ECLI:NL:RBROT:2025:6956

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11294336 CV EXPL 24-122403 datum uitspraak: 26 februari 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiser] , woonplaats: [woonplaats 1] , eiser, gemachtigde: [naam gemachtigde] , directeur van [naam bedrijf] . te [vestigingsplaats] , tegen [gedaagde] , woonplaats: [woonplaats 2] , gedaagde, die niet in de procedure is verschenen. De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1.1. [eiser] heeft op 22 augustus 2024 [gedaagde] gedagvaard in verband met het niet nakomen van zijn betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. Omdat hij niet in de procedure is verschenen, is tegen hem verstek verleend (artikel 139 Rv). 1.2. Bij rolbeslissing van 2 oktober 2024 zijn de Algemene Bepalingen opgevraagd die van toepassing zijn verklaard op de huurovereenkomst. Na deze te hebben ontvangen heeft de kantonrechter bij rolbeslissing van 30 oktober 2024 aan [eiser] meegedeeld dat zij ambtshalve moet beoordelen of sprake is van oneerlijke en dus onredelijk bezwarende bepalingen in de huurovereenkomst. Te kennen is gegeven dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter de huurprijswijzigingsregeling in de overeenkomst onredelijk bezwarend is. Ook is [eiser] gevraagd om stukken over te leggen waaruit blijkt dat aan de verplichtingen uit artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening voldaan is of om uit te leggen waarom het niet nodig is om aan de gemeente de huurachterstand van [gedaagde] te melden. [eiser] is in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. Dat heeft hij gedaan bij akte, met bijlagen, op de rolzitting van 13 november 2024. 1.3. De datum van de uitspraak van het vonnis is nader bepaald op vandaag.

Waar gaat de zaak over? 2.1. [eiser] heeft vanaf 1 april 2022 aan [gedaagde] verhuurd de woning aan de [adres] te Rotterdam. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Daarom eist [eiser] de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning en betaling van de achterstand, incassokosten en reeds vervallen rente plus lopende rente, en (een bedrag gelijk aan) de lopende huur, ook na de ontruiming zolang [eiser] de woning niet aan een derde heeft kunnen verhuren, en de kosten. De eis wordt deels toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom. Oneerlijk opslagbeding 2.2. Geconstateerd is dat in de huurovereenkomst, waarop van toepassing zijn verklaard de Algemene Bepalingen, een bepaling staat over huurprijswijziging, die gedeeltelijk aangemerkt wordt als een oneerlijke bepaling zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. Het betreft artikel 5.1 van de Algemene Bepalingen, meer specifiek de bepaling dat naast de jaarlijkse huurverhoging (op basis van het door de bevoegde Minister elk jaar vast te stellen maximale huurverhogingspercentage bij een niet geliberaliseerde huurovereenkomst) ook het recht bestaat om de huurprijs gelijktijdig te verhogen met maximaal 5%. Dat laatste is een oneerlijk opslagbeding. De jaarlijkse huurverhoging op basis van het door de minister vast te stellen bedrag voor niet-geliberaliseerde huur komt al hoger uit dan het (gebruikelijke) indexeringsbeding. Daarbovenop nog 5% extra huurverhoging is oneerlijk. Daarom moet de bepaling gedeeltelijk, namelijk voor zover het genoemd opslagbeding betreft, vernietigd worden. In de rolbeslissing is dit al meegedeeld. Van de zijde van [eiser] zijn vervolgens geen omstandigheden naar voren gebracht die handhaving van het opslagbeding rechtvaardigen. 2.3. In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt. Huurachterstand en rente 2.4. Het voorgaande betekent dat om de huurachterstand te bepalen uitgegaan dient te worden van de huurprijs die partijen in 2022 zijn overeengekomen plus de toegepaste huurverhogingen voor zover die bij of krachtens wet zijn toegestaan. De oorspronkelijke huurprijs bedroeg € 1.025,- per maand. Uit de akte blijkt dat de huurprijs is verhoogd in 2023 naar € 1.069,16 per maand, een verhoging met 4,3%, en in 2024 naar € 1.104,44 per maand, een verhoging met 3,3%. 2.5. De in 2023 en 2024 toegestane maximale huurverhogingen bedroegen 4,1% en 5,5%. In 2023 is de huur dus (iets) teveel verhoogd, namelijk met 0,2% teveel. In 2024 is de huurverhoging lager geweest dan toegestaan. 2.6. Herberekend komen de geoorloofde huurprijzen voor 2023 en 2024 uit op € 1.067,03 (€ 1.025,- plus 4,1%) en € 1.102,24 (€ 1.067,03 plus 3,3%). 