ECLI:NL:RBROT:2025:14756

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/688787 / HA ZA 24-932 Vonnis van 3 december 2025 in de zaak van de GEMEENTE ROTTERDAM, zetelend in Rotterdam, eiseres, advocaat mr. J.S. Procee te Den Haag, tegen 1. MR. G.J.M. DE JAGER in zijn hoedanigheid van derde als bedoeld in artikel 20 van de Onteigeningswet, zoals deze wet luidde voor 1 januari 2024 (hierna: Ow), voor de [naam vereniging], kantoorhoudend in Rotterdam, gedaagde, 2. EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ KREWERD B.V., gevestigd in Rotterdam, gedaagde, advocaat mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam. Partijen worden hierna de gemeente, De Jager en Krewerd genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van de rechtbank van 29 januari 2025 (hierna: het tussenvonnis) en de daaraan ten grondslag liggende processtukken; het proces-verbaal van opneming door de – bij beschikking van de rechtbank van 4 oktober 2024 (zaak-/rekestnummer C/10/683142 / HA RK 24-680) benoemde – deskundigen op 4 februari 2025; het concept deskundigenrapport van 18 juni 2025; het definitieve deskundigenrapport van 29 augustus 2025 en de daarin vermelde stukken van partijen; de brief van 5 september 2025 met producties van Krewerd en de opgave van juridische kosten en kosten van andere deskundige bijstand van De Jager en Krewerd; de kostenopgaven van de rechtbankdeskundigen; de mondelinge behandeling op 18 september 2025, waarbij de advocaten van partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd. 1.2. Daarna heeft de rechtbank vonnis bepaald. 2. De verdere beoordeling Inleiding 2.1. De rechtbank stelt vast dat, gelet op de huidige stand van zaken in deze procedure, alleen nog de schadeloosstelling ten behoeve van Krewerd aan de orde is. Krewerd was voorafgaand aan de onteigening eigenares van de appartementsrechten, kadastraal bekend [perceel]. In het tussenvonnis heeft de rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken van onder meer deze appartementsrechten en het voorschot op de schadeloosstelling van Krewerd vastgesteld op € 954.000,00. Toepasselijk recht 2.2. Hoewel sinds 1 januari 2024 de Omgevingswet van kracht is, dient deze zaak te worden beoordeeld met toepassing van de Ow. Op grond van artikel 4.4 lid 1 Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet blijft in alle zaken waarin een verzoek tot het nemen van een koninklijk besluit tot onteigening is ingediend voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet – en dat is in deze zaak het geval – het oude recht van toepassing. Het definitieve deskundigenrapport 2.3. De deskundigen hebben in hun definitieve rapport de aan Krewerd toekomende schadeloosstelling begroot op € 1.260.905,00. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: waarde appartementsrechten A1 tot en met A6 € 1.107.500,00 wederbeleggingskosten € 148.405,00 extra accountantskosten € 5.000,00 Totaal € 1.260.905,00 belastingschade p.m. rente en deskundigenkosten p.m. De waarde van het onteigende 2.4. De waarde van het onteigende, de optelsom van de waarde van de afzonderlijke appartementsrechten, is door de deskundigen begroot op € 1.107.500,00. 2.5. Het tussenvonnis is op 18 maart 2025 in de daartoe bestemde openbare registers ingeschreven. Bij de begroting van de schadeloosstelling zal dan ook van de waarde van het onteigende op die datum worden uitgegaan. 2.6. Op de peildatum gold voor de appartementsrechten A1 tot en met A6 het bestemmingsplan Urkersingel (hierna: het bestemmingsplan). Dit plan voorziet in de realisatie van nieuwbouwwoningen om aan de woningvoorraad meer diversiteit toe te kennen, wat tot een structurele verbetering van de woonomgeving moet leiden. 2.7. In het daarvóór geldende bestemmingsplan Carnisse hadden deze appartementsrechten de bestemming tuin en wonen – 3 en gold de bouwaanduiding ‘plat dak’ en een maximale goot- en bouwhoogte van 10 meter. 2.8. De deskundigen zijn bij hun advies uitgegaan van het volgende: - bij de waardering van het onteigende moet het bestemmingsplan (en de realisatie daarvan op onder meer het onteigende) worden weggedacht; - bij de waardering van het onteigende wordt uitgegaan van de op de peildatum geldende bestemming wonen; - bij de waardering van het onteigende speelt de complexwaarde geen rol; - de taxatie-technische bijlage van 18 juni 2025 (bijlage 3 bij het (concept) deskundigenrapport) voor de achtergronden en de onderbouwing van de waardering van het onteigende; - voor de waardering van het onteigende wordt uitgegaan van de vergelijkingsmethode en de in dit verband vermelde huurreferenties en koopreferenties (hoofdstuk 6 van bijlage 3 bij het deskundigenrapport); - bij de waardering van het onteigende wordt uitgegaan van een woonoppervlak (exclusief de bergingen in het souterrain) van: - 45 m² voor de appartementsrechten A1 tot en met A3 ([adres 1], [adres 2] en [adres 3]); - 55 m² voor de appartementsrechten A4 tot en met A6 ([adres 4], [adres 5] en [adres 6]); - de woningen aan de [adres 1] en 8A liggen op de begane grond en hebben een tuin van ongeveer 60 m². De deskundigen begroten de waarde van de appartementsrechten per peildatum op: appartementsrecht A1 ([adres 1]) – onverhuurde staat € 242.500,00 appartementsrecht A2 ([adres 2]) – verhuurde staat € 145.000,00 appartementsrecht A3 ([adres 3]) – verhuurde staat € 145.000,00 appartementsrecht A4 ([adres 4]) – verhuurde staat € 170.000,00 appartementsrecht A5 ([adres 5]) – onverhuurde staat € 247.500,00 appartementsrecht A6 ([adres 6]) – verhuurde staat € 157.500,00 Totaal € 1.107.500,00 De deskundigen 2.9. Tijdens de mondelinge behandeling hebben de deskundigen nader toegelicht waarom onder meer de door de gemeente aangedragen referentietransacties aan de Lepelaarssingel niet allemaal even bruikbaar zijn voor de waardering van het onteigende. Onder verwijzing naar hun conceptrapport en de taxatiebijlagen bij hun definitieve rapport hebben de deskundigen uitgelegd dat zij bij de waardering hebben gewerkt met een soort trechter en een selectie hebben gemaakt aan de hand van de ligging en de omvang van vergelijkbare appartementen. Zo zijn zij op een voldoende aantal geschikte referenties uitgekomen, die zij bij de waardering van het onteigende hebben meegewogen. Verder hebben zij op de bruikbare referenties een indexatie per peildatum toegepast. De deskundigen blijven erbij dat het appartementsrecht A6 ([adres 6]) (hierna: [adres 6]) in verhuurde staat moet worden gewaardeerd, omdat er onduidelijkheden blijven bestaan over (de beëindiging van) de huurrelatie. Vooralsnog gaan zij ervan uit dat de huur in het zicht van de aanstaande onteigening is opgezegd door de zoon van de overleden huurster [naam 1] (hierna: de huurster), [naam 2] (hierna: de zoon). Het is onduidelijk of de zoon er zonder onteigening zou zijn blijven wonen, maar ook of Krewerd de huurrelatie dan zou hebben onderzocht en daaraan consequenties zou hebben verbonden. Verder hebben de deskundigen naar voren gebracht dat het een feit van algemene bekendheid is dat een onroerende zaak in verhuurde staat minder waard is dan een onroerende zaak in onverhuurde staat. Het is volgens hen gebruikelijk om een afslag van 30% voor een onroerende zaak in verhuurde staat te hanteren. Deze afslag hebben zij ontleend aan marktgegevens. Hieruit blijkt volgens hen niet dat de recente huurwetgeving ertoe heeft geleid dat door kopers van verhuurde appartementen 100% van de vrije waarde wordt betaald.

2.46. De totale schadeloosstelling bedraagt, afgezien de kosten van juridische bijstand en andere deskundige bijstand: waarde appartementsrechten A1 tot en met A6 € 1.175.000,00 wederbeleggingskosten € 157.450,00 premie in de markt komen nihil derving waardestijging/toekomstige beleggingswinsten nihil extra accountantskosten € 5.000,00 belastingschade nihil Totaal € 1.337.450,00. De gemeente dient dit bedrag onder aftrek van het betaalde voorschot aan Krewerd te voldoen. De gemeente heeft er voor gekozen om geen zekerheid te stellen en in plaats daarvan het voorschot volledig te voldoen. Aldus is € 1.060.000,00 aan voorschot voldaan, Per saldo dient de gemeente dus nog (€ 1.337.450,00 min € 1.060.000,00 is) een bedrag van € 277.450 aan schadeloosstelling te voldoen. Rente 2.47. Krewerd heeft voorts schade geleden doordat zij een deel van de aan haar toekomende schadeloosstelling pas later zal ontvangen. Immers, het aan haar toegekende voorschot is lager dan de schadeloosstelling waar zij recht op heeft. Deze schade wordt in de regel begroot op basis van marktconforme rente. Gesteld noch gebleken is dat in dit geval wegens bijzondere omstandigheden een andere benadering aangewezen is. De deskundigen adviseren uit te gaan van een rente van 1,5% (samengesteld) per jaar. De rechtbank acht dit advies juist en neemt dit over. 2.48. Het voorschot is bepaald op € 1.060.000,00. Over het verschil met de toegekende schadeloosstelling, dus over € 277.450, komt aan Krewerd rente toe vanaf 18 maart 2025 (peildatum) tot heden. 2.49. Daarnaast heeft Krewerd op grond van artikel 55 lid 3 Ow vanaf heden recht op de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het per saldo te betalen bedrag. Kosten Krewerd 2.50. Krewerd vraagt om vergoeding van haar kosten van juridische en andere deskundige bijstand. Zij heeft daartoe overgelegd: - de facturen van mr. De Jager (inclusief schadeloosstellingspleidooi en griffierecht) voor een totaalbedrag van € 23.377,92 inclusief btw; - de factuur van [naam 3] van Adviesbureau Eltee B.V. (hierna: [naam 3]) (exclusief schadeloosstellingspleidooi) voor een bedrag van € 38.478,00, inclusief btw. 2.51. Vast is komen te staan dat Krewerd de in rekening gebrachte btw over de kosten van juridische en andere deskundige bijstand niet kan verrekenen, zodat de bij haar in rekening gebrachte btw voor vergoeding in aanmerking komt. De rechtbank rekent hierna dan ook met bedragen inclusief btw. Standpunt gemeente 2.52. De gemeente acht de door Krewerd gemaakte kosten van juridische bijstand met betrekking tot de onderhavige onteigeningsprocedure redelijk. 2.53. De gemeente acht daarentegen de kosten van andere deskundige bijstand met betrekking tot de onderhavige onteigeningsprocedure niet redelijk. 2.54. De door [naam 3] opgevoerde kosten van andere deskundige bijstand kunnen de dubbele redelijkheidstoets niet doorstaan. Bij gebreke van een urenverantwoording kan er geen inschatting worden gemaakt van de daadwerkelijk verrichte werkzaamheden. Ook de tussen Krewerd en [naam 3] op 2 juli 2021 gesloten overeenkomst van opdracht en de factuur van 27 mei 2025 met de begeleidende brief bij die factuur, voldoen in dat opzicht niet. De overeenkomst van opdracht qua bestede uren niet, omdat het contact van de gemeente met Krewerd over de verwerving/onteigening van de appartementsrechten in januari 2022 is gestart en [naam 3] zich als partijdeskundige van Krewerd in maart 2022 heeft gemeld. De factuur niet, omdat in de begeleidende brief staat dat [naam 3] ook werkzaamheden heeft verricht in de bestemmingsplanprocedure en volgens vaste rechtspraak worden kosten die betrekking hebben op een planologische procedure niet vergoed. De door Krewerd gegeven nadere toelichting, te weten dat uitgaande van het uurtarief van [naam 3] (€ 157,00 exclusief btw) en de looptijd van de opdracht van ongeveer vier jaar, de bijstand zich heeft beperkt tot ongeveer 50 uur per jaar, verandert daar niets aan. 2.55. De gemeente verzet zich daarom tegen een vergoeding op basis van het tussen Krewerd en [naam 3] overeengekomen percentage van 3 (exclusief btw) van de definitieve schadeloosstelling. Bij gebreke van een specificatie van de kosten verzoekt de gemeente de rechtbank een vergoeding vast te stellen, eventueel door schatting van het bedrag. Volgens de gemeente komt Krewerd op basis van de Regeling vergoeding deskundigenkosten Rijkswaterstaat 2% van de schadeloosstelling met een maximum van € 20.000,00 als redelijke vergoeding voor de kosten van andere deskundige bijstand voor [naam 3] toe. Standpunt Krewerd 2.56. Volgens Krewerd komen niet alleen haar kosten van juridische bijstand, maar ook haar kosten van andere deskundige bijstand volledig voor vergoeding in aanmerking. Krewerd blijft bij haar standpunt dat de werkzaamheden van [naam 3] moeten worden vergoed op de voet van de tussen haar en [naam 3] gesloten opdracht, te weten 3% van de definitieve schadeloosstelling. Zelfs als een urenaftrek vanwege verrichte werkzaamheden in de bestemmingsplanprocedure wordt toegepast dan zijn de kosten van [naam 3], gerekend vanaf 2022 op basis van 50 uur per jaar tegen een uurtarief van € 157,00 (exclusief btw) nog steeds niet exorbitant hoog. De kosten van andere deskundige bijstand kunnen al met al de dubbele redelijkheidstoets doorstaan, aldus Krewerd. Oordeel rechtbank 2.57. Nu zich geen uitzondering voordoet als bedoeld in artikel 55 Ow, dienen de kosten aan de zijde van Krewerd voor rekening van de gemeente te komen. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de door Krewerd gemaakte preprocessuele kosten en haar proceskosten in de onderhavige onteigeningsprocedure voor volledige vergoeding in aanmerking komen, indien zij in redelijkheid zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven. Daarbij spelen een rol het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en hoogte van de toegekende schadeloosstelling en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins ingewikkeld is (de dubbele redelijkheidstoets). 2.58. Bij de beantwoording van deze vragen komt aan de rechtbank een grote mate van vrijheid toe, waarbij artikel 50 lid 4 Ow door de daarin gebezigde bewoordingen de rechtbank volgens vaste rechtspraak in belangrijke mate van haar motiveringsplicht ontheft (zie rechtsoverweging 3.4 van het arrest van 6 maart 1991 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:1991:AB9358; NJ 1991/818)). Kosten van juridische bijstand 2.59. Dat Krewerd juridische bijstand heeft ingeroepen acht de rechtbank redelijk. Met de gemeente acht de rechtbank ook de hoogte van de door Krewerd gemaakte kosten redelijk.

