ECLI:NL:RBROT:2025:15780

ECLI:NL:RBROT:2025:15780 text/xml public 2026-05-13T14:00:29 2026-05-11 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Rotterdam 2025-07-18 11728192 VV EXPL 25-314 Uitspraak Kort geding NL Rotterdam Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2025:15780 text/html public 2026-05-12T08:49:47 2026-05-13 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBROT:2025:15780 Rechtbank Rotterdam , 18-07-2025 / 11728192 VV EXPL 25-314 Kort geding. Afwijzing vordering ontruiming onderhuurders. Niet evident dat de huurder, die geen partij is in de procedure, op eigen houtje heeft gehandeld. RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11728192 VV EXPL 25-314 datum uitspraak: 18 juli 2025 Vonnis in kort geding van de kantonrechter in de zaak van [eiser 1] wonende te Rotterdam en [eiser 2], wonende te Manchester (Verenigd Koninkrijk) eisers, gemachtigde: M.V. Karansingh LL.B. tegen [gedaagde 1], wonende te Rotterdam, gedaagde sub 1, gemachtigde: mr. H.J. van Smaalen, [gedaagde 2], wonende te Rotterdam, gedaagde sub 2, niet verschenen, en [gedaagde 3], wonende te Rotterdam, gedaagde sub 3, in persoon verschenen. De partijen worden hierna ‘[eiser 1]’, ‘[eiser 2]’ (gezamenlijk als ‘eisers’), ‘[gedaagde 1]’, ‘[gedaagde 2]’ en ‘[gedaagde 3]’ genoemd. 1 De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 13 juni, met 6 producties de stelbrief van mr. Van Smaalen, met 1 productie. 1.2. Op 10 juli 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [eiser 1], vergezeld van zijn zoon [naam 1] en mr. G.C. Haulussy namens de gemachtigde van eisers. Mr. Haulussy heeft spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Aan de zijde van gedaagden waren aanwezig [gedaagde 2], bijgestaan door mr. Van Smaalen en [gedaagde 3] in persoon. Mr. Van Smaalen heeft spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. 2 De feiten 2.1. [eiser 2] is eigenaar van de woning aan de [adres]. [eiser 1] verhuurt de woning namens [eiser 2]. Er is een huurovereenkomst met betrekking tot de woning met [naam 2] en daarnaast met [naam 3]. 2.2. Op 5 augustus 2024 heeft de gemeente Rotterdam een inspectie uitgevoerd op het adres van de woning. De gemeente heeft toen geconstateerd dat de woning – zonder vergunning – wordt gebruikt als onzelfstandige woonruimte door in de woning kamers te verhuren aan personen die niet tot hetzelfde huishouden behoren. Naar aanleiding van deze inspectie heeft de gemeente [eiser 2] een last onder dwangsom opgelegd. 3 Het geschil 3.1. Eisers vorderen de ontruiming van gedaagden, binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis en met veroordeling van gedaagden in de kosten van de procedure. Eisers leggen aan de vordering ten grondslag dat dhr. [naam 2] de woning kennelijk illegaal heeft onderverhuurd, terwijl dit niet is toegestaan. Gedaagden verblijven zonder recht of titel in de woning en moeten de woning dus verlaten. Dat moet op korte termijn omdat de gemeente dreigt met het opleggen van een forse dwangsom indien de illegale situatie niet beëindigd wordt. 3.2. [gedaagde 1] en [gedaagde 3] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vordering. Zij geven beiden aan een kamer te huren in de woning. [gedaagde 1] stelt dat zij de kamer huurt van [eiser 1]. Zij bewoont de kamer met haar minderjarige zoon. Het contact liep weliswaar via [naam 2], maar [eiser 1] heeft toestemming gegeven om de kamer te verhuren. Dat volgt onder meer uit de verhuurdersverklaring waarmee zij zich heeft kunnen inschrijven op het adres van de woning en uit de machtiging en de kopie van het legitimatiebewijs van [eiser 1] die zij via [naam 2] heeft ontvangen. 3.3. [gedaagde 1] stelt daarnaast dat [gedaagde 2] haar meerderjarige zoon is, die alleen zijn postadres heeft op het adres van de woning, maar die er niet feitelijk woont. 3.4. [gedaagde 3] stelt een kamer te huren van [naam 2]. [naam 2] is de hoofdhuurder en gaat over de verhuur van de verschillende kamers. [eiser 1] was wel op de hoogte van de kamerverhuur want er is wel eens contact geweest tussen [gedaagde 3] en [eiser 1], aldus [gedaagde 3]. 