ECLI:NL:RBZWB:2016:5579

vonnis RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Handelsrecht Breda zaaknummer / rolnummer: C/02/307614 / HA ZA 15-754 Vonnis van 3 augustus 2016 in de zaak van [eiseres] , woonplaats gekozen hebbende te [naam gemeente] , eiseres, advocaat mr. J.W. Verhoeven, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres] BEDRIJFSHUISVESTING BV, gevestigd te [plaatsnaam] , gedaagde, advocaat mr. M.H. den Otter. Partijen zullen hierna [eiseres] en Bedrijfshuisvesting BV genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 20 januari 2016 en de daarin genoemde stukken, het proces-verbaal van comparitie van 6 april 2016 en de daarin genoemde stukken. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiseres] vordert na eiswijziging samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: primair: Bedrijfshuisvesting BV veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van € 160.938,37, vermeerderd met rente en kosten; subsidiair: de koopprijs wijzigt in dier voege dat de koopsom wordt teruggebracht in dier voege dat Bedrijfshuisvesting BV aan [eiseres] dient terug te betalen een bedrag van € 160.938,37, vermeerderd met rente en kosten. 2.2. Bedrijfshuisvesting BV voert verweer.

3.1. Tussen partijen kan in dit geding van de navolgende vaststaande feiten worden uitgegaan. 3.1.1. Bedrijfshuisvesting BV was tot 2007 eigenaar van de vrijstaande woning met ondergrond, tuin en verdere aanhorigheden te [postcode] [plaatsnaam] , gemeente [naam gemeente] , plaatselijk bekend als [straat met huisnummer] , kadastraal bekend als [kadastrale gegevens] (verder te noemen de woning). 3.1.2. De woning is in 1966 gebouwd in opdracht van de ouders van [eiseres] . Na de bouw bewoonden haar ouders deze woning. [eiseres] heeft sinds haar geboorte met haar ouders en broer de woning bewoond. Ter plaatse exploiteerden de ouders van [eiseres] een transportbedrijf. 3.1.3. In 1970 is op basis van een door de gemeente [naam gemeente] verstrekte bouwvergunning een bijgebouw gebouwd naast de woning. Dit bijgebouw werd na de bouw gebruikt als kantoor en kantine ten behoeve van het transportbedrijf. In het bijgebouw waren aanwezig een keuken, kantoorruimte en badkamer. 3.1.4. In 1971 of 1972 hield het transportbedrijf op te bestaan. Nadien is vanaf 1972 het bijgebouw in gebruik als woonruimte en doorlopend als zodanig verhuurd geweest tot halverwege 2015. 3.1.5. Begin jaren ’90 van de vorige eeuw is een stuk aan het bijgebouw aangebouwd, te weten het achterste deel. Ook is toen een aparte voordeur voor het bijgebouw gemaakt. Vanaf 1997 heeft het bijgebouw de huidige vorm/ afmetingen en is er dus niet aan- of bijgebouwd. 3.1.6. Medio 1992 zijn de ouders van [eiseres] verhuisd. In de periode voor de verhuizing huurde en bewoonde [eiseres] het bijgebouw. Na de verhuizing van haar ouders is [eiseres] de woning van de vennootschap gaan huren. 3.1.7. In 2006 is de vader van [eiseres] overleden. 3.1.8. In 2007 heeft [eiseres] de woning aan de [straat met huisnummer] met onder meer het bijgebouw gekocht voor € 330.000,00 van Bedrijfshuisvesting BV. Bij notariële akte van 13 september 2007 heeft de levering plaatsgevonden. 3.1.9. Op 31 mei 2011 is de woning bezocht door een inspecteur van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht naar aanleiding van het verzoek van [eiseres] om de toekenning van een huisnummer voor het bijgebouw. Toen is gebleken dat het bijgebouw niet als woning gebruikt mocht worden. 3.1.10. In september 2011 heeft [eiseres] een principeverzoek ingediend voor het gebruik van het bijgebouw als woning, welk verzoek op 9 november 2011 negatief is beoordeeld. 