2.63. De rechtbank zal de kosten voor juridische bijstand en kosten van andere deskundige bijstand vaststellen op € 23.377,92 respectievelijk € 15.000,00, in beide gevallen inclusief btw. Kosten De Jager (als derde) 2.64. Blijkens de stukken en het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling hebben de gemeente en De Jager overeenstemming bereikt over de door de gemeente aan De Jager (als derde in de zin van artikel 20 Ow) te betalen vergoeding van de kosten van juridische bijstand, de proceskosten daaronder begrepen. De gemeente betaalt aan De Jager € 2.397,01 inclusief btw. De rechtbank acht dit bedrag niet zodanig hoog dat er redenen zijn om anders te beslissen. Kosten rechtbankdeskundigen 2.65. De totale kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgaven € 41.183,10 inclusief btw. Tegen de hoogte van deze kosten heeft de gemeente geen bezwaar gemaakt, zodat zij als onteigenende partij in die kosten zal worden veroordeeld. Publicatie 2.66. Ten slotte zal overeenkomstig artikel 54 Ow een nieuwsblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis.

De rechtbank 3.1. stelt vast dat de schadeloosstelling voor De Jager in het tussenvonnis is bepaald op nihil, 3.2. stelt het bedrag van de door de gemeente aan Krewerd verschuldigde schadeloosstelling voor de bij tussenvonnis uitgesproken onteigening vast op € 1.337.450,00, waarin zijn begrepen de reeds betaalde voorschotten, alsmede op een rente van 1,5% per jaar over € 277.450,00 over de periode van 18 maart 2025 tot heden, 3.3. veroordeelt de gemeente om € 277.450,00 aan Krewerd te betalen, te vermeerderen met de in 3.2 vermelde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf heden tot de dag van volledige betaling, 3.4. veroordeelt de gemeente in de proceskosten van Krewerd, tot op heden begroot op € 23.377,92 inclusief btw aan kosten voor juridische bijstand en op € 15.000,00 inclusief btw aan kosten voor andere deskundige bijstand, 3.5. veroordeelt de gemeente in de (proces)kosten van De Jager, tot op heden begroot op € 2.397,01 inclusief btw, 3.6. veroordeelt de gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 41.183,10 inclusief btw, 3.7. wijst de Staatscourant aan als het nieuwsblad waarin de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal doen plaatsen, 3.8. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.A.M. Cooijmans, mr. M.C. Franken en mr. B. van Velzen, rechters, in aanwezigheid van mr. E.M. van der Waal, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025. 1451/1694/1580/3194

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/688787 / HA ZA 24-932 Vonnis van 3 december 2025 in de zaak van de GEMEENTE ROTTERDAM, zetelend in Rotterdam, eiseres, advocaat mr. J.S. Procee te Den Haag, tegen 1. MR. G.J.M. DE JAGER in zijn hoedanigheid van derde als bedoeld in artikel 20 van de Onteigeningswet, zoals deze wet luidde voor 1 januari 2024 (hierna: Ow), voor de [naam vereniging], kantoorhoudend in Rotterdam, gedaagde, 2. EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ KREWERD B.V., gevestigd in Rotterdam, gedaagde, advocaat mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam. Partijen worden hierna de gemeente, De Jager en Krewerd genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van de rechtbank van 29 januari 2025 (hierna: het tussenvonnis) en de daaraan ten grondslag liggende processtukken; het proces-verbaal van opneming door de – bij beschikking van de rechtbank van 4 oktober 2024 (zaak-/rekestnummer C/10/683142 / HA RK 24-680) benoemde – deskundigen op 4 februari 2025; het concept deskundigenrapport van 18 juni 2025; het definitieve deskundigenrapport van 29 augustus 2025 en de daarin vermelde stukken van partijen; de brief van 5 september 2025 met producties van Krewerd en de opgave van juridische kosten en kosten van andere deskundige bijstand van De Jager en Krewerd; de kostenopgaven van de rechtbankdeskundigen; de mondelinge behandeling op 18 september 2025, waarbij de advocaten van partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd. 1.2. Daarna heeft de rechtbank vonnis bepaald. 2. De verdere beoordeling Inleiding 2.1. De rechtbank stelt vast dat, gelet op de huidige stand van zaken in deze procedure, alleen nog de schadeloosstelling ten behoeve van Krewerd aan de orde is. Krewerd was voorafgaand aan de onteigening eigenares van de appartementsrechten, kadastraal bekend [perceel]. In het tussenvonnis heeft de rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken van onder meer deze appartementsrechten en het voorschot op de schadeloosstelling van Krewerd vastgesteld op € 954.000,00. Toepasselijk recht 2.2. Hoewel sinds 1 januari 2024 de Omgevingswet van kracht is, dient deze zaak te worden beoordeeld met toepassing van de Ow. Op grond van artikel 4.4 lid 1 Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet blijft in alle zaken waarin een verzoek tot het nemen van een koninklijk besluit tot onteigening is ingediend voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet – en dat is in deze zaak het geval – het oude recht van toepassing. Het definitieve deskundigenrapport 2.3. De deskundigen hebben in hun definitieve rapport de aan Krewerd toekomende schadeloosstelling begroot op € 1.260.905,00. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: waarde appartementsrechten A1 tot en met A6 € 1.107.500,00 wederbeleggingskosten € 148.405,00 extra accountantskosten € 5.000,00 Totaal € 1.260.905,00 belastingschade p.m. rente en deskundigenkosten p.m. De waarde van het onteigende 2.4. De waarde van het onteigende, de optelsom van de waarde van de afzonderlijke appartementsrechten, is door de deskundigen begroot op € 1.107.500,00. 2.5. Het tussenvonnis is op 18 maart 2025 in de daartoe bestemde openbare registers ingeschreven. Bij de begroting van de schadeloosstelling zal dan ook van de waarde van het onteigende op die datum worden uitgegaan. 2.6. Op de peildatum gold voor de appartementsrechten A1 tot en met A6 het bestemmingsplan Urkersingel (hierna: het bestemmingsplan). Dit plan voorziet in de realisatie van nieuwbouwwoningen om aan de woningvoorraad meer diversiteit toe te kennen, wat tot een structurele verbetering van de woonomgeving moet leiden. 2.7. In het daarvóór geldende bestemmingsplan Carnisse hadden deze appartementsrechten de bestemming tuin en wonen – 3 en gold de bouwaanduiding ‘plat dak’ en een maximale goot- en bouwhoogte van 10 meter. 2.8. De deskundigen zijn bij hun advies uitgegaan van het volgende: - bij de waardering van het onteigende moet het bestemmingsplan (en de realisatie daarvan op onder meer het onteigende) worden weggedacht; - bij de waardering van het onteigende wordt uitgegaan van de op de peildatum geldende bestemming wonen; - bij de waardering van het onteigende speelt de complexwaarde geen rol; - de taxatie-technische bijlage van 18 juni 2025 (bijlage 3 bij het (concept) deskundigenrapport) voor de achtergronden en de onderbouwing van de waardering van het onteigende; - voor de waardering van het onteigende wordt uitgegaan van de vergelijkingsmethode en de in dit verband vermelde huurreferenties en koopreferenties (hoofdstuk 6 van bijlage 3 bij het deskundigenrapport); - bij de waardering van het onteigende wordt uitgegaan van een woonoppervlak (exclusief de bergingen in het souterrain) van: - 45 m² voor de appartementsrechten A1 tot en met A3 ([adres 1], [adres 2] en [adres 3]); - 55 m² voor de appartementsrechten A4 tot en met A6 ([adres 4], [adres 5] en [adres 6]); - de woningen aan de [adres 1] en 8A liggen op de begane grond en hebben een tuin van ongeveer 60 m². De deskundigen begroten de waarde van de appartementsrechten per peildatum op: appartementsrecht A1 ([adres 1]) – onverhuurde staat € 242.500,00 appartementsrecht A2 ([adres 2]) – verhuurde staat € 145.000,00 appartementsrecht A3 ([adres 3]) – verhuurde staat € 145.000,00 appartementsrecht A4 ([adres 4]) – verhuurde staat € 170.000,00 appartementsrecht A5 ([adres 5]) – onverhuurde staat € 247.500,00 appartementsrecht A6 ([adres 6]) – verhuurde staat € 157.500,00 Totaal € 1.107.500,00 De deskundigen 2.9. Tijdens de mondelinge behandeling hebben de deskundigen nader toegelicht waarom onder meer de door de gemeente aangedragen referentietransacties aan de Lepelaarssingel niet allemaal even bruikbaar zijn voor de waardering van het onteigende. Onder verwijzing naar hun conceptrapport en de taxatiebijlagen bij hun definitieve rapport hebben de deskundigen uitgelegd dat zij bij de waardering hebben gewerkt met een soort trechter en een selectie hebben gemaakt aan de hand van de ligging en de omvang van vergelijkbare appartementen. Zo zijn zij op een voldoende aantal geschikte referenties uitgekomen, die zij bij de waardering van het onteigende hebben meegewogen. Verder hebben zij op de bruikbare referenties een indexatie per peildatum toegepast. De deskundigen blijven erbij dat het appartementsrecht A6 ([adres 6]) (hierna: [adres 6]) in verhuurde staat moet worden gewaardeerd, omdat er onduidelijkheden blijven bestaan over (de beëindiging van) de huurrelatie. Vooralsnog gaan zij ervan uit dat de huur in het zicht van de aanstaande onteigening is opgezegd door de zoon van de overleden huurster [naam 1] (hierna: de huurster), [naam 2] (hierna: de zoon). Het is onduidelijk of de zoon er zonder onteigening zou zijn blijven wonen, maar ook of Krewerd de huurrelatie dan zou hebben onderzocht en daaraan consequenties zou hebben verbonden. Verder hebben de deskundigen naar voren gebracht dat het een feit van algemene bekendheid is dat een onroerende zaak in verhuurde staat minder waard is dan een onroerende zaak in onverhuurde staat. Het is volgens hen gebruikelijk om een afslag van 30% voor een onroerende zaak in verhuurde staat te hanteren. Deze afslag hebben zij ontleend aan marktgegevens. Hieruit blijkt volgens hen niet dat de recente huurwetgeving ertoe heeft geleid dat door kopers van verhuurde appartementen 100% van de vrije waarde wordt betaald.

