ECLI:NL:RBROT:2025:1074

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/691324 / KG ZA 24-1217 Vonnis in kort geding van 27 januari 2025 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid EUROSURFING HOLDING B.V., gevestigd te Zevenhuizen, eiseres, advocaten mr. P.C.M. Ouwens en mr. L. Muller te Rotterdam, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid P&H BEHEER B.V., gevestigd te Vlaardingen, gedaagde, advocaat mr. S.H.M. van den Elsen te Bergen op Zoom. Partijen worden hierna Eurosurfing en P&H Beheer genoemd. 1De zaak in het kort Partijen hebben vanaf medio 2023 onderhandeld over de koop van een bedrijfsruimte met bedrijfswoning in Zevenhuizen. Daartoe hebben partijen veel mailcorrespondentie gevoerd en zijn er gesprekken geweest. Eurosurfing, de verkopende partij, stelt dat partijen tijdens een gesprek op 11 juli 2024 overeenstemming hebben bereikt over alle essentiële punten, zodat er tussen partijen een koop- en financieringsovereenkomst tot stand is gekomen. Zij vordert dat P&H Beheer die overeenkomst nakomt. P&H Beheer betwist gemotiveerd dat er overeenstemming is bereikt over de essentialia en in het bijzonder over de koopprijs. De voorzieningenrechter concludeert dat de gestelde totstandkoming van de koop- en financieringsovereenkomst niet aannemelijk is geworden en wijst de vorderingen van Eurosurfing af.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 3 januari 2025, met 19 producties; de akte houdende eiswijziging; de 9 producties van P&H Beheer; de mondelinge behandeling op 13 januari 2025; de pleitnota van Eurosurfing; de pleitnota van P&H Beheer.

3.1. Eurosurfing is eigenaar van de appartementsrechten die het exclusieve gebruik omvatten van het recht van erfpacht (in eigendom van het Recreatieschap Rottemeren, hierna: het Recreatieschap) op de bedrijfswoning en de bedrijfsruimte, gelegen aan de [straatnaam] [huisnummer X] respectievelijk [huisnummer Y] te Zevenhuizen (hierna: het Onroerend Goed). 3.2. Omstreeks 25 juli 2023 heeft P&H Beheer samen met [persoon A] , de verkoopmakelaar van Eurosurfing (hierna: [persoon A] ), het Onroerend Goed bezichtigd. Vervolgens zijn partijen in onderhandeling getreden over de koop van het Onroerend Goed. 3.3. Op 14 december 2023 hebben partijen een voorlopige koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het Onroerend Goed. Daarin is vermeld dat de koopsom voor de bedrijfsruimte € 1.000.000,- bedraagt en voor de bedrijfswoning € 800.000,-. 3.4. In opdracht van P&H Beheer heeft op 27 maart 2024 een taxatie plaatsgevonden van het Onroerend Goed. De taxateur heeft de waarde van de bedrijfsruimte en de bedrijfswoning vastgesteld op € 760.000,- respectievelijk € 580.000,- (in totaal € 1.340.000,-). 3.5. Bij e-mail van 18 april 2024 heeft Eurosurfing een koopsom voorgesteld van € 900.000,- voor de bedrijfsruimte en € 700.000,- voor de bedrijfswoning. 