ECLI:NL:RBROT:2025:10459

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/698996 / KG ZA 25-396 Vonnis in kort geding van 6 juni 2025 in de zaak van [eiseres] , wonende te [plaats 1] , eiseres, advocaat: mr. M.P. Harten te Rotterdam, tegen [gedaagde] , gevestigd te [plaats 2] , gedaagde, advocaat: mrs. D.R.E. van der Heijden en L.C.M. de Vos te Rotterdam. Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd. De zaak in het kort [eiseres] heeft een recht van ondererfpacht verkregen op een MVE-woning. Ten tijde van die verkrijging was de canon afgekocht tot 8 april 2034. Recent heeft [eiseres] de woning op grond van een terugkoopregeling aan [gedaagde] te koop aangeboden. [gedaagde] heeft daarop een taxateur opdracht gegeven om de marktwaarde van de woning te bepalen. De taxateur heeft in zijn taxatierapport opgenomen dat de waarde lager uitvalt door kosten die zijn gemoeid met het aanvullend of eeuwigdurend afkopen van de canon. [eiseres] vordert in dit kort geding dat [gedaagde] stukken verstrekt waaruit deze kosten blijken of waarmee de prijs voor de eeuwigdurende afkoop van de canon kan worden berekend. De vordering wordt afgewezen, omdat aannemelijk is dat [gedaagde] niet over die informatie beschikt.

1.1. Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken: de dagvaarding van 12 mei 2025, met producties 1 tot en met 8, de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 7, de aanvullende producties 9 tot en met 11 van [eiseres] , de spreekaantekeningen van mr. Harten. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 mei 2025.

2.1. Bij akte van 31 oktober 2008 heeft [gedaagde] ten behoeve van [eiseres] een ondererfpacht gevestigd op het appartementsrecht dat (het uitsluitend gebruik van) het appartement aan [adres] in [plaats 2] omvat. In de akte staat dat de prijs voor de ondererfpacht € 158.000,00 bedraagt en dat daarin de waarde is begrepen van de afkoop van de door [eiseres] aan [gedaagde] verschuldigde canon tot 8 april 2034. Verder wordt vermeld dat de [gemeente] op 30 december 1994 ten behoeve van [gedaagde] een erfpacht heeft verleend op het gehele appartementencomplex en de daarbij behorende grond, en dat [gedaagde] de aan de gemeente verschuldigde canon eveneens tot 8 april 2034 heeft afgekocht. 2.2. Het appartement betreft een MVE-woning, waarbij MVE staat voor Maatschappelijk Verantwoord Eigendom. De karakteristieken van deze woning zijn: de verplichting van de ondererfpachter (in dit geval [eiseres] ) om de MVE-woning bij vervreemding aan [gedaagde] te koop aan te bieden (de aanbiedingsplicht) en de garantie van [gedaagde] om de MVE-woning terug te kopen voor een op de marktwaarde gebaseerde prijs (de terugkoopgarantie), een prijsrisico-garantie van [gedaagde] , die inhoudt dat de ondererfpachter en [gedaagde] het voordeel van een waardestijging delen en het aandeel (de vzr begrijpt: nadeel) van een waardedaling met de ondererfpachter dragen, een onderhoudsgarantie van [gedaagde] , die inhoudt dat [gedaagde] zorgdraagt voor een goed planmatig onderhoud van het, in dit geval, appartementencomplex. 2.3. Op de ondererfpacht zijn de Algemene Bepalingen voor de Ondererfpacht van MVE-woningen van [gedaagde] (toen nog [gedaagde] ) van 3 september 2001 (hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing, die bestaan uit Basisbepalingen en MVE-Bepalingen. 2.3.1. Artikel 2 van de Basisbepalingen luidt: “Canon a 1 Wanneer de Ondererfpacht is gevestigd op een Appartementsrecht geldt het volgende. De door Erfpachter aan de Gemeente verschuldigde erfpachtcanon voor (het in) de Appartementsrechten (begrepen aandeel in de bij het complex behorende grond) is/wordt uitgesplitst voor elk Appartementsrecht in de Akte van Splitsing. Het bedrag van de voor de Ondererfpacht door Ondererfpachter aan Erfpachter verschuldigde canon is gelijk aan de - op de voet van de voorgaande zin - aan het betreffende Appartementsrecht toegerekende, door Erfpachter aan de Gemeente verschuldigde canon voor de Erfpacht. (…) c Wanneer de canon door Erfpachter niet voor de hele duur van de Erfpacht is afgekocht, geldt het volgende. Na het einde van de termijn waarvoor Erfpachter de verplichting tot betalen van een canon voor de Erfpacht heeft afgekocht van de Gemeente, is Ondererfpachter aan Erfpachter een jaarlijkse canon verschuldigd voor de Ondererfpacht. De hoogte van de canon wordt alsdan (telkenjare) vastgesteld als hiervoor sub a. vermeld. Een afkoop van de verplichting tot betaling van de alsdan ingaande canon kunnen partijen alsnog overeenkomen. Indien Erfpachter de verplichting tot betaling van een canon voor de Erfpacht afkoopt, zal ook Ondererfpachter de canonverplichting jegens Erfpachter afkopen, eveneens op de voet van het voorgaande; partijen kunnen echter anders overeenkomen. (5:85-2BW)” 2.3.2. Artikel 4 van de MVE-Bepalingen luidt: “De MVE-prijs (…) Taxatie b Zo spoedig mogelijk na ontvangst van de te koop-aanbieding als bedoeld onder Artikel 3 (Aanbiedingsplicht) door Ondererfpachter wordt het Registergoed getaxeerd door een beëdigd taxateur. Deze wordt aangewezen door Erfpachter. De taxateur stelt de vrije verkoopwaarde/de marktwaarde van het Registergoed vast per de datum van de te koop-aanbieding door Ondererfpachter. De aldus getaxeerde marktwaarde - hierna aan te duiden als: "de Taxatieprijs” - is de basis voor de vaststelling door Erfpachter van de verkoopprijs voor de (terug)levering van het Registergoed aan Erfpachter of doorlevering van het Registergoed aan een derde koper. (…) Overige bepalingen d. (…) - De (waarde van de) afkoopsom van de erfpachtcanon voor de op de taxatiedatum nog niet verstreken, overeengekomen afkoopperiode wordt door de taxateur, begrepen in de vast te stellen Aankoop- of Taxatieprijs. (…)

