ECLI:NL:RBROT:2025:11119

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/657494 / HA ZA 23-429 Vonnis van 17 september 2025 in de zaak van de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VVE] TE ROTTERDAM, gevestigd te Rotterdam, eiseres, advocaat mr. A.J. Flipse te Breda, tegen 1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid DRVM ONTWIKKELING B.V., gevestigd te Rotterdam, 2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid GOUDSESINGEL ONDERHOUD B.V., gevestigd te Rotterdam, gedaagden, advocaat mr. A.A. Schobben te Rotterdam. Partijen worden hierna de VvE en DRVM c.s. genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 28 augustus 2024 en de daarin vermelde stukken; het deskundigenbericht van 6 juni 2025, met twee bijlagen; de conclusie na deskundigenbericht van de VvE, met één productie; de conclusie na deskundigenbericht van DRVM c.s.; de antwoordconclusie na deskundigenbericht van de VvE; de conclusie van antwoord na deskundigenbericht van DRVM c.s. 1.2. De tussenvonnissen van 15 mei 2024 en 28 augustus 2024 zijn gewezen door een andere rechter (mr. N. Doorduijn) dan de rechter die dit vonnis wijst (mr. B.J.M.P. Cremers). Dit is het gevolg van de roulatie van mr. Doorduijn naar een ander team binnen deze rechtbank. Deze rechterswissel en de reden hiervoor zijn op 18 augustus 2025 aan partijen medegedeeld. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling Samenvatting van de tussenvonnissen 2.1. In het tussenvonnis van 27 december 2023 is geoordeeld dat DRVM c.s. de herstelkosten moeten betalen van de volgende gebreken: afbladderend schilderwerk aan de buitenzijde (kozijnen, deuren en boeidelen); afbladderend schilderwerk in de gang; klemmende ramen en deuren met beschadigd hang- en sluitwerk tot gevolg. 2.2. In het tussenvonnis van 15 mei 2024 heeft de rechtbank aangekondigd dat voor de vaststelling van de herstelkosten een deskundige zal worden benoemd. 2.3. In het tussenvonnis van 28 augustus 2024 heeft de rechtbank de heer ing. G. Taal, als schade-expert verbonden aan McLarens, benoemd als deskundige. De deskundige is verzocht de volgende vragen te beantwoorden: 1. Kunt u de herstelkosten begroten van de volgende gebreken in/aan het gebouw aan [straat] [nummer A] tot en met [nummer Y] te Rotterdam: a. afbladderend schilderwerk aan de buitenzijde (kozijnen, deuren en boeidelen); b. afbladderend schilderwerk in de gang; c. klemmende ramen en deuren met beschadigd hang- en sluitwerk tot gevolg (punt c alleen ten aanzien van de ramen en deuren die door DRVM c.s. zijn vervangen). 2. Kunt u toelichten welk type steiger moet worden gebruikt voor de werkzaamheden (een vaste (gevel)steiger of een rolsteiger) en wat de kosten daarvan zijn (voor zover niet inbegrepen in de onder 1 bedoelde kosten)? Kunt u aangeven in welke mate de kosten van de steiger toegerekend moeten worden aan werkzaamheden waarvoor het 9%-tarief geldt en aan werkzaamheden waarvoor het 21%-tarief geldt? 3. Kunt u verder nog iets opmerken wat van belang zou kunnen zijn voor de door de rechtbank te nemen beslissingen? Het deskundigenbericht 2.4. De deskundige heeft de vragen als volgt beantwoord. 1. De deskundige heeft de herstelkosten begroot op: a. € 72.648,77 (inclusief btw en indexering) voor het afbladderend schilderwerk aan de buitenzijde; b. € 3.597,00 (inclusief btw en indexering) voor het afbladderend schilderwerk in de gang; c. € 920,00 voor het herstellen van hang- en sluitwerk. 2. Volgens de deskundige kan in de gegeven situatie volstaan worden met een alternatieve modulaire rolsteiger, waarbij allerlei vormen en ondersteuningen kunnen worden gerealiseerd. Daarbij merkt hij op dat dit wel betekent dat diverse verplaatsingen van de steiger nodig zullen zijn, waardoor hij de hiermee verband houdende kosten daarop heeft afgestemd. Voor wat betreft de btw meent de deskundige dat alle genoemde werkzaamheden en de daarbij benodigde materialen onder het 9%-tarief vallen. 3. De deskundige heeft nog opgemerkt dat door beide raadslieden in de laatste fase diverse gegevens zijn uitgewisseld die niet vallen binnen de opdracht zoals hij deze van de rechtbank heeft ontvangen. De deskundige is daarop niet ingegaan. Bij het bepalen van de bedragen heeft hij met name de door BOOT aangehouden richtbedragen als leidraad gebruikt, waarbij hij op sommige items correcties en/of toevoegingen heeft aangebracht. De conclusies van partijen 2.5. De VvE kan zich op hoofdlijnen vinden in het deskundigenbericht. Zij heeft echter bezwaar tegen de volgende twee punten: De kosten van het schilderwerk van de boeidelen. De deskundige heeft deze kosten begroot op € 9.975,00, maar volgens de VvE zou conform de schadebegroting van BOOT moeten worden uitgegaan van een kostenpost van € 16.957,50 (te vermeerderen met btw en indexering). De kosten van het steigerwerk. Volgens de deskundige kan worden gewerkt met een rolsteiger. Hij heeft de kosten in dat kader begroot op € 10.000,00. Volgens de VvE volstaat een rolsteiger niet en moet worden gewerkt met een vaste steiger. Conform de begroting van BOOT zou daarom moeten worden uitgegaan van een kostenpost van € 29.464,00 (te vermeerderen met btw en indexering), aldus de VvE. 2.6. Volgens DRVM c.s. zijn de rechtbank en de deskundige er ten onrechte aan voorbijgegaan dat de VvE haar schadebeperkingsplicht heeft geschonden. Zij betogen - kort samengevat - dat de herstelkosten moeten worden gematigd.

