ECLI:NL:RBROT:2025:1073

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/690236 / KG ZA 24-1143 Vonnis in kort geding van 27 januari 2025 in de zaak van [eiseres] , wonende te Rotterdam, eiseres, advocaat mr. O. Albayrak te Den Haag, tegen de stichting STICHTING WOONBRON, gevestigd te Rotterdam, gedaagde, advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam. Partijen worden hierna [eiseres] en Woonbron genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 11 december 2024; de 3 producties van [eiseres] ; de mondelinge behandeling op 13 januari 2025; de pleitnotitie van Woonbron.

2.1. Woonbron heeft [eiseres] op 9 januari 2013 een appartement met berging, gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de woning), in ondererfpacht gegeven (hierna: de erfpacht). [eiseres] heeft daar € 71.250,00 voor betaald. 2.2. Op de erfpacht zijn de Ondererfpacht- en Koopgarantbepalingen (hierna: de erfpachtbepalingen) van toepassing. Hierin is, voor zover van belang, het volgende bepaald: “ Opzegging van de Ondererfpacht Artikel 2.2 De Ondererfpachter [lees: [eiseres] ] is niet bevoegd de Ondererfpacht op te zeggen. De Woningcorporatie is slechts bevoegd de Ondererfpacht op te zeggen, indien de ondererfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek en met inachtneming van het bepaalde in artikel 5.2 onder a. Het niet voldoen aan de aanbiedingsplicht ais bedoeld in artikel 8.1 wordt door de Woningcorporatie als een ernstig tekortschieten aangemerkt. (…) Artikel 6.1 1. Bestemming en gebruik De Ondererfpachter heeft hetzelfde genot van het Registergoed als een eigenaar, zulks met inachtneming van het in de Ondererfpacht- en Koopgarantbepalingen bepaalde. Het Registergoed is bestemd voor woondoeleinden en dient als zodanig gebruikt te worden. 2. Zelfbewoning De Ondererfpachter is verplicht het Registergoed daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen. De Ondererfpachter is niet bevoegd het Registergoed of een gedeelte daarvan te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. De Woningcorporatie kan de Ondererfpachter in bijzondere gevallen schriftelijk toestaan dat van het in de vorige zin bepaalde wordt afgeweken. 3. Verbodsbepalingen en ontheffing Het is de Ondererfpachter niet toegestaan het Registergoed te gebruiken voor: (…) d. het kweken van hennep in enige hoeveelheid of het verrichten van andere activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.” 2.3. Op 23 maart 2022 heeft de politie een handelshoeveelheid henneptoppen (107,178 kilogram) en een vuurwapen aangetroffen in de woning nadat buurtgenoten melding hadden gemaakt van een sterke hennepgeur. 2.4. Vanwege de hennep- en wapenvondst heeft Woonbron de erfpacht per brief van 6 april 2022 opgezegd en [eiseres] uitgenodigd om de woning aan Woonbron te koop aan te bieden. [eiseres] is op deze uitnodiging niet ingegaan. 2.5. Bij besluit van 2 mei 2022 heeft de burgemeester van Rotterdam de woning voor de duur van drie maanden gesloten. 2.6. Bij deurwaardersexploot van 4 mei 2022 heeft Woonbron de erfpacht opgezegd tegen 15 november 2022. 2.7. Bij inleidende dagvaarding van 21 juni 2022 heeft Woonbron een bodemprocedure bij deze rechtbank aanhangig gemaakt en gevorderd om [eiseres] te veroordelen de woning te ontruimen en voor recht te verklaren dat de inschrijving in het Kadaster van het recht van erfpacht vanaf 15 november 2022 waardeloos is. Bij vonnis van 4 januari 2023 (hierna: het Vonnis) heeft deze rechtbank de vorderingen van Woonbron afgewezen. 2.8. Woonbron heeft bij het gerechtshof Den Haag hoger beroep ingesteld tegen het Vonnis. Bij arrest van 1 oktober 2024, zaaknummer 200.330.505/01 (hierna: het Arrest), heeft het hof Den Haag, voor zover relevant: het Vonnis vernietigd; [eiseres] veroordeeld om binnen één maand na de betekening van het Arrest de woning te ontruimen; voor recht verklaard dat de inschrijving in het Kadaster van het recht van erfpacht vanaf 15 november 2022 waardeloos is; het Arrest uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 2.9. Op 31 december 2024 heeft [eiseres] bij de Hoge Raad cassatie ingesteld tegen het Arrest.

