ECLI:NL:RBROT:2025:7247

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10713856 CV EXPL 23-26125 datum uitspraak: 14 maart 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Gemeente Rotterdam, vestigingsplaats: Rotterdam, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gemachtigde: mr. N.C. van Eck, tegen [bedrijf A] , vestigingsplaats: [vestigingsplaats] , gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, gemachtigde: mr. M.A.D. Bol. De partijen worden hierna ‘de Gemeente’ en ‘ [bedrijf A] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 12 september 2023, met bijlagen 1 tot en met 20; het incident; het antwoord in het incident; het vonnis in het incident; het antwoord in de hoofdzaak en de eis in reconventie, met bijlagen 1 tot en met 27; de brief van de Gemeente, met bijlagen 21 tot en met 27; het antwoord in reconventie, tevens vermindering van eis, met bijlagen 28 tot en met 34; de mail van [bedrijf A] , met bijlagen 28 tot en met 33. 1.2. Op 3 september 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: [persoon A] (project manager), [persoon B] (afdeling vastgoed), [persoon C] (marketing contract specialist), met mr. Van Eck, voor de Gemeente; [persoon D] (controller), [persoon E] en [persoon F] (middellijk bestuurder) met mr. Bol, voor [bedrijf A] .

Waar gaat het om? 2.1. De Gemeente heeft op 9 mei 2006 recht van erfpacht gegeven aan Havenbedrijf Rotterdam N.V. (hierna: het Havenbedrijf) van de percelen grond gelegen te [postcode] Rotterdam, in eigendom toebehorend aan de Gemeente, plaatselijk bekend als [adres 1] en [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te Rotterdam, kadastraal bekend als Charlois, sectie E, nrs. [perceelnummer 1] en [perceelnummer 2] (hierna: het terrein). 2.2. Op het terrein staat een aantal gebouwen en een kraan, door vorige gebruikers daar gerealiseerd (hierna: de opstallen). 2.3. Bij huurovereenkomst van 3 februari 2015 heeft het Havenbedrijf het terrein verhuurd aan [bedrijf A] . In de overeenkomst staat dat het gebruiksrecht is verleend voor 4 jaar en 331 dagen en ingaat op 3 februari 2015 en eindigt op 31 december 2019 om 24:00 uur. Ook is vastgelegd dat [bedrijf A] uitdrukkelijk geen recht heeft op verlenging van het gebruiksrecht. De (te indexeren) gebruiksvergoeding is destijds bepaald op € 256.890,87 per jaar en in de overeenkomst staat dat het Havenbedrijf hierover omzetbelasting in rekening brengt. Bepaald is dat de vergoeding in twaalf gelijke termijnen bij vooruitbetaling moet worden voldaan. Partijen zijn tevens overeengekomen dat [bedrijf A] - kort gezegd - bij het einde van het gebruiksrecht alles wat op het terrein is aangebracht sloopt en verwijdert en de bodem saneert bij verontreiniging. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen voor gebruiksrechten Havenbedrijf Rotterdam N.V. 2004 van toepassing verklaard (hierna: de Algemene Bepalingen). 2.4. Bij akte van 3 februari 2015 heeft het Havenbedrijf, mede namens de Gemeente, aan [bedrijf A] recht van opstal op het terrein verleend, met als doel aan [bedrijf A] de eigendom te doen toekomen van de opstallen. Vastgelegd is dat het recht van opstal eindigt op 31 december 2019 om 24:00 uur. Als tegenprestatie is een door [bedrijf A] te betalen vergoeding van € 50,- per jaar overeengekomen, welk bedrag in verband met de tijdsduur gekapitaliseerd is op € 212,50. Bepaald is dat [bedrijf A] - kort gezegd - bij het einde van het recht van opstal het terrein geëgaliseerd ter beschikking stelt, ontdaan van al hetgeen daarop, daarin of daarboven is gebouwd of geplaatst. 