3.6. Bij e-mail van 22 april 2024 heeft P&H Beheer aan Eurosurfing meegedeeld: “Door de lagere taxatiewaarde en de bijkomende kosten koper komen we helaas niet verder met ons eigen geld plus die 60% financiering dan het uitbrengen van het eindbod van € 1.400.000,-. Koopsom winkel € 800.000 Koopsom woning [persoon B] € 600.000 (…)” 3.7. Bij e-mail van 1 mei 2024 heeft Eurosurfing een koopsom van € 1.750.000,- voorgesteld en daarbij tevens voorgesteld om de koop te financieren tot € 1.000.000,- tegen 6,5% rente en een looptijd van 12 of 20 jaar. 3.8. Bij antwoordmail van 2 mei 2024 heeft P&H Beheer (kort gezegd) meegedeeld vast te houden aan de koopsom van € 1.400.000,- en een tegenvoorstel gedaan. 3.9. Op 6 mei 2024 heeft P&H Beheer Eurosurfing verzocht de voorlopige koopovereenkomst te ontbinden met als reden dat partijen het niet eens konden worden over de koopsom, financiering en het voorbehoud dat de canon maximaal € 18.000,- per jaar zou bedragen. Eurosurfing heeft op 7 mei 2024 ingestemd met de ontbinding. 3.10. Daarna zijn partijen verder gaan praten. Tijdens een bespreking op 12 mei 2024 tussen partijen en [persoon A] heeft Eurosurfing aan P&H Beheer een nieuw aanbod gedaan. Dat hield in een koopsom van € 1.700.000,- (€ 950.000,- voor de bedrijfsruimte en € 750.000,- voor de bedrijfswoning) waarbij Eurosurfing aanbood de bedrijfsruimte te financieren met een annuïtaire lening tegen 6,5% rente en een looptijd van 20 jaar. 3.11. Bij e-mail van 20 juni 2024 heeft [persoon A] een nieuwe concept-koopakte verzonden aan P&H Beheer en meegedeeld dat de vraag waar het allemaal nog op hangt, naar zijn idee alleen het Recreatieschap is. 3.12. Bij antwoordmail van 26 juni 2024 heeft P&H Beheer aan [persoon A] bericht: “We gaan niets tekenen op basis van aannames van de uitkomst van de beslissing op het Schap. (…) Het is inderdaad een dingetje als de buurman € 2,50 per m2 betaalt en wij € 8,-. Dat vraagt wel een gedegen onderbouwing. (…) Als de prijs niet zakt en het Schap blijft dralen, dan zijn we het einde jaar nog steeds niet eens. (…) De financiering is aantrekkelijk maar nog steeds niet onder voorwaarde dat de verkoopprijs op de vrije waarde blijft staan.” 3.13. Op 11 juli 2024 heeft een bespreking tussen partijen en [persoon A] plaatsgevonden. [persoon A] heeft van dat gesprek een gespreksverslag opgesteld. 3.14. Bij brief van 23 oktober 2024 heeft de advocaat van Eurosurfing aan P&H Beheer meegedeeld dat partijen tijdens de bespreking op 11 juli 2024 overeenstemming hebben bereikt over de koop van het Onroerend Goed en P&H Beheer gesommeerd om te bevestigen dat zij de verplichtingen uit de koopovereenkomst zal nakomen. 3.15. Bij brief van 6 november 2024 heeft P&H Beheer aan de advocaat van Eurosurfing geantwoord dat tussen partijen geen overeenstemming tot stand is gekomen.