f. Indien overeenstemming bestaat over de Taxatieprijs en over het bedrag van de te verrekenen waardestijging of waardedaling, moet binnen negentig dagen na de aanbieding de levering plaatsvinden aan Erfpachter. Erfpachter moet aan Ondererfpachter schriftelijk kennis geven van het bedrag van de door de taxateur voorgestelde Taxatieprijs en van de te verrekenen meer of minderwaarde. Kan Ondererfpachter zich met die bedragen niet verenigen, dan moet Ondererfpachter binnen veertien dagen na de opgave van Erfpachter daarvan mededeling doen aan Erfpachter. Ondererfpachter moet daarbij een opgave doen van de door hem verkozen beëdigde taxateur. Voormelde door Erfpachter aangestelde beëdigde taxateur en de door Ondererfpachter aangewezen taxateur moeten tezamen een derde beëdigde taxateur aanwijzen. Deze drie deskundigen zullen omtrent het gerezen geschil een voor beide partijen bindende uitspraak doen. De kosten van de deskundigen worden door Erfpachter en Ondererfpachter gedragen volgens de verdeling die de deskundigen zullen maken naar gelang zij bij hun uitspraak niet zijn tegemoetgekomen aan de verlangens van elke partij. Nadat bedoelde bindende uitspraak is gedaan zal Erfpachter zo spoedig mogelijk tot verkrijging van het Registergoed overgaan. (…)” 2.4. In 2015 heeft [gedaagde] de (vanaf 8 april 2034 aan de gemeente weer verschuldigde) erfpachtcanon eeuwigdurend afgekocht. 2.5. In december 2024 heeft [eiseres] de MVE-woning aan [gedaagde] te koop aangeboden. Daarop heeft [gedaagde] taxateur [persoon A] van Kolpa van der Hoek Taxatie en Advies verzocht om de woning te taxeren. In een taxatierapport van 29 januari 2025 staat dat [persoon A] de woning op 15 januari 2025 heeft geïnspecteerd en de marktwaarde van de woning per die datum op € 370.000,00 heeft bepaald. Ook wordt vermeld: “Hoe kom ik aan deze waarden: Voor de bepaling van de marktwaarde heeft de taxateur gezocht naar vergelijkbare woningen welke kortgelegen zijn verkocht. De verkoopprijzen van de referentieobjecten zijn geïndexeerd zodat deze een indicatie geven van hun waarde op de waardepeildatum van het getaxeerde. De taxateur heeft rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen het getaxeerde object en de referenties. Onder meer kijkend naar afwerking, metrage, en de eigendomssituatie. Door de taxateur is gezocht naar referenties met vergelijkbare erfpachtvoorwaarden. Wel blijkt dat de meeste woningen in de buurt worden verkocht met eigen grond of eeuwigdurend afgekochte erfpacht. Om de vergelijking te kunnen maken tussen de referenties en het getaxeerde object is rekening gehouden met de kosten welke gemoeid zijn met het aanvullend c.q. eeuwigdurend afkopen van de canonverplichting. Deze kosten zijn gebaseerd op de erfpachtvoorwaarden van [gedaagde] . Taxateur heeft hier rekening mee gehouden bij het vaststellen van de marktwaarde en dit hierin verwerkt. Er zijn uiteindelijk drie referenties toegevoegd waarbij de gemiddelde prijs per m² (zonder indexatie) varieerde tussen de € 5.025,-- en € 5.247,-- per m². Geïndexeerd kwamen de gemiddelde prijzen per m² uit tussen de € 5.000,-- en € 5.307,--. Het getaxeerde object is uiteindelijk getaxeerd op een gemiddelde prijs per m² van € 4.868,-- per m². De getaxeerde marktwaarde ligt onder de bandbreedte van de gevonden referenties. De voornaamste reden hiervoor is dat het getaxeerde object gelegen is op een recht van erfpacht dat nog maar slechts circa 10 jaar is afgekocht. Zodra de afkoopperiode afloopt zal het erfpachtrecht aanvullend moeten worden afgekocht of zal er jaarlijks canon betaald moeten worden. De referenties omvatten allemaal eeuwigdurend afgekochte erfpachtrechten of eigen grond. Dit is voor eventuele kopers een groot voordeel.” 2.6. Op 4 februari 2025 heeft [gedaagde] aan [eiseres] een aanbod gedaan voor de terugkoop van de MVE-woning tegen de getaxeerde waarde. Bij e-mail van 13 februari 2025 heeft [eiseres] aan [persoon B] , Adviseur Verkoop en Aankoop bij [gedaagde] , laten weten dat zij [persoon A] in rechte zal betrekken omdat hij geen cijfermatige onderbouwing wilde verstrekken van het waardedrukkende effect van de ondererfpacht. Daarnaast heeft zij [persoon B] verzocht om haar eigen taxateur toegang te verlenen tot het systeem van [gedaagde] om een taxatie te kunnen uitvoeren. In reactie daarop heeft [persoon B] aan [eiseres] laten weten dat als [eiseres] het niet eens is met de taxatiewaarde zij een geschillenprocedure kan starten en de naam van de taxateur in het daarvoor bestemde portaal kan invullen, waarna de taxateur toegang krijgt tot de relevante documenten. 2.7. Bij dagvaarding van 28 maart 2025 heeft [eiseres] een kort geding tegen [persoon A] aanhangig gemaakt bij de voorzieningenrechter in deze rechtbank. Daarin heeft zij gevorderd dat [persoon A] een cijfermatige onderbouwing verstrekt van de kosten die zijn gemoeid met het aanvullend c.q. eeuwigdurend afkopen van de canonverplichting (zoals vermeld in het taxatierapport). [persoon A] heeft verweer gevoerd. 2.8. Bij vonnis in kort geding van 18 april 2025 (met zaaknummer: C/10/696638 / KG ZA 25-249, hierna: het vonnis) heeft de voorzieningenrechter de vordering van [eiseres] afgewezen. Daartoe is geoordeeld dat [eiseres] onvoldoende belang heeft bij haar vordering en dat zij bij onenigheid over de hoogte van de taxatieprijs de weg van de geschillenregeling had moeten bewandelen. Verder is overwogen dat [persoon A] gemotiveerd heeft betoogd dat de gevraagde cijfermatige onderbouwing niet bestaat en ook niet kan worden opgesteld, en dat de neerwaartse aanpassing van de marktwaarde is gebaseerd op een inschatting omdat [persoon A] niet weet wat [gedaagde] in 2034 zal vragen voor het eeuwigdurend afkopen van de canon. Tegen het vonnis heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld. 2.9. Bij e-mail van 5 mei 2025 heeft [eiseres] aan [gedaagde] gevraagd om een voorstel te doen voor de eeuwigdurende afkoop van de ondererfpachtcanon. Bij e-mail van 19 mei 2025 heeft mr. Van der Heijden aan mr. Harten geschreven dat [gedaagde] geen voorstel wil doen, omdat de Algemene Bepalingen niet voorzien in een recht om de canon reeds eeuwigdurend af te kopen voordat de huidige afkooptermijn is verstreken.