2.5. Bij brief van 20 mei 2020 heeft het Havenbedrijf - onder verwijzing naar brieven uit 2018 en in die tijd tussen partijen bereikte overeenstemming over gefaseerde oplevering van het terrein - uiteengezet dat de oplevering niet heeft plaatsgevonden op 31 december 2019 omdat [bedrijf A] nog geen nieuwe locatie gevonden heeft om haar bedrijfsactiviteiten voort te zetten, maar dat de huurovereenkomst op die datum wel beëindigd is. Er is op gewezen dat [bedrijf A] nog steeds gebruik maakt van het terrein zonder dat zij hiervoor een tegenprestatie betaalt, maar dat kosteloos gebruik niet mogelijk is. Om deze reden is voorgesteld de beëindigde huurovereenkomst te verlengen tot en met 31 maart 2021 onder voorwaarden. 2.6. Hierover is gecorrespondeerd en overleg gevoerd tussen het Havenbedrijf en [bedrijf A] . 2.7. Bij exploot van 15 december 2020 heeft het Havenbedrijf het recht van opstal opgezegd per 31 december 2021. Omdat deze opzegging niet overbetekend is aan de hypotheekverstrekker(s) heeft het Havenbedrijf bij aan [bedrijf A] betekend exploot van 22 december 2021 mede namens de Gemeente aangezegd dat de opzegtermijn verlengd wordt met één jaar en dat voor zover nodig het recht van opslag opgezegd wordt per 31 december 2022, waarbij [bedrijf A] aangezegd is om het terrein dan ter beschikking te stellen van het Havenbedrijf. 2.8. Bij brief van 15 januari 2021 heeft het Havenbedrijf meegedeeld dat [bedrijf A] niet ingestemd heeft met de voorwaarden vermeld in haar brief van 20 mei 2020 en zich bereid getoond om de huurovereenkomst te verlengen tot en met 31 december 2021 onder voorwaarden. 2.9. In antwoord hierop heeft [bedrijf A] bij brief van 26 januari 2021 aan het Havenbedrijf meegedeeld dat opleveren per 31 december 2021 niet mogelijk is in verband met vergunningverleningen en de benodigde bouwtijd van de voorziene nieuwbouw. 2.10. Bij brief van 12 april 2022 heeft het Havenbedrijf aan [bedrijf A] meegedeeld dat zij zonder recht of titel gebruik maakt van het terrein en niet de gebruiksvergoeding betaalt die gelijk is aan de tot en met 31 december 2019 betaalde huurprijs, kadegeld en retributie. Aan [bedrijf A] is te kennen gegeven dat het terrein niet om niet kan worden gebruikt. Ook is erop gewezen dat het opstalrecht is opgezegd en dat het terrein opgeleverd moet worden per 31 december 2022. Tevens is aangekondigd dat het Havenbedrijf en de Gemeente het erfpachtrecht zullen gaan doorhalen en dat het (contracts)dossier dan wordt overgedragen aan de Gemeente. 2.11. Bij akte van 16 augustus 2022 is op gemeenschappelijk verzoek van de Gemeente en het Havenbedrijf het onder 2.1 vermelde recht van erfpacht doorgehaald. In de akte is vermeld dat het Havenbedrijf haar rechten tegenover [bedrijf A] cedeert aan de Gemeente. Bij brief van 17 augustus 2022 is hiervan mededeling gedaan aan [bedrijf A] . 2.12. Tussen de Gemeente en [bedrijf A] heeft minnelijk overleg plaatsgevonden om te proberen tot afspraken te komen over de datum van ontruiming, de wijze van oplevering van het terrein, en vergoeding voor het achterlaten van opstallen in verband met mogelijke ontwikkeling op het terrein van de zogenoemde Cultuurcampus, maar hierover is geen overeenstemming bereikt. 2.13. Er is inmiddels een locatie gevonden aan de [naam locatie 2] te Rotterdam waar [bedrijf A] haar bedrijfsactiviteiten zal kunnen voortzetten, maar er loopt nog een procedure tegen de verleende omgevingsvergunning. [bedrijf A] is toegezegd dat zij niet hoeft te vertrekken van het terrein aan de [naam locatie 1] voordat de vergunning onherroepelijk is. 2.14. Vanaf januari 2020 heeft [bedrijf A] de gebruiksvergoeding niet althans niet volledig betaald voor het terrein, wat volgens de Gemeente geleid heeft tot een openstaand bedrag van € 1.055.003,43 ten tijde van de dagvaarding. Omdat [bedrijf A] nadien bedragen heeft voldaan, is de eis verminderd. 2.15. De Gemeente eist nu, naar de kantonrechter begrijpt, veroordeling van [bedrijf A] tot betaling aan haar van € 129.370,94 aan hoofdsom, met de wettelijke handelsrente voor iedere maand of gedeelte daarvan dat betaling na de vervaldag is uitgebleven, plus de proceskosten met rente.