2.7. De rechtbank begroot de herstelkosten op € 88.065,77 en zal DRVM c.s. (hoofdelijk) veroordelen om dat bedrag aan de VvE te betalen. 2.8. De deskundige heeft de totale herstelkosten begroot op € 77.165,77. De rechtbank volgt het oordeel van de deskundige, behoudens voor zover het de kosten van het steigerwerk aan de buitenzijde betreft. De rechtbank ziet aanleiding om die kosten te verhogen. Voor het overige slagen de bezwaren van partijen tegen het deskundigenbericht niet. Een en ander wordt hierna toegelicht. De kosten van het schilderwerk van de boeidelen 2.9. De VvE heeft in haar reactie op het conceptrapport aan de deskundige gevraagd om wat betreft de kosten van het schilderwerk van de boeidelen uit te gaan van het door BOOT begrote bedrag van € 16.957,50. De deskundige heeft dat niet gedaan. Hij heeft toegelicht dat hij meent dat de door BOOT aangehouden bedragen bovenmatig zijn en dat hij deze daarom heeft aangepast. De rechtbank ziet geen aanleiding om van dat oordeel van de deskundige af te wijken. 2.10. Dat de deskundige bij andere posten wél is uitgegaan van de door BOOT begrote bedragen, maakt dit niet anders. De deskundige heeft aanleiding gezien om op dit punt uit te gaan van een lager bedrag en hij heeft toegelicht waarom hij dat heeft gedaan, namelijk omdat het door BOOT begrote bedrag naar zijn oordeel te hoog was. Een nadere toelichting was niet nodig. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de betwisting van de VvE op dit punt. De kosten van het steigerwerk 2.11. De deskundige heeft in zijn conceptrapport een kostenpost van € 5.000,00 opgenomen voor een (alternatieve modulaire) rolsteiger. 2.12. In haar reactie op het conceptrapport heeft de VvE aan de hand van drie verklaringen van schilder-/onderhoudsbedrijven betoogd dat met een vaste steiger moet worden gewerkt. De VvE heeft daarbij één van deze verklaringen geciteerd, waarin uitgebreid wordt toegelicht dat en waarom in dit geval alleen met een vaste steiger kan worden gewerkt. In deze verklaring wordt onder meer benoemd dat het gebruik van een rolsteiger veel extra kosten meebrengt en wordt ook ingegaan op het aspect veiligheid: “(…) Alleen al qua bereikbaarheid is rollend materiaal niet mogelijk en zelfs gevaarlijk. Manoeuvreren op deze ondergrond kan echt niet en mijn personeel zou ik in het kader van de veiligheid verbieden daarop te werken. Dan moet je dit materiaal boven de acht meter hoogte (en dat geldt hier) ook nog eens borgen wat voor verplaatsbaar materieel niet handig is. (…) Dan is veiligheid ook nog een heel belangrijk punt. Ik heb je al verteld waarom ik vind dat rollend materieel of hangsteigers niet kunnen. Ik laat je vooral graag weten waarom ik vind dat dit met een vaste steiger moet gebeuren. Vaste steigers kun je (moet je) goed borgen aan het pand. Ze hebben geen bewegende elementen en dus geen dynamische belasting. Dat maakt ze stabieler en ook bij wind kun je doorwerken. Dat kan bij de alternatieven overigens niet (…). De vaste steigers zijn geschoord en hebben balusters als doorvalbeveiliging. (…) Als je trouwens toch gebruik zou gaan maken van een rolsteiger (wat dus eigenlijk gewoon niet kan), dan zul je dus niet alleen de kosten van de huur daarvan moeten rekenen, maar ook de grote extra kosten voor de vele verplaatsingen en veiligheidsmaatregelen (borgen) van een rolsteiger. En ook de extra uren omdat je minder efficiënt kunt werken. Dat kan zo maar tussen de 300 en 400 manuren schelen. (…)” 2.13. In zijn definitieve rapport heeft de deskundige de kostenpost voor het steigerwerk met € 5.000,00 verhoogd naar € 10.000,00. De deskundige heeft dit als volgt toegelicht: “(…) Ten aanzien van de kosten steigerwerk heb ik mijn rapport hierop aangepast waarbij de extra handelingen bij het verplaatsen door mij zijn meegenomen. (…)” 2.14. De rechtbank vindt deze toelichting van de deskundige niet voldoende. Gelet op de met drie verklaringen onderbouwde reactie van de VvE had van de deskundige mogen worden verwacht dat hij nader zou toelichten dat en waarom een alternatieve modulaire rolsteiger in dit geval volstaat, met name ook gelet op het veiligheidsaspect. 2.15. De rechtbank gaat dan ook niet uit van de door de deskundige begrote kosten van het steigerwerk. De rechtbank ziet aanleiding om op grond van artikel 6:97 BW de omvang van de schade op dit onderdeel te schatten. 2.16. Uitgangspunt bij de schatting is enerzijds dat BOOT is uitgegaan van een bedrag van € 29.464,00 (exclusief btw en indexering) voor een vaste steiger en anderzijds dat de deskundige is uitgegaan van een bedrag van € 10.000,00 (exclusief btw en indexering) voor een rolsteiger (€ 5.000,00 voor de huur en € 5.000,00 voor de extra handelingen). De rechtbank neemt ook in aanmerking dat de deskundige niet heeft toegelicht waar het bedrag van € 5.000,00 voor de extra handelingen op is gebaseerd. 