3.1.11. Bij schrijven van 6 januari 2012 heeft de gemeente [naam gemeente] [eiseres] medegedeeld dat is geconstateerd dat het bijgebouw is verbouwd tot woning en ook als zodanig in gebruik is. Op het perceel [straat met huisnummer] rust de bestemming “Bedrijven zonder woning B1”. In afwijking van het vorenstaande is een bebouwingsstrook aangegeven waarin woningen mogen worden gebouwd. De huidige woning bevindt zich op deze bebouwingsstrook. Het bijgebouw is buiten de bebouwingsstrook gelegen. Op 26 juni 1970 is voor het bouwen van het bijgebouw een bouwvergunning verleend, als zijnde een kantoorruimte. Nadien is geen bouwvergunning aangevraagd en/of verleend om de kantoorruimte te verbouwen tot woning en als zodanig in gebruik te nemen. In de huidige situatie handelt [eiseres] in strijd met meerdere artikelen van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het bestemmingsplan. Omdat er geen aanleiding is het bijgebouw te legaliseren, is de gemeente genoodzaakt handhavend op te treden. De overtreding kan uitsluitend worden beëindigd door het bijgebouw niet meer te gebruiken voor woondoeleinden. [eiseres] dient het bijgebouw conform de in 1970 verleende bouwvergunning als kantoorruimte te gebruiken. Aan deze last dient blijkens dit schrijven te zijn voldaan op 13 februari 2012, anders verbeurt [eiseres] een dwangsom van € 50.000,00. 3.1.12. Na ontvangst van voornoemde brief van de gemeente [naam gemeente] heeft [eiseres] de huurder van het bijgebouw de toegang tot het bijgebouw ontzegd en de huurovereenkomst ontbonden. 3.1.13. Aan het bijgebouw is door de gemeente [naam gemeente] in maart 2012 het huisnummer [huisnummer] toegekend. 3.1.14. Bedrijfshuisvesting BV werd sinds het overlijden van haar echtgenoot bestuurd door [eiseres] , de moeder van [eiseres] . Deze vennootschap is ontbonden met ingang van 13 december 2011 en uitgeschreven uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel per 23 maart 2012. Bij beschikking van 31 juli 2015 van de rechtbank Zeeland-West-Brabant is de heropening van de vereffening bepaald met benoeming van [eiseres] als vereffenaar. 3.2. [eiseres] vordert dat de verkoper, Bedrijfshuisvesting BV, de schade vergoedt die zij geleden stelt te hebben omdat zij het bijgebouw niet kan (laten) bewonen. [eiseres] legt aan haar primaire vordering ten grondslag dat Bedrijfshuisvesting BV aan [eiseres] een onroerende zaak heeft verkocht en geleverd die niet in zijn totaliteit bewoond mocht worden, terwijl [eiseres] erop vertrouwde en ook mocht vertrouwen dat dit wel mocht. Bedrijfshuisvesting BV is aldus toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van op haar rustende verplichting van artikel 7:15 lid 1 BW door een onroerende zaak aan [eiseres] over te dragen terwijl die bezwaard was met een bijzondere last. 3.3. Om de vraag te kunnen beantwoorden of sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming, dient eerst vastgesteld te worden wat tussen partijen is overeengekomen ten aanzien van de verkoop van de woning en het bijgebouw. In de akte van levering is onder meer opgenomen: “Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane overeenkomst van koop en verkoop gesloten op tien mei tweeduizend zeven, aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze voor zich aanvaardt de eigendom van: Het woonhuis met ondergrond, tuin en verdere aanhorigheden te [postcode] [plaatsnaam] , (…) door koper te gebruiken als woonruimte. Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte heeft verkoper het navolgende medegedeeld: hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.” De tussen partijen gesloten koopovereenkomst van 10 mei 2007 is door partijen niet in het geding gebracht. Bedrijfshuisvesting BV heeft de eigendom van het woonhuis en verdere aanhorigheden overgedragen aan [eiseres] en [eiseres] kan het woonhuis als woonruimte gebruiken. In zoverre is dus voldaan aan de op Bedrijfshuisvesting BV rustende verplichtingen. Uit de akte van levering zelf volgt niet dat Bedrijfshuisvesting BV gehouden was een bijgebouw dat bewoond mocht worden te leveren. Door [eiseres] zijn daarnaast geen feiten en omstandigheden gesteld die moeten leiden tot het oordeel dat de akte van levering op die manier moet worden uitgelegd. Weliswaar wijst [eiseres] in dit verband nog op het taxatierapport van [naam A] & [man A] Makelaars en Taxateurs van 17 april 2007 (productie 6 bij dagvaarding), waarbij [eiseres] suggereert dat de akte van levering hiernaar verwijst, maar de inhoud van dit rapport leidt de rechtbank niet tot een andere conclusie. In de akte van levering wordt verwezen naar het door de heer [man A] opgemaakte taxatierapport waarin een koopprijs van € 330.000,00 wordt genoemd (productie 2 bij conclusie van antwoord) welk rapport is gedateerd 5 februari 2007.

