ECLI:NL:RBROT:2025:5106

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/696611 / KG ZA 25-246 Vonnis in kort geding van 18 april 2025 in de zaak van [eiser] , woonplaats: Capelle aan den IJssel, eiser, advocaat mr. M.H. de Lange te Vlaardingen, tegen [gedaagde] , woonplaats: Capelle aan den IJssel, gedaagde, advocaat mr. S.A. Chedie te Rotterdam. De partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd. 1De zaak in het kort 1.1. [eiser] is eigenaar van de woning aan het adres [adres]. Volgens [eiser] woont [gedaagde] zonder recht of titel in de woning. Daarom vordert hij – kort gezegd – dat [gedaagde] onder druk van een dwangsom wordt veroordeeld om de woning te ontruimen en dat [gedaagde] wordt veroordeeld om schadevergoeding aan [eiser] te betalen. Volgens [eiser] heeft hij daar een spoedeisend belang bij. [gedaagde] is het niet eens met de vorderingen van [eiser], omdat [eiser] geen spoedeisend belang bij zijn vorderingen heeft en [gedaagde] mondeling een huurovereenkomst met [eiser] heeft gesloten. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van [eiser] gedeeltelijk toe. Dit wordt hierna uitgelegd.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 28 maart 2025, met bijlagen 1 tot en met 5, 7 en 8; de aanvullende bijlagen 6 en 9 van [eiser]; de conclusie van antwoord; de aanvullende bijlage 1 van [gedaagde]; de mondelinge behandeling op 9 april 2025; de spreekaantekeningen van mr. De Lange.