2.17. De VvE stelt in haar conclusie na het deskundigenbericht dat de verhoging van € 5.000,00 niet volstaat. Aan de hand van de hiervoor onder 2.12 geciteerde verklaring betoogt de VvE dat, uitgaande van een uurtarief van € 50,00, sprake is van een kostenpost van € 15.000,00 tot € 20.000,00 (300 à 400 uur x € 50,00). DRVM c.s. hebben daartegen geen concreet en onderbouwd verweer gevoerd. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid daarvan. 2.18. Omdat nog altijd niet vaststaat of een vaste steiger vereist is, of kan worden volstaan met een rolsteiger, ziet de rechtbank aanleiding om uit te gaan van het bedrag dat minimaal nodig moet worden geacht voor het gebruik van een rolsteiger. Dat is € 20.000,00 (€ 5.000,00 voor de huur, zoals de deskundige onbetwist heeft begroot, en € 15.000,00 voor de extra handelingen, zoals de VvE onbetwist heeft gesteld). De rechtbank acht dat bedrag in de gegeven omstandigheden redelijk. DRVM c.s. hebben niet betwist dat daarbij nog 9% btw en 10% indexering moeten worden opgeteld. 2.19. De deskundige heeft de totale herstelkosten voor het afbladderend schilderwerk aan de buitenzijde (vraag 1a) begroot op € 60.591,14 (te vermeerderen met btw en indexering). Daarin is een bedrag van € 10.000,00 opgenomen voor het steigerwerk. Dat bedrag moet dus met € 10.000,00 worden verhoogd, zodat de herstelkosten € 70.591,14 bedragen. Vermeerderd met 9% btw is dat € 76.944,34. Daarbij moet nog worden opgeteld 10% indexering. De rechtbank ziet aanleiding om uit te gaan van de door de deskundige berekende indexering (€ 6.604,43), omdat niet gesteld en ook niet gebleken is dat de extra kosten voor het steigerwerk, die zijn gebaseerd op het door de VvE gestelde uurtarief van € 50,00, indexering behoeven. De totale herstelkosten wat betreft vraag 1a bedragen dus € 83.548,77. Tussenconclusie 2.20. Over de herstelkosten voor het afbladderend schilderwerk in de gang (€ 3.597,00; vraag 1b) en de klemmende ramen en deuren met beschadigd hang- en sluitwerk tot gevolg (€ 920,00; vraag 1c) bestaat geen discussie. De rechtbank zal daar dan ook van uitgaan. De totale herstelkosten bedragen dus € 88.065,77 (€ 83.548,77 + € 3.597,00 + € 920,00). Schadebeperkingsplicht 2.21. Het standpunt van DRVM c.s., dat de herstelkosten moeten worden gematigd omdat de VvE haar schadebeperkingsplicht heeft geschonden, slaagt niet.

2.31. DRVM c.s. worden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 88.065,77 aan herstelkosten. De VvE vordert wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 7 november 2023. Deze vordering is op de wet gegrond en onweersproken gebleven en daarom ook toewijsbaar. 2.32. De VvE maakt aanspraak op € 1.632,59 als vergoeding voor door haar gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven, die geacht worden redelijk te zijn. 2.33. Volgens de VvE blijkt uit de in de dagvaarding genoemde (en in de producties overgelegde) correspondentie genoegzaam dat buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt. DRVM c.s. hebben dat niet betwist. De vordering op dit punt is daarom toewijsbaar. Het gevorderde bedrag van € 1.632,59 is in overeenstemming met het tarief in het Besluit en is daarom redelijk. 2.34. Omdat DRVM c.s. grotendeels ongelijk krijgen, worden zij (hoofdelijk) veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten) van de VvE. Deze kosten worden vastgesteld op: - dagvaarding € 106,73 - griffierecht € 2.837,00 - kosten deskundige € 2.397,01 - salaris advocaat € 4.249,00 (3,5 punten × tarief € 1.214,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 9.767,74 2.35. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 2.36. De veroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat de vordering daartoe is gebaseerd op de wet en niet is weersproken.

De rechtbank 3.1. veroordeelt DRVM c.s. hoofdelijk om aan de VvE te betalen een bedrag van € 88.065,77, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag met ingang van 7 november 2023 tot de dag van volledige betaling, 3.2. veroordeelt DRVM c.s. hoofdelijk om aan de VvE te betalen een bedrag van € 1.632,59 aan buitengerechtelijke incassokosten, 3.3. veroordeelt DRVM c.s. hoofdelijk in de proceskosten van de VvE, tot op heden vastgesteld op € 9.767,74, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als DRVM c.s. niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten DRVM c.s. € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening, 3.4. veroordeelt DRVM c.s. in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan, 3.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 3.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.M.P. Cremers en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2025. 1977/1918 HR 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1873, r.o. 3.3. HR 5 december 2012, ECLI:NL:HR:2014:3532, r.o. 3.8.2. 1 punt voor de dagvaarding, 1 punt voor de mondelinge behandeling, 0,5 punt voor de antwoordakte van 13 maart 2024, 0,5 punt voor de conclusie na deskundigenbericht en 0,5 punt voor de antwoordconclusie na deskundigenbericht.