De rechtbank 4.1. wijst de vordering van [eiseres] af, 4.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Bedrijfshuisvesting BV tot op heden begroot op € 6.706,00, 4.3. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Combee en in het openbaar uitgesproken op 3 augustus 2016. type: coll:

Het rapport waar [eiseres] naar verwijst betreft een ander taxatierapport opgemaakt door [naam A] en [naam B] waarin de onderhandse verkoopwaarde van de woning vrij van huur en gebruik wordt gewaardeerd op € 535.000,00. Het taxatierapport waar [eiseres] op wijst betreft dus niet het rapport waar de akte van levering naar verwijst. Het taxatierapport waarin de waarde van de woning op € 330.000,00 wordt gewaardeerd, spreekt enkel over de verhuur van de woning aan [eiseres] , niet over de verhuur van het bijgebouw. 3.4. Anders dan [eiseres] meent, kan zij haar schade niet verhalen op grond van artikel 7:15 BW. In dit artikel is onder meer bepaald dat de verkoper verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. Hieronder vallen volgens de Hoge Raad (HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159) niet beperkingen voortvloeiend uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking zoals bestemmingsplannen. Er is slechts sprake van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke beperking indien deze haar grondslag vindt in een specifiek tot een (rechtsvoorganger van) rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. De bouwvergunning voor het bijgebouw valt hier niet onder, nu gesteld noch gebleken is dat de beperking in het gebruik van het bijgebouw uit de inhoud van de vergunning voortvloeit. Deze beperking volgt uit het bestemmingsplan en bijbehorende voorschriften. Ook is verbouwd zonder vergunning. De bouwvergunning uit 1970 is door partijen overigens niet in het geding gebracht. 3.5. Vervolgens ziet de rechtbank zich geplaatst voor de vraag of [eiseres] de door haar gestelde schade op Bedrijfshuisvesting BV kan verhalen op grond van artikel 7:17 BW. De woning met bijgebouw dient namelijk ook in materieel opzicht aan de overeenkomst te beantwoorden, hetgeen volgens [eiseres] niet het geval is. Er is sprake van non-conformiteit in het geval een zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij overeenkomst is voorzien. 3.6. De vraag of de woning met bijgebouw voldoet aan het conformiteitsvereiste, moet worden beantwoord aan de hand van alle relevante feiten en omstandigheden van het geval. Door [eiseres] is het volgende naar voren gebracht. Zij stelt dat de gemeente in 1970 enkel een vergunning heeft verleend voor de bouw en het gebruik van een kantoorruimte. Hoewel Bedrijfshuisvesting BV op de hoogte was van deze vergunning heeft zij de kantoorruimte vanaf 1972 willens en wetens in de verhuur gedaan als woonruimte. Omdat deze bouwvergunning voor een kantoorruimte is verleend, had Bedrijfshuisvesting BV moeten weten dat het bijgebouw niet als woonruimte verhuurd mocht worden. Aan de koopovereenkomst was de huurovereenkomst met mevrouw [vrouw A] gehecht als bijlage en [eiseres] kocht het bijgebouw ook in verhuurde staat. [eiseres] wist bij aankoop dat op perceel bestemming bedrijfswoning rustte, maar niet dat dit inhield dat bijgebouw niet als zelfstandige woonruimte verhuurd kon worden. [eiseres] denkt dat bij verkoop in 2007 iedereen ervan uit ging dat het bijgebouw verhuurd mocht worden. Uit het taxatierapport dat bij de akte van levering is gevoegd, blijkt dat gastenverblijf verhuurd is. Ook uit dit taxatierapport leidde [eiseres] af dat het door haar gekochte bijgebouw als