De kantonrechter: In conventie 3.1. veroordeelt [bedrijf A] om aan de Gemeente te betalen: € 129.370,94 aan hoofdsom; de wettelijke handelsrente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW over de niet tijdig betaalde maandelijkse gebruiksvergoedingen vanaf 1 januari 2020, met een gezamenlijk beloop van € 1.055.003,43, steeds vanaf iedere eerste van de maand waarop niet betaald is, totdat alle termijnen zijn voldaan; 3.2. veroordeelt [bedrijf A] in de proceskosten, die aan de kant van de Gemeente worden vastgesteld op € 4.904,14 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald; 3.3. wijst al het andere af; In reconventie 3.4. wijst de eisen af; 3.5. veroordeelt [bedrijf A] in de proceskosten, die aan de kant van de Gemeente worden vastgesteld op € 3.391,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald; In conventie en in reconventie 3.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en in het openbaar uitgesproken. 465

[bedrijf A] is het hiermee niet eens. 2.16. [bedrijf A] eist samengevat: te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst sinds 1 januari 2020 van kracht is gebleven en dat alle betalingen van gebruiksvergoeding vanaf die datum als huur hebben plaatsgevonden en zullen plaatsvinden; te bepalen dat de Gemeente tegenover [bedrijf A] gehouden is de locatie [naam locatie 1] ter beschikking te blijven stellen voor de gebruiksvergoeding van € 35.126,44 per maand; te bepalen dat [bedrijf A] tegenover de Gemeente (pas) gehouden is de locatie [naam locatie 1] te ontruimen na ommekomst van 18 maanden nadat de omgevingsvergunning voor de locatie [naam locatie 2] onherroepelijk is geworden; te bepalen dat de Gemeente gehouden is bij het einde van de huurovereenkomst en het opstalrecht aan [bedrijf A] € 6.480.000,- aan waarde in het economisch verkeer van de opstallen en de kraan en € 250.000,- wegens extra sloopkosten te vergoeden, en de Gemeente reeds nu voor alsdan te veroordelen tot betaling daarvan aan [bedrijf A] binnen één maand nadat zij de locatie [naam locatie 1] heeft ontruimd en ter vrije beschikking heeft gesteld van de Gemeente, met achterlating van de opstallen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente. De Gemeente is het hiermee niet eens. Wat vindt de kantonrechter? Toewijzing eis van de Gemeente (conventie) Hoofdsom 2.17. De geëiste hoofdsom van € 129.370,94 wordt toegewezen. Het betreft achterstallige gebruiksvergoeding ex artikel 7:225 BW tot en met juli 2024, althans in rekening gebrachte maar niet betaalde btw over de gebruiksvergoeding. Anders dan [bedrijf A] aanvoert betreft het geen huur, want de huurovereenkomst is op 31 december 2019 geëindigd, waarover hieronder meer. Het is ook niet zo dat [bedrijf A] geen btw verschuldigd is, want in de huurovereenkomst van 3 februari 2015 is bepaald dat over de gebruiksvergoeding omzetbelasting in rekening wordt gebracht. Op de voet van artikel 27.3 van de Algemene Bepalingen kan na het einde van de huur een vergoeding gevorderd worden gelijk aan de overeengekomen gebruiksvergoeding, dus inclusief btw. Dat het Havenbedrijf voorheen misschien geen btw heeft gerekend, wat eerst ter zitting is betoogd, staat er niet aan in de weg dat de Gemeente dat wel doet, wat blijkt uit de facturen die zij in het geding heeft gebracht. Die zijn na de start van deze procedure grotendeels voldaan inclusief 21% btw, zodat al btw betaald is door [bedrijf A] . Er staat alleen nog wat open. Het beroep op verjaring slaagt niet, want de Gemeente is voor het eerst op 15 december 2022 gebruiksvergoeding gaan factureren. Die factuur zag op de gebruiksvergoeding van € 1.055.003,43 (inclusief € 183.099,77 btw) over de periode van januari tot en met 31 december 2022. Ook is nadien met facturen gebruiksvergoeding met btw in rekening gebracht en is [bedrijf A] aangeschreven om tot betaling over te gaan. Anders dan [bedrijf A] aanvoert, heeft zij de betaling niet mogen opschorten, omdat de door haar uiteengezette omstandigheden dat niet rechtvaardigen. Dat niet of niet tijdig gefactureerd is, biedt daarvoor geen basis want de betaling van de gebruiksvergoeding is