2.7. De geëiste huurachterstand bedraagt € 6.661,92. Het betreft 7 maanden huur (van januari tot en met juli) à € 1.104,44 per maand minus € 1.069,16 in verband met een betaling in juni 2024. 2.8. De toewijsbare huurachterstand bedraagt € 6.646,52, namelijk 7 maanden huur à € 1.102,24 per maand minus € 1.069,16. Dit bedrag wordt toegewezen. Anders dan geëist wordt de rente bepaald op de wijze hieronder vermeld, omdat deze gerekend moet worden over de huurtermijnen van € 1.102,24 per maand in plaats van € 1.104,44 per maand. Schuldhulpverlening 2.9. Op grond van artikel 2 Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening is [eiser] verplicht om melding te doen bij de gemeente van de huurachterstand. Uit de stukken blijkt dat [eiser] deze melding in juni 2024 heeft willen doen bij de gemeente en daarvoor aan [gedaagde] om toestemming heeft gevraagd. Ook heeft [eiser] [gedaagde] gewezen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening. [gedaagde] heeft de gevraagde toestemming niet gegeven, maar om een betalingsregeling gevraagd, waarmee [eiser] heeft ingestemd. [gedaagde] is die regeling echter niet nagekomen. Na in augustus 2024 toch nog melding te hebben gedaan, heeft de gemeente aan [eiser] laten weten de melding te hebben afgesloten omdat men geen contact kon krijgen met [gedaagde] . Hieruit wordt opgemaakt dat [gedaagde] schuldhulp niet heeft gewild, zodat de tijd van minder dan twee maanden verstreken tussen de melding bij de gemeente en de dagvaarding niet in de weg staat aan de geëiste ontbinding. Ontbinding huurovereenkomst 2.10. De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden. Omstandigheden waarom dat in dit geval anders zou moeten zijn, zijn niet aangevoerd, omdat [gedaagde] niet verschenen is, zodat de kantonrechter daarmee geen rekening heeft kunnen houden. Ontruiming woning 2.11. Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Betaling huur en gebruiksvergoeding tot aan de datum van ontruiming 2.12. De eis van [eiser] tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan hem van (een bedrag gelijk aan) de maandelijkse huur van (herberekend) € 1.102,24 per maand wordt toegewezen. Vanaf de maand augustus tot aan de ontbinding gaat het om huur. Vanaf de ontbinding tot en met de dag van de ontruiming gaat het om een bedrag gelijk aan de huur als gebruiksvergoeding per maand (artikel 7:225 BW). [eiser] heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van de maand waarin de ontruiming plaatsvindt en de maanden daarna totdat de woning aan een ander verhuurd is. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur. Incassokosten 2.13. De vergoeding van € 787,84 voor buitengerechtelijke incassokosten inclusief BTW wordt afgewezen. [eiser] heeft pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin [gedaagde] de kans heeft gekregen om de openstaande hoofdsom binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW). In de (per e-mail verzonden) brief die op 8 mei 2024 aan [gedaagde] is gestuurd staat een te hoog bedrag aan hoofdsom, omdat uitgegaan is van te hoge huurbedragen, namelijk € 1.104,44 per maand. De brief voldoet dus niet aan de wet. Proceskosten 2.14. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij in overwegende mate ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt de kosten die [gedaagde] aan [eiser] moet betalen vast op € 137,38 aan dagvaardingskosten, € 248,- aan griffierecht, € 339,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 859,38. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

De kantonrechter: 3.1. ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] te Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege hem bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen; 3.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen: € 6.646,52 aan achterstallige huur tot en met de maand juli 2024, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de huurtermijnen van € 1.102,24 per maand vanaf januari 2024 tot en met juli 2024, vanaf de data waarop deze termijnen verschuldigd zijn geworden tot de dag dat volledig is betaald; € 1.102,24 per maand vanaf 1 augustus 2024 tot en met de dag van de ontruiming van de woning; 3.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden vastgesteld op € 859,38; 3.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.5. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken. 465 Vgl. rechtbank Rotterdam 9 februari 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:801. Hof van Justitie van de Europese Unie 21 april 2016, ECLI:EU:C:2016:283 (Radlinger)

