ECLI:NL:RBROT:2025:1381

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10552608 CV EXPL 23-16649 datum uitspraak: 31 januari 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [persoon A] , woonplaats: Hellevoetsluis, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gemachtigde: mr. J.R. Ali, tegen 1. Beterbudgetbeheer B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [persoon B] , vestigingsplaats: Zoeterwoude, 2. [persoon C] , woonplaats: Hellevoetsluis, gedaagden in conventie, eisers in reconventie, gemachtigde: mr. C.C.M. Welten. Eiseres in conventie wordt hierna ‘ [persoon A] ’ genoemd. Gedaagden in conventie worden ‘Beterbudgetbeheer’ en ‘ [persoon C] ’ genoemd en tezamen ‘ [persoon C] c.s.’. [persoon B] wordt ‘ [persoon B] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: het vonnis van 7 juni 2024 en de daarin genoemde processtukken; de akte van 13 september 2024, inhoudende overleggen stukken en vermeerdering van eis van [persoon C] c.s.; de aanvullende producties 21 en 22 van [persoon C] c.s.; het proces-verbaal van de door de kantonrechter op 25 september 2024 gehouden gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging; de akte uitlaten partijen van 24 oktober 2024 van [persoon A] ; de akte uitlaten na zitting van 24 oktober 2024 van [persoon C] c.s.. 2De vorderingen 2.1. Voor de begrijpelijkheid van dit vonnis zullen de vorderingen van partijen, zoals deels ook al opgenomen in het vonnis van 7 juni 2024, nogmaals worden vermeld. 2.2. [persoon A] eist in conventie samengevat: [persoon C] c.s. te veroordelen aan haar te betalen de achterstallige huur, te vermeerderen met de contractuele boeterente van 1% per maand en de buitengerechtelijke kosten; de huurovereenkomst te ontbinden en [persoon C] c.s. te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde; [persoon C] c.s. te veroordelen in de proceskosten met rente; het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 2.3. Bij de akte van 14 mei 2024 geeft [persoon A] aan dat de huurachterstand op dat moment € 2.600,00 (2 maanden) bedroeg, berekend tot en met 7 april 2024. 2.4. [persoon C] c.s. eisen in reconventie – na wijziging van eis bij akte van 14 september 2024 samengevat: [persoon A] te veroordelen tot herstel van de onder punt 25 van de conclusie van antwoord genoemde gebreken en onder 4 van de akte van 13 september 2024 genoemde gebreken, onder verbeurte van een dwangsom van € 150,00 voor iedere dag dat [persoon A] in gebreke is, met een maximum van € 15.000,00; te bepalen dat de huurprijs van het gehuurde over de periode 10 februari 2023 tot en met de maand waarin de gebreken zijn verholpen, wordt verlaagd tot 30% van de prijs (zijnde € 390,00 per maand) althans een door de kantonrechter te bepalen percentage; [persoon A] te veroordelen in de proceskosten.

3.1. De kantonrechter merkt allereerst op dat partijen voldoende in de gelegenheid zijn gesteld om zich uit te laten over punten die tijdens de gerechtelijke plaatsopneming aan de orde zijn geweest en ziet daarom geen reden om op het verzoek van [persoon A] in te gaan om haar alsnog een conclusiewisseling na descente toe te staan. 3.2. [persoon C] c.s. hebben huurprijsvermindering gevorderd vanwege diverse gebreken in de woning en in verband daarmee de betaling van huurtermijnen opgeschort. Gelet hierop dient in conventie beoordeeld te worden of het beroep op opschorting van [persoon C] c.s. kan slagen. Dat betekent dat eerst moet worden beoordeeld of en in hoeverre de vordering in reconventie toewijsbaar is. in reconventie 3.3. Omdat partijen over (het herstel van) de gebreken van mening verschilden, heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling ter plaatse bepaald, die op 25 september 2024 heeft plaatsgevonden. De kantonrechter heeft het gehuurde bezichtigd en de lijst met gebreken doorgelopen die is opgesteld naar aanleiding van het bezoek van [persoon A] aan de woning op 10 november 2023 (productie 13 bij akte van [persoon C] c.s. van 14 mei 2024). 