ECLI:NL:RBSGR:2007:BB2420

1179/II zaak- en rolnummer: 252212/05.3295 11 juli 2007 RECHTBANK 's-GRAVENHAGE sector civiel recht -afdeling II Vonnis in de zaak van de STAAT DER NEDERLANDEN (HET MINISTERIE VAN VERKEER EN WATERSTAAT, DIRECTORAAT-GENERAAL RIJKSWATERSTAAT, ZUID-HOLLAND), zetelende te 's-Gravenhage, eiser, procureur: (voorheen mr. F.A. Mulder, thans) mr. E.J. Storm, tegen [A], wonende te [woonplaats], procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt, advocaat: mr. Th.J.H.M. Linssen. Partijen worden hierna genoemd "de Staat" en "[A]". De rechtbank heeft kennis genomen van de processtukken, waaronder het vonnis van 15 februari 2006 en het op 11 september 2006 opgemaakte rapport van de door de rechtbank benoemde deskundigen, en het verhandelde ter zitting van 2 oktober 2006, waar mr. E.J. Storm heeft gepleit namens de Staat en mr. Th.J.H.M. Linssen namens [A], alsook mr. A. Klaassen, advocaat te Veenendaal, namens [B]. Volgens de ter zitting gemaakte afspraak heeft [A] op 10 oktober 2006 een specificatie van kosten overgelegd, waarop de Staat op 20 oktober 2006 heeft gereageerd. Daarop is bij brieven van 2 en 23 november 2006 nog gerepliceerd en gedupliceerd. RECHTSOVERWEGINGEN 1. Bij vonnis van 15 februari 2006 heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de Staat ten behoeve van de aanleg van de aansluiting [plaats 1]-[plaats 2] op Rijksweg [nummer] tussen km 22,4 en km 24,0 alsmede de aanleg van een gedeelte van de omleidingsweg [nummer] vanaf circa 200 meter ten zuiden van de spoorlijn [ plaats 3] - [plaats 4] tot de [weg] (nummer), met bijkomende werken in de gemeenten [plaats 1] en [plaats 2], van de aan [A] toebehorende percelen, te weten: - een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats 1], sectie [..], nummer [000] (grondplannummer [00.00]) (totaal groot 01.42.10 ha) ter grootte van 00.42.45 ha; - een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats 1], sectie [..], nummer [000] (grondplannummer [00.00]) (totaal groot 01.46.10 ha) ter grootte van 00.45.25 ha; - een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats 1], sectie [..], nummer [000] (grondplannummer [00.00]) (totaal groot 01.54.10 ha) ter grootte van 00.38.05 ha. 2. In het vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling vastgesteld op € 119.040,--. Voorts is bepaald dat de door de Staat aan [B] (hierna: [B]) in zijn hoedanigheid van pachter bij dagvaarding aangeboden schadeloosstelling van € 30.648,--, te vermeerderen met € 810,39 (inclusief BTW) aan deskundigenkosten, ten behoeve van hem zal worden geconsigneerd overeenkomstig de Wet op de consignatie van gelden. 3. De vervroegde opneming door deskundigen overeenkomstig het bepaalde in artikel 54a van de Onteigeningswet (Ow) heeft plaatsgevonden op 8 september 2005. 4. Het vonnis houdende de vervroegde onteigening is op 19 april 2006 ingeschreven in de openbare registers. 5. De deskundigen hebben gerapporteerd dat de onteigende percelen met de grondplannummers [00.00] en [00.00] in gebruik zijn bij [A] voor akkerbouw en dat van het perceel sectie [..] nummer [000] een oppervlakte van circa 00.83.00 ha is verpacht aan [B], die daarop een boomgaard exploiteert. Van dit verpachte deel is 0.38.05 onteigend (grondplannummer [00.00]) De pachtovereenkomst is niet (rechtsgeldig) opgezegd. 6. Bij brief van 26 oktober 2005 heeft de advocaat van de Staat een verklaring van [B] in het geding gebracht, waarin deze verklaart in te stemmen met het aanbod van de Staat om als schadeloosstelling € 30.648,- vermeerderd met een bedrag van € 810,39 inclusief BTW te betalen in ruil voor het verlies van zijn pachtrechten. 