ECLI:NL:RBROT:2025:7949

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11522682 VZ VERZ 25-606 datum uitspraak: 16 juni 2025 Beschikking van de kantonrechter in de hoofdzaak in de zaak van [verzoekster] , woonplaats: [woonplaats] , verzoekster, gemachtigde: mr. S.R. Kieffer, tegen Vereniging van Eigenaren [naam VvE] te [plaats], vestigingsplaats: [vestigingsplaats] , verweerster, gemachtigde: mr. T.M. Kools. De partijen worden ‘ [verzoekster] ’ en ‘de VvE’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: het verzoekschrift (ontvangen op 3 februari 2025), met bijlagen 1 tot en met 33; de brief van 10 april 2025 van [verzoekster] , met bijlage 34; de brief van 8 mei 2025 van [verzoekster] , met bijlage 35; het verweerschrift van de VvE, met bijlagen 1 en 2; de brief van 13 mei 2025 van de VvE, met bijlage 3; de brief van 15 mei 2025 van [verzoekster] , met bijlagen 36 tot en met 40; de spreekaantekeningen van [verzoekster] . 1.2. Op 19 mei 2025 is de zaak tijdens een zitting met partijen besproken. [verzoekster] was daarbij aanwezig, bijgestaan door haar gemachtigde. Namens de VvE zijn verschenen de heer [persoon A] (hierna: [persoon A] ), voorzitter, en de heer [persoon B] , beheerder/administrateur. Verder waren als belanghebbenden aanwezig mevrouw [persoon C] ( [adres 1] ), de heer [persoon D] ( [adres 2] ), de heer [persoon E] ( [adres 3] ), de heer [persoon F] ( [adres 4] ), de heer [persoon G] ( [adres 5] ), mevrouw [persoon H] ( [adres 6] ) en de heer [persoon I] ( [adres 7] ). Alle stemgerechtigde leden zijn opgeroepen en hebben ter zitting de gelegenheid gehad hun standpunt naar voren te brengen.

