ECLI:NL:RBUTR:2009:BJ7387

RECHTBANK UTRECHT Sector kanton Locatie Utrecht zaaknummer: 576850 UC EXPL 08-7575 YJ vonnis d.d. 9 september 2009 inzake de besloten vennootschap Hoog Catharijne B.V., gevestigd te Utrecht, verder ook te noemen Hoog Catharijne, eisende partij, gemachtigde: mr. M.F.A. Evers, tegen: de besloten vennootschap M&S Mode Nederland B.V., gevestigd te Amsterdam, verder ook te noemen M&S Mode, gedaagde partij, gemachtigde: mr. S. van der Kamp. Hoog Catharijne heeft een vordering ingesteld en bij akte producties overgelegd. M&S Mode heeft geantwoord op de vordering. Hoog Catharijne heeft voor repliek en M&S Mode heeft voor dupliek geconcludeerd. Hierna is uitspraak bepaald. 2. 1 Hoog Catharijne is eigenares van het winkelcentrum Hoog Catharijne (hierna: het winkelcentrum) te Utrecht. 2.2 Bij overeenkomst van 30 oktober 1992 heeft Hoog Catharijne aan M&S Mode een winkelruimte verhuurd aan het Boven Clarenburg 73 en 131 (code 9/WI/1/30, 9/WI/2/33A) te Utrecht, een onderdeel van het winkelcentrum. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 juli 1993 voor de duur van tien jaar, met een optie tot verlenging met 5 jaar en nadien eventuele verlengingen met telkens 5 jaar. De winkelruimte is bestemd om gebruikt te worden als detailhandel in damesbovenkleding en dienstverlening aan medewerkers en clientèle en/of (wat de tweede verdieping betreft) magazijnruimte. 2.3 Door middel van een op 22 mei 2002 door partijen ondertekend aanhangsel bij de huurovereenkomst van 1 juli 1993 is de door M&S Mode reeds gehuurde ruimte op de eerste verdieping met code 9/WI/1/30 uitgebreid met 65 m², met toepasselijkheidverklaring van de bepalingen van de huurovereenkomst van 1 juli 1993. 2.4 Het College van Burgemeester en Wet van de gemeente Utrecht is op 24 juni 2003 akkoord gegaan met herinrichtingsplannen voor het stationsgebied, welke zijn uitgewerkt in het Masterplan Stationsgebied Utrecht. Dit Masterplan is op 11 december 2003 door de gemeenteraad formeel vastgesteld. Voorts is op 2 juli 2004 een uitvoeringsovereenkomst Utrecht stationsgebied gesloten tussen Rijk en gemeente Utrecht. Op 14 december 2006 is het Structuurplan Stationsgebied (mede omvattend het gebied waarin het gehuurde gelegen is) door gemeenteraad vastgesteld. Tussen de gemeente Utrecht en private partijen (Hoog Catharijne, Corio N.V., NS Vastgoed B.V. en Jaarbeurs Utrecht B.V) zijn bilaterale intentieovereenkomsten gesloten waarin partijen de intentie hebben uitgesproken om gezamenlijk het Stationsgebied Utrecht te herontwikkelen/renoveren. In vervolg hierop zijn tussen de gemeente Utrecht en Hoog Catharijne bilaterale ontwikkelings- en projectovereenkomsten (BOPO’s) gesloten voor drie deelgebieden: • het deelgebied Vredenburg • deelgebied Koppen van de OV-T (Openbaar Vervoer- Terminal) • deelgebied Radboud Voor het deelgebied Vredenburg is op 6 maart 2006 een BOPO gesloten en voor de deelgebieden Radboud/Koppen van de OV-T op 31 januari 2008. De herontwikkeling van het deelgebied Vredenburg omvat de realisatie door de gemeente Utrecht van het Muziekpaleis en de herontwikkeling van de openbare ruimte (het “Vredenburgplein”), alsmede de realisatie door Hoog Catharijne van twee gebouwen, aangeduid als Winkelgebouw Vredenburg Noord (“De Vredenburg”) en Entreegebouw Hoog Catharijne. 2.5 Hoog Catharijne is voornemens om het bouwdeel waarvan de door M&S Mode gehuurde ruimte deel uitmaakt, ten behoeve van de realisatie van Entreegebouw Hoog Catharijne tot de grond te slopen. 2.6 Bij brief van 6 juni 2007 heeft Hoog Catharijne de hiervoor genoemde huurovereenkomsten opgezegd per 30 juni 2008. In deze brief is onder meer het volgende gesteld: “(…) Zoals u weet, is het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht in 2003 akkoord gegaan met de herinrichtingsplannen voor het gehele Stationsgebied en hebben de gemeente Utrecht en Hoog Catharijne B.V. voor het deelgebied Vredenburg, waarin de door u gehuurde ruimte is gelegen, overeenstemming bereikt over de (concrete) uitwerking van de plannen. Op 7 februari jl. hebben wij uitvoering met uw onroerend goed manager, de heer L. Captijn, gesproken over de (her)ontwikkeling en de gevolgen daarvan voor u. Nu al wordt voorzien dat de (her)ontwikkeling niet uitvoerbaar zal zijn indien u in de huidige locatie aan het Boven Clarenburg 73 (…) gevestigd blijft. Oftewel, ten behoeve van de realisatie, dient het bouwdeel waarvan het door u gehuurde deel uitmaakt te worden gesloopt. Vanwege de hierboven bedoelde reden(en) zeggen wij hierbij onderhavige huurovereenkomst op tegen 30 juni 2008 op grond van dringend persoonlijk gebruik in de zin van artikel 7:296 Burgerlijk Wetboek. Wij zeggen bedoelde huurovereenkomsten tevens op vanwege de verwezenlijking van een op de gehuurde ruimten liggende bestemming krachtens een geldig bestemmingsplan, alsmede op grond van de belangenafweging zoals bedoeld in genoemd artikel. Uiteraard geniet het onze voorkeur om in goed overleg, dus zonder gebruik te maken van het formele/juridische opzeggingstraject, tot nadere afspraken te komen over onder meer tijdelijke verhuur (gedurende de werkzaamheden) en herplaatsing in het nieuwe Hoog-Catharijne. (…)” 2.8 M&S Mode heeft Hoog Catharijne bij brief van 26 juni 2007 aangegeven weten de opzegging niet te aanvaarden. 3. De vordering en het verweer 3.1 Hoog Catharijne vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de datum waarop de tussen partijen lopende huurovereenkomst zal eindigen, vast te stellen op 1 juli 2010, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, althans op de 14e dag na de datum waarop de sloopvergunning die ziet op het bouwblok waarvan het gehuurde deel uitmaakt is verleend, althans op een andere te bepalen variabele datum, met veroordeling van M&S Mode tot ontruiming van het gehuurde uiterlijk op de door de kantonrechter te bepalen datum en met veroordeling van M&S Mode in de proceskosten. Hoog Catharijne stelt hiertoe onder meer dat zij, vanwege de renovatie- en nieuwbouwwerkzaamheden, die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk zijn, het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het bouwdeel waarvan het gehuurde deel uitmaakt wordt geheel gesloopt en na de sloop zal er gedurende geruime tijd geen sprake zijn van een verhuurbaar object. De sloop van het bouwdeel waarvan het gehuurde deel uitmaakt vangt omstreeks het derde kwartaal van 2010 aan en nieuwbouw zal vanaf het 3e kwartaal van 2013 gefaseerd ter beschikking worden gesteld aan huurders. In elk geval dient bij een redelijke belangenafweging haar belang te gaan boven het belang van M&S Mode. Op hetgeen Hoog Catharijne heeft aangevoerd wordt hierna voor zover nodig teruggekomen. 3.2 M&S Mode voert hiertegen het volgende verweer: a. De uitvoering van de herontwikkelingsplannen kan en moet plaats kan vinden met instandhouding van de huurovereenkomst. Renovatie is zonder beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk, omdat geen sprake is van een ingrijpende wijziging van plaats en functie. Aldus bestaat er geen keuzevrijheid voor Hoog Catharijne ten aanzien van de toepassing van art. 7:220 lid 2 BW, dan wel art. 7:296 BW en dient Hoog Catharijne M&S Mode een redelijk voorstel te doen als bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW. b. Betwist wordt dat er sprake is van “dringendheid” als bedoeld in art. 7:296 lid 1, sub b BW, terwijl ook een belangenafweging in het voordeel van M&S Mode dient uit te vallen. Voor het geval dat toch tot beëindiging zou worden overgegaan verzoekt M&S Mode de kantonrechter om: c. een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskostenvergoeding vast te stellen op grond van art. 7:297 BW van € 250.000,--; d. een eventueel toewijzend vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 4.1 Er is sprake van een opzegging in een geval als bedoeld in artikel 7:300, lid 2 BW, op welke opzegging ingevolge het derde lid van dat artikel de artikelen 7:295 tot en met 7:299 BW van overeenkomstige toepassing zijn. Nu Hoog Catharijne van M&S Mode niet binnen zes weken na de opzegging een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat zij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, kon Hoog Catharijne gelet op artikel 7:295, lid 2 BW op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. Gegeven het eveneens van overeenkomstige toepassing zijnde derde en vierde lid van artikel 7:296 BW dient eerst te worden beoordeeld of de in het vierde lid aangeduide verplichte toewijzingsgrond, omschreven in lid 1, sub b, zich voordoet en zo niet, dan dient de in lid 3 bedoelde belangenafweging plaats te vinden. A. Het dringend nodig hebben van het