4.1. Eurosurfing vordert – na eiswijziging – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: i. P&H Beheer te veroordelen om, binnen zeven dagen na de betekening van het te wijzen vonnis, medewerking te verlenen aan de levering van het Onroerend Goed en daartoe: a. een notaris aan te wijzen die de levering zal begeleiden; b. onder de notaris te brengen: - de koopsom voor de bedrijfswoning, zijnde een bedrag van € 750.000,-; - de kosten voor de betrokken notaris, zoals door hem/haar nader op te geven; c. medewerking te verlenen aan het verlijden van: - een door de notaris op te stellen financieringsovereenkomst voor de financiering van de aankoop van de bedrijfsruimte voor een bedrag van € 950.000,- op basis van annuïteiten tegen een rentepercentage van 6,5% met de mogelijkheid tot tussentijdse boetevrije aflossing, met een maximale looptijd van 20 jaar, waarbij het Onroerend Goed als onderpand dient; - een leveringsakte; - een hypotheekakte voor een hypotheek op het Onroerend Goed tot zekerheid van voldoening van het verschuldigde uit de hierboven genoemde financieringsovereenkomst, vermeerderd met de gebruikelijke opslag; ii. P&H Beheer te veroordelen tot het betalen van een dwangsom van € 50.000,- ineens wanneer zij niet tijdig voldoet aan de op voet van het gevorderde sub i. uit te spreken veroordeling of een element daarvan, te vermeerderen met € 10.000,- voor iedere kalenderdag of deel daarvan dat die voldoening daarna uitblijft; iii. P&H Beheer te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. 4.2. P&H Beheer concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van Eurosurfing in haar vorderingen althans de vorderingen af te wijzen, met veroordeling van Eurosurfing in de kosten van het geding en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

5.1. Voldoende gebleken is dat Eurosurfing een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Zij wijst erop dat zij financiële schade lijdt doordat de bedrijfsruimte vanwege de verkoop leeg staat terwijl de onderhouds- en exploitatiekosten doorlopen. Daarnaast heeft P&H Beheer ter zitting verklaard dat zij in vergaande mate bezig is met onderhandelingen voor de aankoop van een ander pand. 5.2. Eurosurfing legt aan haar vorderingen ten grondslag dat er tussen partijen een koop- en financieringsovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het Onroerend Goed. P&H Beheer dient die overeenkomst na te komen. De ontbinding van de voorlopige koopovereenkomst in mei 2024 was slechts een formaliteit. Partijen zijn vervolgens, op basis van het eerdere resultaat, verder gaan praten. Tijdens een bespreking op 12 mei 2024 heeft Eurosurfing een koopsom van € 1.700.000,- aangeboden en een aantrekkelijke financiering van de bedrijfsruimte (zie 3.10.). P&H Beheer bevestigde tijdens dat gesprek dat zij op die condities tot koop bereid was. Zij maakte wel nog enkele voorbehouden. Uiteindelijk is volledige overeenstemming bereikt tijdens een bespreking tussen P&H Beheer en [persoon A] op 11 juli 2024. De overeenstemming kende nog één voorbehoud, namelijk de positieve grondhouding van het Recreatieschap. Op 27 augustus 2024 is ook aan die voorwaarde voldaan. Daarna stond niets meer in de weg aan de uitvoering van de overeenkomst, aldus Eurosurfing. 5.3. P&H Beheer betwist dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de koop van het Onroerend Goed. Het overleg op 12 mei 2024 was alleen informatief. P&H Beheer heeft toen aangegeven niet onwelwillend te staan tegenover financiering door Eurosurfing, mits de nog uit te werken financieringsvoorwaarden passend zouden zijn. Over de koopsom is niet gesproken en P&H Beheer heeft dan ook geenszins akkoord gegeven op de hogere vraagprijs van Eurosurfing. Het gesprek met [persoon A] op 11 juli 2024 was een afsluitend gesprek met teksten als “jammer dat het niet gelukt is, anders had er iets moois kunnen ontstaan” en “jammer van de financieringsproblemen”, aldus P&H Beheer. 5.4. In geschil is de vraag of tussen partijen een koop- en financieringsovereenkomst met betrekking tot het Onroerend Goed tot stand is gekomen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit niet het geval is en licht dat hierna toe. 5.5. Duidelijk is dat het project dat P&H Beheer bij de koop van het Onroerend Goed voor ogen had complex was en dat de medewerking van meerdere partijen noodzakelijk was. P&H Beheer wilde de locatie exploiteren als een duikschool, een winkel voor duikspullen, een zwembad en een kleine horecagelegenheid. Daarvoor had zij de goedkeuring nodig van het Recreatieschap, omdat in de erfpachtvoorwaarden is vermeld dat de locatie alleen te gebruiken is als surfcentrum. 