2.46. De totale schadeloosstelling bedraagt, afgezien de kosten van juridische bijstand en andere deskundige bijstand: waarde appartementsrechten A1 tot en met A6 € 1.175.000,00 wederbeleggingskosten € 157.450,00 premie in de markt komen nihil derving waardestijging/toekomstige beleggingswinsten nihil extra accountantskosten € 5.000,00 belastingschade nihil Totaal € 1.337.450,00. De gemeente dient dit bedrag onder aftrek van het betaalde voorschot aan Krewerd te voldoen. De gemeente heeft er voor gekozen om geen zekerheid te stellen en in plaats daarvan het voorschot volledig te voldoen. Aldus is € 1.060.000,00 aan voorschot voldaan, Per saldo dient de gemeente dus nog (€ 1.337.450,00 min € 1.060.000,00 is) een bedrag van € 277.450 aan schadeloosstelling te voldoen. Rente 2.47. Krewerd heeft voorts schade geleden doordat zij een deel van de aan haar toekomende schadeloosstelling pas later zal ontvangen. Immers, het aan haar toegekende voorschot is lager dan de schadeloosstelling waar zij recht op heeft. Deze schade wordt in de regel begroot op basis van marktconforme rente. Gesteld noch gebleken is dat in dit geval wegens bijzondere omstandigheden een andere benadering aangewezen is. De deskundigen adviseren uit te gaan van een rente van 1,5% (samengesteld) per jaar. De rechtbank acht dit advies juist en neemt dit over. 2.48. Het voorschot is bepaald op € 1.060.000,00. Over het verschil met de toegekende schadeloosstelling, dus over € 277.450, komt aan Krewerd rente toe vanaf 18 maart 2025 (peildatum) tot heden. 2.49. Daarnaast heeft Krewerd op grond van artikel 55 lid 3 Ow vanaf heden recht op de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het per saldo te betalen bedrag. Kosten Krewerd 2.50. Krewerd vraagt om vergoeding van haar kosten van juridische en andere deskundige bijstand. Zij heeft daartoe overgelegd: - de facturen van mr. De Jager (inclusief schadeloosstellingspleidooi en griffierecht) voor een totaalbedrag van € 23.377,92 inclusief btw; - de factuur van [naam 3] van Adviesbureau Eltee B.V. (hierna: [naam 3]) (exclusief schadeloosstellingspleidooi) voor een bedrag van € 38.478,00, inclusief btw. 2.51. Vast is komen te staan dat Krewerd de in rekening gebrachte btw over de kosten van juridische en andere deskundige bijstand niet kan verrekenen, zodat de bij haar in rekening gebrachte btw voor vergoeding in aanmerking komt. De rechtbank rekent hierna dan ook met bedragen inclusief btw. Standpunt gemeente 2.52. De gemeente acht de door Krewerd gemaakte kosten van juridische bijstand met betrekking tot de onderhavige onteigeningsprocedure redelijk. 2.53. De gemeente acht daarentegen de kosten van andere deskundige bijstand met betrekking tot de onderhavige onteigeningsprocedure niet redelijk. 2.54. De door [naam 3] opgevoerde kosten van andere deskundige bijstand kunnen de dubbele redelijkheidstoets niet doorstaan. Bij gebreke van een urenverantwoording kan er geen inschatting worden gemaakt van de daadwerkelijk verrichte werkzaamheden. Ook de tussen Krewerd en [naam 3] op 2 juli 2021 gesloten overeenkomst van opdracht en de factuur van 27 mei 2025 met de begeleidende brief bij die factuur, voldoen in dat opzicht niet. De overeenkomst van opdracht qua bestede uren niet, omdat het contact van de gemeente met Krewerd over de verwerving/onteigening van de appartementsrechten in januari 2022 is gestart en [naam 3] zich als partijdeskundige van Krewerd in maart 2022 heeft gemeld. De factuur niet, omdat in de begeleidende brief staat dat [naam 3] ook werkzaamheden heeft verricht in de bestemmingsplanprocedure en volgens vaste rechtspraak worden kosten die betrekking hebben op een planologische procedure niet vergoed. De door Krewerd gegeven nadere toelichting, te weten dat uitgaande van het uurtarief van [naam 3] (€ 157,00 exclusief btw) en de looptijd van de opdracht van ongeveer vier jaar, de bijstand zich heeft beperkt tot ongeveer 50 uur per jaar, verandert daar niets aan. 2.55. De gemeente verzet zich daarom tegen een vergoeding op basis van het tussen Krewerd en [naam 3] overeengekomen percentage van 3 (exclusief btw) van de definitieve schadeloosstelling. Bij gebreke van een specificatie van de kosten verzoekt de gemeente de rechtbank een vergoeding vast te stellen, eventueel door schatting van het bedrag. Volgens de gemeente komt Krewerd op basis van de Regeling vergoeding deskundigenkosten Rijkswaterstaat 2% van de schadeloosstelling met een maximum van € 20.000,00 als redelijke vergoeding voor de kosten van andere deskundige bijstand voor [naam 3] toe. Standpunt Krewerd 2.56. Volgens Krewerd komen niet alleen haar kosten van juridische bijstand, maar ook haar kosten van andere deskundige bijstand volledig voor vergoeding in aanmerking. Krewerd blijft bij haar standpunt dat de werkzaamheden van [naam 3] moeten worden vergoed op de voet van de tussen haar en [naam 3] gesloten opdracht, te weten 3% van de definitieve schadeloosstelling. Zelfs als een urenaftrek vanwege verrichte werkzaamheden in de bestemmingsplanprocedure wordt toegepast dan zijn de kosten van [naam 3], gerekend vanaf 2022 op basis van 50 uur per jaar tegen een uurtarief van € 157,00 (exclusief btw) nog steeds niet exorbitant hoog. De kosten van andere deskundige bijstand kunnen al met al de dubbele redelijkheidstoets doorstaan, aldus Krewerd. Oordeel rechtbank 2.57. Nu zich geen uitzondering voordoet als bedoeld in artikel 55 Ow, dienen de kosten aan de zijde van Krewerd voor rekening van de gemeente te komen. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de door Krewerd gemaakte preprocessuele kosten en haar proceskosten in de onderhavige onteigeningsprocedure voor volledige vergoeding in aanmerking komen, indien zij in redelijkheid zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven. Daarbij spelen een rol het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en hoogte van de toegekende schadeloosstelling en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins ingewikkeld is (de dubbele redelijkheidstoets). 2.58. Bij de beantwoording van deze vragen komt aan de rechtbank een grote mate van vrijheid toe, waarbij artikel 50 lid 4 Ow door de daarin gebezigde bewoordingen de rechtbank volgens vaste rechtspraak in belangrijke mate van haar motiveringsplicht ontheft (zie rechtsoverweging 3.4 van het arrest van 6 maart 1991 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:1991:AB9358; NJ 1991/818)). Kosten van juridische bijstand 2.59. Dat Krewerd juridische bijstand heeft ingeroepen acht de rechtbank redelijk. Met de gemeente acht de rechtbank ook de hoogte van de door Krewerd gemaakte kosten redelijk.

2.63. De rechtbank zal de kosten voor juridische bijstand en kosten van andere deskundige bijstand vaststellen op € 23.377,92 respectievelijk € 15.000,00, in beide gevallen inclusief btw. Kosten De Jager (als derde) 2.64. Blijkens de stukken en het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling hebben de gemeente en De Jager overeenstemming bereikt over de door de gemeente aan De Jager (als derde in de zin van artikel 20 Ow) te betalen vergoeding van de kosten van juridische bijstand, de proceskosten daaronder begrepen. De gemeente betaalt aan De Jager € 2.397,01 inclusief btw. De rechtbank acht dit bedrag niet zodanig hoog dat er redenen zijn om anders te beslissen. Kosten rechtbankdeskundigen 2.65. De totale kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgaven € 41.183,10 inclusief btw. Tegen de hoogte van deze kosten heeft de gemeente geen bezwaar gemaakt, zodat zij als onteigenende partij in die kosten zal worden veroordeeld. Publicatie 2.66. Ten slotte zal overeenkomstig artikel 54 Ow een nieuwsblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis.

De rechtbank 3.1. stelt vast dat de schadeloosstelling voor De Jager in het tussenvonnis is bepaald op nihil, 3.2. stelt het bedrag van de door de gemeente aan Krewerd verschuldigde schadeloosstelling voor de bij tussenvonnis uitgesproken onteigening vast op € 1.337.450,00, waarin zijn begrepen de reeds betaalde voorschotten, alsmede op een rente van 1,5% per jaar over € 277.450,00 over de periode van 18 maart 2025 tot heden, 3.3. veroordeelt de gemeente om € 277.450,00 aan Krewerd te betalen, te vermeerderen met de in 3.2 vermelde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf heden tot de dag van volledige betaling, 3.4. veroordeelt de gemeente in de proceskosten van Krewerd, tot op heden begroot op € 23.377,92 inclusief btw aan kosten voor juridische bijstand en op € 15.000,00 inclusief btw aan kosten voor andere deskundige bijstand, 3.5. veroordeelt de gemeente in de (proces)kosten van De Jager, tot op heden begroot op € 2.397,01 inclusief btw, 3.6. veroordeelt de gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 41.183,10 inclusief btw, 3.7. wijst de Staatscourant aan als het nieuwsblad waarin de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal doen plaatsen, 3.8. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.A.M. Cooijmans, mr. M.C. Franken en mr. B. van Velzen, rechters, in aanwezigheid van mr. E.M. van der Waal, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025. 1451/1694/1580/3194

