ECLI:NL:RBUTR:1999:AA6917

ARRONDISSEMENTSRECHTBANK TE UTRECHT Reg. nrs.: 97/1213 HUISV en 97/1214 HUISV UITSPRAAK van de arrondissementsrechtbank te Utrecht, meervoudige kamer voor de behandeling van bestuursrechtelijke zaken, in de gedingen tussen: 1.[eiser], wonende te [woonplaats] 2. [eiser] Assurantiën B.V., gevestigd te[woonplaats], e i s e r s, en het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Zeist, v e r w e e r d e r. 1. VERLOOP VAN DE PROCEDURES. Bij besluit van 27 februari 1997, verzonden op 5 maart 1997 (hierna: besluit 1), heeft verweerder, in verband met de gedeeltelijke gegrondverklaring van de bezwaren tegen het primaire besluit van 23 september 1996, aan eiser 1 (hierna: [eiser]) vergunning verleend voor de onttrekking van het pand [adres kantoorpand] te [plaats] aan de bestemming tot bewoning, onder meer onder de voorwaarde dat een financiële compensatie wordt betaald van f. 550,- per m2 vloeroppervlakte, zijnde f. 126.500,- in totaal, te verminderen met een bedrag van f. 1.008,- aan kostenvergoeding voor rechtsbijstand. Bij besluit van 4 maart 1997, verzonden op 5 maart 1997 (hierna: besluit 2), heeft verweerder de bezwaren van eisers tegen het hierboven genoemde primaire besluit van 23 september 1996 gegrond verklaard voor zover daarbij aan [eiser] vergunning was geweigerd voor het onttrekken van woonruimte aan het pand [adres kantoorpand] te [plaats] (hierna ook: [kantoorpand]). Voorts heeft verweerder gegrond verklaard vier andere onderdelen van het bezwaar. Voor het overige heeft verweerder de bezwaren ongegrond verklaard. Namens eisers heeft mr A.J. de Gier, advocaat te Ede, tegen beide besluiten bij brief van 10 april 1997 beroep bij deze rechtbank ingesteld. Het beroep tegen besluit 1 is bij de rechtbank geregistreerd onder nummer 97/1213 HUISV. Het beroep tegen besluit 2 is bij de rechtbank geregistreerd onder nummer 97/1214 HUISV. Bij schrijven van 22 mei 1997 (met bijlagen) heeft mr De Gier de gronden van de beroepen aangevuld. Verweerder heeft bij brief van 11 juli 1997 de op de gedingen betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingediend. Nadien hebben partijen (desgevraagd) nog nadere stukken aan de rechtbank doen toekomen. De gedingen zijn gevoegd behandeld ter terechtzitting van de rechtbank van 11 februari 1999. [eiser], ambtshalve opgeroepen in persoon of bij gemachtigde, is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn raadsman mr De Gier voornoemd. Eiser aangeduid onder 2. (hierna: de vennootschap) is verschenen bij evenvermelde gemachtigde mr De Gier. Verweerder, ambtshalve opgeroepen bij gemachtigde, is verschenen bij mr B.J.W. Walraven, advocaat te Utrecht. 2. OVERWEGINGEN. In dit geding staat de rechtbank voor de beantwoording van de vraag of de bestreden besluiten in rechte stand kunnen houden. Feiten [eiser] drijft sedert 1983 een onderneming op het gebied van advisering met betrekking tot assurantiën, hypotheken en pensioenen (zijnde de vennootschap). Deze onderneming was laatstelijk gevestigd in een huurpand aan de [voormalig adres] te [plaats]. Bij de onderneming waren ten tijde in geding 7 personen werkzaam, allen woonachtig in […]of omgeving. Vanwege de behoefte aan een groter pand heeft [eiser] zich sinds 1994 op andere kantoorruimte georiënteerd, mede via [makelaar] Woningmakelaar te [plaats]. De voorkeur ging daarbij uit naar een locatie in (het centrum van)[plaats]. In december 1995 is [eiser] in contact gekomen met [voormalig eigenaar] (hierna: [voormalig eigenaar]), eigenaar van [kantoorpand]. [voormalig eigenaar] bewoonde [kantoorpand] sedert 1985 en dreef daar tevens een assurantie- en administratiekantoor. [kantoorpand] is gelegen in het bestemmingsplan "[plannaam]". Volgens dit bestemmingsplan rust op voornoemd registergoed een woonbestemming. Bij brief van 11 december 1995 heeft [medewerker 1], werkzaam bij [makelaar] Woningmakelaars te [plaats], verweerder verzocht om [eiser] toestemming te verlenen voor