ECLI:NL:RBROT:2025:4044

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11230014 CV EXPL 24-18452 datum uitspraak: 21 maart 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Stichting Maasdelta Groep (MDG), vestigingsplaats: Spijkenisse (gemeente Nissewaard), eiseres, gemachtigde: mr. M.E. Verheijen, tegen [gedaagde] , woonplaats: [woonplaats] (gemeente [gemeente] ), gedaagde, gemachtigde: mr. W.J.J. Trooster. De partijen worden hierna ‘MDG’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 5 juli 2024, met bijlagen, waaronder een USB-stick met videobestanden; het antwoord; de akte tot wijziging van eis van 26 september 2024, met bijlage; de akte tot wijziging van eis van 29 januari 2025, met bijlagen, waaronder een USB-stick met een video-opname; de e-mail van de gemachtigde van MDG van 7 februari 2025, met bijlagen; de brief van de gemachtigde van MDG van 13 februari 2025, met bijlagen, waaronder twee links naar videofragmenten. 1.2. Op 29 januari 2025 was een mondelinge behandeling gepland. Tijdens de zitting is gebleken dat de akte tot wijziging van eis, bestemd voor deze zitting, zich niet in het dossier van de kantonrechter bevond. Vervolgens is een nieuwe datum voor de mondelinge behandeling bepaald. Op 18 februari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens MDG aanwezig mevrouw [persoon A] (bedrijfsjurist), de heer [persoon B] (senior woonconsulent) en mevrouw [persoon C] (manager senior woonconsulenten), bijgestaan door mr. Verheijen. Namens [gedaagde] was mr. Trooster aanwezig. [gedaagde] zelf was niet aanwezig. 1.3. Door [gedaagde] zijn rechtstreeks stukken en e-mails toegestuurd. Deze stukken zijn niet in het dossier opgenomen. Aan [gedaagde] is per e-mail meegedeeld dat zij, als zij iets wil indienen, dit via haar gemachtigde moet doen.

Waar gaat deze zaak over? 2.1. [gedaagde] huurt woonruimte in een appartementencomplex van MDG. In 2019 heeft een lekkage plaatsgevonden in het gehuurde, die door MDG is verholpen. [gedaagde] is ervan overtuigd dat de lekkage niet definitief verholpen is en dat sprake is van zwarte schimmel in de woning. Ook meldt zij regelmatig andere gebreken bij MDG. MDG heeft verschillende acties ondernomen, waaronder het laten uitvoeren van lekdetecties, het langs sturen van aannemers om werkzaamheden uit te voeren en het aanbieden van andere woonruimte aan [gedaagde] . 2.2. [gedaagde] maakt voortdurend opnames in en rond het gehuurde. Dat zijn opnames van zichzelf waarin zij negatieve uitspraken doet over (medewerkers van) MDG, de staat van het gehuurde en andere zaken waarover zij ontevreden is, maar ook opnames van (medewerkers van) aannemers die in opdracht van MDG werkzaamheden moeten uitvoeren in het complex en van andere bewoners van het complex, van wie [gedaagde] vermoedt dat zij ook met gebreken in hun woning te maken hebben. 2.3. MDG is deze procedure begonnen met als insteek [gedaagde] te laten meewerken aan het uitvoeren van werkzaamheden in het gehuurde. [gedaagde] vindt namelijk dat MDG allerlei werkzaamheden moet uitvoeren, maar het lukt niet om tot concrete afspraken te komen. Zo heeft [gedaagde] akkoord gegeven op werkzaamheden, maar maakt zij geen concrete afspraak voor de datum waarop deze werkzaamheden uitgevoerd moeten worden of zegt ze de afspraken af. Het steeds filmen van werklui heeft er inmiddels voor gezorgd dat de aannemers die MDG inschakelt voor werkzaamheden niet meer in het complex willen werken. Daarom wilde MDG een veroordeling van [gedaagde] om de werkzaamheden te gedogen en het gehuurde tijdelijk te ontruimen. Ook heeft MDG een veroordeling van [gedaagde] gevraagd om alle berichten die zij op social media heeft gezet en die verwijzen naar MDG, haar medewerkers en/of hulppersonen, te verwijderen en verwijderd te houden en haar te verbieden om online negatieve uitlatingen over hen te doen. Tot slot is sprake van een huurachterstand. MDG vordert betaling daarvan. 