ECLI:NL:RBROT:2025:5040

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10957861 CV EXPL 24-5787 datum uitspraak: 28 maart 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van ZBI Fondsmanagement GmbH, vestigingsplaats: Erlangen, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gemachtigde: mr. E. de Ruiter, tegen [persoon A] , woonplaats: [woonplaats] , gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, gemachtigde: mr. K.N. Holtrop. De partijen worden ‘ZBI’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: het tussenvonnis van 1 november 2024 en de daarin genoemde stukken; de akte uitlatingen opdracht deskundigen van ZBI; de akte uitlatingen aan deskundige te stellen vragen van [persoon A] ; de aanvullende akte uitlatingen deskundige van [persoon A] ; de e-mails van beide partijen van 3 maart 2025. 2De verdere beoordeling 2.1. [persoon A] huurt een woning van ZBI. In deze zaak staat de vraag centraal of [persoon A] recht heeft op huurprijsvermindering vanwege de vermeende onveiligheid van de liften in het complex en het niet naar behoren werken van een aantal deuren en sloten waardoor onbevoegde derden zich zonder sleutel toegang tot het complex kunnen verschaffen. 2.2. In het tussenvonnis is overwogen dat voor de beoordeling van zowel de eisen van ZBI als de tegeneisen van [persoon A] noodzakelijk is dat door een deskundige wordt vastgesteld of sprake is van een of meerdere gebreken aan de woning. 2.3. De partijen hebben de kantonrechter bij afzonderlijke akten bericht dat zij graag twee deskundigen willen benoemen, namelijk één voor de liften en één voor de sloten en deuren. Zij zijn het erover eens dat het wenselijk is Liftconsult te benoemen tot deskundige voor de liften. Voor de sloten en deuren hebben zij geen overeenstemming kunnen bereiken over een te benoemen deskundige. Verder hebben partijen voorstellen gedaan om de aan de deskundigen te stellen vragen anders te formuleren. De liften 2.4. Op verzoek van de partijen heeft de kantonrechter Liftconsult benaderd, die heeft aangegeven bereid te zijn het onderzoek te doen. Na overleg met de partijen wordt met dit vonnis de in 3.2. van de beslissing genoemde deskundige benoemd om de vragen te beantwoorden die onder de beslissing staan. Naar aanleiding van opmerkingen van de partijen zijn deze vragen herformuleerd. 2.5. De deskundige heeft de kosten voor het onderzoek begroot op € 2.610,- inclusief btw in totaal. Dit bedrag bestaat uit € 1.950,- aan vaste kosten voor de inspectie en de rapportage en 4 uren met een uurtarief van € 165,- inclusief btw voor het reageren op vragen van de partijen. 2.6. De hoogte van het voorschot wordt vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag. [persoon A] moet het voorschot betalen, omdat zij de bewijslast heeft van het bestaan van een of meerdere gebreken. De sloten en deuren 2.7. Voor het onderzoeken van de sloten en deuren van het complex heeft de kantonrechter Sleutelspecialist Delft benaderd, die heeft aangegeven bereid te zijn het onderzoek te doen. Na overleg met de partijen wordt met dit vonnis de in 3.14. van de beslissing genoemde deskundige benoemd om de vragen te beantwoorden die onder de beslissing staan. Naar aanleiding van opmerkingen van de partijen zijn deze vragen herformuleerd. 2.8. De deskundige heeft de kosten voor het onderzoek begroot op € 235,50 inclusief btw (3 uren met een uurtarief van € 78,50). 2.9. De hoogte van het voorschot wordt vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag. [persoon A] moet het voorschot betalen, omdat zij de bewijslast heeft van het bestaan van een of meerdere gebreken. 2.10. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

De kantonrechter: Ten aanzien van de liftinstallaties 3.1. beveelt een deskundigenonderzoek om de volgende vragen te beantwoorden: Constateert u problemen met de veiligheid van de liftinstallaties van het complex? Zo ja, welke problemen zijn dat en hoe kunnen deze adequaat verholpen worden? 