ECLI:NL:RBROT:2025:10259

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11529181 CV EXPL 25-2468 datum uitspraak: 1 augustus 2025 (bij vervroeging) Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiser] , woonplaats: Vlaardingen, eiser in conventie, verweerder in reconventie, gemachtigde: J. Hogendoorn, tegen [gedaagde] , woonplaats: Schiedam, gedaagde in conventie, eiser in reconventie, die zelf procedeert. De partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 31 januari 2025, met bijlagen; het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen; de e-mail van [gedaagde] van 26 maart 2025, met bijlagen; de brief van 1 april 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald; de e-mail van [gedaagde] van 20 april 2025, met bijlagen; de e-mail van [gedaagde] van 28 april 2025, met bijlagen; de e-mail van [gedaagde] van 26 juni 2025, met bijlagen; het antwoord in reconventie met vermeerdering van eis in conventie, met bijlagen; de akte van [gedaagde]. 1.2. Op 16 juli 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [eiser] aanwezig, vergezeld door [naam 1] (werkzaam bij beheerder [beheerder]) en bijgestaan door [naam 2]. [gedaagde] is, zonder bericht van verhindering, niet op de zitting van 16 juli 2025 om 10.00 uur verschenen. Alvorens met de zitting aan te vangen, heeft de kantonrechter getracht telefonisch contact op te nemen met (het kantoor van) [gedaagde]. Daarbij kreeg de kantonrechter een automatisch bericht te horen, inhoudende dat het kantoor van [gedaagde] telefonisch niet bereikbaar was. Nadat nog enige tijd (tevergeefs) is gewacht op de komst van [gedaagde] is de zitting vervolgens alsnog om 10.12 uur aangevangen. 1.3. [gedaagde] heeft per e-mail van 16 juli 2025 om 15.18 uur aan de kantonrechter medegedeeld dat hij niet bij de zitting aanwezig was, omdat hij zich in de tijd had vergist. Daarbij heeft hij verzocht om een nieuwe datum voor een zitting te bepalen. Omdat [gedaagde] op de juiste wijze is opgeroepen voor de zitting en, ondanks pogingen om contact met hem op te nemen, ook tijdens de zitting niet bereikbaar was, heeft de kantonrechter het verzoek van [gedaagde] niet gehonoreerd.

Wat is de kern van de zaak? 2.1. [gedaagde] huurt sinds 1 november 2020 van [eiser] de kantoorruimte aan de [adres]. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en loopt dus nog door tot 31 oktober 2025. De huur bedraagt op dit moment € 1.754,73 per maand. Volgens [eiser] is er op dit moment een huurachterstand. [eiser] eist dat [gedaagde] wordt veroordeeld € 6.627,81 aan huurachterstand tot en met januari 2025, € 14.400,- aan contractuele boete op grond van artikel 18.2 van de algemene voorwaarden en € 722,58 aan buitengerechtelijke kosten te betalen. Daarnaast eist [eiser] dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en dat [gedaagde] veroordeeld wordt de kantoorruimte te ontruimen en € 1.754,70 per maand te betalen tot en met de einddatum van de huurovereenkomst. 2.2. [eiser] heeft in zijn conclusie van 16 juli 2025 zijn eis in conventie vermeerderd, in die zin dat hij eist dat [gedaagde] ook wordt veroordeeld om de voorschotten van de stookkosten over de periode van november 2020 tot en met juli 2025 van in totaal € 17.771,57 en een op grond van artikel 4.8 van de huurovereenkomst verschuldigde compensatie van het btw-nadeel voor [eiser] van in totaal € 17.771,57 aan [eiser] te betalen. Daarnaast eist [eiser] dat, als de huurovereenkomst niet wordt ontbonden, de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst door opzegging eindigt per 31 oktober 2025. 2.3. [gedaagde] is het niet eens met de eisen van [eiser]. Hij voert aan dat [eiser] en [beheerder] er vier jaar lang niet tegen heeft geprotesteerd dat [gedaagde] de huur maandelijks in delen betaalt, zodat [eiser] nu niet zomaar op grond van een huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst kan eisen of aanspraak kan maken op betaling van de contractuele boete. Volgens [gedaagde] is er sprake van misbruik van recht omdat [eiser] de vermeende huurachterstand slechts gebruikt om een opzeggingsgrond te construeren, terwijl de werkelijke reden is dat hij het pand wil verkopen. Daarnaast stelt [gedaagde] dat hij met toestemming van [eiser] in het pand woont, waarvoor bovendien een vergunning is verstrekt door de gemeente. Volgens [gedaagde] handelt [eiser] onrechtmatig