7. De deskundigen hebben in hun rapport de schadeloosstelling begroot als volgt: A. de waarde € 95.472,50 B. de waardevermindering van het overblijvende nihil C. de bijkomende schaden € 16.662,-- D. belastingschade nihil E. rente p.m. ----------------- € 112.134,50 Deze begroting is, behoudens hetgeen hierna wordt besproken, niet betwist. DE WAARDE 8. De deskundigen hebben vastgesteld dat op de peildatum het bestemmingsplan "[plaats 1] Landelijk Gebied" gold, ingevolge waarvan op het onteigende de bestemming "agrarische doeleinden" rust. Op grond van artikel 11 lid 1 sub a van de planvoorschriften zijn gronden met deze bestemming bestemd voor land- en tuinbouw op open grond. Op 21 september 2004 is door de gemeenteraad van [plaats 1] het bestemmingsplan "[weg] N[nummer]" vastgesteld. De huidige N[...] gaat direct ten zuiden van de A[...] door de kern [plaats 1] en veroorzaakt leefbaarheids- en verkeersveiligheidsproblemen. Een nieuw bestemmingplan voor de [weg] en aangrenzende gronden was nodig. Uit de toelichting bij het bestemmingplan blijkt dat het Rijk, de Provincie, de stadsregio Rotterdam en de gemeente [plaats 1] midden jaren 90 in het VINEX-uitvoeringsconvenant hebben afgesproken dat de [weg] de oplossing voor de verkeersdruk moest worden. Het tracé voor de [weg] is grotendeels gelegen op het grondgebied van de gemeente [plaats 1]. De aansluiting ervan op de A[...] is deels gelegen op grondgebied van de gemeente [plaats 2]. De situering is vastgelegd in een Uitvoeringsovereenkomst [weg] N [...], gesloten op 24 september 2004 tussen de Staat, de Provincie, de gemeente [plaats 1], de gemeente [plaats 2] en ProRail. Het bestemmingsplan "[weg] N[nummer]" is goedgekeurd door gedeputeerde staten van Zuid-Holland. De onteigende gronden krijgen door het plan de bestemming "verkeersdoeleinden". Het goedkeuringsbesluit is bij uitspraak van 28 juni 2006 door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vernietigd, op de grond dat gedeputeerde staten onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat het plan voldoet aan de eisen van het Besluit Luchtkwaliteit. Het bestemmingsplan is derhalve nog niet onherroepelijk. 9. De deskundigen gaan bij de waardebepaling van het onteigende uit van de agrarische waarde. De invloed van het werk waarvoor wordt onteigend moet worden geëlimineerd. Bij de vaststelling van de schadeloosstelling moet wel rekening worden gehouden met de bestemming zoals die naar verwachting zal worden vastgesteld, tenzij vaststaat dat de gemeente bij de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan geen andere keus had dan zich aan te sluiten bij een door het Rijk of provincie ontwikkeld plan waarbij aan de percelen reeds een bepaalde bestemming is toegedacht. De deskundigen verwijzen in dit verband naar de arresten Staat/Matser, HR 22 november 1978, NJO 1979/1, en Staat/Markus, HR 18 juni 1980, NJO 1980/7. 10. De deskundigen hebben onderzocht of kan worden vastgesteld dat de gemeente [plaats 1] geen enkele invloed heeft gehad op de tracékeuze voor de N[...] en de aansluiting op de A[...]. Zij hebben het volgende vastgesteld. Het initiatief tot verlegging/omlegging van de weg is door de gemeente [plaats 1] op 13 oktober 1988 genomen door opdrachtverlening aan [bedrijf ] BV tot tracéstudie. Uit de rapportage van [bedrijf ]kwamen drie mogelijke tracés (met varianten) naar voren. De gemeente bleef zich bezighouden met de omlegging. In 1990 bleek dat, alvorens de gemeente haar plannen verder kon ontwikkelen, er eerst rapportage inzake het "Project A[...]" van Rijkswaterstaat moest komen, dat een verbetering van de capaciteit van de A[...] inhield. De gemeente was nog steeds een voorstander van een omleidingsweg, maar beschouwde de totstandkoming ervan als een complexe aangelegenheid, waarbij meerdere partijen betrokken zijn. Op 29 mei 1998 verscheen de "Startnotitie ten behoeve van de Milieueffectrapportage en de herziening van het bestemmingsplan in de gemeente [plaats 1]", die ten doel had oplossingen voor de verkeersoverlast van de N[...] in [plaats 1] in beeld te brengen. 