ECLI:NL:RBROT:2026:5764

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11931983 VZ VERZ 25-6554 datum uitspraak: 9 april 2026 (bij vervroeging) Beschikking van de kantonrechter in de zaak van [verzoekster] , woonplaats: [woonplaats] , verzoekster, gemachtigde: mr. C.J.H. Anker, tegen [VvE] , vestigingsplaats: [vestigingsplaats] , verweerster, gemachtigde: mr. S.J. Schultze. De partijen worden hierna ‘ [verzoekster] ’ en ‘de VvE’ genoemd. 1 De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: het verzoekschrift (ontvangen op 20 oktober 2025), met bijlagen; de e-mail van de gemachtigde van [verzoekster] van 6 maart 2025, met bijlagen; het verweerschrift van de VvE, met bijlagen; de brief van belanghebbende [belanghebbende 1] van 9 februari 2026, met bijlage; de spreekaantekeningen van [verzoekster] . 1.2. Op 17 maart 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [verzoekster] aanwezig, vergezeld door haar zus, mevrouw [naam 1] en de heer [naam 5] (Top Expertise), bijgestaan door mr. Anker. Namens de VvE waren aanwezig de heer [naam 2] (voorzitter), mevrouw [naam 3] (penningmeester) en de heer [naam 4] (bestuurslid gebouwenbeheer), bijgestaan door mr. Schultze. Als belanghebbenden waren aanwezig de heer [belanghebbende 2] , mevrouw [belanghebbende 3] , mevrouw [belanghebbende 4] , de heer [belanghebbende 5] , de heer [belanghebbende 6] en de heer [belanghebbende 7] met zijn echtgenote mevrouw [echtgenote] . 1.3. Op 16 maart 2026 heeft de gemachtigde van [verzoekster] een aanvullende productie (genummerd 25) toegestuurd. De kantonrechter heeft, na bezwaar van de VvE, deze productie geweigerd omdat die te laat is toegestuurd. 2 De beoordeling Waar gaat deze zaak over? 2.1. [verzoekster] is eigenaar van een appartementsrecht aan de [adres] . Zij is als appartementseigenaar van rechtswege (automatisch) lid van de VvE. De VvE is een zogenaamde ‘onder-VvE’. De hoofsplitsing bestaat uit drie appartementsrechten: de onderstrip (index 1), de woningen (index 2) en een kantoorruimte (index 3). Index 2 (de woningen) is ondergesplitst in dertig appartementsrechten, waaronder het appartement van [verzoekster] . De onder-VvE is (als geheel) lid van de hoofd-VvE. 2.2. [verzoekster] klaagt al jaren over geur- en wateroverlast. De geuroverlast heeft volgens [verzoekster] te maken met het doorvoeren van geuren via het ventilatiesysteem/de leidingschacht en de wateroverlast doet zich voor op / vanaf haar balkon. In het verleden heeft de VvE enkele werkzaamheden uitgevoerd om de geuroverlast weg te nemen. Omdat [verzoekster] daarna nog steeds overlast ervaarde, heeft zij bij de rechtbank een verzoek tot een voorlopig deskundigenbericht ingediend. Dat verzoek is toegewezen, waarna Top Expertise een onderzoek heeft uitgevoerd en een rapport heeft uitgebracht. [verzoekster] wil dat de VvE de aanbevelingen uit dit rapport uitvoert. Het gaat om de volgende werkzaamheden: het aanpassen van de leidingschachten in het gebouw, in die zin dat ze brandwerend worden uitgevoerd, alle doorvoeren worden afgedicht met brandwerende en luchtdichte materialen, de vloer en plafonddoorvoeren worden afgesloten met brandwerende doorvoeringen en het aanpassen van de ventilatiecapaciteit in de woning van [verzoekster] ; het creëren van afschot op het balkon van het appartement van [verzoekster] in de richting van de afwatering, door het aanbrengen van afschotmortel of het aanbrengen van een ondervulling. 2.3. De VvE is het niet eens met de bevindingen van de deskundige en heeft dit aan [verzoekster] bericht. De onderwerpen geur- en wateroverlast zijn door de VvE op de agenda van de vergadering van 23 september 2025 geplaatst. In deze vergadering zijn vervolgens besluiten genomen over deze onderwerpen waar [verzoekster] het echter niet mee eens is. Het gaat volgens [verzoekster] om de volgende besluiten: het besluit om geen herstelwerkzaamheden uit te voeren; het besluit om de onderzoekskosten van Top Expertise van € 10.164,- niet aan [verzoekster] te vergoeden; [verz [verzoekster] is ontvankelijk in haar verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging 2.9. De VvE is van mening dat [verzoekster] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar verzoek, omdat zij dit niet tegen de VvE kan richten. De kantonrechter gaat aan dit verweer voorbij, omdat de VvE zich in deze procedure niet (voor het eerst) hierop mag beroepen. Dat levert misbruik van recht op. 2.10. Vast staat dat de hoofd-VvE niet vanaf het moment van splitsing actief is geweest. In de praktijk heeft de VvE tot voor kort alle taken van de hoofd-VvE uitgevoerd, waaronder werkzaamheden aan het appartement van [verzoekster] in verband met de geuroverlast. Zo heeft de VvE in 2019 een onderzoek laten uitvoeren door Strooming B.V., waarna in opdracht van de VvE de meterkasten (in elk geval die bij [verzoekster] ) luchtdicht zijn gemaakt. In 2020 heeft de VvE terugslagkleppen laten plaatsen in het mechanische ventilatiesysteem en de kosten voor het daaraan voorafgaande onderzoek aan [verzoekster] vergoed. In 2024 heeft [verzoekster] haar verzoekschrift tot het bevelen van een voorlopig deskundigenbericht gericht tegen de VvE. In haar verweerschrift heeft de VvE destijds opgemerkt dat de ventilatiekanalen (inclusief het mechanische ventilatiesysteem) tot de gemeenschappelijke zaken behoren. Hoewel dit geen gerechtelijke erkentenis is in de zin van artikel 154 Rv – het gaat immers niet om een verklaring die is afgelegd in de nu aanhangige procedure – ging de VvE er op dat moment kennelijk zelf ook vanuit dat het ging om gemeenschappelijke zaken in de ondersplitsing en dat zij het beheer over deze zaken voerde, en dus niet de hoofd-VvE. De voorzitter van de VvE heeft toegelicht dat pas een jaar geleden en een maand vóór de zitting informeel overleg heeft plaatsgevonden in de hoofd-VvE. Nu de voorzitter het slechts heeft over een informeel overleg en niet over een vergadering van eigenaars, gaat de kantonrechter ervan uit dat zo’n vergadering op het moment van de zitting nog niet had plaatsgevonden. 2.11. In deze omstandigheden kan de VvE het [verzoekster] niet aanrekenen dat zij haar verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging heeft gericht tegen de VvE – de verkeerde partij – en dat zij niet de insteek heeft gekozen waarbij zij de VvE (eerst) heeft gevraagd om dit onderwerp op de agenda van een (tot nu toe nog nooit gehouden) vergadering in de hoofd-VvE te zetten. De kantonrechter verleent geen vervangende machtiging 2.12. Dit alles neemt echter niet weg dat uit de overgelegde aktes van splitsing volgt dat de leidingschachten gemeenschappelijk zijn in de hoofdsplitsing. Dit volgt uit artikel 9 van het toepasselijke modelreglement. In de aktes is niet in die zin van dit artikel afgeweken dat de leidingschachten in de hoofdsplitsing niet gemeenschappelijk zijn. Dat zij alleen dienstbaar zijn aan de woningen (en dus de ondersplitsing), is alleen relevant voor de uiteindelijke draagplicht voor kosten die gemaakt worden voor werkzaamheden aan de leidingschachten. Artikel 9 lid 1 onder a maakt voor de gemeenschappelijkheid geen onderscheid tussen onderdelen van het gebouw die wel of niet dienstbaar zijn aan één appartementsrecht. Omdat de leidingschachten gemeenschappelijk zijn in de hoofdsplitsing, is het de hoofd-VvE die het beheer over die zaken voert en die dus eventueel opdracht kan geven voor herstelwerkzaamheden, nadat daarover in de vergadering in de hoofd-VvE een besluit is genomen. Hieruit volgt dat de VvE niet bevoegd is om die werkzaamheden uit te voeren en het resultaat daarvan is dat [verzoekster] niet gemachtigd kan worden om in plaats van de VvE die werkzaamheden uit te voeren. Om die reden moet de gevraagde machtiging ten aanzien van de leidingschachten worden afgewezen. 2.13. Hetzelfde als hiervoor onder 2.12 overwogen geldt ook voor de balkons. Het is niet de VvE die werkzaamheden aan de balkons mag uitvoeren, maar de hoofd-VvE. Ook hier kan de kantonrechter geen vervangende machtiging aan [verzoekster] ver