ECLI:NL:RBROT:2025:7016

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11321400 CV EXPL 24-24230 datum uitspraak: 18 april 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiser] , woonplaats: Purmerend, eiser, gemachtigde: [persoon 1] , tegen 1 [gedaagde 1] 2. [gedaagde 2], woonplaats: Schiedam, gedaagden, gemachtigde: mr. H.P. Schouten. De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 6 juni 2024, met bijlagen; het verstekvonnis van deze rechtbank van 5 september 2024 met zaaknummer 11158872 \ CV EXPL 24-15126 (hierna: het verstekvonnis); de verzetdagvaarding van 17 september 2024; het antwoord, met bijlagen; de aanvullende producties van [eiser] , bij brief van 19 december 2024; de aanvullende producties van [eiser] , bij brief van 6 december 2024; specificatie van de actuele huurachterstand die [eiser] tijdens de zitting heeft overgelegd; 1.2. Op 19 maart 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: [eiser] , bijgestaan door zijn gemachtigde, [persoon 1] en [gedaagde 2] , bijgestaan door zijn gemachtigde mr. D. IJpelaar, die waarneemt voor mr. H.P. Schouten. Verder was [persoon 2] aanwezig als tolk Pools voor [gedaagde 2] . 1.3. Na de mondelinge behandeling heeft [eiser] (ongevraagd) nog een nadere productie ingediend. Deze wordt door de kantonrechter buiten beschouwing gelaten, nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hier niet meer op hebben kunnen reageren.

