ECLI:NL:RBZWB:2018:4308

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Belastingrecht, meervoudige kamer Locatie: Breda Zaaknummer BRE 17/1207 uitspraak van 13 juli 2018 Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen [belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats X], belanghebbende, en de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De inspecteur heeft aan belanghebbende voor het jaar 2012 een aanslag vennootschapsbelasting opgelegd met aanslagnummer [aanslagnummer]V.26.0112, berekend naar een belastbaar bedrag van € 979.948 (hierna: de aanslag). Gelijktijdig met de aanslag heeft de inspecteur een beschikking belastingrente vastgesteld van € 28.755. 1.2. De inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 januari 2017 de aanslag en de beschikking belastingrente gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 20 februari 2017, ontvangen bij de rechtbank op 21 februari 2017, pro forma beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 333. Belanghebbende heeft de gronden van haar beroep bij brief van 10 maart 2017, ontvangen bij de rechtbank op 13 maart 2017, aangevuld. 1.4. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 maart 2018 te Breda. Voor de aldaar verschenen personen en het verhandelde ter zitting, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting, waarvan een afschrift tegelijk met een afschrift van deze uitspraak aan partijen wordt gezonden.

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast: 2.1. Vanaf 1 juli 1998 verhuurt belanghebbende (hierna ook: [belanghebbende]) een pand ([adres 1] te [plaats Y]) aan [A BV] (hierna: [A BV]). Vanaf het vierde kwartaal 2008 is [A BV] opgehouden huur te betalen. De aandelen in [A BV] werden gehouden door [B], de zoon van [C]. [C] houdt alle aandelen in belanghebbende. 2.2. Op 20 december 2010 heeft belanghebbende de inventaris van [A BV] gekocht voor € 250.000. De boekwaarde van de inventaris bedroeg € 140.861. Belanghebbende heeft het verschuldigde bedrag middels bankoverschrijving voldaan. Sindsdien huurt [A BV] de inventaris van belanghebbende voor € 15.000 per jaar (sale-and-lease-back). 2.3. Eind 2010 was de huurvordering opgelopen tot € 400.000. Bij overeenkomst van 31 december 2010 is deze huurvordering omgezet in een lening (hierna: de lening). Blijkens de leningsovereenkomst is een looptijd van tien jaren overeengekomen, is niet een tussentijds aflossingsschema overeengekomen en bedraagt de rente de driemaands-Euribor met een opslag van 2%-punt welke rente ten laste van de onderlinge rekening-courant wordt geboekt. Er zijn geen zekerheden bedongen en ten gunste van [A BV] is het recht overeengekomen dat de lening onder voorwaarden wordt achtergesteld op de bancaire kredieten van [A BV]. 2.4. Bij overeenkomst van 10 januari 2011 zijn belanghebbende en [A BV] een akte van pandrecht overeengekomen. In die akte is opgenomen dat het door belanghebbende bedongen pandrecht ziet op de voorraden, de inventaris en de debiteuren van [A BV] en dat het pandrecht dient ter meerdere zekerheid van de lening en de in rekening-courant ter leen verstrekte gelden. De Belastingdienst heeft de pandakte op 25 juli 2014 geregistreerd. 2.5. Op 25 januari 2011 heeft belanghebbende een bedrag van € 25.000 in rekening-courant verstrekt aan [A BV] ter aflossing van haar rekening-courant bij de ABN Amro Bank. Als gevolg van deze aflossing kwamen zekerheden vrij die belanghebbende in de pandakte van 10 januari 2011 had bedongen. De rekening-courantovereenkomst is op 4 februari 2011 opgemaakt. Blijkens deze overeenkomst bedraagt de rente 6% per jaar over een saldo van meer dan € 17.500 en worden zekerheden op eerste vordering verstrekt. 2.6. In 2011 heeft [D BV] (hierna: [D BV]), een 100% deelneming van belanghebbende, in rekening-courant € 100.000 geleend aan [A BV]. De rekening-courantovereenkomst is op 4 februari 2011 opgemaakt en is inhoudelijk gelijk aan de onder 2.5 vermelde rekening-courantovereenkomst. Beide rekening-couranten en de lening zoals weergegeven in 2.3 worden hierna gezamenlijk aangeduid als ‘de vorderingen’. 2.7. Belanghebbende vormt samen met [D BV] een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting (hierna: vpb). Zij heeft op 30 april 2014 haar aangifte vpb over 2012 ingediend naar een belastbaar bedrag van € 419.979. In deze aangifte heeft zij de vorderingen ten laste van haar winst afgewaardeerd tot elk € 1 en de in rekening-courant verwerkte rente tot nihil, uitmondend in een afwaardering van in totaal € 559.969, te specificeren als volgt. Activa Afwaardering Boekwaarde 31-12-2012 [belanghebbende] hoofdsom lening van € 400.000 € 399.999 € 1 [belanghebbende] hoofdsom rek crt van € 25.000 [belanghebbende] rentevordering lening 2011 [belanghebbende] rentevordering lening 2012 € 24.999 € 13.363 € 9.832 € 1 € 0 € 0 [D BV] hoofdsom rek crt van € 100.000 [D BV] rentevordering 2011 [D BV] rentevordering 2012 € 99.000 € 5.450 € 6.327 € 1 € 0 € 0 Totaal € 559.969 € 3 2.8. Op [datum] 2014 is [A BV] in staat van faillissement verklaard. 2.9. Bij het vaststellen van de aanslag heeft de inspecteur de in 2.7 weergegeven afwaarderingen niet toegestaan. De inspecteur heeft zich op het standpunt gesteld dat de vorderingen onzakelijk zijn en derhalve niet ten laste van het resultaat kunnen worden afgewaardeerd. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Dit bezwaar heeft de inspecteur afgewezen.