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/657494 / HA ZA 23-429 Vonnis van 17 september 2025 in de zaak van de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VVE] TE ROTTERDAM, gevestigd te Rotterdam, eiseres, advocaat mr. A.J. Flipse te Breda, tegen 1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid DRVM ONTWIKKELING B.V., gevestigd te Rotterdam, 2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid GOUDSESINGEL ONDERHOUD B.V., gevestigd te Rotterdam, gedaagden, advocaat mr. A.A. Schobben te Rotterdam. Partijen worden hierna de VvE en DRVM c.s. genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 28 augustus 2024 en de daarin vermelde stukken; het deskundigenbericht van 6 juni 2025, met twee bijlagen; de conclusie na deskundigenbericht van de VvE, met één productie; de conclusie na deskundigenbericht van DRVM c.s.; de antwoordconclusie na deskundigenbericht van de VvE; de conclusie van antwoord na deskundigenbericht van DRVM c.s. 1.2. De tussenvonnissen van 15 mei 2024 en 28 augustus 2024 zijn gewezen door een andere rechter (mr. N. Doorduijn) dan de rechter die dit vonnis wijst (mr. B.J.M.P. Cremers). Dit is het gevolg van de roulatie van mr. Doorduijn naar een ander team binnen deze rechtbank. Deze rechterswissel en de reden hiervoor zijn op 18 augustus 2025 aan partijen medegedeeld. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling Samenvatting van de tussenvonnissen 2.1. In het tussenvonnis van 27 december 2023 is geoordeeld dat DRVM c.s. de herstelkosten moeten betalen van de volgende gebreken: afbladderend schilderwerk aan de buitenzijde (kozijnen, deuren en boeidelen); afbladderend schilderwerk in de gang; klemmende ramen en deuren met beschadigd hang- en sluitwerk tot gevolg. 2.2. In het tussenvonnis van 15 mei 2024 heeft de rechtbank aangekondigd dat voor de vaststelling van de herstelkosten een deskundige zal worden benoemd. 2.3. In het tussenvonnis van 28 augustus 2024 heeft de rechtbank de heer ing. G. Taal, als schade-expert verbonden aan McLarens, benoemd als deskundige. De deskundige is verzocht de volgende vragen te beantwoorden: 1. Kunt u de herstelkosten begroten van de volgende gebreken in/aan het gebouw aan [straat] [nummer A] tot en met [nummer Y] te Rotterdam: a. afbladderend schilderwerk aan de buitenzijde (kozijnen, deuren en boeidelen); b. afbladderend schilderwerk in de gang; c. klemmende ramen en deuren met beschadigd hang- en sluitwerk tot gevolg (punt c alleen ten aanzien van de ramen en deuren die door DRVM c.s. zijn vervangen). 2. Kunt u toelichten welk type steiger moet worden gebruikt voor de werkzaamheden (een vaste (gevel)steiger of een rolsteiger) en wat de kosten daarvan zijn (voor zover niet inbegrepen in de onder 1 bedoelde kosten)? Kunt u aangeven in welke mate de kosten van de steiger toegerekend moeten worden aan werkzaamheden waarvoor het 9%-tarief geldt en aan werkzaamheden waarvoor het 21%-tarief geldt? 3. Kunt u verder nog iets opmerken wat van belang zou kunnen zijn voor de door de rechtbank te nemen beslissingen? Het deskundigenbericht 2.4. De deskundige heeft de vragen als volgt beantwoord. 1. De deskundige heeft de herstelkosten begroot op: a. € 72.648,77 (inclusief btw en indexering) voor het afbladderend schilderwerk aan de buitenzijde; b. € 3.597,00 (inclusief btw en indexering) voor het afbladderend schilderwerk in de gang; c. € 920,00 voor het herstellen van hang- en sluitwerk. 2. Volgens de deskundige kan in de gegeven situatie volstaan worden met een alternatieve modulaire rolsteiger, waarbij allerlei vormen en ondersteuningen kunnen worden gerealiseerd. Daarbij merkt hij op dat dit wel betekent dat diverse verplaatsingen van de steiger nodig zullen zijn, waardoor hij de hiermee verband houdende kosten daarop heeft afgestemd. Voor wat betreft de btw meent de deskundige dat alle genoemde werkzaamheden en de daarbij benodigde materialen onder het 9%-tarief vallen. 3. De deskundige heeft nog opgemerkt dat door beide raadslieden in de laatste fase diverse gegevens zijn uitgewisseld die niet vallen binnen de opdracht zoals hij deze van de rechtbank heeft ontvangen. De deskundige is daarop niet ingegaan. Bij het bepalen van de bedragen heeft hij met name de door BOOT aangehouden richtbedragen als leidraad gebruikt, waarbij hij op sommige items correcties en/of toevoegingen heeft aangebracht. De conclusies van partijen 2.5. De VvE kan zich op hoofdlijnen vinden in het deskundigenbericht. Zij heeft echter bezwaar tegen de volgende twee punten: De kosten van het schilderwerk van de boeidelen. De deskundige heeft deze kosten begroot op € 9.975,00, maar volgens de VvE zou conform de schadebegroting van BOOT moeten worden uitgegaan van een kostenpost van € 16.957,50 (te vermeerderen met btw en indexering). De kosten van het steigerwerk. Volgens de deskundige kan worden gewerkt met een rolsteiger. Hij heeft de kosten in dat kader begroot op € 10.000,00. Volgens de VvE volstaat een rolsteiger niet en moet worden gewerkt met een vaste steiger. Conform de begroting van BOOT zou daarom moeten worden uitgegaan van een kostenpost van € 29.464,00 (te vermeerderen met btw en indexering), aldus de VvE. 2.6. Volgens DRVM c.s. zijn de rechtbank en de deskundige er ten onrechte aan voorbijgegaan dat de VvE haar schadebeperkingsplicht heeft geschonden. Zij betogen - kort samengevat - dat de herstelkosten moeten worden gematigd.

