ECLI:NL:RBROT:2025:8383

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11453859 CV EXPL 24-32027 datum uitspraak: 27 juni 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Sallands Hoeve B.V., vestigingsplaats: Nunspeet, eiseres, gemachtigde: Gerechtsdeurwaarders [naam 1], [naam 2] en [naam 3], tegen 1 [gedaagde 1], woonplaats: Rotterdam, 2. [gedaagde 2], woonplaats: Rotterdam, gedaagden, die zelf procederen. De partijen worden hierna ‘Sallands Hoeve’ en gedaagden worden gezamenlijk ‘[gedaagden]’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 26 november 2024, met bijlagen; het antwoord. 1.2. Op 1 mei 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [naam 4] namens Sallands Hoeve aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde. Ook was [gedaagde 2] aanwezig met [naam 5], die voor haar heeft vertaald.

Waar gaat de zaak over? 2.1. [gedaagden] heeft op 21 februari 2024 een huurovereenkomst gesloten met Sallands Hoeve. De huur is nu € 800,00 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand van € 12.000,00 (berekend tot en met mei 2025). Sallands Hoeve eist dat [gedaagden] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. 2.2. [gedaagden] heeft aangevoerd dat een derde ([naam 6]) de woning aan haar heeft verhuurd en dat zij aan hem ruim € 5.500,00 aan huur heeft betaald. Daarnaast stelt [gedaagden] dat zij € 2.000,00 heeft betaald voor de bestrijding van bedwantsen en dat zij dit wil verrekenen met de huurachterstand. 2.3. [gedaagden] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom. [gedaagden] moet een huurachterstand van € 12.000,00 betalen 2.4. [gedaagden] wordt hoofdelijk veroordeeld om € 12.000,00 aan Sallands Hoeve te betalen. Sallands Hoeve heeft op de zitting de huurachterstand toegelicht dat dit de niet betaalde huur van maart 2024 tot en met mei 2025 (15 x € 800,00 = € 12.000,00) betreft. 2.5. Voor zover [gedaagden] het standpunt inneemt dat zij aan “[naam 6]” of “[naam 7]” een bedrag van € 5.500,00 (of enig ander bedrag) heeft betaald en hiermee (deels) aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft voldaan, gaat dit verweer niet op. Met ingang van 21 februari 2024 is namelijk een huurovereenkomst gesloten tussen Sallands Hoeve en [gedaagden] In deze huurovereenkomst staat dat [gedaagden] heeft verklaard dat zij op 14 januari 2024 in de woning is getrokken en aan “[naam 7]” een bedrag van € 1.600,00 heeft betaald. Volgens Sallands Hoeve was deze persoon niet bevoegd om de woning te verhuren en staat zij buiten de eventueel door [gedaagden] aan [naam 7] betaalde bedragen. Wat daar verder ook van zij, de door Sallands Hoeve en [gedaagden] beiden ondertekende huurovereenkomst heeft als ingangsdatum 21 februari 2024. In artikel 4.4 van de huurovereenkomst staat dat [gedaagden] de maandelijkse huur aan Sallands Hoeve moet betalen. De huurovereenkomst is ook vertaald in het Roemeens, waardoor het voor [gedaagden] duidelijk moet zijn geweest dat Sallands Hoeve vanaf 21 februari 2024 de verhuurder was en degene aan wie vanaf dat moment de huur moest worden betaald. Sallands Hoeve heeft ook pas vanaf 21 februari 2024 de maandelijkse huurprijs in rekening gebracht bij [gedaagden] Over de periode 21 februari 2024 tot en met 29 februari 2024 heeft [gedaagden] de huur betaald aan Sallands Hoeve. Als [gedaagden] na het ondertekenen van de huurovereenkomst betalingen heeft verricht aan [naam 6] of [naam 7], dan kunnen deze niet in mindering strekken op de huurachterstand die in deze procedure wordt gevorderd. Deze [naam 6] of [naam 7] kunnen immers – in elk geval – vanaf 21 februari 2024 niet als verhuurder worden aangemerkt en de huur kon niet bevrijdend aan hen betaald worden. Feiten of omstandigheden die tot een ander oordeel kunnen leiden, zijn niet gesteld of gebleken. Verrekening met de huurachterstand 2.6. De kantonrechter oordeelt verder dat [gedaagden] de gesteld gemaakte kosten voor het verwijderen van bedwantsen niet mag verrekenen met de huurachterstand. Een huurder mag alleen kosten verrekenen met de huurprijs als is voldaan aan alle voorwaarden van artikel 7:206 BW. Dat betekent dat er sprake moet zijn van een gebrek (als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW), dat de huurder de verhuurder moet hebben gevraagd om dat te herstellen en dat de verhuurder dat niet binnen een redelijke termijn heeft gedaan. Pas dan mag de huurder zelf herstellen