vestiging van zijn kantoor aan de [adres kantoorpand] te [plaats], met Daarom is het van belang om ook duurdere woningen aan dit regime te onderwerpen, zodat ook deze woningen niet zonder meer voor een ander doel bestemd kunnen worden en er wordt voorkomen dat er een onevenwichtige samenstelling van die voorraad zou ontstaan. Ruimtelijke ordeningsbelangen hebben bij de aanwijzing van alle woningen geen rol gespeeld. Verweerder is op grond van artikel 30, eerste lid van de Hvw bevoegd om de vergunning voor onttrekking van een woning aan de woonruimtevoorraad te verlenen. Op grond van artikel 31 van de Hvw en artikel 3.1.4 van Verordening 1996 moet verweerder ook de belangenafweging maken. Het is aan verweerder om te beoordelen hoe zwaar de belangen wegen. Verweerder krijgt geen grotere vrijheid door de formulering van artikel 3.1.4 van Verordening 1996. In artikel 3.1.4, tweede lid van Verordening 1996 is opgenomen dat verweerder ook overige voorwaarden mag stellen bij vergunningverlening. Artikel 32 van de Hvw impliceert dat verweerder geen voorwaarden/voorschriften kan verbinden aan de vergunning die niet expliciet in Verordening 1996 zijn opgenomen. De zinsnede in artikel 3.1.4, lid 2 van Verordening 1996 "en overigens aan de door de burgemeester en wethouders gestelde voorwaarden en voorschriften is voldaan" wordt daarom buiten toepassing gelaten. Verweerder heeft een belang bij het behoud van goede duurdere woningen, en anderzijds zijn er de belangen van eiser. Verweerder ziet niet in waarom alleen [kantoorpand], dat voor bewoning bestemd was, voor het bedrijf van [eiser] geschikt zou zijn. Elders in [plaats] zijn leegstaande kantoorpanden gelegen. De groei van het bedrijf is niet afhankelijk van het feit of het in een woonhuis of in een kantoorpand wordt gevestigd. Ook bij particulieren blijkt er een behoefte te bestaan aan de panden, getuige het feit dat er ook andere panden aan de Boulevard worden bewoond. Deze panden kunnen dan vaak ook goed worden onderhouden. Verweerder acht de belangen van eisers, afgewogen tegen het algemeen volkshuisvestelijk belang niet zo groot, dat geen compensatie aan de orde behoeft te zijn. De motivering van de compensatieregeling vloeit voort uit het systeem van artikel 3.1.5 van Verordening 1996. Hoe groter de inbreuk op de woningvoorraad, hoe hoger het bedrag per m2. Het te betalen geld wordt gestort in het volkshuisvestingsfonds, dat wordt gebruikt om de woningvoorraad te handhaven. Splitsing van de woningen aan de [straat] 28 en 26A houdt naar analogie van de Verordening een geringe toename van de woningvoorraad in. Bovendien is het aantal m2 waarmee de woningvoorraad toeneemt veel geringer dan de afname door de onttrekking. Deze toename van de woonruimtevoorraad biedt naar de mening van verweerder onvoldoende compensatie voor de onttrekking door eisers. Nu compensatie op deze manier niet mogelijk is, acht verweerder een compensatiebedrag op zijn plaats. De toename van kantoorruimte en dus de onttrekking van woonruimte bedraagt 230 m2. Voor de vergoeding van de kosten van rechtsbijstand is verweerder voor de bepaling van de hoogte uitgegaan van het Besluit Vergoeding Rechtsbijstand. Verweerder acht geen omstandigheden aanwezig voor toepassing van de hardheidsclausule. Standpunt eisers Eisers hebben in beroep - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd: De bepalingen in Verordening 1996 betreffende het vergunningsvereiste voor woonruimteonttrekking zijn strijdig met de artikelen 31 en 32 van de Hvw, omdat zij verweerder meer bevoegdheden geven dan de wet toelaat. Verweerder tracht de lacune in het geldende bestemmingsplan, te weten het ontbreken van gebruiksvoorschriften, ten onrechte te dichten door ruimtelijke ordeningsbelangen te betrekken in de overweging of al dan niet een onttrekkingsvergunning moet worden verleend. Verweerder erkent niet op alle aangevoerde aspecten strijdigheid met de wet en voor zover dat wel gebeurt trekt verweerder de