3.4. De kantonrechter heeft het volgende – verkort weergegeven – waargenomen (een en ander zoals nader omschreven in het proces-verbaal): een omgewaaide schutting; de slechte staat van de dakgoot waarbij sprake is van verouderd schilderwerk en aanwezigheid van houtrot; een gat in de buitenmuur; een bint steekt uit aan de buitenkant van de zijkant van de woning – corrosie aan de bint; de slechte staat van de kozijnen aan de voorkant van de woning, voordeur past niet goed in het kozijn van de deur, schilderwerk van de deur en het deurkozijn zijn in slechte staat en de betonnen onderdorpel bij de voordeur vertoont een scheur; een regenpijp ontbreekt aan de voorkant van de woning; waterschade in de keuken; bijkeuken is vochtig en er is schimmel; lekkage in de woonkamer; wateroverlast in de kelder; badkamer: klemmende deur, lekkage, schimmelvorming, toilet trekt niet goed door, diverse onderdelen van de radiator laten los, voegen van de tegelvloer zijn los of niet aanwezig en stankoverlast; de slechte staat van de kozijnen in de dakkapel aan de voorzijde woning waarbij sprake is van verouderd schilderwerk en aanwezigheid van houtrot, lekkageplekken op het plafond en een scheve vloer op 1e etage; slaapkamer: een gat is dichtgemaakt met purschuim en loshangende stopcontacten; storing in cv ketel. herstel van de gebreken 3.5. [persoon C] c.s. stellen zich op het standpunt dat de gebreken in de woning ernstig zijn en onder categorie B van bijlage II bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte vallen. [persoon A] was al bekend met de gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst. De woning was al in een dermate slechte staat. Er waren afspraken gemaakt dat de gebreken zouden worden hersteld, maar tot heden is dat niet gebeurd. Er is veel communicatie geweest via de whatsapp. Af en toe stuurt [persoon A] iemand langs om de problemen te bekijken en waar mogelijk is op te lossen, maar dat gebeurt lang niet altijd en ook niet naar behoren. De problemen blijven bestaan en komen weer terug. 3.6. [persoon A] betwist dat zij verantwoordelijk is voor de door [persoon C] c.s. gestelde gebreken. Voor zover er aantoonbare gebreken aanwezig waren zijn deze verholpen door haar vaste klusjesman. Verder hebben [persoon C] c.s. zelf de verplichting op grond van het Besluit kleine herstellingen om die klachten zelf op te lossen. 3.7. Een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW is een staat of eigenschap van de woning of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat deze bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden soortgelijke woning. Ter verduidelijking van wat bij woonruimte in ieder geval als een gebrek heeft te gelden, heeft de wetgever (op grond van art. 7:241 BW) het Besluit gebreken vastgesteld, dat als bijlage is toegevoegd aan het Besluit huurprijzen woonruimte. De daarin (niet limitatief) opgesomde omstandigheden zijn volgens de wetgever steeds een gebrek, in beginsel ongeacht de ouderdom en aard van de woonruimte. Deze opsomming kan worden gezien als minimale standaard waaraan iedere verhuurde woning in beginsel zou moeten voldoen. 3.8. Gelet op de staat waarin de woning verkeert oordeelt de kantonrechter dat sprake is van achterstallig onderhoud, waardoor de woning aan [persoon C] c.s. niet het genot kan verschaffen dat zij bij het aangaan van de overeenkomst mochten verwachten. Het is niet gesteld of gebleken dat dit achterstallig onderhoud aan [persoon C] c.s. toe te rekenen is. Het betreft dus gebreken in de zin van de wet. 3.9. De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen (artikel 7:206 lid 1 BW). Het is niet gesteld of gebleken dat herstel van de geconstateerde gebreken onmogelijk is of uitgaven vereist die niet van [persoon A] zijn te vergen. Anders dan [persoon A] stelt vallen deze reparaties niet onder kleine herstellingen in de zin van artikel 7:217 BW. In het Besluit kleine herstellingen worden reparaties opgesomd die in ieder geval als kleine herstellingen moeten worden aangemerkt. Gelet op de staat van het gehuurde zoals de kantonrechter die tijdens de bezichtiging heeft gezien, valt het herstel van deze gebreken niet onder kleine herstellingen. Het betreft geen gebreken die in het Besluit kleine herstellingen zijn genoemd en het is te verwachten dat herstel van die gebreken aanzienlijke kosten met zich zal meebrengen.

