ECLI:NL:RBZWB:2019:3127

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Belastingrecht, meervoudige kamer Locatie: Breda Zaaknummer BRE 17/876 uitspraak van 4 juli 2019 Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende, en de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De inspecteur heeft aan belanghebbende voor het jaar 2011 een aanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen opgelegd (hierna: IB/PVV), berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 6.524.396, een belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang van € 463.729 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 368.577, alsmede een beschikking heffingsrente van € 151.047 en een beschikking waarbij een bedrag van € 11.218 aan verrekend verlies uit aanmerkelijk belang is vastgesteld (aanslagnummer: [aanslagnummer] .H.16.01). 1.2. De inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar van 11 januari 2017 de aanslag verminderd tot een aanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 5.066.037 met handhaving van de overige elementen, en de heffingsrente dienovereenkomstig verminderd. Tevens is een kostenvergoeding voor de bezwaarfase van € 992 toegekend. 1.3. Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 17 februari 2017, ontvangen bij de rechtbank op 17 februari 2017, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. 1.4. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. De inspecteur heeft op verzoek van de rechtbank een nader stuk ingediend. Dit stuk is in afschrift verstrekt aan de wederpartij. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 april 2019 te Breda. Voor een overzicht van de aldaar verschenen personen en het verhandelde ter zitting verwijst de rechtbank naar het proces-verbaal van de zitting waarvan een afschrift tegelijk met een afschrift van deze uitspraak is verzonden. 1.7. Bij brief van 20 mei 2019 heeft de rechtbank de uitspraaktermijn met zes weken verlengd.

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast: 2.1. Belanghebbende houdt 100 procent van de certificaten in [BV 1] , die op haar beurt alle aandelen houdt in [BV 2] Belanghebbende is daarnaast via [BV 1] enig bestuurder van [BV 2] houdt zich bezig met de ontwikkeling en herontwikkeling van vastgoed. Belanghebbende houdt zelf ook vastgoed in privé. 2.2. Belanghebbende heeft vanaf 26 maart 2004 de onbezwaarde eigendom van het voormalig postkantoor in [Plaats X] aan [Adres 1] [huisnummer] , [huisnummer] , [huisnummer] en [huisnummer] en [Adres 2] [huisnummer] tot en met [huisnummer] (hierna: het pand). Het pand is gelegen op een zogenoemde ‘A‑locatie’. Het deel van het pand aan [Adres 1] (hierna: [Adres1Deel] ) wordt op dat moment verhuurd aan meerdere huurders, namelijk [Huurder 1] , [Huurder 2] , [Huurder 3] en [Huurder 4] Het deel van het pand aan [Adres 2] (hierna: [Adres2Deel] ) wordt verhuurd voor horecadoeleinden. Het totale pand heeft op dat moment de bestemmingen Kantoor, Detailhandel en Horeca. 2.3. Enig moment na verkrijging heeft belanghebbende plannen gemaakt om een verbouwing uit te voeren aan [Adres1Deel] . [Adres2Deel] is geen onderdeel van de voorgenomen verbouwing. In verband met de mogelijke verbouwing wordt met dagtekening 26 mei 2005 een brief verzonden aan [Architectenbureau] (hierna: [Architectenbureau] ). Vanaf die datum zijn diverse gesprekken gevoerd met [Architectenbureau] en de gemeente [Plaats X] in verband met de verbouwing van het pand. Onderdeel van deze besprekingen is ook het creëren van een fietsenstalling die door de gemeente [Plaats X] na realisatie gehuurd zal gaan worden. Op 11 juni 2008 is een bouwvergunning aangevraagd voor de voorgenomen verbouwing van het pand. Deze vergunning is verleend op 30 oktober 2009. De feitelijke bouwwerkzaamheden beginnen eind 2009 nadat de laatste huurder (van [Adres1Deel] ) uit het pand is vertrokken. 