2.4. Ook na het uitbrengen van de dagvaarding is [gedaagde] doorgegaan met het maken van opnames en het plaatsen van video’s op social media. De frequentie daarvan is zelfs hoger geworden dan daarvoor. Dit is voor MDG reden geweest om haar eis te wijzigen en nu primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen. De hiervoor genoemde – oorspronkelijke – vorderingen heeft MDG nu subsidiair ingesteld. 2.5. [gedaagde] is het niet eens met de vorderingen van MDG. Zij wil in het gehuurde blijven wonen en vindt dat zij een goede reden heeft om aandacht te vragen voor de toestand van het gehuurde. Volgens haar is er ook geen huurachterstand. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst 2.6. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst, omdat [gedaagde] ernstig tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit wordt hieronder uitgelegd. 2.7. MDG en [gedaagde] zitten met elkaar in een huurrelatie. Elk van de partijen in een huurrelatie moet zich aan bepaalde regels houden. Zo moet een verhuurder gebreken aan het gehuurde herstellen als de huurder daarom vraagt. Aan de andere kant moet de huurder de verhuurder de gelegenheid geven om die verplichting na te komen. Daarnaast moet de huurder zich in het algemeen als een goed huurder gedragen (artikel 7:213 BW). 2.8. In dit geval vindt [gedaagde] dat er (serieuze) gebreken zijn aan het gehuurde. De kantonrechter oordeelt dat MDG alles heeft gedaan wat [gedaagde] van haar mocht verwachten, en zelfs meer. MDG heeft onderzoek gedaan toen [gedaagde] bleef melden dat er lekkages in het gehuurde waren, ook nadat meerdere malen lekdetectie is uitgevoerd en daarbij geen lekkages zijn vastgesteld. MDG heeft aangeboden om schimmel te behandelen, ook al werd haar verteld dat die schimmel door toedoen van [gedaagde] zelf was ontstaan. Zij heeft aan [gedaagde] een andere woning aangeboden, heeft een bedrag van € 2.500,- betaald voor de laminaatvloer die [gedaagde] heeft weggehaald en heeft alternatief verblijf geregeld op momenten dat er werkzaamheden in het gehuurde zouden worden uitgevoerd (een huisje op een bungalowpark in de buurt en een hotelkamer). Zelfs de reiskosten van [gedaagde] toen zij in een bungalow verbleef zijn vergoed. [gedaagde] heeft er echter zelf voor gezorgd dat niet alle werkzaamheden konden worden uitgevoerd. Zij is aanvullende eisen blijven stellen, heeft geen definitieve afspraken gemaakt en afspraken afgezegd. Door het (voortdurend) filmen van werklieden, ondanks dat MDG haar dit verboden had, weigeren aannemers nu nog werkzaamheden uit te voeren. Niet alleen in het gehuurde, maar zelfs in het hele complex, omdat het filmgedrag van [gedaagde] zich niet beperkt tot het gehuurde zelf. Als er inderdaad gebreken zijn, is het daarom door toedoen van [gedaagde] dat deze niet zijn hersteld. 2.9. Ondanks dat [gedaagde] dus vindt dat er gebreken zijn die MDG moet oplossen en MDG haar meer dan eens tegemoet is gekomen in haar – naar het oordeel van de kantonrechter te vèrgaande – eisen, is nu de situatie ontstaan dat MDG geen werkzaamheden meer kan laten uitvoeren in het complex waarin het gehuurde ligt. Dit heeft niet alleen gevolgen voor het gehuurde zelf, maar beïnvloedt ook het woongenot van de andere bewoners. Dat woongenot wordt daarnaast negatief beïnvloed door het filmgedrag van [gedaagde] . Zij probeert omwonenden ‘mee te krijgen’ in haar klachten over MDG en het gehuurde, terwijl omwonenden daar niet op zitten te wachten. Sterker nog, deze omwonenden beklagen zich inmiddels regelmatig bij MDG. MDG heeft klachtmeldingen overgelegd waaruit blijkt dat het om meerdere omwonenden gaat. Zij ervaren het gedrag van [gedaagde] als storend en zelfs intimiderend. Een van de buren is zelfs zo bang geworden van [gedaagde] , dat zij tijdelijk niet meer in haar woning verblijft. Ook maakt [gedaagde] het door haar weigering om mee te werken onmogelijk voor MDG om een aansluiting te laten maken in de woning van haar onderburen voor de zonnepanelen op het dak van het complex. 