In dat verband verwijzen de deskundigen naar paragraaf 7.4 van de taxatie technische bijlage bij hun definitieve rapport. Anders dan Krewerd zien de deskundigen in de markt niet dat verhuurde appartementen aan zittende huurders worden verkocht tegen de vrije waarde van de desbetreffende appartementen, ook niet na recente wijzigingen in de huurwetgeving. Het is een risicovolle, niet realistische werkwijze, die veel onzekerheden kent. Zo is het maar de vraag of een eigenaar/verkoper bereid is om als hypotheeknemer op te treden en zo ja, dan treedt hij feitelijk op als financieringsmaatschappij en valt hij onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (hierna: de AFM en/of De Nederlandsche Bank (hierna: DNB). In dat geval is hij onderworpen aan uitgebreide regelgeving. Niet uit het oog mag worden verloren dat huurders in de regel een woning huren vanwege hun financiële situatie. Als zij een woning konden kopen, hadden zij dat in de regel wel gedaan. De financiële positie van de gemiddelde huurder is een extra risico voor de verkoper als hypotheeknemer. Volgens de deskundigen zal een redelijk handelend koper bij deze stand van zaken geen genoegen nemen met een rentepercentage/risicopercentage van 4 per jaar. Met de extra onderhouds- en eigenaarslasten die voor rekening komen van de (voormalige) huurder heeft Krewerd geen rekening gehouden. Al met al valt het financiële plaatje voor de (voormalige) huurder ongunstiger uit dan door Krewerd is geschetst. Standpunt gemeente 2.10. De gemeente kan zich vinden in de door de deskundigen gekozen benadering voor de waardering van het appartementencomplex en de uitwerking daarvan aan de hand van de referentietransacties. De gemeente heeft aangegeven dat zij weliswaar anders over de waarde denkt dan de deskundigen, maar zij kan zich na de door de deskundigen gegeven nadere toelichting tijdens de mondelinge behandeling verenigen met het door hen uitgebrachte gewijzigde advies over de waarde van het onteigende, in het bijzonder de waardering van [adres 6] in verhuurde staat. In dit verband benadrukt de gemeente dat zij er op grond van een samenstel van feiten van uit kon en mocht gaan dat de zoon de huurder van [adres 6] was toen zij met hem in verband met de aanstaande onteigening een huurbeëindigingsovereenkomst sloot. In dat verband verwijst de gemeente naar: 1) de door Krewerd aan de zoon afgegeven verhuurdersverklaring van 3 februari 2023; 2) de door Krewerd niet geweigerde huurbetalingen van de zoon tot 1 januari 2025; 3) de door Krewerd niet betwiste inschrijving van de zoon op het adres [adres 6] van 1 februari 2023 tot 5 december 2024 in de basisregistratie personen; 4) het niet optreden van Krewerd tegen het onterecht voortzetten van het gebruik van de woning door de zoon na het overlijden van zijn moeder en 5) de huuropzegging van de zoon nadat deze op de hoogte was gebracht van de aanstaande onteigening door het op 28 oktober 2024 aan hem betekende afschrift van de op dezelfde dag uitgebrachte dagvaarding. Met een beroep op artikel 7:268 BW stelt de gemeente, die ervan uitgaat dat de zoon al vóór het overlijden van de huurster bij haar woonde, zich voorts op het standpunt dat de zoon als erfgenaam het recht had om de voortzetting van de huurovereenkomst bij Krewerd af te dwingen en om uitzetting door Krewerd tegen te houden. Standpunt Krewerd 2.11. Krewerd stelt zich op het standpunt dat de deskundigen in hun definitieve rapport [adres 6] ten onrechte in verhuurde staat hebben gewaardeerd. De redenering van de deskundigen in hun conceptrapport, met als conclusie dat dit appartement in onverhuurde staat moet worden gewaardeerd, doet nog steeds opgeld. De huurovereenkomst is niet geëindigd door de aanstaande onteigening, maar door het overlijden van de huurster. Krewerd was niet van plan om [adres 6] na het eindigen van de huur direct weer te gaan verhuren, maar zou als hij had geweten dat de huurster was overleden eerst zijn overgegaan tot verduurzaming van dat appartement, net zoals bij de appartementen [adres 1] en [adres 5]. Dat de huurster was overleden, was Krewerd niet bekend toen zij een verzoek om een huurverklaring ontving vanuit de e-mailbox van de huurster met de naam van de huurster onder het bericht. Inmiddels is duidelijk dat deze e-mail door de zoon is vervalst. Anders dan de gemeente meent, is een verhuurdersverklaring niet hetzelfde als een huurovereenkomst. Dat de gemeente is afgegaan op mededelingen van de zoon dat hij huurder van het appartement was en met hem, in verband met de aanstaande onteigening, een huurbeëindigingsovereenkomst heeft gesloten, zonder hierover met Krewerd in contact te treden, is een omstandigheid die voor haar rekening en risico komt. Krewerd blijft bij haar standpunt dat [adres 6], ook als de onteigening niet zou plaatsvinden, zou zijn vrijgekomen, zou zijn verduurzaamd in een ‘huurvrije periode’ en pas daarna weer zou zijn verhuurd. [adres 6] moet daarom in onverhuurde staat worden gewaardeerd, aldus Krewerd. 2.12. Volgens Krewerd hebben de deskundigen de waarde van de verhuurde appartementen ten onrechte gewaardeerd op 70% van de vrije marktwaarde. Een korting van 30% in de huidige markt is niet aan de orde. Als er al een korting moet worden toegepast, moet een aanmerkelijk lager percentage worden gehanteerd. Verder hebben de deskundigen ten onrechte niet meegewogen dat Krewerd als gevolg van de Wet betaalbare huur haar langetermijnvisie met betrekking tot de verhuur van woningen heeft moeten aanpassen. Krewerd stelt zich daarbij op het standpunt dat zij als hypotheekverstrekker het de zittende huurders via een financieel neutrale overstap mogelijk kan maken de eigendom van de door hen gehuurde woning te verkrijgen. Hierdoor zal de waarde van de verhuurde appartementen gelijk zijn aan de appartementen in onverhuurde staat, te verhogen met een rente van 4% voor Krewerd. Anders dan de deskundigen menen, wordt Krewerd door deze constructie geen financieringsmaatschappij die onder het toezicht van de AFM/DNB valt. Met de huurders die in aanmerking komen voor de overstap van huurder naar eigenaar bestaat een jarenlange band. Zij zijn hun huurverplichtingen altijd nagekomen, zodat het voor de hand ligt dat zij hun hypotheekverplichtingen eveneens zullen nakomen. Oordeel rechtbank 2.13. De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat de onteigende recht heeft op volledige schadeloosstelling, te begroten naar het peilmoment van artikel 40a Ow. Daarbij is op grond van artikel 40b Ow de werkelijke waarde van het onteigende bepalend, vast te stellen op de prijs die, als de onteigening wordt weggedacht, tot stand was gekomen bij een verkoop op de peildatum in het vrije commerciële verkeer door een redelijk handelende verkoper aan een redelijk handelende koper. De onteigening behoort voor de onteigende partij in financieel opzicht nadeel noch voordeel mee te brengen. 2.14. Ten aanzien van de waardering van het onteigende in verhuurde dan wel onverhuurde staat stelt de rechtbank het volgende voorop. In het algemeen geldt dat als de onteigenaar in verband met de onteigening de huurder heeft bewogen om het onteigende te verlaten, het onteigende als verhuurd moet worden gewaardeerd. In dat geval moet immers worden aangenomen dat de huurder was blijven zitten als de onteigening wordt weggedacht. Als de huurder zelfstandig heeft besloten om de woning te verlaten, dus zonder toedoen van de onteigenaar, dan moet de woning daarentegen in vrije staat worden gewaardeerd. In dat geval moet immers worden aangenomen dat de huurder ook niet was blijven zitten als de onteigening wordt weggedacht.

In dat verband verwijzen de deskundigen naar paragraaf 7.4 van de taxatie technische bijlage bij hun definitieve rapport. Anders dan Krewerd zien de deskundigen in de markt niet dat verhuurde appartementen aan zittende huurders worden verkocht tegen de vrije waarde van de desbetreffende appartementen, ook niet na recente wijzigingen in de huurwetgeving. Het is een risicovolle, niet realistische werkwijze, die veel onzekerheden kent. Zo is het maar de vraag of een eigenaar/verkoper bereid is om als hypotheeknemer op te treden en zo ja, dan treedt hij feitelijk op als financieringsmaatschappij en valt hij onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (hierna: de AFM en/of De Nederlandsche Bank (hierna: DNB). In dat geval is hij onderworpen aan uitgebreide regelgeving. Niet uit het oog mag worden verloren dat huurders in de regel een woning huren vanwege hun financiële situatie. Als zij een woning konden kopen, hadden zij dat in de regel wel gedaan. De financiële positie van de gemiddelde huurder is een extra risico voor de verkoper als hypotheeknemer. Volgens de deskundigen zal een redelijk handelend koper bij deze stand van zaken geen genoegen nemen met een rentepercentage/risicopercentage van 4 per jaar. Met de extra onderhouds- en eigenaarslasten die voor rekening komen van de (voormalige) huurder heeft Krewerd geen rekening gehouden. Al met al valt het financiële plaatje voor de (voormalige) huurder ongunstiger uit dan door Krewerd is geschetst. Standpunt gemeente 2.10. De gemeente kan zich vinden in de door de deskundigen gekozen benadering voor de waardering van het appartementencomplex en de uitwerking daarvan aan de hand van de referentietransacties. De gemeente heeft aangegeven dat zij weliswaar anders over de waarde denkt dan de deskundigen, maar zij kan zich na de door de deskundigen gegeven nadere toelichting tijdens de mondelinge behandeling verenigen met het door hen uitgebrachte gewijzigde advies over de waarde van het onteigende, in het bijzonder de waardering van [adres 6] in verhuurde staat. In dit verband benadrukt de gemeente dat zij er op grond van een samenstel van feiten van uit kon en mocht gaan dat de zoon de huurder van [adres 6] was toen zij met hem in verband met de aanstaande onteigening een huurbeëindigingsovereenkomst sloot. In dat verband verwijst de gemeente naar: 1) de door Krewerd aan de zoon afgegeven verhuurdersverklaring van 3 februari 2023; 2) de door Krewerd niet geweigerde huurbetalingen van de zoon tot 1 januari 2025; 3) de door Krewerd niet betwiste inschrijving van de zoon op het adres [adres 6] van 1 februari 2023 tot 5 december 2024 in de basisregistratie personen; 4) het niet optreden van Krewerd tegen het onterecht voortzetten van het gebruik van de woning door de zoon na het overlijden van zijn moeder en 5) de huuropzegging van de zoon nadat deze op de hoogte was gebracht van de aanstaande onteigening door het op 28 oktober 2024 aan hem betekende afschrift van de op dezelfde dag uitgebrachte dagvaarding. Met een beroep op artikel 7:268 BW stelt de gemeente, die ervan uitgaat dat de zoon al vóór het overlijden van de huurster bij haar woonde, zich voorts op het standpunt dat de zoon als erfgenaam het recht had om de voortzetting van de huurovereenkomst bij Krewerd af te dwingen en om uitzetting door Krewerd tegen te houden. Standpunt Krewerd 2.11. Krewerd stelt zich op het standpunt dat de deskundigen in hun definitieve rapport [adres 6] ten onrechte in verhuurde staat hebben gewaardeerd. De redenering van de deskundigen in hun conceptrapport, met als conclusie dat dit appartement in onverhuurde staat moet worden gewaardeerd, doet nog steeds opgeld. De huurovereenkomst is niet geëindigd door de aanstaande onteigening, maar door het overlijden van de huurster. Krewerd was niet van plan om [adres 6] na het eindigen van de huur direct weer te gaan verhuren, maar zou als hij had geweten dat de huurster was overleden eerst zijn overgegaan tot verduurzaming van dat appartement, net zoals bij de appartementen [adres 1] en [adres 5]. Dat de huurster was overleden, was Krewerd niet bekend toen zij een verzoek om een huurverklaring ontving vanuit de e-mailbox van de huurster met de naam van de huurster onder het bericht. Inmiddels is duidelijk dat deze e-mail door de zoon is vervalst. Anders dan de gemeente meent, is een verhuurdersverklaring niet hetzelfde als een huurovereenkomst. Dat de gemeente is afgegaan op mededelingen van de zoon dat hij huurder van het appartement was en met hem, in verband met de aanstaande onteigening, een huurbeëindigingsovereenkomst heeft gesloten, zonder hierover met Krewerd in contact te treden, is een omstandigheid die voor haar rekening en risico komt. Krewerd blijft bij haar standpunt dat [adres 6], ook als de onteigening niet zou plaatsvinden, zou zijn vrijgekomen, zou zijn verduurzaamd in een ‘huurvrije periode’ en pas daarna weer zou zijn verhuurd. [adres 6] moet daarom in onverhuurde staat worden gewaardeerd, aldus Krewerd. 2.12. Volgens Krewerd hebben de deskundigen de waarde van de verhuurde appartementen ten onrechte gewaardeerd op 70% van de vrije marktwaarde. Een korting van 30% in de huidige markt is niet aan de orde. Als er al een korting moet worden toegepast, moet een aanmerkelijk lager percentage worden gehanteerd. Verder hebben de deskundigen ten onrechte niet meegewogen dat Krewerd als gevolg van de Wet betaalbare huur haar langetermijnvisie met betrekking tot de verhuur van woningen heeft moeten aanpassen. Krewerd stelt zich daarbij op het standpunt dat zij als hypotheekverstrekker het de zittende huurders via een financieel neutrale overstap mogelijk kan maken de eigendom van de door hen gehuurde woning te verkrijgen. Hierdoor zal de waarde van de verhuurde appartementen gelijk zijn aan de appartementen in onverhuurde staat, te verhogen met een rente van 4% voor Krewerd. Anders dan de deskundigen menen, wordt Krewerd door deze constructie geen financieringsmaatschappij die onder het toezicht van de AFM/DNB valt. Met de huurders die in aanmerking komen voor de overstap van huurder naar eigenaar bestaat een jarenlange band. Zij zijn hun huurverplichtingen altijd nagekomen, zodat het voor de hand ligt dat zij hun hypotheekverplichtingen eveneens zullen nakomen. Oordeel rechtbank 2.13. De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat de onteigende recht heeft op volledige schadeloosstelling, te begroten naar het peilmoment van artikel 40a Ow. Daarbij is op grond van artikel 40b Ow de werkelijke waarde van het onteigende bepalend, vast te stellen op de prijs die, als de onteigening wordt weggedacht, tot stand was gekomen bij een verkoop op de peildatum in het vrije commerciële verkeer door een redelijk handelende verkoper aan een redelijk handelende koper. De onteigening behoort voor de onteigende partij in financieel opzicht nadeel noch voordeel mee te brengen. 2.14. Ten aanzien van de waardering van het onteigende in verhuurde dan wel onverhuurde staat stelt de rechtbank het volgende voorop. In het algemeen geldt dat als de onteigenaar in verband met de onteigening de huurder heeft bewogen om het onteigende te verlaten, het onteigende als verhuurd moet worden gewaardeerd. In dat geval moet immers worden aangenomen dat de huurder was blijven zitten als de onteigening wordt weggedacht. Als de huurder zelfstandig heeft besloten om de woning te verlaten, dus zonder toedoen van de onteigenaar, dan moet de woning daarentegen in vrije staat worden gewaardeerd. In dat geval moet immers worden aangenomen dat de huurder ook niet was blijven zitten als de onteigening wordt weggedacht.