2.4. De verbouwing omvat kort weergegeven de volgende werkzaamheden (hierna: de verbouwing). De gevel is vervangen, er is een uitbreiding gerealiseerd aan de achterzijde van het pand, de kelderruimte is uitgebreid voor een fietsenstalling en de begane grond en eerste verdieping zijn geschikt gemaakt voor de vestiging van detailhandel in het pand. Ook de overige verdiepingen zijn verbouwd. Na de verbouwing is de tweede en derde verdieping in gebruik als, althans geschikt voor, hotelruimte en sportschoolruimte. Volgens gegevens van een door de Belastingdienst opgesteld taxatierapport van 1 april 2015 is de netto vloeroppervlak (inclusief kelderruimte) uitgebreid van 3.991 m² naar 5.808 m². Op 24 april 2013 is het bestemmingsplan “Binnenstad” vastgesteld. Voor [Adres1Deel] geldt sinds die datum de bestemming Centrum, alsmede functieaanduiding fietsenstalling en kantoor. Voor de tweede en hogere bouwlagen geldt de bestemming Wonen. De functies die ten tijde van het in werking treden van het bestemmingsplan reeds bestonden zijn van kracht gebleven. 2.5. De heer [Persoon A] (hierna: [Persoon A] ) heeft meerdere werkzaamheden verricht in verband met de verbouwing van het pand (zie bijlage 21 bij het verweerschrift). Zo heeft [Persoon A] vanaf 2005 diverse gesprekken gevoerd met [Architectenbureau] , de gemeente [Plaats X] en met de huurders van het pand over eventuele beëindiging van het huurcontract. Nadat de verbouwingswerkzaamheden zijn gestart, heeft [Persoon A] zich ook beziggehouden met directievoering van de bouw en het voeren van gesprekken met potentiële huurders. [Persoon A] is vanaf 2005 in dienst bij [BV 2] en daarnaast is hij aandeelhouder van [Beleggingsmaatschappij] (hierna: [Beleggingsmaatschappij] ). [Beleggingsmaatschappij] heeft ook werkzaamheden verricht voor belanghebbende met betrekking tot het pand. Daartoe is op 1 april 2004 een overeenkomst van opdracht gesloten (bijlage 34a bij het verweerschrift). Vanaf 2011 wordt hiervoor aan [BV 2] een beheersvergoeding betaald door belanghebbende. 2.6.1. Belanghebbende heeft het pand laten taxeren door [Taxatiekantoor] . In hun rapport van 16 juli 2010 waarderen zij het gehele pand na de verbouwing op € 20.100.000. 2.6.2. [Adres1Deel] van het pand is ook door de rijkstaxateurs [Taxateur A] en [Taxateur B] getaxeerd. In het taxatierapport van 1 april 2015 komen zij tot de volgende waardes: Per 26 mei 2005 € 6.275.000 Per 1 januari 2007 € 7.175.000 Per 1 juli 2008 € 7.775.000 Per 1 september 2012 € 15.600.000 Per 1 april 2015 € 16.535.000 2.6.3. Na de taxatie door de rijkstaxateurs heeft belanghebbende [Adres1Deel] van het pand laten taxeren door [Taxateur C] . In zijn rapport van 21 juli 2015 komt [Taxateur C] tot een waarde van [Adres1Deel] van het pand van € 12.775.000 op 1 juli 2008. 2.6.4. De taxatie van [Taxateur C] is voor de rijkstaxateurs aanleiding geweest om hun taxatie te heroverwegen. Na heroverweging zijn de rijkstaxateurs gekomen tot de volgende aangepaste waardes: Per 26 mei 2005 € 7.295.000 Per 1 januari 2007 € 8.697.000 Per 1 juli 2008 € 8.529.000 2.6.5. Belanghebbende heeft het pand wederom laten taxeren door [Taxatiekantoor] . In het taxatierapport van 24 maart 2016 komen zij tot een waarde van [Adres1Deel] per 1 juli 2008 van € 11.360.000. 2.6.6. Naar aanleiding van dit taxatierapport hebben de rijkstaxateurs hun taxatie opnieuw heroverwogen; in hun notitie van 22 juni 2016 concluderen zij dat er geen aanleiding is de eerdere waardering per 1 juli 2008 te herzien. 2.7. Belanghebbende heeft op 22 mei 2013 zijn aangifte IB/PVV 2011 ingediend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 222.764, een inkomen uit aanmerkelijk belang (voor verliesverrekening) van € 474.947 en een inkomen uit sparen en beleggen van € 368.577. Belanghebbende heeft daarbij (een door hem opgegeven waarde van) het gehele pand tot de rendementsgrondslag gerekend voor het inkomen uit sparen en beleggen. 2.8. De inspecteur heeft bij brief van 17 november 2015 aangekondigd de ingediende aangifte IB/PVV 2011 te gaan corrigeren omdat hij de activiteiten met betrekking tot de verbouwing van het pand ziet als een werkzaamheid en hij daarom het inkomen uit werk en woning verhoogt met een bedrag van € 6.301.632. Op 11 december 2015 is aan belanghebbende de aanslag IB/PVV 2011 opgelegd.