2.10. Het gedrag van [gedaagde] heeft ook grote invloed op de organisatie van MDG. Zij houdt in haar eentje een senior woonconsulent en de bedrijfsjurist zodanig bezig, dat zij hun andere werkzaamheden niet meer volledig kunnen doen. [gedaagde] laat zich in de opnames die zij op social media zet zodanig uit over MDG dat hiervan aangifte bij de politie van strafbare feiten is gedaan. In een recent filmpje heeft [gedaagde] zelfs gezegd: “Wanneer ik mijn huis uit moet, beste Maasdelta, dan maak ik het af.” Aan het einde van dit filmpje zegt zij dat degene die “dit veroorzaakt heeft” “aan het gas” gaat. Deze uitlatingen kunnen niet anders worden opgevat dan als bedreigend bedoeld en zo hebben de medewerkers van MDG deze uitlatingen aldus MDG ook ervaren en naar het oordeel van de kantonrechter ook kunnen opvatten. Ook heeft [gedaagde] onnodig beslag gelegd op de tijd en moeite van aannemers die hebben geprobeerd met haar afspraken te maken over werkzaamheden in het gehuurde. 2.11. Dat [gedaagde] zich op deze manier en in deze mate jegens MDG, omwonenden en door MDG ingeschakelde werklui gedraagt, volgt niet alleen uit de overgelegde stukken en filmpjes, maar wordt door [gedaagde] ook niet betwist. [gedaagde] lijkt te vinden dat haar gedrag en de hoeveelheid berichten en filmpjes gerechtvaardigd zijn, omdat zij ervan overtuigd is dat er iets mis is met de woning. Daarvan is echter niet gebleken. Dit alles maakt dat [gedaagde] de grens van wat MDG als verhuurder van haar moet dulden ruim heeft overschreden.

De kantonrechter: 3.1. ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Spijkenisse te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van MDG te stellen; 3.2. veroordeelt [gedaagde] om aan MDG te betalen € 1.268,84; 3.3. veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 januari 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan MDG te betalen € 633,63 per maand met de verhoging die is toegestaan; 3.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van MDG worden begroot op € 980,72; 3.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.6. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken. 51909

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11230014 CV EXPL 24-18452 datum uitspraak: 21 maart 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Stichting Maasdelta Groep (MDG), vestigingsplaats: Spijkenisse (gemeente Nissewaard), eiseres, gemachtigde: mr. M.E. Verheijen, tegen [gedaagde] , woonplaats: [woonplaats] (gemeente [gemeente] ), gedaagde, gemachtigde: mr. W.J.J. Trooster. De partijen worden hierna ‘MDG’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 5 juli 2024, met bijlagen, waaronder een USB-stick met videobestanden; het antwoord; de akte tot wijziging van eis van 26 september 2024, met bijlage; de akte tot wijziging van eis van 29 januari 2025, met bijlagen, waaronder een USB-stick met een video-opname; de e-mail van de gemachtigde van MDG van 7 februari 2025, met bijlagen; de brief van de gemachtigde van MDG van 13 februari 2025, met bijlagen, waaronder twee links naar videofragmenten. 1.2. Op 29 januari 2025 was een mondelinge behandeling gepland. Tijdens de zitting is gebleken dat de akte tot wijziging van eis, bestemd voor deze zitting, zich niet in het dossier van de kantonrechter bevond. Vervolgens is een nieuwe datum voor de mondelinge behandeling bepaald. Op 18 februari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens MDG aanwezig mevrouw [persoon A] (bedrijfsjurist), de heer [persoon B] (senior woonconsulent) en mevrouw [persoon C] (manager senior woonconsulenten), bijgestaan door mr. Verheijen. Namens [gedaagde] was mr. Trooster aanwezig. [gedaagde] zelf was niet aanwezig. 1.3. Door [gedaagde] zijn rechtstreeks stukken en e-mails toegestuurd. Deze stukken zijn niet in het dossier opgenomen. Aan [gedaagde] is per e-mail meegedeeld dat zij, als zij iets wil indienen, dit via haar gemachtigde moet doen.