[gedaagde] moet de woning ontruimen 3.1. [eiser] is eigenaar van de woning. Dat brengt mee dat hij de woning kan opeisen van iedereen die daar zonder recht in woont (artikel 5:2 BW). Volgens [gedaagde] heeft hij mondeling een huurovereenkomst met [eiser] gesloten en daarom recht om in de woning te wonen. Dat is echter niet aannemelijk geworden en daarom moet [gedaagde] de woning ontruimen. De ontruimingstermijn wordt, zoals gevorderd, op twee weken bepaald. 3.2. Dat niet aannemelijk is geworden dat [gedaagde] mondeling een huurovereenkomst met [eiser] heeft gesloten, heeft de volgende redenen. 3.2.1. Vooropgesteld wordt dat [gedaagde] in deze zaak op relevante punten uiteenlopende en wisselende stellingen heeft ingenomen. Zo heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat hij inmiddels acht jaar in de woning woont én al die tijd huur heeft betaald aan [eiser]. Maar [gedaagde] heeft ook gezegd dat hij al ruim een jaar huur betaalt. Verder heeft [gedaagde] gezegd dat, naarmate hij langer bij [eiser] woonde, het steeds moeilijker voor hem werd om terug te keren naar zijn gezin (dat in een andere woning woonde) en dat hij toen aan [eiser] heeft gevraagd of hij “officieel in de woning mocht wonen als medebewoner”. Dit alles laat zich moeilijk met elkaar rijmen. Dat geldt ook voor de volgende opmerking van [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling: “Hoe dat precies acht jaar geleden is ontstaan, dat is best lang geleden”. Hieruit leidt de voorzieningenrechter af dat [gedaagde] niet meer precies weet hoe het acht jaar geleden precies is gegaan, maar dat staat haaks op zijn stelling dat hij al acht jaar huur aan [eiser] betaalt en dat hij de woning dus blijkbaar ook al acht jaar van [eiser] huurt. Dit doet afbreuk aan de aannemelijkheid van het verweer van [gedaagde]. 3.2.2. Verder onderbouwt [gedaagde] zijn stelling dat hij al jaren huur aan [eiser] betaalt slechts met een paar bankafschriften. De bankafschriften die [gedaagde] in het geding heeft gebracht, hebben betrekking op maandelijkse betalingen van € 600,00 aan [eiser] in de periode van februari 2024 tot en met oktober 2024 en op een betaling van € 0,01 met als omschrijving “Kopspoor 99 Huur nov 2024 t/m juni 2025 voldaan”. Dat [gedaagde] in de jaren vóór februari 2024 en in de maanden ná oktober 2024 daadwerkelijk betalingen aan [eiser] heeft verricht, heeft [gedaagde] echter niet onderbouwd. Sterker nog, uit het door [eiser] in het geding gebrachte overzicht van betalingen van [gedaagde] aan hem in de periode van 6 maart 2015 tot en met 6 maart 2025 blijkt dat [gedaagde] sinds oktober 2024 geen betalingen aan [eiser] heeft verricht en dat [gedaagde] in de periode van juli 2022 tot en met januari 2024 slechts tien betalingen van wisselende (lagere) bedragen aan [eiser] heeft verricht. Dit betalingsoverzicht schreeuwt gelet op het verweer van [gedaagde] om een verklaring, maar die heeft [gedaagde] niet gegeven. Dat [gedaagde] jarenlang contante betalingen aan [eiser] heeft verricht, zoals [gedaagde] stelt, heeft [gedaagde] op geen enkele manier onderbouwd of concreet gemaakt. Dat had wel van hem mogen worden verwacht. Bij dit alles speelt ook een rol dat [gedaagde] niet heeft weersproken dat [eiser] eind 2023/begin 2024 tegen hem heeft gezegd dat hij een andere woning moest zoeken om te verblijven. In dat licht wekt het des te meer verbazing dat pas vanaf de maand februari 2024 (gedocumenteerde) betalingen door [gedaagde] aan [eiser] worden verricht. Dit heeft [gedaagde] ook niet uitgelegd. 3.2.3. Relevant is ook dat [gedaagde] niet weerspreekt dat hij in 2015 in de woning is komen wonen omdat hij huwelijksproblemen had en een woning zocht om in te verblijven. [gedaagde] noemt dit in zijn conclusie van antwoord “een vriendendienst” van [eiser], die zijn broer is. [gedaagde] stelt zich verder op het standpunt dat hoewel zijn gebruik van de woning eventueel is begonnen als een vriendendienst, dat er niet aan afdoet dat (later) mondeling een huurovereenkomst is gesloten. In de gegeven omstandigheden (en gelet op het verweer van [eiser]) lag het echter wel op de weg van [gedaagde] om concreet te maken wanneer die huurovereenkomst dan mondeling zou zijn gesloten en welke afspraken dan precies zouden zijn gemaakt. Dat heeft [gedaagde] ook nagelaten. 3.2.4. Dat [gedaagde] [eiser] blijkbaar op enig moment heeft gevraagd of hij “officieel in de woning mocht wonen als medebewoner” draagt ook niet bij aan de stelling dat op enig moment een huurovereenkomst is gesloten. Onduidelijk is immers gebleven wat met “officieel” in de woning komen wonen wordt bedoeld. Dit kan ook slaan op dat [gedaagde] zich van [eiser] op het adres van de woning mocht inschrijven, maar dat is naar eigen zeggen van [gedaagde] pas vier à vijf jaar geleden gebeurd en dus niet al acht jaar geleden. Ook de overige stellingen van [gedaagde] kunnen tot slot niet tot de conclusie leiden dat hij aannemelijk heeft gemaakt dat een mondelinge huurovereenkomst is gesloten. 3.3. [eiser] heeft voldoende aangetoond dat hij er een spoedeisend belang bij heeft dat [gedaagde] de woning zo snel mogelijk ontruimt. [gedaagde] heeft in de eerste plaats onweersproken gelaten dat [eiser] onvoldoende inkomen heeft om de maandelijkse lasten voor twee huizen (de woning waar [gedaagde] in verblijft en de koopwoning waar [eiser] zelf in woont) te betalen. [eiser] heeft dat overigens ook met stukken onderbouwd. Verder heeft [gedaagde] onweersproken gelaten dat [eiser] schulden heeft (waaronder een, ook met stukken onderbouwde, betalingsachterstand bij zijn hypotheekverstrekker) die door de huidige situatie alleen maar verder oplopen. Onder deze omstandigheden kan van [eiser] niet worden verlangd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht voordat [gedaagde] de woning ontruimd. Dat [eiser] er zelf voor heeft gekozen om een tweede woning te kopen, doet daar niet aan af. [gedaagde] stelt zich naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter immers ten onrechte op het standpunt dat een mondelinge huurovereenkomst is gesloten en om die reden hoefde [eiser] er geen rekening mee te houden dat de aankoop van een tweede woning hem in de financiële problemen zou brengen. [eiser] mocht ervan uitgaan dat hij de woning waar [gedaagde] in verblijft op korte termijn kon verkopen. De dwangsom wordt afgewezen 3.4. De vordering van [eiser] om de veroordeling tot ontruiming te versterken met een dwangsom wordt afgewezen. [eiser] heeft namelijk onvoldoende uitgelegd waarom die dwangsom nodig is. Als [gedaagde] de woning niet vrijwillig verlaat, kan [eiser] immers een deurwaarder inschakelen om de woning gedwongen te laten ontruimen. De schadevergoeding wordt gedeeltelijk toegewezen 3.5. De vordering van [eiser] om [gedaagde] te veroordelen om € 1.000,00 per maand aan schadevergoeding aan hem te betalen, wordt gedeeltelijk toegewezen. [eiser] legt aan deze vordering – samengevat weergegeven – ten grondslag dat (i) hij de (gebruiks)lasten voor de woning betaalt, (ii) [gedaagde] als enige (en bovendien onrechtmatig, want zonder recht of titel) gebruik maakt van de woning en (iii) [eiser] de woning eerder (tegen een marktconforme prijs) had kunnen verkopen als [gedaagde] de woning al had verlaten. [gedaagde] heeft dit alles niet weersproken, met uitzondering van dat hij de woning onrechtmatig gebruikt. Van dat laatste is hiervoor in 3.1. tot en met 3.2.4. geoordeeld dat dit wel aannemelijk is geworden. De voorzieningenrechter acht aannemelijk dat [gedaagde] in een bodemprocedure wordt veroordeeld om de schade te vergoeden die [eiser] als gevolg van het onrechtmatig gebruik van de woning door [gedaagde] lijdt en heeft geleden.

De voorzieningenrechter: 4.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te ontruimen en te verlaten en de woning geheel ontruimd ter vrije beschikking van [eiser] te stellen en te laten; 4.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 500,00 per maand aan schadevergoeding, te rekenen vanaf 28 maart 2025 tot en met de dag waarop [gedaagde] de woning geheel ontruimd heeft verlaten; 4.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.520,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 4.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 4.5. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 18 april 2025. 3349 / 2009