11. Uit de toelichting bij het bestemmingsplan "[weg] N[...]/A[...]" hebben de deskundigen afgeleid dat de definitieve richtlijnen voor de MER zijn vastgesteld door de gemeenteraad van [plaats 1] en dat bij het opstellen van het bestemmingsplan "[weg] N[...]/A[...]" de MER als leidraad heeft gediend. Dit voorontwerpbestemmingsplan is aanvaard door de gemeente [plaats 1]. De gemeente [plaats 1] is partij bij de Uitvoeringsovereenkomst [weg] N[...]9 d.d. 24 september 2004 en bij de overeenkomst inzake de vervanging van de onderdoorgang in de [weg] onder de A[...]. Volgens de deskundigen volgt uit het bovenstaande dat de gemeente [plaats 1] te zien is als initiatiefnemer voor de omleggingsweg. In dit kader is het niet relevant welke overheidsinstantie heeft betaald voor welk gedeelte van de weg. De keuze van het beoogde tracé is mede tot stand gekomen door toedoen van de gemeente [plaats 1]. Van een dwangbestemming is dan ook geen sprake. Bij de vaststelling van de schadeloosstelling moet derhalve rekening worden gehouden met de bestemming "verkeersdoeleinden". Deze bestemming heeft een waardedrukkend effect, reden waarom de deskundigen terugvallen op het bestaande agrarische gebruik. Van een complex, dat wil zeggen van als één geheel in exploitatie te brengen zaken, is huns inziens geen sprake. Daarvan uitgaande hebben de deskundigen de waarde van de grond, voor zover pachtvrij, gewaardeerd op € 8,50 per ca en de waarde van de verpachte grond op € 5,50 per ca. 12. De Staat is het eens met de deskundigen dat waardering als agrarisch gebruik de hoogste waarde oplevert, maar niet met de door de deskundigen geschatte waarde. Op grond van vergelijkingstransacties komt de Staat tot een waarde van € 7,00 per ca. De transactie tussen [A] en [C] die door de deskundigen naar voren is gehaald ter adstructie van het door hen bepaalde bedrag van € 8,50, is volgens de Staat niet representatief, aangezien deze heeft plaatsgehad tussen twee partijen die bij deze onteigening betrokken zijn. Het is zelfs de enige transactie waarop de deskundigen hun prijs hebben bepaald. Indien wordt uitgegaan van een vrije grondwaarde van € 7,--, ligt de waarde in verpachte staat, rekening houdend met een korting van 35%, op € 4,50 per ca. 13. [A] stelt zich primair op het standpunt dat de waarde van de percelen € 22,50 bedraagt. [A] baseert dit bedrag op de prijzen, waarin de verwachtingswaarde (woningbouw) is verdisconteerd, die voor soortgelijke objecten, gelegen in de nabijheid van het onteigende, zijn betaald. [A] voert aan dat geen betekenis meer toekomt aan de bestemming 'verkeersdoeleinden', nu de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het goedkeuringsbesluit van het bestemmingsplan, waarin deze bestemming was opgenomen, heeft vernietigd. [A] voert in dit kader nog aan dat de deskundigen ten onrechte buiten beschouwing hebben gelaten dat van alle mogelijke tracés nu juist ( 'toevallig') het onderhavige is gekozen. De percelen van [A] zijn daardoor in waarde gedaald, hetgeen niet het geval is ten aanzien van de waarde van de percelen die niet als ondergrond voor het tracé dienen. [A] stelt dat er sprake is van rechtsongelijkheid. 