verhuurde om dit persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen (art. 7:296 lid 1, sub b BW) 4.2 Hoog Catharijne moet aannemelijk maken dat het geval als omschreven in artikel 7:296, lid 1, sub b BW zich voordoet. De verschillende bestanddelen van deze omschrijving die aannemelijk gemaakt moeten worden, zijn: a. de wil het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, waarbij onder duurzaam gebruik begrepen wordt de renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is en b. het daartoe dringend nodig hebben van het verhuurde. Ad a. persoonlijk in duurzaam gebruik 4.3 Partijen zijn verdeeld over de vraag of de herontwikkeling van het stationsgebied en winkelcentrum al dan niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is. Hoog Catharijne stelt dat renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is omdat het object dat onder de lopende huurovereenkomst wordt verhuurd geheel verdwijnt, dat er vervolgens gedurende langere tijd (3 jaar) geen verhuurbaar object is en dat er vervolgens een geheel nieuw, ander gebouw wordt gerealiseerd. Compensatie door Hoog Catharijne voor de periode waarin er geen verhuurbaar project is, is (financieel) onhaalbaar, terwijl het om een langlopende ingrijpende herontwikkeling van een heel complex gaat, waarbij meerdere partijen betrokken zijn, grote investeringen zijn gemoeid. Tevens geldt dat Hoog Catharijne bij instandhouding van deze en de andere huurovereenkomsten niet de beoogde, en voor een succesvolle herontwikkeling noodzakelijke nieuwe invulling en branchering van het gehele winkelcentrum kan bereiken. Bovendien staat thans nog niet vast hoe groot de verschillende units worden. M&S Mode, daarentegen, stelt - hetgeen Hoog Catharijne betwist – dat de strekking van de renovatiebepalingen in art. 7:220 en 7:296 BW is dat indien het maar enigszins mogelijk is de huurovereenkomst bij renovatie dient te worden voortgezet. Art. 7:296 lid 1, sub b BW is niet van toepassing, omdat de renovatie zonder beëindiging van de huur plaats kan vinden, nu plaats en functie van het gebouw in beginsel gelijk blijven. Uit de bouwtekeningen van de nieuwbouw blijkt dat op ongeveer dezelfde plaats waar M&S Mode thans de bedrijfsruimte huurt, weer winkelruimte komt en ook qua grootte zijn er in de nieuwbouw units die overeenkomen met de huidige oppervlakte van het door M&S Mode gehuurde. Daarbij dienen de begrippen “dezelfde plaats” en “dezelfde functie” niet te eng worden opgevat en heeft het nieuwe gebouw qua functie een mode-invulling, dezelfde functie die M&S Mode heeft. Hoog Catharijne heeft niet gesteld dat rendabele voortzetting huidige situatie niet mogelijk is en dat M&S Mode geen hogere huurprijs zou kunnen opbrengen. Ook uit het feit dat Hoog Catharijne zelf heeft aangegeven afspraken te willen maken over ondermeer tijdelijke verhuur (gedurende de werkzaamheden) en herplaatsing in het nieuw Hoog Catharijne, volgt dat renovatie mogelijk is met voortzetting van de lopende huurovereenkomst. Omdat de renovatie aldus zonder beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is, is Hoog Catharijne verplicht om M&S Mode een redelijk voorstel als bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW doen. 4.4 Hieromtrent overweegt de kantonrechter het volgende. In de wetsgeschiedenis (Nota naar aanleiding van het verslag, Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 22) is ter beantwoording van de vraag of het wel juist is om in geval van sloop met vervangende nieuwbouw te spreken van voortzetting van de huurovereenkomst – er is dan immers sprake van een nieuw huurobject – aangegeven dat aan de voortzetting van de huurovereenkomst niet afdoet dat het gehuurde is gesloopt en opnieuw opgetrokken, zolang maar vast staat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven. Uit deze wetsgeschiedenis valt niet te lezen dat het feit dat plaats en functie van het gehuurde in beginsel gelijk blijven, tevens inhoudt dat de renovatie per definitie zonder beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is. Gelet daarop is de kantonrechter van oordeel dat het in beginsel gelijk blijven van plaats en functie een belangrijke indicatie kan zijn dat de renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst mogelijk is, doch dat ook andere omstandigheden mede bepalend kunnen zij voor het tegendeel, waaronder de omvang van het in de herontwikkeling betrokken complex, het aantal daarbij betrokken partijen, de omvang en de duur van de renovatiewerkzaamheden en de periode waarin de huurder van het gehuurde verstoken blijft in afwachting van de nieuwbouw. 