door op basis van onjuiste informatie een ontbindingsprocedure te starten, door de door [gedaagde] geleden waterschade vanwege een daklekkage niet te vergoeden en door niet te reageren op zijn verrekeningsvoorstel. Daarom eist [gedaagde] zelf dat [eiser] wordt veroordeeld een schadevergoeding te betalen, de juridische kosten van [gedaagde] te vergoeden en dat de waterschade wordt verrekend met de huurachterstand. Ook eist [gedaagde] dat er een voorlopige voorziening wordt getroffen om te voorkomen dat het pand wordt ontruimd en eist hij dat [eiser] wordt veroordeeld om een bedrag van € 14.544,- aan te veel betaalde servicekosten, met rente, aan hem terug te betalen. 2.4. [gedaagde] maakt bezwaar tegen de eisvermeerdering van [eiser]. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] hem in de voorafgaande vier jaar nooit eerder in kennis gesteld van de nieuwe vorderingen, wordt het recht op een behoorlijke verdediging van [gedaagde] geschaad en is de vermeerdering in strijd met de beginselen van een goede procesorde. 2.5. De uitkomst is dat [gedaagde] de huurachterstand tot en met januari 2025, de contractuele boete en de buitengerechtelijke kosten moet betalen en daarnaast vanaf februari 2025 maandelijks een gebruiksvergoeding verschuldigd is, in de vorm zoals bij de beslissing is vermeld. Daarnaast wordt de huurovereenkomst ontbonden en moet [gedaagde] de kantoorruimte ontruimen. Ook moet [gedaagde] over de periode van november 2020 tot en met juli 2025 de voorschotten voor de stookkosten betalen. De eis tot betaling van een compensatie van het btw-nadeel voor [eiser] worden afgewezen. Ook worden alle tegeneisen van [gedaagde] afgewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen. De kantonrechter staat de eisvermeerdering van [eiser] toe 2.6. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis door [eiser]. De kantonrechter volgt [gedaagde] echter niet in zijn stelling dat deze vermeerdering in strijd is met een goede procesorde. Niet gebleken is dat [gedaagde] daardoor onredelijk in zijn belangen of in zijn recht op een behoorlijke verdediging is geschaad. [eiser] heeft zijn eisvermeerdering al op 4 juli 2025 per e-mail aan de kantonrechter en aan [gedaagde] toegezonden. [gedaagde] heeft dan ook voldoende tijd en gelegenheid gehad om deze te bestuderen en daarop te reageren. [gedaagde] heeft ook op 14 juli 2025 schriftelijk, bij akte, gereageerd, maar is vervolgens zelf niet meer, door omstandigheden die geheel in zijn risicosfeer liggen, op de zitting van 16 juli 2025 verschenen. Naar het oordeel van de kantonrechter is er in de gegeven omstandigheden dan ook geen sprake van strijd met een goede procesorde. Daarom staat de kantonrechter de vermeerdering van eis door [eiser] toe. [gedaagde] moet de huurachterstand tot en met januari 2025 betalen 2.7. [gedaagde] heeft de hoogte van de huurachterstand, die is berekend tot en met januari 2025, niet betwist. Hij heeft slechts aangevoerd dat [eiser] vier jaar lang stilzwijgend heeft toegestaan dat [gedaagde] de maandelijkse huur in delen betaalt. Daarover heeft [eiser] gesteld dat aan [gedaagde] ten tijde van (en slechts voor de duur van) de coronapandemie is toegestaan de huur in delen te betalen. Naar het oordeel van de kantonrechter kan echter in het midden blijven in welke periode [gedaagde] de huur wel of niet in delen mocht betalen. Uit de door [eiser] overgelegde en door [gedaagde] niet weersproken specificatie van de huurachterstand blijkt namelijk dat [gedaagde] – ook als hij de huur in delen betaalde – niet steeds elke maand het volledige huurbedrag heeft betaald. Daardoor is een huurachterstand ontstaan, die steeds verder is opgelopen. De specificatie laat immers zien dat de huurachterstand, die tot en met januari 2024 nog € 2.569,04 bedroeg, vervolgens in een periode van een jaar is opgelopen tot € 6.627,81, berekend tot en met januari 2025. 2.8. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in zijn stelling dat de waterschade, die hij stelt te hebben geleden, moet worden verrekend met de huurachterstand. [eiser] heeft ter zitting namelijk onweersproken gesteld dat de waterschade het gevolg is van een lekkage van het dak, waarvoor de VvE aansprakelijk is. Voor vergoeding van eventuele schade moet [gedaagde] zich dan ook wenden tot de VvE en niet tot [eiser]. [gedaagde] kan die schade dus niet verrekenen met de huurachterstand, zodat de daarop gerichte tegeneis van [gedaagde] wordt afgewezen. Om dezelfde redenen kan Groenwegen evenmin de door hem betaalde waarborgsom met de waterschade verrekenen. 