Verder is van belang dat de waarde van verhuurde woningen in de regel lager is dan die van onverhuurde woningen. 2.15. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen de wijze van het begroten van de waarde van de onteigende appartementen in verhuurde en onverhuurde staat voldoende inzichtelijk gemaakt. De rechtbank neemt het advies van de deskundigen over ten aanzien van de waarde van de onteigende appartementsrechten A1 en A5 in onverhuurde staat en de waarde van de onteigende appartementsrechten A2, A3 en A4 in verhuurde staat en de daaraan ten grondslag liggende motivering. Niet gebleken is dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien of dat zij hun kennis, ervaring en intuïtie onjuist hebben toegepast. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat van een hogere waardering van deze appartementsrechten als door Krewerd bepleit geen sprake is, omdat een onderbouwing met relevante referentiegegevens ontbreekt. Daar komt bij dat Krewerd de door de deskundigen bij hun waardering betrokken referentiegegevens niet inhoudelijk heeft betwist. 2.16. De deskundigen hebben tijdens de mondelinge behandeling afdoende onderbouwd dat de reactie van Krewerd op de door hen gehanteerde afslag van 30% voor de verhuurde appartementen geen aanleiding geeft om hiervan terug te komen. De rechtbank is van oordeel dat Krewerd, gelet op de gemotiveerde uiteenzetting van de deskundigen, haar standpunt dat zij als hypotheekverstrekker het de zittende huurders via een financieel neutrale overstap mogelijk kan maken de eigendom van de door hen gehuurde woning te verkrijgen, nader had moeten onderbouwen. De enkele stelling van Krewerd dat de huurders met wie Krewerd naar eigen zeggen een jarenlange band heeft en die hun verplichtingen volgens Krewerd altijd zijn nagekomen ook de hypotheekverplichtingen zullen nakomen, is in dit verband onvoldoende. Krewerd heeft niet gemotiveerd betwist dat deze constructie voor een hypotheeknemer riskant is vanwege de financiële situatie van een gemiddelde huurder en dat een redelijk handelend hypotheeknemer dat risico in beginsel zal willen verdisconteren in een (hogere) rente. Ook de opmerking van de deskundigen dat een eigenaar bepaalde lasten en onderhoudskosten heeft die een huurder niet heeft, is door Krewerd niet weersproken. De deskundigen hebben het door Krewerd geschetste scenario dan ook niet ten onrechte als onrealistisch terzijde gesteld. Of in dat scenario sprake zou zijn geweest van toezicht door de AFM/DNB, is niet doorslaggevend en hoeft dan ook niet beoordeeld te worden. [adres 6] (appartementsrecht A6) 2.17. In het conceptrapport hebben de deskundigen het onteigende [adres 6] op de peildatum in onverhuurde staat gewaardeerd op € 225.000,00. De gemeente heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Bij het definitieve deskundigenrapport zijn deskundigen hierop ingegaan en zij hebben vervolgens [adres 6] op de peildatum gewaardeerd in verhuurde staat, op € 157.500,00. Volgens Krewerd hebben de deskundigen [adres 6] ten onrechte in verhuurde staat en dus te laag gewaardeerd. 2.18. De rechtbank ziet in de door Krewerd aangevoerde argumenten voldoende grond om, anders dan de deskundigen en de gemeente, voor de waardering van het onteigende [adres 6] uit te gaan van de waarde in onverhuurde staat. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. Vast staat dat de huurster op 14 januari 2023 is overleden en dat de zoon Krewerd daarvan pas in kennis heeft gesteld op 19 november 2024. Als niet of onvoldoende weersproken staat vast dat de verhuurdersverklaring van 3 februari 2023 niet op verzoek van de toen al overleden huurster kan zijn aangevraagd en dat de zoon deze verklaring moet hebben aangevraagd. Anders dan de gemeente betoogt, is een verhuurdersverklaring een bewijs van goed huurderschap, waaruit bijvoorbeeld blijkt dat de huur is betaald, maar geen huurovereenkomst waarin wordt vastgelegd dat iemand tegen betaling gebruik mag maken van – in dit geval – een appartement. Om de huur na de dood van zijn moeder (de huurster) voort te kunnen zetten, had de zoon onder bepaalde voorwaarden binnen zes maanden na haar overlijden een vordering tot voortzetting huur als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW kunnen instellen. Dat heeft hij niet gedaan, zodat in het midden kan blijven of aan de betreffende voorwaarden is voldaan. Dit betekent dat de zoon zonder recht of titel in [adres 6] verbleef. Dat de gemeente zich door de zoon heeft laten misleiden valt haar niet zonder meer te verwijten, maar Krewerd al helemaal niet. Krewerd is onbekend gebleven met het feit dat de zoon na het overlijden van de huurster in het appartement verbleef. Aangezien tussen partijen niet in discussie is dat Krewerd bij het leegkomen van een appartement (in beginsel) eerst overgaat tot renovatie en verduurzaming alvorens dat appartement weer te verhuren had Krewerd, als zij eerder weet had gehad van het verblijf van de zoon in het appartement, de zoon met recht kunnen vragen [adres 6] te verlaten en dat zo nodig kunnen afdwingen. De rechtbank ziet geen reden om eraan te twijfelen dat Krewerd dat in die situatie ook daadwerkelijk had gedaan. Dit alles leidt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde van het [adres 6] overeenkomstig het conceptrapport in onverhuurde staat moet worden vastgesteld, op € 225.000,00. 2.19. Gelet op het voorgaande stelt de rechtbank de totale waarde van de zes onteigende appartementsrechten vast op € 1.175.000,00. Waardevermindering van het overblijvende 2.20. De deskundigen hebben gerapporteerd dat er geen schade wegens waardevermindering van het overblijvende is. Er is geen sprake van ‘overblijvende’, want alle appartementsrechten zijn onteigend. 2.21. Door geen van partijen is bezwaar gemaakt tegen het standpunt van de deskundigen. De rechtbank acht het advies op dit punt juist en neemt dit over. De rechtbank stelt dan ook vast dat er geen schade is vanwege waardevermindering van het overblijvende. Bijkomende schade Aankoop vervangende onroerende zaak 2.22. Tussen partijen is niet in geschil dat Krewerd het onteigende aanhield als een duurzame belegging en dat Krewerd daarom een belang heeft bij aankoop van een of meer vervangende beleggingsobjecten met een zoveel mogelijk vergelijkbaar rendement. 2.23. In het definitieve deskundigenrapport hebben de deskundigen geconcludeerd dat Krewerd vervangende beleggingsobjecten met een zoveel mogelijk vergelijkbaar rendement kan aankopen voor een koopsom van € 959.000,00.