2.7. De rechtbank begroot de herstelkosten op € 88.065,77 en zal DRVM c.s. (hoofdelijk) veroordelen om dat bedrag aan de VvE te betalen. 2.8. De deskundige heeft de totale herstelkosten begroot op € 77.165,77. De rechtbank volgt het oordeel van de deskundige, behoudens voor zover het de kosten van het steigerwerk aan de buitenzijde betreft. De rechtbank ziet aanleiding om die kosten te verhogen. Voor het overige slagen de bezwaren van partijen tegen het deskundigenbericht niet. Een en ander wordt hierna toegelicht. De kosten van het schilderwerk van de boeidelen 2.9. De VvE heeft in haar reactie op het conceptrapport aan de deskundige gevraagd om wat betreft de kosten van het schilderwerk van de boeidelen uit te gaan van het door BOOT begrote bedrag van € 16.957,50. De deskundige heeft dat niet gedaan. Hij heeft toegelicht dat hij meent dat de door BOOT aangehouden bedragen bovenmatig zijn en dat hij deze daarom heeft aangepast. De rechtbank ziet geen aanleiding om van dat oordeel van de deskundige af te wijken. 2.10. Dat de deskundige bij andere posten wél is uitgegaan van de door BOOT begrote bedragen, maakt dit niet anders. De deskundige heeft aanleiding gezien om op dit punt uit te gaan van een lager bedrag en hij heeft toegelicht waarom hij dat heeft gedaan, namelijk omdat het door BOOT begrote bedrag naar zijn oordeel te hoog was. Een nadere toelichting was niet nodig. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de betwisting van de VvE op dit punt. De kosten van het steigerwerk 2.11. De deskundige heeft in zijn conceptrapport een kostenpost van € 5.000,00 opgenomen voor een (alternatieve modulaire) rolsteiger. 2.12. In haar reactie op het conceptrapport heeft de VvE aan de hand van drie verklaringen van schilder-/onderhoudsbedrijven betoogd dat met een vaste steiger moet worden gewerkt. De VvE heeft daarbij één van deze verklaringen geciteerd, waarin uitgebreid wordt toegelicht dat en waarom in dit geval alleen met een vaste steiger kan worden gewerkt. In deze verklaring wordt onder meer benoemd dat het gebruik van een rolsteiger veel extra kosten meebrengt en wordt ook ingegaan op het aspect veiligheid: “(…) Alleen al qua bereikbaarheid is rollend materiaal niet mogelijk en zelfs gevaarlijk. Manoeuvreren op deze ondergrond kan echt niet en mijn personeel zou ik in het kader van de veiligheid verbieden daarop te werken. Dan moet je dit materiaal boven de acht meter hoogte (en dat geldt hier) ook nog eens borgen wat voor verplaatsbaar materieel niet handig is. (…) Dan is veiligheid ook nog een heel belangrijk punt. Ik heb je al verteld waarom ik vind dat rollend materieel of hangsteigers niet kunnen. Ik laat je vooral graag weten waarom ik vind dat dit met een vaste steiger moet gebeuren. Vaste steigers kun je (moet je) goed borgen aan het pand. Ze hebben geen bewegende elementen en dus geen dynamische belasting. Dat maakt ze stabieler en ook bij wind kun je doorwerken. Dat kan bij de alternatieven overigens niet (…). De vaste steigers zijn geschoord en hebben balusters als doorvalbeveiliging. (…) Als je trouwens toch gebruik zou gaan maken van een rolsteiger (wat dus eigenlijk gewoon niet kan), dan zul je dus niet alleen de kosten van de huur daarvan moeten rekenen, maar ook de grote extra kosten voor de vele verplaatsingen en veiligheidsmaatregelen (borgen) van een rolsteiger. En ook de extra uren omdat je minder efficiënt kunt werken. Dat kan zo maar tussen de 300 en 400 manuren schelen. (…)” 2.13. In zijn definitieve rapport heeft de deskundige de kostenpost voor het steigerwerk met € 5.000,00 verhoogd naar € 10.000,00. De deskundige heeft dit als volgt toegelicht: “(…) Ten aanzien van de kosten steigerwerk heb ik mijn rapport hierop aangepast waarbij de extra handelingen bij het verplaatsen door mij zijn meegenomen. (…)” 2.14. De rechtbank vindt deze toelichting van de deskundige niet voldoende. Gelet op de met drie verklaringen onderbouwde reactie van de VvE had van de deskundige mogen worden verwacht dat hij nader zou toelichten dat en waarom een alternatieve modulaire rolsteiger in dit geval volstaat, met name ook gelet op het veiligheidsaspect. 2.15. De rechtbank gaat dan ook niet uit van de door de deskundige begrote kosten van het steigerwerk. De rechtbank ziet aanleiding om op grond van artikel 6:97 BW de omvang van de schade op dit onderdeel te schatten. 2.16. Uitgangspunt bij de schatting is enerzijds dat BOOT is uitgegaan van een bedrag van € 29.464,00 (exclusief btw en indexering) voor een vaste steiger en anderzijds dat de deskundige is uitgegaan van een bedrag van € 10.000,00 (exclusief btw en indexering) voor een rolsteiger (€ 5.000,00 voor de huur en € 5.000,00 voor de extra handelingen). De rechtbank neemt ook in aanmerking dat de deskundige niet heeft toegelicht waar het bedrag van € 5.000,00 voor de extra handelingen op is gebaseerd. 2.17. De VvE stelt in haar conclusie na het deskundigenbericht dat de verhoging van € 5.000,00 niet volstaat. Aan de hand van de hiervoor onder 2.12 geciteerde verklaring betoogt de VvE dat, uitgaande van een uurtarief van € 50,00, sprake is van een kostenpost van € 15.000,00 tot € 20.000,00 (300 à 400 uur x € 50,00). DRVM c.s. hebben daartegen geen concreet en onderbouwd verweer gevoerd. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid daarvan. 2.18. Omdat nog altijd niet vaststaat of een vaste steiger vereist is, of kan worden volstaan met een rolsteiger, ziet de rechtbank aanleiding om uit te gaan van het bedrag dat minimaal nodig moet worden geacht voor het gebruik van een rolsteiger. Dat is € 20.000,00 (€ 5.000,00 voor de huur, zoals de deskundige onbetwist heeft begroot, en € 15.000,00 voor de extra handelingen, zoals de VvE onbetwist heeft gesteld). De rechtbank acht dat bedrag in de gegeven omstandigheden redelijk. DRVM c.s. hebben niet betwist dat daarbij nog 9% btw en 10% indexering moeten worden opgeteld. 2.19. De deskundige heeft de totale herstelkosten voor het afbladderend schilderwerk aan de buitenzijde (vraag 1a) begroot op € 60.591,14 (te vermeerderen met btw en indexering). Daarin is een bedrag van € 10.000,00 opgenomen voor het steigerwerk. Dat bedrag moet dus met € 10.000,00 worden verhoogd, zodat de herstelkosten € 70.591,14 bedragen. Vermeerderd met 9% btw is dat € 76.944,34. Daarbij moet nog worden opgeteld 10% indexering. De rechtbank ziet aanleiding om uit te gaan van de door de deskundige berekende indexering (€ 6.604,43), omdat niet gesteld en ook niet gebleken is dat de extra kosten voor het steigerwerk, die zijn gebaseerd op het door de VvE gestelde uurtarief van € 50,00, indexering behoeven. De totale herstelkosten wat betreft vraag 1a bedragen dus € 83.548,77. Tussenconclusie 2.20. Over de herstelkosten voor het afbladderend schilderwerk in de gang (€ 3.597,00; vraag 1b) en de klemmende ramen en deuren met beschadigd hang- en sluitwerk tot gevolg (€ 920,00; vraag 1c) bestaat geen discussie. De rechtbank zal daar dan ook van uitgaan. De totale herstelkosten bedragen dus € 88.065,77 (€ 83.548,77 + € 3.597,00 + € 920,00). Schadebeperkingsplicht 2.21. Het standpunt van DRVM c.s., dat de herstelkosten moeten worden gematigd omdat de VvE haar schadebeperkingsplicht heeft geschonden, slaagt niet.

