ECLI:NL:RBROT:2025:7034

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11590169 VV EXPL 25-142 datum uitspraak: 16 april 2025 Vonnis in kort geding van de kantonrechter in de zaak van [eiseres] , vestigingsplaats: [plaats 1] , eiseres, gemachtigde: mr. G. Meijerink, tegen [gedaagde] , woonplaats: [plaats 1] , gedaagde, die zelf procedeert. De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de dagvaarding van 24 maart 20215, met bijlagen 1.2. Op 2 april 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens [eiseres] mevrouw [persoon A] aanwezig, bijgestaan door mr. Meijerink. [gedaagde] was ook aanwezig. 1.3. [gedaagde] heeft op de ochtend vóór de zitting een e-mail met een verweerschrift aan de kantonrechter gestuurd. Dit verweerschrift heeft de kantonrechter pas na de zitting bereikt. [gedaagde] heeft echter alles wat in het verweerschrift staat mondeling op de zitting naar voren gebracht, zodat de kantonrechter hiermee bij haar oordeel rekening heeft kunnen houden.

Waar gaat deze zaak over? 2.1. [gedaagde] huurt woonruimte van [eiseres] . [eiseres] wil dat [gedaagde] deze woning ontruimt. De reden daarvoor is dat [gedaagde] de woning in onderhuur heeft gegeven aan een ander, zonder dat hij daarvoor toestemming van [eiseres] had. Volgens [eiseres] staat met voldoende zekerheid vast dat de huurovereenkomst om die reden in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Vooruitlopend daarop vordert zij nu in kort geding ontruiming van het gehuurde. Zij wil de woning, gelet op de bestaande wachtlijsten voor sociale huur, zo snel mogelijk in huur kunnen geven aan iemand die daarvoor in aanmerking komt en die zich wel aan de regels houdt. 2.2. Subsidiair heeft [eiseres] tijdelijke ontruiming van het gehuurde gevorderd, omdat er werkzaamheden moeten worden uitgevoerd in het gehuurde om een lekkage bij de onderburen van [gedaagde] te onderzoeken en verhelpen. 2.3. [gedaagde] wil dat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen. Hij erkent dat hij het gehuurde in onderhuur heeft gegeven aan iemand anders, maar vindt dat er geen reden is voor ontbinding, omdat hij feitelijk nooit huur van deze persoon heeft ontvangen en hij niet de intentie had om winst te maken met de onderverhuur. Hij heeft ook verklaard dat hij wil meewerken aan de werkzaamheden die in het gehuurde moeten worden uitgevoerd. [gedaagde] betwist ook het spoedeisend belang van [eiseres] bij haar vorderingen. [gedaagde] moet het gehuurde ontruimen 2.4. De kantonrechter wijst de primaire eis van [eiseres] toe. Dat betekent dat [gedaagde] het gehuurde moet ontruimen. 2.5. Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. 2.6. De kantonrechter vindt dat [eiseres] voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering om deze toe te wijzen. Zij heeft als toegelaten instelling (sociale verhuurder) als taak om woonruimte in huur te geven aan mensen die daar op grond van hun inkomen voor in aanmerking komen. Het is algemeen bekend dat de wachtlijsten enorm zijn. Als een huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en die tekortkoming ernstig genoeg is, heeft [eiseres] er belang bij om aan die situatie zo snel mogelijk een einde te maken en de woning in huur te geven aan degene die bovenaan de wachtlijst staat. 2.7. De tekortkoming die [eiseres] [gedaagde] verwijt staat vast en is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. Dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zou worden ontbonden, staat voor de kantonrechter met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid vast en wel om de volgende redenen. 2.7.1. [gedaagde] heeft erkend dat hij de woning aan een ander heeft willen onderverhuren, namelijk aan mevrouw [persoon B] . Vast staat dat onderverhuur niet is toegestaan, tenzij [eiseres] daar toestemming voor geeft. [gedaagde] heeft ook erkend dat hij die toestemming niet heeft gekregen. 