Verder is van belang dat de waarde van verhuurde woningen in de regel lager is dan die van onverhuurde woningen. 2.15. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen de wijze van het begroten van de waarde van de onteigende appartementen in verhuurde en onverhuurde staat voldoende inzichtelijk gemaakt. De rechtbank neemt het advies van de deskundigen over ten aanzien van de waarde van de onteigende appartementsrechten A1 en A5 in onverhuurde staat en de waarde van de onteigende appartementsrechten A2, A3 en A4 in verhuurde staat en de daaraan ten grondslag liggende motivering. Niet gebleken is dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien of dat zij hun kennis, ervaring en intuïtie onjuist hebben toegepast. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat van een hogere waardering van deze appartementsrechten als door Krewerd bepleit geen sprake is, omdat een onderbouwing met relevante referentiegegevens ontbreekt. Daar komt bij dat Krewerd de door de deskundigen bij hun waardering betrokken referentiegegevens niet inhoudelijk heeft betwist. 2.16. De deskundigen hebben tijdens de mondelinge behandeling afdoende onderbouwd dat de reactie van Krewerd op de door hen gehanteerde afslag van 30% voor de verhuurde appartementen geen aanleiding geeft om hiervan terug te komen. De rechtbank is van oordeel dat Krewerd, gelet op de gemotiveerde uiteenzetting van de deskundigen, haar standpunt dat zij als hypotheekverstrekker het de zittende huurders via een financieel neutrale overstap mogelijk kan maken de eigendom van de door hen gehuurde woning te verkrijgen, nader had moeten onderbouwen. De enkele stelling van Krewerd dat de huurders met wie Krewerd naar eigen zeggen een jarenlange band heeft en die hun verplichtingen volgens Krewerd altijd zijn nagekomen ook de hypotheekverplichtingen zullen nakomen, is in dit verband onvoldoende. Krewerd heeft niet gemotiveerd betwist dat deze constructie voor een hypotheeknemer riskant is vanwege de financiële situatie van een gemiddelde huurder en dat een redelijk handelend hypotheeknemer dat risico in beginsel zal willen verdisconteren in een (hogere) rente. Ook de opmerking van de deskundigen dat een eigenaar bepaalde lasten en onderhoudskosten heeft die een huurder niet heeft, is door Krewerd niet weersproken. De deskundigen hebben het door Krewerd geschetste scenario dan ook niet ten onrechte als onrealistisch terzijde gesteld. Of in dat scenario sprake zou zijn geweest van toezicht door de AFM/DNB, is niet doorslaggevend en hoeft dan ook niet beoordeeld te worden. [adres 6] (appartementsrecht A6) 2.17. In het conceptrapport hebben de deskundigen het onteigende [adres 6] op de peildatum in onverhuurde staat gewaardeerd op € 225.000,00. De gemeente heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Bij het definitieve deskundigenrapport zijn deskundigen hierop ingegaan en zij hebben vervolgens [adres 6] op de peildatum gewaardeerd in verhuurde staat, op € 157.500,00. Volgens Krewerd hebben de deskundigen [adres 6] ten onrechte in verhuurde staat en dus te laag gewaardeerd. 2.18. De rechtbank ziet in de door Krewerd aangevoerde argumenten voldoende grond om, anders dan de deskundigen en de gemeente, voor de waardering van het onteigende [adres 6] uit te gaan van de waarde in onverhuurde staat. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. Vast staat dat de huurster op 14 januari 2023 is overleden en dat de zoon Krewerd daarvan pas in kennis heeft gesteld op 19 november 2024. Als niet of onvoldoende weersproken staat vast dat de verhuurdersverklaring van 3 februari 2023 niet op verzoek van de toen al overleden huurster kan zijn aangevraagd en dat de zoon deze verklaring moet hebben aangevraagd. Anders dan de gemeente betoogt, is een verhuurdersverklaring een bewijs van goed huurderschap, waaruit bijvoorbeeld blijkt dat de huur is betaald, maar geen huurovereenkomst waarin wordt vastgelegd dat iemand tegen betaling gebruik mag maken van – in dit geval – een appartement. Om de huur na de dood van zijn moeder (de huurster) voort te kunnen zetten, had de zoon onder bepaalde voorwaarden binnen zes maanden na haar overlijden een vordering tot voortzetting huur als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW kunnen instellen. Dat heeft hij niet gedaan, zodat in het midden kan blijven of aan de betreffende voorwaarden is voldaan. Dit betekent dat de zoon zonder recht of titel in [adres 6] verbleef. Dat de gemeente zich door de zoon heeft laten misleiden valt haar niet zonder meer te verwijten, maar Krewerd al helemaal niet. Krewerd is onbekend gebleven met het feit dat de zoon na het overlijden van de huurster in het appartement verbleef. Aangezien tussen partijen niet in discussie is dat Krewerd bij het leegkomen van een appartement (in beginsel) eerst overgaat tot renovatie en verduurzaming alvorens dat appartement weer te verhuren had Krewerd, als zij eerder weet had gehad van het verblijf van de zoon in het appartement, de zoon met recht kunnen vragen [adres 6] te verlaten en dat zo nodig kunnen afdwingen. De rechtbank ziet geen reden om eraan te twijfelen dat Krewerd dat in die situatie ook daadwerkelijk had gedaan. Dit alles leidt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde van het [adres 6] overeenkomstig het conceptrapport in onverhuurde staat moet worden vastgesteld, op € 225.000,00. 2.19. Gelet op het voorgaande stelt de rechtbank de totale waarde van de zes onteigende appartementsrechten vast op € 1.175.000,00. Waardevermindering van het overblijvende 2.20. De deskundigen hebben gerapporteerd dat er geen schade wegens waardevermindering van het overblijvende is. Er is geen sprake van ‘overblijvende’, want alle appartementsrechten zijn onteigend. 2.21. Door geen van partijen is bezwaar gemaakt tegen het standpunt van de deskundigen. De rechtbank acht het advies op dit punt juist en neemt dit over. De rechtbank stelt dan ook vast dat er geen schade is vanwege waardevermindering van het overblijvende. Bijkomende schade Aankoop vervangende onroerende zaak 2.22. Tussen partijen is niet in geschil dat Krewerd het onteigende aanhield als een duurzame belegging en dat Krewerd daarom een belang heeft bij aankoop van een of meer vervangende beleggingsobjecten met een zoveel mogelijk vergelijkbaar rendement. 2.23. In het definitieve deskundigenrapport hebben de deskundigen geconcludeerd dat Krewerd vervangende beleggingsobjecten met een zoveel mogelijk vergelijkbaar rendement kan aankopen voor een koopsom van € 959.000,00.

Bij de begroting van deze koopsom zijn de deskundigen uitgegaan van: - een krappe markt voor met de onteigende appartementen vergelijkbare appartementen/appartementencomplexen in Rotterdam, waarbij zij het effect van de beperkende regelgeving van de gemeente met betrekking tot de verhuur van dergelijke appartementen hebben meegewogen; - de beleggingsportefeuille van Krewerd, waaruit blijkt dat Krewerd niet uitsluitend belegt in woonappartementen en voor haar beleggingen niet strikt gebonden is aan de stad Rotterdam; - de totale bruto-huuropbrengst per jaar van € 52.150,00 voor de per peildatum verhuurde en onverhuurde appartementen (bijlage 3 van de taxatie technische bijlage bij het deskundigenrapport); - een rendement van 4,42% over de werkelijke waarde van het complex in deels verhuurde en deels onverhuurde staat, ofwel 5,4% over de waarde van het complex in geheel verhuurde staat; - de site ‘beleggingspanden.nl’, ter zake vervangende beleggingsobjecten (met een te verwachten rendement van meer dan 6% op jaarbasis) die op en rond de peildatum in en nabij Rotterdam te koop waren (bijlage 4 van de taxatie technische bijlage bij het deskundigenrapport). 2.24. Door geen van partijen is bezwaar gemaakt tegen de wijze waarop de deskundigen tot hun advies, uitgaande van een aankoopsom van € 959.000,00 om (een) vervangend(e) beleggingsobject(en) aan te kopen, zijn gekomen. 2.25. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen de begroting van de door Krewerd benodigde aankoopsom om (een) vervangend(e) beleggingsobject(en) aan te kopen voldoende inzichtelijk gemaakt. De rechtbank neemt het advies van de deskundigen over de benodigde aankoopsom voor (een) vervangend(e) beleggingsobject(en) en de daaraan ten grondslag liggende motivering over. Niet gebleken is dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien of dat zij hun kennis, ervaring en intuïtie onjuist hebben toegepast. De rechtbank acht een aankoopsom van € 959.000,00 voor (een) door Krewerd aan te kopen vervangend(e) beleggingsobject(en) passend. Wederbeleggingskosten De deskundigen 2.26. De deskundigen hebben de wederbeleggingskosten in hun definitieve rapport herzien en begroten deze nu per peildatum op € 148.405,00 (dat is 13,4% (10,4% tarief overdrachtsbelasting, 1% notaris (inclusief kadaster) en 2% courtage aankoopmakelaar) van € 1.107.500,00 (waarde onteigende)). Partijen 2.27. Partijen hebben geen bezwaar (meer) gemaakt tegen de door de deskundigen gehanteerde percentages. De gemeente kan zich vinden in de berekening van de wederbeleggingskosten. Krewerd daarentegen stelt zich, onder verwijzing naar haar standpunt over de waarde van [adres 6] in onverhuurde staat, op het standpunt dat de berekening van de deskundigen in hun conceptrapport gevolgd moet worden. Oordeel rechtbank 2.28. De rechtbank heeft in 2.18 geoordeeld dat [adres 6] in onverhuurde staat moet worden gewaardeerd en in 2.19 de totale waarde van de zes onteigende appartementsrechten vastgesteld op € 1.175.000,00. Bij de berekening van de wederbeleggingskosten moet van dat laatste bedrag worden uitgegaan. Met toepassing van de door de deskundigen gehanteerde percentages voor de berekening van de wederbeleggingskosten stelt de rechtbank deze kosten vast op € 157.450,00. Premie in de markt komen 2.29. Volgens de deskundigen komt Krewerd, naast de wederbeleggingskosten, geen premie in de markt komen toe, omdat Krewerd in staat moet worden geacht om in een zoekperiode van zes maanden, gerekend vanaf de peildatum, een of meer vervangende beleggingsobjecten aan te kopen waarmee zij tenminste een vergelijkbaar rendement zal kunnen realiseren. De deskundigen verwijzen in dit verband naar het overzicht van rond de peildatum beschikbare beleggingsobjecten in de gemeente Rotterdam (bijlage 4 bij het definitieve deskundigenrapport). Tijdens de mondelinge behandeling hebben de deskundigen nog naar voren gebracht dat er weliswaar geen ruime markt is voor de aankoop van vervangende beleggingsobjecten, maar dat er wel genoeg beleggingsobjecten zijn, ook in verhuurde staat, die voldoende geschikt zijn voor een belegger als Krewerd. 2.30. De gemeente kan zich met het standpunt van de deskundigen verenigen. 2.31. Krewerd stelt zich op het standpunt dat de door de deskundigen gehanteerde zoekperiode voor het vinden van vervangende objecten te kort is. Het gaat immers om de vervanging van zes appartementen in een krappe vastgoedmarkt in de Rotterdamse regio. Krewerd meent daarom dat haar een premie in de markt komen moet worden toegekend, omdat zij alleen zo in de markt kan komen en het nadeel dat zij nu al lijdt door het wegvallen van de huurinkomsten (en het ontbreken van compensatie) kan opvangen. 2.32. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen voldoende inzichtelijk gemaakt waarom Krewerd geen premie in de markt komen toekomt. De deskundigen hebben tijdens de mondelinge behandeling onderbouwd waarom de reactie van Krewerd op hun uitgangspunten geen aanleiding geeft om hun advies te herzien. Anders dan Krewerd en met deskundigen is de rechtbank van oordeel dat de beleggingsmarkt in Rotterdam en omgeving, wat betreft de beleggingsobjecten waar Krewerd naar op zoek is, op de peildatum weliswaar niet ruim was (en is), maar dat Krewerd als professionele belegger die niet specifiek is gebonden aan beleggen in Rotterdam of aan beleggen in een specifiek soort te verhuren object in staat moet worden geacht om in een zoekperiode van zes maanden een of meer vervangende beleggingsobjecten, al dan niet in verhuurde staat, aan te kopen waarmee zij tenminste een vergelijkbaar rendement zal kunnen realiseren. De rechtbank stelt de premie in de markt komen daarom vast op nihil. Huurderving 2.33. De deskundigen hebben gerapporteerd dat het langdurig door Krewerd te realiseren voordeel bij verhuur van het/de vervangende beleggingsobject(en) veel groter is dan het tijdelijk nadeel van huurderving dat Krewerd voor en na de peildatum lijdt, zodat – na verrekening – voor Krewerd geen inkomensschade in de vorm van huurderving resteert. 2.34. Door geen van partijen is bezwaar gemaakt tegen dit standpunt van de deskundigen. De rechtbank acht het advies op dit punt juist en neemt dit over. De rechtbank stelt dan ook vast dat er geen schade is vanwege huurderving. Derving waardestijging/toekomstige beleggingswinsten De deskundigen 2.35. De deskundigen stellen zich op het standpunt dat Krewerd door de onteigening geen schade lijdt in de vorm van derving waardestijging/toekomstige beleggingswinsten. Het is niet zo dat Krewerd als gevolg van het verlies van de eigendom van haar appartementen niet meer kan overgaan tot een concreet voorgenomen verduurzaming van de appartementen of tot uitbreiding van de appartementen door optopping van het appartementengebouw dan wel tot uitponding (afzonderlijke verkoop van de appartementen). Op de peildatum was volgens de deskundigen (nog) geen sprake van zodanig concrete plannen of mogelijkheden voor een dergelijke meerwaarde-creatie dat partijen in de markt hiermee rekening hielden door uit te gaan van een hogere waarde dan de door deskundigen ingeschatte marktwaarde.