2.9. Het bovenstaande leidt toe dat [gedaagde], zoals door [eiser] in zijn dagvaarding is gevorderd, wordt veroordeeld om een bedrag van € 6.627,81 aan achterstallige huur tot en met januari 2025 aan [eiser] te betalen. De huurovereenkomst wordt ontbonden 2.10. De omvang van de hiervoor genoemde huurachterstand levert een zodanige tekortkoming op dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarbij weegt bovendien mee dat [gedaagde] de maandelijkse huur ook tijdens deze procedure niet volledig heeft betaald, zodat de huurachterstand inmiddels nog verder is opgelopen tot € 9.500,81, berekend tot en met juli 2025. Gelet daarop ziet de kantonrechter niet in op welke wijze [eiser] misbruik van recht maakt door ontbinding van de huurovereenkomst te eisen.

De kantonrechter: in conventie 3.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 6.627,81 aan achterstallige huur tot en met januari 2025, € 14.400,- aan contractuele boete en € 722,58 aan buitengerechtelijke incassokosten; 3.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 17.271,57 aan voorschotten voor de stookkosten over de periode van november 2020 tot en met juli 2025; 3.3. ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na de datum waarop dit vonnis is betekend de kantoorruimte aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen; 3.4. veroordeelt [gedaagde] om vanaf februari 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiser] te betalen € 1.754,70 per maand; 3.5. veroordeelt [gedaagde] om de schade van [eiser] vanaf de dag van de ontruiming te betalen, op te maken bij staat; 3.6. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 2.361,71; 3.7. wijst al het andere af. in reconventie 3.8. wijst de eisen van [gedaagde] af; 3.9. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 406,-; in conventie en in reconventie 3.10. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken. 44487

Vanwege de alsmaar verder oplopende huurachterstand kan van [eiser] als verhuurder niet gevergd worden de huurovereenkomst nog langer in stand te laten en het huurgenot aan [gedaagde] te verschaffen. Dat de werkelijke reden voor [eiser] om de huurovereenkomst met [gedaagde] te beëindigen zou zijn gelegen in het feit dat [eiser] het pand zou willen verkopen kan niet uit de overgelegde stukken worden afgeleid en is door [gedaagde] verder ook niet onderbouwd. 2.11. [gedaagde] heeft voor het overige onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd die maken dat ontbinding van de huurovereenkomst onder de gegeven omstandigheden van het geval niet gerechtvaardigd zou zijn. De stelling van [gedaagde] dat hij ook in het pand woont en [eiser] de huurovereenkomst (daarom) niet zomaar kan opzeggen leidt niet tot een ander oordeel. De huurovereenkomst wordt immers wegens huurachterstand ontbonden, zodat een eventuele opzegging van de huurovereenkomst per 31 oktober 2025 niet meer aan de orde is. Daarbij geldt bovendien dat, zelfs als [gedaagde] al daadwerkelijk (met toestemming van [eiser]) ook in de kantoorruimte zou wonen, dit gelet op de omvang van de huurachterstand niet met zich meebrengt dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn. Hetgeen [gedaagde] in dat verband verder nog heeft aangevoerd kan daarom onbesproken blijven. De conclusie van het bovenstaande is dan ook dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden. [gedaagde] moet het gehuurde ontruimen en moet een gebruiksvergoeding betalen 2.12. Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet [gedaagde] de kantoorruimte met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen vier weken nadat dit vonnis is betekend. 