2.7.2. Vervolgens staat vast dat [gedaagde] de woning niet alleen heeft willen onderverhuren, maar dat hij dat ook echt heeft gedaan. [eiseres] heeft screenprints overgelegd van de gesprekken die [gedaagde] via Facebook Messenger met [persoon B] heeft gevoerd. [gedaagde] heeft op de zitting bevestigd dat het om zijn berichten gaat. Uit de berichten blijkt dat [gedaagde] het initiatief heeft genomen om contact te zoeken met [persoon B] . [gedaagde] biedt haar het gehuurde voor een periode van zes maanden aan omdat hij naar het buitenland zou gaan. [persoon B] is hier uiteindelijk op ingegaan en is ook in de woning getrokken en heeft de sloten laten vervangen. Alleen omdat er vervolgens door iemand uit de kring van [persoon B] contact werd opgenomen met [eiseres] , is de onderhuur aan het licht gekomen. [persoon B] heeft daarop [gedaagde] om uitleg gevraagd, waarna een ruzie is ontstaan en [persoon B] de woning heeft verlaten, zonder iets aan [gedaagde] te betalen. Hoewel zij niet heeft betaald, is er dus wel een huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [persoon B] tot stand gekomen. [gedaagde] heeft het onderhuurverbod overtreden. 2.7.3. Het is voor de beoordeling of sprake is van (verboden) onderverhuur niet relevant of [gedaagde] winst heeft willen maken op de huurprijs. Onderhuur is onderhuur, ongeacht of er verschil is tussen de huurprijzen in de hoofdhuur- en onderhuursituatie. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat uit de overgelegde berichten volgt dat [gedaagde] wel degelijk van plan was om winst te maken. Hij vraagt in de berichten aan [persoon B] een huurprijs van € 1.200,- per maand, exclusief energie, water en internet. [gedaagde] betaalt aan [eiseres] een huurprijs van € 747,91 per maand. [persoon B] heeft verklaard dat zij met [gedaagde] een bedrag van € 1.250,- per maand heeft afgesproken. Het is niet aannemelijk dat [gedaagde] alleen een iets hoger bedrag heeft gevraagd voor het geval hij zou moeten bijbetalen voor de verbruikte energie. Hoe dan ook, uit dit alles volgt dat er geen sprake was van een (tijdelijke) vriendendienst, maar van echte onderverhuur. 2.7.4. Het onderverhuren van een sociale woning zonder toestemming van de verhuurder levert een ernstige tekortkoming op van de huurder in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De tekortkoming is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. [gedaagde] heeft geen omstandigheden aangevoerd die maken dat in dit geval toch niet ontbonden zou moeten worden. Hij heeft alleen betwist dat hij over andere woonruimte zou beschikken, maar in zijn berichten aan [persoon B] verklaart hij dat hij een koopwoning heeft en een kamer in [plaats 2] . Dat heeft hij op de zitting ontkend, maar hij heeft geen verklaring gegeven waarom hij dat dan wel tegen [persoon B] heeft gezegd. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat [gedaagde] ergens anders terecht kan. Bovendien is het enkele feit dat [gedaagde] zijn woning verliest geen reden om de ontruimingsvordering af te wijzen. [gedaagde] moet het gehuurde ontruimen 2.8. De gevorderde ontruiming wordt toegewezen, maar op een iets langere termijn dan door [eiseres] gevorderd. [gedaagde] moet de woning met al zijn spullen verlaten binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] de huurprijs van € 749,91 per maand betalen. Als [gedaagde] niet of te laat betaalt, moet hij de wettelijken rente over dit bedrag betalen. [gedaagde] moet een boete van € 2.500,- rente betalen 2.9. [gedaagde] moet aan [eiseres] een boete van € 2.500,- betalen. In de algemene huurvoorwaarden van [gedaagde] is bepaald dat in geval van onderverhuur deze boete moet worden betaald. Uit de erkenning van [gedaagde] volgt dat hij het gehuurde in onderhuur heeft gegeven. De kantonrechter vindt de boetebepaling in de algemene huurvoorwaarden niet oneerlijk. Daarom is dit bedrag toewijsbaar. De rente die [eiseres] over dit bedrag vordert wordt afgewezen, omdat de kantonrechter daar geen grondslag voor ziet.

De kantonrechter: 3.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] in [plaats 1] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen; 3.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 2.500,-; 3.3. veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 april 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiseres] te betalen € 747,91 per maand met de verhoging die is toegestaan, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vervaldatum tot de dag dat volledig is betaald; 3.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 958,45, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnistot de dag dat volledig is betaald; 3.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.6. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken. 51909