3.2. benoemt tot deskundige: Liftconsult, met KvK-nummer 32158078, gevestigd op het adres Machineweg 23-04, 1394 AS Nederhorst Den Berg, info@liftconsult.nl, telefoonnummer +31 294 251125; 3.3. stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op € 2.610,- inclusief btw; 3.4. bepaalt dat [persoon A] het voorschot moet betalen binnen twee weken na ontvangst van een nota van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR); 3.5. bepaalt dat als [persoon A] het voorschot niet of niet op tijd betaalt de kantonrechter beslist wat er verder met de zaak gebeurt; 3.6. draagt de griffier op aan de deskundige te melden dat het voorschot is gestort en bepaalt dat de deskundige daarna pas met het onderzoek mag beginnen; 3.7. bepaalt dat [persoon A] een kopie van de processtukken aan de deskundige stuurt; 3.8. bepaalt dat de deskundige zich houdt aan de Leidraad deskundigen in civiele zaken (hierna: ‘leidraad’) en de gedragscode voor gerechtelijk deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken (zoals gepubliceerd op www.rechtspraak.nl) en wijst in het bijzonder op de informatie over het beginsel van hoor en wederhoor ten aanzien van het communiceren met en door de partijen; 3.9. bepaalt dat de partijen in de gelegenheid moeten worden gesteld om op- en aanmerkingen op het concept rapport te maken; 3.10. bepaalt dat de deskundige het definitieve rapport uiterlijk 2 maanden na de start van het onderzoek inlevert en dat als deze termijn niet haalbaar blijkt de deskundige de kantonrechter en de partijen dat zo spoedig mogelijk laat weten en ook welke termijn wel haalbaar is; 3.11. bepaalt dat de deskundige bij de inlevering van het rapport een eindnota voegt die voldoet aan de eisen zoals opgenomen in de leidraad; 3.12. bepaalt dat de deskundige het onderzoek onderbreekt als dreigt dat het voorschot wordt overschreden en in dat geval een schriftelijk verzoek aan de kantonrechter doet om een aanvullend voorschot; Ten aanzien van de deuren en sloten en toegankelijkheid van het complex: 3.13. beveelt een deskundigenonderzoek om de volgende vragen te beantwoorden: Constateert u problemen met (het slot van) de portiekdeur waardoor onbevoegde derden het pand zonder sleutel kunnen betreden? Constateert u problemen met de toegangsdeur die zich achter de brievenbussen bevindt waardoor onbevoegde derden het pand zonder sleutel kunnen betreden? Constateert u problemen met de parkeergaragedeur waardoor onbevoegde derden het pand zonder sleutel kunnen betreden? Constateert u problemen met de toegangsdeur naar het complex vanuit de parkeergarage waardoor onbevoegde derden het pand zonder sleutel kunnen betreden? Constateert u problemen met (het slot van) de deur van de fietsenstalling waardoor onbevoegde derden het pand zonder sleutel kunnen betreden? Zo ja, welke problemen zijn dat en hoe kunnen deze adequaat verholpen worden? 3.14. benoemt tot deskundige: Sleutelspecialist Delft, gevestigd op het adres Choorstraat 53, 2611 JE Delft, info@sleutelspecialistDelft.nl, telefoonnummer 015 – 21 33 226; 3.15. stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op € 235,50 inclusief btw; 3.16. bepaalt dat [persoon A] het voorschot moet betalen binnen twee weken na ontvangst van een nota van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR); 3.17. bepaalt dat als [persoon A] het voorschot niet of niet op tijd betaalt de kantonrechter beslist wat er verder met de zaak gebeurt; 3.18. draagt de griffier op aan de deskundige te melden dat het voorschot is gestort en bepaalt dat de deskundige daarna pas met het onderzoek mag beginnen; 3.19. bepaalt dat [persoon A] een kopie van de processtukken aan de deskundige stuurt; 3.20. bepaalt dat de deskundige zich houdt aan de Leidraad deskundigen in civiele zaken (hierna: ‘leidraad’) en de gedragscode voor gerechtelijk deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken (zoals gepubliceerd op www.rechtspraak.nl) en wijst in het bijzonder op de informatie over het beginsel van hoor en wederhoor ten aanzien van het communiceren met en door de partijen; 3.21. bepaalt dat de partijen in de gelegenheid moeten worden gesteld om op- en aanmerkingen op het concept rapport te maken; 3.22. bepaalt dat de deskundige het definitieve rapport uiterlijk 2 maanden na de start van het onderzoek inlevert en dat als deze termijn niet haalbaar blijkt de deskundige de kantonrechter en de partijen dat zo spoedig mogelijk laat weten en ook welke termijn wel haalbaar is; 3.23. bepaalt dat de deskundige bij de inlevering van het rapport een eindnota voegt die voldoet aan de eisen zoals opgenomen in de leidraad; 3.24. bepaalt dat de deskundige het onderzoek onderbreekt als dreigt dat het voorschot wordt overschreden en in dat geval een schriftelijk verzoek aan de kantonrechter doet om een aanvullend voorschot; Voor het overige: 3.25. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken. 43416