3.1. [eiseres] vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: primair: [gedaagde] beveelt om aan [eiseres] binnen vijf dagen na het vonnis bescheiden of inzage in cijfermatige/financiële gegevens/bescheiden te verstrekken van: “de kosten die zijn gemoeid met het aanvullend c.q. eeuwigdurend afkopen van de canonverplichting. Deze kosten zijn gebaseerd op de erfpachtvoorwaarden van [gedaagde].” (zoals vermeld in het taxatierapport), onder oplegging van een dwangsom, subsidiair: [gedaagde] beveelt om aan [eiseres] binnen vijf dagen na het vonnis bescheiden of inzage in cijfermatige/financiële gegevens/bescheiden te verstrekken van “het bedrag van de voor de Ondererfpacht door de Ondererfpachter aan Erfpachter verschuldigde canon” (zie artikel 2a sub 1 van de Basisbepalingen), onder oplegging van een dwangsom, meer subsidiair: [gedaagde] beveelt om aan [eiseres] binnen vijf dagen na het vonnis alle, in goede justitie te bepalen gegevens/bescheiden te verstrekken die noodzakelijk zijn om de kosten die gemoeid zijn met het aanvullend of eeuwigdurend afkopen van de canon op basis van de Algemene Bepalingen te kunnen berekenen, in alle gevallen: [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten. 3.2. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

spoedeisend belang 4.1. [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen, omdat zij stelt dat zij schade lijdt door de weigering van [gedaagde] om informatie te verstrekken over de kosten die zijn gemoeid met het aanvullend of eeuwigdurend afkopen van de ondererfpachtcanon. Volgens [eiseres] kan [gedaagde] de MVE-woning als gevolg daarvan niet terugkopen, waardoor [eiseres] de hypotheeklasten en VvE-bijdrage moet blijven betalen. niet-ontvankelijkheid [eiseres] 4.2. [gedaagde] betoogt dat [eiseres] niet-ontvankelijk is in haar vorderingen, omdat zij, nu zij het niet eens is met de door [persoon A] vastgestelde taxatiewaarde, de in artikel 4 sub f van de MVE-voorwaarden neergelegde geschillenprocedure had moeten starten. In dit betoog wordt [gedaagde] niet gevolgd. [eiseres] stelt immers dat de geschillenregeling pas een optie is als het taxatierapport van [persoon A] volledig is. Dat is volgens haar niet het geval, omdat in het taxatierapport niet alle gegevens zijn vermeld die van invloed zijn op de waardebepaling van de woning. Dit maakt dat [eiseres] in kort geding verstrekking van de volgens haar ontbrekende informatie kan vorderen. informatie 4.3. [eiseres] wenst met haar vorderingen te bewerkstelligen dat duidelijk wordt wat een eeuwigdurende afkoop zou moeten gaan kosten, zodat zij de MVE-woning voor een hogere prijs dan de door [persoon A] getaxeerde waarde aan [gedaagde] kan verkopen. Volgens [eiseres] is daarvoor nodig dat [gedaagde] informatie aan haar verstrekt, die op dit moment in het taxatierapport van [persoon A] ontbreekt. Zij stelt dat het bedrag dat gemoeid is met het eeuwigdurend afkopen van de ondererfpachtcanon op grond van artikel 2 sub a van de Basisbepalingen, gelijk is aan, al dan niet met een inflatiecorrectie, het bedrag dat [gedaagde] in 2015 heeft betaald voor het eeuwigdurend afkopen van de erfpachtcanon. Volgens [eiseres] is dat een bedrag van € 4.000,00. Gelet op voornoemde bepaling en het feit dat [gedaagde] voornemens is om de MVE-woning voor een aanzienlijk hoger bedrag (door) te verkopen (middels een ABC-constructie) dan waarvoor zij deze van [eiseres] wil terugkopen, moet zij uitleggen hoe de taxateur tot een vermindering van de waarde tussen de € 20.000,00 en € 55.000,00 is gekomen. Ook wijst [eiseres] op artikel 2 sub c van de Basisbepalingen, waaruit een recht voortvloeit om de ondererfpachtcanon eeuwigdurend af te kopen nu de gemeente de erfpachtcanon immers ook al eeuwigdurend heeft afgekocht. Verder betoogt [eiseres] dat [gedaagde] onrechtmatig handelt door het haar onmogelijk te maken om de woning door haar eigen taxateur adequaat te laten taxeren dan wel de canon eeuwigdurend af te kopen. Ten slotte beroept [eiseres] zich op artikel 197 Rv in combinatie met artikel 194 Rv, op grond waarvan [gedaagde] volgens [eiseres] verplicht is om informatie te verstrekken waaruit blijkt voor welke prijs [eiseres] de ondererfpachtcanon eeuwigdurend kan afkopen. 