3.1. [eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tenuitvoerlegging van het arrest van 1 oktober 2024 van het gerechtshof Den Haag te schorsen en Woonbron te verbieden om tot tenuitvoerlegging daarvan over te gaan voordat in cassatie uitspraak is gedaan, met veroordeling van Woonbron in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente. 3.2. Woonbron concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.

4.1. Uitgangspunt in een executiegeschil is dat een uitgesproken veroordeling, hangende een daartegen ingesteld rechtsmiddel, uitvoerbaar dient te zijn en zonder de voorwaarde van zekerheidstelling ten uitvoer kan worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand, zolang niet op het door haar ingestelde rechtsmiddel is beslist, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling heeft verkregen bij de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan. Daarbij moet worden uitgegaan van de beslissingen in de ten uitvoer te leggen uitspraak en van de daaraan ten grondslag liggende vastgestelde feiten en oordelen. De kans van slagen van het ingestelde rechtsmiddel blijft buiten beschouwing, tenzij sprake is van een kennelijke misslag (HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026). 4.2. [eiseres] stelt dat zij een groot belang heeft om in de woning te kunnen blijven wonen totdat in cassatie een uitspraak is gedaan. Als zij de woning moet ontruimen, verliest zij haar onderdak. Dat klemt temeer, nu zij zwanger is. Volgens [eiseres] valt niet in te zien waarom Woonbron de uitspraak in cassatie niet kan afwachten. [eiseres] heeft na het incident op 23 maart 2022 direct de relatie met haar toenmalige vriend verbroken en heeft sindsdien geen contact meer met hem gehad. Het is dan ook niet aannemelijk dat er wederom henneptoppen in de woning zullen worden bewaard en aangetroffen. Indien Woonbron voorwaarden wenst te stellen aan de schorsing van de tenuitvoerlegging van het Arrest, is [eiseres] bereid aan die voorwaarden te voldoen. 4.3. Woonbron wijst erop dat zij een toegelaten instelling is als bedoeld in de Woningwet. Als zodanig heeft zij een wettelijke plicht om bij te dragen aan de leefbaarheid van de omgeving waarin haar woningen zich bevinden. In de woning is ruim 100 kilo aan verdovende middelen en een vuurwapen met munitie aangetroffen. Daarnaast is de woning gedurende drie maanden op last van de burgemeester gesloten geweest, waardoor [eiseres] niet heeft voldaan aan de zelfbewoningsplicht als bedoeld in de erfpachtbepalingen. Deze factoren hebben duidelijk een negatieve invloed gehad op de leefbaarheid in de omgeving. Woonbron heeft er recht en belang bij om te voorkomen dat dit zich herhaalt. 