5.6. Partijen zijn medio 2023, onder begeleiding van verkoopmakelaar [persoon A] , in onderhandeling getreden over de voorwaarden voor de koop van het Onroerend Goed. Er is veel per e-mail gecorrespondeerd en er hebben diverse besprekingen plaatsgevonden. Aanvankelijk hebben partijen op 14 december 2023 een voorlopige koopovereenkomst gesloten, maar die is op 7 mei 2024 met wederzijds goedvinden ontbonden. Dat die ontbinding slechts een formaliteit was, zoals Eurosurfing stelt, is niet juist. In haar mail van 4 mei 2024 (productie 4 van P&H Beheer) aan P&H Beheer heeft Eurosurfing zelf uiteengezet welke obstakels er waren, dat zij teleurgesteld was dat het niet was gelukt maar dat zij ervoor openstond om nog een keer om de tafel te gaan. Partijen zijn daarna verder gaan praten. 5.7. Eurosurfing heeft ter onderbouwing van haar stelling dat partijen tijdens een gesprek tussen P&H Beheer en [persoon A] op 11 juli 2024 overeenstemming hebben bereikt over alle essentiële punten, een door [persoon A] opgesteld verslag van dat gesprek (productie 16), een schriftelijke verklaring van [persoon A] (productie 2) en een schriftelijke verklaring van [persoon C] (productie 10) overgelegd. 5.8. In het gespreksverslag van 11 juli 2024, dat [persoon A] heeft opgesteld, staat: “Op 12 mei hebben wij met elkaar gezeten om te zien of we er met elkaar uit zouden komen. Er waren op dat moment nog een paar onduidelijkheden die de koop in de weg zouden kunnen staan. De canon was aan de hoge kant, de financiering was nog niet rond en het wel of niet los kunnen verkopen van [persoon D] en [persoon E] hun woning was nog onduidelijk. Om het financiering vraagstuk op te lossen hebben de verkopers aan kopers een voorstel gedaan om de winkel te financieren (…). Tevens hebben verkopers t.o.v. de oude koopovereenkomst de winkel en woning in prijs verlaagd naar respectievelijk € 950k en € 750k. Dit alles bij elkaar opgeteld maakte het geheel financieel een heel stuk aantrekkelijker. [persoon B] heeft toen de vraag direct en rechtstreeks aan kopers gesteld of zij tegen deze nieuwe voorwaarden respectievelijk de koopsommen van € 950k en € 750k en het hypotheekvoorstel tegen de lage rente van 6,5% en het boetevrij aflossen acceptabel waren. Het antwoord hierop van kopers waren ja alles onder voorwaarde dat [persoon D] zijn woning natuurlijk los verkocht kon worden Als toevoeging stelde [persoon F] dat hij wel zekerheid wil over het te plaatsen zwembad in de vorm van een positieve houding van het Schap inzake dit plan. In het gesprek van vandaag heb ik nogmaals bevestigd gekregen dat kopers inderdaad hadden of hebben ingestemd met deze bedragen, de financieringsvoorwaarden en de voorwaarde van de losse verkoopbaarheid van de woning en de positieve houding van het Schap t.o.v. het zwembad. Er werd vandaag dus door koper bevestigd dat er op 12 mei 2024 sprake was van overeenstemming op al deze punten met verkopers. (…) De erfpachtcanon is inmiddels bekend bij partijen, voor kopers zal deze neerkomen op € 15k per jaar en voor [persoon D] en [persoon E] op € 7k per jaar. Opgeteld dus meer dan de eerst door het Schap gestelde bedrag van €21k. Er is bij kopers een grote behoeft om er achter te komen waarom dit meer is geworden (…) en waarom de pacht per vierkante meter significant hoger ligt als bij de buren van het sporteiland. (…) Afronding Ik heb tot slot aangegeven dat er sprake is van een overeenkomst. [persoon G] heeft aangegeven niets te willen tekenen voordat de erfpachtsvoorwaarden bekend zijn, ook inflatie speelt hierin een rol jaarlijkse indexering zal er zeker in staan.” In de schriftelijke verklaring van [persoon A] staat: “(…) Een belangrijk moment is het samenzijn van partijen op 12 mei 2024. (…) Verkoper heeft aangeboden om tegen een zeer schappelijke rente van 6,5% met een looptijd van 20 jaar te financieren waarbij deze financiering op elk moment boetevrij, geheel of gedeeltelijk kan worden afgelost. Dit heeft een zeer gunstig effect op de exploitatie van de duikers die hiermee veel goedkoper uit zouden zijn. Er bleven toen nog twee punten open staan, de canon en het zwembad. Er is toen besloten om gezamenlijk op te trekken met het schap wie overigens geïnformeerd waren over deze samenkomst. Ik, en verkoper hebben in het gesprek dus een aantal maal samengevat dat we er dus zo onderhand wel moesten zijn. [persoon B] , wie zich heel de tijd redelijk stil hield in dit gesprek, heeft toen het ijs gebroken en op de man af gevraagd aan de duikers of we er uit zijn. De duikers keken elkaar aan en stemde woordelijk in waarop [persoon F] nog wel inhaakte dat het zwembad er echt moest komen.