4.5 Met betrekking tot de onderhavige situatie overweegt de kantonrechter het volgende. Gesteld dat onder het gelijk blijven van plaats en functie bedoeld zou zijn dat op de plaats waar thans winkelruimte is na de herontwikkeling opnieuw winkelruimte aanwezig is, dan is dit enkele feit in de onderhavige situatie niet doorslaggevend voor het antwoord op de vraag of de renovatie niet zonder huurbeëindiging kan plaatsvinden, gelet op de hierna te noemen overige omstandigheden: -de winkelruimte onderdeel is van een ingrijpend en veelomvattend herontwikkelingsplan van Hoog Catharijne, het centrum en het stationsgebied waarbij meer partijen betrokken zijn; -de herontwikkeling bestaat uit een volledige sloop van het huidige Hoog Catharijne en de bouw van volledig nieuw winkelcentrum dat wat betreft opzet, indeling, omvang, uitstraling en branchering geen gelijkenis met het huidige Hoog Catharijne heeft; -de herontwikkeling in het bijzonder voor de locatie van huurder met zich brengt dat de aldaar te ontwikkelen winkelruimte wat betreft opzet, indeling, omvang, uitstraling en branchering geen gelijkenis met de huidige winkelruimte van huurder heeft; - de herontwikkeling een langdurig proces is, in het bijzonder van dat deel van Hoog Catharijne waarin het gehuurde gevestigd met de herontwikkeling waarvan 5 jaar is gemoeid van welke periode de winkelruimte van huurder gedurende 3 jaar niet aanwezig is. Uitgaande van deze omstandigheden luidt de conclusie dat de herontwikkeling van Hoog Catharijne, en in het bijzonder dat deel waar het gehuurde zich bevindt, niet mogelijk is met instandhouding van de huurovereenkomst. Aan het voorgaande doet evenmin af dat partijen gesprekken hebben gehad over de mogelijkheden tot voortzetting van de huur nadat de nieuwbouw is opgeleverd. Al het voorgaande leidt de kantonrechter tot het oordeel dat voldaan is aan het vereiste genoemd in art. 7:296 lid 1, sub b BW, te weten dat sprake is van een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is en daarmee van “persoonlijk in duurzaam gebruik nemen” in de zin van dit artikellid. Ad b. De kantonrechter: verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 7 oktober 2009 te 9.30 uur, waar M&S Mode zich schriftelijk dient uit te laten omtrent hetgeen hierboven in nr. 4.14 is aangegeven; Hoog Catharijne zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om daarop schriftelijk te reageren; houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 september 2009. 4.9 Nu uit het voorgaande volgt dat voldaan is aan de vereisten van 7:296, lid 4 jo. lid 1, sub b BW, brengt dit, in het voetspoor van art. 7:220 lid 4 BW, mee dat de toepassing van art. 7:220 lid 2 BW (het doen van een redelijk voorstel door Hoog Catharijne aan M&S Mode) niet meer aan de orde is. De vordering tot vaststelling van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst is derhalve in beginsel toewijsbaar. Tevens ligt in het vorenstaande besloten dat de belangenafweging bedoeld in art. 7:296 lid 3 BW achterwege kan blijven. Tijdstip van beëindiging en ontruiming 4.10 Onder de gegeven omstandigheden is er in de beschikbare gegevens onvoldoende feitelijke basis om dat tijdstip op 1 juli 2010 of enige andere vaste datum te bepalen. Het gaat om een veelomvattend project, waarvan de voortgang van veel externe factoren afhankelijk en daarmee moeilijk voorspelbaar is. Gelet daarop zal de datum van beëindiging van de huurovereenkomst als volgt worden vastgesteld: de huurovereenkomst eindigt 6 weken na de dag waarop (huurder) door Hoog Catharijne schriftelijk in kennis is gesteld van de afgifte van de sloopvergunning, behoudens indien tegen de sloopvergunning bezwaar, beroep of hoger beroep is ingesteld en bij wijze van voorlopige voorziening de sloopvergunning is geschorst. In dat geval eindigt de huurovereenkomst 6 weken na de dag waarop de voorlopige voorziening is opgeheven of is vervallen. Als tijdstip van de ontruiming zal het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst worden vastgesteld. Gelet op het bepaalde in art. 7:207 lid 