2.31. DRVM c.s. worden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 88.065,77 aan herstelkosten. De VvE vordert wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 7 november 2023. Deze vordering is op de wet gegrond en onweersproken gebleven en daarom ook toewijsbaar. 2.32. De VvE maakt aanspraak op € 1.632,59 als vergoeding voor door haar gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven, die geacht worden redelijk te zijn. 2.33. Volgens de VvE blijkt uit de in de dagvaarding genoemde (en in de producties overgelegde) correspondentie genoegzaam dat buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt. DRVM c.s. hebben dat niet betwist. De vordering op dit punt is daarom toewijsbaar. Het gevorderde bedrag van € 1.632,59 is in overeenstemming met het tarief in het Besluit en is daarom redelijk. 2.34. Omdat DRVM c.s. grotendeels ongelijk krijgen, worden zij (hoofdelijk) veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten) van de VvE. Deze kosten worden vastgesteld op: - dagvaarding € 106,73 - griffierecht € 2.837,00 - kosten deskundige € 2.397,01 - salaris advocaat € 4.249,00 (3,5 punten × tarief € 1.214,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 9.767,74 2.35. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 2.36. De veroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat de vordering daartoe is gebaseerd op de wet en niet is weersproken.

De rechtbank 3.1. veroordeelt DRVM c.s. hoofdelijk om aan de VvE te betalen een bedrag van € 88.065,77, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag met ingang van 7 november 2023 tot de dag van volledige betaling, 3.2. veroordeelt DRVM c.s. hoofdelijk om aan de VvE te betalen een bedrag van € 1.632,59 aan buitengerechtelijke incassokosten, 3.3. veroordeelt DRVM c.s. hoofdelijk in de proceskosten van de VvE, tot op heden vastgesteld op € 9.767,74, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als DRVM c.s. niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten DRVM c.s. € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening, 3.4. veroordeelt DRVM c.s. in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan, 3.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 3.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.M.P. Cremers en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2025. 1977/1918 HR 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1873, r.o. 3.3. HR 5 december 2012, ECLI:NL:HR:2014:3532, r.o. 3.8.2. 1 punt voor de dagvaarding, 1 punt voor de mondelinge behandeling, 0,5 punt voor de antwoordakte van 13 maart 2024, 0,5 punt voor de conclusie na deskundigenbericht en 0,5 punt voor de antwoordconclusie na deskundigenbericht.

De rechtbank licht dat hierna toe. 2.22. In het tussenvonnis van 27 december 2023 heeft de rechtbank (in 4.29 onder b) al geoordeeld dat het verweer dat de bewoners geen onderhoud hebben verricht en/of schadebeperkende maatregelen hebben genomen niet slaagt. Daarbij heeft de rechtbank overwogen dat, gelet op de toezegging van DRVM c.s. in oktober 2020 om het schilderwerk te herstellen, zij de bewoners nu niet kunnen tegenwerpen dat zij hebben nagelaten om iemand anders het schilderwerk te laten herstellen. Wat betreft het schilderwerk aan de binnenzijde heeft de rechtbank geoordeeld dat de VvE onbetwist heeft gesteld dat het afbladderen op een zeker moment is gestopt en dat het achterwege blijven van onderhoud de schade dus niet heeft vergroot. 2.23. In het tussenvonnis van 15 mei 2024 heeft de rechtbank (in 2.29) overwogen dat DRVM c.s. nog(maals) hebben aangevoerd dat de schade nodeloos is opgelopen, onder andere door de prijsstijgingen over de afgelopen jaren, omdat de bewoners de uitkomst van de procedure afwachten zonder verdere maatregelen te nemen. Volgens DRVM c.s. zou daarmee rekening moeten worden gehouden bij de vaststelling van de omvang van de schade, door bijvoorbeeld de kosten van een lichte schuur- en lakbeurt in mindering op de totale omvang te brengen. De rechtbank is daarin niet meegegaan en heeft geoordeeld dat er geen reden is om terug te komen op de beslissing in het tussenvonnis van 27 december 2023. 