3.1. Tussen partijen is in geschil of de aanslag op het juiste belastbare bedrag is vastgesteld. Meer specifiek is in geschil of de inspecteur de afwaardering van de vorderingen terecht niet heeft toegestaan. 3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en het verhandelde ter zitting. 3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar bedrag van € 419.979. De inspecteur concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

Vooraf: vertrouwen te ontlenen aan beleid? 4.1. Ter zitting heeft belanghebbende een beroep op het vertrouwensbeginsel gedaan. Zij heeft daartoe aangevoerd dat de stukken die in november 2017 openbaar zijn gemaakt in het kader van de WOB aan te merken zijn als beleid. Het betreft het ‘Memo handvatten beoordeling onzakelijke lening’ van 4 februari 2015 te raadplegen via https://www.rijksoverheid.nl/documenten/wob-verzoeken/2017/11/21/besluit-wob-verzoek-naar-de-onzakelijke-lening. Het beroep op het vertrouwensbeginsel faalt. Bij beleid dat niet met medewerking of goedvinden van het bestuursorgaan is gepubliceerd, heeft blijkens het arrest van de Hoge Raad van 7 juli 2017, ECLI:NL:HR:2017:1235, BNB 2017/176, te gelden dat aan het vertrouwensbeginsel als algemeen beginsel van behoorlijk bestuur als regel geen rol toekomt. Dit lijdt uitzondering, zo vervolgt de Hoge Raad, indien het beleid is bestemd om ook buiten het bestuursorgaan bekendheid te verkrijgen. Niet aannemelijk is dat de stukken waarop belanghebbende zich beroept, bestemd zijn om ook buiten de Belastingdienst bekendheid te verkrijgen. Reeds hierom kan belanghebbendes beroep op het vertrouwensbeginsel niet worden gehonoreerd. Zakelijkheid lening 4.2. De rechtbank stelt voorop dat op de inspecteur de last rust om de feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die de conclusie rechtvaardigen dat de vorderingen moeten worden aangemerkt als onzakelijke leningen (vgl. HR 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:645, BNB 2015/141, hierna BNB 2015/141). Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een onzakelijke lening gaat het erom of het aanvaarden van het debiteurenrisico moet worden aangemerkt als een handelen met het oog op het belang van de aandeelhouder. Daarvoor is beslissend of een (niet in wezen winstdelende) vergoeding kan worden bepaald waartegen een onafhankelijke derde bereid zou zijn geweest eenzelfde debiteurenrisico te aanvaarden onder overigens dezelfde voorwaarden en omstandigheden. 4.3. De inspecteur stelt primair dat er sprake is van gelieerdheid vanwege de familiaire band die aanwezig is: de directeur-grootaandeelhouder van de geldverstrekkende vennootschappen is de vader van de directeur-grootaandeelhouder van de geldontvangende vennootschap. Indien er geen sprake is van gelieerdheid dan is er volgens de inspecteur sprake van een situatie waarin een geldverstrekking heeft plaatsgevonden waarbij een debiteurenrisico is gelopen wat een onafhankelijke derde niet zou lopen met de bedoeling het belang van de aandeelhouder te dienen. Het is niet mogelijk om een niet in wezen winstdelende rente te bepalen waaronder een onafhankelijke derde wel bereid zou zijn geweest de lening en de rekeningen-courant te verstrekken onder overigens dezelfde voorwaarden en omstandigheden, aldus de inspecteur. Van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in HR 25 november 2011, ECLI:NL:HR:2011:BN3442, BNB 2012/37 (hierna: BNB 2012/37), die een afwaardering alsnog toestaat, is volgens de inspecteur geen sprake vanwege een wanverhouding tussen het debiteurenrisico en het gewicht van de zakelijke (huur)relatie. 