4.4. De voorzieningenrechter komt tot het oordeel dat een belangenafweging in de onderhavige omstandigheden in het voordeel van Woonbron uitvalt. Dat wordt hierna toegelicht. 4.5. Hof Den Haag heeft geoordeeld dat, met de aanwezigheid van een grote handelshoeveelheid hennep en een vuurwapen, er sprake is van een zodanige schending van de verplichtingen van de erfpacht door [eiseres] dat Woonbron de erfpacht op goede gronden heeft opgezegd. Dat betekent dat [eiseres] sinds 15 november 2022 zonder recht of titel in de woning verblijft. Dat [eiseres] als gevolg daarvan haar onderdak verliest, is het logische gevolg daarvan en iets waar het hof rekening mee heeft kunnen houden. 4.6. Woonbron stelt terecht dat zij als toegelaten instelling de verplichting heeft om toe te zien op de leefbaarheid van de wijken waarin haar woningen zich bevinden. Daarin ligt besloten dat zij voortvarend optreedt tegen incidenten die een negatieve invloed hebben op de leefbaarheid, zoals hier aan de orde. Met een dergelijk zero-tolerancebeleid geeft Woonbron ook een signaal af aan de omwonenden. 4.7. [eiseres] heeft erop gewezen dat zij nu zwanger is en dat het niet aannemelijk is dat eenzelfde incident zich nog eens zal voordoen. Die omstandigheden wegen echter niet op tegen het belang van Woonbron bij de tenuitvoerlegging van het Arrest, zoals geschetst in 4.6. Daarbij speelt een rol dat de onrechtmatige toestand – [eiseres] verblijft immers zonder recht of titel in de woning – al meer dan twee jaar voortduurt. Bovendien wist [eiseres] al vanaf de opzegging van de erfpacht door Woonbron, op 4 mei 2022, dat een ontruiming mogelijk boven haar hoofd hing. Niettemin is ter zitting gebleken dat zij geen enkele poging heeft ondernomen om op zoek te gaan naar andere woonruimte, ook niet nadat het Arrest is gewezen. Ter zitting heeft de voorzieningenrechter nog gevraagd naar de situatie van [eiseres] en haar nieuwe partner. Daarop heeft [eiseres] enkel verklaard dat de partner bij haar wenst te wonen. Onbekend is dus of de partner zelf een woning heeft en wat zijn financiële positie is. Dat komt voor risico van [eiseres] . 4.8. Uit het voorgaande vloeit voort dat er onvoldoende grond is om de tenuitvoerlegging van het Arrest te schorsen. De vordering van [eiseres] wordt dan ook afgewezen. 4.9. [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Woonbron veroordeeld. Deze kosten worden begroot op: - griffierecht € 714,00 - salaris advocaat € 715,00 - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.607,00