De voorzieningenrechter: 6.1. wijst de vorderingen af; 6.2. veroordeelt Eurosurfing in de proceskosten van € 1.999,-, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe; als Eurosurfing niet tijdig aan de veroordeling voldoet en betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, moet Eurosurfing € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening; 6.3. veroordeelt Eurosurfing in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen 14 dagen na aanschrijving zijn voldaan; 6.4. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2025. 2091 / 2009

Hierop is geantwoord dat we hier voor zouden gaan en wij contact met het schap zouden opnemen. (…) Wij hebben in aanvang een koop gesloten welke om administratieve redenen is ontbonden daar koper zijn woning op dat moment niet kon leveren aan hun kopers. Alle andere voorwaarden waren toen zeer duidelijk. Daarop is uiteindelijk een nieuwe koop gesloten waarvoor ik een koopovereenkomst heb opgesteld. Omdat er weinig tijd was en het maar duurde en duurde ben ik op 11 juli 2024 naar de winkel van de duikers gereden. Ik werd daar hartelijk ontvangen door [persoon F] en [persoon G] . Hier is een gespreksverslag van gemaakt. Ik heb in dit gesprek meerdere malen letterlijk gevraagd of men toen tot overeenstemming was gekomen waarbij ik de zin afsloot met “toch?” waarop [persoon F] en [persoon G] hebben ingestemd. Hierin staat ook een actieplan in van wat door wie gedaan moet worden. Kortom, we zouden verder gaan met waar we met zijn allen mee bezig waren.” In de schriftelijke verklaring van [persoon C] (hierna: [persoon C] ) staat: “Tijdens de verkoopprocedure heb ik ondersteund in de gesprekken met het recreatieschap om te onderzoeken wat de huidige bestemming van het pand behelst en wat de mogelijkheden zijn met het vastgoed. (…) Op 12 mei 2024 heb ik deelgenomen aan het gesprek tussen partijen en daar, mede, uiteengezet welke mogelijkheden er werden geboden om een (veel) gunstigere financiering van het vastgoed mogelijk te maken dan tot dan toe aan de orde was voor P&H beheer b.v. Waarbij tegelijk ook de ontbindende voorwaarde die ze eerder hadden meegekregen van hun financiers niet meer aan de orde zouden zijn. Dit werd positief ontvangen en de vraag van de heer Kramer of er op basis van deze voorwaarde overeenstemming was werd positief beantwoord. Wel werd opgemerkt dat het kunnen exploiteren van een oefenbad noodzakelijk is voor de business case van P&H beheer b.v. en dat positieve houding vanuit SBB (Staats Bos Beheer) noodzakelijk was. In het gesprek is direct aangegeven dat het de eigen verantwoordelijkheid is van P&H beheer b.v. om vergunning hiervoor te verkrijgen en dat dit geen ontbindende voorwaarde zal zijn, dit werd bevestigd.” 5.9. Niet in geschil is, en dat blijkt ook uit deze stukken, dat vóór de bespreking van 12 mei 2024 de volgende punten nog moesten worden afgekaart: de koopsom, de wijze van financiering, de hoogte van het canon en het zwembad. Op 12 mei 2024 heeft Eurosurfing de koopsom aangepast en financiering aangeboden. Volgens de verklaringen van [persoon C] en [persoon A] heeft P&H Beheer op 12 mei 2024 ingestemd met de koopsom en de financiering. Dat wordt echter weersproken door het mailbericht van P&H Beheer van 26 juni 2024 (zie 