4.4. Belanghebbende heeft daartegenover aangevoerd dat er weliswaar sprake is van een familierelatie tussen de directie/aandeelhouders van beide vennootschappen, maar dat deze familierelatie nimmer een rol heeft gespeeld. Belanghebbende heeft slechts getracht haar positie als crediteur te versterken door de huurvordering om te zetten in een lening. De rekening-courantschuld aan ABN Amro Bank heeft [A BV] afbetaald middels een geldverstrekking door belanghebbende om zo zekerheden vrij te maken die aan belanghebbende zijn verpand. Ten tijde van het aangaan van de vorderingen waren er volgens belanghebbende volstrekt zakelijke gronden om die te verstrekken. Belanghebbende is deskundige op het gebied van onroerend goed. Zij voorzag wezenlijke problemen met de verhuur van het pand als [A BV] failliet zou gaan. Door de genomen besluiten ontstonden nieuwe kansen om de achterstallige huur alsnog te incasseren, aldus belanghebbende. Ook heeft belanghebbende aangevoerd dat nu zij naast geldverstrekker ook ‘leverancier’ is van het pand waarin [A BV] was gevestigd, er sprake is van een bijzondere omstandigheid die de afwaarderingen rechtvaardigen. 4.5. De Hoge Raad heeft in BNB 2015/141 beslist dat ook tussen niet-gelieerde partijen sprake kan zijn van een lening met een debiteurenrisico dat een derde niet zou hebben genomen waarbij de vennootschap dit risico heeft aanvaard met de bedoeling het belang van haar aandeelhouder te dienen. De rechtbank laat derhalve in het midden of sprake is van gelieerdheid. De vraag óf belanghebbende een debiteurenrisico heeft aanvaard met de bedoeling het belang van haar aandeelhouder – de vader – te dienen, zal de rechtbank beantwoorden in samenhang met de vraag of sprake is van kort gezegd het onzakelijk belopen van een debiteurenrisico. In BNB 2015/141 is voorts onder meer overwogen: “Voor het niet in aanmerking nemen van een debiteurenverlies op een lening die bij het aangaan zakelijk was, zal de inspecteur feiten (en omstandigheden) aannemelijk moeten maken waaruit volgt dat een zakelijk handelende derde in soortgelijke omstandigheden als belanghebbende (waaronder de kennis die belanghebbende heeft van de debiteur), maatregelen zou hebben genomen om zijn rechten voortvloeiende uit de desbetreffende vordering veilig te stellen, op welk moment dit zou zijn gebeurd, waarin de maatregelen zouden hebben bestaan en in hoeverre de derde dan erin zou zijn geslaagd zijn rechten daadwerkelijk veilig te stellen. Indien deze analyse aannemelijk maakt dat en in hoeverre een derde geen verlies zou hebben geleden, is het door belanghebbende geleden verlies in zoverre evenmin aftrekbaar (zie HR 1 maart 2013, nr. 12/03088, ECLI:NL:HR:2013:BZ2735, BNB 2013/148).” 4.6. De Hoge Raad heeft in BNB 2012/37 onder meer overwogen: “3.3.2. Ingeval bij een geldlening tussen gelieerde partijen de rente niet in overeenstemming met het "at arm's length" beginsel is vastgesteld, zal voor de fiscale winstberekening moeten worden uitgegaan van een rente die wel aan dit criterium voldoet. Daarbij zal - behoudens het rentepercentage - uitgegaan moeten worden van hetgeen partijen zijn overeengekomen (zoals met betrekking tot zekerheden en de looptijd van de lening). Met dat uitgangspunt strookt niet dat de rente zodanig wordt aangepast dat de geldlening in wezen winstdelend zou worden. Dan zou het karakter van hetgeen partijen zijn overeengekomen worden aangetast. 3.3.3. Indien (…) geen rente kan worden bepaald waaronder een onafhankelijke derde bereid zou zijn geweest eenzelfde lening te verstrekken aan de met de vennootschap gelieerde partij, onder overigens dezelfde voorwaarden en omstandigheden, moet worden verondersteld dat bij die verstrekking door de vennootschap een debiteurenrisico wordt gelopen dat deze derde niet zou hebben genomen. Alsdan moet - behoudens bijzondere omstandigheden - ervan worden uitgegaan dat de betrokken vennootschap dit risico heeft aanvaard met de bedoeling het belang van de met haar gelieerde vennootschap in de hoedanigheid van aandeelhouder dan wel dochtervennootschap te dienen. Dit brengt mee dat een eventueel verlies op de geldlening niet op de winst van de vennootschap in mindering kan worden gebracht (vgl. HR 9 mei 2008, nr. 43849, LJN BD1108, BNB 2008/191). Hierna zal een zodanige lening worden aangeduid als een onzakelijke lening.(…)” Lening (omgezette huurvordering) 4.7. De huurvordering is ontstaan gedurende een periode van ongeveer twee jaren. In die periode is de huurvordering steeds per huurtijdvak opgelopen.