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11294336 CV EXPL 24-122403 datum uitspraak: 26 februari 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiser] , woonplaats: [woonplaats 1] , eiser, gemachtigde: [naam gemachtigde] , directeur van [naam bedrijf] . te [vestigingsplaats] , tegen [gedaagde] , woonplaats: [woonplaats 2] , gedaagde, die niet in de procedure is verschenen. De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1.1. [eiser] heeft op 22 augustus 2024 [gedaagde] gedagvaard in verband met het niet nakomen van zijn betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. Omdat hij niet in de procedure is verschenen, is tegen hem verstek verleend (artikel 139 Rv). 1.2. Bij rolbeslissing van 2 oktober 2024 zijn de Algemene Bepalingen opgevraagd die van toepassing zijn verklaard op de huurovereenkomst. Na deze te hebben ontvangen heeft de kantonrechter bij rolbeslissing van 30 oktober 2024 aan [eiser] meegedeeld dat zij ambtshalve moet beoordelen of sprake is van oneerlijke en dus onredelijk bezwarende bepalingen in de huurovereenkomst. Te kennen is gegeven dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter de huurprijswijzigingsregeling in de overeenkomst onredelijk bezwarend is. Ook is [eiser] gevraagd om stukken over te leggen waaruit blijkt dat aan de verplichtingen uit artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening voldaan is of om uit te leggen waarom het niet nodig is om aan de gemeente de huurachterstand van [gedaagde] te melden. [eiser] is in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. Dat heeft hij gedaan bij akte, met bijlagen, op de rolzitting van 13 november 2024. 1.3. De datum van de uitspraak van het vonnis is nader bepaald op vandaag.

Waar gaat de zaak over? 2.1. [eiser] heeft vanaf 1 april 2022 aan [gedaagde] verhuurd de woning aan de [adres] te Rotterdam. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Daarom eist [eiser] de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning en betaling van de achterstand, incassokosten en reeds vervallen rente plus lopende rente, en (een bedrag gelijk aan) de lopende huur, ook na de ontruiming zolang [eiser] de woning niet aan een derde heeft kunnen verhuren, en de kosten. De eis wordt deels toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom. Oneerlijk opslagbeding 2.2. Geconstateerd is dat in de huurovereenkomst, waarop van toepassing zijn verklaard de Algemene Bepalingen, een bepaling staat over huurprijswijziging, die gedeeltelijk aangemerkt wordt als een oneerlijke bepaling zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. Het betreft artikel 5.1 van de Algemene Bepalingen, meer specifiek de bepaling dat naast de jaarlijkse huurverhoging (op basis van het door de bevoegde Minister elk jaar vast te stellen maximale huurverhogingspercentage bij een niet geliberaliseerde huurovereenkomst) ook het recht bestaat om de huurprijs gelijktijdig te verhogen met maximaal 5%. Dat laatste is een oneerlijk opslagbeding. De jaarlijkse huurverhoging op basis van het door de minister vast te stellen bedrag voor niet-geliberaliseerde huur komt al hoger uit dan het (gebruikelijke) indexeringsbeding. Daarbovenop nog 5% extra huurverhoging is oneerlijk. Daarom moet de bepaling gedeeltelijk, namelijk voor zover het genoemd opslagbeding betreft, vernietigd worden. In de rolbeslissing is dit al meegedeeld. Van de zijde van [eiser] zijn vervolgens geen omstandigheden naar voren gebracht die handhaving van het opslagbeding rechtvaardigen. 2.3. In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt. Huurachterstand en rente 2.4. Het voorgaande betekent dat om de huurachterstand te bepalen uitgegaan dient te worden van de huurprijs die partijen in 2022 zijn overeengekomen plus de toegepaste huurverhogingen voor zover die bij of krachtens wet zijn toegestaan. De oorspronkelijke huurprijs bedroeg € 1.025,- per maand. Uit de akte blijkt dat de huurprijs is verhoogd in 2023 naar € 1.069,16 per maand, een verhoging met 4,3%, en in 2024 naar € 1.104,44 per maand, een verhoging met 3,3%. 2.5. De in 2023 en 2024 toegestane maximale huurverhogingen bedroegen 4,1% en 5,5%. In 2023 is de huur dus (iets) teveel verhoogd, namelijk met 0,2% teveel. In 2024 is de huurverhoging lager geweest dan toegestaan. 2.6. Herberekend komen de geoorloofde huurprijzen voor 2023 en 2024 uit op € 1.067,03 (€ 1.025,- plus 4,1%) en € 1.102,24 (€ 1.067,03 plus 3,3%). 