woonruimte gebruikt mocht worden. Inmiddels rust op het perceel de bestemming wonen, maar mag op grond van de planregels het aantal woningen niet vermeerderd worden. Daaruit volgt dat nog steeds enkel de woning bewoond mag worden en het bijgebouw niet. Voorafgaand aan de koop hebben partijen expliciet gesproken over de wens van [eiseres] om bijgebouw te blijven verhuren, want het was te ruim om alleen te bewonen en vormde tevens een mooie bron van inkomsten. Bedrijfshuisvesting BV heeft aangegeven dat de bewoning van het bijgebouw geen enkel probleem was, daar zij het bijgebouw op dat moment ook verhuurde en dit al doorlopend deed vanaf 1972, aldus [eiseres] . 3.7. Zoals reeds overwogen heeft [eiseres] naast de woning ook het bijgebouw gekocht. Ten tijde van de verkoop werd het bijgebouw gehuurd en bewoond door mevrouw [vrouw A] . Het was de bedoeling van partijen dat deze huurovereenkomst na de verkoop werd voortgezet door [eiseres] . Het gegeven dat achteraf geconstateerd moet worden dat dit gebruik niet in overeenstemming met het bestemmingsplan is en dat de benodigde bouwvergunning voor de verbouwing tot woonruimte van het bijgebouw niet is verleend, maakt echter niet zonder meer dat de woning en het bijgebouw non-conform zijn in de zin van artikel 7:17 BW. 3.8. Anders dan [eiseres] in de dagvaarding stelt, kan de rechtbank niet vaststellen dat Bedrijfshuisvesting BV aan [eiseres] heeft meegedeeld dat het bijgebouw van de gemeente bewoond mocht worden. [eiseres] heeft deze stelling namelijk in het geheel niet onderbouwd, terwijl Bedrijfshuisvesting BV deze betwist. Daarnaast heeft [eiseres] ter comparitie aangegeven dat beide partijen ten tijde van de verkoop en levering aan [eiseres] zich niet gerealiseerd hebben dat op het bijgebouw geen woonbestemming rustte. Gelet hierop neemt de rechtbank als vaststaand aan beide partijen ten onrechte meenden dat het bijgebouw als woonruimte verhuurd mocht worden en dat Bedrijfshuisvesting BV dus niet wist dat het bijgebouw niet als woonruimte verhuurd mocht worden. 3.9. Er kan sprake zijn van een non-conform bijgebouw als vastgesteld wordt dat op Bedrijfshuisvesting BV een mededelingsplicht rustte die zij geschonden heeft. Uitgangspunt daarbij is dat een verkoper geen mededelingsplicht heeft ter zake van omstandigheden waarmee hij niet bekend is, tenzij de verkoper geacht moet worden van de juiste stand van zaken op de hoogte te zijn (ECLI:NL:HR:2015:3424). 3.10. Nu de rechtbank aanneemt dat Bedrijfshuisvesting BV niet wist dat het bijgebouw niet als woonruimte gebruikt mocht worden, dient beoordeeld te worden of Bedrijfshuisvesting BV op de hoogte had moeten zijn van de voor het bijgebouw relevante inhoud van het geldende bestemmingsplan. Naar het oordeel van de rechtbank is dit niet het geval. Het gegeven dat zo’n 37 jaar eerder een bouwvergunning is verstrekt voor de bouw van een kantoorruimte, zegt in dit verband weinig, te meer nu de inhoud van deze bouwvergunning niet bekend is in het kader van deze procedure. Uit de inhoud van deze bouwvergunning volgt niet wat op grond van het ten tijde van de verkoop geldende bestemmingsplan is toegestaan, dan wel welke mogelijkheden tot legalisering van de bewoning aanwezig waren. Daarnaast is het geldende bestemmingsplan voor zowel koper als verkoper even gemakkelijk raadpleegbaar en is gesteld noch gebleken dat Bedrijfshuisvesting BV op dat gebied een bepaalde deskundigheid bezit, op grond waarvan bepaalde kennis aanwezig verondersteld moet worden. 3.11. Gelet op het vorenstaande rustte op Bedrijfshuisvesting BV geen mededelingsplicht.