14. Subsidiair stelt [A] dat de bestemming 'verkeersdoeleinden' bij de waardering geen rol mag spelen, omdat deze bestemming een dwangbestemming is. Ten aanzien van het gedeelte van de omleidingsweg N[...]dat is gelegen in de gemeente [plaats 2] hebben de deskundigen geoordeeld dat daar wel sprake is van een dwangbestemming, hetgeen tot rechtsongelijkheid leidt. De argumenten van de deskundigen laten onverlet dat niet de gemeente [plaats 1] maar de Provincie Zuid-Holland de uiteindelijke keuze voor het tracé heeft gemaakt. Het gaat er bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van een dwangbestemming uitsluitend om of er feitelijk sprake is van het volgen van een door een hogere openbare rechtspersoon ontwikkelde keuze: wanneer op basis van de milieueffectenrapportage voor een ander dan door de gemeente gewenst tracé was gekozen, had de gemeente desalniettemin dit tracé in haar bestemmingsplan moeten opnemen. [A] acht het voorts van belang op te merken dat de Provincie, die bezig is met de ontwikkeling van een provinciaal verkeersplan, groot belang heeft bij een spoedige realisatie van bedoeld tracé. 15. [A] stelt meer subsidiair het volgende. In het geval de hoogste waarde in aansluiting op hetgeen dienaangaande door de deskundigen is geoordeeld, moet worden ontleend aan het agrarisch gebruik, dient daarbij rekening te worden gehouden met het voorkeursrecht dat door de gemeente [plaats 1] bij besluit van 22 oktober 2004 krachtens artikel 8a Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) op de percelen heeft gevestigd en bij besluit van 14 december 2004 heeft bekrachtigd. De gemeenteraad heeft zich bij de vestiging van het voorkeursrecht laten leiden door de 'Nota Ruimte' en de 'Interregionale Structuurvisie voor de [polder]' waarbij de [polder] is aangewezen als gebied waarin plannen voor wonen, werken, recreatie, groen, water, infrastructuur en glastuinbouw wordt ontwikkeld. De percelen van [A] zijn gelegen in het genoemde gebied. Uit deze plannen volgt dat de betrokken overheden het gebied willen ontdoen van het agrarische karakter en een invulling willen geven die aansluit bij de intensieve functies in de omliggende gemeenten. Het voorkeursrecht en de planologische ontwikkelingen die door de gemeente [plaats 1] worden beoogd houden verband met elkaar. Deze planologische ontwikkelingen brengen mee dat de percelen van [A] moeten worden beschouwd als onderdeel van een complex in de zin van artikel 40d lid 2 Ow. De percelen ontlenen aan deze positie een hogere waarde, in casu € 10,- per m², waarbij [A] teruggrijpt naar een transactie in dit Wvg-gebied. 16. [A] acht het tenslotte onjuist dat de deskundigen het door [B] gebruikte perceel in verpachte staat waarderen. [A] stelt dat er geen sprake is van het bestaan van een pachtovereenkomst met [B], gegeven de geringe grootte van het perceel. Daarnaast is de als huurovereenkomst te kwalificeren overeenkomst door [A] opgezegd tegen 31 december 2005, zo wordt gesteld. 17. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat bij de waardering van de grondwaarde van de onteigende percelen moet worden uitgegaan van de agrarische waarde, dat de waardering van het overblijvende dient te geschieden op basis van de agrarische waarde met verwachtingswaarde en dat bij de waardering van de door [B] gebruikte gronden dient te worden uitgegaan van de grondwaarde in verpachte staat. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt. Het gegeven dat het goedkeuringsbesluit van het door de gemeenteraad van [plaats 1] vastgestelde bestemmingsplan, waarin aan de percelen een verkeersbestemming is toegekend, is vernietigd door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is niet van belang, nu er onvoldoende aanknopingspunten zijn om te concluderen dat van een ander tracé dan het onderhavige moet worden uitgegaan. Naar verwachting zullen gedeputeerde staten op korte termijn een nieuw besluit nemen, waarin de gebrekkige motivering inzake de normen van luchtkwaliteit zal worden hersteld. De tracévaststelling zal, zo is van de zijde van de deskundigen als van de zijde van de Staat ter zitting meegedeeld, naar het zich laat aanzien ongewijzigd blijven. Van "gedeeltelijk wegmatseren", zoals [A] bepleit, kan dan ook geen sprake zijn. 18. Voorts is de rechtbank met de deskundigen van oordeel dat geen sprake is van een dwangbestemming, gelet op hetgeen door de deskundigen dienaangaande in hun rapporten is betoogd. De deskundigen vallen daarom bij de waardering van het onteigende terecht terug op het agrarische gebruik en laten terecht de door [A] bepleite verdiscontering van de verwachtingswaarde (tot € 22,50 per m2) voor woningbouw achterwege. Het beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel baat [A] niet. De feiten en omstandigheden in de aangehaalde onteigeningsprocedure zijn niet gelijk aan die in de onderhavige situatie. 19. Het gegeven dat nu juist de percelen van [A] als ondergrond voor de [weg] zijn aangewezen en niet de percelen van anderen, vormt op zichzelf geen schadepost die in het kader van een onteigeningsprocedure voor vergoeding in aanmerking komt. De tracékeuze dient aan de orde worden gesteld bij de besluitvorming rondom de wegaanleg, bij de vaststelling van het bestemmingsplan. 20. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen dat de agrarische waarde van het onteigende moet worden gesteld op € 8,50 per m2 over en maakt het tot het hare. De deskundigen hebben terecht waarde gehecht - zij het geen beslissende - aan de in de transactie tussen [A] en [C] gehanteerde prijs. De deskundigen hebben naar aanleiding van de door de Staat genoemde transacties betoogd dat zij bij de waardering zijn uitgegaan van de prijs tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije economische verkeer tussen de onteigende als redelijke handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. 21. De rechtbank oordeelt voorts dat de deskundigen op goede gronden geen rekening hebben gehouden met de vestiging van voorkeursrechten door de gemeente [plaats 1], die verband houden met planologische ontwikkelingen in het kader van het voornemen van de gemeente om aan de [polder] functies te geven van onder meer wonen, recreatie, groen en glastuinbouw. Er is immers, anders dan door [A] betoogd, geen sprake van een als één geheel in exploitatie gebrachte zaken. 22. De rechtbank is van oordeel dat waardering van het onteigende gedeelte van perceel nummer [000], groot 0.38.05 ha, dient plaats te vinden op basis van de aanname van het bestaan van een pachtovereenkomst in de zin van artikel 1, sub b en d Pachtwet met [B], nu de grond diende tot uitoefening van de tuinbouw. Dat [A] en [B] de overeenkomst hebben geduid als "huur" doet daar niet aan af. 23. Voor zover [A] nog betoogt dat de pachtovereenkomst is beëindigd door opzegging, faalt ook dit betoog. De pachtovereenkomst is immers nimmer aangemeld bij de grondkamer Zuid-Holland, hetgeen deze opzegging ingevolge artikel 9 Pachtwet ongeldig maakt. 24. Het beroep op artikel 58 Pachtwet (op grond waarvan de bepalingen van de Pachtwet niet van toepassing zijn op opzegging, verlenging, enz.) door [A] faalt. De grondkamer van Zuid-Holland heeft krachtens artikel 58 lid 2 Pachtwet op 3 november 1995 onder meer voor het kweken van bomen de voor de toepassing van artikel 58 cruciale maximale oppervlakte van 1 hectare verlaagd tot 50 are. De oppervlakte van het perceel dat door [B] wordt gepacht bedraagt 83 are. Door uit te gaan van reguliere pacht hebben de deskundigen ook voldoende onderbouwd dat zij bij de waardering konden uitgaan van een prijs van € 5,50 per m2. De rechtbank zal de schadeloosstelling dienovereenkomstig vaststellen. DE BIJKOMENDE SCHADEN Financiering vervangende grond 25. De deskundigen zijn er van uit gegaan dat [A] als gevolg van de onteigening vervangende grond dient te kopen ter grootte van 00.87.70 ha en dat daarvoor een bedrag van € 8,50 per m2 is benodigd. 