3.1. In geschil is het antwoord op de volgende vragen: -Vormen de werkzaamheden in verband met de transitie van het pand (hierna: transitiewerkzaamheden) een werkzaamheid in de zin van artikel 3.90 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001)? - Zo ja, hoe dient het resultaat te worden bepaald?- En, wat is het gevolg voor de rendementsgrondslag voor het inkomen uit sparen en beleggen? 3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en ter zitting. 3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de aanslag tot een aanslag overeenkomstig de door belanghebbende ingediende aangifte. 3.4. De inspecteur concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 168.577 met handhaving van de overige elementen van de aanslag.

4.1. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de transitiewerkzaamheden geen werkzaamheid vormen in de zin van artikel 3.90 van de Wet IB 2001. Primair voert belanghebbende hiervoor aan dat er geen sprake kan zijn van een bron van inkomen omdat belanghebbende geen realisatievoornemen heeft. De verbouwing van het pand behoort tot het normale vermogensbeheer ten aanzien van onroerend goed en ook gaat het door belanghebbende gerealiseerde rendement niet uit boven een rendement dat behoort bij normaal vermogensbeheer. Belanghebbende is van mening dat hij een negatief rendement heeft behaald. Subsidiair stelt belanghebbende dat alleen de uitbreiding aan het pand op de begane grond een werkzaamheid zou kunnen vormen. Het resultaat van de uitbreiding van het pand is echter negatief en voldoet daarom niet aan de voorwaarden van een werkzaamheid in de zin van artikel 3.90 van de Wet IB 2001. 4.2. De inspecteur stelt zich op het standpunt dat er sprake is van herontwikkeling van het Kerstraatdeel van het pand naar een fietskelder-luxe winkel-design hotel annex sportschool en dat die herontwikkeling een werkzaamheid is in de zin van artikel 3.90 van de Wet IB 2001. Met betrekking tot de hoogte van het resultaat stelt de inspecteur zich primair op het standpunt dat de werkzaamheid is gestart op 26 mei 2005. Dit is de datum van de eerste brief die de inspecteur bekend is waarin namens belanghebbende wordt gesproken over de plannen ten aanzien van het pand. De inspecteur komt dan tot het volgende resultaat: Waarde na werkzaamheden € 15.600.000 Af: waarde bij aanvang werkzaamheden € 7.295.000 Af: bouwkosten € 2.406.798 Af: financieringskosten € 311.148 Af: doorbelasting [Persoon A] € 743.780 Resultaat € 4 .843.274 Subsidiair stelt de inspecteur dat de werkzaamheid is gestart op 1 januari 2007. Volgens de inspecteur is dat het moment dat [Persoon A] zijn werkzaamheden ten aanzien van de transitie weer verder intensiveert en [Architectenbureau] aan [Beleggingsmaatschappij] een honorariumaanbieding doet voor een vervolgschetsontwerp. De inspecteur komt dan tot het volgende resultaat: Waarde na werkzaamheden € 15.600.000 Af: waarde bij aanvang werkzaamheden € 8.697.000 Af: bouwkosten € 2.406.798 Af: financieringskosten € 311.148 Af: doorbelasting [Persoon A] € 743.780 Resultaat € 3.441.274 Meer subsidiair stelt de inspecteur dat de werkzaamheid is gestart op 1 juli 2008, zijnde het moment van de aanvraag van de bouwvergunning. De inspecteur komt dan tot het volgende resultaat: Waarde na werkzaamheden € 15.600.000 Af: waarde bij aanvang werkzaamheden € 8.529.000 Af: bouwkosten € 2.406.798 Af: financieringskosten € 311.148 Af: doorbelasting [Persoon A] € 743.780 Resultaat € 3.609.274 Daarbij stelt de inspecteur zich op het standpunt dat als sprake is van een werkzaamheid in de zin van artikel 3.90 van de Wet IB 2001, [Adres1Deel] van het pand en de daaraan toerekenbare schulden niet behoren tot de rendementsgrondslag waarover het voordeel uit sparen en beleggen wordt berekend. Nu daarvan bij de aanslag zoals die luidt na de uitspraak op bezwaar wel van is uitgegaan, meent de inspecteur dat de rendementsgrondslag € 5.000.000 te hoog is en dient te worden vastgesteld op € 4 .214.431, leidend tot een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 168.577 en een gegrond beroep (zie onder 3. 