Waar gaat de zaak over? 2.1. [eiser] is in juni 2024 deze procedure gestart tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . In deze procedure heeft [eiser] gesteld dat sprake is van een huurovereenkomst tussen [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [eiser] met betrekking tot de woning aan [adres] . Volgens [eiser] hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een huurachterstand laten ontstaan. [eiser] eist daarom dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning moeten ontruimen. Ook eist [eiser] dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de huurachterstand betalen met rente en kosten. Tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is verstek verleend en de vorderingen van [eiser] zijn (deels) toegewezen in het verstekvonnis. 2.2. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn van mening dat zij ten onrechte bij verstek zijn veroordeeld. Allereerst betwisten zij de hoogte van de huurachterstand, omdat zij inmiddels meerdere keren een bedrag aan [eiser] hebben betaald. Verder voeren zij aan dat zij met drie minderjarige kinderen in de woning wonen. Zij leggen uit dat zij in een neerwaartse spiraal terecht zijn gekomen, waardoor schulden zijn ontstaan. Inmiddels hebben zij hulp en beschikken zij over een maandelijks stabiel inkomen waardoor de lopende huur weer wordt betaald. Zij verzoeken daarom ook om het verstekvonnis te vernietigen en de eis van [eiser] af te wijzen. De kantonrechter vernietigt het huurprijswijzigingsbeding 2.3. Zoals ook in het verstekvonnis is geoordeeld, bevat de huurovereenkomst een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding. In de huurovereenkomst is namelijk bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden verhoogd met een percentage van maximaal 5%. De kantonrechter oordeelt dat dit beding oneerlijk is, omdat zo’n verhoging niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. [eiser] heeft onvoldoende uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het huurprijswijzigingsbeding. De gevolgen daarvan zullen hieronder worden besproken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten een huurachterstand van € 8.559,69 betalen 2.4. [eiser] heeft tijdens de zitting een actuele specificatie overgelegd van de huurachterstand. De huurachterstand bedroeg volgens [eiser] op dat moment € 12.908,64. Bij de berekening van deze huurachterstand heeft [eiser] rekening gehouden met de bedragen die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] inmiddels hebben betaald. [eiser] heeft bij de berekening van de actuele huurachterstand geen rekening gehouden met de vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding, zoals uitgesproken in het verstekvonnis, en de invloed daarvan op de maandelijks verschuldigde huur. De vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding heeft tot gevolg dat alle verhogingen die zijn gebaseerd op dit beding komen te vervallen en dat de huur van € 1.250,- die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden. Dit bedrag is inclusief € 15,- aan servicekosten en € 10,- aan meubileringskosten. 2.5. Hiervan uitgaande wordt de huurachterstand als volgt berekend. De huurachterstand is ontstaan toen de huur over de maand december 2023 niet geheel werd betaald. Vanaf die maand tot de maand maart 2025 hadden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in totaal € 20.000,- aan huur moeten betalen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben daarvan € 11.440,31 aan [eiser] betaald. De huurachterstand is daarom € 8.559,69. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten dit bedrag aan [eiser] betalen. Ontbinding van de huurovereenkomst 2.6. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn verplicht de huur op tijd te betalen. Dat hebben zij niet gedaan. Daarom vraagt [eiser] de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst dit alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. 2.7. De kantonrechter heeft er in dit geval allereerst rekening mee gehouden dat er drie minderjarige kinderen in de woning wonen. Op grond van artikel 3 van het Internationaal Verdrag Inzake de Rechten van het Kind (IVRK) moet bij een beslissing als de onderhavige, die betrekking heeft op de woonruimte van een minderjarige, het belang van het kind weliswaar een eerste overweging zijn, maar dat betekent niet dat de enkele aanwezigheid van een minderjarig kind zonder meer aan een vonnis strekkende tot ontruiming in de weg staat. In dit geval is van belang dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ernstig tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen; zij hebben een huurachterstand van bijna zeven maanden laten ontstaan. Ook na het uitbrengen van de verzetdagvaarding zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] er niet in geslaagd de huur op tijd te betalen. Verder hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voorafgaand aan deze procedure vaker een huurachterstand gehad. De aangevoerde persoonlijke omstandigheden die volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betalingsproblemen hebben geleid, kunnen -hoe vervelend deze ook zijn- niet aan [eiser] worden tegengeworpen. Deze persoonlijke omstandigheden betekenen niet dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet meer hoeven te betalen. 2.8. Verder heeft de kantonrechter rekening gehouden met het feit dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een verrekeningsvordering op [eiser] hebben omdat een deel van de huur onverschuldigd is betaald. Deze verrekeningsvordering is vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst tot de maand waarin de huurachterstand is ontstaan. Ook na verrekening zou er nog steeds een huurachterstand van meer dan drie maanden overblijven. 2.9. Bij afweging van de bovenstaande omstandigheden komt de kantonrechter tot de conclusie dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zodanig ernstig tekort hebben geschoten in de nakoming van hun verplichtingen, dat dit de door [eiser] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen 2.10. Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning met al hun spullen verlaten. Vanwege de belangen van de minderjarige kinderen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zal de ontruimingstermijn, in afwijking van het verstekvonnis, worden gesteld op twee maanden na betekening van dit vonnis. 2.11. Tot en met de dag van de ontruiming moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een gebruiksvergoeding van € 1.250,- per maand betalen (artikel 7:225 BW). [eiser] heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een vergoeding moeten betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoeven geen incassokosten en rente betalen 2.12. De kantonrechter wijst, in afwijking van het verstekvonnis, de incassokosten en de rente af. In de huurovereenkomst van eiseres staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag eiseres daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] € 25,- aan administratiekosten moeten betalen voor elke maand dat zij de huur te laat betalen.

2.16. De kantonrechter wijkt op verschillende punten af van het oordeel in het verstekvonnis. De kantonrechter vernietigt daarom het verstekvonnis en spreekt een nieuwe veroordeling uit.

De kantonrechter: 3.1. vernietigt het op 5 september 2024 tussen partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 11158872 \ CV EXPL 24-15126; opnieuw rechtdoende 3.2. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen € 8.559,69; 3.3. ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen 2 maanden na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen; 3.4. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om vanaf 1 april 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiser] te betalen € 1.250,- per maand met de verhoging die is toegestaan; 3.5. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 1.367,97; 3.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.7. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken. 64362 Hoge Raad 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780 Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia) Hoge Raad 23 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1942