26. De Staat weerspreekt dit met het argument dat [A] eind 2005/begin 2006 recent door hem van [D] en [E] verworven gronden aan [C] heeft verkocht. 27. [A] bestrijdt het bedrag dat de deskundigen hebben begroot voor de aankoop van vervangende grond. [A] stelt dat dit bedrag beduidend hoger zal zijn. [A] zal gronden in de nabijheid van zijn perceel zal willen verwerven hetgeen meebrengt dat hij een relatief hoge aankoopprijs zal moeten betalen, mede omdat de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht in dit gebied een prijsopdrijvend effect heeft gehad. 28. De rechtbank is van oordel dat de deskundigen terecht als uitgangspunt hebben genomen dat [A] in staat moet worden gesteld vervangende grond te kopen. Het standpunt van de Staat maakt dat niet anders. 29. Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of de vestiging van voorkeursrechten door de gemeente tot prijsopdrijving leidt. De deskundigen hebben in hun rapport deze vraag ontkennend beantwoord, omdat het voorkeursrecht er juist toe dient om verhoging van de grondprijzen te voorkomen. Daarnaast hebben de deskundigen aangegeven dat de schaarste van landbouwgronden en de uit fiscaal oogpunt noodzakelijke herinvestering binnen drie jaar als factoren hebben meegewogen in de waardebepaling, waarbij de deskundigen gelet hebben op agrarische transacties van vergelijkbare gronden in de omgeving. 30. De rechtbank ziet geen aanleiding om dit oordeel van de deskundigen niet over te nemen. Er zijn onvoldoende aanknopingspunten om te kunnen vaststellen dat de Wvg in deze situatie tot een hogere grondprijs leidt. De transactie tussen [A] en [C] duidt hier in elk geval niet op, nu [A] heeft erkend dat voor de bepaling van de verkoopprijs van belang was dat het perceel voor [C] als een superlocatie gold. Voor zover de Wvg wel een prijsopdrijvend effect zou hebben dan is dit voorts voldoende verdisconteerd in de door de deskundigen bepaalde grondprijs doordat deze mede is gebaseerd op een vergelijking van grondtransacties in de omgeving van het perceel van [A]. Inkomensschade 31. De deskundigen begroten de permanente inkomensschade, onder meer veroorzaakt door moeilijker bewerkbare overhoeken, op bruto € 2.282,-- per jaar. Hiervan wordt afgetrokken de rente op het resterende vrijkomend kapitaal (4% van € 20.927,50 =) € 837,--. De totale permanente inkomensschade bedraagt per jaar € 1.445,-- gekapitaliseerd tegen factor 10 is € 14.450,--, verminderd met € 1.658,-- (ter zake van contant gemaakt surplus over twee jaar) = € 12.792,--. 32. De Staat heeft gesteld dat geen sprake is van moeilijker exploitatie van de overhoeken op de oostzijde en op de westzijde. In de omgeving van het onteigende bevinden zich percelen met een kleinere oppervlakte, die als maisgrond tenminste een opbrengst genereren van meer dan 50%. 33. [A] meent dat de bijkomende schaden te laag zijn begroot. Hij stelt dat de rente op het resterende vrijkomend kapitaal 3% dient te bedragen. Voorts, nu de deskundigen uitgaan van een spoedige herinvestering van het vrijkomend kapitaal, mag de rente niet worden gekapitaliseerd. [A] stelt dat er geen zekerheid bestaat over het verkrijgen van een vrijstelling in de zin van artikel 15 lid 1 sub q Wet op de belastingen van rechtsverkeer. De deskundige van [A] heeft ter zake een bedrag van € 22.665,- opgenomen. Dit brengt mee dat de bijkomende schade op een hoger bedrag moet worden gesteld dan in het eindrapport is vermeld. 