4 De beoordeling 4.1. In deze zaak is evident dat de kamers in de woning aan de [adres] zonder vergunning voor kamerverhuur worden verhuurd aan diverse personen. Uit zowel de gemeente-inschrijvingen op het adres als de verklaringen van [gedaagde 3] en [gedaagde 1] volgt dat de verschillende kamers worden bewoond door [gedaagde 1] en haar minderjarige zoon, [naam 3], [naam 2] en [gedaagde 3]. Geen van die personen – afgezien van [gedaagde 1] en haar minderjarige zoon – behoren tot hetzelfde huishouden. 4.2. Het betoog van [eiser 1] dat de woning als geheel wordt verhuurd aan [naam 2] en dat [naam 2] de woning, zonder toestemming en zonder medeweten van [eiser 1] onderverhuurt, kan niet worden gevolgd. In de eerste plaats is dit standpunt in strijd met de verklaring van [eiser 1] zelf dat hij de woning verhuurt aan [naam 2] én aan [naam 3], terwijl deze personen niet tot hetzelfde huishouden behoren. [eiser 1] stelt in dit verband dat zowel [naam 2] als [naam 3] maandelijks 300 euro (moeten) betalen. Daaruit volgt dat de woning in elk geval in twee delen wordt verhuurd. 4.3. [eiser 1] erkent daarnaast dat hij in elk geval één keer namens [naam 2] de huur in ontvangst heeft genomen van [gedaagde 1] omdat [naam 2] op vakantie was. In samenhang met de documenten die [gedaagde 1] – via [naam 2] – heeft ontvangen, is er een sterke aanwijzing dat [eiser 1] in elk geval op de hoogte was van de kamerverhuur aan verschillende personen en dat hij daartegen niet heeft geprotesteerd totdat hij problemen met de gemeente kreeg – dit alles nog los van de vraag of die kamers direct via [eiser 1] of via [naam 2] werden verhuurd. 4.4. Ook [gedaagde 3] stelt dat, hoewel het contact en de verhuur grotendeels loopt via [naam 2], er ook contact geweest is tussen hem en [eiser 1]. [gedaagde 3] heeft op de zitting een whatsappbericht getoond dat hij heeft gestuurd aan het bij hem bekende telefoonnummer van [eiser 1]. [eiser 1] zegt geen herinnering te hebben aan het bericht, maar erkent dat het zijn telefoonnummer is. 4.5. In het geheel blijft onduidelijk wie welke rol precies speelt, maar het beeld dat naar voren komt, is dat [eiser 1] wel degelijk op de hoogte was van de kamerverhuur en zich van de domme houdt nu de gemeente dreigt met financiële gevolgen. Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] de woning zonder recht of titel bewonen is in elk geval niet evident. Vaststelling van de precieze onderlinge verhoudingen (verhuurder, eventuele hoofdhuurder, onderhuurder, al dan niet met toestemming van de verhuurder) moet plaatsvinden in een bodemprocedure. Dan kan pas worden beoordeeld of en door wie de (onder)huur kan worden opgezegd en worden bepaald op welke termijn de (onder)huurders de woning eventueel moeten verlaten. Er is onvoldoende aanleiding om dat vooruitlopend op die bodemprocedure in kort geding te beslissen. 4.6. Een belangenafweging maakt het voorgaande niet anders, integendeel. Aan de zijde van eisers speelt slechts een financieel belang. Naar voorlopig oordeel hebben eisers dat risico zelf genomen door de kamers in de woning als onzelfstandige woonruimte te verhuren of toe te staan dat de hoofdhuurder dat doet. Het belang van eisers is bovendien ondergeschikt aan het belang van een dak boven het hoofd voor een moeder met een minderjarig kind, en een student met een kwetsbare verblijfspositie. De vorderingen tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 3] worden daarom afgewezen. 4.7. Hoewel [gedaagde 2] niet in de procedure is verschenen en hij in zoverre geen verweer heeft gevoerd, lijkt het erop dat hij de woning niet feitelijk bewoont. Dat ligt ook niet erg voor de hand, aangezien [gedaagde 1] één kamer huurt en daar verblijft met haar minderjarige zoon. De vordering tot ontruiming tegen [gedaagde 2] wordt, bij gebrek aan belang, eveneens afgewezen. 4.8. Eisers worden, als de in het ongelijk gestelde partijen, veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden begroot op € 543,- aan salaris gemachtigde en € 135,- aan nakosten.