4.4. [gedaagde] betwist dat [eiseres] het recht heeft om de ondererfpachtcanon eerder aanvullend of eeuwigdurend af te kopen dan wanneer de huidige termijn afloopt op 8 april 2034. Volgens [gedaagde] blijkt dat recht niet uit de Algemene Bepalingen en heeft de eeuwigdurende afkoop door [gedaagde] van de erfpachtcanon in 2015 geen gevolgen gehad voor de bestaande ondererfpachtrechten. Daarnaast meent [gedaagde] dat de eeuwigdurende afkoop van de erfpacht in 2015 voor deze zaak niet relevant is, omdat de afkoop tien jaar geleden heeft plaatsgevonden onder geheel andere marktomstandigheden. Ook blijkt uit de akte van vestiging van de ondererfpacht dat de ondererfpacht op 8 april 2083 eindigt, zodat eeuwigdurende afkoop van de canon daar niet bij past. 4.5. [gedaagde] stelt verder dat zij niet over stukken beschikt op grond waarvan de door de taxateur genoemde waardevermindering kan worden berekend of dat thans (reeds) een prijs voor de eeuwigdurende afkoop van de ondererfpachtcanon kan worden genoemd. De voorzieningenrechter acht dit aannemelijk. [gedaagde] heeft toegelicht dat zij alle erfpachtrechten door een onafhankelijk en gecertificeerd taxatiebureau laat taxeren en dat zij aan de taxateur geen uitgangspunten of richtbedragen verstrekt. Volgens [gedaagde] vindt de waardering plaats op basis van de feitelijke situatie ter plaatse, waaronder in dit geval het bestaan van een ondererfpacht met een afgekochte canon tot 8 april 2034. Daarbij maakt de taxateur gebruik van eigen modellen, referentieobjecten en inzichten om tot een waardebepaling te komen. Anders dan [eiseres] stelt, bestaat er naar voorlopig oordeel geen reden om aan te nemen dat [gedaagde] inhoudelijke bemoeienis met de taxatie heeft gehad of stukken heeft verstrekt op basis waarvan [persoon A] in zijn rapport tot een lagere waarde is gekomen. [eiseres] heeft haar stellingen op dit punt ook niet voldoende onderbouwd. Daarnaast heeft [persoon A] in zijn taxatierapport bevestigd dat hij onafhankelijk is en dat hij de woning volgens de laatste eisen uit de reglementen voor register-taxateurs heeft getaxeerd, waarbij hij een indruk heeft gevormd van de woning en de omgeving. Ook heeft hij opgemerkt dat het bepalen van de marktwaarde van een woning altijd een schatting is van wat een geïnteresseerde koper zou willen betalen aan een verkoper die de woning graag wil verkopen. [persoon A] heeft deze standpunten ook ingenomen in het kort geding tegen [eiseres] en is daarin door de voorzieningenrechter gevolgd. In het vonnis staat immers dat [persoon A] gemotiveerd heeft betoogd dat de gevraagde cijfermatige onderbouwing niet bestaat en ook niet kan worden opgesteld, en dat de neerwaartse aanpassing van de marktwaarde is gebaseerd op een inschatting omdat [persoon A] niet weet wat [gedaagde] in 2034 zal vragen voor het eeuwigdurend afkopen van de canon. 4.6. Hierbij komt nog het volgende. [eiseres] wijst erop dat [gedaagde] in 2022, 2023 en 2024 middels een ABC-constructie vergelijkbare woningen heeft teruggekocht en voor een aanzienlijk hoger bedrag heeft doorverkocht, waarbij de kosten voor het (alsnog) eeuwigdurend afkopen van de ondererfpachtcanon in de koopsom die ‘koper C’ moest betalen zijn begrepen. Volgens [eiseres] weigert [gedaagde] te zeggen welk bedrag dat precies is. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat en waarom de verkoopprijzen van de door [eiseres] genoemde woningen niet vergelijkbaar zijn met de waarde (bij inkoop) van die woningen en (bij inkoop) van de woning van [eiseres] . Volgens [gedaagde] betreft het woningen die op grond van de terugkoopregeling zijn verworven en die vervolgens, onder nieuwe erfpachtvoorwaarden, en op basis van een actuele taxatie, opnieuw in ondererfpacht zijn uitgegeven. In de daarbij bepaalde koopsommen is de waarde van een eeuwigdurende afkoop van de canon begrepen. Maar dat is niet de enige factor die maakt dat de verkoopprijs hoger ligt dan de door [gedaagde] betaalde inkoopprijs, en de waarde van de gerealiseerde eeuwigdurende afkoop daarom niet aan de hand van de prijs van de door te verkopen woning kan worden vastgesteld. Woningen zoals die van [eiseres] kunnen namelijk inmiddels om fiscale redenen (geen renteaftrek meer) niet meer onder dezelfde voorwaarden (MVE-C) worden doorverkocht. Zo werden de betreffende woningen die Heijkoop noemt zónder aanbiedingsplicht en terugkoopgarantie doorverkocht door [gedaagde] , terwijl [gedaagde] aan de onderhoudsverplichting noodzakelijkerwijs gebonden blijft.