onjuiste consequentie door te volstaan met buitentoepassinglating van gedeeltes van die bepalingen onder d Verweerder heeft het beroep op de hardheidsclausule zonder deugdelijke motivering afgewezen. Verweerder heeft ten onrechte de proceskostenvergoeding van f. 1.008,- verrekend met de te betalen compensatie. Daardoor komt niet het volledige compensatiebedrag ten goede aan het belang van de volkshuisvesting. Eisers hebben de rechtbank verzocht verweerder op grond van artikel 8:73 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) te veroordelen tot vergoeding van de door eisers geleden schade bestaande uit de gemaakte kosten van rechtsbijstand van f. 20.231,74 in de bezwaarprocedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over de betaling van dat bedrag sedert 9 januari 1997, zijnde de datum van betaling van de declaratie. Eveneens is verzocht om vergoeding van proceskosten gemaakt in de beroepsprocedures alsmede vergoeding van het griffierecht. Ter terechtzitting heeft de gemachtigde van eisers nog aangevoerd dat volgens zijn berekening het aantal te compenseren m2 102 bedraagt en met toepassing van de NEN-norm 84. Verweerschrift Aan [eiser] is in eerdere gesprekken mondelinge informatie verstrekt over de bebouwingsvoorschriften van het ter plekke geldende bestemmingsplan en medegedeeld dat op gronden, bestemd voor tuin of erf, niet mag worden gebouwd. Een eventuele bouwaanvraag voor een separate woning op het perceel [adres kantoorpand] zal moeten worden geweigerd. Door de gemeente worden alle bedragen van de te betalen compensatie, de leges en de vergoeding rechtsbijstand apart geboekt. Uit praktische overwegingen kan [eiser] volstaan met het betalen van één bedrag. Van schade of nadeel kan geen sprake zijn. Alle voorwaarden waaronder een onttrekkingsvergunning wordt verleend waren vooraf duidelijk bekend bij [eiser]. Omdat een compensatiebedrag aan de gemeente moest worden betaald heeft [eiser] naar eigen mededeling in de onderhandelingen met de verkoper de koopsom van het pand met dit bedrag weten te verlagen. Het gehele compensatiebedrag komt ten goede aan de volkshuisvesting van de gemeente Zeist. Beoordeling van het geschil Alvorens over te gaan tot een inhoudelijke beoordeling van het geschil overweegt de rechtbank het volgende. Twee besluiten op bezwaar Naar het oordeel van de rechtbank bestaat tussen het besluit van 27 februari 1997, waarbij aan [eiser] in verband met de gedeeltelijke gegrondverklaring van het namens eisers ingediende bezwaarschrift tegen het primaire besluit van 23 september 1996 een vergunning onder voorwaarden is verleend voor onttrekking aan de bestemming tot bewoning van het pand aan de [adres kantoorpand] te [plaats], en het besluit van 4 maart 1997, waarin verweerder zijn primaire besluit van 23 september 1996 heeft heroverwogen, een onverbrekelijke samenhang. De desbetreffende besluiten dienen te worden opgevat als de samenstellende bestanddelen van de in heroverweging gegeven beslissing op het bezwaarschrift. Nu beide besluiten ook eerst zijn verzonden op 5 maart 1997, zal de rechtbank deze besluiten (in het hierna volgende) beschouwen als één besluit op bezwaar. Het van toepassing zijnde recht De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet (langer) in geschil is dat op onderhavig geding van toepassing is de op 1 januari 1996 in werking getreden Verordening 1996. Op 1 januari 1997 is evenwel in werking getreden de Huisvestingsverordening 1997 Bestuur Regio Utrecht (hierna: Verordening 1997). Blijkens artikel 5.3 - de overgangsbepaling - van laatstgenoemde verordening vervallen, voor zover in dit geding van belang, met ingang van 1 januari 1997 de artikelen van Verordening 1996 die zien op onttrekking van woonruimte. Dit betekent dat verweerder in het kader van de heroverweging bij het nemen van de besluiten op bezwaar in beginsel diende uit te gaan van de op dat moment geldende regelgeving, te weten Verordening 1997. De rechtbank zal aan het