en de kosten verrekenen. [gedaagden] heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake was van een gebrek dat de verhuurder moest verhelpen en dat de verhuurder dit na klachten niet heeft gedaan. De huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagden] moet de woning ontruimen 2.7. De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagden] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. In dit geval is sprake van een forse achterstand (15 maanden). Dat de lopende huur kan en zal worden betaald is op geen enkele manier onderbouwd en er is ook geen concreet aanbod gedaan voor het inlopen van de achterstand. Van de mogelijkheid om in aanmerking te komen voor schuldhulpverlening is geen gebruik gemaakt door [gedaagden] Van een verhuurder als Salland Hoeve kan niet worden gevergd dat zij onder deze omstandigheden de woning ter beschikking blijft stellen. 2.8. Met betrekking tot de omstandigheid dat [gedaagden] ter zitting heeft verklaard dat zij met minderjarige kinderen (van 4, 12 en 16 jaar) in de woning woont, wordt het volgende overwogen. Op grond van artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) moeten de belangen van het kind in een zaak die strekt tot ontbinding en ontruiming de eerste overweging vormen. Een ontruiming van een woning is namelijk een ingrijpende maatregel voor minderjarigen. Dat er minderjarige kinderen in het gehuurde wonen staat in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter echter niet in de weg aan ontbinding en ontruiming. Ter zitting heeft Tanase verklaard dat zij ongeveer drie jaar in Nederland wonen en dat er nog een huis is in Roemenië. Er is dus huisvesting in een land waar in elk geval de oudste kinderen geruime tijd hebben gewoond. De kantonrechter zal wel bepalen dat niet eerder ontruimd mag worden dan op 21 juli 2025. Dit is de eerste werkdag na de start van de zomervakanties op de scholen in Nederland. Deze datum geeft [gedaagden] de kans om alsnog, zo nodig, met hulpverlening, alternatief onderdak te regelen en het stelt de kinderen in staat het huidige schooljaar af te maken. [gedaagden] moet een gebruiksvergoeding betalen 2.9. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagden] een gebruiksvergoeding van € 800,00 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur. [gedaagden] hoeft geen incassokosten en geen rente te betalen 2.10. De kantonrechter wijst de gevorderde incassokosten en rente af. In de overeenkomst staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling (artikel 11.1). Omdat die bepaling oneerlijk is, mag Sallands Hoeve daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet (Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68). De bepaling is oneerlijk omdat daarin staat dat [gedaagden] een boete van € 250,00 (met een maximum van € 7500,00) per kalenderdag moet betalen, naast het recht van Sallands Hoeve op (aanvullende) schadevergoeding, als [gedaagden] niet aan verplichtingen uit de huurovereenkomst voldoen. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagden] alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Sallands Hoeve wijkt met artikel 11.1 dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te kunnen leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk. [gedaagden] moet de proceskosten betalen 2.11. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden], omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv).

De kantonrechter: 3.1. ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagden] om binnen twee weken na de datum waarop dit vonnis is betekend, de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagden] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Sallands Hoeve te stellen, met dien verstande dat een gedwongen ontruiming niet eerder mag plaatsvinden dan op 21 juli 2025; 3.2. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan Sallands Hoeve te betalen € 12.000,00; 3.3. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om vanaf 1 juni 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Sallands Hoeve te betalen € 800,00 per maand met de verhoging die is toegestaan; 3.4. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Sallands Hoeve worden begroot op € 1.449,37; 3.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.6. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken. 64363 Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810