3.10. Het voorgaande leidt ertoe dat [persoon A] zal worden veroordeeld tot herstel van de gebreken zoals deze zijn opgesomd in r.o. 3.4 (artikel 3:296 lid 1 BW). dwangsom 3.11. Ook zal de kantonrechter [persoon A] , voor het geval zij nalaat de herstelwerkzaamheden uit te voeren, veroordelen tot betaling van een dwangsom. [persoon A] heeft weliswaar tijdens de mondelinge behandeling ter plaatse, bij monde van haar vader, aangegeven dat zij bereid is om de herstelwerkzaamheden uit te voeren, maar uit de akte die [persoon A] daarna heeft ingediend blijkt dat zij daar kennelijk op is teruggekomen. De kantonrechter zal aan de veroordeling daarom dwangsommen verbinden, op de in de beslissing te vermelden wijze. huurprijsvermindering 3.12. [persoon C] c.s. stellen dat zij recht hebben op een huurprijsvermindering tot 30%. Uitgaande van het bedrag van € 1.300,- komt dat neer op een vermindering van € 910,- per maand, hetgeen betekent dat zij vanaf 10 februari 2023 een huurprijs van € 390,- zijn verschuldigd. De gebreken vallen volgens hen onder de categorie B van het door de Huurcommissie gehanteerde gebrekenboek. 3.13. De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van vermindering van huurgenot en dat [persoon C] c.s. daarom recht hebben op vermindering van de huurprijs op grond van artikel 7:207 BW. 3.14. Om de omvang van die vermindering vast te stellen, wordt aansluiting gezocht bij hetgeen daarover is bepaald in de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte, het Besluit Huurprijzen Woonruimte en het Besluit Gebreken (bijlage II bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte). De gebreken zijn te kwalificeren als gebreken bedoeld in de categorie B. Bij de beoordeling van de redelijkheid van de in rekening te brengen huurprijs zal aansluiting worden gezocht bij artikel 6 lid 1 Besluit Huurprijzen Woonruimte. Daarin is geregeld dat door de Huurcommissie ten laagste 30% van de maximale huurprijsgrens wordt vastgesteld als de in redelijkheid in rekening te brengen huurprijs, indien zich een omstandigheid voordoet als bedoeld in bijlage II, onder 1, categorie B van het besluit Huurprijzen Woonruimte. Gelet op het aantal gebreken en de ernst daarvan zal de kantonrechter bij de vaststelling van de huurprijs aansluiten bij het percentage van 30%. De maandelijkse huurprijs wordt dan ook verminderd tot een bedrag van € 390,00 (30% van € 1.300,-). 3.15. Artikel 7:257 lid 3 BW beperkt de mogelijkheid tot het verkrijgen van een vermindering van de huurprijs tot maximaal zes maanden voorafgaande aan het instellen van de vordering. Nu de vordering tot vermindering van de huurprijs is ingesteld op 10 augustus 2023 is vermindering mogelijk tot (teruggerekend) uiterlijk 10 februari 2023, nu vaststaat dat [persoon C] c.s. [persoon A] al voor die datum kennis hebben gegeven van de gebreken. De huurprijsvermindering zal dan ook worden toegewezen vanaf 10 februari 2023 tot het moment dat de gebreken zijn verholpen. proceskosten 3.16. De proceskosten komen voor rekening van [persoon A] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [persoon A] aan [persoon C] c.s. moet betalen op € 1.218,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten x € 406,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.353,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen. in conventie huurachterstand 3.17. Nu in reconventie is overwogen dat [persoon C] c.s. vanaf 10 februari 2023 recht hebben op een huurprijsvermindering, hebben [persoon C] c.s. in totaal meer betaald dan dat zij verschuldigd waren. Er is thans ook geen sprake meer van een huurachterstand. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen. ontbinding en ontruiming 3.18. De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als er sprake is van een tekortkoming die ernstig genoeg is om ontbinding te rechtvaardigen. Het bedrag aan niet-betaalde huur bedroeg per 7 april 2024 € 2.600,-. Voor zover de kantonrechter bekend hebben [persoon C] c.s. vanaf dat moment de volledige huur van € 1.300,- per maand betaald, maar zelfs als ze vanaf dat moment geen enkel bedrag meer zouden hebben betaald, dan zou het bedrag, dat zij in totaal teveel hebben betaald aan huur (de huurprijsvermindering in aanmerking nemende), nog steeds aanzienlijk hoger zijn dan € 2.600,-. Er is dus momenteel geen sprake (meer) van een huurachterstand, maar van een aanzienlijk bedrag aan te veel betaalde huur. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende vordering tot ontruiming worden daarom afgewezen. Ten overvloede wijst de kantonrechter er nog op dat [persoon A] ook verplicht was om, voorafgaand aan de dagvaarding, de acties uit te voeren die staan onder a tot en met d van artikel 2 Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening, waaronder het melden aan de gemeente van de hoogte van de huurachterstand van [persoon C] c.s. die op dat moment bestond. Niet is gebleken dat dit heeft plaatsgevonden. rente en buitengerechtelijke kosten 3.19. [persoon A] vordert betaling van de contractuele boeterente van 1% per maand ex artikel 20.2 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst over de hoofdsom met ingang van de dag van de dagvaarding en buitengerechtelijke kosten van € 1.110,18. 3.20. Ook al is er op dit moment geen sprake meer van een huurachterstand, daarvan was ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding wel sprake. [persoon C] c.s. hadden zich mogelijk op een opschortingsrecht kunnen beroepen in verband met de gebreken, maar zij hebben dat niet gedaan. [persoon C] c.s. waren ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding dus in verzuim. Toch kan [persoon A] geen aanspraak maken op rente of buitengerechtelijke kosten, om de volgende reden. 3.21. [persoon C] c.s. stellen dat het rentebeding onder het bereik van Richtlijn 93/13 van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomst valt en dat er sprake is van een oneerlijk beding en dus buiten toepassing gelaten moet worden. Subsidiair beroepen [persoon C] c.s. zich op matiging van de boete op grond van artikel 6:94 BW. [persoon C] c.s. betwisten ook de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke kosten. 3.22. De kantonrechter wijst de vordering tot vergoeding van de incassokosten en de rente af. In de algemene voorwaarden van [persoon A] staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag [persoon A] daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [persoon C] c.s. een boete moeten betalen als zij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoen. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zouden [persoon C] c.s. als zij te laat betalen alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. [persoon A] wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk. Overigens voldoet ook de brief van 7 april 2023, waarin [persoon A] [persoon C] c.s. heeft aangemaand, niet aan de vereisten van artikel 6:96 lid 6 BW: de daarin gestelde termijn was “vijftien dagen na heden”, terwijl die termijn pas mag aanvangen op het moment van ontvangst van de aanmaning.

De kantonrechter: in conventie 4.1. veroordeelt [persoon C] c.s. hoofdelijk om aan [persoon A] te betalen de beslagkosten van € 1.470,20; 4.2. compenseert de overige proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; in reconventie 4.3. veroordeelt [persoon A] om de gebreken aan het gehuurde, te weten: een omgewaaide schutting; de slechte staat van de dakgoot waarbij sprake is van verouderd schilderwerk en aanwezigheid van houtrot; een gat in de buitenmuur; een bint steekt uit aan de buitenkant van de zijkant van de woning – corrosie aan de bint; de slechte staat van de kozijnen aan de voorkant van de woning, voordeur past niet goed in het kozijn van de deur, schilderwerk van de deur en het deurkozijn zijn in slechte staat en de betonnen onderdorpel bij de voordeur vertoont een scheur; een regenpijp ontbreekt aan de voorkant van de woning; waterschade in de keuken; bijkeuken is vochtig en er is schimmel; lekkage in de woonkamer; wateroverlast in de kelder; badkamer: klemmende deur, lekkage, schimmelvorming, toilet trekt niet goed door, diverse onderdelen van de radiator laten los, voegen van de tegelvloer zijn los of niet aanwezig en stankoverlast; de slechte staat van de kozijnen in de dakkapel aan de voorzijde woning waarbij sprake is van verouderd schilderwerk en aanwezigheid van houtrot, lekkageplekken op het plafond en een scheve vloer op 1e etage; slaapkamer: een gat is dichtgemaakt met purschuim en loshangende stopcontacten; storing in cv ketel; een en ander als nader omschreven in het proces-verbaal van de zitting van 25 september 2024 te verhelpen binnen zes maanden na datum van betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 150,- per dag tot een maximumbedrag van € 15.000,-; 4.4. bepaalt de huurprijs van het gehuurde op een bedrag van € 390,00 per maand over de periode van 10 februari 2023 tot en met de maand waarop de gebreken zijn verholpen; 4.5. veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van [persoon C] c.s. worden begroot op € 1.353,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald; in conventie en in reconventie 4.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 4.7. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken. 821 Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia)