34. Voorts stelt hij dat hij schadeloos gesteld moet worden voor de kosten van het rooien van de bomen. De deskundigen hebben hiervoor in hun conceptrapport een bedrag van € 30.500,-- berekend, in hun definitieve rapport zien de deskundigen geen aanleiding om ter zake een bedrag op te nemen, aangezien de bomen zich op het terrein van pachter [B] (het overblijvende) hebben bevonden. [A] stelt dat de gestelde schade niet alleen ziet op de bomen op het verpachte terrein, doch ook op de bomen zie zich op de onteigende percelen van [A] zelf bevinden. Deze bomen vertegenwoordigen een bepaalde waarde. 35. De rechtbank ziet in hetgeen van de zijde van de Staat is aangevoerd tegen de exploitatieschade, verband houdend met de overhoeken geen aanleiding om van het standpunt dienaangaande van de deskundigen af te wijken. De deskundigen stellen dat de ligging van de [weg] zodanig is dat de vorm van de overhoeken goede exploitatie geheel (voor wat betreft de oostzijde) dan wel gedeeltelijk (voor wat betreft de westzijde) onmogelijk maakt. Er zijn geen aanknopingspunten om dit oordeel voor onjuist te houden. 36. De rechtbank neemt over de redenering van de deskundigen waarbij, anders dan in het conceptrapport, in het eindrapport geen schadepost is opgenomen ter zake van kosten van het rooien van de boomgaard. De totale aanneemsom voor het kappen van bomen ten behoeve van de aanleg van de [weg] bedraagt € 17.000,--. Dit betreft een aantal solitaire bomen langs wegen, circa 1 hectare bomen op het onteigende van [A] en [B] (fruitopstanden) en de windsingel. Het rooien van de fruitopstanden en windsingel alleen kost de Provincie ongeveer € 15.000,--. Het rooien door [A] zal hooguit € 7.500,-- bedragen. Het pachtvrij maken van het overblijvende levert derhalve meer op dan de aanpassing van het overblijvende, het rooien van bomen, [A] kost. [A] lijdt derhalve per saldo geen schade. 37. De rechtbank is van oordeel de transactie met [C] voldoende aanknoping biedt om met de deskundigen mee te gaan in hun standpunt dat [A] in staat moet worden geacht om binnen een periode van 3 jaar vervangende grond binnen 10 kilometer aan te kopen, waardoor hij aanspraak kan maken op een vrijstelling op grond van artikel 15 lid 1 van de Wet op belastingen rechtsverkeer. Het verweer van [A] dienaangaande, dat overigens ook niet voldoende is onderbouwd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 38. De rente op het resterende vrijkomende kapitaal bedraagt 4 % en niet 3% zoals [A] voorstaat, aangezien dit rentepercentage verband houdt met het streven naar het bestaan van een evenwicht tussen risico's en liquiditeiten en rendement. De rechtbank ziet geen aanleiding om van het door deskundigen gehanteerde rentepercentage af te wijken. 39. Hetgeen door [A] overigens tegen het definitieve deskundigenrapport heeft aangevoerd, wordt, nu dit niet voldoende is onderbouwd, verder onbesproken gelaten. belastingschade 40. Deskundigen verwachten niet dat [A] als gevolg van de onderhavige onteigening belastingschade zal lijden. Voor het geval dit anders mocht zijn heeft de Staat aangeboden de belastingschade aan [A] te vergoeden, zoals vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam. [A] heeft dit aanbod aanvaard. voorts 41. Niet is gebleken dat de deskundigen overigens verkeerde uitgangspunten hebben gehanteerd of bepaalde relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen, met inachtneming van het hiervoor overwogene, over en maakt het tot het hare. Zij zal de schadeloosstelling voor [A] dienovereenkomstig vaststellen. 