4.11. Gezien het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de beide rekeningen-courant inclusief de bijbehorende openstaande rente, onzakelijke leningen zijn waarvan afwaardering ten laste van het resultaat niet is toegestaan. Met betrekking tot de lening van de omgezette huurvordering en de over die lening in rekening-courant verwerkte rente is de rechtbank van oordeel dat sprake is van een zakelijke lening. Afwaardering van deze lening ten laste van het resultaat is wel toegestaan. Dit betekent dat ten laste van het resultaat kan worden afgewaardeerd: Activa Afwaardering [belanghebbende] hoofdsom lening van € 400.000 € 399.999 [belanghebbende] rentevordering lening 2011 [belanghebbende] rentevordering lening 2012 € 13.363 € 9.832 Totaal € 423.194 Hierdoor moet het vastgestelde bedrage bedrag van € 979.948 (zie 1.1) worden verminderd tot € 556.754. 4.12. Gelet op het vorenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard. 5Proceskosten De rechtbank vindt aanleiding de inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.002 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1). De rechtbank heeft geen kostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend, omdat is gesteld noch gebleken dat hierom, voordat op het bezwaar is beslist, is verzocht (zoals op grond van artikel 7:15, derde lid van de Awb is vereist).

De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar; vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbaar bedrag van € 556.754; - veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.002; - gelast dat de inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 333 aan deze vergoedt. Deze uitspraak is gedaan op 13 juli 2018 door mr. C.A.F.M. Stassen, voorzitter, mr. W.A.P. van Roij en prof.dr.mr. R. Russo, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier. De griffier, De voorzitter, Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR). Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch. Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de gronden van het hoger beroep. Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.

Naar het oordeel van de rechtbank is het laten oplopen van een huurvordering niet direct onzakelijk. Ook niet nu er door belanghebbende geen invorderingsmaatregelen zijn genomen. Het toetsingsmoment of er sprake is van een onzakelijke lening is, in eerste instantie, het moment van het ontstaan van de lening, hier 31 december 2010, de datum waarop de huurvordering is omgezet in een lening. Door het omzetten van de huurvordering in een lening is sprake van schuldvernieuwing. De rechtbank is van oordeel dat er door de schuldvernieuwing, waarbij belanghebbende in een betere positie is geraakt ten opzichte van [A BV], geen nieuw toetsingsmoment is ontstaan. De omzetting van de huurvordering in een lening maakt niet dat sprake is van een onzakelijke lening. Aan de omstandigheid dat [A BV] de door haar op 20 december 2010 gerealiseerde verkoopopbrengst van de inventaris niet heeft aangewend ter aflossing van haar toenmalige huurschuld aan belanghebbende is niet de door de inspecteur voorgestane gevolgtrekking te verbinden dat het debiteurenverlies niet in aanmerking kon worden genomen. Met voornoemde omstandigheid is immers niet het in BNB 2015/141 bedoelde bewijs van feiten en omstandigheden geleverd waaraan de conclusie kan worden verbonden dat een zakelijk handelende derde in soortgelijke omstandigheden als belanghebbende maatregelen zou hebben genomen waardoor een derde geen of een kleiner verlies zou hebben geleden (zie 4.5). Ter zake van de rente over de lening is de rechtbank eveneens van oordeel dat de inspecteur niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Rekeningen-courant 4.8. Belanghebbende heeft op 25 januari 2011 € 25.000 in rekening-courant verstrekt aan [A BV]. Daarmee heeft [A BV] haar rekening-courant bij de ABN Amro Bank afgelost (zie 2.5). Als gevolg van die aflossing in combinatie met de pandakte van 10 januari 2011 tussen belanghebbende en [A BV] trad belanghebbende in de plaats van de ABN Amro Bank als eerste pandhouder op de inventaris, de voorraden en de debiteuren. De inspecteur heeft gesteld dat de waarde van die zekerheden beduidend lager is dan de hoogte van de vorderingen waarvoor deze zekerheid is verstrekt. Verder heeft de inspecteur aangevoerd dat de pandakte pas enkele dagen voor het faillissement van [A BV] is geregistreerd. De overeengekomen rente heeft volgens de inspecteur geen betekenis nu de verschuldigde rente werd bijgeschreven in rekening-courant en niet daadwerkelijk werd betaald. 