ECLI:NL:RBROT:2025:15780 text/xml public 2026-05-13T14:00:29 2026-05-11 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Rotterdam 2025-07-18 11728192 VV EXPL 25-314 Uitspraak Kort geding NL Rotterdam Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2025:15780 text/html public 2026-05-12T08:49:47 2026-05-13 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBROT:2025:15780 Rechtbank Rotterdam , 18-07-2025 / 11728192 VV EXPL 25-314 Kort geding. Afwijzing vordering ontruiming onderhuurders. Niet evident dat de huurder, die geen partij is in de procedure, op eigen houtje heeft gehandeld. RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11728192 VV EXPL 25-314 datum uitspraak: 18 juli 2025 Vonnis in kort geding van de kantonrechter in de zaak van [eiser 1] wonende te Rotterdam en [eiser 2], wonende te Manchester (Verenigd Koninkrijk) eisers, gemachtigde: M.V. Karansingh LL.B. tegen [gedaagde 1], wonende te Rotterdam, gedaagde sub 1, gemachtigde: mr. H.J. van Smaalen, [gedaagde 2], wonende te Rotterdam, gedaagde sub 2, niet verschenen, en [gedaagde 3], wonende te Rotterdam, gedaagde sub 3, in persoon verschenen. De partijen worden hierna ‘[eiser 1]’, ‘[eiser 2]’ (gezamenlijk als ‘eisers’), ‘[gedaagde 1]’, ‘[gedaagde 2]’ en ‘[gedaagde 3]’ genoemd. 1 De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 13 juni, met 6 producties de stelbrief van mr. Van Smaalen, met 1 productie. 1.2. Op 10 juli 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [eiser 1], vergezeld van zijn zoon [naam 1] en mr. G.C. Haulussy namens de gemachtigde van eisers. Mr. Haulussy heeft spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Aan de zijde van gedaagden waren aanwezig [gedaagde 2], bijgestaan door mr. Van Smaalen en [gedaagde 3] in persoon. Mr. Van Smaalen heeft spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. 2 De feiten 2.1. [eiser 2] is eigenaar van de woning aan de [adres]. [eiser 1] verhuurt de woning namens [eiser 2]. Er is een huurovereenkomst met betrekking tot de woning met [naam 2] en daarnaast met [naam 3]. 2.2. Op 5 augustus 2024 heeft de gemeente Rotterdam een inspectie uitgevoerd op het adres van de woning. De gemeente heeft toen geconstateerd dat de woning – zonder vergunning – wordt gebruikt als onzelfstandige woonruimte door in de woning kamers te verhuren aan personen die niet tot hetzelfde huishouden behoren. Naar aanleiding van deze inspectie heeft de gemeente [eiser 2] een last onder dwangsom opgelegd. 3 Het geschil 3.1. Eisers vorderen de ontruiming van gedaagden, binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis en met veroordeling van gedaagden in de kosten van de procedure. Eisers leggen aan de vordering ten grondslag dat dhr. [naam 2] de woning kennelijk illegaal heeft onderverhuurd, terwijl dit niet is toegestaan. Gedaagden verblijven zonder recht of titel in de woning en moeten de woning dus verlaten. Dat moet op korte termijn omdat de gemeente dreigt met het opleggen van een forse dwangsom indien de illegale situatie niet beëindigd wordt. 3.2. [gedaagde 1] en [gedaagde 3] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vordering. Zij geven beiden aan een kamer te huren in de woning. [gedaagde 1] stelt dat zij de kamer huurt van [eiser 1]. Zij bewoont de kamer met haar minderjarige zoon. Het contact liep weliswaar via [naam 2], maar [eiser 1] heeft toestemming gegeven om de kamer te verhuren. Dat volgt onder meer uit de verhuurdersverklaring waarmee zij zich heeft kunnen inschrijven op het adres van de woning en uit de machtiging en de kopie van het legitimatiebewijs van [eiser 1] die zij via [naam 2] heeft ontvangen. 3.3. [gedaagde 1] stelt daarnaast dat [gedaagde 2] haar meerderjarige zoon is, die alleen zijn postadres heeft op het adres van de woning, maar die er niet feitelijk woont. 3.4. [gedaagde 3] stelt een kamer te huren van [naam 2]. [naam 2] is de hoofdhuurder en gaat over de verhuur van de verschillende kamers. [eiser 1] was wel op de hoogte van de kamerverhuur want er is wel eens contact geweest tussen [gedaagde 3] en [eiser 1], aldus [gedaagde 3]. 