € 170.905 heffingsrente in rekening gebracht.

Is navordering mogelijk op grond van artikel 16 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR)? Dient het vermogen van [B.V.] in het kader van de toepassing van artikel 4.17a Wet IB 2001 te worden aangemerkt als ondernemingsvermogen? Heeft de inspecteur de overdrachtsprijs van de certificaten voor een te hoog bedrag in aanmerking genomen? Is ten onrechte heffingsrente in rekening gebracht? Hebben belanghebbenden recht op een vergoeding van geleden immateriële schade? 3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en op hetgeen zij ter zitting hebben aangevoerd. 3.3. Belanghebbenden concluderen primair tot vernietiging van de navorderingsaanslag en beschikking. Subsidiair concluderen belanghebbenden tot vermindering van de navorderingsaanslag tot een berekend naar een inkomen uit aanmerkelijk belang van € 3.662.000 dan wel € 4.162.000 dan wel € 4.955.000 en vermindering van de beschikking heffingsrente. Verder concluderen belanghebbenden tot vergoeding van de werkelijke kosten van bezwaar en beroep. 3.4. De inspecteur concludeert primair tot ongegrondverklaring van het beroep en subsidiair tot vermindering van de navorderingsaanslag tot een berekend naar een inkomen uit aanmerkelijk belang van € 6.321.000. 3.5. Tijdens de zitting hebben partijen overeenstemming bereikt over de hoogte van de schadevergoeding, namelijk € 5.000 voor de onderhavige procedure en de procedure met zaaknummer BRE 18/2537.

Vraag a: artikel 16 AWR 4.1. Belanghebbenden betogen dat navordering niet mogelijk is omdat geen sprake is van een nieuw feit. Nog voordat de aanslag IB/PVV 2011 werd opgelegd was de inspecteur al op de hoogte van alle omstandigheden en kon hij weten dat geen sprake was van een materiële onderneming. Doordat de SW-inspecteur geen contact heeft opgenomen met de IB-inspecteur is sprake van een ambtelijk verzuim. Verder is -aldus belanghebbenden- geen sprake van een fout in de zin van artikel 16, lid 2, onderdeel c, AWR. 4.2. Op de inspecteur rust de stelplicht en de bewijslast met betrekking tot feiten en omstandigheden die de conclusie rechtvaardigen dat navordering mogelijk is. De inspecteur is primair van mening dat terecht een navorderingsaanslag is opgelegd, omdat sprake is van een fout in de zin van artikel 16, lid 2, onderdeel c, AWR. Volgens de inspecteur heeft hij tijdens het vooroverleg met belanghebbenden hun standpunt stellig afgewezen. De inspecteur is er daarom van uitgegaan dat belanghebbenden de aangifte IB/PVV 2011 zouden indienen in overeenstemming met het standpunt van de inspecteur. Omdat belanghebbenden dat niet hebben gedaan, had de inspecteur de geautomatiseerde verwerking van de aangifte IB/PVV 2011 moeten blokkeren. Het nalaten van deze handeling is naar de mening van de inspecteur een fout in de ruime en neutrale betekenis die aan dat begrip ‘fout’ toekomt in de zin van artikel 16, lid 2, onderdeel c, AWR. De inspecteur heeft hierbij verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 27 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1528. De inspecteur heeft er in dat verband ook op gewezen dat de aanslag IB/PVV 2011 ongeveer een maand na de ontvangst van de aangifte is opgelegd. 4.3. Navordering op grond van artikel 16, lid 2, onderdeel c, AWR is mogelijk indien te weinig belasting is geheven doordat een belastingaanslag ten gevolge van een fout tot een te laag bedrag is vastgesteld en dit de belastingplichtige redelijkerwijs kenbaar is. Van dit laatste is volgens deze bepaling in elk geval sprake indien de te weinig geheven belasting ten minste 30 percent bedraagt van de ingevolge de belastingwet verschuldigde belasting. 4.4. De inspecteur heeft onweersproken gesteld dat de te weinig geheven belasting meer bedraagt dan 30 percent van de verschuldigde belasting. In zijn arrest van 27 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1528, heeft de Hoge Raad beslist dat ook ingeval het percentage van 30 wordt overschreden navordering niet mogelijk is in geval van een beoordelingsfout van de inspecteur, waarbij voor zover hier van belang onder een beoordelingsfout moeten worden verstaan een verwijtbaar onjuist inzicht van de inspecteur in de feiten die bepalend zijn voor de (omvang van) de belastingplicht. In hetzelfde arrest heeft de Hoge Raad echter ook beslist dat het nalaten om de geautomatiseerde afdoening van aangiften te blokkeren niet kan worden aangemerkt als een dergelijke beoordelingsfout. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de inspecteur aannemelijk gemaakt dat in dit geval de gemaakte fout bestaat uit het niet blokkeren van de geautomatiseerde afdoening. Dat is een fout als bedoeld in artikel 16, lid 2, onderdeel c, AWR, zodat de inspecteur bevoegd is tot navordering op de voet van die bepaling. Het gelijk is daarom aan de inspecteur. 4.5. De rechtbank komt daarom niet toe aan behandeling van de vraag of sprake is van een “nieuw feit” en of de inspecteur een ambtelijk verzuim heeft gepleegd omdat hij de aangifte niet heeft onderzocht en omdat er geen interne communicatie is geweest tussen de SW-inspecteur en de IB-inspecteur. Vraag b: artikel 4.17a Wet IB 2001 4.6. Belanghebbenden hebben gesteld dat de overgang van de certificaten op grond van artikel 4.17a Wet IB 2001 niet als vervreemding moet worden aangemerkt. Volgens belanghebbenden is aan de voorwaarden voor toepassing van geruisloze doorschuiving voldaan. De inspecteur heeft geruisloze doorschuiving afgewezen, omdat volgens hem het vermogen van [B.V.] niet kan worden aangemerkt als ondernemingsvermogen. Ter zake van de toepassing van deze faciliteit is tussen partijen uitsluitend in geschil of het vermogen van [B.V.] dient te worden aangemerkt als ondernemingsvermogen. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee dat belanghebbenden als degenen die zich op toepassing van de faciliteit van artikel 4.17a Wet IB 2001 beroepen, feiten en omstandigheden stellen en bij betwisting aannemelijk maken op grond waarvan geoordeeld kan worden dat en in hoeverre deze faciliteit van toepassing is. 4.7. De rechtbank stelt voorop dat sprake is van een onderneming in de zin van artikel 3.2 Wet IB 2001 bij aanwezigheid van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid die is gericht op het deelnemen aan het maatschappelijk productieproces met het oogmerk om winst te behalen. Bij exploitatie van onroerende zaken geldt in dat verband dat de in dit kader te verrichten of verrichte arbeid naar aard en omvang meer moet hebben omvat dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is (de ‘arbeid-plus’ toets), met als doel het behalen van een rendement dat het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat (de ‘rendement-plus’ toets). 4.8. Belanghebbenden hebben in dat kader het volgende gesteld. Het beheer van de onroerende goederen wordt volgens belanghebbenden sinds 2006 uitgevoerd door [erfgenaam] , die jarenlange ervaring en specifieke kennis heeft van de huurmarkt in de regio [regio] en die zich als zodanig persoonlijk profileert. De managementvergoeding die [erfgenaam] voor zijn werkzaamheden ontving bedroeg in 2006 € 26.000 en is in 2018 opgelopen tot € 38.000. [erfgenaam] is zeer intensief betrokken bij de organisatie, planning en controle van de uit te voeren werkzaamheden. Hij bepaalt wie welke werkzaamheden verricht en houdt toezicht. Met betrekking tot de materialen draagt hij zorg voor de inkoop en het beheer van de voorraden. Door de werkzaamheden in eigen beheer uit te voeren, kunnen de kosten aanzienlijk worden gedrukt. De werkzaamheden omvatten volgens belanghebbenden voor een substantieel deel de aanpassing van met name de bedrijfsruimten aan de wijzigende marktomstandigheden. Het bedrijfsgebouw aan de [onroerende zaak 2] is in de afgelopen jaren verbouwd tot bedrijfsverzamelgebouw, waarbij grote hallen aan de voorzijde en kantoorruimten aan de achterzijde zijn gemaakt. Belanghebbenden hebben in dat kader bouwtekeningen overgelegd. Ook de winkelpanden zijn volgens belanghebbenden in de afgelopen decennia regelmatig veranderd qua indeling en uiterlijk, dit mede onder invloed van de veranderende markomstandigheden en wensen van de huurders. Er is volgens belanghebbenden daarom wel degelijk sprake van projectontwikkeling, het is [B.V.] die het daarmee gepaard gaande risico loopt. Het rendement van [B.V.] is als gevolg van deze werkzaamheden volgens belanghebbenden verbeterd. Volgens belanghebbenden is niet van belang dat het rendement van [B.V.] laag is, omdat dit het gevolg is van specifieke eigenschappen van de vastgoedportefeuille. De omstandigheid dat sprake is van onderrentabiliteit ten opzichte van andere onroerend goedportefeuilles sluit volgens belanghebbenden niet uit dat de werkzaamheden naar hun aard en omvang meer inhouden dan normaal actief vermogensbeheer. 4.9. Volgens de inspecteur hebben de door belanghebbenden opgesomde werkzaamheden betrekking op het verhuren en in stand houden van de bron en zijn zij niet gericht op het behalen van ‘rendement-plus’.