4.8. De conclusie luidt dat het voor [gedaagde] voorshands onmogelijk is om te voldoen aan een veroordeling tot het verstrekken van informatie waaruit de kosten voor het eeuwigdurend afkopen van de ondererfpachtcanon blijken. De vorderingen van [eiseres] worden daarom afgewezen. De voorzieningenrechter geeft [eiseres] in overweging om alsnog de in artikel 4 sub f van de MVE-Bepalingen neergelegde geschillenregeling te volgen. Naar voorlopig oordeel staat daar niets aan in de weg, omdat het rapport van [persoon A] volledig lijkt te zijn. Hoewel de termijn voor het starten van de geschillenprocedure inmiddels is verstreken, heeft [gedaagde] te kennen gegeven dat zij bereid is om [eiseres] alsnog de gelegenheid te bieden om een onafhankelijk taxateur aan te wijzen, mits zij dat binnen veertien dagen na dit vonnis doet. 4.9. [eiseres] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagde] betalen. Deze kosten worden begroot op: - griffierecht: € 714,00 - salaris advocaat: € 1.107,00 - nakosten: € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal: € 1.999,00 4.10. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De voorzieningenrechter 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als zij niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet zij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening, 5.3. veroordeelt [eiseres] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan, 5.4. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. M. de Geus en in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2025. [2971/638]

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/698996 / KG ZA 25-396 Vonnis in kort geding van 6 juni 2025 in de zaak van [eiseres] , wonende te [plaats 1] , eiseres, advocaat: mr. M.P. Harten te Rotterdam, tegen [gedaagde] , gevestigd te [plaats 2] , gedaagde, advocaat: mrs. D.R.E. van der Heijden en L.C.M. de Vos te Rotterdam. Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd. De zaak in het kort [eiseres] heeft een recht van ondererfpacht verkregen op een MVE-woning. Ten tijde van die verkrijging was de canon afgekocht tot 8 april 2034. Recent heeft [eiseres] de woning op grond van een terugkoopregeling aan [gedaagde] te koop aangeboden. [gedaagde] heeft daarop een taxateur opdracht gegeven om de marktwaarde van de woning te bepalen. De taxateur heeft in zijn taxatierapport opgenomen dat de waarde lager uitvalt door kosten die zijn gemoeid met het aanvullend of eeuwigdurend afkopen van de canon. [eiseres] vordert in dit kort geding dat [gedaagde] stukken verstrekt waaruit deze kosten blijken of waarmee de prijs voor de eeuwigdurende afkoop van de canon kan worden berekend. De vordering wordt afgewezen, omdat aannemelijk is dat [gedaagde] niet over die informatie beschikt.

1.1. Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken: de dagvaarding van 12 mei 2025, met producties 1 tot en met 8, de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 7, de aanvullende producties 9 tot en met 11 van [eiseres] , de spreekaantekeningen van mr. Harten. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 mei 2025.

2.1. Bij akte van 31 oktober 2008 heeft [gedaagde] ten behoeve van [eiseres] een ondererfpacht gevestigd op het appartementsrecht dat (het uitsluitend gebruik van) het appartement aan [adres] in [plaats 2] omvat. In de akte staat dat de prijs voor de ondererfpacht € 158.000,00 bedraagt en dat daarin de waarde is begrepen van de afkoop van de door [eiseres] aan [gedaagde] verschuldigde canon tot 8 april 2034. Verder wordt vermeld dat de [gemeente] op 30 december 1994 ten behoeve van [gedaagde] een erfpacht heeft verleend op het gehele appartementencomplex en de daarbij behorende grond, en dat [gedaagde] de aan de gemeente verschuldigde canon eveneens tot 8 april 2034 heeft afgekocht. 2.2. Het appartement betreft een MVE-woning, waarbij MVE staat voor Maatschappelijk Verantwoord Eigendom. De karakteristieken van deze woning zijn: de verplichting van de ondererfpachter (in dit geval [eiseres] ) om de MVE-woning bij vervreemding aan [gedaagde] te koop aan te bieden (de aanbiedingsplicht) en de garantie van [gedaagde] om de MVE-woning terug te kopen voor een op de marktwaarde gebaseerde prijs (de terugkoopgarantie), een prijsrisico-garantie van [gedaagde] , die inhoudt dat de ondererfpachter en [gedaagde] het voordeel van een waardestijging delen en het aandeel (de vzr begrijpt: nadeel) van een waardedaling met de ondererfpachter dragen, een onderhoudsgarantie van [gedaagde] , die inhoudt dat [gedaagde] zorgdraagt voor een goed planmatig onderhoud van het, in dit geval, appartementencomplex. 2.3. Op de ondererfpacht zijn de Algemene Bepalingen voor de Ondererfpacht van MVE-woningen van [gedaagde] (toen nog [gedaagde] ) van 3 september 2001 (hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing, die bestaan uit Basisbepalingen en MVE-Bepalingen. 2.3.1. Artikel 2 van de Basisbepalingen luidt: “Canon a 1 Wanneer de Ondererfpacht is gevestigd op een Appartementsrecht geldt het volgende. De door Erfpachter aan de Gemeente verschuldigde erfpachtcanon voor (het in) de Appartementsrechten (begrepen aandeel in de bij het complex behorende grond) is/wordt uitgesplitst voor elk Appartementsrecht in de Akte van Splitsing. Het bedrag van de voor de Ondererfpacht door Ondererfpachter aan Erfpachter verschuldigde canon is gelijk aan de - op de voet van de voorgaande zin - aan het betreffende Appartementsrecht toegerekende, door Erfpachter aan de Gemeente verschuldigde canon voor de Erfpacht. (…) c Wanneer de canon door Erfpachter niet voor de hele duur van de Erfpacht is afgekocht, geldt het volgende. Na het einde van de termijn waarvoor Erfpachter de verplichting tot betalen van een canon voor de Erfpacht heeft afgekocht van de Gemeente, is Ondererfpachter aan Erfpachter een jaarlijkse canon verschuldigd voor de Ondererfpacht. De hoogte van de canon wordt alsdan (telkenjare) vastgesteld als hiervoor sub a. vermeld. Een afkoop van de verplichting tot betaling van de alsdan ingaande canon kunnen partijen alsnog overeenkomen. Indien Erfpachter de verplichting tot betaling van een canon voor de Erfpacht afkoopt, zal ook Ondererfpachter de canonverplichting jegens Erfpachter afkopen, eveneens op de voet van het voorgaande; partijen kunnen echter anders overeenkomen. (5:85-2BW)” 2.3.2. Artikel 4 van de MVE-Bepalingen luidt: “De MVE-prijs (…) Taxatie b Zo spoedig mogelijk na ontvangst van de te koop-aanbieding als bedoeld onder Artikel 3 (Aanbiedingsplicht) door Ondererfpachter wordt het Registergoed getaxeerd door een beëdigd taxateur. Deze wordt aangewezen door Erfpachter. De taxateur stelt de vrije verkoopwaarde/de marktwaarde van het Registergoed vast per de datum van de te koop-aanbieding door Ondererfpachter. De aldus getaxeerde marktwaarde - hierna aan te duiden als: "de Taxatieprijs” - is de basis voor de vaststelling door Erfpachter van de verkoopprijs voor de (terug)levering van het Registergoed aan Erfpachter of doorlevering van het Registergoed aan een derde koper. (…) Overige bepalingen d. (…) - De (waarde van de) afkoopsom van de erfpachtcanon voor de op de taxatiedatum nog niet verstreken, overeengekomen afkoopperiode wordt door de taxateur, begrepen in de vast te stellen Aankoop- of Taxatieprijs. (…)