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10957861 CV EXPL 24-5787 datum uitspraak: 28 maart 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van ZBI Fondsmanagement GmbH, vestigingsplaats: Erlangen, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gemachtigde: mr. E. de Ruiter, tegen [persoon A] , woonplaats: [woonplaats] , gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, gemachtigde: mr. K.N. Holtrop. De partijen worden ‘ZBI’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: het tussenvonnis van 1 november 2024 en de daarin genoemde stukken; de akte uitlatingen opdracht deskundigen van ZBI; de akte uitlatingen aan deskundige te stellen vragen van [persoon A] ; de aanvullende akte uitlatingen deskundige van [persoon A] ; de e-mails van beide partijen van 3 maart 2025. 2De verdere beoordeling 2.1. [persoon A] huurt een woning van ZBI. In deze zaak staat de vraag centraal of [persoon A] recht heeft op huurprijsvermindering vanwege de vermeende onveiligheid van de liften in het complex en het niet naar behoren werken van een aantal deuren en sloten waardoor onbevoegde derden zich zonder sleutel toegang tot het complex kunnen verschaffen. 2.2. In het tussenvonnis is overwogen dat voor de beoordeling van zowel de eisen van ZBI als de tegeneisen van [persoon A] noodzakelijk is dat door een deskundige wordt vastgesteld of sprake is van een of meerdere gebreken aan de woning. 2.3. De partijen hebben de kantonrechter bij afzonderlijke akten bericht dat zij graag twee deskundigen willen benoemen, namelijk één voor de liften en één voor de sloten en deuren. Zij zijn het erover eens dat het wenselijk is Liftconsult te benoemen tot deskundige voor de liften. Voor de sloten en deuren hebben zij geen overeenstemming kunnen bereiken over een te benoemen deskundige. Verder hebben partijen voorstellen gedaan om de aan de deskundigen te stellen vragen anders te formuleren. De liften 2.4. Op verzoek van de partijen heeft de kantonrechter Liftconsult benaderd, die heeft aangegeven bereid te zijn het onderzoek te doen. Na overleg met de partijen wordt met dit vonnis de in 3.2. van de beslissing genoemde deskundige benoemd om de vragen te beantwoorden die onder de beslissing staan. Naar aanleiding van opmerkingen van de partijen zijn deze vragen herformuleerd. 2.5. De deskundige heeft de kosten voor het onderzoek begroot op € 2.610,- inclusief btw in totaal. Dit bedrag bestaat uit € 1.950,- aan vaste kosten voor de inspectie en de rapportage en 4 uren met een uurtarief van € 165,- inclusief btw voor het reageren op vragen van de partijen. 2.6. De hoogte van het voorschot wordt vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag. [persoon A] moet het voorschot betalen, omdat zij de bewijslast heeft van het bestaan van een of meerdere gebreken. De sloten en deuren 2.7. Voor het onderzoeken van de sloten en deuren van het complex heeft de kantonrechter Sleutelspecialist Delft benaderd, die heeft aangegeven bereid te zijn het onderzoek te doen. Na overleg met de partijen wordt met dit vonnis de in 3.14. van de beslissing genoemde deskundige benoemd om de vragen te beantwoorden die onder de beslissing staan. Naar aanleiding van opmerkingen van de partijen zijn deze vragen herformuleerd. 2.8. De deskundige heeft de kosten voor het onderzoek begroot op € 235,50 inclusief btw (3 uren met een uurtarief van € 78,50). 2.9. De hoogte van het voorschot wordt vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag. [persoon A] moet het voorschot betalen, omdat zij de bewijslast heeft van het bestaan van een of meerdere gebreken. 2.10. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

De kantonrechter: Ten aanzien van de liftinstallaties 3.1. beveelt een deskundigenonderzoek om de volgende vragen te beantwoorden: Constateert u problemen met de veiligheid van de liftinstallaties van het complex? Zo ja, welke problemen zijn dat en hoe kunnen deze adequaat verholpen worden? 