ECLI:NL:RBROT:2025:15254

RECHTBANK Rotterdam Team handel en haven Zaaknummer: C/10/708057 / KG ZA 25-1009 Vonnis in kort geding van 18 november 2025 in de zaak van [eiseres] , gevestigd te Rotterdam, eiseres, advocaat: mr. E. Smits, tegen [gedaagde] , wonende te Capelle aan den IJssel, gedaagde, advocaat: mr. H.C. Uittenbogaart. Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd. De zaak in het kort [gedaagde] en [eiseres] zijn in 2022 een grondruil overeengekomen. De grondruil houdt in dat [gedaagde] het perceel waarop hij zijn bedrijf uitoefent aan [eiseres] overdraagt, zodat [eiseres] daarop vastgoed kan ontwikkelen, en dat [eiseres] een perceel aan [gedaagde] overdraagt met daarop een gebruiksklare bedrijfsloods waarin [gedaagde] zijn bedrijf kan voortzetten. De grondruil heeft niet plaatsgevonden. In dit kort geding vordert [eiseres] nakoming door [gedaagde] van de gemaakte afspraken, in die zin dat de grondruil wordt geëffectueerd. De voorzieningenrechter wijst de vordering van [eiseres] gedeeltelijk toe. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 20 oktober 2025, met producties 1 tot en met 31, de aanvullende producties 32 tot en met 41 van [eiseres], de producties 1 tot en met 21 van [gedaagde], de pleitnotities van mr. Smits, de pleitnotities van mr. Uittenbogaart. 2 De feiten 2.1. [gedaagde] is eigenaar van een perceel aan de [adres 1] (hierna: perceel A). Daar exploiteert hij een bedrijf in de grond-, weg- en waterbouw. 2.2. Bouwbedrijf Valkenburg B.V. (hierna: Valkenburg) is eigenaar van een perceel aan de [adres 2] (hierna: perceel B). Valkenburg heeft zich bereid verklaard om perceel B op eerste afroep aan [eiseres] over te dragen. 2.3. Op de hoek van de Bermweg en de Capelseweg in Capelle aan den IJssel ontwikkelt [eiseres] vastgoed, onder meer bestaande uit de realisatie van zeven woningen (fase 2 van het project Boss). Omdat een deel van de woningen op het perceel van [gedaagde] komt te staan, hebben [eiseres] en [gedaagde] in 2022 afgesproken om perceel A en een deel van perceel B te ruilen. Ook is afgesproken dat [eiseres] op het te leveren perceeldeel een bedrijfsloods (hierna: de loods) bouwt waarin [gedaagde] zijn bedrijf kan voorzetten. [eiseres] en [gedaagde] hebben hun afspraken op 31 oktober 2022 vastgelegd in een ‘Vaststellingsovereenkomst’ (hierna: de overeenkomst). Daarin staat: “(…) De overeenkomst Om bovenstaande te bewerkstelligen zijn partijen overeengekomen en hebben jegens elkaar toegezegd een ruilovereenkomst aan te gaan , inhoudende dat: A. G.C. [gedaagde] levert aan [eiseres] een perceel kadastraal bekend als [perceel 1], groot circa 1000m2, in huidige staat, zoals de grond is; En: [eiseres]/Valkenburg Projecten levert tegelijk als tegenprestatie aan [gedaagde] een deel van het perceel kadastraal bekend als gemeente [perceel 2], groot circa 1400 m2, gelegen aan [adres 2] met daarop een nieuw gebouwde gebruiksklare bedrijfsloods met een begane grondoppervlak van 240 m2 NVO. (…) Bepalingen Locatie: Voorkeurslocatie van het perceel als bedoeld in de tegenprestatie benoemd onder B. is gezien vanaf de Hoofdweg rechts (Bijlage 1), naast de Aldi. Indien realisatie op de voorkeurslocatie niet, niet volledig of niet tijdig mogelijk is, kan de onder B. genoemde tegenprestatie worden gerealiseerd op een alternatieve locatie, een perceel van circa 1450m2 (exclusief sloot) in het gele vlak links gezien vanuit Hoofdweg (Bijlage 2A of 2B). 2B heeft de voorkeur bij [gedaagde]. Bij realisatie van 2A zullen partijen in overleg treden over eventuele benodigde geluidsafscherming richting de woningbouw en een efficiënte inrit. Dit perceel is onderdeel van een (groter) bouwvlak, waarvan volgens het vigerende bestemmingsplan 25% bebouwd mag worden. Van die bebouwingsruimte mag [gedaagde] 500m2 gebruiken plus 150m2 vergunningsvrij, totaal 650 m2 BVO. [eiseres] zal voor zowel de voorkeurs- als de alternatieve locatie een RO-procedure opstarten bij de gemeente Zuidplas, benodigd voor de bouw van de Uit een rapport van de aannemer, AGB Bouw, blijkt dat daarbij de volgende opleverpunten naar voren zijn gekomen: 1) de trappen zijn onderaan niet opgevuld met hardboard maar met kunststof, 2) de sandwichpanelen op de eerste verdieping aan de achterzijde van het gebouw sluiten niet goed aan, 3) het plafond bij een overheaddeur is niet goed geplaatst en 4) problemen met de airco-units (aansluitkappen en isolatie aan- en afvoerleiding). 