een brengschuld, die in dit geval in twaalf gelijke termijnen, dus maandelijks, bij vooruitbetaling moet worden voldaan, bij gebreke waarvan verzuim direct intreedt. Daarbij maakt de discussie over de vraag of sprake was van gebruiksvergoeding als huurprijs of ex artikel 27.3 van de Algemene Bepalingen niet uit. De omstandigheid dat tussen partijen geen overeenstemming bereikt is over verlenging van de huurovereenkomst tegen een veel hogere (volgens de Gemeente marktconforme) gebruiksvergoeding levert ook geen goede reden op om betaling achterwege te laten, zo ook het aangevoerde dat de Gemeente probeert zich de opstallen toe te eigenen, wat daar verder nog van zij. De Gemeente schiet niet tekort ten opzichte van [bedrijf A] . Andersom is dat wel zo. Rente 2.18. De rente wordt toegewezen op de wijze hieronder vermeld, om de volgende redenen. 2.19. Oorspronkelijk is gevorderd € 1.055.003,43 aan hoofdsom, met de wettelijke handelsrente voor iedere maand of gedeelte daarvan dat betaling na de vervaldag is uitgebleven. Dit wordt in het licht van het vorenstaande over de betaling aldus begrepen dat de rente gevorderd is over de niet betaalde maandelijkse gebruiksvergoedingen (met een gezamenlijk beloop van € 1.055.003,43) steeds vanaf iedere eerste van de maand, dus voor het eerst vanaf 1 januari 2020, omdat de vergoeding vooruit betaald moet worden, totdat alle termijnen zijn voldaan. 2.20. De eis is verminderd tot € 129.370,94 aan hoofdsom, maar wat de rente betreft niet gewijzigd, althans de kantonrechter leest dat niet in de toelichting bij de eiswijziging. Uit bijlage 29 van de Gemeente, de specificatie van het bedrag van € 129.370,94 aan resterende hoofdsom en de daarbij gevoegde onderliggende facturen, blijkt ook niet dat de Gemeente de door [bedrijf A] verrichte betalingen eerst in mindering heeft doen strekken op de verschenen rente. Daarom wordt ervan uitgegaan dat de eis wat de gevorderde rente betreft niet gewijzigd is en dat de reeds verschenen rente over de niet althans niet op tijd betaalde gebruiksvergoedingen nog niet voldaan is. Proceskosten 2.21. De proceskosten komen voor rekening van [bedrijf A] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt de kosten die [bedrijf A] aan de Gemeente moet betalen vast op € 129,14 aan dagvaardingskosten, € 1.384,- aan griffierecht, € 3.256,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 1.628,-) en het standaardtarief van € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 4.904,14. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen, niet de handelsrente. Afwijzing eisen van [bedrijf A] (reconventie) Huurovereenkomst? 2.22. Geen sprake is van verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op de voet van artikel 7:230 BW. De geëiste verklaring voor recht wordt dus niet gegeven. 2.23. Anders dan [bedrijf A] voorstaat is de huurovereenkomst niet sinds 1 januari 2020 van kracht gebleven op basis van de voorwaarden en bepalingen zoals opgenomen in de schriftelijke huurovereenkomst van 3 februari 2015. Dat is van meet af aan niet de bedoeling geweest van partijen, gelet op de overeengekomen specifieke duur van 4 jaar en 331 dagen leidend tot de einddatum van 31 december 2019 en het bepaalde dat [bedrijf A] uitdrukkelijk geen recht heeft op verlenging van het gebruiksrecht. De datum is ook opgenomen in de akte waarbij recht van opstal op het terrein verleend is aan [bedrijf A] . Naar de einddatum toe en nadien is het Havenbedrijf hierover ook duidelijk geweest en later heeft de Gemeente tot op heden gepersisteerd in het standpunt dat de huurovereenkomst toen beëindigd is. 2.24. Dat het Havenbedrijf en de Gemeente geprobeerd hebben om met [bedrijf A] tot afspraken te komen met betrekking tot verlenging van de overeenkomst doet hieraan niet af. Anders dan gesteld, wordt ervan uitgegaan dat [bedrijf A] niet heeft ingestemd met het aanbod tot verlenging van de huurovereenkomst tot en met 31 maart 2021 onder voorwaarden zoals gedaan in de brief van het Havenbedrijf van 20 mei 2020, want nergens uit blijkt dat die brief ondertekend geretourneerd is aan en ontvangen is door de Gemeente.