4.8.1. De rechtbank is van oordeel dat de inspecteur voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de rekening-courant bij aanvang een onzakelijke lening was. De rechtbank is van oordeel dat gelet op de feiten en omstandigheden aannemelijk is dat geen (niet in wezen winstdelende) vergoeding kan worden bepaald, waartegen een onafhankelijke derde bereid zou zijn geweest eenzelfde debiteurenrisico te aanvaarden onder overigens dezelfde voorwaarden en omstandigheden. De rechtbank neemt daarbij het volgende in aanmerking: De resultaten van [A BV]. Deze bedroegen in 2009 negatief € 458.147 en in 2010 negatief € 269.065. Het oplopende negatieve eigen vermogen van [A BV]. In de jaren 2009 tot en met 2011 bedraagt het eigen vermogen per 1 januari van het betreffende jaar respectievelijk negatief € 218.452, negatief € 676.599 en negatief € 945.664. Belanghebbende heeft aangegeven dat zij vertrouwen had in de toekomst van [A BV] vanwege het faillissement van een concurrent. Deze stelling heeft zij verder onvoldoende concreet onderbouwd om vast te kunnen stellen dat het vertrouwen objectief gerechtvaardigd was. Verder is niet komen vast te staan dat de waarde van de vrij te kopen zekerheden hoger is dan de waarde van de vorderingen waarvoor zij als zekerheid dienen. 4.9. [D BV] heeft vervolgens € 100.000 in rekening-courant verstrekt aan [A BV]. Om dezelfde redenen als vermeld in 4.8.1 is de rechtbank van oordeel dat de inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat geen (niet in wezen winstdelende) vergoeding kan worden bepaald, waartegen een onafhankelijke derde bereid zou zijn geweest eenzelfde debiteurenrisico te aanvaarden onder overigens dezelfde voorwaarden en omstandigheden. 4.10. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is afwaardering niet toegestaan, tenzij zich een bijzondere omstandigheid als bedoeld in BNB 2012/37, voordoet. In zijn arrest van 14 oktober 2016 (nr. 16/01370, ECLI:NL:HR:2016:2340) heeft de Hoge Raad in verband met de genoemde ‘bijzondere omstandigheden’ overwogen: “2.4.3. (…) Een bijzondere omstandigheid als bedoeld in het arrest BNB 2012/37 doet zich voor indien tussen een schuldeiser en een schuldenaar sprake is van een zakelijke relatie die ook bij afwezigheid van een concernrelatie voor die schuldeiser van voldoende gewicht zou zijn geweest om een lening onder dezelfde voorwaarden en omstandigheden te verstrekken en het daardoor belopen debiteurenrisico te aanvaarden.” 4.10.1. De last om aannemelijk te maken dat er sprake is van een bijzondere omstandigheid op grond waarvan afwaardering ten laste van het resultaat alsnog is toegestaan rust op belanghebbende. Belanghebbende staat niet in een aandeelhoudersrelatie tot [A BV], maar in een zakelijke relatie, namelijk als verhuurder van het bedrijfspand. Belanghebbende stelt dat zij een deskundige is op het gebied van onroerende goederen. Zij heeft verder het pand vergeleken met het pand aan de [adres 2] te [plaats Y]. Als gevolg van de economische crisis en de lastige verhuurbaarheid van het aan [A BV] verhuurde pand heeft zij besloten om die verhuur te continueren en de maatregelen te nemen die dat mogelijk maken. 4.10.2. De inspecteur heeft de lastige verhuurbaarheid van het pand betwist. Ook heeft de inspecteur betwist dat een vergelijking kan worden gemaakt met het pand op [adres 2]. 4.10.3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat er bijzondere omstandigheden zijn op basis waarvan afwaardering alsnog is toegestaan. Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat het pand inderdaad lastig te verhuren zou zijn, acht de rechtbank de enkele relatie als verhuurder van het bedrijfspand niet voldoende om aan te merken als bijzondere omstandigheid als bedoeld in het arrest BNB 2012/37. Die relatie levert immers nog geen bewijs van feiten en omstandigheden waaraan de conclusie kan worden verbonden dat een zakelijk handelende derde in soortgelijke omstandigheden als belanghebbende vergelijkbare maatregelen zou hebben genomen waardoor een derde eveneens verlies zou hebben geleden.