4 hiervoor). Mocht de rechtbank tot de conclusie komen dat geen sprake is van een werkzaamheid in de zin van artikel 3.90 van de Wet IB 2001, dan stelt de inspecteur zich op het standpunt dat het bedrag van € 12.500.000 waarvoor het gehele pand in de rendementsgrondslag voor het inkomen uit sparen en beleggen is opgenomen te laag is. Met gebruikmaking van het recht op interne compensatie dient de te veel geheven belasting over het belastbaar inkomen uit werk en woning gecompenseerd te worden met de te weinig geheven belasting over het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen. Uitgaande van de waardering die belanghebbende zelf heeft overgelegd van € 20.100.000 komt de inspecteur tot de conclusie dat de rendementsgrondslag € 6.600.000 te laag is. De rendementsgrondslag dient dan te worden verhoogd naar € 15.814.431 en het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen naar € 632.577. Is er sprake van een werkzaamheid? 4.3. In artikel 3.90 van de Wet IB 2001 wordt het belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden gedefinieerd als het gezamenlijke bedrag van het resultaat uit een of meer werkzaamheden die geen belastbare winst of belastbaar loon genereren verminderd met de terbeschikkingstellingsvrijstelling. Op grond van artikel 3.91, eerste lid, onder c, van de Wet IB 2001 wordt onder een werkzaamheid wordt mede verstaan: “het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actiefvermogensbeheer te buiten gaat, zoals bij het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate door de belastingplichtige zelf verrichten van grootonderhoud of andere aanpassingen aan een zaak, of het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis.” 4.4. Een voordeel uit een werkzaamheid kan alleen als resultaat uit overige werkzaamheden worden belast, indien er sprake is van het verrichten van arbeid in het economische verkeer, waarbij voordeel wordt beoogd en welk voordeel redelijkerwijs kan worden verwacht. Deze voorwaarden dienen in onderlinge samenhang te worden beoordeeld.

De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar met uitzondering van de beslissing over de kostenvergoeding; vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 2.361.038, een belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang van € 463.729 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 168.577, en vermindert de daarbij vastgestelde heffingsrente dienovereenkomstig; - veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.024; - gelast dat de inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 46 aan hem vergoedt. Deze uitspraak is gedaan op 4 juli 2019 door mr. drs. Bogert, voorzitter, mr. M.R.T. Pauwels en mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechters, in tegenwoordigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken. De griffier, De voorzitter, Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR). Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch. Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de gronden van het hoger beroep. Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.