Wel had [eiseres] , die bekend was met de op het perceel rustende bestemming ‘bedrijfswoning’, nader onderzoek naar het toegestane gebruik van het perceel dienen te verrichten indien de verhuur van het bijgebouw als woonruimte voor haar van wezenlijk belang was. Er is naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake van non-conformiteit van het gekochte in de zin van artikel 7:17 BW. 3.12. Subsidiair doet [eiseres] een beroep op dwaling. Zij voert in dit verband aan dat zij een onroerende zaak heeft gekocht die niet voldeed en voldoet aan de bij haar gewekte verwachtingen c.q. zijn er mededelingen gedaan die onjuist zijn gebleken, dan wel zijn er mededelingen niet gedaan die wel gedaan hadden dienen te worden. Door de verzekering van Bedrijfshuisvesting BV aan [eiseres] , een en ander voor de koop door [eiseres] van de onroerende zaak, dat de woning als woonruimte (blijvend) kon worden gebruikt, heeft zij de indruk gewekt dat [eiseres] een conforme onroerende zaak zou kopen, waarin zonder meer gewoond kon worden. Die indruk is nog versterkt doordat de huurovereenkomst met mevrouw [vrouw A] als bijlage aan de koopovereenkomst werd gehecht. Voorts is sprake van een geschonden mededelingsplicht. Tijdens de mondelinge behandeling van het verzoekschrift tot heropening van de vereffening heeft [eiseres] gesteld dat zij op de hoogte was van de in 1970 verleende bouwvergunning voor het bijgebouw. Van het bestaan van deze vergunning is echter voorheen nooit mededeling gedaan. Dit klemt omdat de vergunning enkel en alleen is afgegeven voor de bouw van een kantoorruimte en Bedrijfshuisvesting BV wist dat [eiseres] het bijgebouw wilde verhuren/ laten bewonen. De mededelingsplicht van de verkoper prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper. Bedrijfshuisvesting BV moet hebben geweten van de beperkingen die de kantoorruimte met zich meebracht, althans moet hebben geweten dat [eiseres] de onroerende zaak niet zou hebben gekocht tegen de overeengekomen prijs indien zij zou hebben geweten van het ontbreken van de juiste planologische bestemming van het bijgebouw. 3.13. Van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 BW is sprake wanneer een overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten en (onder a) indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten of (onder b) indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. In de voorgaande rechtsoverwegingen is reeds vastgesteld dat door Bedrijfshuisvesting BV niet is medegedeeld dat het bijgebouw bewoond mocht worden en dat op Bedrijfshuisvesting BV geen mededelingsplicht rustte. Deze vaststellingen staat in de weg aan het toewijzen van het beroep op dwaling zoals door [eiseres] gedaan. 3.14. Volgens art. 6:228 lid 1, aanhef en onder c, BW is een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden. [eiseres] heeft, zoals reeds weergegeven, ter comparitie opgemerkt dat zij denkt dat bij de verkoop in 2007 iedereen ervan uitging dat het bijgebouw verhuurd mocht worden. Bedrijfshuisvesting BV heeft dit niet weersproken. 