2.24. DRVM c.s. vragen de rechtbank nu expliciet om terug te komen op het eerdere oordeel op dit punt. Zij voeren daartoe aan dat de VvE op grond van artikel 6:101 BW wettelijk verplicht is om schadebeperkende maatregelen te nemen. De VvE heeft echter niets gedaan om de schade te beperken. Dat heeft ertoe geleid dat de gebreken zijn verergerd en de herstelkosten zijn toegenomen, bijvoorbeeld door prijsstijgingen van materialen en arbeid. Omdat de schade mede het gevolg is van een omstandigheid die aan de VvE is toe te rekenen, moet de schadevergoeding worden verminderd. Dat DRVM c.s. in beginsel aansprakelijk zijn voor de schade, doet aan de toepasselijkheid en de werking van artikel 6:101 BW niets af. Evenmin is van belang of DRVM c.s. (uitsluitend in het kader van een poging om een minnelijke regeling te bereiken) zouden hebben aangeboden het gebrek te herstellen en dat vervolgens niet hebben gedaan. Juist zo’n situatie valt binnen het toepassingsbereik van artikel 6:101 BW, aldus DRVM c.s. Zij vinden de motivering van de rechtbank in de tussenvonnissen niet afdoende. 2.25. Uitgangspunt is dat een in een tussenvonnis gegeven eindbeslissing bindend is en dat daar in beginsel niet van kan worden teruggekomen, tenzij die beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. In dat geval brengen de eisen van een goede procesorde mee dat de rechter bevoegd is om, nadat partijen de gelegenheid hebben gehad om zich daarover uit te laten, over te gaan tot heroverweging van die eindbeslissing, om te voorkomen dat hij op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou doen. Daarbij geldt dat de rechter bevoegd is om voorbij te gaan aan een verzoek om terug te komen op een eindbeslissing, indien dat verzoek is gestoeld op feiten en stellingen die reeds eerder in de procedure ter kennis van de rechter en de wederpartij zijn gebracht of, gelet op het partijdebat, hadden moeten zijn gebracht. 2.26. De rechtbank ziet in hetgeen DRVM c.s. hebben aangevoerd geen aanleiding om van de eerder genomen eindbeslissing terug te komen. Niet gebleken is dat die beslissing op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag is gebaseerd. DRVM c.s. lijken uit te gaan van een onjuiste lezing van de beslissing van de rechtbank. 2.27. De VvE is inderdaad gehouden om de schade te beperken, voor zover dit redelijkerwijze van haar kan worden verlangd. Als, zoals in dit geval, zowel de benadeelde als de vergoedingsplichtige het in de hand heeft de schade te beperken, hangt het van de omstandigheden van het geval af of en in hoeverre de vergoedingsplichtige aan de benadeelde kan tegenwerpen dat deze de schade niet heeft beperkt. Daarbij valt in aanmerking te nemen dat het aan het handelen of nalaten van de vergoedingsplichtige is te wijten dat de benadeelde in de situatie is komen te verkeren die tot schadebeperking noodzaakt. Het oordeel van de rechtbank in het tussenvonnis van 27 december 2023 komt erop neer dat DRVM c.s. in de gegeven omstandigheden niet aan de VvE kunnen tegenwerpen dat zij de schade niet heeft beperkt. Zoals ook al is geoordeeld in het tussenvonnis van 15 mei 2024, is er geen reden om op dat oordeel terug te komen. 2.28. Voor matiging van de herstelkosten, zoals door DRVM c.s. bepleit, bestaat dus geen aanleiding. Ook ziet de rechtbank geen reden om de deskundige te vragen om zich alsnog uit te laten over de vragen en opmerkingen van DRVM c.s., die in de rapportage buiten beschouwing zijn gelaten. Evenmin is er grond om bij de begroting van de schade uit te gaan van het prijspeil ten tijde van het ontstaan of de ontdekking van de gebreken. De deskundige is bij de begroting van de herstelkosten terecht uitgegaan van het moment van opname van die kosten. 2.29. Los van het voorgaande voeren DRVM c.s. nog aan dat de herstelkosten sowieso moeten worden verminderd met de kosten van regulier (jaarlijks) onderhoud, omdat de VvE al zeven jaar geen onderhoud heeft gepleegd aan de betreffende onderdelen en zij na herstel van de gebreken een volledig nieuw (schilder)werk krijgt geleverd. Dat is niet alleen in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid, maar brengt tevens mee dat de VvE ongerechtvaardigd wordt verrijkt, aldus DRVM c.s. 2.30. Ook dit argument slaagt niet. Van strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid en/of ongerechtvaardigde verrijking is geen sprake. De VvE heeft terecht gesteld dat de herstelwerkzaamheden en -kosten geen betrekking hebben op regulier onderhoud van het schilderwerk. Als het werk deugdelijk was opgeleverd, of de gebreken conform de toezegging van DRVM c.s. eerder waren hersteld, had de VvE in beginsel ook nog geen regulier onderhoud hoeven te verrichten. De zienswijze van DRVM c.s. brengt mee dat het in hun voordeel zou werken dat zij hebben nagelaten tijdig herstelwerkzaamheden te verrichten. Dat is niet redelijk. De deskundige heeft terecht ook geen aanleiding gezien voor matiging van de herstelkosten om deze reden.