2.9. Bij brief van 26 juni 2025 heeft mr. K.C.S. Kleijwegt zich namens [gedaagde] op het standpunt gesteld dat [eiseres] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Daarbij is [eiseres] gesommeerd om onder meer aan het volgende te voldoen: het realiseren van 60% bouwoppervlakte, het realiseren van een gebruiksklare loods, het verkrijgen van een bevestiging van de Omgevingsdienst Midden-Holland (ODMH) dat de bodem voldoet en er voor [gedaagde] geen saneringsverplichtingen zijn, het doen opnemen van de juiste erfdienstbaarheden (uitsluitend voor de elektriciteitskabel) in de akte van ruiling. 2.10. Bij brief van 24 juli 2025 heeft mr. Smits namens [eiseres] aan mr. Kleijwegt geschreven dat [eiseres] op korte termijn tot uitvoering van de ruilovereenkomst wenst te komen en dat [eiseres] op geen enkel punt in gebreke is. Als er al sprake zou zijn van een onvolkomenheid, levert dat volgens [eiseres] geen rechtvaardiging op om de levering van de percelen op te schorten. In de brief wordt [gedaagde] (nogmaals) in gebreke gesteld en gesommeerd om de gemaakte afspraken na te komen. 2.11. Op 15 september 2025 heeft een overleg plaatsgevonden tussen partijen. Vervolgens hebben de advocaat van [eiseres] en de juridisch adviseurs van [gedaagde] met elkaar gecorrespondeerd. Dit heeft niet geresulteerd in een minnelijke regeling. 3 Het geschil 3.1. [eiseres] vordert, samengevat, dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: 1. [gedaagde] gebiedt om binnen tien werkdagen na betekening van dit vonnis zijn medewerking te verlenen aan de volgende, gelijktijdige leveringen: de levering door [gedaagde] aan [eiseres] van perceel A, de levering door [eiseres] aan [gedaagde] van een deel van perceel B en de loods, 2. a. bepaalt dat indien [gedaagde] op het door de notaris vastgestelde tijdstip niet aan de veroordeling onder 1 voldoet, dit vonnis in de plaats treedt van zijn medewerking, zulks onder de voorwaarde dat [eiseres] gelijktijdig zal leveren aan [gedaagde] het object als bedoeld onder 1 sub b, 3. a. primair : [gedaagde] gebiedt om perceel A uiterlijk 15 januari 2026 ontruimd en verlaten aan [eiseres] ter beschikking te stellen (onder afgifte van de sleutel), subsidiair : [gedaagde] gebiedt om perceel A uiterlijk 3,5 maand na de datum van juridische levering ontruimd en verlaten aan [eiseres] ter beschikking te stellen (onder afgifte van de sleutel), bepaalt dat als [gedaagde] na afloop van de onder a. bepaalde termijn perceel A niet heeft ontruimd [eiseres] het recht heeft om na afloop van de in artikel 555 Rv bedoelde termijn perceel A te betreden om daarop alle handelingen te (laten) verrichten die nodig zijn om de bouwwerkzaamheden uit te laten voeren, zulks tegelijk met de door de deurwaarder overigens uit te voeren ontruiming, 4. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente. 3.2. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. 4 De beoordeling spoedeisend belang 4.1. [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen, nu zij stelt dat de uitvoering van fase 2 van het project Boss met de dag onzekerder wordt en zij als gevolg van de handelwijze van [gedaagde] schade lijdt. Volgens [eiseres] heeft zij vier van de zeven nog te bouwen woningen verkocht onder de ontbindende voorwaarde dat zij binnen een bepaalde termijn over, onder andere, perceel A beschikt, waarna vervolgens de start van de bouw kan worden bepaald. In drie gevallen is de termijn verlopen, waardoor de koopovereenkomsten van rechtswe De voorzieningenrechter overweegt dat een opschortingsrecht bestaat indien tussen verbintenissen voldoende samenhang bestaat om de opschorting te rechtvaardigen (artikel 6:262 BW in combinatie met artikel 6:52 BW). In dit geval staat de (opgeschorte) verbintenis tot levering van perceel A tegenover de verbintenis tot levering van een deel van perceel B met daarop een nieuwgebouwde gebruiksklare bedrijfsloods met een begane grondoppervlak van 240 m2 NVO. De levering door [eiseres] van perceel B dient eerst plaats te vinden alvorens perceel A door [gedaagde] moet worden geleverd. 