voorgaande echter geen consequenties verbinden, nu de bepalingen in beide verordeningen die voor dit geding van belang zijn materieelrechtelijk en tekstueel geen v Onverbindendheid van Verordening 1997 Verweerder heeft terecht erkend dat artikel 3.1.4, tweede lid van Verordening 1996 in strijd is met de artikelen 31 en 32 van de Hvw, voor zover in die bepaling is opgenomen dat compensatie mag worden geëist indien het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en voor zover er ook overige voorwaarden en voorschriften mogen worden verbonden aan het verlenen van de onttrekkingsvergunning. Om die reden laat verweerder de zinsnedes "dat zowel het (...) zwaar wegen, of" alsmede "en overigens aan de door burgemeester en wethouders gestelde voorwaarden en voorschriften is voldaan" buiten toepassing. Deze overwegingen gelden evenzeer voor Verordening 1997. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat daarmee een voldoende bruikbare bepaling overblijft, inhoudend: "Indien burgemeester en wethouders hebben vastgesteld, dat het belang van de aanvrager niet opweegt tegen het belang van de volkshuisvesting, kan de vergunning verleend worden, indien voldoende compensatie als bedoeld in artikel 3.1.5 wordt geboden." In verband met het vorenstaande merkt de rechtbank nog het volgende op. In artikel 3.1.4, eerste lid van Verordening 1997 zijn de woorden "naar hun oordeel" opgenomen. Voorts leest de rechtbank in artikel 3.1.4, tweede lid van Verordening 1997 een discretionaire bevoegdheid voor verweerder om de onttrekkingsvergunning toch te weigeren ook in het geval dat het belang van de aanvrager niet opweegt tegen het belang van de volkshuisvesting en er voldoende compensatie wordt geboden. De rechtbank stelt vast dat, daargelaten of deze discretionaire bevoegdheid en de passage "naar hun oordeel" strijdig zijn met de tekst van artikel 31 van de Hvw, verweerder bij het nemen van de bestreden besluiten geen gebruik heeft gemaakt van deze bevoegdheid en, zoals de rechtbank hieronder overweegt, de juiste afweging heeft gemaakt, zodat de rechtbank thans geen aanleiding ziet deze passages van Verordening 1997 onverbindend te verklaren. Met betrekking tot de stelling van eisers dat verweerder ten onrechte ruimtelijke ordeningsbelangen betrekt in de overweging of al dan niet een onttrekkingsvergunning moet worden verleend om zo het ontbreken van gebruiksvoorschriften in het geldende bestemmingsplan te dichten, overweegt de rechtbank dat daaraan de grondslag is komen te ontvallen, nu de onttrekkingsvergunning alsnog is verleend. Het standpunt van eisers dat alle woonruimte binnen het Bestuur Regio Utrecht c.q. de gemeente Zeist zonder nadere motivering is onderworpen aan de vergunningplicht kan de rechtbank niet tot de conclusie brengen dat Verordening 1997 om die reden als (gedeeltelijk) onverbindend moet worden aangemerkt. Naar eisers hebben gesteld zou slechts laaggeprijsde woonruimte - woonruimte in de distributiesfeer - als woonruimte kunnen worden aangewezen waarvoor een onttrekkingsvergunning verplicht is. Blijkens de Memorie van Toelichting op artikel 30 van de Hvw bepaalt de gemeenteraad evenwel zelf in de huisvestingsverordening op welke woonruimten het vergunningsvereiste van toepassing zal zijn. Het motief voor een dergelijk vergunningsvereiste is het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Hieruit kan niet worden afgeleid dat slechts laaggeprijsde woonruimte in de distributiesfeer mag worden onderworpen aan de onttrekkingsvergunningplicht. Blijkens het besluit van 4 maart 1997 hebben het algemeen bestuur van Bestuur Regio Utrecht en de gemeenteraad van Zeist, die zich hieraan heeft geconformeerd, er bewust voor gekozen alle woonruime onder de onttrekkingsbepalingen te brengen, omdat in Zeist behoefte bestaat zowel aan goedkope als aan duurdere woonruimte. Aldus wordt voorkomen dat een onevenwichtige samenstelling van de woonruimtevoorraad zou ontstaan. Verweerder heeft zijn keuze