ECLI:NL:RBZWB:2017:7204

vonnis RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Locatie Breda Cluster II Handelszaken zaaknummer / rolnummer: C/02/335935 / KG ZA 17-637 Vonnis in kort geding van 8 november 2017 in de zaak van de stichting STICHTING WOONZORG NEDERLAND , gevestigd te Amstelveen, eiseres, advocaat mr. D. de Vries te Amsterdam, tegen 1. de commanditaire vennootschap VASTGOED CV APF XVII , gevestigd te Amsterdam, 2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BEHEREND VENNOOT APF XVII BV , gevestigd te Amsterdam, 3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid APF INTERNATIONAL BV , gevestigd te Amsterdam, gedaagden, advocaat mr. J. Tuinman te Amsterdam. Eiseres wordt hierna aangeduid met WZN, gedaagden worden gezamenlijk APF genoemd. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding met producties 1 t/m 24; de wijziging van eis; brief van mr. Tuinman van 18 oktober 2017, met producties 1 t/m 11; de mondelinge behandeling; de pleitnota van WZN; de pleitnota van APF. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 Het geschil 2.1. WZN vordert als voorlopige voorziening, na wijziging van eis, samengevat: primair: I APF, althans één of meerderen van hen, hoofdelijk te veroordelen tot nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst door medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering ten overstaan van de door partijen aangewezen notaris en door het betalen van de overeengekomen koopsom van € 1.179.245,28; II aan het onder I gevorderde een dwangsom te verbinden; III APF te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met wettelijke rente; subsidiair: IV APF te veroordelen om hun volledige medewerking te verlenen aan het door- onderhandelen over de tussen partijen nog openstaande punten, waarbij als uit- gangspunt heeft te gelden dat partijen slechts nog verdeeld zijn over de punten zoals die blijken uit de email en de daarbij behorende bijlage van 3 december 2014 te 11.44 uur, zulks op straffe van een dwangsom; V APF, althans een of meerdere van hen, hoofdelijk te veroordelen binnen zeven dagen na het op basis van het gevorderde onder IV behaalde resultaat, welke alsdan heeft te gelden als de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, die koopovereenkomst na te komen door medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering ten overstaan van de door partijen aangewezen notaris en door het betalen van de overeengekomen koopsom van € 1.179.245,28; VI aan het onder V gevorderde een dwangsom te verbinden; VII APF te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met wettelijke rente. 2.2. APF voert verweer. 2.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 3 De beoordeling 3.1. Tussen partijen staat het navolgende vast. - WZN heeft in eigendom de Heilig Hartkerk en pastorie, staande en gelegen aan de Baronielaan 22 en 24 te Breda (hierna tezamen: de kerk). - DimensieVier BV (hierna: Dimensievier) is een projectontwikkelaar. - De gemeente Breda en WZN hebben in 2012 een soort “prijsvraag” uitgeschreven voor een renovatieplan met betrekking tot de kerk. Deze “prijsvraag” is gewonnen door DimensieVier. - Gedaagde sub 1 (hierna: Vastgoed APF XVII) en gedaagde sub 2 (hierna: Beherend Vennoot APF XVII) zijn opgericht met als doel te beleggen in een kantoorpand in Den Bosch. - Gedaagde sub 3 (hierna APF International) is een bedrijf dat zich heeft toegelegd op het initiëren van vastgoedfondsen (APF-fondsen). - Sedert medio 2013 is APF International met DimensieVier in gesprek geraakt over investering in het project. - Vastgoed APF XVII heeft op 5 november 2013 aan DimensieVier een machtiging verleend om, onder voorbehoud van finale goedkeuring van APF International, namens Vastgoed APF XVII de koopovereenkomst met WZN op te laten stellen met betrekking tot de kerk en DimensieVier heeft deze machtiging op verzoek van WZN aan WZN gezonden . - Tussen WZN en DimensieVier hebben onder meer middels een uitgebreide (email [naam