f. Indien overeenstemming bestaat over de Taxatieprijs en over het bedrag van de te verrekenen waardestijging of waardedaling, moet binnen negentig dagen na de aanbieding de levering plaatsvinden aan Erfpachter. Erfpachter moet aan Ondererfpachter schriftelijk kennis geven van het bedrag van de door de taxateur voorgestelde Taxatieprijs en van de te verrekenen meer of minderwaarde. Kan Ondererfpachter zich met die bedragen niet verenigen, dan moet Ondererfpachter binnen veertien dagen na de opgave van Erfpachter daarvan mededeling doen aan Erfpachter. Ondererfpachter moet daarbij een opgave doen van de door hem verkozen beëdigde taxateur. Voormelde door Erfpachter aangestelde beëdigde taxateur en de door Ondererfpachter aangewezen taxateur moeten tezamen een derde beëdigde taxateur aanwijzen. Deze drie deskundigen zullen omtrent het gerezen geschil een voor beide partijen bindende uitspraak doen. De kosten van de deskundigen worden door Erfpachter en Ondererfpachter gedragen volgens de verdeling die de deskundigen zullen maken naar gelang zij bij hun uitspraak niet zijn tegemoetgekomen aan de verlangens van elke partij. Nadat bedoelde bindende uitspraak is gedaan zal Erfpachter zo spoedig mogelijk tot verkrijging van het Registergoed overgaan. (…)” 2.4. In 2015 heeft [gedaagde] de (vanaf 8 april 2034 aan de gemeente weer verschuldigde) erfpachtcanon eeuwigdurend afgekocht. 2.5. In december 2024 heeft [eiseres] de MVE-woning aan [gedaagde] te koop aangeboden. Daarop heeft [gedaagde] taxateur [persoon A] van Kolpa van der Hoek Taxatie en Advies verzocht om de woning te taxeren. In een taxatierapport van 29 januari 2025 staat dat [persoon A] de woning op 15 januari 2025 heeft geïnspecteerd en de marktwaarde van de woning per die datum op € 370.000,00 heeft bepaald. Ook wordt vermeld: “Hoe kom ik aan deze waarden: Voor de bepaling van de marktwaarde heeft de taxateur gezocht naar vergelijkbare woningen welke kortgelegen zijn verkocht. De verkoopprijzen van de referentieobjecten zijn geïndexeerd zodat deze een indicatie geven van hun waarde op de waardepeildatum van het getaxeerde. De taxateur heeft rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen het getaxeerde object en de referenties. Onder meer kijkend naar afwerking, metrage, en de eigendomssituatie. Door de taxateur is gezocht naar referenties met vergelijkbare erfpachtvoorwaarden. Wel blijkt dat de meeste woningen in de buurt worden verkocht met eigen grond of eeuwigdurend afgekochte erfpacht. Om de vergelijking te kunnen maken tussen de referenties en het getaxeerde object is rekening gehouden met de kosten welke gemoeid zijn met het aanvullend c.q. eeuwigdurend afkopen van de canonverplichting. Deze kosten zijn gebaseerd op de erfpachtvoorwaarden van [gedaagde] . Taxateur heeft hier rekening mee gehouden bij het vaststellen van de marktwaarde en dit hierin verwerkt. Er zijn uiteindelijk drie referenties toegevoegd waarbij de gemiddelde prijs per m² (zonder indexatie) varieerde tussen de € 5.025,-- en € 5.247,-- per m². Geïndexeerd kwamen de gemiddelde prijzen per m² uit tussen de € 5.000,-- en € 5.307,--. Het getaxeerde object is uiteindelijk getaxeerd op een gemiddelde prijs per m² van € 4.868,-- per m². De getaxeerde marktwaarde ligt onder de bandbreedte van de gevonden referenties. De voornaamste reden hiervoor is dat het getaxeerde object gelegen is op een recht van erfpacht dat nog maar slechts circa 10 jaar is afgekocht. Zodra de afkoopperiode afloopt zal het erfpachtrecht aanvullend moeten worden afgekocht of zal er jaarlijks canon betaald moeten worden. De referenties omvatten allemaal eeuwigdurend afgekochte erfpachtrechten of eigen grond. Dit is voor eventuele kopers een groot voordeel.” 2.6. Op 4 februari 2025 heeft [gedaagde] aan [eiseres] een aanbod gedaan voor de terugkoop van de MVE-woning tegen de getaxeerde waarde. Bij e-mail van 13 februari 2025 heeft [eiseres] aan [persoon B] , Adviseur Verkoop en Aankoop bij [gedaagde] , laten weten dat zij [persoon A] in rechte zal betrekken omdat hij geen cijfermatige onderbouwing wilde verstrekken van het waardedrukkende effect van de ondererfpacht. Daarnaast heeft zij [persoon B] verzocht om haar eigen taxateur toegang te verlenen tot het systeem van [gedaagde] om een taxatie te kunnen uitvoeren. In reactie daarop heeft [persoon B] aan [eiseres] laten weten dat als [eiseres] het niet eens is met de taxatiewaarde zij een geschillenprocedure kan starten en de naam van de taxateur in het daarvoor bestemde portaal kan invullen, waarna de taxateur toegang krijgt tot de relevante documenten. 2.7. Bij dagvaarding van 28 maart 2025 heeft [eiseres] een kort geding tegen [persoon A] aanhangig gemaakt bij de voorzieningenrechter in deze rechtbank. Daarin heeft zij gevorderd dat [persoon A] een cijfermatige onderbouwing verstrekt van de kosten die zijn gemoeid met het aanvullend c.q. eeuwigdurend afkopen van de canonverplichting (zoals vermeld in het taxatierapport). [persoon A] heeft verweer gevoerd. 2.8. Bij vonnis in kort geding van 18 april 2025 (met zaaknummer: C/10/696638 / KG ZA 25-249, hierna: het vonnis) heeft de voorzieningenrechter de vordering van [eiseres] afgewezen. Daartoe is geoordeeld dat [eiseres] onvoldoende belang heeft bij haar vordering en dat zij bij onenigheid over de hoogte van de taxatieprijs de weg van de geschillenregeling had moeten bewandelen. Verder is overwogen dat [persoon A] gemotiveerd heeft betoogd dat de gevraagde cijfermatige onderbouwing niet bestaat en ook niet kan worden opgesteld, en dat de neerwaartse aanpassing van de marktwaarde is gebaseerd op een inschatting omdat [persoon A] niet weet wat [gedaagde] in 2034 zal vragen voor het eeuwigdurend afkopen van de canon. Tegen het vonnis heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld. 2.9. Bij e-mail van 5 mei 2025 heeft [eiseres] aan [gedaagde] gevraagd om een voorstel te doen voor de eeuwigdurende afkoop van de ondererfpachtcanon. Bij e-mail van 19 mei 2025 heeft mr. Van der Heijden aan mr. Harten geschreven dat [gedaagde] geen voorstel wil doen, omdat de Algemene Bepalingen niet voorzien in een recht om de canon reeds eeuwigdurend af te kopen voordat de huidige afkooptermijn is verstreken.

