ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5298
RECHTBANK UTRECHT
Sector Civiel
Kantonrechter
Locatie Utrecht
zaaknummer: 710773 UC EXPL 10-13872 DJ/4066
vonnis d.d. 20 juli 2011
inzake
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
Stichting Mitros,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen Mitros,
eisende partij,
gemachtigde: Vesting Finance Incasso BV,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagde],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. B.J. Tieman.
Het verloop van de procedure
Mitros heeft een vordering ingesteld.
[gedaagde] heeft geantwoord op de vordering.
Mitros heeft voor repliek en [gedaagde] heeft voor dupliek geconcludeerd.
Hierna is uitspraak bepaald.
1.1. Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan op grond waarvan [gedaagde] een woning, gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats], van Mitros heeft gehuurd. De huurovereenkomst is bij vonnis van de kantonrechter d.d. 3 augustus 2005 ontbonden wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, bestaande uit het (laten) gebruiken van het gehuurde als hennepkwekerij. Het vonnis is bij arrest van 24 mei 2007 van het Gerechtshof te Amsterdam bekrachtigd.
1.2. De woning is op 7 september 2005 ontruimd. Mitros heeft op 13 september 2005 een eindcontrole verricht.
1.3. [gedaagde] huurde de woning sinds 1991. Hij heeft het huurcontract destijds overgenomen van zijn ouders. De ouders van [gedaagde] huurden de woning sinds de jaren ’60. Bij overname van het huurcontract door [gedaagde] in 1991 heeft geen inspectie van de woning plaatsgevonden.
2. De vordering en het verweer
2.1. Mitros vordert na wijziging van eis dat de kantonrechter [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal veroordelen tot betaling aan Mitros van een bedrag van € 8.815,23 aan mutatieschade, vermeerderd met rente en met € 700,- aan buitengerechtelijke incassokosten.
2.2. Mitros legt aan haar vordering - kort weergegeven - het volgende ten grondslag.
- Bij de ontruiming van de woning is schade aan het gehuurde geconstateerd, zoals blijkt uit de overgelegde foto’s. Deze komt voor rekening van de huurder. Aangezien de huurovereenkomst voor 2003 tot stand gekomen is ligt het op de weg van de huurder om te bewijzen in welke staat hij de woning heeft geaccepteerd. Van de Haselkamp hoeft het gehuurde niet in de oorspronkelijke staat te brengen indien hij kan bewijzen dat er zaken door ouderdom kapot zijn gegaan, dan wel dat hij geoorloofde wijzigingen heeft aangebracht.
- Ernstige schade aan het gehuurde wordt geacht door [gedaagde] te zijn aangebracht. Hij heeft het gehuurde immers in goede staat aanvaard en hij heeft nimmer melding gemaakt van gebreken aan de woning.
2.3. [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van Mitros in de proceskosten.
2.4. [gedaagde] baseert zijn verweer - kort weergegeven - op het volgende.
- Van [gedaagde] kon in deze omstandigheden niet verwacht worden dat hij de woning in de oorspronkelijke staat zou brengen, aangezien niet meer kan worden vastgesteld wat de oorspronkelijke staat van de woning was en de eisen die aan een woning gesteld worden drastisch zijn gewijzigd. Hij heeft de woning bij aanvang van de huurovereenkomst geaccepteerd in de staat waarin zijn ouders hem hebben opgeleverd.
- Gelet op het feit dat sinds de jaren ’60 geen onderhoud aan de woning heeft plaatsgevonden diende deze gerenoveerd te worden voordat deze opnieuw verhuurd kon worden. De kosten hiervan dienen niet voor rekening van [gedaagde] te komen.
- De geconstateerde gebreken zijn niet het gevolg van de hennepteelt in de woning. Deze vond namelijk uitsluitend in de schuur en op zolder plaats.
- Mitros heeft [gedaagde] niet gelegenheid geboden om de gewenste reparaties zelf uit te voeren. [gedaagde] betwist dat Mitros het gevorderde bedrag daadwerkelijk heeft besteed aan werkzaamheden aan de woning.
- [gedaagde] betwist de toepasselijkheid van algemene voorwaarden.