2 en 3 BW, zal de beslissing tot beëindiging van de huurovereenkomst worden aangehouden totdat het bedrag van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten is vastgesteld en een termijn is bepaald waarbinnen Hoog Catharijne de bevoegdheid heeft de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in te trekken. Uitvoerbaarverklaring bij voorraad 4.11 Uit het vorenstaande volgt dat de kantonrechter het verweer van M&S Mode tot zover ongegrond acht. Het komt de rechter echter niet kennelijk ongegrond voor, zodat de gevorderde uitvoerbaar verklaring bij voorraad gelet op artikel 7:295 lid 1 BW niet toewijsbaar is. Verhuis- en inrichtingskosten 4.12 M&S Mode raamt de kosten van verhuizing en herinrichting voorlopig op € 250.000,-- en maakt daarom aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ter hoogte van dit bedrag, althans op een door de kantonrechter vast te stellen redelijk bedrag. 4.13 Hoog Catharijne stelt allereerst dat dergelijke vergoeding moet worden afgewezen, omdat M&S Mode deze niet heeft onderbouwd, voorts dat M&S Mode geen aanspraak kan maken op een volledige vergoeding van de hier bedoelde kosten, doch slechts op een tegemoetkoming. Vervolgens stelt Hoog Catharijne dat het nog maar de vraag is of M&S Mode de onderneming na het einde van de onderhavige huurovereenkomst daadwerkelijk elders zal voortzetten. Hoog Catharijne verzoekt dan ook aan de toekenning van een vergoeding de voorwaarde te verbinden dat deze pas hoeft te worden uitbetaald indien daadwerkelijk sprake is van een bedrijfsverplaatsing binnen zes maanden na de ontruiming van de huidige locatie naar een nieuwe locatie binnen de ring van Utrecht. Hoog Catharijne stelt dat ook rekening gehouden dient te worden met het feit dat de huurovereenkomst reeds is ingegaan op 1 juli 1993, zodat M&S Mode ruimschoots de tijd heeft gehad om haar investeringen af te schrijven, terwijl zij rekening moest houden met de opzegbaarheid van de huurovereenkomst en in ieder geval de na 6 juni 2007 (datum opzeggingsbrief) gedane investeringen volledig voor rekening en risico van M&S Mode dienen te blijven. 4.14 Nu in het vorenstaande is overwogen dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijsbaar is, is eveneens aan de orde of en zo ja welke tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten moet worden toegewezen. Wat er zij van het punt dat M&S Mode vooralsnog geen onderbouwing heeft gegeven van de door haar gestelde verhuis- en inrichtingskosten, de kantonrechter acht onder de gegeven omstandigheden een afwijzing van het voorwaardelijk beroep op de tegemoetkoming een te zware sanctie op deze processuele tekortkoming. De zaak leent zich er naar haar aard echter niet voor te bepalen dat de verhuis- en inrichtingsvergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. M&S Mode dient derhalve de door haar gestelde verhuis- en inrichtingskosten te onderbouwen. Daartoe acht de kantonrechter het noodzakelijk dat M&S Mode bij akte de volgende gegevens overlegt, welke gegevens in aanmerking genomen kunnen worden bij de vaststelling van de hoogte van de verhuis- en inrichtingskosten: Met betrekking tot de verhuiskosten: a. een kostenindicatie van een verhuisbedrijf, met daarin een opgave van de verhuiskosten voor de in het gehuurde gevestigde onderneming van M&S Mode naar een winkelruimte in het centrum van Utrecht; Met betrekking tot de inrichtingskosten: b. een gespecificeerde begroting van de kosten van het inrichten van een nieuwe bedrijfsruimte, bij voorkeur gebaseerd op een in de branche als gebruikelijk te hanteren – eveneens duidelijk onderbouwde - berekeningsmethode; in deze begroting dient tevens begrepen te zijn in hoeverre de huidige inventaris hergebruikt kan worden; c. een gespecificeerde opgave van de boekwaarde van de huidige inventaris. Vervolgens zal Hoog Catharijne gelegenheid worden gegeven om bij antwoordakte op de over te leggen gegevens te reageren. 4.15 Intussen wordt iedere verder beslissing aangehouden, aangezien de beslissing over een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ingevolge het bepaalde in art. 7:297 BW dient te worden opgenomen in de beslissing op de vordering tot het vaststellen van een tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, met daarin de bevoegdheid voor de verhuurder om de vordering in te trekken.