De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar, maar uitsluitend voor wat betreft de beschikking heffingsrente; vernietigt de beschikking heffingsrente; veroordeelt de inspecteur in de kosten van het bezwaar en de proceskosten van belanghebbenden ten bedrage van, in totaal, € 1.865; gelast dat de inspecteur het door belanghebbenden betaalde griffierecht van € 46 aan hen vergoedt; veroordeelt de inspecteur tot vergoeding van de door belanghebbenden geleden immateriële schade tot een bedrag van € 3.500; veroordeelt de minister tot vergoeding van de door belanghebbenden geleden immateriële schade tot een bedrag van € 1.500. Deze uitspraak is gedaan op 26 maart 2021 door mr. J.M. van der Vegt, voorzitter, mr. P.C van der Vegt en prof. mr. I.J.F.A. van Vijfeijken, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.M. StassenKanters, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het Coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken. De griffier, De voorzitter, Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch. De rechters die deze uitspraak hebben gedaan, zijn normaal gesproken als raadsheer werkzaam bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Zij zijn in 2021 als rechter-plaatsvervanger gedetacheerd bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Een eventueel hoger beroep moet worden ingediend bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch, maar zal worden behandeld door raadsheren van het gerechtshof Den Haag, dat als nevenzittingsplaats van het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch is aangewezen. Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de gronden van het hoger beroep. Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl/ Digitaal loket bestuursrecht. Zie Hoge Raad 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL8877. Vgl. gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 oktober 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:8945. Vgl. Hoge Raad 15 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:633. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. O.a. Hoge Raad 5 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:4.

De inspecteur heeft erop gewezen dat belanghebbenden zelf hebben gesteld dat sprake is van onderrentabiliteit, waardoor een verband tussen ‘arbeid-plus’ en ‘rendement-plus’ niet aanwezig is. 4.10. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbenden met wat zij hebben gesteld, tegenover de gemotiveerde betwisting door de inspecteur, niet aannemelijk hebben gemaakt dat sprake is van ‘arbeid-plus’ en ‘rendement-plus’. De rechtbank acht geen arbeid aanwezig die naar haar aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van voordelen uit de onroerende zaken, die het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaan. De rechtbank merkt daarbij op dat het hierbij niet uitmaakt dat [erfgenaam] zeer intensief betrokken is bij de werkzaamheden en dat hij hieraan veel tijd besteedt. Die arbeid ontstijgt namelijk niet hetgeen bij normaal (actief) vermogensbeheer mag worden verwacht. Het vermogen van [B.V.] kan dus niet worden aangemerkt als ondernemingsvermogen. 4.11. Gelet op wat de rechtbank in 4.10 heeft geoordeeld, is niet voldaan aan de voorwaarden voor geruisloze doorschuiving. Vraag c: waardering van de certificaten 4.12. Belanghebbenden stellen in beroep primair dat de waarde van de certificaten moet worden bepaald op basis van de Discounted Cashflow Methode (DCF-methode). Belanghebbenden hebben een rapport van [kantoor ] (hierna: [kantoor ] ) overgelegd, waarin een berekening is opgenomen van de waarde van certificaten volgens de DCF-methode. In het rapport van [kantoor ] is vermeld dat het redelijk is om te stellen dat de economische waarde van het eigen vermogen, op basis van de geformuleerde uitgangspunten en naar de toestand op [datum 1] 2011, uitkomt op € 4.600.000 en dat met een gecombineerde korting voor zeggenschap en verhandelbaarheid van 20 procent de waarde in het economische verkeer van de certificaten kan worden vastgesteld op € 3.680.000. 