ontwikkelaar] heeft de rol van ontwikkelaar van DimensieVier richting de gemeente Breda overgenomen. - Bij email van 29 juni 2017 heeft APF aan WZN medegedeeld dat zij afziet van verdere initiatieven. Standpunt WZN 3.2. WZN grondt haar primaire vordering op nakoming. Zij stelt daartoe dat tussen haar en Vastgoed APF XVII althans APF International een koopovereenkomst ten aanzien van de kerk tot stand is gekomen omstreeks 19 december 2013, althans 15 april 2014, doch in ieder geval omstreeks november/december 2014, aangezien in december 2013 tussen partijen overeenstemming is bereikt over de essentialia (object en kopprijs). Uit de daaropvolgende emailcorrespondentie blijkt dat alleen nog het punt van het kettingbeding resteerde. Te dien aanzien is uiteindelijk overeenstemming bereikt op of omstreeks oktober/november 2014. Uit het feit dat door de notaris van APF - die door APF als adviseur was ingeschakeld - vervolgens op 12 november 2014 om 11.51 uur aan WZN een concept-koopovereenkomst is gestuurd, waarin de goedkeuring van het kettingbeding door het bisdom is verwerkt, blijkt dat deze conceptovereenkomst dient te worden beschouwd als de definitieve inhoud en overeenstemming tussen partijen. De omstandigheid dat APF International twee minuten later bij email van 10.53 uur nog twee nieuwe (ontbindende) voorwaarden heeft gesteld, welke door WZN niet zijn geaccepteerd, doet niet af aan het feit dat er reeds een koopovereenkomst tussen partijen tot stand was gekomen. Deze voorwaarden maakten ook geen onderdeel uit van de koopovereenkomst tussen partijen. Indien en voor zover de voorwaarden wel behoren tot de essentialia van de overeenkomst had APF deze in een eerder stadium moeten stellen. Overigens kan aan deze voorwaarden worden voldaan. WZN verwijst in dit verband naar een email van [naam ontwikkelaar] van 14 juli 2017. WZN wijst er voorts op dat APF zich heeft gedragen alsof tussen partijen overeenstemming is bereikt. Zij heeft haar aannemer opdracht gegeven een bouwplaats in te richten, zij heeft de bewaking van het terrein overgenomen, zij heeft in oktober 2014 een subsidieaanvraag ingediend bij de gemeente Breda voor de restauratie en herontwikkeling van de kerk van € 700.000,= en zij heeft de subsidie ontvangen en zonder protest behouden. Ingeval geoordeeld wordt dat tussen partijen geen koopovereenkomst is gesloten stelt WZN subsidiair dat partijen in een zo ver gevorderd stadium van onderhandelen verkeren dat het APF niet geoorloofd is zich zomaar uit de onderhandelingen terug te trekken. Standpunt APF 3.3. APF International betwist dat tussen haar en WZN een koopovereenkomst tot stand is gekomen. APF International koopt niet voor zichzelf vastgoed aan en zij heeft ook nooit de bedoeling gehad met WZN een koopovereenkomst aan te gaan, zoals ook volgt uit de machtiging. In de concept-koopovereenkomsten is ook steeds als kopende partij vermeld het door APF op te richten vastgoedfonds APF XVI. APF Vastgoed XVII en APF Beheer XVII stellen dat zij abusievelijk in de machtiging zijn vermeld. DimensieVier kon geen koopovereenkomst sluiten waaraan APF International of een door haar op te richten vastgoedfonds gebonden was, gelet op de inhoud van de machtiging. Zij heeft nooit de blijkens de machtiging vereiste finale goedkeuring verleend omdat de aanvullende/opschortende voorwaarden die APF met DimensieVier was overeengekomen in de ontwikkelovereenkomst en de door haar als productie 5 overgelegde Letter of Intent van 5 november 2013, niet in vervulling zijn gegaan. WZN was op de hoogte van de met DimensieVier gemaakte afspraken omdat deze nauw samenhingen met de ontwikkeling van het plan. Aangezien DimensieVier de door haar toegezegde garanties niet gestand kon doen, betekende dit dat het oprichten van een vastgoedfonds ook niet realistisch was. DimensieVier en WZN zijn in 2013 en 2014 niet verder gekomen dan de fase van het opstellen van concept-koopovereenkomsten. APF verwijst naar de emailcorrespondentie tuss Van belang is