De rechtbank licht dat hierna toe. 2.22. In het tussenvonnis van 27 december 2023 heeft de rechtbank (in 4.29 onder b) al geoordeeld dat het verweer dat de bewoners geen onderhoud hebben verricht en/of schadebeperkende maatregelen hebben genomen niet slaagt. Daarbij heeft de rechtbank overwogen dat, gelet op de toezegging van DRVM c.s. in oktober 2020 om het schilderwerk te herstellen, zij de bewoners nu niet kunnen tegenwerpen dat zij hebben nagelaten om iemand anders het schilderwerk te laten herstellen. Wat betreft het schilderwerk aan de binnenzijde heeft de rechtbank geoordeeld dat de VvE onbetwist heeft gesteld dat het afbladderen op een zeker moment is gestopt en dat het achterwege blijven van onderhoud de schade dus niet heeft vergroot. 2.23. In het tussenvonnis van 15 mei 2024 heeft de rechtbank (in 2.29) overwogen dat DRVM c.s. nog(maals) hebben aangevoerd dat de schade nodeloos is opgelopen, onder andere door de prijsstijgingen over de afgelopen jaren, omdat de bewoners de uitkomst van de procedure afwachten zonder verdere maatregelen te nemen. Volgens DRVM c.s. zou daarmee rekening moeten worden gehouden bij de vaststelling van de omvang van de schade, door bijvoorbeeld de kosten van een lichte schuur- en lakbeurt in mindering op de totale omvang te brengen. De rechtbank is daarin niet meegegaan en heeft geoordeeld dat er geen reden is om terug te komen op de beslissing in het tussenvonnis van 27 december 2023. 2.24. DRVM c.s. vragen de rechtbank nu expliciet om terug te komen op het eerdere oordeel op dit punt. Zij voeren daartoe aan dat de VvE op grond van artikel 6:101 BW wettelijk verplicht is om schadebeperkende maatregelen te nemen. De VvE heeft echter niets gedaan om de schade te beperken. Dat heeft ertoe geleid dat de gebreken zijn verergerd en de herstelkosten zijn toegenomen, bijvoorbeeld door prijsstijgingen van materialen en arbeid. Omdat de schade mede het gevolg is van een omstandigheid die aan de VvE is toe te rekenen, moet de schadevergoeding worden verminderd. Dat DRVM c.s. in beginsel aansprakelijk zijn voor de schade, doet aan de toepasselijkheid en de werking van artikel 6:101 BW niets af. Evenmin is van belang of DRVM c.s. (uitsluitend in het kader van een poging om een minnelijke regeling te bereiken) zouden hebben aangeboden het gebrek te herstellen en dat vervolgens niet hebben gedaan. Juist zo’n situatie valt binnen het toepassingsbereik van artikel 6:101 BW, aldus DRVM c.s. Zij vinden de motivering van de rechtbank in de tussenvonnissen niet afdoende. 2.25. Uitgangspunt is dat een in een tussenvonnis gegeven eindbeslissing bindend is en dat daar in beginsel niet van kan worden teruggekomen, tenzij die beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. In dat geval brengen de eisen van een goede procesorde mee dat de rechter bevoegd is om, nadat partijen de gelegenheid hebben gehad om zich daarover uit te laten, over te gaan tot heroverweging van die eindbeslissing, om te voorkomen dat hij op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou doen. Daarbij geldt dat de rechter bevoegd is om voorbij te gaan aan een verzoek om terug te komen op een eindbeslissing, indien dat verzoek is gestoeld op feiten en stellingen die reeds eerder in de procedure ter kennis van de rechter en de wederpartij zijn gebracht of, gelet op het partijdebat, hadden moeten zijn gebracht. 2.26. De rechtbank ziet in hetgeen DRVM c.s. hebben aangevoerd geen aanleiding om van de eerder genomen eindbeslissing terug te komen. Niet gebleken is dat die beslissing op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag is gebaseerd. DRVM c.s. lijken uit te gaan van een onjuiste lezing van de beslissing van de rechtbank. 2.27. De VvE is inderdaad gehouden om de schade te beperken, voor zover dit redelijkerwijze van haar kan worden verlangd. Als, zoals in dit geval, zowel de benadeelde als de vergoedingsplichtige het in de hand heeft de schade te beperken, hangt het van de omstandigheden van het geval af of en in hoeverre de vergoedingsplichtige aan de benadeelde kan tegenwerpen dat deze de schade niet heeft beperkt. Daarbij valt in aanmerking te nemen dat het aan het handelen of nalaten van de vergoedingsplichtige is te wijten dat de benadeelde in de situatie is komen te verkeren die tot schadebeperking noodzaakt. Het oordeel van de rechtbank in het tussenvonnis van 27 december 2023 komt erop neer dat DRVM c.s. in de gegeven omstandigheden niet aan de VvE kunnen tegenwerpen dat zij de schade niet heeft beperkt. Zoals ook al is geoordeeld in het tussenvonnis van 15 mei 2024, is er geen reden om op dat oordeel terug te komen. 2.28. Voor matiging van de herstelkosten, zoals door DRVM c.s. bepleit, bestaat dus geen aanleiding. Ook ziet de rechtbank geen reden om de deskundige te vragen om zich alsnog uit te laten over de vragen en opmerkingen van DRVM c.s., die in de rapportage buiten beschouwing zijn gelaten. Evenmin is er grond om bij de begroting van de schade uit te gaan van het prijspeil ten tijde van het ontstaan of de ontdekking van de gebreken. De deskundige is bij de begroting van de herstelkosten terecht uitgegaan van het moment van opname van die kosten. 2.29. Los van het voorgaande voeren DRVM c.s. nog aan dat de herstelkosten sowieso moeten worden verminderd met de kosten van regulier (jaarlijks) onderhoud, omdat de VvE al zeven jaar geen onderhoud heeft gepleegd aan de betreffende onderdelen en zij na herstel van de gebreken een volledig nieuw (schilder)werk krijgt geleverd. Dat is niet alleen in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid, maar brengt tevens mee dat de VvE ongerechtvaardigd wordt verrijkt, aldus DRVM c.s. 2.30. Ook dit argument slaagt niet. Van strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid en/of ongerechtvaardigde verrijking is geen sprake. De VvE heeft terecht gesteld dat de herstelwerkzaamheden en -kosten geen betrekking hebben op regulier onderhoud van het schilderwerk. Als het werk deugdelijk was opgeleverd, of de gebreken conform de toezegging van DRVM c.s. eerder waren hersteld, had de VvE in beginsel ook nog geen regulier onderhoud hoeven te verrichten. De zienswijze van DRVM c.s. brengt mee dat het in hun voordeel zou werken dat zij hebben nagelaten tijdig herstelwerkzaamheden te verrichten. Dat is niet redelijk. De deskundige heeft terecht ook geen aanleiding gezien voor matiging van de herstelkosten om deze reden.