2.13. Met ingang van de maand februari 2025 tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 1.754,70 per maand betalen (artikel 7:225 BW). [gedaagde] is ook aansprakelijk voor de schade van [eiser] over de periode vanaf de dag van de ontruiming tot de oorspronkelijke einddatum (artikel 6:277 BW). De omvang van deze schade kan nu nog niet worden begroot. Daarom wordt [gedaagde] veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding op te maken bij staat (artikel 612 Rv). [gedaagde] moet € 14.400,- aan contractuele boetes betalen 2.14. In artikel 18.2 van de toepasselijke algemene voorwaarden is een boetebeding opgenomen. Daarin staat dat als de huur niet op tijd wordt betaald, [gedaagde] een direct opeisbare boete van minimaal € 300,00 per maand aan [eiser] verschuldigd is. [eiser] heeft met verwijzing naar de overgelegde specificaties van de huurachterstand voldoende onderbouwd dat [gedaagde] vanaf kort na aanvang van de huurovereenkomst in november 2020 tot en met heden de huur niet elke maand (volledig) heeft betaald. Ondanks dat die situatie inmiddels dus al meer dan vierenhalf jaar voortduurt, heeft [eiser] de contractuele boete beperkt tot € 14.400,- (oftewel 48 maanden x € 300,-). 2.15. [gedaagde] heeft de hoogte van de gevorderde boete niet betwist. Hij heeft slechts aangevoerd dat [eiser] zich nu niet op het boetebeding kan beroepen, omdat [eiser] dat in de voorafgaande jaren ook nooit heeft gedaan. Daarmee doet [gedaagde] feitelijk een beroep op rechtsverwerking. Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter echter geen sprake. Uitgangspunt is dat van rechtsverwerking alleen sprake kan zijn als de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht. 2.16. Enkel tijdsverloop (zoals in dit geval is aangevoerd) levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking. Daartoe is vereist de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Voor het aannemen van rechtsverwerking geldt dus een hoge drempel, die naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval niet is gehaald. [gedaagde] heeft namelijk onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is de hiervoor genoemde bijzondere omstandigheden. 2.17. Het bovenstaande leidt er toe dat [gedaagde] wordt veroordeeld een bedrag van € 14.400,- aan contractuele boetes aan [eiser] te betalen. [gedaagde] moet € 722,58 aan buitengerechtelijke incassokosten betalen 2.18. [eiser] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Bij een handelsovereenkomst – waarvan hier sprake is – geldt dat, als de schuldenaar ([gedaagde]) in verzuim is en de schuldeiser ([eiser]) incassohandelingen heeft verricht waartoe hij in redelijkheid kon overgaan, de schuldenaar de volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: ‘het Besluit’) genormeerde vergoeding verschuldigd is, ongeacht de aard en omvang van de incassohandelingen. Niet gesteld of gebleken is dat partijen in hun overeenkomst hierover iets anders hebben afgesproken. 2.19. Vast staat dat [gedaagde] de huur bij herhaling niet (volledig) heeft betaald, zodat hij daardoor in verzuim is geraakt. [eiser] heeft een aanmaning van 30 augustus 2024 in het geding gebracht, waarvan [gedaagde] de ontvangst niet heeft betwist. Omdat uit niets blijkt dat [eiser] niet in redelijkheid tot die incassohandeling heeft kunnen overgaan en het geëiste bedrag aansluit op het in het Besluit genoemde tarief, is [gedaagde] de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. De stelling van [gedaagde] dat er geen sprake is geweest van ‘serieuze incassomaatregelen voorafgaand aan deze procedure’ maakt dit niet anders. Uit hetgeen hiervoor bij r.o. 2.18 is overwogen volgt immers dat, nu vast staat dat hij in elk geval de aanmaning van 30 augustus 2024 heeft ontvangen, de verdere omvang van de incassohandelingen niet van belang is. [gedaagde] wordt dan ook veroordeeld een bedrag van € 722,58 (inclusief btw) aan incassokosten aan [eiser] te betalen. [gedaagde] hoeft geen afzonderlijk bedrag aan compensatie voor btw-nadeel te betalen 2.20. [eiser] eist dat [gedaagde] een bedrag van € 17.771,57 aan compensatie voor het btw-nadeel dat [eiser] lijdt. Hij baseert dat op artikel 4.2 van de huurovereenkomst. Daarin is bepaald dat, als géén met omzetbelasting belaste verhuur is overeengekomen – zoals hier het geval is – [gedaagde] naast de huurprijs een afzonderlijke vergoeding verschuldigd is ter compensatie van het nadeel dat [eiser] lijdt omdat de omzetbelasting op investeringen en exploitatiekosten niet (meer) aftrekbaar zijn. Gesteld noch gebleken is dat partijen bij aanvang van de huur daadwerkelijk over deze afspraak hebben onderhandeld. Uit wat partijen met elkaar hebben besproken valt in dit geval dus niet af te leiden hoe ze de afspraak hebben begrepen of moesten begrijpen. De tekst van de bepaling is dus belangrijk bij de uitleg.