om alle woonruimte aan de onttrekkingsvergunningverplichting te onderwerpen derhalve we Het vorenstaande brengt met zich mee dat de rechtbank niet kan treden in de keuze van de gemeentelijke wetgever voor het compensatiebedrag van f. 550,- per m2 te ontrekken zelfstandige woonruimte, ook niet als de motivering van deze keuze niet duidelijker is dan in het onderhavige geval. De ABRS heeft in haar uitspraak van 8 december 1995 weliswaar overwogen dat aan de financiële compensatieverplichting een willekeurige norm ten grondslag lag en tevens dat de richtlijnen onvoldoende zorgvuldig tot stand waren gekomen, maar juist in dat laatste aspect ligt een relevant verschil met onderhavige gedingen. De richtlijnen in die desbetreffende zaak betroffen beleidsrichtlijnen en waren niet onder de vigeur van de Hvw tot stand gekomen. De rechter kan dergelijke richtlijnen minder terughoudend toetsen dan in het onderhavige geval, waarbij verweerder zijn keuze heeft neergelegd in een algemeen verbindend voorschrift, te weten artikel 3.1.5 van Verordening 1997. De vastlegging in een verordening van compensatiebedragen laat toetsing aan hogere regelgeving echter onverlet. De rechtbank is niet gebleken dat de hoogte van het in dit geding aan de orde zijnde compensatiebedrag van f. 550.- per m2 te onttrekken zelfstandige woonruimte in strijd is met de tekst c.q. het systeem van de Hvw. Het vorenstaande brengt met zich mee dat een beroep van eisers op vorenvermelde uitspraak van de ABRS van 8 december 1995 niet kan slagen. Invulling en hoogte compensatie In artikel 3.1.5 van de Verordening is als uitgangspunt gekozen dat reële compensatie moet worden geboden door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte. Indien en voor zover reële compensatie niet mogelijk is, is de aanvrager bij de verlening van een vergunning voor onbepaalde tijd een financiële bijdrage verschuldigd van f. 550,- per m2 in geval van onttrekking aan de woonbestemming van zelfstandige woonruimte. Bij de eerste aanvraag van 11 december 1995, ingediend namens [makelaar] Makelaars te [plaats], en strekkende tot verlening van een onttrekkingsvergunning, is reële compensatie aangeboden in de vorm van splitsing van twee woningen gelegen aan de [straat] 28 tot en met 30. Verweerder heeft dit aanbod afgewezen omdat dit onvoldoende compensatie bood voor de onttrekking. Daarnaast heeft verweerders gemachtigde ter terechtzitting naar voren gebracht dat [eiser] ten tijde van de aanvraag om een onttrekkingsvergunning op 8 juli 1996 geen eigenaar meer was van de panden aan de [straat] 26A en 28, en ook om die reden niet valt in te zien dat die splitsing zou moeten worden gezien als compensatie voor de veel latere woonruimte-onttrekking. De rechtbank deelt het standpunt van verweerder dat de splitsing van de woningen aan de [straat] niet als een reëel aanbod kan gelden voor de onttrekking van woonruimte aan het pand [adres kantoorpand] te Zeist. Ter terechtzitting heeft [eiser] verklaard dat hij de panden aan de [straat] alle omstreeks dezelfde periode heeft verkocht, te weten eind 1995. [eiser] heeft de desbetreffende panden dus verkocht in een tijdsbestek van 2 à 3 weken na het door hem gedane aanbod tot reële compensatie, en alvorens de reactie van verweerder op dat aanbod af te wachten. Op het moment van de feitelijke onttrekking aan de woonruimte van [kantoorpand] - juli 1996 - was [eiser] in ieder geval geen eigenaar meer van de panden aan de [straat]. Naar het oordeel van de rechtbank kan reeds om die reden het aanbod van eiser om de woningen aan de [straat] te splitsen niet worden aangemerkt als een reëel aanbod van andere vervangende woonruimte ter compensatie van het onttrekken aan de woonruimte van [kantoorpand]. Voorts kan het aanbod van [eiser] om in de tuin van het pand [adres kantoorpand] een separate woning te bouwen evenmin als een reëel aanbod worden aangemerkt, nu blijkens het terzake geldende bestemmingsplan op gronden, bestemd voor tuin