De voorzieningenrechter: 5.1. wijst de vordering af; 5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.607,00, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe; als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, moet [eiseres] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2025. 2091 / 2009

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/690236 / KG ZA 24-1143 Vonnis in kort geding van 27 januari 2025 in de zaak van [eiseres] , wonende te Rotterdam, eiseres, advocaat mr. O. Albayrak te Den Haag, tegen de stichting STICHTING WOONBRON, gevestigd te Rotterdam, gedaagde, advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam. Partijen worden hierna [eiseres] en Woonbron genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 11 december 2024; de 3 producties van [eiseres] ; de mondelinge behandeling op 13 januari 2025; de pleitnotitie van Woonbron.

2.1. Woonbron heeft [eiseres] op 9 januari 2013 een appartement met berging, gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de woning), in ondererfpacht gegeven (hierna: de erfpacht). [eiseres] heeft daar € 71.250,00 voor betaald. 2.2. Op de erfpacht zijn de Ondererfpacht- en Koopgarantbepalingen (hierna: de erfpachtbepalingen) van toepassing. Hierin is, voor zover van belang, het volgende bepaald: “ Opzegging van de Ondererfpacht Artikel 2.2 De Ondererfpachter [lees: [eiseres] ] is niet bevoegd de Ondererfpacht op te zeggen. De Woningcorporatie is slechts bevoegd de Ondererfpacht op te zeggen, indien de ondererfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek en met inachtneming van het bepaalde in artikel 5.2 onder a. Het niet voldoen aan de aanbiedingsplicht ais bedoeld in artikel 8.1 wordt door de Woningcorporatie als een ernstig tekortschieten aangemerkt. (…) Artikel 6.1 1. Bestemming en gebruik De Ondererfpachter heeft hetzelfde genot van het Registergoed als een eigenaar, zulks met inachtneming van het in de Ondererfpacht- en Koopgarantbepalingen bepaalde. Het Registergoed is bestemd voor woondoeleinden en dient als zodanig gebruikt te worden. 2. Zelfbewoning De Ondererfpachter is verplicht het Registergoed daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen. De Ondererfpachter is niet bevoegd het Registergoed of een gedeelte daarvan te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. De Woningcorporatie kan de Ondererfpachter in bijzondere gevallen schriftelijk toestaan dat van het in de vorige zin bepaalde wordt afgeweken. 3. Verbodsbepalingen en ontheffing Het is de Ondererfpachter niet toegestaan het Registergoed te gebruiken voor: (…) d. het kweken van hennep in enige hoeveelheid of het verrichten van andere activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.” 2.3. Op 23 maart 2022 heeft de politie een handelshoeveelheid henneptoppen (107,178 kilogram) en een vuurwapen aangetroffen in de woning nadat buurtgenoten melding hadden gemaakt van een sterke hennepgeur. 2.4. Vanwege de hennep- en wapenvondst heeft Woonbron de erfpacht per brief van 6 april 2022 opgezegd en [eiseres] uitgenodigd om de woning aan Woonbron te koop aan te bieden. [eiseres] is op deze uitnodiging niet ingegaan. 2.5. Bij besluit van 2 mei 2022 heeft de burgemeester van Rotterdam de woning voor de duur van drie maanden gesloten. 2.6. Bij deurwaardersexploot van 4 mei 2022 heeft Woonbron de erfpacht opgezegd tegen 15 november 2022. 2.7. Bij inleidende dagvaarding van 21 juni 2022 heeft Woonbron een bodemprocedure bij deze rechtbank aanhangig gemaakt en gevorderd om [eiseres] te veroordelen de woning te ontruimen en voor recht te verklaren dat de inschrijving in het Kadaster van het recht van erfpacht vanaf 15 november 2022 waardeloos is. Bij vonnis van 4 januari 2023 (hierna: het Vonnis) heeft deze rechtbank de vorderingen van Woonbron afgewezen. 2.8. Woonbron heeft bij het gerechtshof Den Haag hoger beroep ingesteld tegen het Vonnis. Bij arrest van 1 oktober 2024, zaaknummer 200.330.505/01 (hierna: het Arrest), heeft het hof Den Haag, voor zover relevant: het Vonnis vernietigd; [eiseres] veroordeeld om binnen één maand na de betekening van het Arrest de woning te ontruimen; voor recht verklaard dat de inschrijving in het Kadaster van het recht van erfpacht vanaf 15 november 2022 waardeloos is; het Arrest uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 2.9. Op 31 december 2024 heeft [eiseres] bij de Hoge Raad cassatie ingesteld tegen het Arrest.

3.1. [eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tenuitvoerlegging van het arrest van 1 oktober 2024 van het gerechtshof Den Haag te schorsen en Woonbron te verbieden om tot tenuitvoerlegging daarvan over te gaan voordat in cassatie uitspraak is gedaan, met veroordeling van Woonbron in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente. 3.2. Woonbron concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.