2.21. Uit artikel 4.7.1 van de huurovereenkomst volgt dat de betalingsverplichting van de huurder bestaat uit -de huurprijs van € 1.500,-, -de afzonderlijke vergoeding indien geen met omzetbelasting belaste verhuur is overeengekomen, -de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting indien partijen wel met omzetbelasting belaste verhuur zijn overeengekomen, - en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten van de verhuurder met de daarover verschuldigde omzetbelasting. Uit dit artikel lijkt te kunnen worden afgeleid dat de compensatie voor het btw-nadeel los staat van de huurprijs van € 1.500,- en daar dus nog bovenop komt. In artikel 4.8 van diezelfde huurovereenkomst is echter een specificatie van het door [gedaagde] te betalen bedrag per maand opgenomen. Daaruit kan worden opgemaakt dat de kale huurprijs bij aanvang van de huur € 1.196,99 was en dat de maandelijkse compensatie van het btw-nadeel € 303,01 bedroeg. Daaruit blijkt juist dat het totale maandbedrag van € 1.500,- bestaat uit de huurprijs én de compensatie van het btw-nadeel. 2.22. De hiervoor genoemde bepalingen in de huurovereenkomst spreken elkaar dus tegen over de vraag of de compensatie van het btw-nadeel nu wel of niet is inbegrepen in het te betalen maandbedrag van € 1.500,-. In de gegeven omstandigheden kent de kantonrechter echter meer gewicht toe aan het bepaalde in artikel 4.8. In tegenstelling tot artikel 4.7.1 wordt immers in artikel 4.8 het te betalen bedrag van € 1.500,- expliciet en ondubbelzinnig gespecificeerd. Die specificatie kan niet anders worden gelezen dan dat het bedrag van € 1.500,- ziet op de huurprijs inclusief de compensatie van het btw-nadeel. [eiser] heeft onvoldoende gesteld om het tegendeel aan te kunnen nemen. Sterker nog, [eiser] heeft ter zitting zelfs verklaard dat hij niet weet welk artikel in dit geval niet juist is dan wel als een verschrijving moet worden gezien. 2.23. Gelet op het voorgaande brengt een redelijke uitleg van de huurovereenkomst op dit punt met zich mee dat [gedaagde] er naar het oordeel van de kantonrechter van uit mocht gaan dat in het te betalen bedrag van 1.500,- per maand de compensatie van het btw-nadeel al was begrepen. Dat betekent dat er geen aanleiding bestaat om [gedaagde] – naast het hiervoor al toegewezen bedrag aan achterstallige huur – ook nog te veroordelen tot een afzonderlijk bedrag voor de compensatie van het btw-nadeel. Die eis van [eiser] wordt daarom afgewezen. [gedaagde] moet € 17.271,57 aan voorschotten voor de stookkosten betalen 2.24. [eiser] heeft ook geëist dat [gedaagde] wordt veroordeeld de maandelijkse voorschotten van € 303,01 voor de stookkosten over de periode van november 2020 tot en met juli 2025 aan hem te betalen. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] die voorschotten namelijk nooit betaald. [gedaagde] daarentegen eist juist dat [eiser] een bedrag van € 14.544,- aan te veel betaalde servicekosten aan hem terugbetaalt omdat [eiser] volgens [gedaagde] heeft verzuimd jaarlijks overzichten van de servicekosten te verstrekken. 2.25. [eiser] heeft ter zitting onweersproken gesteld dat [gedaagde] in dit geval feitelijk geen servicekosten hoefde te betalen, maar slechts een voorschot op de stookkosten van € 303,01 per maand. Ook heeft [eiser] gesteld dat [gedaagde] nooit een voorschot op de stookkosten heeft betaald. [gedaagde] heeft dat niet meer betwist. 