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10552608 CV EXPL 23-16649 datum uitspraak: 31 januari 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [persoon A] , woonplaats: Hellevoetsluis, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gemachtigde: mr. J.R. Ali, tegen 1. Beterbudgetbeheer B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [persoon B] , vestigingsplaats: Zoeterwoude, 2. [persoon C] , woonplaats: Hellevoetsluis, gedaagden in conventie, eisers in reconventie, gemachtigde: mr. C.C.M. Welten. Eiseres in conventie wordt hierna ‘ [persoon A] ’ genoemd. Gedaagden in conventie worden ‘Beterbudgetbeheer’ en ‘ [persoon C] ’ genoemd en tezamen ‘ [persoon C] c.s.’. [persoon B] wordt ‘ [persoon B] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: het vonnis van 7 juni 2024 en de daarin genoemde processtukken; de akte van 13 september 2024, inhoudende overleggen stukken en vermeerdering van eis van [persoon C] c.s.; de aanvullende producties 21 en 22 van [persoon C] c.s.; het proces-verbaal van de door de kantonrechter op 25 september 2024 gehouden gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging; de akte uitlaten partijen van 24 oktober 2024 van [persoon A] ; de akte uitlaten na zitting van 24 oktober 2024 van [persoon C] c.s.. 2De vorderingen 2.1. Voor de begrijpelijkheid van dit vonnis zullen de vorderingen van partijen, zoals deels ook al opgenomen in het vonnis van 7 juni 2024, nogmaals worden vermeld. 2.2. [persoon A] eist in conventie samengevat: [persoon C] c.s. te veroordelen aan haar te betalen de achterstallige huur, te vermeerderen met de contractuele boeterente van 1% per maand en de buitengerechtelijke kosten; de huurovereenkomst te ontbinden en [persoon C] c.s. te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde; [persoon C] c.s. te veroordelen in de proceskosten met rente; het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 2.3. Bij de akte van 14 mei 2024 geeft [persoon A] aan dat de huurachterstand op dat moment € 2.600,00 (2 maanden) bedroeg, berekend tot en met 7 april 2024. 2.4. [persoon C] c.s. eisen in reconventie – na wijziging van eis bij akte van 14 september 2024 samengevat: [persoon A] te veroordelen tot herstel van de onder punt 25 van de conclusie van antwoord genoemde gebreken en onder 4 van de akte van 13 september 2024 genoemde gebreken, onder verbeurte van een dwangsom van € 150,00 voor iedere dag dat [persoon A] in gebreke is, met een maximum van € 15.000,00; te bepalen dat de huurprijs van het gehuurde over de periode 10 februari 2023 tot en met de maand waarin de gebreken zijn verholpen, wordt verlaagd tot 30% van de prijs (zijnde € 390,00 per maand) althans een door de kantonrechter te bepalen percentage; [persoon A] te veroordelen in de proceskosten.

3.1. De kantonrechter merkt allereerst op dat partijen voldoende in de gelegenheid zijn gesteld om zich uit te laten over punten die tijdens de gerechtelijke plaatsopneming aan de orde zijn geweest en ziet daarom geen reden om op het verzoek van [persoon A] in te gaan om haar alsnog een conclusiewisseling na descente toe te staan. 3.2. [persoon C] c.s. hebben huurprijsvermindering gevorderd vanwege diverse gebreken in de woning en in verband daarmee de betaling van huurtermijnen opgeschort. Gelet hierop dient in conventie beoordeeld te worden of het beroep op opschorting van [persoon C] c.s. kan slagen. Dat betekent dat eerst moet worden beoordeeld of en in hoeverre de vordering in reconventie toewijsbaar is. in reconventie 3.3. Omdat partijen over (het herstel van) de gebreken van mening verschilden, heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling ter plaatse bepaald, die op 25 september 2024 heeft plaatsgevonden. De kantonrechter heeft het gehuurde bezichtigd en de lijst met gebreken doorgelopen die is opgesteld naar aanleiding van het bezoek van [persoon A] aan de woning op 10 november 2023 (productie 13 bij akte van [persoon C] c.s. van 14 mei 2024). 