3.12.), waarin zij aan [persoon A] meedeelt: “Als de prijs niet zakt en het Schap blijft dralen, dan zijn we het einde jaar nog steeds niet eens.” Bovendien blijkt het een en ander ook niet uit het mailbericht van [persoon A] van 14 mei 2024 (productie 9 van Eurosurfing). In die mail werkt [persoon A] het op 12 mei 2024 geboden voorstel aan P&H Beheer voor wat betreft de koopsom en de financiering uit en legt hij dat voorstel, alvorens dat op te sturen aan P&H Beheer, eerst aan Eurosurfing ter goedkeuring voor. Nergens is vermeld dat partijen twee dagen eerder overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs en financiering. Sterker nog, er staat over de bespreking op 12 mei 2024: “Er is gesproken over de condities waartegen de koop uiteindelijk toch door zou kunnen gaan.” 5.10. Verder is van belang dat P&H Beheer in een eerder stadium, op 22 april en op 2 mei 2024 (zie 3.6. en 3.8.), een koopsom had aangeboden van € 1.400.000,- als eindbod. De reden was dat de waarde van het Onroerend Goed door een taxateur was vastgesteld op € 1.340.000,- en mede daardoor de financiering voor het Onroerend Goed tegen de in de voorlopige koopovereenkomst afgesproken koopprijs van € 1.800.000,- niet lukte. Daarna is de voorlopige koopovereenkomst op 7 mei 2024 ontbonden. Tegen die achtergrond valt, zonder enige schriftelijke bevestiging vanuit P&H Beheer die ontbreekt, niet in te zien waarom P&H Beheer op 12 mei en/of op 11 juli 2024 opeens zou instemmen met de veel hogere koopsom van € 1.700.000,-. Het financieringsvoorstel van Eurosurfing kan geen doorslaggevende factor zijn geweest. Zij had al eerder, op 1 mei 2024, een vergelijkbaar financieringsvoorstel gedaan (zie 3.7.) en dat heeft niet geleid tot een overeenkomst. 5.11. Daar komt bij dat P&H Beheer duidelijk problemen had met de hoogte van de canonbedragen en de voorwaarde stelde dat een zwembad kon worden gerealiseerd. Die drempels zijn nog niet volledig weggenomen. Het probleem met de canon had vooral te maken met het feit dat het canonbedrag per vierkante meter significant hoger was dan dat van het daarnaast gelegen bedrijf. Niet gebleken is dat daarvoor een oplossing is geboden. Verder is de realisatie van een zwembad nog steeds onzeker. Blijkens het mailbericht van het Recreatieschap van 27 augustus 2024 (productie 6 van P&H Beheer) is er vanuit het Recreatieschap geen bezwaar tegen de realisatie van een zwembad, maar is nog wel de goedkeuring vereist van de gemeente Zuidplas en het Hoogheemraadschap Schieland en Krimpenerwaard. 5.12. Bij die stand van zaken zijn de schriftelijke verklaringen van [persoon C] en [persoon A] en het gespreksverslag onvoldoende om aan te nemen dat P&H Beheer op 11 juli 2024 heeft ingestemd met alle essentiële voorwaarden. Aldus is niet aannemelijk dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat tussen partijen een koop- en financieringsovereenkomst tot stand is gekomen. De vorderingen worden daarom op alle onderdelen afgewezen. 5.13. Eurosurfing wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van P&H Beheer veroordeeld. Deze kosten worden begroot op: - griffierecht € 714,- - salaris advocaat € 1.107,- - nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.999,- 5.14. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.