Waar gaat deze zaak over? 2.1. [gedaagde] huurt woonruimte in een appartementencomplex van MDG. In 2019 heeft een lekkage plaatsgevonden in het gehuurde, die door MDG is verholpen. [gedaagde] is ervan overtuigd dat de lekkage niet definitief verholpen is en dat sprake is van zwarte schimmel in de woning. Ook meldt zij regelmatig andere gebreken bij MDG. MDG heeft verschillende acties ondernomen, waaronder het laten uitvoeren van lekdetecties, het langs sturen van aannemers om werkzaamheden uit te voeren en het aanbieden van andere woonruimte aan [gedaagde] . 2.2. [gedaagde] maakt voortdurend opnames in en rond het gehuurde. Dat zijn opnames van zichzelf waarin zij negatieve uitspraken doet over (medewerkers van) MDG, de staat van het gehuurde en andere zaken waarover zij ontevreden is, maar ook opnames van (medewerkers van) aannemers die in opdracht van MDG werkzaamheden moeten uitvoeren in het complex en van andere bewoners van het complex, van wie [gedaagde] vermoedt dat zij ook met gebreken in hun woning te maken hebben. 2.3. MDG is deze procedure begonnen met als insteek [gedaagde] te laten meewerken aan het uitvoeren van werkzaamheden in het gehuurde. [gedaagde] vindt namelijk dat MDG allerlei werkzaamheden moet uitvoeren, maar het lukt niet om tot concrete afspraken te komen. Zo heeft [gedaagde] akkoord gegeven op werkzaamheden, maar maakt zij geen concrete afspraak voor de datum waarop deze werkzaamheden uitgevoerd moeten worden of zegt ze de afspraken af. Het steeds filmen van werklui heeft er inmiddels voor gezorgd dat de aannemers die MDG inschakelt voor werkzaamheden niet meer in het complex willen werken. Daarom wilde MDG een veroordeling van [gedaagde] om de werkzaamheden te gedogen en het gehuurde tijdelijk te ontruimen. Ook heeft MDG een veroordeling van [gedaagde] gevraagd om alle berichten die zij op social media heeft gezet en die verwijzen naar MDG, haar medewerkers en/of hulppersonen, te verwijderen en verwijderd te houden en haar te verbieden om online negatieve uitlatingen over hen te doen. Tot slot is sprake van een huurachterstand. MDG vordert betaling daarvan. 2.4. Ook na het uitbrengen van de dagvaarding is [gedaagde] doorgegaan met het maken van opnames en het plaatsen van video’s op social media. De frequentie daarvan is zelfs hoger geworden dan daarvoor. Dit is voor MDG reden geweest om haar eis te wijzigen en nu primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen. De hiervoor genoemde – oorspronkelijke – vorderingen heeft MDG nu subsidiair ingesteld. 2.5. [gedaagde] is het niet eens met de vorderingen van MDG. Zij wil in het gehuurde blijven wonen en vindt dat zij een goede reden heeft om aandacht te vragen voor de toestand van het gehuurde. Volgens haar is er ook geen huurachterstand. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst 2.6. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst, omdat [gedaagde] ernstig tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit wordt hieronder uitgelegd. 2.7. MDG en [gedaagde] zitten met elkaar in een huurrelatie. Elk van de partijen in een huurrelatie moet zich aan bepaalde regels houden. Zo moet een verhuurder gebreken aan het gehuurde herstellen als de huurder daarom vraagt. Aan de andere kant moet de huurder de verhuurder de gelegenheid geven om die verplichting na te komen. Daarnaast moet de huurder zich in het algemeen als een goed huurder gedragen (artikel 7:213 BW). 2.8. In dit geval vindt [gedaagde] dat er (serieuze) gebreken zijn aan het gehuurde. De kantonrechter oordeelt dat MDG alles heeft gedaan wat [gedaagde] van haar mocht verwachten, en zelfs meer. MDG heeft onderzoek gedaan toen [gedaagde] bleef melden dat er lekkages in het gehuurde waren, ook nadat meerdere malen lekdetectie is uitgevoerd en daarbij geen lekkages zijn vastgesteld. MDG heeft aangeboden om schimmel te behandelen, ook al werd haar verteld dat die schimmel door toedoen van [gedaagde] zelf was ontstaan. Zij heeft aan [gedaagde] een andere woning aangeboden, heeft een bedrag van € 2.500,- betaald voor de laminaatvloer die [gedaagde] heeft weggehaald en heeft alternatief verblijf geregeld op momenten dat