4 De beoordeling 4.1. In deze zaak is evident dat de kamers in de woning aan de [adres] zonder vergunning voor kamerverhuur worden verhuurd aan diverse personen. Uit zowel de gemeente-inschrijvingen op het adres als de verklaringen van [gedaagde 3] en [gedaagde 1] volgt dat de verschillende kamers worden bewoond door [gedaagde 1] en haar minderjarige zoon, [naam 3], [naam 2] en [gedaagde 3]. Geen van die personen – afgezien van [gedaagde 1] en haar minderjarige zoon – behoren tot hetzelfde huishouden. 4.2. Het betoog van [eiser 1] dat de woning als geheel wordt verhuurd aan [naam 2] en dat [naam 2] de woning, zonder toestemming en zonder medeweten van [eiser 1] onderverhuurt, kan niet worden gevolgd. In de eerste plaats is dit standpunt in strijd met de verklaring van [eiser 1] zelf dat hij de woning verhuurt aan [naam 2] én aan [naam 3], terwijl deze personen niet tot hetzelfde huishouden behoren. [eiser 1] stelt in dit verband dat zowel [naam 2] als [naam 3] maandelijks 300 euro (moeten) betalen. Daaruit volgt dat de woning in elk geval in twee delen wordt verhuurd. 4.3. [eiser 1] erkent daarnaast dat hij in elk geval één keer namens [naam 2] de huur in ontvangst heeft genomen van [gedaagde 1] omdat [naam 2] op vakantie was. In samenhang met de documenten die [gedaagde 1] – via [naam 2] – heeft ontvangen, is er een sterke aanwijzing dat [eiser 1] in elk geval op de hoogte was van de kamerverhuur aan verschillende personen en dat hij daartegen niet heeft geprotesteerd totdat hij problemen met de gemeente kreeg – dit alles nog los van de vraag of die kamers direct via [eiser 1] of via [naam 2] werden verhuurd. 4.4. Ook [gedaagde 3] stelt dat, hoewel het contact en de verhuur grotendeels loopt via [naam 2], er ook contact geweest is tussen hem en [eiser 1]. [gedaagde 3] heeft op de zitting een whatsappbericht getoond dat hij heeft gestuurd aan het bij hem bekende telefoonnummer van [eiser 1]. [eiser 1] zegt geen herinnering te hebben aan het bericht, maar erkent dat het zijn telefoonnummer is. 4.5. In het geheel blijft onduidelijk wie welke rol precies speelt, maar het beeld dat naar voren komt, is dat [eiser 1] wel degelijk op de hoogte was van de kamerverhuur en zich van de domme houdt nu de gemeente dreigt met financiële gevolgen. Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] de woning zonder recht of titel bewonen is in elk geval niet evident. Vaststelling van de precieze onderlinge verhoudingen (verhuurder, eventuele hoofdhuurder, onderhuurder, al dan niet met toestemming van de verhuurder) moet plaatsvinden in een bodemprocedure. Dan kan pas worden beoordeeld of en door wie de (onder)huur kan worden opgezegd en worden bepaald op welke termijn de (onder)huurders de woning eventueel moeten verlaten. Er is onvoldoende aanleiding om dat vooruitlopend op die bodemprocedure in kort geding te beslissen. 4.6. Een belangenafweging maakt het voorgaande niet anders, integendeel. Aan de zijde van eisers speelt slechts een financieel belang. Naar voorlopig oordeel hebben eisers dat risico zelf genomen door de kamers in de woning als onzelfstandige woonruimte te verhuren of toe te staan dat de hoofdhuurder dat doet. Het belang van eisers is bovendien ondergeschikt aan het belang van een dak boven het hoofd voor een moeder met een minderjarig kind, en een student met een kwetsbare verblijfspositie. De vorderingen tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 3] worden daarom afgewezen. 4.7. Hoewel [gedaagde 2] niet in de procedure is verschenen en hij in zoverre geen verweer heeft gevoerd, lijkt het erop dat hij de woning niet feitelijk bewoont. Dat ligt ook niet erg voor de hand, aangezien [gedaagde 1] één kamer huurt en daar verblijft met haar minderjarige zoon. De vordering tot ontruiming tegen [gedaagde 2] wordt, bij gebrek aan belang, eveneens afgewezen. 4.8. Eisers worden, als de in het ongelijk gestelde partijen, veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden begroot op € 543,- aan salaris gemachtigde en € 135,- aan nakosten.