De rechtbank stelt voorop dat op de inspecteur de last rust om feiten en omstandigheden aan te voeren - en bij betwisting daarvan door belanghebbende aannemelijk te maken - dat sprake is van een werkzaamheid. 4.5. Tussen partijen is niet in geschil dat er sprake is van deelname aan het economische verkeer. Wel is geschil in of er sprake is van het verrichten van kwalificerende arbeid, of er voordeel is beoogd door belanghebbende en of belanghebbende redelijkerwijs voordeel kon verwachten. 4.6. De inspecteur stelt dat er sprake is van het verrichten van kwalificerende arbeid. De inspecteur meent dat de werkzaamheden die [Persoon A] , gevolmachtigd door belanghebbende voor de verbouwing van het pand, heeft verricht aan belanghebbende dienen te worden toegerekend. Ook heeft belanghebbende voordeel beoogd, ongeacht of belanghebbende het voornemen heeft het pand te verkopen. Volgens de inspecteur gaat het in dit geval om een activiteit waarbij door middel van het creëren van meerwaarde het pand in een betere marktpositie wordt gebracht. Daarbij meent de inspecteur dat belanghebbende gezien zijn positie redelijkerwijs voordeel kon verwachten. De inspecteur wijst daarbij uitdrukkelijk op de hoedanigheid van belanghebbende. Belanghebbende houdt zich professioneel bezig met de ontwikkeling en herontwikkeling van vastgoed en is daarin zeer succesvol. 4.7. Belanghebbende bestrijdt dat er sprake is van arbeid en dat hij voordeel beoogde en redelijkerwijs kon verwachten. Er moet worden uitgegaan van de door hem zelf verrichte werkzaamheden en die zijn er nauwelijks. Belanghebbende heeft slechts enkele vergaderingen bijgewoond waaronder de finale bespreking met Bouwgroep Moonen. Verder heeft hij in het geheel geen voordeel beoogd omdat hij voornemens is het pand langdurig te verhuren en het pand dus niet zal verkopen. De verbouwing is bovendien uitgevoerd om wat terug te geven aan de stad [Plaats X] , niet om voordeel te behalen. Het pand heeft voor hem emotionele waarde. De namen van de kinderen staan ook op de gevel van het pand. Er is geen sprake van dat redelijkerwijs voordeel kon worden verwacht omdat het rendement op zijn investering niet uitgaat boven het rendement dat een belegger zou eisen. Het project is eerder verliesgevend, aldus nog steeds belanghebbende. 4.8. De rechtbank zal als eerste de vraag beantwoorden of er is voldaan aan het arbeidsvereiste. De arbeid die belanghebbende zelf heeft verricht, is beperkt gebleven tot het deelnemen aan een aantal vergaderingen/besprekingen. De inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt dat belanghebbende meer werkzaamheden heeft verricht dan die waarover belanghebbende heeft verklaard. Wel acht de rechtbank aannemelijk dat er veelvuldig contact is geweest met [Persoon A] gedurende het traject. Ook acht de rechtbank aannemelijk dat belanghebbende bij de transitie betrokken is geweest door middel van inzet van zijn kennis, ervaring en contacten/netwerk op het terrein vastgoed en projectontwikkeling. De rechtbank is bovendien van oordeel dat in dit geval de werkzaamheden van [Persoon A] dienen te worden toegerekend aan belanghebbende. [Persoon A] heeft, zo blijkt uit het overzicht dat hij aan de inspecteur heeft verstrekt (bijlage 21 bij het verweerschrift), vanaf 2005 werkzaamheden verricht ten behoeve van de transitie. Deze werkzaamheden heeft [Persoon A] verricht terwijl hij werkzaam was voor een vennootschap waarin belanghebbende alle aandelen hield. [Persoon A] was dus tijdens het verrichten van zijn werkzaamheden voor de transitie niet slechts zijn gemachtigde maar ook werknemer van belanghebbende. Gezien deze verhouding tussen [Persoon A] en belanghebbende dienen de werkzaamheden van [Persoon A] aan belanghebbende te worden toegerekend. De rechtbank is verder van oordeel dat de werkzaamheden meer inhielden dan normaal vermogensbeheer. Gezien de bestemmingswijziging die met de transitie gepaard ging, de aard van de verbouwing die zeer ingrijpend was, de uitbreiding die aan het pand is gedaan en de kwalitatieve werkzaamheden die zijn verricht door belanghebbende en [Persoon A] , gaan in dit geval de transitiewerkzaamheden normaal vermogensbeheer te boven. De transitie moet worden gezien als een herontwikkeling van het pand en niet slechts – zoals belanghebbende stelt – als een modernisering van het pand om zijn waarde te kunnen behouden, gelet op de wijziging die het pand heeft ondergaan wat betreft uitstraling, grootte en gebruiksmogelijkheden (vgl. 2. 