derhalve of Woonzorg erop mocht vertrouwen dat APF International zich onvoorwaardelijk heeft willen verbinden tot het oprichten van een fonds dat vervolgens tot aankoop van de kerk over zou gaan. 3.8. Door APF is op 5 november 2013 aan DimensieVier een volmacht verleend om een koopovereenkomst met WZN op te stellen, onder voorbehoud van finale goedkeuring van APF International. De vermelding in de volmacht “op basis van de overeenkomst die wij hebben gesloten om de (…) kerk (…) in eigendom te verwerven” kan louter betrekking hebben op de overeenkomst tussen DimensieVier en APF, aangezien op dat moment, ook in de visie van WZN, geen sprake was van een overeenkomst tussen WZN en APF. De uitleg van APF International dat de volmacht aan DimensieVier is gegeven om met WZN te onderhandelen is in het licht van het vorenstaande plausibel. 3.9. De voorzieningenrechter constateert dat vanaf november 2013 door met name DimensieVier is onderhandeld met WZN. DimensieVier heeft zich daarnaast ook bezig gehouden met de verdere ontwikkeling van het project (contacten met aannemers en huurders) en met de kwesties ter zake van het bestemmingsplan en het kettingbeding. 3.10. WZN is onduidelijk in haar stelling op welk moment een overeenkomst met APF International tot stand is gekomen. Ter terechtzitting heeft WZN desgevraagd verklaard dat de koopovereenkomst daadwerkelijk, middels een zogenaamde “handdruk” is gesloten tijdens een gesprek kort voor 3 december 2013, waarbij de koopsom is vastgesteld op € 1.250.000,= vrij op naam. Wat daar ook van zij, uit de door WZN in dit verband genoemde en overgelegde productie 7 (een door Dimensievier ondertekende overeenkomst tussen haar en WZN) leidt de voorzieningenrechter af dat de bespreking op 28 november 2013 heeft plaatsgevonden tussen WZN en DimensieVier. Indien en voor zover er tijdens deze bespreking een overeenkomst is gesloten, betekent dit niet dat deze, gelet op de beperking van de volmacht, bindend is voor APF International en dat daarmee een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen APF International en WZN. 3.11. Op 22 oktober 2014 heeft WZN aan APF een mail gestuurd met de navolgende inhoud: “zoals u bekend is Woonzorg Nederland reeds zeer geruime tijd in gesprek met Dimensie4 inzake de verkoop van de Heilige Hartkerk te Breda. Dimensie4 heeft APF als belegger ingebracht. Eerder dit jaar (mei) is gezamenlijk gesproken met het bisdom inzake het te vestigen kettingbeding. We hebben begrepen dat er naar aanleiding van die bijeenkomst en de uitgereikte stukken vanuit zijde belegger een beperkte bijstelling gewenst was en hierover gesprekken werden gevoerd. Inmiddels zijn we 5 maanden verder en heeft Woonzorg Nederland niets meer vernomen dan een bericht in september (na vragen onzerzijds) dat er gesproken werd over de laatste details. U zult begrijpen dat voor Woonzorg Nederland deze onduidelijke situatie niet kan blijven bestaan en wij uitvoering willen gaan geven aan hetgeen is overeengekomen. Uiteraard dient dit dan wel tot de mogelijkheden te behoren. (…) Graag vernemen wij op korte termijn de stand van zaken, mochten er van onze zijde uit initiatieven nodig zijn dat horen wij dat ook graag”. 3.12. Niet aannemelijk is dat een email met voormelde inhoud wordt gestuurd indien men van mening is dat er reeds eerder (in december 2013 danwel april 2014) een onvoorwaardelijke koopovereenkomst gesloten zou zijn. Dit geldt eveneens voor de email van WZN van 24 juni 2014, waarin staat: “inmiddels is de week gepasseerd en heb ik nog niets vernomen. Ook is er nog geen conceptakte?” 3.13. Vervolgens dient beoordeeld te worden of in november 2014 tussen WZN en APF International een overeenkomst tot stand is gekomen zoals eveneens is gesteld door WZN. 3.14. Na eerdere concepten (in december 2013 en april 2014) is op 12 november 2014 om 11.51 uur door de door APF International aangewezen notaris een concept koopovereenkomst aan WZN toegezonden. APF International heeft bij email van twee