3.2. benoemt tot deskundige: Liftconsult, met KvK-nummer 32158078, gevestigd op het adres Machineweg 23-04, 1394 AS Nederhorst Den Berg, info@liftconsult.nl, telefoonnummer +31 294 251125; 3.3. stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op € 2.610,- inclusief btw; 3.4. bepaalt dat [persoon A] het voorschot moet betalen binnen twee weken na ontvangst van een nota van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR); 3.5. bepaalt dat als [persoon A] het voorschot niet of niet op tijd betaalt de kantonrechter beslist wat er verder met de zaak gebeurt; 3.6. draagt de griffier op aan de deskundige te melden dat het voorschot is gestort en bepaalt dat de deskundige daarna pas met het onderzoek mag beginnen; 3.7. bepaalt dat [persoon A] een kopie van de processtukken aan de deskundige stuurt; 3.8. bepaalt dat de deskundige zich houdt aan de Leidraad deskundigen in civiele zaken (hierna: ‘leidraad’) en de gedragscode voor gerechtelijk deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken (zoals gepubliceerd op www.rechtspraak.nl) en wijst in het bijzonder op de informatie over het beginsel van hoor en wederhoor ten aanzien van het communiceren met en door de partijen; 3.9. bepaalt dat de partijen in de gelegenheid moeten worden gesteld om op- en aanmerkingen op het concept rapport te maken; 3.10. bepaalt dat de deskundige het definitieve rapport uiterlijk 2 maanden na de start van het onderzoek inlevert en dat als deze termijn niet haalbaar blijkt de deskundige de kantonrechter en de partijen dat zo spoedig mogelijk laat weten en ook welke termijn wel haalbaar is; 3.11. bepaalt dat de deskundige bij de inlevering van het rapport een eindnota voegt die voldoet aan de eisen zoals opgenomen in de leidraad; 3.12. bepaalt dat de deskundige het onderzoek onderbreekt als dreigt dat het voorschot wordt overschreden en in dat geval een schriftelijk verzoek aan de kantonrechter doet om een aanvullend voorschot; Ten aanzien van de deuren en sloten en toegankelijkheid van het complex: 3.13. beveelt een deskundigenonderzoek om de volgende vragen te beantwoorden: Constateert u problemen met (het slot van) de portiekdeur waardoor onbevoegde derden het pand zonder sleutel kunnen betreden? Constateert u problemen met de toegangsdeur die zich achter de brievenbussen bevindt waardoor onbevoegde derden het pand zonder sleutel kunnen betreden? Constateert u problemen met de parkeergaragedeur waardoor onbevoegde derden het pand zonder sleutel kunnen betreden? Constateert u problemen met de toegangsdeur naar het complex vanuit de parkeergarage waardoor onbevoegde derden het pand zonder sleutel kunnen betreden? Constateert u problemen met (het slot van) de deur van de fietsenstalling waardoor onbevoegde derden het pand zonder sleutel kunnen betreden? Zo ja, welke problemen zijn dat en hoe kunnen deze adequaat verholpen worden? 3.14. benoemt tot deskundige: Sleutelspecialist Delft, gevestigd op het adres Choorstraat 53, 2611 JE Delft, info@sleutelspecialistDelft.nl, telefoonnummer 015 – 21 33 226; 3.15. stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op € 235,50 inclusief btw; 3.16. bepaalt dat [persoon A] het voorschot moet betalen binnen twee weken na ontvangst van een nota van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR); 3.17. bepaalt dat als [persoon A] het voorschot niet of niet op tijd betaalt de kantonrechter beslist wat er verder met de zaak gebeurt; 3.18. draagt de griffier op aan de deskundige te melden dat het voorschot is gestort en bepaalt dat de deskundige daarna pas met het onderzoek mag beginnen; 3.19. bepaalt dat [persoon A] een kopie van de processtukken aan de deskundige stuurt; 3.20. bepaalt dat de deskundige zich houdt aan de Leidraad deskundigen in civiele zaken (hierna: ‘leidraad’) en de gedragscode voor gerechtelijk deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken (zoals gepubliceerd op www.rechtspraak.nl) en wijst in het bijzonder op de informatie over het beginsel van hoor en wederhoor ten aanzien van het communiceren met en door de partijen; 3.21. bepaalt dat de partijen in de gelegenheid moeten worden gesteld om op- en aanmerkingen op het concept rapport te maken; 3.22. bepaalt dat de deskundige het definitieve rapport uiterlijk 2 maanden na de start van het onderzoek inlevert en dat als deze termijn niet haalbaar blijkt de deskundige de kantonrechter en de partijen dat zo spoedig mogelijk laat weten en ook welke termijn wel haalbaar is; 3.23. bepaalt dat de deskundige bij de inlevering van het rapport een eindnota voegt die voldoet aan de eisen zoals opgenomen in de leidraad; 3.24. bepaalt dat de deskundige het onderzoek onderbreekt als dreigt dat het voorschot wordt overschreden en in dat geval een schriftelijk verzoek aan de kantonrechter doet om een aanvullend voorschot; Voor het overige: 3.25. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken. 43416