Bij de begroting van deze koopsom zijn de deskundigen uitgegaan van: - een krappe markt voor met de onteigende appartementen vergelijkbare appartementen/appartementencomplexen in Rotterdam, waarbij zij het effect van de beperkende regelgeving van de gemeente met betrekking tot de verhuur van dergelijke appartementen hebben meegewogen; - de beleggingsportefeuille van Krewerd, waaruit blijkt dat Krewerd niet uitsluitend belegt in woonappartementen en voor haar beleggingen niet strikt gebonden is aan de stad Rotterdam; - de totale bruto-huuropbrengst per jaar van € 52.150,00 voor de per peildatum verhuurde en onverhuurde appartementen (bijlage 3 van de taxatie technische bijlage bij het deskundigenrapport); - een rendement van 4,42% over de werkelijke waarde van het complex in deels verhuurde en deels onverhuurde staat, ofwel 5,4% over de waarde van het complex in geheel verhuurde staat; - de site ‘beleggingspanden.nl’, ter zake vervangende beleggingsobjecten (met een te verwachten rendement van meer dan 6% op jaarbasis) die op en rond de peildatum in en nabij Rotterdam te koop waren (bijlage 4 van de taxatie technische bijlage bij het deskundigenrapport). 2.24. Door geen van partijen is bezwaar gemaakt tegen de wijze waarop de deskundigen tot hun advies, uitgaande van een aankoopsom van € 959.000,00 om (een) vervangend(e) beleggingsobject(en) aan te kopen, zijn gekomen. 2.25. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen de begroting van de door Krewerd benodigde aankoopsom om (een) vervangend(e) beleggingsobject(en) aan te kopen voldoende inzichtelijk gemaakt. De rechtbank neemt het advies van de deskundigen over de benodigde aankoopsom voor (een) vervangend(e) beleggingsobject(en) en de daaraan ten grondslag liggende motivering over. Niet gebleken is dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien of dat zij hun kennis, ervaring en intuïtie onjuist hebben toegepast. De rechtbank acht een aankoopsom van € 959.000,00 voor (een) door Krewerd aan te kopen vervangend(e) beleggingsobject(en) passend. Wederbeleggingskosten De deskundigen 2.26. De deskundigen hebben de wederbeleggingskosten in hun definitieve rapport herzien en begroten deze nu per peildatum op € 148.405,00 (dat is 13,4% (10,4% tarief overdrachtsbelasting, 1% notaris (inclusief kadaster) en 2% courtage aankoopmakelaar) van € 1.107.500,00 (waarde onteigende)). Partijen 2.27. Partijen hebben geen bezwaar (meer) gemaakt tegen de door de deskundigen gehanteerde percentages. De gemeente kan zich vinden in de berekening van de wederbeleggingskosten. Krewerd daarentegen stelt zich, onder verwijzing naar haar standpunt over de waarde van [adres 6] in onverhuurde staat, op het standpunt dat de berekening van de deskundigen in hun conceptrapport gevolgd moet worden. Oordeel rechtbank 2.28. De rechtbank heeft in 2.18 geoordeeld dat [adres 6] in onverhuurde staat moet worden gewaardeerd en in 2.19 de totale waarde van de zes onteigende appartementsrechten vastgesteld op € 1.175.000,00. Bij de berekening van de wederbeleggingskosten moet van dat laatste bedrag worden uitgegaan. Met toepassing van de door de deskundigen gehanteerde percentages voor de berekening van de wederbeleggingskosten stelt de rechtbank deze kosten vast op € 157.450,00. Premie in de markt komen 2.29. Volgens de deskundigen komt Krewerd, naast de wederbeleggingskosten, geen premie in de markt komen toe, omdat Krewerd in staat moet worden geacht om in een zoekperiode van zes maanden, gerekend vanaf de peildatum, een of meer vervangende beleggingsobjecten aan te kopen waarmee zij tenminste een vergelijkbaar rendement zal kunnen realiseren. De deskundigen verwijzen in dit verband naar het overzicht van rond de peildatum beschikbare beleggingsobjecten in de gemeente Rotterdam (bijlage 4 bij het definitieve deskundigenrapport). Tijdens de mondelinge behandeling hebben de deskundigen nog naar voren gebracht dat er weliswaar geen ruime markt is voor de aankoop van vervangende beleggingsobjecten, maar dat er wel genoeg beleggingsobjecten zijn, ook in verhuurde staat, die voldoende geschikt zijn voor een belegger als Krewerd. 2.30. De gemeente kan zich met het standpunt van de deskundigen verenigen. 2.31. Krewerd stelt zich op het standpunt dat de door de deskundigen gehanteerde zoekperiode voor het vinden van vervangende objecten te kort is. Het gaat immers om de vervanging van zes appartementen in een krappe vastgoedmarkt in de Rotterdamse regio. Krewerd meent daarom dat haar een premie in de markt komen moet worden toegekend, omdat zij alleen zo in de markt kan komen en het nadeel dat zij nu al lijdt door het wegvallen van de huurinkomsten (en het ontbreken van compensatie) kan opvangen. 2.32. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen voldoende inzichtelijk gemaakt waarom Krewerd geen premie in de markt komen toekomt. De deskundigen hebben tijdens de mondelinge behandeling onderbouwd waarom de reactie van Krewerd op hun uitgangspunten geen aanleiding geeft om hun advies te herzien. Anders dan Krewerd en met deskundigen is de rechtbank van oordeel dat de beleggingsmarkt in Rotterdam en omgeving, wat betreft de beleggingsobjecten waar Krewerd naar op zoek is, op de peildatum weliswaar niet ruim was (en is), maar dat Krewerd als professionele belegger die niet specifiek is gebonden aan beleggen in Rotterdam of aan beleggen in een specifiek soort te verhuren object in staat moet worden geacht om in een zoekperiode van zes maanden een of meer vervangende beleggingsobjecten, al dan niet in verhuurde staat, aan te kopen waarmee zij tenminste een vergelijkbaar rendement zal kunnen realiseren. De rechtbank stelt de premie in de markt komen daarom vast op nihil. Huurderving 2.33. De deskundigen hebben gerapporteerd dat het langdurig door Krewerd te realiseren voordeel bij verhuur van het/de vervangende beleggingsobject(en) veel groter is dan het tijdelijk nadeel van huurderving dat Krewerd voor en na de peildatum lijdt, zodat – na verrekening – voor Krewerd geen inkomensschade in de vorm van huurderving resteert. 2.34. Door geen van partijen is bezwaar gemaakt tegen dit standpunt van de deskundigen. De rechtbank acht het advies op dit punt juist en neemt dit over. De rechtbank stelt dan ook vast dat er geen schade is vanwege huurderving. Derving waardestijging/toekomstige beleggingswinsten De deskundigen 2.35. De deskundigen stellen zich op het standpunt dat Krewerd door de onteigening geen schade lijdt in de vorm van derving waardestijging/toekomstige beleggingswinsten. Het is niet zo dat Krewerd als gevolg van het verlies van de eigendom van haar appartementen niet meer kan overgaan tot een concreet voorgenomen verduurzaming van de appartementen of tot uitbreiding van de appartementen door optopping van het appartementengebouw dan wel tot uitponding (afzonderlijke verkoop van de appartementen). Op de peildatum was volgens de deskundigen (nog) geen sprake van zodanig concrete plannen of mogelijkheden voor een dergelijke meerwaarde-creatie dat partijen in de markt hiermee rekening hielden door uit te gaan van een hogere waarde dan de door deskundigen ingeschatte marktwaarde.