2.7. De geëiste huurachterstand bedraagt € 6.661,92. Het betreft 7 maanden huur (van januari tot en met juli) à € 1.104,44 per maand minus € 1.069,16 in verband met een betaling in juni 2024. 2.8. De toewijsbare huurachterstand bedraagt € 6.646,52, namelijk 7 maanden huur à € 1.102,24 per maand minus € 1.069,16. Dit bedrag wordt toegewezen. Anders dan geëist wordt de rente bepaald op de wijze hieronder vermeld, omdat deze gerekend moet worden over de huurtermijnen van € 1.102,24 per maand in plaats van € 1.104,44 per maand. Schuldhulpverlening 2.9. Op grond van artikel 2 Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening is [eiser] verplicht om melding te doen bij de gemeente van de huurachterstand. Uit de stukken blijkt dat [eiser] deze melding in juni 2024 heeft willen doen bij de gemeente en daarvoor aan [gedaagde] om toestemming heeft gevraagd. Ook heeft [eiser] [gedaagde] gewezen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening. [gedaagde] heeft de gevraagde toestemming niet gegeven, maar om een betalingsregeling gevraagd, waarmee [eiser] heeft ingestemd. [gedaagde] is die regeling echter niet nagekomen. Na in augustus 2024 toch nog melding te hebben gedaan, heeft de gemeente aan [eiser] laten weten de melding te hebben afgesloten omdat men geen contact kon krijgen met [gedaagde] . Hieruit wordt opgemaakt dat [gedaagde] schuldhulp niet heeft gewild, zodat de tijd van minder dan twee maanden verstreken tussen de melding bij de gemeente en de dagvaarding niet in de weg staat aan de geëiste ontbinding. Ontbinding huurovereenkomst 2.10. De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden. Omstandigheden waarom dat in dit geval anders zou moeten zijn, zijn niet aangevoerd, omdat [gedaagde] niet verschenen is, zodat de kantonrechter daarmee geen rekening heeft kunnen houden. Ontruiming woning 2.11. Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Betaling huur en gebruiksvergoeding tot aan de datum van ontruiming 2.12. De eis van [eiser] tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan hem van (een bedrag gelijk aan) de maandelijkse huur van (herberekend) € 1.102,24 per maand wordt toegewezen. Vanaf de maand augustus tot aan de ontbinding gaat het om huur. Vanaf de ontbinding tot en met de dag van de ontruiming gaat het om een bedrag gelijk aan de huur als gebruiksvergoeding per maand (artikel 7:225 BW). [eiser] heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van de maand waarin de ontruiming plaatsvindt en de maanden daarna totdat de woning aan een ander verhuurd is. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur. Incassokosten 2.13. De vergoeding van € 787,84 voor buitengerechtelijke incassokosten inclusief BTW wordt afgewezen. [eiser] heeft pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin [gedaagde] de kans heeft gekregen om de openstaande hoofdsom binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW). In de (per e-mail verzonden) brief die op 8 mei 2024 aan [gedaagde] is gestuurd staat een te hoog bedrag aan hoofdsom, omdat uitgegaan is van te hoge huurbedragen, namelijk € 1.104,44 per maand. De brief voldoet dus niet aan de wet. Proceskosten 2.14. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij in overwegende mate ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt de kosten die [gedaagde] aan [eiser] moet betalen vast op € 137,38 aan dagvaardingskosten, € 248,- aan griffierecht, € 339,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 859,38. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

De kantonrechter: 3.1. ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] te Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege hem bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen; 3.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen: € 6.646,52 aan achterstallige huur tot en met de maand juli 2024, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de huurtermijnen van € 1.102,24 per maand vanaf januari 2024 tot en met juli 2024, vanaf de data waarop deze termijnen verschuldigd zijn geworden tot de dag dat volledig is betaald; € 1.102,24 per maand vanaf 1 augustus 2024 tot en met de dag van de ontruiming van de woning; 3.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden vastgesteld op € 859,38; 3.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.5. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken. 465 Vgl. rechtbank Rotterdam 9 februari 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:801. Hof van Justitie van de Europese Unie 21 april 2016, ECLI:EU:C:2016:283 (Radlinger)