4.13. De inspecteur heeft hiertegen primair ingebracht dat de DCF-methode in het onderhavige geval geen geschikte methode is en subsidiair dat enkele door [kantoor ] gehanteerde uitgangspunten niet juist zijn. Zo is volgens de inspecteur in het rapport van [kantoor ] gerekend met een te grote stijging van de huurprijzen en van de verwachte leegstand en met een te hoge korting wegens beperkte zeggenschap en beperkte verhandelbaarheid van de certificaten. 4.14. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbenden, tegenover de gemotiveerde betwisting door de inspecteur, niet aannemelijk hebben gemaakt dat de waarde van de certificaten kan worden gesteld op € 3.680.000. De rechtbank is met de inspecteur van oordeel dat de door [kantoor ] gehanteerde uitgangspunten niet zijn onderbouwd, waardoor de rechtbank deze uitgangspunten niet kan volgen. Met name ontbreekt een onderbouwing van de in aanmerking genomen korting van 20 procent. Hiermee ontvalt de onderbouwing aan de waardering van de certificaten door belanghebbenden. 4.15. De rechtbank ziet zich vervolgens voor de vraag gesteld of de inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de certificaten ten minste € 7.000.000 bedraagt. De inspecteur heeft primair gesteld dat de waarde van de certificaten € 7.779.000 bedraagt en heeft deze waarde als volgt onderbouwd: € € Fiscale waarde balans 777.672 Getaxeerde waarde panden 9.073.000 Af: boekwaarde 353.347 - Stille reserves onroerende zaken 8.719.653 + Af: belastinglatentie (15%) 1.307.948 - Waarde voor afslag (afgerond) 8.189.000 Af: afslag voor incourantheid (5%) 409.450 - Waarde na afslag (afgerond) 7.779.000 4.16. De rechtbank is van oordeel dat de inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat de certificaten op [datum 1] 2011 ten minste € 7.779.000 waard waren. Wat betreft de getaxeerde waarde van de panden heeft de inspecteur gewezen op de taxatierapporten die taxateur [taxateur] in opdracht van belanghebbenden heeft opgesteld en waarin de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken per [datum 1] 2011 is getaxeerd op in totaal € 9.073.000. Belanghebbenden brengen hiertegen in dat deze waarde te hoog is omdat de markt voor onroerende zaken in 2011 op slot zat en zij dergelijke prijzen niet hadden kunnen verwezenlijken en wijzen op prijzen waarvoor zij enkele panden in een later jaar hebben verkocht. Deze stellingen falen aangezien de marktsituatie is verdisconteerd in de waarde in het economische verkeer. Verder gaat de vergelijking met gerealiseerde prijzen in een later jaar niet op voor de waardering per [datum 1] 2011. De inspecteur heeft naar het oordeel van de rechtbank met een belastinglatentie van 15% voldoende rekening gehouden met de contante waarde van de belastingclaim. Verder is de rechtbank van oordeel dat de inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat met een afslag voor incourantheid van 5% voldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat de certificaten beperkt verhandelbaar zijn. Aangezien de inspecteur bij het vaststellen van de navorderingsaanslag echter rekening heeft gehouden met een afslag van 13%, is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met incourantheid. 4.17. Bij het vaststellen van de navorderingsaanslag is de inspecteur uitgegaan van een waarde van de certificaten van € 7.000.000. Gelet op wat de rechtbank in 4.16 heeft overwogen, is de navorderingsaanslag niet tot een te hoog bedrag vastgesteld. De navorderingsaanslag blijft in stand. Vraag d: heffingsrente 4.18. Tijdens de zitting heeft de rechtbank de inspecteur voorgehouden dat de Hoge Raad heeft geoordeeld dat het zorgvuldigheidsbeginsel zich ertegen verzet dat aan een belanghebbende over het nagevorderde bedrag heffingsrente in rekening wordt gebracht, als het uitsluitend aan een vergissing van de Belastingdienst is te wijten dat het bedrag dat is nagevorderd, niet meteen bij de vaststelling van de primitieve aanslag is geheven.