42. Nu de rechtbank tot het oordeel is gekomen dat [B] was te beschouwen als pachter van het perceelsgedeelte met het grondplannummer 23.03, zal zij de schadeloosstelling voor [B] vaststellen op het door de Staat aangeboden bedrag, dat door [B] is aanvaard. 43. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave in totaal € 31.365,89 (inclusief B.T.W.). Tegen de hoogte van deze kosten heeft de Staat geen bezwaar gemaakt, zodat hij als de onteigenende partij tot betaling van deze kosten wordt veroordeeld. 44. [A] heeft vergoeding gevorderd van de navolgende kosten: a. kosten partijdeskundigen - 1/3 factuur [F] & [G] € 3.421,25 - 1/3 factuur Alfa accountants € 875,15 - factuur kadaster € 17,10 b. kosten rechtskundige bijstand - 1/3 factuur honorarium van Linssen c.s. Advocaten 9/10/06 € 11.248,19 - factuur verschotten Houthoff Buruma € 97,-- - factuur griffierecht van Houthoff Buruma € 1.099,-- - factuur verschotten Houthoff Buruma € 339,15 - 1/3 factuur cassatieadvies De Brauw Blackstone Westbroek € 374,85 45. Aan de zijde van de Staat is de hoogte van de in rekening gebrachte kosten voor werkzaamheden verricht door het brueau [F] & [G] betwist, zowel wat betreft de hoogte van het uurtarief als ten aanzien van het aantal uren dat in rekening is gebracht, gezien de summiere reactie van deze deskundigen op het conceptrapport. 46. De rechtbank oordeelt dat de kosten in rekening gebracht door het bureau [F] & [G] niet onredelijk zijn. De werkzaamheden die het bureau heeft verricht, betreffen drie onteigeningsprocedures en hebben, zo volgt uit de factuur, bestaan uit terreinbezoek, overleg cliënten advisering en rapportering. De kosten worden door [A] voor één derde in de onderhavige procedure in rekening gebracht. 47. De Staat maakt voorts bezwaar tegen de kosten die in rekening zijn gebracht voor cassatieadvies, nu er geen cassatie is ingesteld, waarbij de Staat zich ook afvraagt of cassatieberoep succesvol zou zijn geweest. De rechtbank ziet in de bezwaren van de Staat tegen deze factuur aanleiding om deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking te laten komen. 48. De kostenvergoeding zal voor wat betreft het overige worden toegewezen. 49. Tenslotte zal een nieuws-/advertentieblad worden aangewezen overeenkomstig het in de Onteigeningswet bepaalde. De rechtbank: I stelt de schadeloosstelling voor [A] vast op € 112.134,50; II veroordeelt [A] tot betaling aan de Staat van een bedrag (zijnde het voorschot minus de schadeloosstelling) van € 6.905,50; III stelt de schadeloosstelling voor [B] vast op € 30.648,--, te vermeerderen met € 810,39 aan deskundigenkosten; IV verstaat dat het aan [B] toekomende bedrag aan hem zal worden uitbetaald op de voet van het bepaalde in artikel 9 van de Wet op de consignatie van gelden; V veroordeelt de Staat in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, welke tot op heden € 31.365,89 (inclusief B.T.W.) bedragen; VI veroordeelt de Staat tot betaling aan [A] van de door hem gemaakte kosten aan rechtsbijstand, waaronder de kosten van de door henm ingeschakelde deskundigen, tot een bedrag van in totaal € 17.096,84 (inclusief BTW); VII veroordeelt de Staat in de overige kosten van de procedure, welke tot hiertoe aan de zijde van [A] worden begroot op € 1.135,-- ter zake van griffierecht; VIII wijst de "[nieuws- en advertentieblad]" en het "[nieus- en advertentieblad]" aan als nieuws- en advertentieblad, waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen. Dit vonnis is gewezen door mrs. Huijgens, Kroft en Boone en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 juli 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.