2.5. Hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd komt, voor zover relevant, hierna aan de orde.
3.1. Vooropgesteld moet worden dat, nu de huurovereenkomst vóór 1 augustus 2003 is aangegaan, artikel 7:224 lid 2 BW hierop niet van toepassing is. Op huurovereenkomsten die voor 1 augustus 2003 tot stand zijn gekomen is het oude recht (de artikelen 7A:1598 en 1599 BW) van toepassing. Aangezien tussen Mitros en [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst geen beschrijving van het verhuurde is opgemaakt is artikel 7A:1599 BW van toepassing. Op grond van dit artikel wordt de huurder geacht het gehuurde, behoudens tegenbewijs, in goede staat te hebben aanvaard en dient hij het in dezelfde staat terug te geven. Dit kan evenwel anders zijn indien dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.2. Op grond van artikel 7A:1599 BW wordt [gedaagde] verondersteld het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen. [gedaagde] betwist dit, stellende dat hij de woning heeft ontvangen in de staat zoals die was nadat zijn ouders daar 30 jaar hadden gewoond. Mitros heeft dit niet betwist. De vraag doet zich dan ook voor in welke staat hij de woning dient terug te geven. Daarbij moet het feit dat [gedaagde] de woning heeft moeten verlaten in verband met de kweek van hennep buiten beschouwing worden gelaten. Gesteld noch gebleken is immers dat de in rekening gebrachte mutatiekosten een gevolg zijn van de hennepkweek.
3.3. De kantonrechter acht bij de beoordeling van bovenstaande vraag niet alleen van belang dat [gedaagde] het gehuurde heeft overgenomen van zijn ouders die er sinds de jaren 60 hebben gewoond, maar ook dat [gedaagde] er daarna zelf eveneens gedurende lange tijd heeft gewoond, te weten vanaf 1991. Niet gebleken is dat de woning sinds het aangaan van de huurovereenkomst door de ouders aan de eisen des tijds is aangepast. Uitgangspunt dient te zijn dat de woning gedurende zo’n lange periode aan slijtage onderhevig is geweest en aangepast moest worden aan de eisen die thans aan een huurwoning gesteld worden. Of er al dan niet onderhoud aan de woning is verricht, dan wel of [gedaagde] over gebreken heeft geklaagd, is daarbij niet van belang.
Op grond daarvan staat de staat waarin [gedaagde] de woning heeft aanvaard bij het aangaan van zijn huurovereenkomst in 1991 vast, te weten een door 30 jaar bewoning verouderde woning. Voor zover Mitros stelt dat [gedaagde] aansprakelijk is voor alle wijzigingen die vorige huurders hebben aangebracht, kan de kantonrechter haar daarin niet volgen. Uit de uitspraak van Hoge Raad d.d. 4 december 1992 (NJ 1993,168) volgt immers dat de huurder alleen dan aansprakelijk is voor door vorige huurders aangebrachte wijzigingen, indien hij zich daarvoor uitdrukkelijk aansprakelijk heeft gesteld. Daarvan is echter niet gebleken.
Nu de oplevering aan van den Haselkamp op deze wijze heeft plaatsgevonden is het bewijsvermoeden van artikel 7A:1599 BW niet meer aan de orde en had het op de weg van Mitros als verhuurder gelegen om gemotiveerd aan te geven welke gebreken
zijn aangetroffen en te onderbouwen waarom deze naar haar mening niet te beschouwen zijn als normale slijtage maar als schade die door [gedaagde] is toegebracht.
3.4. Mitros stelt in haar conclusie van repliek weliswaar dat de gemaakte mutatiekosten volledig te wijten zijn aan door [gedaagde] toegebrachte schade, maar onderbouwt dit verder niet. Uit het opnameformulier blijkt dat onder meer werkzaamheden hebben plaatsgevonden aan de muren, plafonds, vloeren, keuken en badkamer. Mede gezien de aard van deze werkzaamheden had het op de weg van Mitros gelegen om nader aan te geven waarom zij van oordeel deze een gevolg waren van door [gedaagde] toegebrachte schade. Mitros verwijst weliswaar naar overgelegde foto’s maar naar het oordeel van de kantonrechter kan uit deze foto’s evenmin worden afgeleid dat sprake is van toegebrachte schade. Aangezien Mitros de foto’s niet heeft voorzien van een schriftelijke toelichting, kunnen deze niet aan de onderbouwing van haar standpunt bijdragen. Bovendien heeft Mitros als onderbouwing van de door haar gevorderde kosten slechts een offerte (productie 3c bij de dagvaarding) overgelegd en volgt daar niet uit dat Mitros deze kosten ook daadwerkelijk heeft gemaakt. Vaste jurisprudentie is dat alleen de concrete schade gevorderd kan worden (vgl. bijvoorbeeld HR 3 oktober 2003 NJ 2004, 50 en WR 2003,77). Gelet op al deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat Mitros haar standpunt dat mutatiekosten zijn gemaakt die in redelijkheid voor [gedaagde] als vertrekkend huurder komen, onvoldoende heeft onderbouwd.
3.5. Dit brengt met zich dat de vordering moet worden afgewezen met veroordeling van Mitros in de proceskosten, bestaande uit € 500,- aan salaris gemachtigde.
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Mitros tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 500,- aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2011.