4.9. [eiseres] heeft zich bereid verklaard om een deel van perceel B met daarop een loods aan [gedaagde] te leveren. [gedaagde] stelt echter dat de loods niet gebruiksklaar is. Volgens hem is de loods niet volgens de bouwtekening ingericht en ontbreekt onder andere het toilet. De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] niet in zijn standpunt dat de loods niet gebruiksklaar is. Uit het rapport van oplevering (zie 2.8.) blijkt dat vier opleverpunten naar voren zijn gekomen, die aan het gebruik van de loods niet in de weg staan. Daar komt bij dat deze punten eenvoudig kunnen worden opgelost en misschien al grotendeel zijn opgelost. De (grond)oppervlakte van de loods staat niet ter discussie. Daarmee kan een deel van perceel B met daarop de loods door [eiseres] aan [gedaagde] worden geleverd. 4.10. [gedaagde] stelt verder dat [eiseres] niet heeft voldaan aan haar verplichting om uiterlijk op 1 april 2025 60% bebouwingsruimte te realiseren. Volgens [eiseres] is zij niet tekort geschoten, omdat het zou gaan om een inspanningsverbintenis en niet, zoals [gedaagde] betoogt, een resultaatsverbintenis. 4.11. In de overeenkomst wordt ten aanzien van het aan [gedaagde] te leveren deel van perceel B onderscheid gemaakt tussen de voorkeurslocatie en twee alternatieve locaties. [gedaagde] wilde zijn bedrijf voortzetten op een bepaald gedeelte van perceel B. Indien dit niet mogelijk zou zijn, werd uitgeweken naar een alternatieve locatie (2A of 2B). Artikel 4 van de overeenkomst bepaalt dat [eiseres] voor de voorkeurslocatie een procedure bij de gemeente Zuidplas start met het verzoek om minimaal 60% bebouwing op de kavel te realiseren, totaal minimaal 840 m2 BVO. Dit geldt ook voor de alternatieve locatie, echter pas nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is. In artikel 4.1 van de overeenkomst staat dat de toestemming voor minimaal 60% bebouwingsoppervlak op het geleverde perceel uiterlijk voor 1 april 2025 door [eiseres] moet zijn gerealiseerd. Anders dan [eiseres], leest de voorzieningenrechter hierin geen inspannings- maar een resultaatsverbintenis. 4.12. [eiseres] heeft bij de gemeente Zuidplas een principeverzoek ingediend om minimaal 60% bebouwing te realiseren. Dat verzoek is afgewezen. Artikel 4.2 van de overeenkomst bepaalt dat als de gemeente voor de voorkeurslocatie geen vergunning verstrekt voor 60% bebouwingsoppervlak én het toegestane bebouwingsoppervlak kleiner is dan 50%, partijen in goed overleg een (materiële geen financiële) oplossing bedenken die zij billijk en redelijk dienen te aanvaarden. Hoewel dit artikel betrekking heeft op de voorkeurslocatie, en later is uitgeweken naar een alternatieve locatie, zijn partijen later met elkaar in overleg getreden over het verkrijgen van een vergunning voor minimaal 60% bebouwingsoppervlak. Daarbij hebben zij afgesproken dat [gedaagde] zelf een aanvraag ging indienen voor de door hem op het perceel gewenste bebouwing. Dit is vastgelegd in een brief van 6 oktober 2024. Rond de vergunningaanvraag door [gedaagde] heeft [eiseres] overleg gehad met de ODMH, die aan [naam] heeft laten weten dat toestemming zou worden verleend als de achterste loods 1,3 meter naar voren werd geschoven of de bestemming van een strook grond werd gewijzigd. [naam] heeft dit aan [gedaagde] medegedeeld, waarna [gedaagde] een vergunningsaanvraag heeft ingediend. Onweersproken is dat [gedaagde] bij die aanvraag (ongewijzigde) tekeningen Het gaat om de aansluitingen van de nieuwgebouwde loods voor [gedaagde] en twee waterleidingen van het buurperceel. Hoewel deze volgens [eiseres] in dezelfde sleuf liggen, heeft [eiseres] toegezegd de leidingen te zullen verplaatsen voordat levering van het perceel aan [gedaagde] plaatsvindt. Verder is de conceptakte van ruiling inmiddels gewijzigd, in die zin dat voor de toegangsweg een erfdienstbaarheid ten behoeve van [gedaagde] is opgenomen. Ook dit levert derhalve geen grond op om de verbintenis tot levering van perceel A op te schorten. 