3.1. [eiseres] vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: primair: [gedaagde] beveelt om aan [eiseres] binnen vijf dagen na het vonnis bescheiden of inzage in cijfermatige/financiële gegevens/bescheiden te verstrekken van: “de kosten die zijn gemoeid met het aanvullend c.q. eeuwigdurend afkopen van de canonverplichting. Deze kosten zijn gebaseerd op de erfpachtvoorwaarden van [gedaagde].” (zoals vermeld in het taxatierapport), onder oplegging van een dwangsom, subsidiair: [gedaagde] beveelt om aan [eiseres] binnen vijf dagen na het vonnis bescheiden of inzage in cijfermatige/financiële gegevens/bescheiden te verstrekken van “het bedrag van de voor de Ondererfpacht door de Ondererfpachter aan Erfpachter verschuldigde canon” (zie artikel 2a sub 1 van de Basisbepalingen), onder oplegging van een dwangsom, meer subsidiair: [gedaagde] beveelt om aan [eiseres] binnen vijf dagen na het vonnis alle, in goede justitie te bepalen gegevens/bescheiden te verstrekken die noodzakelijk zijn om de kosten die gemoeid zijn met het aanvullend of eeuwigdurend afkopen van de canon op basis van de Algemene Bepalingen te kunnen berekenen, in alle gevallen: [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten. 3.2. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

spoedeisend belang 4.1. [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen, omdat zij stelt dat zij schade lijdt door de weigering van [gedaagde] om informatie te verstrekken over de kosten die zijn gemoeid met het aanvullend of eeuwigdurend afkopen van de ondererfpachtcanon. Volgens [eiseres] kan [gedaagde] de MVE-woning als gevolg daarvan niet terugkopen, waardoor [eiseres] de hypotheeklasten en VvE-bijdrage moet blijven betalen. niet-ontvankelijkheid [eiseres] 4.2. [gedaagde] betoogt dat [eiseres] niet-ontvankelijk is in haar vorderingen, omdat zij, nu zij het niet eens is met de door [persoon A] vastgestelde taxatiewaarde, de in artikel 4 sub f van de MVE-voorwaarden neergelegde geschillenprocedure had moeten starten. In dit betoog wordt [gedaagde] niet gevolgd. [eiseres] stelt immers dat de geschillenregeling pas een optie is als het taxatierapport van [persoon A] volledig is. Dat is volgens haar niet het geval, omdat in het taxatierapport niet alle gegevens zijn vermeld die van invloed zijn op de waardebepaling van de woning. Dit maakt dat [eiseres] in kort geding verstrekking van de volgens haar ontbrekende informatie kan vorderen. informatie 4.3. [eiseres] wenst met haar vorderingen te bewerkstelligen dat duidelijk wordt wat een eeuwigdurende afkoop zou moeten gaan kosten, zodat zij de MVE-woning voor een hogere prijs dan de door [persoon A] getaxeerde waarde aan [gedaagde] kan verkopen. Volgens [eiseres] is daarvoor nodig dat [gedaagde] informatie aan haar verstrekt, die op dit moment in het taxatierapport van [persoon A] ontbreekt. Zij stelt dat het bedrag dat gemoeid is met het eeuwigdurend afkopen van de ondererfpachtcanon op grond van artikel 2 sub a van de Basisbepalingen, gelijk is aan, al dan niet met een inflatiecorrectie, het bedrag dat [gedaagde] in 2015 heeft betaald voor het eeuwigdurend afkopen van de erfpachtcanon. Volgens [eiseres] is dat een bedrag van € 4.000,00. Gelet op voornoemde bepaling en het feit dat [gedaagde] voornemens is om de MVE-woning voor een aanzienlijk hoger bedrag (door) te verkopen (middels een ABC-constructie) dan waarvoor zij deze van [eiseres] wil terugkopen, moet zij uitleggen hoe de taxateur tot een vermindering van de waarde tussen de € 20.000,00 en € 55.000,00 is gekomen. Ook wijst [eiseres] op artikel 2 sub c van de Basisbepalingen, waaruit een recht voortvloeit om de ondererfpachtcanon eeuwigdurend af te kopen nu de gemeente de erfpachtcanon immers ook al eeuwigdurend heeft afgekocht. Verder betoogt [eiseres] dat [gedaagde] onrechtmatig handelt door het haar onmogelijk te maken om de woning door haar eigen taxateur adequaat te laten taxeren dan wel de canon eeuwigdurend af te kopen. Ten slotte beroept [eiseres] zich op artikel 197 Rv in combinatie met artikel 194 Rv, op grond waarvan [gedaagde] volgens [eiseres] verplicht is om informatie te verstrekken waaruit blijkt voor welke prijs [eiseres] de ondererfpachtcanon eeuwigdurend kan afkopen. 4.4. [gedaagde] betwist dat [eiseres] het recht heeft om de ondererfpachtcanon eerder aanvullend of eeuwigdurend af te kopen dan wanneer de huidige termijn afloopt op 8 april 2034. Volgens [gedaagde] blijkt dat recht niet uit de Algemene Bepalingen en heeft de eeuwigdurende afkoop door [gedaagde] van de erfpachtcanon in 2015 geen gevolgen gehad voor de bestaande ondererfpachtrechten. Daarnaast meent [gedaagde] dat de eeuwigdurende afkoop van de erfpacht in 2015 voor deze zaak niet relevant is, omdat de afkoop tien jaar geleden heeft plaatsgevonden onder geheel andere marktomstandigheden. Ook blijkt uit de akte van vestiging van de ondererfpacht dat de ondererfpacht op 8 april 2083 eindigt, zodat eeuwigdurende afkoop van de canon daar niet bij past. 4.5. [gedaagde] stelt verder dat zij niet over stukken beschikt op grond waarvan de door de taxateur genoemde waardevermindering kan worden berekend of dat