Waar gaat de zaak over? 2.1. [verzoekster] is sinds 18 november 2020 eigenaar van het appartementsrecht van een ruimte in het souterrain van het flatgebouw (index A27). Zij is daardoor lid van de VvE. De ruimte was eerst in gebruik als berging. [verzoekster] heeft de ruimte verbouwd tot woonruimte en verhuurt thans deze woning. De VvE heeft hierover juridisch advies ingewonnen en stelt zich op basis van dat advies op het standpunt dat dit niet is toegestaan. 2.2. De VvE-leden zijn bij brief van 26 november 2024 uitgenodigd voor de vergadering van de VvE op 12 december 2024. De concept notulen van de vergadering zijn op 31 december 2024 aan de VvE-leden verstuurd. In de notulen is vermeld dat de volgende besluiten zijn genomen: de jaarrekening over 2023 en de begroting over 2024 zijn goedgekeurd (agendapunt 4); aan het bestuur is decharge verleend voor het boekjaar 2023 (agendapunt 5); het door het bestuur gevoerde beleid op basis van het rapport van advocatenkantoor Van Till dat de kelderruimtes niet als woonruimtes gebruikt mogen worden is goedgekeurd (agendapunt 6); de vergadering heeft het bestuur gemachtigd om een procedure te starten tegen [verzoekster] indien zij niet bereid is om de verbouwing van de kelderruimte tot woonruimte ongedaan te maken, alsmede het boorgat in de buitenmuur aan de voorzijde en de aangebrachte deurbel te verwijderen (agendapunt 7); het bestuur is niet ontslagen (agendapunt 8). 2.3. [verzoekster] is het hier niet mee eens. Volgens haar is sprake van een algehele malaise binnen de VvE. Zij verzoekt samengevat: voor wat betreft het gebruik van het souterrain van [verzoekster] primair te verklaren voor recht dat hetgeen is genotuleerd van de VvE-vergadering van 12 december 2024 onwaar is en dat aan de genotuleerde citaten geen rechten kunnen worden ontleend, subsidiair te verklaren voor recht dat het genotuleerde niet kwalificeert als een (bindend) VvE-besluit, meer subsidiair te verklaren voor recht dat het VvE-besluit nietig is en/of meer subsidiair het besluit te vernietigen; een vervangende machtiging te verlenen in die zin dat [verzoekster] gerechtigd is om het souterrain te gebruiken als woonruimte; voor wat betreft de jaarcijfers over 2023 primair te verklaren voor recht dat hetgeen is genotuleerd van de VvE-vergadering van 12 december 2024 onwaar is en dat aan de genotuleerde citaten geen rechten kunnen worden ontleend, subsidiair te verklaren voor recht dat het VvE-besluit nietig is en/of meer subsidiair het besluit te vernietigen; voor wat betreft de kascommissie en decharge aan het bestuur (2023) primair te verklaren voor recht dat hetgeen is genotuleerd van de VvE-vergadering van 12 december 2024 onwaar is en dat aan de genotuleerde citaten geen rechten kunnen worden ontleend, subsidiair te verklaren voor recht dat het VvE-besluit nietig is en/of meer subsidiair het besluit te vernietigen; voor wat betreft de procesvolmacht jegens [verzoekster] primair te verklaren voor recht dat hetgeen is genotuleerd van de VvE-vergadering van 12 december 2024 onwaar is en dat aan de genotuleerde citaten geen rechten kunnen worden ontleend, subsidiair te verklaren voor recht dat het VvE-besluit nietig is en/of meer subsidiair het besluit te vernietigen; voor wat betreft het ontslag van het bestuur primair te verklaren voor recht dat hetgeen is genotuleerd van de VvE-vergadering van 12 december 2024 onwaar is en dat aan de genotuleerde citaten geen rechten kunnen worden ontleend en/of dat het bestuur wel is ontslagen door een hoger aantal voorstemmen dan tegenstemmen, subsidiair te verklaren voor recht dat het VvE-besluit nietig is en/of meer subsidiair het besluit te vernietigen; een vervangende machtiging te verlenen in die zin dat het huidige bestuur is ontslagen, althans de bestuurders uit hun functie zijn ontheven; voor wat betreft de jaarrekeningen van 2018 t/m 2022 en mogelijke decharge voor die boekjaren primair te verklaren voor recht dat geen goedkeuringen zijn gegeven door de vergadering, subsidiair te verklaren voor recht dat deze VvE-besluiten nietig zijn. 2.4. De VvE is het hier niet mee eens. Zij voert allereerst aan dat [verzoekster] het verzoek tot vernietiging te laat heeft ingediend en dat zij daarom niet-ontvankelijk is in dat verzoek. Verder voert de VvE aan dat de besluiten zoals vermeld in de notulen wel degelijk zijn genomen. De vervangende machtigingen kunnen niet worden verleend, aldus de VvE. 2.5. De kantonrechter verklaart [verzoekster] niet-ontvankelijk voor wat betreft haar verzoeken 1, 3 tot en met 6 en 8 zoals vermeld onder r.o. 2.3. De vervangende machtigingen (verzoeken 2 en 7) worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom. [verzoekster] is niet-ontvankelijk in haar verzoeken onder 1, 3 tot en met 6 en 8 2.6. [verzoekster] was zelf aanwezig op de VvE-vergadering van 12 december 2024. Partijen zijn het erover eens dat op deze vergadering is gestemd over het ontslag van het bestuur. Uit de notulen blijkt dat 16 stemmen voor het ontslag waren en 19 stemmen tegen. Niet in geschil is dat de controle van de stemming inclusief volmachten door [persoon A] en [verzoekster] samen heeft plaatsgevonden, dat [verzoekster] foto’s heeft gemaakt van alle volmachten en dat [persoon A] en [verzoekster] de uitslag hebben erkend en goedgekeurd. Dit blijkt ook uit de concept notulen en de schriftelijke verklaring van [persoon A] van 13 mei 2025. De stelling van [verzoekster] in het verzoekschrift dat de uitgebrachte stemmen/volmachten toch niet correct zouden zijn geteld wordt daarom verworpen. Dit betekent dat ervan uitgegaan wordt dat op de vergadering het besluit is genomen dat het bestuur mag aanblijven en dat [verzoekster] ook direct op de vergadering op de hoogte was van dit besluit. 2.7. [verzoekster] stelt zich op het standpunt dat op de vergadering niet is gestemd over de overige agendapunten zoals vermeld onder r.o. 2.2. De VvE heeft gemotiveerd toegelicht dat er wel degelijk is gestemd en dat deze besluiten zijn genomen. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat [verzoekster] met enkele andere VvE-leden de vergadering om hen moverende redenen voortijdig, toen de vergadering formeel nog niet was afgelopen, hebben verlaten en dat zij daardoor niet meer aanwezig waren bij de verdere stemmingen over de agendapunten. De door [verzoekster] overgelegde geluidsopname en transcriptie van de vergadering hebben alleen betrekking op het eerste deel van de vergadering waarbij zij nog aanwezig was. De vergadering is vervolgens met de overgebleven leden voortgezet. Dit blijkt ook uit de concept notulen en de schriftelijke verklaring van [persoon A] van 13 mei 2025. Vaststaat dat het bestuur over een groot aantal volmachten beschikte van VvE-leden die niet aanwezig waren op de vergadering. Voor de stemmingen was het dus niet nodig dat deze leden fysiek aanwezig waren op de vergadering. Dit betekent dat ervan uitgegaan wordt dat de besluiten (r.o. 2.2) zijn genomen. 2.8. Door de vergadering voortijdig te verlaten, heeft [verzoekster] het risico genomen dat besluiten werden genomen met betrekking tot de agendapunten waarmee zij het niet eens is. Appartementseigenaren hebben er belang bij om zo spoedig mogelijk te weten of een op een VvE-vergadering genomen besluit geldig is of niet.

De kantonrechter: 3.1. verklaart [verzoekster] niet-ontvankelijk in haar verzoeken, met uitzondering van de vervangende machtigingen; 3.2. wijst het verzoek van [verzoekster] met betrekking tot de vervangende machtigingen af; 3.3. veroordeelt [verzoekster] in de proceskosten, die aan de kant van de VvE worden begroot op € 510,-; 3.4. verklaart deze beschikking voor zover het de veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad. Deze beschikking is gegeven door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken. 764