2.26. Dat [gedaagde] inderdaad nooit een voorschot voor de stookkosten heeft betaald volgt ook uit de in artikel 4.8 van de huurovereenkomst opgenomen specificatie van het maandelijks door [gedaagde] te betalen bedrag van € 1.500,-. Daaruit blijkt immers dat in het bedrag van € 1.500,- geen bedrag is opgenomen als voorschot op de stookkosten. Dat [eiser] pas na verloop van een periode van vier jaar aanspraak op maakt op betaling van die voorschotten verdient wellicht niet de schoonheidsprijs, maar betekent nog niet dat er op dit punt sprake is van rechtsverwerking. Zoals al eerder overwogen, is enkel tijdsverloop of ‘stilzitten’ daarvoor niet voldoende. [gedaagde] had bovendien uit artikel 4.6 en 4.7.1 van de huurovereenkomst kunnen en moeten begrijpen dat hij bovenop de huurprijs ook nog maandelijks een voorschot voor de stookkosten moest betalen. Van verjaring van de vordering tot betaling van de voorschotten is evenmin sprake, omdat er nog geen vijf jaren verstreken zijn nadat deze vorderingen opeisbaar zijn geworden (artikel 3:308 BW). 2.27. Het bovenstaande leidt er toe dat voldoende vast is komen te staan dat [gedaagde] de voorschotten op de stookkosten van € 303,01 per maand over de periode van november 2020 tot en met juli 2025 nog aan [eiser] moet betalen. Daarom wordt [gedaagde] veroordeeld een bedrag van € 17.271,57 (57 maanden x € 303,01) aan [eiser] te betalen. Dat betekent ook dat de tegeneis van [gedaagde] tot terugbetaling van de voorschotten met de rente daarover moet worden afgewezen. Omdat [gedaagde] nog geen voorschotten heeft betaald, kan hij immers geen terugbetaling daarvan eisen. 2.28. Uit de door [eiser] overgelegde stukken blijkt dat hij inmiddels beschikt over de jaarafrekeningen van de stookkosten over de perioden van 1 juli 2022 tot en met 30 juni 2023 en van 1 juli 2023 tot en met 30 juni 2024. [eiser] beschikt evenwel (nog) niet over de afrekeningen over de periode vóór juli 2022 en de periode vanaf juli 2024. Dat betekent dat op dit moment nog geen volledig overzicht bestaat van de werkelijke stookkosten over de volledige periode vanaf aanvang van de huur tot en met heden. De kantonrechter gaat er echter van uit dat, zodra [eiser] wel over dat totaaloverzicht beschikt, de werkelijke stookkosten met de door [gedaagde] te betalen voorschotten zullen worden verrekend. Alle overige eisen van [gedaagde] worden ook afgewezen 2.29. Hiervoor is al geoordeeld dat [eiser] in deze procedure op terechte gronden – namelijk de steeds verder oplopende huurachterstand – ontbinding van de huurovereenkomst heeft geëist. De kantonrechter volgt [gedaagde] dan ook niet in zijn stelling dat [eiser] (met [beheerder]) op basis van onjuiste informatie een ontbindingsprocedure is gestart en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld. [eiser] handelt evenmin onrechtmatig door de door [gedaagde] gestelde waterschade niet te vergoeden en door niet mee te werken aan de door [gedaagde] voorgestelde verrekening. Zoals hiervoor al overwogen moet [gedaagde] zich voor vergoeding van de waterschade immers wenden tot de VvE en niet tot [eiser]. 2.30. Omdat niet gebleken is dat [eiser] (dan wel Kolpa namens [eiser]) op enige wijze onrechtmatig jegens [gedaagde] heeft gehandeld, bestaat er geen grond voor het toekennen van een schadevergoeding aan [gedaagde]. Die eis van [gedaagde] wordt daarom afgewezen. 2.31. Het verzoek van [gedaagde] tot het treffen van een voorlopige voorziening om te voorkomen dat er op basis van een ‘mogelijk foutief vonnis’ een ontruiming wordt uitgevoerd wordt ook afgewezen. Nog afgezien van het feit dat [gedaagde] zijn verzoek verder niet nader heeft toegelicht, wordt de huurovereenkomst op grond van hetgeen in r.o. 2.10. en 2.11. is overwogen op gerechtvaardigde gronden ontbonden. [gedaagde] moet daarom de kantoorruimte ontruimen. Voor het treffen van een voorlopige voorziening om die ontruiming te voorkomen bestaat in de gegeven omstandigheden geen aanleiding. 2.32. Een en ander leidt er toe dat alle tegeneisen van [gedaagde] worden afgewezen. Om die reden bestaat er geen aanleiding [eiser] te veroordelen in de door [gedaagde] gemaakte - en overigens niet nader onderbouwde - juridische kosten.