4 ). Het pand is in een betere marktpositie gebracht. Ook acht de rechtbank gelet op de aard van de werkzaamheden van belanghebbende en [Persoon A] en de aard van de transitie, aannemelijk dat de werkzaamheden zijn gericht op het creëren van meerwaarde. Tussen partijen is niet in geschil dat door de transitie het pand in waarde is gestegen doordat de jaarlijkse huuropbrengsten hoger zijn. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat voldaan is aan het arbeidsvereiste. 4.9 De vraag is vervolgens of voldaan is aan het criterium dat voordeel wordt beoogd en redelijkerwijs kon worden verwacht. De rechtbank stelt voorop dat de vraag of wordt voldaan aan het subjectieve ‘voordeel beogen’ moet worden beoordeeld aan de hand van objectieve omstandigheden. In een geval als hier waarin sprake is van een belanghebbende die een omvangrijke vastgoedportefeuille heeft en via vennootschappen ook aan projectontwikkeling doet, en waarin een ingrijpende transitie plaatsvindt, kan als uitgangspunt worden aangenomen dat met de transitiewerkzaamheden voordeel wordt beoogd, te weten hier: meerwaarde creëren in de vorm van een waardestijging van het pand. Er zijn hier geen omstandigheden gebleken die aanleiding geven om van dit uitgangspunt af te wijken. De rechtbank heeft geen aanleiding te twijfelen dat het pand emotionele waarde heeft voor belanghebbende en dat belanghebbende ook wat terug wilde doen voor de stad [Plaats X] , en evenmin dat gelet daarop belanghebbende wellicht ook andere keuzes had kunnen maken die tot lagere kosten hadden kunnen leiden. Maar de rechtbank acht niet aannemelijk dat deze factoren zodanig overheersen dat belanghebbende geen voordeel beoogde. Dat belanghebbende geen voornemen heeft om het pand te verkopen, leidt niet tot een andere conclusie. Ook zonder realisatievoornemen kan sprake zijn van een werkzaamheid (vgl. HR 24 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BN3467 en HR 6 februari 2015, ECLI:NL:HR:2015:220). Voordeel beogen kan er ook zijn in een vorm zoals hier, namelijk het in een betere marktpositie brengen van een pand waardoor jaarlijkse huuropbrengst kunnen worden verhoogd. Met betrekking tot het ‘redelijkerwijs verwachten’ hebben beide partijen (van elkaar afwijkende) berekeningen ingebracht ter ondersteuning van hun standpunt, waarbij als elementen zijn opgenomen de waarde bij de start van de werkzaamheid, de kosten en de uiteindelijke waarde na de transitie. De rechtbank merkt op dat dergelijke berekeningen achteraf weliswaar een aanwijzing kunnen vormen bij de beoordeling van het ‘redelijkerwijs verwachten’-criterium maar niet doorslaggevend zijn omdat het om de verwachting vooraf gaat. Ook daarbij zijn de objectieve feiten en omstandigheden van belang. De rechtbank acht aannemelijk dat gezien ervaring, kennis en netwerk van belanghebbende (en [Persoon A] ), de gedateerdheid van het pand vóór de transitie (ook wat betreft indeling en daarmee de beperkingen in gebruiks-/verhuurmogelijkheden), en de locatie van het pand (ook door belanghebbende bestempeld als een A-locatie in het centrum van [Plaats X] ), voordeel redelijkerwijs kon worden verwacht door de transitiewerkzaamheden, in de zin dat het pand door de herontwikkeling meer in waarde zou stijgen dan de kosten zouden bedragen. Steun voor dit oordeel vindt de rechtbank ook in de omstandigheid dat het – naar de rechtbank begrijpt – gelukt is om [Adres1Deel] te verhuren aan verschillende partijen, terwijl niet gebleken is dat de verhuurbedragen zijn achtergebleven bij de verwachting.