Uit de brief van het Havenbedrijf van 15 januari 2021 volgt dat niet ingestemd was met de voorwaarden en de gestelde termijn, wat reden geweest is voor de Gemeente om een nieuw aanbod te doen tot verlenging van de huurovereenkomst tot en met 31 december 2021 onder voorwaarden. Dat aanbod is niet aanvaard, wat volgt uit de e-mail van [bedrijf A] van 26 januari 2021 waarin zij te kennen heeft gegeven dat oplevering per 31 december 2021 voor haar niet mogelijk is. 2.25. Onderkend wordt dat in een gesprek op 24 maart 2023 met twee wethouders aan [bedrijf A] is toegezegd dat zij niet hoeft te vertrekken van het terrein voordat de omgevingsvergunning voor de locatie [naam locatie 2] onherroepelijk is, maar daaraan is wel de voorwaarde verbonden dat de gebruiksvergoeding per ommegaande betaald moest worden, wat niet is gebeurd. 2.26. Het bij brief van 16 juli 2024 gedane ultieme aanbod van de Gemeente om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot het terrein lopende tot uiterlijk 1 maart 2029 onder voorwaarden, waaronder de geactualiseerde huurprijs, is niet aanvaard. 2.27. Gelet op het vorenstaande is het klaarblijkelijk niet de bedoeling geweest van de Gemeente om de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te verlengen, ook al heeft [bedrijf A] na afloop van de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde behouden met uiteindelijk goedvinden van de Gemeente. Wanneer de omgevingsvergunning voor de locatie [naam locatie 2] onherroepelijk zal zijn, is ongewis, maar duidelijk is dat [bedrijf A] het terrein dan zal moeten opleveren. Vaste gebruiksvergoeding? 2.28. Anders dan geëist wordt niet bepaald dat de Gemeente tegenover [bedrijf A] gehouden is het terrein ter beschikking te blijven stellen voor de gebruiksvergoeding van € 35.126,44 per maand. In dit verband is van belang dat de Gemeente de gebruiksvergoeding mag indexeren. Ook kan zich de situatie gaan voordoen dat de Gemeente schade lijdt, die het bedrag van de gebruiksvergoeding overschrijdt, doordat [bedrijf A] het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt. In dit verband is niet zonder betekenis dat de Gemeente onderbouwd aangevoerd heeft dat de marktconforme huurprijs door Ooms Taxaties B.V. getaxeerd is op € 863.323,- per jaar exclusief btw en dat deze huurprijs uitgaande van gegevens gehanteerd door het door [bedrijf A] ingeschakelde bureau Stone Value B.V. zou neerkomen op € 1.312.052,50 per jaar, wat een groot verschil oplevert met de gebruiksvergoeding die [bedrijf A] op dit moment verschuldigd is. Ontruimingstermijn? 2.29. Anders dan geëist wordt niet bepaald dat [bedrijf A] tegenover de Gemeente (pas) gehouden is het terrein te ontruimen na ommekomst van 18 maanden nadat de omgevingsvergunning voor de locatie [naam locatie 2] onherroepelijk is geworden. Dat strookt niet met wat partijen zijn overeengekomen en ook niet met de gedane toezegging. Vergoedingen? 2.30. Anders dan geëist wordt niet bepaald dat de Gemeente gehouden is bij het einde van de huurovereenkomst en het opstalrecht aan [bedrijf A] € 6.480.000,- aan waarde in het economisch verkeer van de opstallen en de kraan en € 250.000,- wegens extra sloopkosten te vergoeden. Geen grond wordt gezien om de Gemeente te veroordelen tot betaling van genoemde bedragen aan [bedrijf A] . Geen grond wordt ook gezien om de Gemeente te veroordelen tot betaling van andere bedragen aan [bedrijf A] als schadevergoeding op grond van artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM of artikel 7:216 lid 3 BW of artikel 6:212 BW. 2.31. Zoals vermeld is de huurovereenkomst al beëindigd. Dat geldt ook voor het recht van opstal dat door opzegging geëindigd is. Die opzegging is gebaseerd op het bepaalde in artikel 8 lid 1, aanhef en onder b en/of e van de Akte van vestiging Recht van Opstal, namelijk het in verzuim zijn met het betalen van de gebruiksvergoeding op grond van de huurovereenkomst en/of het niet binnen zes maanden nadat de huurovereenkomst is geëindigd sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Gelet op het voorgaande zijn beide situaties dragend voor de opzegging en heeft de opzegging effect gesorteerd, mede gezien het bepaalde in artikel 5:104 BW gelezen in samenhang met de artikelen 5:88 en 5:87 lid 2 BW. In deze situaties voorziet de Akte niet in een vergoeding. 