thans (reeds) een prijs voor de eeuwigdurende afkoop van de ondererfpachtcanon kan worden genoemd. De voorzieningenrechter acht dit aannemelijk. [gedaagde] heeft toegelicht dat zij alle erfpachtrechten door een onafhankelijk en gecertificeerd taxatiebureau laat taxeren en dat zij aan de taxateur geen uitgangspunten of richtbedragen verstrekt. Volgens [gedaagde] vindt de waardering plaats op basis van de feitelijke situatie ter plaatse, waaronder in dit geval het bestaan van een ondererfpacht met een afgekochte canon tot 8 april 2034. Daarbij maakt de taxateur gebruik van eigen modellen, referentieobjecten en inzichten om tot een waardebepaling te komen. Anders dan [eiseres] stelt, bestaat er naar voorlopig oordeel geen reden om aan te nemen dat [gedaagde] inhoudelijke bemoeienis met de taxatie heeft gehad of stukken heeft verstrekt op basis waarvan [persoon A] in zijn rapport tot een lagere waarde is gekomen. [eiseres] heeft haar stellingen op dit punt ook niet voldoende onderbouwd. Daarnaast heeft [persoon A] in zijn taxatierapport bevestigd dat hij onafhankelijk is en dat hij de woning volgens de laatste eisen uit de reglementen voor register-taxateurs heeft getaxeerd, waarbij hij een indruk heeft gevormd van de woning en de omgeving. Ook heeft hij opgemerkt dat het bepalen van de marktwaarde van een woning altijd een schatting is van wat een geïnteresseerde koper zou willen betalen aan een verkoper die de woning graag wil verkopen. [persoon A] heeft deze standpunten ook ingenomen in het kort geding tegen [eiseres] en is daarin door de voorzieningenrechter gevolgd. In het vonnis staat immers dat [persoon A] gemotiveerd heeft betoogd dat de gevraagde cijfermatige onderbouwing niet bestaat en ook niet kan worden opgesteld, en dat de neerwaartse aanpassing van de marktwaarde is gebaseerd op een inschatting omdat [persoon A] niet weet wat [gedaagde] in 2034 zal vragen voor het eeuwigdurend afkopen van de canon. 4.6. Hierbij komt nog het volgende. [eiseres] wijst erop dat [gedaagde] in 2022, 2023 en 2024 middels een ABC-constructie vergelijkbare woningen heeft teruggekocht en voor een aanzienlijk hoger bedrag heeft doorverkocht, waarbij de kosten voor het (alsnog) eeuwigdurend afkopen van de ondererfpachtcanon in de koopsom die ‘koper C’ moest betalen zijn begrepen. Volgens [eiseres] weigert [gedaagde] te zeggen welk bedrag dat precies is. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat en waarom de verkoopprijzen van de door [eiseres] genoemde woningen niet vergelijkbaar zijn met de waarde (bij inkoop) van die woningen en (bij inkoop) van de woning van [eiseres] . Volgens [gedaagde] betreft het woningen die op grond van de terugkoopregeling zijn verworven en die vervolgens, onder nieuwe erfpachtvoorwaarden, en op basis van een actuele taxatie, opnieuw in ondererfpacht zijn uitgegeven. In de daarbij bepaalde koopsommen is de waarde van een eeuwigdurende afkoop van de canon begrepen. Maar dat is niet de enige factor die maakt dat de verkoopprijs hoger ligt dan de door [gedaagde] betaalde inkoopprijs, en de waarde van de gerealiseerde eeuwigdurende afkoop daarom niet aan de hand van de prijs van de door te verkopen woning kan worden vastgesteld. Woningen zoals die van [eiseres] kunnen namelijk inmiddels om fiscale redenen (geen renteaftrek meer) niet meer onder dezelfde voorwaarden (MVE-C) worden doorverkocht. Zo werden de betreffende woningen die Heijkoop noemt zónder aanbiedingsplicht en terugkoopgarantie doorverkocht door [gedaagde] , terwijl [gedaagde] aan de onderhoudsverplichting noodzakelijkerwijs gebonden blijft.

4.8. De conclusie luidt dat het voor [gedaagde] voorshands onmogelijk is om te voldoen aan een veroordeling tot het verstrekken van informatie waaruit de kosten voor het eeuwigdurend afkopen van de ondererfpachtcanon blijken. De vorderingen van [eiseres] worden daarom afgewezen. De voorzieningenrechter geeft [eiseres] in overweging om alsnog de in artikel 4 sub f van de MVE-Bepalingen neergelegde geschillenregeling te volgen. Naar voorlopig oordeel staat daar niets aan in de weg, omdat het rapport van [persoon A] volledig lijkt te zijn. Hoewel de termijn voor het starten van de geschillenprocedure inmiddels is verstreken, heeft [gedaagde] te kennen gegeven dat zij bereid is om [eiseres] alsnog de gelegenheid te bieden om een onafhankelijk taxateur aan te wijzen, mits zij dat binnen veertien dagen na dit vonnis doet. 4.9. [eiseres] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagde] betalen. Deze kosten worden begroot op: - griffierecht: € 714,00 - salaris advocaat: € 1.107,00 - nakosten: € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal: € 1.999,00 4.10. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De voorzieningenrechter 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als zij niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet zij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening, 5.3. veroordeelt [eiseres] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan, 5.4. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. M. de Geus en in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2025. [2971/638]