De rechtbank heeft in de door belanghebbende overgelegde berekeningen waaruit een negatief rendement blijkt, geen aanleiding gezien tot een ander oordeel te komen dan dat aan het ‘redelijkerwijs verwachten’-criterium wordt voldaan. Daarbij is in aanmerking genomen dat deze berekeningen voldoende gemotiveerd zijn betwist door de inspecteur met een andere berekening en taxaties. Zie in dit verband ook 4 .11 hierna. De conclusie is dan dat is voldaan aan de voorwaarden zoals genoemd in onderdeel 4 . 4 en dat sprake is van een werkzaamheid. Resultaat werkzaamheid 4.10. Nu de rechtbank tot het oordeel is gekomen dat er sprake is van een werkzaamheid in de zin van artikel 3.90 van de Wet IB 2001 (hierna: ROW-werkzaamheid), dient het resultaat van de werkzaamheid te worden bepaald. Tussen partijen is niet in geschil dat het heffingsmoment in het jaar 2011 ligt en dat de waarde van het pand bij het einde van de ROW-werkzaamheid € 15.600.000 is. De inspecteur stelt zich primair op het standpunt dat de ROW-werkzaamheid is aangevangen is op 26 mei 2005 (eerste brief van [Beleggingsmaatschappij] aan de architect), subsidiair 1 januari 2007 (intensivering werkzaamheden van [Persoon A] ) en meer subsidiair 1 juli 2008 (aanvraag van de bouwvergunning) (zie 4 .2). Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de ROW-werkzaamheid niet eerder kan zijn aangevangen dan aan het eind van 2009 want toen zijn de laatste huurders vertrokken uit het pand. Daarna kon pas worden gestart met de verbouwingswerkzaamheden. Volgens belanghebbende kan de werkzaamheid nooit eerder kan aanvangen dan het moment waarop de verbouwingswerkzaamheden aan het pand zelf zijn gestart. Als belanghebbende om wat voor reden dan ook had afgezien van de verbouwing na het verkrijgen van de vergunning, dan was het project ook nooit als werkzaamheid aangemerkt. 4.11. De rechtbank stelt voorop dat in een geval als hier het lastig is met precisie te bepalen wanneer de ROW-werkzaamheid is aangevangen, zeker in een pand dat nog wordt verhuurd op het moment dat de transitieplannen vorm beginnen te krijgen. Enerzijds kan bezwaarlijk worden gesteld dat reeds het hebben van plannen tot herontwikkeling de aanvang van een ROW-werkzaamheid markeert; gegeven de omstandigheid dat op zo’n moment de plannen nog weinig vastomlijnd zijn en onzekerheid bestaat of de plannen tot uitvoering komen, kan niet worden gezegd dat dan reeds aan de criteria voor een ROW-werkzaamheid – denk aan het criterium van redelijkerwijs voordeel te verwachten – is voldaan. Anderzijds kan niet zonder meer worden gesteld dat een ROW-werkzaamheid pas aanvangt op het moment van de start van verbouwingswerkzaamheden. Daarbij is van belang dat de activiteiten die tot waardecreatie leiden niet zozeer gelegen zijn in (de coördinatie van) de feitelijke verbouwingswerkzaamheden als zodanig maar veelal eerder, en niet het minst, in de voorafgaande herontwikkelingsactiviteiten waarbij de kennis, ervaring en netwerk worden ingezet. Mede gelet op het criterium van redelijkerwijs voordeel te verwachten, ligt het voor de hand dat de aanvang van de ROW-werkzaamheid wordt vastgesteld op het moment dat voldoende zeker is dat de plannen worden doorgezet. Tegen deze achtergrond acht de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de ROW-werkzaamheid reeds is aangevangen op het moment van het eerste contact tussen [Persoon