2.32. Het bepaalde in artikel 10 lid 1 van de Akte wat ziet op de mogelijkheid van een vergoeding bij het einde van het recht van opstal speelt bij een opzegging gebaseerd op het bepaalde in artikel 8 lid 1 onder f van die Akte in het kader van een wenselijk geachte doelmatige inrichting of verdeling van de bedrijven over het havengebied. Die opzeggingsgrond is echter niet gehanteerd. Anders dan van de zijde van [bedrijf A] is betoogd heeft de eventuele vestiging van de zogenoemde Cultuurcampus daarmee uiteraard niets te maken. 2.33. Uitgangspunt bij de huur en het recht van opstal is dat [bedrijf A] bij het einde daarvan alles wat op en in het terrein is aangebracht sloopt en verwijdert. Voor het geval bebouwing of onderdelen daarvan op verzoek van de Gemeente worden achtergelaten, biedt artikel 14 van de huurovereenkomst de mogelijkheid om een nader door de Gemeente te bepalen vergoeding aan [bedrijf A] te betalen. In dit kader is tussen partijen gesproken over de mogelijkheid van een door de Gemeente te betalen vergoeding aan [bedrijf A] voor achterlating van een deel van de gebouwen en de kraan op het terrein in verband met de in de toekomst beoogde Cultuurcampus. Van de zijde van de Gemeente is echter onderbouwd aangevoerd dat over de Cultuurcampus op de locatie [naam locatie 1] nog geen definitief besluit genomen is en dat, gelet op een globale financiële doorrekening, de stap daarnaartoe op dit moment te groot is. Gelet hierop is de eis prematuur, want misschien gaat de Cultuurcampus op de betreffende locatie niet door of zal bij nader inzien besloten worden tot nieuwbouw, waarvoor tal van goede redenen kunnen zijn, zoals financiële. In dat geval is [bedrijf A] gehouden om de opstallen te slopen en verwijderen. 2.34. Als (een deel van de) opstallen op verzoek van de Gemeente toch zullen worden achtergelaten, dan ligt toewijzing van enig bedrag aan [bedrijf A] niet zonder meer in de rede, laat staan de gevorderde bedragen. Hierbij is van betekenis dat de opstallen er al stonden voordat [bedrijf A] het terrein ging huren. Gesteld noch gebleken is dat [bedrijf A] geïnvesteerd heeft in het terrein en/of de opstallen. Dat [bedrijf A] hiervoor een vergoeding heeft betaald aan haar rechtsvoorganger staat niet vast, want is betwist. Niet is zonder meer aannemelijk dat zij 2.1 miljoen euro betaald heeft voor opstallen die een kleine vijf jaar later zouden moeten worden gesloopt en voor zover dat wel komt vast te staan brengt dat nog niet met zich dat de Gemeente dit bedrag dient te vergoeden. Er lijkt van aanvang af ook niet een marktconforme gebruiksvergoeding te zijn gerekend voor het terrein. [bedrijf A] heeft voor de opstallen zelf geen huur betaald. De door [bedrijf A] te betalen retributie voor het recht van opstal is zeer gering geweest (€ 50,- per jaar). Daarbij komt dat deze voor [bedrijf A] gunstige situatie inmiddels veel langer voortduurt dan de Gemeente bij aanvang van de huurovereenkomst voor ogen heeft gehad. Voorts geldt dat [bedrijf A] aanzienlijke kosten bespaard zullen blijven als zij niet alle opstallen hoeft te slopen en verwijderen. Bij deze stand van zaken levert toekenning van geen of slechts een geringe vergoeding bij achterlating van opstallen geen strijd op met het bepaalde in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM noch met artikel 7:216 lid 3 BW noch met artikel 6:212 BW. Integendeel, naar het zich thans laat aanzien zou [bedrijf A] erdoor verrijkt worden ten koste van de Gemeente.