4.20. Het vorenstaande leidt tot het voorlopige oordeel dat [gedaagde] zich niet op een opschortingsrecht kan beroepen en medewerking moet verlenen aan de grondruil. geen dwaling 4.21. [gedaagde] doet ten slotte een beroep op vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] opzettelijk onjuistheden verkondigd over een schriftelijke toestemming van de ODMH over de bouwmogelijkheden die [gedaagde] zou hebben op zijn nieuwe perceel. In de brief van 20 september 2024 staat namelijk dat [eiseres] schriftelijk akkoord van de ODMH heeft ontvangen dat de bebouwing met inachtneming van de grenzen van het bebouwingsoppervlak en de maximale bouwoppervlakte is toegestaan. Bij de brief is een tekening gevoegd waarop de geplande aanvullende bebouwing is gesitueerd op 77 meter vanaf de Hoofdweg, terwijl de ODMH daar geen toestemming voor had gegeven. De mededeling dat de ODMH dus akkoord was met een bebouwing tot 77 meter vanaf de Hoofdweg was daarmee dus niet juist. 4.22. De voorzieningenrechter overweegt dat de in de brief van 24 september 2024 neergelegde afspraken zijn gemaakt na het sluiten van de overeenkomst. Naar voorlopig oordeel heeft [gedaagde] bij het maken van de afspraak tot het ruilen van de percelen dus niet gedwaald. Daarnaast blijkt uit de door [eiseres] overgelegde correspondentie in de periode van 2 september tot en met 31 oktober 2024 dat partijen veelvuldig gesproken hebben over het verkrijgen van een vergunning om minimaal 60% bebouwing te realiseren, [eiseres] daarover contact heeft gehad met de ODMH en [eiseres] [gedaagde] daar ook steeds van op de hoogte heeft gesteld. Op grond van die correspondentie is dan ook niet aannemelijk dat een bodemrechter tot het oordeel komt dat [gedaagde] erop mocht vertrouwen dat bebouwing tot 77 meter vanaf de Hoofdweg mogelijk zou zijn. De tekening moest immers nog ter goedkeurig aan de ODMH worden voorgelegd, wat [gedaagde] ook wist. Voorafgaand aan de aanvraag heeft de ODMH laten weten in welke gevallen toestemming voor een bebouwingsoppervlak van 60% zou worden gegeven en dat in het meest gunstige geval werd uitgekomen op een bebouwing van 63,5 meter vanaf de Hoofdweg. Die correspondentie, die het resultaat was van een al voor de brief van 24 september 2025 gestart overleg tussen [eiseres] en de OMDH over de voorwaarden voor het verkrijgen van een vergunning, heeft [eiseres] op 31 oktober 2024 met [gedaagde] gedeeld. conclusie en proceskosten 4.23. De conclusie luidt dat [gedaagde] zijn medewerking dient te verlenen aan de grondruil. De vordering onder 1 wordt dan ook toegewezen. De vordering onder 2 die ertoe strekt dat het vonnis in de plaats treedt van de medewerking door [gedaagde] aan het passeren van de akte van ruiling, stuit op het bezwaar dat er (nog) geen volledige overeenstemming is over de inhoud van die akte, wat nodig is voor het passeren daarvan. 4.24. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] perceel A uiterlijk binnen drie maanden in de zomerperiode of drieënhalve maand in de winterperiode na de levering van een deel van perceel B moet ontruimen en leeg moet opleveren. Hoewel volgens [eiseres] het risico bestaat dat zij het project niet kan realiseren indien zij niet uiterlijk op 15 januari 2026 over perceel A kan beschikken, bestaat onvoldoende aanleiding om van de contractuele afspraak tussen partijen af te wijken. [gedaagde] moet immers voldoende gelegenheid krijgen om zijn bedrijf te k