A] en [Architectenbureau] , ook al zijn er vanaf 26 mei 2005 werkzaamheden verricht ten aanzien van de voorbereiding van de transitie van het pand. Op dat moment was er in de kern alleen nog sprake van het maken van plannen. De rechtbank acht evenmin aannemelijk gemaakt dat de ROW-werkzaamheid is aangevangen op 1 januari 2007, het moment waarop de werkzaamheden van [Persoon A] zijn geïntensiveerd na de huuropzegging door één van de huurders. Wel acht de rechtbank aannemelijk dat in dit geval de ROW-werkzaamheid is aangevangen rond 11 juli 2008, het moment van de aanvraag van de bouwvergunning. De bouwvergunning is verleend zonder grote wijzigingen ten opzichte van de door belanghebbende ingediende aanvraag. Belanghebbende had voor het aanvragen van de vergunning namelijk al overleg gehad met de gemeente over zijn aanvraag. De rechtbank acht gelet daarop aannemelijk dat bij de aanvraag van de bouwvergunning met voldoende mate van zekerheid vaststond dat de voorgenomen transitie daadwerkelijk plaats zou gaan vinden. 4.12. Partijen hebben ieder diverse taxatierapporten overgelegd ter onderbouwing van hun standpunten wat betreft de waarde van [Adres1Deel] van het pand op 1 juli 2008. Deze rapporten komen op verschillende waardes uit. De rechtbank ziet geen aanleiding om bij voorbaat een van de rapporten te passeren. Geen van partijen heeft met zijn taxatierapport(en) in het licht van het taxatierapport(en) van de wederpartij naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt wat de waarde van het pand is op 11 juli 2008. De rechtbank zal daarom, met inachtneming van de diverse taxaties op verschillende momenten van beide partijen, de waarde van [Adres1Deel] bij aanvang van de ROW-werkzaamheid in goede justitie vaststellen op € 10 .000.000. Tussen partijen zijn de financieringskosten en de fee voor [Persoon A] niet in geschil. Wel in geschil zijn de bouwkosten. Belanghebbende stelt dat de bouwkosten die de inspecteur heeft berekend te laag zijn. Gezien de gemotiveerde betwisting van de inspecteur van de bouwkosten zoals berekend door belanghebbende, is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende – op wie de bewijslast rust – niet aannemelijk heeft gemaakt dat de bouwkosten hoger zijn dan het bedrag dat de inspecteur stelt. 4.13. Naar aanleiding van het vorenstaande stelt de rechtbank het resultaat uit de werkzaamheid als volgt vast: Waarde na werkzaamheden € 15.600.000 Af: waarde bij aanvang werkzaamheden € 10 .000.000 Af: bouwkosten € 2.406.798 Af: financieringskosten € 311.148 Af: doorbelasting fee [Persoon A] € 743.780 Resultaat € 2.138.274 Het belastbaar inkomen uit werk en woning moet dus worden verlaagd tot (€ 222.764 plus € 2.138.274 is) € 2.361.038. Correctie inkomen uit sparen en beleggen 4.14. De inspecteur heeft zich uit eigen beweging op het in 4 .2 vermelde standpunt gesteld dat als de rechtbank tot het oordeel komt dat sprake is van een ROW-werkzaamheid de rendementsgrondslag voor het inkomen uit sparen en beleggen met € 5.000.000 verminderd moet worden. Deze berekening is door belanghebbende niet (voldoende gemotiveerd) betwist. De rendementsgrondslag dient te worden verlaagd tot een inkomen uit sparen en beleggen van € 4 .214.431. Het inkomen uit sparen en beleggen wordt dan € 168.577. Heffingsrente 4.15. Belanghebbende heeft tegen de heffingsrentebeschikking geen zelfstandige gronden aangevoerd.