3.4. De kantonrechter heeft het volgende – verkort weergegeven – waargenomen (een en ander zoals nader omschreven in het proces-verbaal): een omgewaaide schutting; de slechte staat van de dakgoot waarbij sprake is van verouderd schilderwerk en aanwezigheid van houtrot; een gat in de buitenmuur; een bint steekt uit aan de buitenkant van de zijkant van de woning – corrosie aan de bint; de slechte staat van de kozijnen aan de voorkant van de woning, voordeur past niet goed in het kozijn van de deur, schilderwerk van de deur en het deurkozijn zijn in slechte staat en de betonnen onderdorpel bij de voordeur vertoont een scheur; een regenpijp ontbreekt aan de voorkant van de woning; waterschade in de keuken; bijkeuken is vochtig en er is schimmel; lekkage in de woonkamer; wateroverlast in de kelder; badkamer: klemmende deur, lekkage, schimmelvorming, toilet trekt niet goed door, diverse onderdelen van de radiator laten los, voegen van de tegelvloer zijn los of niet aanwezig en stankoverlast; de slechte staat van de kozijnen in de dakkapel aan de voorzijde woning waarbij sprake is van verouderd schilderwerk en aanwezigheid van houtrot, lekkageplekken op het plafond en een scheve vloer op 1e etage; slaapkamer: een gat is dichtgemaakt met purschuim en loshangende stopcontacten; storing in cv ketel. herstel van de gebreken 3.5. [persoon C] c.s. stellen zich op het standpunt dat de gebreken in de woning ernstig zijn en onder categorie B van bijlage II bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte vallen. [persoon A] was al bekend met de gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst. De woning was al in een dermate slechte staat. Er waren afspraken gemaakt dat de gebreken zouden worden hersteld, maar tot heden is dat niet gebeurd. Er is veel communicatie geweest via de whatsapp. Af en toe stuurt [persoon A] iemand langs om de problemen te bekijken en waar mogelijk is op te lossen, maar dat gebeurt lang niet altijd en ook niet naar behoren. De problemen blijven bestaan en komen weer terug. 3.6. [persoon A] betwist dat zij verantwoordelijk is voor de door [persoon C] c.s. gestelde gebreken. Voor zover er aantoonbare gebreken aanwezig waren zijn deze verholpen door haar vaste klusjesman. Verder hebben [persoon C] c.s. zelf de verplichting op grond van het Besluit kleine herstellingen om die klachten zelf op te lossen. 3.7. Een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW is een staat of eigenschap van de woning of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat deze bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden soortgelijke woning. Ter verduidelijking van wat bij woonruimte in ieder geval als een gebrek heeft te gelden, heeft de wetgever (op grond van art. 7:241 BW) het Besluit gebreken vastgesteld, dat als bijlage is toegevoegd aan het Besluit huurprijzen woonruimte. De daarin (niet limitatief) opgesomde omstandigheden zijn volgens de wetgever steeds een gebrek, in beginsel ongeacht de ouderdom en aard van de woonruimte. Deze opsomming kan worden gezien als minimale standaard waaraan iedere verhuurde woning in beginsel zou moeten voldoen. 3.8. Gelet op de staat waarin de woning verkeert oordeelt de kantonrechter dat sprake is van achterstallig onderhoud, waardoor de woning aan [persoon C] c.s. niet het genot kan verschaffen dat zij bij het aangaan van de overeenkomst mochten verwachten. Het is niet gesteld of gebleken dat dit achterstallig onderhoud aan [persoon C] c.s. toe te rekenen is. Het betreft dus gebreken in de zin van de wet. 3.9. De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen (artikel 7:206 lid 1 BW). Het is niet gesteld of gebleken dat herstel van de geconstateerde gebreken onmogelijk is of uitgaven vereist die niet van [persoon A] zijn te vergen. Anders dan [persoon A] stelt vallen deze reparaties niet onder kleine herstellingen in de zin van artikel 7:217 BW. In het Besluit kleine herstellingen worden reparaties opgesomd die in ieder geval als kleine herstellingen moeten worden aangemerkt. Gelet op de staat van het gehuurde zoals de kantonrechter die tijdens de bezichtiging heeft gezien, valt het herstel van deze gebreken niet onder kleine herstellingen. Het betreft geen gebreken die in het Besluit kleine herstellingen zijn genoemd en het is te verwachten dat herstel van die gebreken aanzienlijke kosten met zich zal meebrengen.