er werkzaamheden in het gehuurde zouden worden uitgevoerd (een huisje op een bungalowpark in de buurt en een hotelkamer). Zelfs de reiskosten van [gedaagde] toen zij in een bungalow verbleef zijn vergoed. [gedaagde] heeft er echter zelf voor gezorgd dat niet alle werkzaamheden konden worden uitgevoerd. Zij is aanvullende eisen blijven stellen, heeft geen definitieve afspraken gemaakt en afspraken afgezegd. Door het (voortdurend) filmen van werklieden, ondanks dat MDG haar dit verboden had, weigeren aannemers nu nog werkzaamheden uit te voeren. Niet alleen in het gehuurde, maar zelfs in het hele complex, omdat het filmgedrag van [gedaagde] zich niet beperkt tot het gehuurde zelf. Als er inderdaad gebreken zijn, is het daarom door toedoen van [gedaagde] dat deze niet zijn hersteld. 2.9. Ondanks dat [gedaagde] dus vindt dat er gebreken zijn die MDG moet oplossen en MDG haar meer dan eens tegemoet is gekomen in haar – naar het oordeel van de kantonrechter te vèrgaande – eisen, is nu de situatie ontstaan dat MDG geen werkzaamheden meer kan laten uitvoeren in het complex waarin het gehuurde ligt. Dit heeft niet alleen gevolgen voor het gehuurde zelf, maar beïnvloedt ook het woongenot van de andere bewoners. Dat woongenot wordt daarnaast negatief beïnvloed door het filmgedrag van [gedaagde] . Zij probeert omwonenden ‘mee te krijgen’ in haar klachten over MDG en het gehuurde, terwijl omwonenden daar niet op zitten te wachten. Sterker nog, deze omwonenden beklagen zich inmiddels regelmatig bij MDG. MDG heeft klachtmeldingen overgelegd waaruit blijkt dat het om meerdere omwonenden gaat. Zij ervaren het gedrag van [gedaagde] als storend en zelfs intimiderend. Een van de buren is zelfs zo bang geworden van [gedaagde] , dat zij tijdelijk niet meer in haar woning verblijft. Ook maakt [gedaagde] het door haar weigering om mee te werken onmogelijk voor MDG om een aansluiting te laten maken in de woning van haar onderburen voor de zonnepanelen op het dak van het complex. 2.10. Het gedrag van [gedaagde] heeft ook grote invloed op de organisatie van MDG. Zij houdt in haar eentje een senior woonconsulent en de bedrijfsjurist zodanig bezig, dat zij hun andere werkzaamheden niet meer volledig kunnen doen. [gedaagde] laat zich in de opnames die zij op social media zet zodanig uit over MDG dat hiervan aangifte bij de politie van strafbare feiten is gedaan. In een recent filmpje heeft [gedaagde] zelfs gezegd: “Wanneer ik mijn huis uit moet, beste Maasdelta, dan maak ik het af.” Aan het einde van dit filmpje zegt zij dat degene die “dit veroorzaakt heeft” “aan het gas” gaat. Deze uitlatingen kunnen niet anders worden opgevat dan als bedreigend bedoeld en zo hebben de medewerkers van MDG deze uitlatingen aldus MDG ook ervaren en naar het oordeel van de kantonrechter ook kunnen opvatten. Ook heeft [gedaagde] onnodig beslag gelegd op de tijd en moeite van aannemers die hebben geprobeerd met haar afspraken te maken over werkzaamheden in het gehuurde. 2.11. Dat [gedaagde] zich op deze manier en in deze mate jegens MDG, omwonenden en door MDG ingeschakelde werklui gedraagt, volgt niet alleen uit de overgelegde stukken en filmpjes, maar wordt door [gedaagde] ook niet betwist. [gedaagde] lijkt te vinden dat haar gedrag en de hoeveelheid berichten en filmpjes gerechtvaardigd zijn, omdat zij ervan overtuigd is dat er iets mis is met de woning. Daarvan is echter niet gebleken. Dit alles maakt dat [gedaagde] de grens van wat MDG als verhuurder van haar moet dulden ruim heeft overschreden.

De kantonrechter: 3.1. ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Spijkenisse te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van MDG te stellen; 3.2. veroordeelt [gedaagde] om aan MDG te betalen € 1.268,84; 3.3. veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 januari 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan MDG te betalen € 633,63 per maand met de verhoging die is toegestaan; 3.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van MDG worden begroot op € 980,72; 3.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.6. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken. 51909