4.1. Uitgangspunt in een executiegeschil is dat een uitgesproken veroordeling, hangende een daartegen ingesteld rechtsmiddel, uitvoerbaar dient te zijn en zonder de voorwaarde van zekerheidstelling ten uitvoer kan worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand, zolang niet op het door haar ingestelde rechtsmiddel is beslist, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling heeft verkregen bij de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan. Daarbij moet worden uitgegaan van de beslissingen in de ten uitvoer te leggen uitspraak en van de daaraan ten grondslag liggende vastgestelde feiten en oordelen. De kans van slagen van het ingestelde rechtsmiddel blijft buiten beschouwing, tenzij sprake is van een kennelijke misslag (HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026). 4.2. [eiseres] stelt dat zij een groot belang heeft om in de woning te kunnen blijven wonen totdat in cassatie een uitspraak is gedaan. Als zij de woning moet ontruimen, verliest zij haar onderdak. Dat klemt temeer, nu zij zwanger is. Volgens [eiseres] valt niet in te zien waarom Woonbron de uitspraak in cassatie niet kan afwachten. [eiseres] heeft na het incident op 23 maart 2022 direct de relatie met haar toenmalige vriend verbroken en heeft sindsdien geen contact meer met hem gehad. Het is dan ook niet aannemelijk dat er wederom henneptoppen in de woning zullen worden bewaard en aangetroffen. Indien Woonbron voorwaarden wenst te stellen aan de schorsing van de tenuitvoerlegging van het Arrest, is [eiseres] bereid aan die voorwaarden te voldoen. 4.3. Woonbron wijst erop dat zij een toegelaten instelling is als bedoeld in de Woningwet. Als zodanig heeft zij een wettelijke plicht om bij te dragen aan de leefbaarheid van de omgeving waarin haar woningen zich bevinden. In de woning is ruim 100 kilo aan verdovende middelen en een vuurwapen met munitie aangetroffen. Daarnaast is de woning gedurende drie maanden op last van de burgemeester gesloten geweest, waardoor [eiseres] niet heeft voldaan aan de zelfbewoningsplicht als bedoeld in de erfpachtbepalingen. Deze factoren hebben duidelijk een negatieve invloed gehad op de leefbaarheid in de omgeving. Woonbron heeft er recht en belang bij om te voorkomen dat dit zich herhaalt. 4.4. De voorzieningenrechter komt tot het oordeel dat een belangenafweging in de onderhavige omstandigheden in het voordeel van Woonbron uitvalt. Dat wordt hierna toegelicht. 4.5. Hof Den Haag heeft geoordeeld dat, met de aanwezigheid van een grote handelshoeveelheid hennep en een vuurwapen, er sprake is van een zodanige schending van de verplichtingen van de erfpacht door [eiseres] dat Woonbron de erfpacht op goede gronden heeft opgezegd. Dat betekent dat [eiseres] sinds 15 november 2022 zonder recht of titel in de woning verblijft. Dat [eiseres] als gevolg daarvan haar onderdak verliest, is het logische gevolg daarvan en iets waar het hof rekening mee heeft kunnen houden. 4.6. Woonbron stelt terecht dat zij als toegelaten instelling de verplichting heeft om toe te zien op de leefbaarheid van de wijken waarin haar woningen zich bevinden. Daarin ligt besloten dat zij voortvarend optreedt tegen incidenten die een negatieve invloed hebben op de leefbaarheid, zoals hier aan de orde. Met een dergelijk zero-tolerancebeleid geeft Woonbron ook een signaal af aan de omwonenden. 4.7. [eiseres] heeft erop gewezen dat zij nu zwanger is en dat het niet aannemelijk is dat eenzelfde incident zich nog eens zal voordoen. Die omstandigheden wegen echter niet op tegen het belang van Woonbron bij de tenuitvoerlegging van het Arrest, zoals geschetst in 4.6. Daarbij speelt een rol dat de onrechtmatige toestand – [eiseres] verblijft immers zonder recht of titel in de woning – al meer dan twee jaar voortduurt. Bovendien wist [eiseres] al vanaf de opzegging van de erfpacht door Woonbron, op 4 mei 2022, dat een ontruiming mogelijk boven haar hoofd hing. Niettemin is ter zitting gebleken dat zij geen enkele poging heeft ondernomen om op zoek te gaan naar andere woonruimte, ook niet nadat het Arrest is gewezen. Ter zitting heeft de voorzieningenrechter nog gevraagd naar de situatie van [eiseres] en haar nieuwe partner. Daarop heeft [eiseres] enkel verklaard dat de partner bij haar wenst te wonen. Onbekend is dus of de partner zelf een woning heeft en wat zijn financiële positie is. Dat komt voor risico van [eiseres] . 4.8. Uit het voorgaande vloeit voort dat er onvoldoende grond is om de tenuitvoerlegging van het Arrest te schorsen. De vordering van [eiseres] wordt dan ook afgewezen. 4.9. [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Woonbron veroordeeld. Deze kosten worden begroot op: - griffierecht € 714,00 - salaris advocaat € 715,00 - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.607,00

De voorzieningenrechter: 5.1. wijst de vordering af; 5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.607,00, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe; als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, moet [eiseres] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2025. 2091 / 2009