Ook was op de peildatum geen sprake van een kenbaar begin van een wijze van exploitatie van het appartementencomplex door Krewerd die hogere huuropbrengsten mogelijk zou maken, zodat volgens vaste rechtspraak geen grond bestaat om een eventuele derving van toekomstige hogere huuropbrengsten als een onteigeningsgevolg aan Krewerd te vergoeden. Bovendien is een eventuele optopping van het onteigende appartementengebouw met een feitelijke hoogte van 9,5 meter met een extra verdieping niet zonder meer mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan en ook niet op basis van het voorheen geldende bestemmingsplan, met een maximaal toegestane bouwhoogte van 10 meter. 2.36. De deskundigen hebben in de reactie van Krewerd geen aanleiding gezien om hun standpunt te herzien. De in het kader van de administratieve onteigeningsprocedure bij de Kroon door Krewerd gepresenteerde optop-plannen, waarop Krewerd zich in de onderhavige onteigeningsprocedure beroept, behelzen niet meer dan een artist impression -tekening, terwijl a) het realiseren van een extra verdieping in strijd is met het ter plaatse geldende omgevingsplan, b) er op de peildatum geen concrete aanwijzingen waren dat de gemeente bereid zou zijn om aan het realiseren van een extra verdieping toch planologische medewerking te verlenen, c) het realiseren van een extra verdieping constructief/technisch niet mogelijk was/is zonder ingrijpende/kostbare voorzieningen, en d) niet gebleken is dat Krewerd op andere bij haar in bezit zijnde appartementencomplexen extra verdiepingen heeft gerealiseerd of realiseert. De deskundigen hebben ook geen aanwijzingen gevonden dat andere marktpartijen – anders dan incidenteel – extra verdiepingen op bestaande appartementencomplexen in het gebied realiseren en/of met die mogelijkheid bij het bepalen van hun koopprijs voor een appartement in het gebied kenbaar rekening houden. 2.37. De deskundigen stellen zich verder op het standpunt dat Krewerd door de onteigening geen schade lijdt in de vorm van derving waardestijging/toekomstige beleggingswinsten in verband met het verlies van een mogelijkheid om de beide appartementen op de begane grond uit te breiden tot in de kelder en richting de tuin. Van een concreet plan van Krewerd op de peildatum om deze aanpassing uit te voeren als de appartementen niet waren onteigend is niet gebleken. Het bestaan van dit voornemen is ook niet anderszins door Krewerd aannemelijk gemaakt. De planologische eisen van de gemeente staan bovendien aan de uitbreiding van de appartementen op de begane grond in de weg. 2.38. Tijdens de mondelinge behandeling hebben de deskundigen uiteengezet waarom de gestelde waardestijging van de door Krewerd voorgestane uitbreiding van de begane grond appartementen zich niet zal voordoen. De bergingen voor de appartementen op de verdiepingen verdwijnen. Om bergingen voor die appartementen te realiseren, moeten er bergingen in de achtertuinen van de appartementen op de begane grond worden gebouwd, met als gevolg een kleinere achtertuin en minder privacy in de achtertuin voor de appartementen op de begane grond. Bovendien mag niet voorbij worden gegaan aan het feit dat wonen op de verdieping niet hetzelfde is als wonen in het souterrain, omdat de toetreding van daglicht in het souterrain beperkt is. Standpunt gemeente 2.39. De gemeente kan zich met het standpunt van de deskundigen verenigen. Standpunt Krewerd 2.40. De deskundigen hebben ten onrechte geen rekening gehouden met de waardeverhogende mogelijkheden om haar bestaande appartementencomplex uit te bouwen. Krewerd stelt zich daarbij op het standpunt dat het haar beleid is om de in bezit zijnde woningen bij leegkomst te verduurzamen en zo mogelijk uit te breiden. Zo is het mogelijk om het appartementencomplex op te toppen door een extra woonlaag toe te voegen en dat is vanwege de solide bouw geen enkel probleem. Zonder onteigening had Krewerd voor optoppen gekozen, net zoals zij dat doet bij andere complexen. Ook is het mogelijk om de appartementen op de begane grond uit te breiden met een extra kamer door het souterrain bij die appartementen te voegen. Schetsen voor deze uitbreiding/verbouwing zijn voorhanden. Het bestemmingsplan Carnisse staat hieraan niet in de weg. De wijziging van de splitsingsakte in verband met de voorgestane herindeling van de appartementen vormde ook geen beletsel, omdat Krewerd van alle appartementen eigenaar was. De (duurzaamheids)investeringen waren ook vanwege de uitstekende ligging meer dan aangewezen en zouden te allen tijde terugverdiend worden. Dat Krewerd voorafgaand aan de onteigening hiermee geen begin heeft gemaakt, is het gevolg van het voorkeursrecht dat sinds 2021 op het perceel rustte op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (oud). Dat voorkeursrecht belet Krewerd de vergrote appartementen aan te bieden aan de markt zonder die eerst aan de gemeente aan te bieden. Dit was voor Krewerd reden om die investeringen niet te doen. Toen vrij snel daarna de onteigeningsprocedure startte, stond artikel 39 Ow in de weg aan het doen van investeringen die een waardevermeerderend effect hebben. Oordeel rechtbank 2.41. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen voldoende inzichtelijk gemaakt waarom Krewerd geen schade lijdt in de vorm van derving waardestijging/ toekomstige beleggingswinsten. De deskundigen hebben ter zitting afdoende gemotiveerd dat de reactie van Krewerd op hun standpunt geen aanleiding geeft om hun advies te herzien. De rechtbank neemt het advies van de deskundigen op dit punt over. Niet gebleken is dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien of dat zij hun kennis, ervaring en intuïtie onjuist hebben toegepast. Anders dan Krewerd en met deskundigen is de rechtbank van oordeel dat niet alleen het per peildatum geldende bestemmingsplan maar ook het daaraan voorafgaande bestemmingsplan in de weg staat aan de door Krewerd voorgestane meerwaarde-creatie van de appartementen door middel van optopping. Krewerd heeft het winstdervingsaspect overigens niet concreet gemaakt. Zo ontbreekt een concreet plan en zit in de beleggingsportefeuille van Krewerd geen opgetopt appartementencomplex. De door Krewerd overgelegde situatietekening van de begane grond van het complex met daarop ingetekend de plaatsing van bergingen in de tuin ter vervanging van de inpandige bergingen is slechts een schets. Evenmin is er een concreet plan om de appartementen op de begane grond uit te breiden tot in het souterrain en richting de tuin. Dat Krewerd dit van plan zou zijn geweest, heeft zij ook niet op een andere manier kenbaar gemaakt. Aan Krewerd kan worden toegegeven dat van een voorkeursrecht op het onderhavige perceel een beperkende werking uitgaat. Krewerd heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat zij zonder dat recht daadwerkelijk tot het maken van concrete en uitvoerbare plannen was overgegaan. De rechtbank stelt dan ook vast dat Krewerd geen schade lijdt in de vorm van derving waardestijging/toekomstige beleggingswinsten. (Extra) accountantskosten 2.42. Volgens de deskundigen komt Krewerd een bedrag van € 5.000,00 voor de vergoeding van (extra) accountantskosten toe, omdat Krewerd als gevolg van het verlies van het onteigende en de aankoop van een of meer vervangende beleggingsobject(en) rekening moet houden met enige extra werkzaamheden voor haar accountant. 2.43. Door geen van partijen is bezwaar gemaakt tegen het door de deskundigen uitgebrachte advies over de vergoeding van deze (extra) accountantskosten. De rechtbank acht het advies op dit punt juist en neemt dit over. De rechtbank stelt de (extra) accountantskosten dan ook vast op € 5.000,00.

Ook was op de peildatum geen sprake van een kenbaar begin van een wijze van exploitatie van het appartementencomplex door Krewerd die hogere huuropbrengsten mogelijk zou maken, zodat volgens vaste rechtspraak geen grond bestaat om een eventuele derving van toekomstige hogere huuropbrengsten als een onteigeningsgevolg aan Krewerd te vergoeden. Bovendien is een eventuele optopping van het onteigende appartementengebouw met een feitelijke hoogte van 9,5 meter met een extra verdieping niet zonder meer mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan en ook niet op basis van het voorheen geldende bestemmingsplan, met een maximaal toegestane bouwhoogte van 10 meter. 2.36. De deskundigen hebben in de reactie van Krewerd geen aanleiding gezien om hun standpunt te herzien. De in het kader van de administratieve onteigeningsprocedure bij de Kroon door Krewerd gepresenteerde optop-plannen, waarop Krewerd zich in de onderhavige onteigeningsprocedure beroept, behelzen niet meer dan een artist impression -tekening, terwijl a) het realiseren van een extra verdieping in strijd is met het ter plaatse geldende omgevingsplan, b) er op de peildatum geen concrete aanwijzingen waren dat de gemeente bereid zou zijn om aan het realiseren van een extra verdieping toch planologische medewerking te verlenen, c) het realiseren van een extra verdieping constructief/technisch niet mogelijk was/is zonder ingrijpende/kostbare voorzieningen, en d) niet gebleken is dat Krewerd op andere bij haar in bezit zijnde appartementencomplexen extra verdiepingen heeft gerealiseerd of realiseert. De deskundigen hebben ook geen aanwijzingen gevonden dat andere marktpartijen – anders dan incidenteel – extra verdiepingen op bestaande appartementencomplexen in het gebied realiseren en/of met die mogelijkheid bij het bepalen van hun koopprijs voor een appartement in het gebied kenbaar rekening houden. 2.37. De deskundigen stellen zich verder op het standpunt dat Krewerd door de onteigening geen schade lijdt in de vorm van derving waardestijging/toekomstige beleggingswinsten in verband met het verlies van een mogelijkheid om de beide appartementen op de begane grond uit te breiden tot in de kelder en richting de tuin. Van een concreet plan van Krewerd op de peildatum om deze aanpassing uit te voeren als de appartementen niet waren onteigend is niet gebleken. Het bestaan van dit voornemen is ook niet anderszins door Krewerd aannemelijk gemaakt. De planologische eisen van de gemeente staan bovendien aan de uitbreiding van de appartementen op de begane grond in de weg. 2.38. Tijdens de mondelinge behandeling hebben de deskundigen uiteengezet waarom de gestelde waardestijging van de door Krewerd voorgestane uitbreiding van de begane grond appartementen zich niet zal voordoen. De bergingen voor de appartementen op de verdiepingen verdwijnen. Om bergingen voor die appartementen te realiseren, moeten er bergingen in de achtertuinen van de appartementen op de begane grond worden gebouwd, met als gevolg een kleinere achtertuin en minder privacy in de achtertuin voor de appartementen op de begane grond. Bovendien mag niet voorbij worden gegaan aan het feit dat wonen op de verdieping niet hetzelfde is als wonen in het souterrain, omdat de toetreding van daglicht in het souterrain beperkt is. Standpunt gemeente 2.39. De gemeente kan zich met het standpunt van de deskundigen verenigen. Standpunt Krewerd 2.40. De deskundigen hebben ten onrechte geen rekening gehouden met de waardeverhogende mogelijkheden om haar bestaande appartementencomplex uit te bouwen. Krewerd stelt zich daarbij op het standpunt dat het haar beleid is om de in bezit zijnde woningen bij leegkomst te verduurzamen en zo mogelijk uit te breiden. Zo is het mogelijk om het appartementencomplex op te toppen door een extra woonlaag toe te voegen en dat is vanwege de solide bouw geen enkel probleem. Zonder onteigening had Krewerd voor optoppen gekozen, net zoals zij dat doet bij andere complexen. Ook is het mogelijk om de appartementen op de begane grond uit te breiden met een extra kamer door het souterrain bij die appartementen te voegen. Schetsen voor deze uitbreiding/verbouwing zijn voorhanden. Het bestemmingsplan Carnisse staat hieraan niet in de weg. De wijziging van de splitsingsakte in verband met de voorgestane herindeling van de appartementen vormde ook geen beletsel, omdat Krewerd van alle appartementen eigenaar was. De (duurzaamheids)investeringen waren ook vanwege de uitstekende ligging meer dan aangewezen en zouden te allen tijde terugverdiend worden. Dat Krewerd voorafgaand aan de onteigening hiermee geen begin heeft gemaakt, is het gevolg van het voorkeursrecht dat sinds 2021 op het perceel rustte op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (oud). Dat voorkeursrecht belet Krewerd de vergrote appartementen aan te bieden aan de markt zonder die eerst aan de gemeente aan te bieden. Dit was voor Krewerd reden om die investeringen niet te doen. Toen vrij snel daarna de onteigeningsprocedure startte, stond artikel 39 Ow in de weg aan het doen van investeringen die een waardevermeerderend effect hebben. Oordeel rechtbank 2.41. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen voldoende inzichtelijk gemaakt waarom Krewerd geen schade lijdt in de vorm van derving waardestijging/ toekomstige beleggingswinsten. De deskundigen hebben ter zitting afdoende gemotiveerd dat de reactie van Krewerd op hun standpunt geen aanleiding geeft om hun advies te herzien. De rechtbank neemt het advies van de deskundigen op dit punt over. Niet gebleken is dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien of dat zij hun kennis, ervaring en intuïtie onjuist hebben toegepast. Anders dan Krewerd en met deskundigen is de rechtbank van oordeel dat niet alleen het per peildatum geldende bestemmingsplan maar ook het daaraan voorafgaande bestemmingsplan in de weg staat aan de door Krewerd voorgestane meerwaarde-creatie van de appartementen door middel van optopping. Krewerd heeft het winstdervingsaspect overigens niet concreet gemaakt. Zo ontbreekt een concreet plan en zit in de beleggingsportefeuille van Krewerd geen opgetopt appartementencomplex. De door Krewerd overgelegde situatietekening van de begane grond van het complex met daarop ingetekend de plaatsing van bergingen in de tuin ter vervanging van de inpandige bergingen is slechts een schets. Evenmin is er een concreet plan om de appartementen op de begane grond uit te breiden tot in het souterrain en richting de tuin. Dat Krewerd dit van plan zou zijn geweest, heeft zij ook niet op een andere manier kenbaar gemaakt. Aan Krewerd kan worden toegegeven dat van een voorkeursrecht op het onderhavige perceel een beperkende werking uitgaat. Krewerd heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat zij zonder dat recht daadwerkelijk tot het maken van concrete en uitvoerbare plannen was overgegaan. De rechtbank stelt dan ook vast dat Krewerd geen schade lijdt in de vorm van derving waardestijging/toekomstige beleggingswinsten. (Extra) accountantskosten 2.42. Volgens de deskundigen komt Krewerd een bedrag van € 5.000,00 voor de vergoeding van (extra) accountantskosten toe, omdat Krewerd als gevolg van het verlies van het onteigende en de aankoop van een of meer vervangende beleggingsobject(en) rekening moet houden met enige extra werkzaamheden voor haar accountant. 2.43. Door geen van partijen is bezwaar gemaakt tegen het door de deskundigen uitgebrachte advies over de vergoeding van deze (extra) accountantskosten. De rechtbank acht het advies op dit punt juist en neemt dit over. De rechtbank stelt de (extra) accountantskosten dan ook vast op € 5.000,00.