3.15. Bedrijfshuisvesting BV voert aan dat door [eiseres] niet is gesproken over de noodzaak van verhuur van het bijgebouw. Zij stelt dat [eiseres] de hypotheek kon betalen met haar inkomen en de inkomsten de [eiseres] ontving uit verhuur van loodsen. Uit het verslag van de bespreking op 14 februari 2007 (productie 8 bij conclusie van antwoord) volgt dat [eiseres] op de hoogte was van de bestemming van het perceel, te weten bedrijfswoning horende bij een perceel waar ook bedrijfsvoering plaatsvindt en dat zij op de hoogte was van de consequenties bij eventueel toekomstige verkoop. Bedrijfshuisvesting BV meent dan ook dat zij niet behoefde te begrijpen dat [eiseres] bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten. Bedrijfshuisvesting BV heeft [eiseres] juist willen helpen door de woning onder de marktprijs aan [eiseres] te verkopen, hetgeen ook blijkt uit de e-mail van 24 december 2009, waarin de heer [man B] van de belastingdienst met het oog op de afwikkeling van de successieaangifte aangeeft dat de waarde van de [straat met huisnummer] hoger ligt dan de verkoopwaarde en dat in het taxatierapport het gastenverblijf niet in de waardering lijkt te zijn meegenomen. 3.16. [eiseres] heeft gesteld dat als zij geweten dat het bijgebouw niet verhuurd mocht worden, zij dan de woning niet gekocht. Het was voor haar van groot belang dat het bijgebouw verhuurd was en dat [eiseres] de huurinkomsten kon gebruiken voor het betalen van de hypotheek. Dat was ook voor haar familie duidelijk. 3.17. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] met het vorenstaande onvoldoende gemotiveerd betwist dat over de noodzaak van verhuur is gesproken met Bedrijfshuisvesting BV, hetgeen gelet op het onderbouwde standpunt door Bedrijfshuisvesting BV wel op haar weg had gelegen. Zo had [eiseres] concreet kunnen maken wanneer over deze noodzaak is gesproken en in welke bewoordingen. De rechtbank neemt daarom aan dat over deze noodzaak niet gesproken is. De rechtbank oordeelt voorts dat Bedrijfshuisvesting BV voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat zij niet zonder meer had behoeven te begrijpen dat [eiseres] bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet op dezelfde wijze zou hebben gesloten. Het betreft immers de aankoop door [eiseres] van haar voorheen ouderlijke woning tegen een gunstige prijs waar zijzelf al gedurende een aantal jaren woonachtig was en waar zij blijkens haar opmerkingen ter comparitie reeds de nodige verbouwingswerkzaamheden aan had verricht. [eiseres] heeft dit onvoldoende onderbouwd betwist. Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [eiseres] voor zover deze zijn gebaseerd op dwaling, niet voor toewijzing in aanmerking komen. 3.18. Uiterst subsidiair beroept [eiseres] zich gelet op alle hiervoor weergegeven feiten en omstandigheden op onrechtmatig handelden van de zijde van Bedrijfshuisvesting BV. Bedrijfshuisvesting BV heeft [eiseres] willens en wetens een onroerende zaak verkocht die niet conform is. Bedrijfshuisvesting BV wist immers van het bestaan van de bouwvergunning uit 1970 en dat deze enkel was verleend voor de bouw en het gebruik van een kantoorruimte, zodat zij wist dat het bijgebouw niet bewoond mocht worden. Toch is Bedrijfshuisvesting BV een koopovereenkomst aangegaan, waarbij zij heeft doen voorkomen alsof dit wel mogelijk was. Naar het oordeel van [eiseres] is als gevolg daarvan sprake van evident onrechtmatig handelen aan de zijde van Bedrijfshuisvesting BV. 3.19. De rechtbank heeft reeds vastgesteld dat Bedrijfshuisvesting BV meende dat het bijgebouw als woonruimte gebruikt mocht worden en dat op haar geen mededelingsplicht rustte. Met deze vaststellingen kunnen de door [eiseres] ingenomen stellingen niet leiden tot de conclusie dat sprake is van onrechtmatig handelen aan de zijde van Bedrijfshuisvesting BV, zodat de vorderingen ook op deze grondslag niet toegewezen kunnen worden. 3.20. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.