3.10. Het voorgaande leidt ertoe dat [persoon A] zal worden veroordeeld tot herstel van de gebreken zoals deze zijn opgesomd in r.o. 3.4 (artikel 3:296 lid 1 BW). dwangsom 3.11. Ook zal de kantonrechter [persoon A] , voor het geval zij nalaat de herstelwerkzaamheden uit te voeren, veroordelen tot betaling van een dwangsom. [persoon A] heeft weliswaar tijdens de mondelinge behandeling ter plaatse, bij monde van haar vader, aangegeven dat zij bereid is om de herstelwerkzaamheden uit te voeren, maar uit de akte die [persoon A] daarna heeft ingediend blijkt dat zij daar kennelijk op is teruggekomen. De kantonrechter zal aan de veroordeling daarom dwangsommen verbinden, op de in de beslissing te vermelden wijze. huurprijsvermindering 3.12. [persoon C] c.s. stellen dat zij recht hebben op een huurprijsvermindering tot 30%. Uitgaande van het bedrag van € 1.300,- komt dat neer op een vermindering van € 910,- per maand, hetgeen betekent dat zij vanaf 10 februari 2023 een huurprijs van € 390,- zijn verschuldigd. De gebreken vallen volgens hen onder de categorie B van het door de Huurcommissie gehanteerde gebrekenboek. 3.13. De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van vermindering van huurgenot en dat [persoon C] c.s. daarom recht hebben op vermindering van de huurprijs op grond van artikel 7:207 BW. 3.14. Om de omvang van die vermindering vast te stellen, wordt aansluiting gezocht bij hetgeen daarover is bepaald in de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte, het Besluit Huurprijzen Woonruimte en het Besluit Gebreken (bijlage II bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte). De gebreken zijn te kwalificeren als gebreken bedoeld in de categorie B. Bij de beoordeling van de redelijkheid van de in rekening te brengen huurprijs zal aansluiting worden gezocht bij artikel 6 lid 1 Besluit Huurprijzen Woonruimte. Daarin is geregeld dat door de Huurcommissie ten laagste 30% van de maximale huurprijsgrens wordt vastgesteld als de in redelijkheid in rekening te brengen huurprijs, indien zich een omstandigheid voordoet als bedoeld in bijlage II, onder 1, categorie B van het besluit Huurprijzen Woonruimte. Gelet op het aantal gebreken en de ernst daarvan zal de kantonrechter bij de vaststelling van de huurprijs aansluiten bij het percentage van 30%. De maandelijkse huurprijs wordt dan ook verminderd tot een bedrag van € 390,00 (30% van € 1.300,-). 3.15. Artikel 7:257 lid 3 BW beperkt de mogelijkheid tot het verkrijgen van een vermindering van de huurprijs tot maximaal zes maanden voorafgaande aan het instellen van de vordering. Nu de vordering tot vermindering van de huurprijs is ingesteld op 10 augustus 2023 is vermindering mogelijk tot (teruggerekend) uiterlijk 10 februari 2023, nu vaststaat dat [persoon C] c.s. [persoon A] al voor die datum kennis hebben gegeven van de gebreken. De huurprijsvermindering zal dan ook worden toegewezen vanaf 10 februari 2023 tot het moment dat de gebreken zijn verholpen. proceskosten 3.16. De proceskosten komen voor rekening van [persoon A] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [persoon A] aan [persoon C] c.s. moet betalen op € 1.218,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten x € 406,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.353,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen. in conventie huurachterstand 3.17. Nu in reconventie is overwogen dat [persoon C] c.s. vanaf 10 februari 2023 recht hebben op een huurprijsvermindering, hebben [persoon C] c.s. in totaal meer betaald dan dat zij verschuldigd waren. Er is thans ook geen sprake meer van een huurachterstand. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen. ontbinding en ontruiming 3.18. De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als er sprake is van een tekortkoming die ernstig genoeg is om ontbinding te rechtvaardigen. Het bedrag aan niet-betaalde huur bedroeg per 7 april 2024 € 2.600,-. Voor zover de kantonrechter bekend hebben [persoon C] c.s. vanaf dat moment de volledige huur van € 1.300,- per maand betaald, maar zelfs als ze vanaf dat moment geen enkel bedrag meer zouden hebben betaald, dan zou het bedrag, dat zij in totaal teveel hebben betaald aan huur (de huurprijsvermindering in aanmerking nemende), nog steeds aanzienlijk hoger zijn dan € 2.600,-. Er is dus momenteel geen sprake (meer) van een huurachterstand, maar van een aanzienlijk bedrag aan te veel betaalde huur. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende vordering tot ontruiming worden daarom afgewezen. Ten overvloede wijst de kantonrechter er nog op dat [persoon A] ook verplicht was om, voorafgaand aan de dagvaarding, de acties uit te voeren die staan onder a tot en met d van artikel 2 Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening, waaronder het melden aan de gemeente van de hoogte van de huurachterstand van [persoon C] c.s. die op dat moment bestond. Niet is gebleken dat dit heeft plaatsgevonden. rente en buitengerechtelijke kosten 3.19. [persoon A] vordert betaling van de contractuele boeterente van 1% per maand ex artikel 20.2 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst over de hoofdsom met ingang van de dag van de dagvaarding en buitengerechtelijke kosten van € 1.110,18. 3.20. Ook al is er op dit moment geen sprake meer van een huurachterstand, daarvan was ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding wel sprake. [persoon C] c.s. hadden zich mogelijk op een opschortingsrecht kunnen beroepen in verband met de gebreken, maar zij hebben dat niet gedaan. [persoon C] c.s. waren ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding dus in verzuim. Toch kan [persoon A] geen aanspraak maken op rente of buitengerechtelijke kosten, om de volgende reden. 3.21. [persoon C] c.s. stellen dat het rentebeding onder het bereik van Richtlijn 93/13 van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomst valt en dat er sprake is van een oneerlijk beding en dus buiten toepassing gelaten moet worden. Subsidiair beroepen [persoon C] c.s. zich op matiging van de boete op grond van artikel 6:94 BW. [persoon C] c.s. betwisten ook de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke kosten. 3.22. De kantonrechter wijst de vordering tot vergoeding van de incassokosten en de rente af. In de algemene voorwaarden van [persoon A] staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag [persoon A] daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [persoon C] c.s. een boete moeten betalen als zij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoen. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zouden [persoon C] c.s. als zij te laat betalen alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. [persoon A] wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk. Overigens voldoet ook de brief van 7 april 2023, waarin [persoon A] [persoon C] c.s. heeft aangemaand, niet aan de vereisten van artikel 6:96 lid 6 BW: de daarin gestelde termijn was “vijftien dagen na heden”, terwijl die termijn pas mag aanvangen op het moment van ontvangst van de aanmaning.

De kantonrechter: in conventie 4.1. veroordeelt [persoon C] c.s. hoofdelijk om aan [persoon A] te betalen de beslagkosten van € 1.470,20; 4.2. compenseert de overige proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; in reconventie 4.3. veroordeelt [persoon A] om de gebreken aan het gehuurde, te weten: een omgewaaide schutting; de slechte staat van de dakgoot waarbij sprake is van verouderd schilderwerk en aanwezigheid van houtrot; een gat in de buitenmuur; een bint steekt uit aan de buitenkant van de zijkant van de woning – corrosie aan de bint; de slechte staat van de kozijnen aan de voorkant van de woning, voordeur past niet goed in het kozijn van de deur, schilderwerk van de deur en het deurkozijn zijn in slechte staat en de betonnen onderdorpel bij de voordeur vertoont een scheur; een regenpijp ontbreekt aan de voorkant van de woning; waterschade in de keuken; bijkeuken is vochtig en er is schimmel; lekkage in de woonkamer; wateroverlast in de kelder; badkamer: klemmende deur, lekkage, schimmelvorming, toilet trekt niet goed door, diverse onderdelen van de radiator laten los, voegen van de tegelvloer zijn los of niet aanwezig en stankoverlast; de slechte staat van de kozijnen in de dakkapel aan de voorzijde woning waarbij sprake is van verouderd schilderwerk en aanwezigheid van houtrot, lekkageplekken op het plafond en een scheve vloer op 1e etage; slaapkamer: een gat is dichtgemaakt met purschuim en loshangende stopcontacten; storing in cv ketel; een en ander als nader omschreven in het proces-verbaal van de zitting van 25 september 2024 te verhelpen binnen zes maanden na datum van betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 150,- per dag tot een maximumbedrag van € 15.000,-; 4.4. bepaalt de huurprijs van het gehuurde op een bedrag van € 390,00 per maand over de periode van 10 februari 2023 tot en met de maand waarop de gebreken zijn verholpen; 4.5. veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van [persoon C] c.s. worden begroot op € 1.353,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald; in conventie en in reconventie 4.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 4.7. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken. 821 Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia)